242省道以东片区控规说明书090408 - 图文

前 言

2005年以来，以《连云港市东部滨海地区发展战略规划》为标志，连云港城市发展发展逐步确立了新的目标、新的思路，“城市东进，拥抱大海”，成为城市发展的主导方向。新一轮《连云港市城市总体规划》（2008-2030）提出以科学发展为根本，实施跨越发展、统筹发展和和谐发展，建设区域性的中心城市，全力打造国际性的海滨城市，现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。

随着连云港城市建设步伐的加快，东部城区的建设更是如火如荼的进行，规划区周边大型基础设施如大港西路、242省道等道路骨架基本形成；东哨西墅片区作为海滨新区的启动区和示范区已开始了大规模的建设；连云城区正进行大规模的改造和建设，商务核心区功能的彰显；入海水道两侧片区等片区也正抓紧进行规划的编制，东部城区基本实现了规划全覆盖。

规划区的建设也在大规模进行，主要交通骨架已经形成，同时已有几家实体进驻，碱厂的搬迁也随着总体规划的编制被提上了日程，因此，在总体规划的指导下开展规划编制、推进本地区发展显得非常必要和及时。

2008年7月1日，上海麦塔城市规划设计有限公司与深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司组成联合项目组共同承担《连云港市242省道以东片区控制性详细规划》的编制工作，力图通过高效务实的规划，为本规划区的开发建设与规划管理提供依据。

规划区作为整个东部城区的功能“缝合区”，如何与周边区域进行功能协调，如何平衡开发建设与拆迁的经济收益，如何利用碱厂搬迁的契机打造区域特色，是本次规划的重点。《城乡规划法》的出台，对于规划编制和规划管理提出了更高的要求，编制一个具有指导性、可操作性和可实施性的规划是本次规划的首要目的。

本次控制性详细规划的最终成果包括文本、图件及附件三大部分，本说明书为附件中的主要内容，主要阐述现状情况分析、规划设计思路与方案说明。

目 录

第一章 概述 ..................................................... 1

一、规划背景 .............................................................. 1 二、规划范围 .............................................................. 1 三、规划期限 .............................................................. 1 四、规划依据 .............................................................. 1 五、规划原则 .............................................................. 1

第二章 现状分析与发展要求 ....................................... 2

一、区位分析 .............................................................. 2

二、现状概述 .............................................................. 2 三、发展要求 .............................................................. 4 四、现状综述 .............................................................. 5 五、规划研究 .............................................................. 5

第三章 规划目标与发展思路 ....................................... 6

一、规划目标 .............................................................. 6 二、规划容量 .............................................................. 6 三、发展思路 .............................................................. 7

第四章 空间布局规划 ........................................... 11

一、土地利用规划 ......................................................... 11 二、综合交通系统规划 ..................................................... 13 三、公共设施规划 ......................................................... 15 四、绿地景观系统 ......................................................... 18 五、城市设计导引 ......................................................... 18 六、规划实施 ............................................................. 20

第五章 市政公用设施规划 ........................................ 20

一、给水工程 ............................................................. 20 二、污水工程 ............................................................. 22 三、雨水工程 ............................................................. 23 四、电力工程 ............................................................. 24 五、供热工程 ............................................................. 25 六、燃气工程 ............................................................. 26 七、通信工程 ............................................................. 27

八、环境卫生工程 .......................................................... 28

九、管线综合 .............................................................. 29

第六章 综合防灾减灾规划 ....................................... 30

一、防洪（排涝）工程规划 .................................................. 30 二、消防工程规划 .......................................................... 30 三、人民防空规划 .......................................................... 31 四、防震工程规划 .......................................................... 31

第七章 规划控制 ................................................ 31

一、地块划分 .............................................................. 31 二、地块控制 .............................................................. 32 三、六线控制 .............................................................. 35

第一章 概述

一、规划背景

近几年，随着“城市东进、滨海发展”的空间发展方向的确立，连云港市尤其是东部城区的发展突飞猛进，城市建设与产业用地需求旺盛，城市发展已经迈入了一个新的阶段。242省道以东片区作为连接海滨新区、国际产业园区、连云城区的重要节点有着得天独厚的地理优势。

周边的区域目前都进行着大规模的建设，规划区由于碱厂的存在长时期制约了区域的发展，随着碱厂的搬迁被提上议程，本区域迎来了新一轮的发展机遇。国际产业园的产业链、产业集群、孵化带动作用；海滨新区、连云城区的居住配套、商务办公、休闲娱乐功能；朝阳物流园区的仓储、物流支撑，这些都为片区发展提供了外部有力的支撑。

242省道以东片区的建设已具备了一定的条件，作为城市功能的“缝合区”，其战略地位尤为重要，迫切需要对其今后的发展指明方向，理清思路，与周边区域形成联动发展，依托自身优势及外部支撑，打造一个区域亮点。

二、规划范围

规划区位于现状连云城区的西侧，与海滨新区东哨西墅片区毗邻，具体规划范围为：242省道（兴港路）以东，大港西路以南、连徐高速以西，东方大道、新光路以北，规划面积约9.45平方公里。

三、规划期限

与《连云港市城市总体规划》规划期限保持一致，为2008年—2030年。

四、规划依据

? 《中华人民共和国城乡规划法》（2008） ? 《中华人民共和国土地管理法》

? 《城市规划编制办法》（建设部）（2006）

?

《《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》（建设部建标[2000]179号）

连云港市242省道以东片区控制性详细规划

说明书

?

《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）》（建设部建标[2000]202号）

? 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90)） ? 《城市居住区规划设计规范》（GB50108-93（2002）） ? 《城市道路交通设计规范》（GB50220-95） ? 《江苏省城市规划管理技术规定》（2004） ? 《江苏省控制性详细规划编制导则》（2004） ? 《工业项目建设用地控制指标》（2008）

? 《连云港市城市总体规划（2008－2030年）》（在编） ? 《东部城区综合交通规划》 ? 道路施工图

? 规划设计任务书、工作会议纪要等技术文件

? 甲方及各职能单位征求意见会议纪要及书面反馈意见书等技术文件 ? 地形图（1:1000电子文件） ?

国家其它有关法规标准和规范

五、规划原则

1、区域一体化原则

从连云港发展前景与宏观发展战略分析着手，寻求和论证片区在未来城市市域中的地位与职能，与周边区域形成联动发展。

2、协调性原则

规划应结合周边城区功能，使本片区在功能与形象上与周边地区进行互补与协调，统筹兼顾。

3、可操作性原则

充分结合现状和发展需求，确定合理的功能。

强调土地使用效率，实现土地集约化开发利用，确定合理可行的建设用地控制指标及建设规模容量。

4、刚性和弹性控制相结合原则

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根据各街坊的具体情况，结合《城乡规划法》的规定，适当调整控制指标体系，在进一步强化需要刚性控制的内容的基础上，增加规划的弹性，便于规划的管理与实施。

5、整体效益原则

应同周边区域一同考虑，合理配置各级资源，达到整体效益最优。同时应确保碱厂搬迁所带来的收益与公众利益的平衡，近远期开发的平衡。

第二章 现状分析与发展要求

一、区位分析

1、功能区位

西：国际产业园，以发展都市型产业为主，建设成为集工业、居住、商业、娱乐等多种功能于一体的现代化新型城区。本片区的企业可以和嘉泰国际产业园区的企业进行分工协作，延伸产业链，形成规模化的产业集群。

北：海滨新区、东哨西墅片区，以居住配套、商务办公、休闲娱乐功能为主。海滨新区的综合功能为规划区发展提供了便利的居住和服务功能，为基地的发展提供了高品质的服务平台并带来人气。

南：朝阳物流园区，属于港口综合物流园区的一部分，以转运、联运为基础，提供集装箱中转、拆拼、仓储、保税、简单增值加工、海关查验等物流服务功能。为基地的企业发展提供高效便捷的仓储、物流支撑。

东：连云城区，现状主要建成区，人口集聚，配套完善，建设趋于饱和，商务核心功能日趋显现。为规划区的发展提供人气和服务平台，同时通过规划区满足其配套的不足，形成联动发展。

2、交通区位

基地交通优势明显，交通骨架已经形成，对外联系便捷，为规划区的发展提供了良好的交通条件。

大港西路：是连云港主港区的疏港快速通道。 242省道、新光路：是联系南翼新城的快速通道。 平山路：方便的与东哨西墅片区、连云城区联系。

连云港市242省道以东片区控制性详细规划

说明书

碱厂南路、东方大道：向西与国际产业园联系。 同时规划区内连徐高速零公里处立交已进行施工图设计。

陇海铁路在规划区的东侧通过，规划中的中云火车站的建设将给规划区注入新的活力。

二、现状概述

1、土地利用现状

规划区内的建设已经大规模进行，现状建设量不多，主要包括碱厂、港务局仓库、国家粮食储备库等，但规划区土地都已进行平整，园区内部道路框架已经建成，大部分用地已经规划选址或有开发意向。

表2-1：现状土地开发情况一览表

面积（公顷） 比例（%） 水域 20.28 2.15 已建道路 101 10.69 现状用地 354.16 34.47 已批用地 173.4 18.35 预选用地 184.1 19.48 空地 112.17 11.87 总计 945.11 100 1）现状建设情况

现状建设主要集中在碱厂周边，以碱厂和以碱厂为依托的企业为主，以及陇海铁路周边的国家粮食储备库和港务局仓库。同时建设也在大规模进行，德兰光伸建材市场一期、东方国家集装箱、中海半挂车已建成投入使用，益海工业园、光伸孵化器、大港职中、德兰光伸建材市场二期也正在建设中。现状已建设用地面积为354.16公顷（不包括道路），周边用地开发空间较大。

表2-2：现状土地利用汇总表：

用地代号 大类 中/小类 用地性质 用地面积（公顷） 占建设用地比例（%） C C2 商业金融业用地 30.13 6.62 C6 教育科研设计用地 16.68 46.81 3.66 10.28 S S1 道路用地 101.00 101.00 22.19 22.19 M M2 二类工业用地 110.59 24.30 M3 三类工业用地 87.38 197.97 19.20 43.49 2

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W W1 普通仓库用地 101.89 101.89 22.39 22.39 T T 对外交通用地 6.70 6.70 1.47 1.47 U U2 交通设施用地 0.79 0.79 0.17 0.17 合计 城市建设用地 455.16 100 E E1 水域 20.28 E7 未建设用地 469.67 489.95 总计 规划区总用地 945.11 2）规划批地情况

近年来东部城区发展迅速，规划区内的用地都已进行平整，为招商引资打下了基础。目前约173.4公顷的用地已办理规划用地许可证或已出具设计条件，包括华东国际时尚物料城、中海集装箱等，用地性质以工业、市场、居住为主。但从设计条件来看，部分用地的开发强度较高，需要在总体布局中进行统一协调与优化。

表2-3：已批用地情况汇总表

已批用地 用地性质 用地面积m2 容积率 光伸 R2 49300 昆山 R2 101206 2.0 顺丰 R2 198769 2.0 香江控股 Cr 207632 3.0 伍江数码 M2 266762 华东国际时尚物料城1 C26 105914 2.8 华东国际时尚物料城2 C26 130848 4.1 华东国际时尚物料城3 C26 93641 3.0 华东国际时尚物料城4 C26 77756 3.0 华东国际时尚物料城5 C26 122629 3.0 华东国际时尚物料城6 C26 83619 3.0 中海集装箱 M2 206670 3）开发意向

在其余的土地中，虽然没有办理土地证，但是有一部分的用地（约184.1公顷）已有了初步的开发意向，需要在总体布局中进行综合考虑。

表2-4：已有开发意向项目汇总表

预选用地 用地性质 用地面积 益海工业园 M 325476 中海工业园 M 620543 东方国际集装箱 M 153439 连云港市242省道以东片区控制性详细规划

说明书

东方星光二极管 M 53585 东方国际集装箱研发办公项目 Cb 43972 台北盐场 W 222001 2、现状道路建设 1）对外交通

铁路：陇海铁路从规划区东侧经过，规划区现状存在引入碱厂的铁路专用线，引入国家储备粮库的铁路专用线。

高速公路：规划区东侧边界，连徐高速零公里处位于与大港西路交叉口处。 2）内部交通

交通骨架基本形成，包括，快速路-新光路（226省道）、大港西路；主干道-242省道南段（兴港路）、东方大道、碱厂南路、平山路。

内部交通干道进一步完善：包括顾圩路、神泉路、兴业路、福康路等。 表2-5：现状道路一览表

红线机动车非机动人行道序号 道路名称 宽度道宽度车道宽绿化带宽度宽度起讫点 长度（米） （米） 度(米) （米） （米） （米） 1 大港西路 60 12×2 15×2 3×2 242省道-连徐高速 4638 3 新光路 60 12×2 15×2 3×2 大港路-连徐高速 3461 4 242省道 60 12.25×2 5×2 2+3×2+5.75×2 3×2 大港路-东方大道 2349 5 黄海大道 60 12×2 -- 6+15×2 -- 242省道-新光路 1540 6 黄海大道 40 7.5×2 -- 12.5×2 -- 新光路-平山路 2277 7 东方大道 60 12×2 -- 6+15×2 -- 242省道-新光路 1963 8 东方大道 40 7.5×2 -- 12.5×2 -- 新光路-平山路 2042 9 平山路 60 大港路-连徐高速 1441 10 神泉路 36 云泉路-新光路 1043 11 顾圩路 26 4×2 9×2 -- 大港路-东方大道 2231 12 安泰路 20 5.5×2 -- 4.5×2 平山路- 408 13 福康路 20 5.5×2 -- 4.5×2 黄海大道-东方大道 361 3）主要交通节点

连徐高速与胶黄铁路下穿口：平山路、新光路。 规划立交：新光路与大港西路、东方大道与兴港路。

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3、现状公共设施

规划区内基本没有公共设施，现状有加油站两处，建设中的职业中学一座（大港职中）。 4、现状水系

现状水系主要为原有盐田以及胜利水库的引水和排水渠等，主要有塔山河、墅港河和西墅河。水流平稳，水位变幅小，大部分时间处于平水状态。

三、发展要求

1、《连云港城市总体规划》（2008－2030）

——明确了规划区的功能选择和用地布局

1）功能：

包括工业、市场、配套居住三类主导功能。工业项目的选择应考虑环境保护要求和综合效益，形成以电子、机械、轻纺为主的无污染的高科技开发区。根据未来城市发展需要和市场发展趋势进行功能调整和城区更新，在远景可以更新改造成以居住为主、配套完善的综合功能组团。

2）碱厂必须在近期内进行搬迁，以实现规划区的整体开发利用。 3）设施要求

规划区内基础设施配置相对密集，高压走廊密布。主要基础设施包括：邮政支局、普通消防站、广播电视分中心、电信一般局楼、220kV变电站、110kV变电站等

2、《东部城区综合交通规划》

——构建一个“公平、安全、畅达和绿色的现代化和谐交通体系

1）城市主要干道： 快速路：新光路、大港西路 主干道：平山路、新东方大道 2）公共交通：

二级客运走廊：242省道、226省道（新光路）、大港西路、东方大道 三级客运走廊：平山路、黄海大道 3、《东部城区排水规划》

——打造安全、生态、科学的水循环系统

连云港市242省道以东片区控制性详细规划

说明书

规划区内的塔山河、墅港河、西墅河作为东部城区排水体系的一部分，应与其他水系结合考虑，并满足排水规划对于河道设计的要求。

河道名称 设计水位（米） 河底高程（米） 边坡系数 底宽（米） 塔山河 1.80-2.20 -1.0 1：4 5 墅港河 1.80-3.06 -1.0 1：4 5 排淡河 2.53 -1.3 1：4 39 4、《海滨新区分区规划》

位于规划区北侧，规划面积49.06平方公里，人口规模52.3万人。

定位：大连云港的CBD；滨海商贸服务中心、综合旅游接待基地 、特色滨水居住社区。 海滨新区的商贸、金融、居住等功能复合，可以为规划区的发展提供一个高品质的服务平台。

5、《连云港东哨西墅及北固山周边地区控制性详细规划》

位于规划区北侧，是海滨新区的启动区与示范区。未来发展方向是形成一个居住与休闲旅游双重功能的地区，其功能定位可以归结为：滨海新城首期开发的完整居住地区；连云区的行政管理中心；人居环境最富特色的生态社区；文化休闲、旅游度假的最佳目的地。

规划区总用地面积6.2km2，人口容量为6.5～8.5万人。

居住及休闲旅游功能将为规划区的发展注入活力，同时完善的配套设施将为规划区的先期发展提供一定的配套支撑

6、《商务核心区控制性详细规划》

位于规划区东侧，现状连云城区的主要建成区。未来发展将以商务办公为核心功能，以商住、休闲旅游为辅助功能。

规划用地约为9.83平方公里，城市建设用地面积5.55平方公里，居住人口容量约为10.36万人。

其规划目标为两个主要方面：

（1）服务于连云港及其周边地区，集商务办公、休闲旅游、信息会展于一体，具有强大吸引力的国际滨海公共湾区；

（2）彰显现代气息与城市特色，环境宜人，具有强大吸引力的现代化区域级商贸中心。 7、《连云港市入海水道两侧片区控制性详细规划》（在编）

位于规划区西侧，定位为连云港经济技术开发区发展都市型工业的重要空间，是沟通

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山海的生态廊道上的节点区域。

规划区的工业区与入海水道两侧片区、嘉泰国际产业园共同组成了东部城区国际产业园，入海水道及嘉泰产业园将为规划区的产业发展提供示范、带动作用，延伸产业链，形成规模化产业集群，可以为本片区的发展起孵化带动作用。

四、现状综述

1、发展限制

1）上位规划对本区域内的基础设施布局较为复杂，需要在规划中与其他因素进行统筹考虑。

规划区内高压走廊密度，高压走廊的设置与规划区内一些已批的用地有一些冲突，同时对视觉景观具有影响，应在规划中统筹考虑其利弊关系。

同时地区级的市政公共设施均在规划区内设置，应在考虑用地集约利用的前提下合理安排设施的布点。

2）碱厂的搬迁将给规划区带来较大的发展空间和约1平方公里的建设用地.。碱厂内部的铁路专用线是区域内一种不可多得的资源，但同时对于交通组织存在一定的影响。如何对铁路专用型进行合理使用、平衡利弊关系是规划需要解决的重要问题之一。

3）现状批地情况与开发意向与总体规划用地布局基本吻合，但是现状的道路建设、用地范围、批地的设计条件等因素将给总体布局的用地优化、交通改善等方面的综合考虑带来一定得影响和制约。

现状的批地情况由于没有规划作为参考，因此随意性较大，如华东国际时尚物料城的用地开发强度较高，安置小区的用地不够集约且出入口设置不便，工业用地面积过大交通组织不便等，需要在规划中进行统筹优化。

2、发展方向

规划区将作为城市功能的“缝合体”，在主导功能选择、道路衔接等方面将与周边区域进行统筹考虑

《连云港市城市总体规划》提出了规划区的三大主体功能，根据总体规划中的定位、周边区域规划、以及现状基础，本区域的主要功能选择可包括：

? 承接西侧国际产业园的产业功能，发展都市型产业门类；

连云港市242省道以东片区控制性详细规划

说明书

? 承接商务核心区和海滨新区的居住配套功能，形成配套互补，发展完善的居住配

套社区；

? 依托现状的市场基础，形成规模效应，发展商贸物流园区。

五、规划研究

1、发展区域性生活性市场符合宏观发展要求

1）区域性商贸物流发展是建设区域性中心城市的需要

《连云港市城市总体规划》确定了连云港市的城市性质为区域性的中心城市。作为区域性的中心城市，应当是港口、工业、居住和商贸物流、服务业的集聚区。国内很多中心城，如宁波、青岛等都把大型商贸物流园区的建设作为城市建设的重点，作为辐射带动周边地区，提升中心城市职能的必要条件。

2）区域性商贸物流发展将构成连云港完善的区域物流体系

《连云港市城市总体规划》规划确定了布局3大类物流园区，包括：港口综合物流、航空综合物流和城市生活商贸物流。

目前，依托港口、沿海铁路、东陇海铁路发展的朝阳物流园区、中云台物流园区、港口保税物流园区、南翼临港物流园区已初具规模。

依托建设国际大型机场的契机发展的板浦物流园区还在规划当中。

城市生活商贸物流，目前正在建设的洪门农副产品物流园区，建成后将成为苏北、鲁南最大的农副产品集散地。高公岛海鲜产品市场是整个连云港市域海产品消费和配送的集散地。本区域发展生活消费品商贸物流园区将使整个连云港生活商贸物流形成完善的体系。

2、发展区域性商贸物流市场符合发展需求

1）东部城区发展需要大型综合商贸物流园区的支撑

东部城区的工业发展已具备了一定基础，规划区周边的居住社区建设也已成规模，人气进一步集聚，目前需要一个大型的综合商贸物流园区为周边的产业园区内部的就业人口，和居住人口提供服务。

2）大型综合商贸物流园区的建设是连云港市经济技术开发区建设五园五中心的重要内容之一

五大产业园指：新材料产业园、新医药产业园、风电设备制造产业园、航空科技制造

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产业园、日本生态科技园。

五中心指：中科院先进能源动力技术研发中心、创新药物研究中心、科技创新服务中心、商贸物流中心和人力资源开发与服务中心。

商贸物流中心是连云港市经济技术开发区近期的重点建设项目。积极配合、加快建设中云铁路客运站、东部城区公交总站和长途汽车总站，以此为依托，配套建设商住、娱乐、休闲等各类设施。催旺德兰国际家居广场和光伸市场一期商气，确保德兰国际汽配城和光伸市场二期全面开业。启动总投资50亿港币的华东时尚物料城建设，先期建成项目推广和展示中心。

3）大型综合商贸物流园区的建设是进一步集聚人气、商气的重要手段，能与工业园区发展相互促进。

综合商贸物流园区是一个地区的发展触摸，是区域的特色，他的建设能带动吸引大量的人流、物流，带动周边用地的土地增值。同时综合商贸物流园区的建设为发展劳动密集型、日用品加工业提供了条件。

4）大型综合商贸物流园区的建设有较强的经济可操作性

碱厂搬迁需要大量的资金支持，发展大型综合商贸物流园区能形成较大面积的城市经营性用地，同时也能作为触媒带来土地增值和周边区域的发展，因此发展大型综合商贸物流园区是具有经济可行性的。

5）大型商贸物流园区的建设有利于塑造城市形象。

碱厂的搬迁有利于改善本地区和周边地区的城市环境和城市形象；同时大型商贸物流园区的建设将形成一种崭新的城市风貌，提升连云港整体城市形象。

3、本地区具有发展区域性商贸物流市场的三大优势 1）绝佳的交通优势 （1）具有区域性的交通枢纽

规划区东侧是正在建设中的中云火车站场，长途客运站、大型公交枢纽站与之结合建设。能带来人气的同时也能提供便捷的货运通道；

碱厂原有的铁路专用线，是不可多得的资源，能给货运带来方便。 （2）具有区域性的交通廊道，规划区内道路骨架基本形成

向西：通过大港西路、东方大道、黄海大道与国际产业园与赣榆县城联系；

连云港市242省道以东片区控制性详细规划

说明书

向北：平山路、242省道、新光路直通海滨新区； 向南：通过242省道、新光路联系南翼新区； 向东：通过平山路、大港西路联系连云港城区与港口；

便捷的交通、连徐高速出入口、铁路专业线、港口等交通设施为发展商贸物流园区提供了良好的基础条件。

2）具有良好的发展基础

德兰-光伸建材市场已初具规模，目前二期正在建设中，总用地面积为30.13公顷； 华东国际时尚物料城已在规划区内选址，并已进行方案设计，总用地面积为61.44公顷。

现状市场用地面积约1平方公里，已具有发展综合商贸物流园区的基础。 3）完整的发展空间

碱厂的搬迁将带来约1平方公里的用地，另外整合周边用地资源，加上目前两大市场用地，共计可形成约3平方公里的完整用地；

南部的平整用地发展居住生活配套，能就近解决市场生活区配套的问题。

第三章 规划目标与发展思路

一、规划目标

城市功能的“缝合区” 主导功能包括

1、以电子、机械、轻纺为主的无污染的都市型产业 2、区域性的生活消费品商贸物流园区 3、为市场及周边产业提供配套居住

二、规划容量

1、用地规模

规划区总用地面积为945.11公顷，区内地势平坦，除塔山河、墅港河、西墅河外，其他用地经平整后均可作为城市建设用地，规划城市建设用地面积为911.79公顷。

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2、人口规模 1）居住人口

本规划中的规划二类居住用地为117.48公顷，商住混合用地为20.75 公顷，容积率按1.8-2.0考虑。规划区的居住建筑面积约为230万平方米，商住建筑面积51万平方米，商住建筑居住面积按70%计算，2005 年江苏省城镇居民人均住房建筑面积已经达到30.15 平方米，连云港市城镇居民人均住房建筑面积为31.82 平方米。本次规划按人均住房面积40平方米/人计算，每户人口3 人，框算出规划区的居住人口容量约为6.3万人。

2）就业人口

规划区内就业人口构成包括企业职工和少量第三产业就业人口，即是生产性劳动人口和非生产性劳动人口。根据有关统计资料，生产性劳动人口占劳动人口的比例，一般在60％－85％之间。本次人口计算，生产性劳动人口占劳动人口的比例取85％。

生产性劳动人口的确定根据有关统计数据，就业密度指标以普通加工业5000~6000人/平方公里为基准，由于规划区内产业类型基本属于加工制造业，加上一些不确定因素，规划计算就业人口时，取平均值为5000人/平方公里，而规划区内总工业用地面积约262.54公顷，合计就业人口约1.3万人。考虑带眷系数等，合计人口约1.5万人。 三、发展思路

1、工业区 1）规划原则

从规划区的区域位置、交通条件等分析，规划产业构成考虑以下几个方面： ? 产业类型、产业布局应紧密结合周边片区的产业布局情况； ? 产业选择充分考虑片区的交通条件； ? 引导形成主导产业明确的工业园区 2）产业用地模式研究

从2000年至2003年，上海都市型工业增加值、年末资产和利税总额，同比平均增长率分别为15%、6.37%和16.7%。在7个行业中，服装服饰业规模最大。其中，中小型企业是当之无愧的“主力军”。2003年，上海的各都市型工业园区吸纳的中小型企业有4900多家，从业人员46.8万人，工业总产值821.6亿元，占都市型工业比重分别为94.2%、67.1%和52.7%。与此同时，蓬勃发展的都市型产业园区也吸引着越来越多的外商及港澳台投资。

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2003年，上海都市型工业中港澳台及外商投资企业达1970家，工业总产值1006.1亿元。

华强北片区——目前深圳规模最大最为繁华效益最好的商业区。位于深圳福田。东起上步路西至华富路、北自红荔路、南抵深南路，片区南北长930m 东西宽560m。华强北的前身是上步工业区。那是一个典型的工业街区。以生产电子、通信、电器产品为主。在鼎盛时期，这里大大小小的电子、电器厂达数万家。后经几次功能转型．逐步演变为今天以商业为主的多功能街区。20年内完成了从郊区到工业区再到商业中心区的转变。

? 都市型产业主要特征

区位：位于中心城区内；环境形象：良好的建筑外形，与城市生态环境相协调； 生存空间：相对集中的工业园区和工业楼宇；产业类型：劳动密集、技术密集、研究开发和轻加工型；

企业类型：多元投资，以小企业为主体；组织形式：生产方式、劳动力组成形式多样化，重点是中小公司企业；所有制结构：多种形式并存，以非公有制经济为主；产业结构演变：具有现代工业与传统工业相结合的“二元结构”特征。

2、都市型产业主要类型

电子信息产品，软件开发、制造、服装服饰、广告印刷与包装、钻石珠宝、钟表眼镜、模型及模具设计制造、食品加工、饮料制造业、家具制造业、化妆品及日用洗涤用品。

规划区依托现有的产业基础，以发展电子信息、制造等产业门类为主 3、都市型产业发展路径——“退二进二”、“退二进三”、“退二进绿”

扶持都市工业、社区产业集中布局以及部分企业“退城进郊”。坚持“有进有退”的原则，保留布局相对独立，适合与周边居住区相邻布局的企业和都市工业街坊。

企业搬迁置换后原址规划用地性质调整。

补充完善城市道路交通系统；集聚和繁荣第三产业；增加公共绿地面积、改善地区生态环境质量；保护原址基地内蕴涵艺术和人文价值的建筑物、构筑物，传承城市历史文脉，展示城市特征与魅力。

2、居住社区 1）规划目标

人性化的社区交通、完善的社区配套、开敞的中心绿网。 2）清晰的小区格局

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? 九宫布局、倡导安全、便捷、健康、环保的交通出行方式

通过性交通集中在社区外围、内部以慢行交通为主，东方大道转化为社区内部主要生活性道路，主要公共设施均沿其布置；

倡导公共交通优先，构建发达的公共交通系统；

居住社区内部打造环境舒适，距离适中，宜人的慢行系统网络。 ? 开敞共享，构建社区级-小区自我完善的公共设施布局 构建以小学为中心的邻里中心；

包括小学、幼托、肉菜市场（独立占地）； 社区服务中心、居委会、社区卫生服务站、文化活动站、邻里绿地等（非独立占地）；

? 构建以初级中学为中心的居住区级中心；

包括九年一贯制学校、综合市场、超市、文化活动中心、社区级绿地等；

同时结合上位规划及周边规划，形成设施共享，配置地区级的综合医院、高级中学、街道办、派出所、职业学校、专业市场等。

? 中心完备，“ 公平 ” 与 “ 活力 ” 的公共空间 公共绿地与公共设施结合布置，并与城市道路相邻；

在居住小区内部各地块提供不小于地块面积5%的用地作为非独立占地公共空间，其最小规模不应小于400 平方米。在大量小型地块密集的地区，可由多个地块共同退让形成一个公共空间，公共空间的面积由各地块分担。

3、区域性的生活消费品商贸物流园区

242省道以东片区的开发应该充分利用其优越的地理优势，建设连云港市域独有的综合交易市场，代表连云港的整体形象，成为区域的名片。因此，本区域的开发建设一定是高品质、高起点、高标准和可持续的，其市场功能设置要符合区域需求的发展趋势，在项目设置上以市场需求为导向；在土地使用上建立集约利用的思路，并通过各种途径拓展发展空间；在空间形态上追求现代化与传统元素相协调、相对纯净简洁的建设风貌。

同时为了保障开发建设的品质，必须加强规划建设的管理与控制。首先应该保障自然生态环境得到很好的保护；其次是确保体现高端品质的核心项目和先进的基础设施支撑系统、公共设施系统得到刚性的落实；第三是在空间形态要充分结合自然背景，从开发强度、建筑形式、风格上进行严格的控制，确保整体形象的实现。

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基于上述认识，我们借鉴了一些相关案例，着重分析以下几个问题是：

? 如何定位商贸物流园区在连云港市域的作用

? 依托怎样的发展模式才可以充分利用现有的优势，使得市场良性的发展 ?

如何有效协调空间发展和功能布置，构建优美宜人的整体空间形象

1）概述

定义：为个人提供最后的、直接的消费品的市场

目标：集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体的现代专业市场，为所在区域或特定商品的贸易活动创集中交易和区域运输、城市配送服务条件。

特点：

购买者人数多，每个人都可以是消费品市场上的购买者。

商品品种繁多，花色多样，规格齐全，并具有一定程度的差异性 商品交易次数频繁，除批发业务外，一般每次交易的数量和金额较小。 供求关系复杂多变，购买力流动性大。 购买者容易受广告宣传促销活动的影响。

门类：小商品、电子、家电、照明、纺织、服装、建材、家居、玩具、皮革、办公设备、酒店用品、五金、化妆品等。

2）基础条件

? 具有良好的现状发展基础，规划区内市场已初具雏形 德兰、光伸建材市场已初具规模，市场面积约30.13公顷 华东国际时尚布料城已进行选址和设计，规划面积约61.44公顷。 ? 碱厂的搬迁将腾挪出完整的发展空间

碱厂处于两大专业市场之间，搬迁将带来约1平方公里的用地，整个市场区的面积约为3平方公里多，可以形成产业集群式的商贸城，形成联动和集群式发展

? 周边区域大量的居住社区使发展生活消费品专业市场成为一种必然

海滨新区和商务核心区均以居住为主导功能，共可容纳约60万人口，生活消费品市场的发展潜力巨大。

? 周边的交通条件，使本区域具有良好的到达性 便捷的城市干道网系统使周边区域的人流方便的到达本区域

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密集的对外交通系统可提供方便的货物运输方式

? 铁路专用线成为一种资源，利于依托铁路运输的消费品市场的形成与发展 3）案例分析

名称 占地面积 主要内容 配套设施 东方国际轻纺城 1200亩 东方国际纺织城 东方国际服装城 东方国际皮革城 哈尔滨禧龙国际商贸物170万平方米 陶瓷、板材、石材、仓储区面积6万多平方米 流园区 建材、钢材、水暖 停车场1.8万平方米 绿化环保生态区1.5万平方米 铁路专用线 1000米 派出所、国税、地税、农业银行等机构 京津新城商贸物流区 220万平方米 轻纺：47公顷； 集仓储、贸易、商务、生活配套、服装：60公顷； 技术研发于一身的技工贸一体化基五金、建材、家居 地。形成立足京津、服务三北的商品展示、交易、分拨配送、加工装配的商贸物流园区。 伊宁市火车站片区商贸7平方公里 建材家具：31公顷； 基础设施占10%，为35万平方米；物流园区 近期启动区：五金家电：20公顷； 商业出售出租经营占60%，为2103.5平方公里 纺织服装：33.35公顷 万平方米；生态绿化占地27%，为农产品、农资、机电94.5万平方米；管理办公占地3%，等 为10.5万平方米。 ? 华凌国际商贸城

概况：华凌国际商贸城位于乌鲁木齐市水磨沟区，南临红山，北接克拉玛依东路，西靠河滩公路快车道，东为南湖小区，占地面积1500亩；

市场门类：主要有建筑材料、装饰材料、家具家电、服装百货等；

配套设施：内有工商、税务、质量监督、银行、邮电、通信、信息网络、货运搬运、治安、消防等服务部门；

功能分区：市场分设商品交易区和展览区，同时设有五星级标准的酒店，集住宿、办公、娱乐、休闲、餐饮、住宿为一体。

? 新世界国际纺织服装城

概况：新世界国际纺织服装城位于无锡市新区太湖大道与沪宁高速交汇处，项目占地近1000亩（约65万㎡），是无锡市政府倾力打造6000亩国际纺织服装产业园的重要组成

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部分。

功能及指标：建筑面积达130万㎡：其中服装服饰交易区约58万㎡，纺织品交易区约39万㎡，中央商务配套区约38万㎡。可容纳近万家纺织服装企业进场经营。

功能分区：新世界国际纺织服装城交易区为市场主要区域，占地面积所占比例约为58%，存储区约占16%，生活区约占6%，配套区约占12%，办公区约占4%，展览区约占1%。

指标 数据 总占地面积 65万平方米 总建筑面积 130万平方米 服装交易市场 58万平方米 纺织交易市场 39万平方米 国际会展中心 20000平方米 酒店 62848平方米 写字楼 71700平方米 休闲购物中心 95742平方米 高级生活公寓 148337平方米 停车位 7258个 物流仓储中心/长途客运站 2666668平方米 配套设施：

周边配套，距新世界1公里的范围内有：麦德龙、百安居、欧倍德； 相关配套——五大中心、十大平台；

五大中心：商品交易中心、电子商务中心、产业服务中心、国际会展中心、商业配套中心；包括政务一条龙服务中心——（海关、工商、税务、消防、邮政、医疗、学校、派出所等）、大型SHOPPINGMALL、国际风情美食街、酒吧街、市场配套中心、产业服务写字楼、五星级、三星级酒店、酒店式公寓及高级生活公寓。

? 深圳天安数码城

概况：坐落于深圳福田中心区，占地30万平方米，总建筑面积约为80万平方米。 功能分区：其中高科技产业园区40万平方米；高级住宅 23万平方米；公寓 6万平方米；商业及配套设施 4万平方米；是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业俱备的跨世纪新城。

配套设施：数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。包括：

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社区银行：招商银行、中国工商银行、深圳建行、福建兴业银行；

餐饮：澳葡街风味餐厅、唐苑酒家、肯德基、尚楼（上海菜）、嘉旺城市快餐、永和大王、第一川、蒸真旺、好运来、那堤咖啡、丹桂轩、天安食堂；

社区健康服务中心：为天安社区及周边地区居民提供健康促进、预防保健、全科医疗等综合、连续、系统、高质量、低价格的健康服务；

邮局：位于永泰公寓栋首层；

住宿：天安招待所、深圳宜新贸易公司招待所；

社区会所：天安数码城会所俱乐部，是一个多功能的社区服务设施，有3000多平方米的建筑面积。

4）总结 ? 门类选择

基于区域分工、协调，可选择：大型综合配送市场；

基于现状的基础，形成规模效应，可选择：建材、家居、家电、照明；纺织、服饰、皮革；

基于铁路专用线的利用，可选择：建材、家居、五金、纺织、服装??

因此，建议规划区内商贸物流园区发展的主导门类为：依托现状，发展相关产业，形成产业集群和规模效应，以建材、家居、照明；纺织、服饰、皮革等相关产业为主

? 用地面积

通过以下案例分析单一门类的专业市场的占地面积约30公顷左右； 同类产业集群的专业市场的占地面积约在1平方公里左右。 结论：

本区域面积约3平方公里，可发展2-3个同类产业集群的专业市场；

现状存在建材与纺织两大专业市场，可以其为依托，发展2大产业集群专业市场，分别为：建材-家居-照明市场集群；纺织-服饰-皮革市场集群

? 功能构成

专业批发市场功能组成：经营设施、辅助设施、交通设施、服务设施、后勤设施以及公共设施六部分。

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经营设施 批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式, 购物环境得到改善。 除了保留原来的设备用房设施与技术用房设施之外, 增加了主题会展设施,包括会展中辅助设施 心(展馆) 、商务办公、主题公园、主题广场等。而技术用房设施则增加了网络信息中心、技术开发研究中心等。 交通设施 增加了物流配送中心、场内交通专线等部分。 服务设施 出现了高级酒店, 而邮电通讯设施、金融、娱乐等设施日益完备。 后勤设施 门卫保安与市场管理部已经是专业批发市场不可缺少的配套设施。 公共设施 逐渐被重视并日益体现“以人为本”, 包括路灯、公共绿化、导向地图、坐椅、步行道、无障碍设计、垃圾箱、公共厕所等等。 经营设施 批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式, 购物环境得到改善。 功能分区主要包括 交易-展示区：50%-60%； 存储-配送区：10%-15%； 生活-配套区：10%左右； 管理-办公区：3%左右；

其他：20%左右，主要包括道路、绿化及交通枢纽；

根据批发市场性质的不同，以及现状情况的不同，各功能区的比例会有一定的浮动区间。

? 配套要求

商贸城内的配套设施主要包括： 交通设施（停车、交通枢纽）、公共空间（中心绿地）、行政服务、医疗、餐饮、商业中心、金融邮电、酒店、生活配套、办公等。

? 设计要求

功能区 基本条件 交通 建筑、用地 环境 形象 交易区 客流量较大，紧邻市场主体功能区，用人流主要集中区，对区域环具有规模效应的建城市主要道路 地比例较大 境有一定影响；不应与重污筑，沿街可布置高层染工业相邻设置 建筑 市场展览展示区域，人流阶段性集中区，对区域展示区 客流量较大，紧邻建筑体量较大，用地环境有阶段性影响；周边应大体量建筑，可作为城市主要道路 应较为完整 适当布置公园或集散型广区域性标志性建筑 场 市场形象区域，建筑办公区 需要与区域、城市以高层为主，较为集应设置于环境较好区域 高层建筑，可作为区联系都便捷 中 域性标志性建筑 10

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生活区 与城市主要道路通市场生活区，用地需达性较强 要有一定规模 应设置于环境较好区域 建筑形象一般 市场配套区，酒店主高层建筑与裙房建配套区 与城市主要道路通要以高层建筑为主，应设置于环境较好区域 筑结合设置，酒店建达性较强 餐饮等以低层建筑为筑可作为区域性标主，集中布置 志性建筑 仓储配紧邻铁路、城市主市场货物主要存储低层仓库建筑为主，送区 要道路 区，要求较大的用地对环境要求一般 不宜在主要道路边面积 设置 5）发展思路 ? 理想模式

依托铁路专业线发展仓储-配送区，黄海大道承担主要的交通流集散功能； 依托平山路、大港西路形成主要的形象展示面；

打造市场内部主要交通干道，主要承担小汽车交通和人流组织，配套区沿其布置。 ? 基于建设条件的操作模式

现状德兰-光伸建材市场面积为30.13公顷，不能满足专业综合市场面积的要求，应扩大其规模，形成建材-家居-灯饰专业市场；

已批的华东国际时尚物料城面积为61.44公顷，可基本满足交易区的面积要求，形成纺织-布料-皮革专业市场，需进一步完善配套等其他功能；

两大专业综合市场在保证相对独立的基础上，形成设施共享，构成一个综合类的生活消费品商贸物流园区；

两大专业市场各自配套应有的配建停车和管理办公用地。其他商业配套设施，存储配送、公共停车、中心绿地、生活-配套实现共享。

? 交通组织

货运交通流主要通过黄海大道进行组织，并设货车停车场，无特殊情况严禁进入市场区内部；

小件货物交易车辆主要由新光路与平山路进入交易展示区；

人行主要由大港西路与黄海大道进入，方便到达配套服务区与展示区； 在人行入口附近设公交站点，小汽车停车场。 配套服务区主要以人行方式为主。

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第四章 空间布局规划

一、土地利用规划

规划区总用地面积为945.11公顷， 城市建设用地911.79公顷。规划区用地主要由居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、绿地（G）、道路广场用地（S）等组成。

表4-1：规划用地汇总表

用地代号 用地性质 规划区总用地 用地面积（公顷） 占建设用地比例（%） R2 二类居住用地 117.48 12.88 R Rcj1 小学用地 3.38 Rcj3 九年一贯学校用地 5.42 134.41 0.37 0.59 14.74 Rcj4 高级中学用地 8.13 0.89 Cr 商住混合用地 20.75 20.75 2.28 2.28 Cb 商办混合用地 18.41 2.02 C1 行政办公用地 1.14 0.13 C2 商业金融业用地 138.02 15.14 C C3 文化娱乐用地 1.02 180.17 0.11 19.76 C5 医疗卫生用地 3.74 0.41 C6 教育设施用地 16.66 1.83 C9s 社会福利设施用地 1.18 0.13 M M 工业用地 260.90 260.90 28.61 28.61 W Ww 物流设施用地 38.48 38.48 4.22 4.22 S S1 道路用地 148.86 S3 社会停车场库用地 3.70 152.56 16.33 0.41 16.73 T T 对外交通用地 6.70 6.70 0.73 0.73 U1 供应设施用地 8.74 0.96 U2 交通设施用地 3.31 0.36 U U3 邮电设施用地 0.61 14.05 0.07 1.54 U4 环境卫生设施用地 0.90 0.10 U9x 消防设施用地 0.49 0.05 G G1 公共绿地 11.39 1.25 G2 防护绿地 92.38 103.77 10.13 11.38 合计 城市建设用地 911.79 100.00 E E1 水域 33.32 33.32 总计 规划区总用地 945.11 1、居住用地（R）

规划区主要包括三大主导功能：工业、市场和居住，商贸组团内部也包括部分的居住

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配套。规划的二类居住用地面积117.48公顷，占城市建设用地面积的12.88%；居住商业混合用地面积20.27公顷，占城市建设用地面积的2.28%；小区教育设施用地16.93公顷，占城市建设用地的1.86%。

居住组团可分为三个居住小区；商贸组团内部的商业居住混合区，主要为市场区的就业人口的提供居住配套。

2、公共设施用地（C）

规划公共设施用地总面积为180.17公顷，占城市建设用地的19.76%，分为行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地和医疗卫生用地等。公共设施用地主要分布在商贸组团，以市场用地为主，集展示、休闲、商业等功能；居住区内部的公共设施以公益性的配套设施为主，主要包括商业、文化、医疗、福利等设施用地。

1）商办混合用地

在商贸组团设置商务办公楼，包括专业市场内部的管理功能以及为交易提供服务。规划面积为18.41公顷，占城市建设用地的2.02%

2）行政办公用地

主要指为居住区街道办事处提供的办公用地，派出所结合在内设置。规划面积为1.14公顷，占城市建设用地的0.13%。

3）商业金融业用地

商业金融业用地面积为138.02公顷，占城市建设用地的15.14%。主要包括商业用地、市场用地、旅馆业用地三类，主要集中在商贸组团。商贸组团主要包括两大专业市场区，分别位于新光路东侧和平山路两侧。结合两大市场各布置酒店，提高市场交易客流的临时住宿。居住区内部的商业用地主要指综合市场和居住区必备的商业设施，提升居住区内部，品质，以改善环境，方便居民。

4）文化娱乐用地

文化娱乐用地面积为1.02公顷，占城市建设用地的0.11%，主要指居住区级配置的文化活动中心、青少年活动中心和老年活动中心，满足居民日常活动的需要。

5）医疗卫生用地

规划地区级综合医院1所，面积为3.74公顷，占城市建设用地的0.41%。

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6）教育设施用地

规划区内设置高等职业学校1所，用地面积约16.66公顷，占城市建设用地的1.83%。 7）其他公共设施用地

其他公共设施用地指居住区级布置的养老院，面积约1.18公顷，占城市建设用地的0.13%。

3、工业用地（M）

工业用地是规划区的重要组成部分，规划用地面积为260.90公顷，占城市建设用地的28.61%。

规划的工业用地作为连云港市国际产业园区的组成部分，发展都市型产业，主要包括一般加工制造业、机械制造业、电子工业等。

4、仓储用地（W）

结合原有碱厂的铁路专用线，布置商贸组团的物流存储区，规划用地面积为38.48公顷，占城市建设用地面积的4.22%。

5、对外交通用地（T）

主要包括用地东侧的连徐高速公路和保留的铁路专用线，用地面积为6.7公顷，占城市总建设用地的0.73%。

6、道路广场用地（S）

规划道路广场用地面积为152.56公顷，占城市建设用地16.73%，规划区内道路广场用地包括道路用地和社会停车场库用地。

7、市政公用设施用地（U）

规划市政公用设施用地面积为14.05公顷，占城市建设用地1.54%。在落实上位规划要求的地区级基础设施的基础上，增加规划区必须的市政公用设施。供应设施用地包括供电、供热、供燃气用地，占地面积8.74公顷，占城市建设用地0.96%；交通设施用地包括公交综合车场、公交二级枢纽站和1处公交首末站和2处加油站，占地面积3.31公顷，占城市建设用地0.36%；邮电设施用地面积0.61公顷，占城市建设用地的0.07%；环境卫生设施用地0.9公顷，占城市建设用地的0.1%；消防设施用地0.49公顷，占城市建设用地0.05%。

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8、绿地

规划区内有多条高压线，预留防护绿地作为通道，同时增加组团级的公共绿地。规划区绿地总面积为103.77公顷，占城市建设用地的11.38%。

9、其他用地（E）

规划区包括塔山河、墅港河和西墅河，水域面积约33.32公顷。 二、综合交通系统规划

1、规划原则

可达性：建立包括省道、疏港通道、主次干道、支路、人行道路等在内的全方位的综合交通体系，方便的与周边区域进行联系。

便捷性：建立等级明确、布局合理、快速通畅的城市道路网，保证货运交通、小汽车交通、非机动车交通和人行交通的安全和通畅。

多元化：通过各种交通系统的搭配，给人们提供多种接近目的地的选择方式。 景观性：规划区的重点道路应充分考虑道路的景观性要求。 2、铁路设施规划

保留原有碱厂内铁路专用线，是商贸物流区对外货物运输的重要通道。 3、道路系统规划 1）快速路

快速路是城市各片区联系的快速干线，为贯穿全市或过境的长距离交通服务，严格控制交叉口的数量。根据上位规划的要求，规划区内的快速路密度较高，道路网密度为1.1m/km2，包括：

大港西路，红线宽度100米和80米，承担城市快速路功能，是城市对外重要出入口道路，同时是重要的疏港通道，远期采用高架形式。

新光路，红线宽度60米，是联系南翼新区的重要通道。 2）城市干道系统

规划区内部道路级别包括主、次干道和支路，各级别道路共同形成规划区的方格路网。（1）主干道

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主干道是片区内的主要交通联系道路，承担着跨区间长距离或较长距离的机动车交通流输送，与快速路共同构成城市的主要骨架和主动脉，是城市机动车交通的主通道。同时界定各功能组团的边界。道路网密度为0.98km/km2，分别有：

242省道：红线宽度60米，南北向穿越规划区，向北联系海滨新区，向南联系南翼新区。

东方大道：红线宽度60米和40米，在工业组团主要承担交通性职能，规划红线60米，向西联系国际产业园区，在居住组团主要承担生活性和景观性职能，规划红线40米，向东通过平山路联系商务核心区。

黄海大道：红线宽度60米和40米，是贯穿国际产业园，与国际产业园联系的重要道路。

平山路：红线宽度60米，南北贯穿规划区，是联系海滨新区和连云区重要的连接通道。 （2）次干道

次干道是规划区内各组团之间物流、人流的主要通道，是联系主干道之间的辅助性干道，分散主干道的客货运任务，与主干道共同形成开发区路网基本结构。道路网密度为1.15 km/km2。道路红线宽度包括有36米、30米和26米。

（3）支路

规划支路是地区服务性道路，车流密度不大，过境车辆不宜穿越。道路红线宽度为20米和12米。

3）弹性路网

工业区地块内设立弹性路网，在建设中按实际情况进行设计定点。注明有弹性路网的地块，必须建设弹性路网。

表4-2：规划道路一览表

非机序道路名道路等断面红线机动人行道长度号 称 级 形式 宽度车道动车绿化带宽度宽度起讫点 （米（米） 宽度道宽（米） （米） 度（米） ） (米) 1 大港西100 12.2520+3×242省道-新光路 快速路 A-A ×2 7×2 2+14.75×2 3×2 路 1397 2 大港西快速路 A-A 80 12.257×2 20+3×3×2 新光路-连徐高3241 13

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路 ×2 2+4.75×2 速 3 新光路 快速路 C1-C1 60 12×2 6×2 3×2 9×2 大港路-连徐高速 3461 4 242省12.25道 快速路 C2-C2 60 ×2 5×2 2+3×2+5.75×2 3×2 大港路-东方大道 2349 5 黄海大道 主干道 C3-C3 60 12×2 5×2 6+3×2 7×2 242省道-新光路 1540 6 黄海大道 主干道 D2-D2 40 12×2 5×2 3×2 新光路-平山路 2277 7 东方大道 主干道 C3-C3 60 12×2 5×2 6+3×2 7×2 242省道-新光路 1963 8 东方大7.5×道 主干道 D1-D1 40 2 5×2 2×2 5.5×2 新光路-平山路 2042 9 平山路 主干道 C3-C3 60 12×2 5×2 6+3×2 7×2 大港路-连徐高速 1441 10 福太路 次干道 E-E 36 7.5×4.52 ×2 2×2 4×2 大港路-福安路 825 11 友谊路 次干道 E-E 36 7.5×4.5黄海大道-云泉2 ×2 2×2 4×2 路 631 12 神泉路 次干道 E-E 36 7.5×4.52 ×2 2×2 4×2 云泉路-新光路 1043 13 福安路 次干道 F-F 30 10×2 -- 5×2 242省道-平山路 3802 14 福兴路 次干道 F-F 30 10×2 -- 5×2 新光路-平山路 2349 15 顾圩路 次干道 G-G 26 8×2 -- 5×2 大港路-东方大道 2231 16 临安路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 福安路-东方大道 1176 17 兴业路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 黄海大道-东方大道 570 18 福光路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 大港西路-黄海大道 1213 19 福泉西路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 福泉北路-黄海大道 1057 20 福泉东路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 福泉北路-黄海大道 956 21 福泉北路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 福泉东路-福泉西路 936 22 安泰路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 平山路- 408 23 福康路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 黄海大道-东方361 连云港市242省道以东片区控制性详细规划

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大道 24 竹泉路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 新光路-玉泉路 1729 25 玉泉路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 玉泉南路-竹泉路 1190 26 映泉路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 东方大道-玉泉路 880 27 临安东东方大道-神泉路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 路 711 28 玉泉南路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 神泉路-玉泉路 375 29 云安路 支路 H-H 20 5.5×2 -- 4.5×2 临安东路-新光路 286 30 福业路 支路 J-J 12 3.5×2 -- 2.5×2 临安路-福泉西路 373 31 云泉路 支路 J-J 12 3.5×2 -- 2.5×2 神泉路-玉泉路 376 32 福圩路 支路 J-J 12 3.5×2 -- 2.5×2 福泉北路-福安路 687 4、交通组织

大港西路，平山路、新光路、东方大道（新光路以西段）主要承担通过性的交通，加强与周边地区乃至城市的联系，各功能分区通过内部交通干道的组织，到达这些区域性交

通干道，通过这些道路快速向外疏散，更快地到达周边的规划片区，对于快速疏解规划区对外交通具有重要的意义。

黄海大道主要承担商贸组团与居住组团之间的通过性交通。 商贸组团内部主要通过福太路与福安路进行交通组织。 居住组团内部主要通过东方大道与神泉路进行交通组织。 工业组团内部主要通过黄海大道进行交通组织。 5、主要交通节点规划

1）242省道与东方大道交叉口 近期平交，远期采用互通式立交形式。 2）连徐高速零公里处

已开始进行互通式立交工程设计。 3）大港西路与新光路交叉口

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近期平交，远期大港西路高架后，原则上应设互通式立交，但由于周边用地已批，用地受限，在此交叉口附近设立高架上下行匝道，交通口通过信号灯控制组织交通。

4）新光路与连徐高速交叉口

现状，分离式立交，新光路下穿连徐高速。 5）平山路与连徐高速交叉口

现状，分离式立交，平山路下穿连徐高速。 6）新光路与次干道与支路相交

新光路为快速路，应严格控制交叉口数量；交叉口原则上采用右进右出方式，在交叉口150米范围内设置辅道。

6、城市公共交通规划

根据《东部城区综合交通规划》安排公交廊道，设置公交首末站，在居住组团内部增设首末站一处。同时设置主要公交站点。

? 公交线路

（1）一般干线公交系统

一般干线公交线配合快速骨干公交布置，与之一起形成新城骨干公交线网，线路连接各功能组团间主要的居民区、商业办公区和娱乐服务场所。公交走廊有：黄海大道、东方大道（新光路以东）段、平山路。

（2）区域公交系统

区域线路是242省道以东片区内部公交系统的主体，能方便的与周边区域联系，公交走廊有：大港西路、新光路、242省道、东方大道。

（3）驳运公交系统：驳运线是指在设置在住宅区和公共活动中心的短途公交线路，主要进行公交线路串联，方便居民换乘。以提高新城公交覆盖率，扩大公交服务范围为主要目的。

7、静态交通规划 1）停车场规划

停车场的设置应结合用地布局和道路交通组织需要，合理分布。在公共建筑以及公共

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说明书

汽车首末站等处均应布置适当容量的停车场。本次规划的城市机动车停车场以配建停车场为主，公共停车场为辅。

商贸组团的公共停车可与居住区的配建停车结合考虑，居住区内部的配建停车位白天部分可作为公共停车供商贸物流园区使用，晚上则用于小区内部配套停车。

所有公共停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位，专位专用。 表4-3：社会停车场（库）规划一览表

序号 地块编号 面积泊位数（ha） 类型 （辆） 位置 备注 1 B-02-17 0.8 地面停车场 269 黄海大道以北、福泉西路以西 小汽车停车场 2 B-02-18 2.9 地面停车场 966 黄海大道以北、福泉西路以东 货车停车场 2）公共加油站规划

片区内现状存在2个公共加油站，规划中予以保留，分别位于B-03-06、C-02-28地块，满足服务半径0.9-1.2公里设置要求。

加油站进出口应附设车辆等候加油的车道。

三、公共设施规划

1、规划原则

1）居住用地的配套公建按照居住地区-居住区—居住小区三级结构进行配置，形成系统。

2）依照人口容量规模、地块发展方向确定合理规模；配套公建位于服务地块的几何中心位置，功能相对集中，易于形成片区中心，方便居民使用。

3）社区配套设施坚持面向大众，重点体现对人的关怀。 表4-4：公共配套设施规划一览表

类型 类别 项目 数量 所在地块 备注 教育设施 高级中学 1 C-01-11 54班 居住地公交综合车场 1 A-01-07 区级(区级) 交通设施 公交二级枢纽站 1 B-03-10 1处/6-8万人，独立占地 社会停车场 2 B-02-17、B-02-18 15

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医疗卫生设施 综合医院 1 C-01-16 300床 1处/8-10万人，建筑面积行政管理街道办事处 1 C-02-12 1200m2，宜独立占地 设施 派出所 1 C-02-12 1处/8-10万人，建筑面积1000m2，宜独立占地 社会福利设施 养老院 1 C-02-13 1处/8-10万人，独立占地 220kV变电站 1 B-04-08 110kV变电站 2 A-01-12、C-01-06 广播电视分中心 1 B-02-13 1处/8万用户、用地面积2500m2 邮政支局 1 B-02-15 市政公用电信一般局楼 1 B-02-16 1处/20万用户 设施 锅炉房 1 B-02-12 独立占地6万m2 污水泵站 2 A-01-02、C-01-04 占地面积分别为3500m2和700m2，独立占地 普通消防站 1 C-01-15 垃圾转运站 1 C-01-05 占地面积为4000m2，独立占地 教育设施 九年一贯制中学 1 C-02-14 1处/4-6万人，独立占地（具体规模详见分图图则） 交通设施 公交车首末站 1 C-01-17 文化娱乐文化活动中心 1 C-02-15 1处/4-6万人，独立占地 居住区级 设施 书店 1 C-02-15 1处/4-6万人，建筑面积1000m2，非独立占地 综合市场/大商业、金融型超市 2 B-02-09、C-01-18 1处/4-6万人，独立占地 业设施 银行网点 2 B-02-09、C-01-18 1处/3-5万人，建筑面积1000m2，可非独立占地 幼儿园 6 C-01-10、C-01-12、C-01-19、1处/0.7-1.2万人，独立占教育设施 C-02-19、C-02-24、C-02-34 地（具体规模详见分图图则） 小学 1 C-01-13 1处/1.5-2.5万人，独立占地（具体规模详见分图图则） 小区级 社区服务中心 3 C-01-10、C-02-24、C-02-34 1处/1.5-2万人，建筑面积行政管理500m2，非独立占地 设施 居委会 3 C-01-10、C-02-24、C-02-34 1处/1.5-2万人，建筑面积500m2，非独立占地 商业、金融3 C-01-10、C-02-24、C-02-34 1处/1.5-2万人，建筑面积业设施 肉菜市场 1500m2，非独立占地 连云港市242省道以东片区控制性详细规划

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便利店 3 C-01-10、C-02-19、C-02-24 1处/1.5-2万人，建筑面积3000m2，非独立占地 储蓄所 3 C-01-12、C-02-19、C-02-24 1处/1.5-2万人，建筑面积200m2，非独立占地 文化娱乐设施 文化活动站 3 C-01-12、C-02-19、C-02-24 1处/1.5-2万人，建筑面积500m2，非独立占地 医疗卫生社区健康服务万人，建筑面积设施 中心 3 C-01-12、C-02-19、C-02-24 1处/1.5-2500m2，非独立占地 10kV路灯专用A-02-01、B-01-02、B-04-11、箱式变电所 5 B-05-01、C-02-11 1处/800米，非独立占地 邮政所 3 A-02-06、B-03-11、C-02-19 1处/800米，建筑面积150m2，非独立占地 电信接入点 3 A-02-06、B-03-11、C-02-19 1处/800米，建筑面积150m2，非独立占地 B-02-05、B-02-07、B-02-09、B-04-10、C-01-10、C-01-11、热力站 21 C-01-12、C-01-19、C-02-04、C-02-14、C-02-19、C-02-24、非独立占地 市政公用C-02-29、C-02-30、C-02-34、设施 C-02-38 A-01-07、B-01-04、B-01-18、B-02-04、B-02-06、B-02-11、B-02-13、B-02-19、B-03-04、公共厕所 22 B-03-06、B-03-10、B-04-11、建筑面积30～120m2，非独立B-05-01、B-05-02、C-01-01、占地 C-01-10、C-01-13、C-02-11、C-02-14、C-02-24、C-02-28、C-02-39 环卫工人作息A-01-07、B-02-11、B-03-06、场所 7 B-04-11、C-01-05、C-02-11、占地面积100～250m2，非独C-02-39 立占地 2、教育设施 1）幼托

根据人口和服务半径，确定幼儿园所在地块和班级数，根据具体住区地块配建，原则上位于小区中心位置。区内共规划设置6所幼托，均独立占地，服务人口规模为0.7-1.2万人，6班幼儿园占地面积2000平方米，9班幼儿园占地3000平方米，12班幼儿园占地4000米，详见公共配套设施规划一览表以及《公共配套设施规划图》。

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2）中、小学

根据区域发展要求，设四星级高级中学一所，服务于整个东部城区，根据江苏省标准，设置要求为：规模在36个班以上，每班学生不超过 50人；用地面积一般不少于100亩。

根据《连云港市中小学校布局规划》（2007－2020）和规划区居住人口规模，规划1所九年一贯制学校，1所小学。规划根据规范合理配置，学校均独立占地，初级中学服务人口规模为4-6万人，小学服务人口规模为1.5-2.5万人。由于规划区为新建区，所有学校均为新建。详见表5-5中小学规划一览表以及《公共配套设施规划图》。

表4-5：中小学校规划一览表

序地块编号 规划用地学校规模 规划生生均用地号 学校名称 面积（m2） 班 学生人数 均用地（m2） 标准（m2） 1 高级中学 C-01-11 81273 54班 2430 33.4 23-26 2 九年一贯C-02-14 36班小学、36班初中 1440 19-21 制学校 54155 1620 18.7 20-24 3 小学 C-01-13 33789 42班 1440 20.1 19-21 3、医疗卫生设施 1）医院

规划地区级医院一所，服务人口6-8万人。 表4-6：医疗设施规划一览表

序号 地块编号 位置 规划用地面积（m2） 规划床位(床) 1 C-01-16 黄海大道以南、友谊路以东 37433 300 2）社区健康服务中心

设置3个社区健康服务中心，服务人口规模为1-2万人。为附设式，每处建筑面积为400～1000㎡。详见公共配套设施规划一览表。

4、文娱体育设施 1）文化娱乐设施

地区级的文化娱乐设施分布在黄海大道以北的配套服务区，包括广播电视分中心，位于C-02-15地块。居住区级文化娱乐设施指文化活动中心，内容包括青少年和老年活动中心，主要分布在C-02-15地块，服务人口规模约4-6万人。小区级文化娱乐设施设文化活

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动站，服务人口规模约1.5-2万人，部分设置在小区幼儿园附近，方便居民使用。详见公共配套设施规划一览表以及《公共设施规划图》。

2）体育设施

居住区级的体育设施结合居住区级绿地进行布置，包括有篮球场、排球场等；每个居住小区均有居民健身设施，包括室外场地，健身器械等。服务人口规模约1.5-2万人。详见公共配套设施规划一览表以及《公共设施规划图》。

5、商业设施

规划区内规划了区域性的生活消费品商贸物流区，内部包括专业市场、星级酒店、银行、办公等，为整个东部城区和连云港市民提供服务。为居住区居民提供配套服务的商业设施主要分为两级。居住区级的商业设施主要包括综合市场、超市、书店等，在居住区和商贸物流区各设置1处，独立占地，位于B-02-09、C-01-18地块。小区级商业服务设施部分可以和居住区级商业服务设施合并设置，部分根据服务半径和人口另设。规划3处小区级商业服务设施，建筑面积按规定要求，主要包括便利店、农贸市场等，服务人口1.5－2万人。详见公共配套设施规划一览表以及《公共设施规划图》。

6、行政管理设施

规划区的行政管理设施，居住区级包括街道办、派出所、市政管理机构以及其他管理用房，独立占地，集中设置，位于C-02-12地块。

居住小区级包括居委会，服务人口1.5-2万人，位于C-01-10、C-02-24、C-02-34地块。

详见公共配套设施规划一览表以及《公共设施规划图》。 7、金融邮电设施

在商贸物流园区设施金融贸易单位和银行网点，同时设邮政支局1处，位于B-02-15

地块，电信一般局楼1处，位于B-02-16地块，均独立占地。小区级储蓄所、邮政所、电信接入点等为附设式，建筑面积按规定要求，规划邮政所3座，储蓄所3处，电信接入点3处。详见公共配套设施规划一览表以及《公共设施规划图》。

8、社区服务设施

居住区级的社区服务设施，主要指养老院，位于C-02-13地块。

规划设置3处社区服务中心，和小区级的文化活动站或物业管理合并设置，为附设式，建筑面积300m2，服务人口1.5－2万人

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四、绿地景观系统

规划结合用地和现状水网，串联开放系统和绿地空间，设置公园、防护绿地和地块内部绿化等绿化斑块，形成功能分明的空间序列。其中，自然水体、公共绿地和防护绿地构成蓝线、绿线控制的主要内容。

1、绿地系统规划

规划区内高压线密布，需预留较大面积的防护绿地作为走廊；

在街坊中心可考虑采用容积率奖励的措施，鼓励开发商在交叉口处腾挪空间作为开放空间。

1）公园

主要在居住区中心和商贸物流区中心设置，同时结合沿河绿地在节点放大形成开放空间，方便居民就近使用。

2）街头绿地

主要沿居住区内部生活性干道以及景观水系两侧布置。 3）防护绿地

主要布置在高压走廊、疏水通道以及工业区周边。同时沿连徐高速，新光路、大港西路等交通性干道两侧设置防护绿地，对过境交通引起的汽车噪音和废气起着防护和隔离作用。

4）内部绿化

在大量小型地块密集的地区，可由多个地块共同退让形成一个公共空间，公共空间的面积由各地块分担。

居住区绿地规划以宅旁绿地为基础，在居住小区中心，由各地块提供不小于地块面积5％的用地作为非独立占地公共空间，围合成为小区级开放空间。以居住小区公园、小游园和组团绿地为核心，以住宅区道路绿化为网络。

2、水系统规划

规划区内有塔山河、墅港河和西墅河三条水系，塔山河和墅港承担连云港城区的排水功能，根据排水规划的要求设计水系的底宽、蓝线，河面高程、边坡比等。

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西墅河可根据设计需要设计河道断面。 根据现状和设计布置桥梁、涵洞和橡胶坝。

五、城市设计导引

1、总体控制

规划区包括工业组团、居住组团和商贸物流组团，工业建筑、居住建筑、市场建筑风格各异，提倡多元化的建筑群，避免形成单调乏味的面貌，沿主要道路形成高低错落的天际轮廓线和丰富的建筑界面。控制景观廊道，在此基础之上加入一些设计独特、有标志性意义的建筑物及枢纽区，注意人工界面与自然界面整体性的把握。

整体构架是以两方面着手：

1）以大范围、大尺度、高视点的角度，设计确定符合本区环境特征和性格特征的建筑布局和建筑轮廓线；

2）从人的感受角度，依照人性尺度和视觉感受确定能形成本地区独特的都市意象的空间形式。

2、控制要素 1）高度控制

根据建筑特点设置高度引导分区和高度引导界面。高度引导分区主要引导分区的整体高度，高度引导界面主要根据设计意图，布置地块控制指标栏里设定的最高建筑高度引导面。

工业区为低层建筑引导区，工业建筑以低层为主，同时设置多层建筑引导面，可沿主要道路设置配套管理建筑。

市场交易展示区为多层建筑引导区，同时沿大港西路、平山路和交易中心设置形象展示建筑，以点式高层为主。

市场配套区为高层建筑引导区，同时沿墅港河和大港西路设施形象展示面。 居住建筑以多层、小高层为主，较高建筑主要布置在居住区周边，以减少通过性交通的干扰。

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顶尽量控制在常水位以上，尽量减少淹没出流。

四、电力工程

1、现状

本规划范围现状电源引自220kV云台变电站，规划范围内现有一回35kV平碱线。 2、规划依据

《连云港市城市总体规划（2008-2030）》 《连云港市电力专项规划（2008-2030）》 《城市电力网规划设计导则》

《江苏省城市配电网络规划设计技术规定》 《江苏省控制性详细规划编制导则》 3、负荷预测

本地区用电包括工业用电、居民生活用电、公共建筑用电等。绿地、交通物流设施、市政公用设施采用用地指标，其他用地采用分类建筑面积用电指标，各类指标如下表所示。

表5-4：电力负荷预测指标（瓦/平方米）

用地性质 用电指标 同时系数 用地性质 用电指标 同时系数 二类居住用地 60 0.4 社会福利设施用地 60 0.5 商住混合用地 60 0.6 行政办公用地 60 0.5 市场用地 40 0.5 工业用地 80 0.5 商业金融业用地 70 0.5 中（小）学用地 60 0.5 旅馆业用地 80 0.4 社会停车场用地 10千瓦/公顷 文化娱乐用地 60 0.6 公共加油、加气站用地 10千瓦/公顷 医疗卫生用地 60 0.6 公共交通用地 20千瓦/公顷 商办混合用地 60 0.6 市政公用设施用地 30-50千瓦/公顷 教育科研设计用地 60 0.5 公园绿地 10千瓦/公顷 邮电设施用地 60 0.5 物流设施用地 20千瓦/公顷 街区同时系数：0.80 总同时系数：0.85 按照上述指标分类分片计算，本地区总电力负荷168兆瓦，负荷密度213千瓦/公顷。各街区电力负荷如下表所示。

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表5-5：各街区电力负荷一览表

街坊编负荷密度（千瓦/公街坊编号 电力负荷（千瓦） 顷） 号 电力负荷（千瓦） 负荷密度（千瓦/公顷） A-01 30368 204 B-04 8858 127 A-02 34037 238 B-05 564 16 B-01 30594 399 C-01 26165 286 B-02 23390 419 C-02 28474 245 B-03 15408 288 4、电力工程规划

电压等级：建立由220千伏高压送电、110千伏高压配电、20千伏中压配电、0.4千伏低压配电构成的供电体系。

220千伏电网规划：根据《连云港市城市总体规划（2008-2030）》，本规划范围内新建1座220千伏规划云山变电站，位于B-04-08地块，容量3×120兆伏安。220千伏电源近期引自现状新海电厂，远期引自规划东部500千伏变电站。

110千伏电网规划：本地区共建成2座110千伏变电站，总容量300兆伏安，本地区20kV电源由上述2座规划变电站和现状规划南侧虎山110kV变现站共同承担，容载比2.38。上述变电站皆按全户内式结构建设，以节省用地，每座占地3000平方米。110千伏电源近期接自现状220千伏云台变电站，中期接规划220kV墅港变电站，远期由规划220kV墅港变、规划220kV云山变共同作为110kV电源。

20千伏及低压电网规划：以上述110千伏变电站为中心，逐步形成20千伏环网供电方式，以提高供电可靠性，环网平时开环运行，20千伏线路供电半径不大于5000米。20千伏配变电所高层或大型公共建筑宜采用附设式，多层和低层居住区宜采用独立式，工业区可酌情采用独立式或附设式。低压配电网采用以配电变压器为中心的树状放射式结构，供电半径负荷密集区不大于100米，其它地区不大于150米。

高压走廊规划：沿墅港河东侧和新光路西侧预留高压走廊，走廊控制宽度40米，沿西墅河东侧预留高压走廊，走廊宽度25-120米，沿黄海大道南侧预留高压走廊，走廊宽度25米。穿越本地区的220千伏及110千伏线路近期采用架空线沿上述高压走廊敷设，远期条件具备后，110千伏改为电缆敷设于电缆沟中。高压架空线路尽量选用节省占地的紧凑型塔型，并采用同塔双回（或多回）路架设。

电缆线路规划：规划1#1110kV变电站至规划220kV云山变的110kV线路在黄海大道（新

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光路至平山路）段采用电缆沟埋地敷设，本地区电缆采用管沟结合方式敷设，变电站周围和110kV沿线道路采用电缆沟（双沟），其他道路采用电力排管（Φ200和Φ150毫米）。电缆管沟原则上沿道路东（或南）侧人行道或绿化带敷设，根据用户分布预留过路管。

路灯照明规划：本区域规划5座路灯专用箱式变电所，每座容量200～315千伏安，设置于路边绿化带内，照明供电半径不超过800米，路灯线路应在电力管沟同侧路边敷设。断面尺寸在22米及以上道路的路灯采用双侧布置，其它为单侧布置，路灯档距在40米以内，建筑装饰照明采用新型节能光源，减少光污染，并与环境相协调。

表5-6：变电站规划情况一览表

变电站编电压等号 级 容量（兆伏安） 用地面积 结构型（平方米） 式 位置 供电范围 云山站 220kV 3×120 20000 户外式 B-04-08 连云区、连云港口、规划范围 1# 110kV 3×50 3000 户内式 A-01-12 A、B地区 2# 110kV 3×50 3000 户内式 C-01-06 C、B地区

五、供热工程

1、现状

规划范围内现有一座热电厂，供热能力262MW，目前主要供厂生产和本厂宿舍采暖用热。

2、规划依据

《连云港市城市总体规划》（2008～2030） 《连云港市城市供热专业规划》（2003～2020） 《城市热力网设计规范》（CJJ4-2002） 《江苏省控制性详细规划编制导则》 3、供热方式

建立以热电厂为热源的城市集中供热为主，以天然气、电力、燃油、太阳能等为热源的分散式供热为辅的多种供热形式并存的供热方式。工业和住宅用户的集中供热普及率采用100%，公共建筑的集中供热普及率采用30%。

4、热负荷预测

本规划范围热负荷包括工业热负荷和民用热负荷，工业热负荷主要为生产负荷；民用

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说明书

热负荷主要有采暖、空调及生活热水热负荷等。工业热负荷采用地均热指标；民用热负荷采用分类建筑面积热指标，住宅建筑以冬季供暖热负荷为依据，公共建筑以冬季和夏季空调热负荷为依据，商业，旅馆业热指标包含生活热水热负荷。各类热（冷）指标如下表所示。

表5-7：分类建筑面积热（冷）指标（瓦/平方米）

用地性质 热指标 冷指标 用地性质 热指标 冷指标 二类居住用地 50 —— 医疗卫生用地 76 80 居住商业混合用地 50（居住） 80（商业） 100（商业） 教育科研设计用地 75 80 行政办公用地 75 80 社会福利用地 52 —— 商业金融业用地 85 100 商办混合用地 80 100 旅馆业用地 76 80 学校用地 52 —— 市场用地 80 100 邮电设施用地 70 75 文化娱乐用地 85 100 工业用地 0.08吨/小时·公顷 按照上述指标分类分片计算，本地区计算热负荷：工业21吨/小时，民用冬季采暖和空调461兆瓦，民用夏季空调404兆瓦；集中供热热负荷232兆瓦。各街区集中供热热负荷如下表所示。

表5-8：各街区集中供热热负荷一览表

街坊编号 工业热负荷集中供热热负荷工业热负荷（吨/小时） （千瓦） 街坊编号 （吨/小时） 集中供热热负荷（千瓦） A-01 11 0 B-04 0 13189 A-02 10 0 B-05 0 0 B-01 0 45879 C-01 0 52380 B-02 0 26625 C-02 0 72327 B-03 0 21325 5、供热工程规划

热源：依据《连云港市城市总体规划》（2008～2030），近期，碱厂改造前，以碱厂现有机组为主供热源；碱厂改造后，则以改造后的规划开发区锅炉房为主供热源。远期，本规划范围以扩容后的鑫能热电厂为热源，规划开发区锅炉房（现状碱厂锅炉房改造）调整为该热电厂的调峰、应急热源。

供热介质：规划范围内工业用户采用蒸汽作供热介质，蒸汽温度270℃，压力1.0MPa；民用用户采用高温热水作供热介质，设计供回水温度130/70℃。

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热力网型式：采用二级三管制热力网，即蒸汽管道采用单管、热水管道采用闭式双管制。

热力站：在工业企业、居住小区和公共建筑内设热力站，一级热网通过热力站将热媒加以调节转换后，通过二级热网向用户供热。本地区结合居住区共规划21座热力站，热力站结合居住区公共设施设置；公共建筑热力站结合空调系统统一考虑；工业企业热力站根据生产工艺酌情设置。热水热力站应采用全自动组合换热机组，以减少占地、提高传热效率。

管网规划：一级热网采用枝状布置的方式，主干线沿新光路、黄海大道布置，支线由主干线向两侧引出。热水管道采用聚氨酯预制保温管道直埋敷设；蒸汽管道在满足景观要求的前提下，有条件地段建议采用矿渣棉制品保温管道架空敷设于道路两侧的绿化带，无条件的地段建议采用钢套钢预制保温管道直埋敷设。管材应采用无缝钢管、电弧焊或高频焊焊接钢管。热补偿应充分利用管道的转角管段进行自然补偿，在计算允许的前提下，宜采用无补偿敷设的方式。管道原则上布置在道路的东（或南）侧。

表5-9：热力站规划情况一览表

热力站编号 供热范围 供热建筑面积（万平方米） 热负荷（千瓦） 热力站建筑面积（平方米） 1# B-02-05 13.2 5556 400 2# B-02-07 5.4 2269 330 3# B-02-09 21.1 8910 450 4# B-04-10 8.0 3394 380 5# 6# C-01-10 24.9 12456 400 400 7# C-01-11 7.3 3804 380 8# C-01-12,9# 13 34.2 17159 450 450 10# 11# C-01-19 23.3 11667 380 380 12# C-02-04 20.6 10310 450 13# C-02-14 4.9 2534 280 14# C-02-19 20.9 10486 450 15# 16# C-02-24 27.4 13715 400 400 17# C-02-29 11.1 5541 380 18# C-02-30 16.9 8471 400 19# C-02-34 22.1 11032 380 连云港市242省道以东片区控制性详细规划

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20# 380 21# C-02-38 18.0 9001 450

六、燃气工程

1、现状

平山路和新光路有DN300毫米的中压（A）燃气管道，东方大道有DN400毫米的中压（A）燃气管道，顾圩路有DN150毫米中压（A）燃气管道。规划范围外东侧有1#天然气高中压调压站，占地面积0.67公顷，供气规模1.0万标准立方米/小时。

2、规划依据

《连云港市城市总体规划》（2008～2030）

《连云港市天然气利用工程专业规划（2004～2020）》 《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006年版） 《江苏省控制性详细规划编制导则》 3、气源规划

本规划范围气源以“西气东输”天然气为主，液化石油气作为过渡及补充气源。 天然气特性参数：

高热值 40.07兆焦/标准立方米 低热值 36.17兆焦/标准立方米 重 度 0.75公斤/标准立方米 比 重 0.58

华白数 52.76兆焦/立方米 Cp 值 39.85

运动粘度 13.89（10E-6平方米/秒） 4、用气量预测

本规划范围供气对象主要为：居民生活用气、商业用气、采暖通风和空调用气、工业用气等。考虑“西气东输”气量分配有限、其他燃气资源并不十分富裕，本规划认为本地区城市燃气应优先保证居民生活和商业用气，适度纳入一部分空调用户。居民生活和商业用气采用人均指标，空调用气采用分类建筑面积热指标（详见供热工程），工业用气采用地

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均指标。居民生活和商业用气管道气化率取100%，空调用气管道气化率取12%。各类指标如下表所示。

表5-10：居民生活与商业用气指标

用气类别 用气指标 用气类别 用气指标 居民生活用气 2940兆焦/人?年 饮食用气 9211兆焦/座?年 中学用气 837兆焦/人?年 理发用气 4.20兆焦/人?次 小学用气 628兆焦/人?年 医院用气 4187兆焦/床?年 食堂用气 2303兆焦/人?年 旅馆用气 8374兆焦/床?年 幼儿园用气 1675兆焦/人?年 工业用气 3标准立方米/小时·公顷 民用高峰系数： K月=1.25 K日=1.3 K时=2.3 工业高峰系数： K年=4.4 未预见量： 按总用气量的5%计算 按照上述指标分类分片计算，本规划范围天然气用气量如下：年总用气量1081万标准立方米/年，居民生活年用气：商业年用气：工业年用气：空调年用气=1：0.57：0.35：0.38；高峰小时用气量5792标准立方米/小时，其中居民生活用气1912标准立方米/小时、商业用气1094标准立方米/小时、空调用气1728标准立方米/小时、工业企业用气783标准立方米/小时、未可预见用气276标准立方米/小时。各街区天然气用气量如下表所示。

表5-11：各街区天然气用气量一览表

街区年总用气量（万高峰小时用气量（标编号 标准立方米/年） 准立方米/小时） 街区编号 年总用气量（万标高峰小时用气量（标准立方米/年） 准立方米/小时） A-01 81 406 B-04 19 79 A-02 75 377 B-05 0 0 B-01 0 0 C-01 197 841 B-02 169 722 C-02 293 1248 B-03 27 115 5、燃气工程规划

气源：根据《连云港市城市总体规划》（2008～2030），本规划范围以1#天然气高中压调压站为主供气源。

压力级制：建设中压（A）一级配气系统，中压（A）管线设计运行压力为0.4MPa。 管网规划：保留平山路、东方大道、顾圩路和新光路的现状中压（A）燃气管道，随着规划区内负荷的增加，逐步抽换大港路上的现状燃气管道，以满足未来发展需要。本规划范围主要为DN100～400毫米的中压（A）配气管网，管网呈大环小枝状布置，主干管沿大

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港西路、黄海大道、东方大道、新光路布置，与周边中压管连接形成环状。中压干管采用螺旋缝焊接钢管（加强级防腐），中压支管宜采用聚乙烯燃气用塑料管（PE管）。燃气管除穿越工程外，均埋地敷设，原则上敷设在道路西（或北）侧的人行道下，根据用户分布预留过路管。

供气方式：多层住宅建筑采用楼栋调压（箱式调压器）或以街坊为单位的区域调压、分户计量后低压进户使用；高层住宅建筑采用户前调压（用户调压器）、计量后低压进户使用；工业用户、商业用户和空调用户根据需要，采用中—中压或中—低压调压计量后进户使用

七、通信工程

1、现状

本规划范围无任何通信设施。 2、需求量预测

1）固定电信主线和宽带用户预测：公园和物流设施用地采用用地指标，其他用地采用分类建筑面积指标，各类指标如下表所示。

表5-12：固定电信主线和宽带用户预测指标

用地性质 主线指标（平宽带用户（平主线指标（平宽带用户（平方米/线） 方米/户） 用地性质 方米/线） 方米/户） 二类居住用地 80 120 行政办公用地 100 200 商住混合用地 90 120 工业用地 200 400 市场用地 200 400 中（小）学用地 30-40线/校 15-20户/校 商业金融业用地 100 200 邮电设施用地 100 200 旅馆业用地 50 50 社会停车场用地 20线/公顷 —— 文化娱乐用地 100 200 公共加油、加气站用地 10线/公顷 —— 医疗卫生用地 100 200 公共交通用地 20线/公顷 —— 商办混合用地 100 200 市政公用设施用地 10-50线/公顷 —— 教育科研设计用地 100 200 公园 10线/公顷 —— 社会福利设施用地 100 200 物流设施用地 20线/公顷 —— 按照上述指标分类分片计算，本地区固定电话主线6.7万线，宽带用户4.2万户。 2）移动通信用户预测：采用普及率法，普及率采用100部/百人，总用户6.3万户。

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3）有线电视用户预测：采用普及率法，有线电视实现全面普及，总用户2.1万户。 表5-13：各街区通信需求一览表

街坊编号 电信主宽带用户有线电视用户线（线） （户） （户） 街坊编号 电信主线宽带用户有线电视用户 （线） （户） （户） A-01 4793 2369 0 B-04 2966 1691 402 A-02 5321 2659 0 B-05 705 0 0 B-01 9558 4779 0 C-01 13222 8242 5697 B-02 7894 7044 4177 C-02 17563 11630 10030 B-03 4626 3207 980 3、邮政工程规划

建立由邮政支局、邮政所及社区网点组成的邮政通信基层网。新建邮政支局1座，位于B-02-15，占地：3000平方米。结合各社区商业网点，按服务半径500-800米的标准配置邮政所或邮政代办点，每个建筑面积150～200平方米，本规划范围共设3个。邮政所或邮政代办点可附设在公共建设内，位于建筑首层的邻街位置，且交通方便。

4、电信工程规划

1）固定电信网：规划临港产业园电信一般局楼，位于B-02-16，占地：3000平方米，交换机总容量达到7.5万门，以该电信一般局楼为中心建立本地区用户接入网。按服务半径500-800米设置电信接入点，本地区共设3个，每个建筑面积50～150平方米，可附设在公共建筑首层临街位置；按每个服务500～2000线的标准设置电信光节点（分配节点），每个建筑面积20～30平方米，公共建筑结合通信设备机房设置，住宅小区尽量附设于小区配套公共建筑中。

2）移动通信网：建立以移动基站为中心的移动通信网，优化网络结构，实现网络无缝覆盖。按300～500米的服务半径设置移动通信基站，基站结合较高建筑屋顶设置，并预留机房面积30～50平方米，基站天线尽量采用隐蔽式，并与周边环境相协调。

5、广播电视工程规划

新建临港产业园有线电视分中心，依次为中心建立本地区有线广播电视分配网，网络采用宽带双向数字传输系统，满足宽频带、多功能、双向传输的要求。按每个覆盖用户不超过500户的标准设置有线电视光节点，光节点尽量设置在建筑内，每个建筑面积10～20平方米，公共建筑结合通信设备机房设置，住宅小区尽量附设于小区配套公共建筑首层设备间。

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6、通信管道规划

为节约地下空间，各类通信线路均采用穿PVC管同位地埋敷设，并预留管孔，以满足各类业务增长的需要。管道容量主干路不小于18孔，次干路不小于12孔，支路不小于6孔。通信管道的建设应与道路建设同步进行，管道原则上敷设在道路西（或北）侧的人行道下，根据用户分布预留过路管。路口通信管道的容量比路段增加30%～50%。

通信管道的建设模式：将通信管道纳入城市基础设施产业范畴，由政府统一行使管道规划、建设和监管权力，实现通信管道 “统一规划、统一建设、统一管理”，保障运营商公平获得管道资源。

八、环境卫生工程

1、现状

本规划范围，尚未建设规范的垃圾收运设施。 2、规划依据

《连云港市城市总体规划（2008-2030）》 《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337-2003） 《城镇环境卫生设施设置标准》（CJJ27－2005） 《生活垃圾转运站技术规范》（CJJ47－2006） 《城市公共厕所设计标准》（CJJ14－2005） 《江苏省控制性详细规划编制导则》

3、垃圾量预测

本规划范围垃圾为生活垃圾和工业垃圾。采用人均指标法估算生活垃圾量，居民人均生活垃圾产生量取1.5公斤/人?日，则本规划范围生活垃圾产生量为94吨/日。

4、环境卫生工程规划

建立严格的垃圾分类投放、密闭收集、压缩转运的收集处理系统，根据《连云港市城市总体规划（2008-2030）》，本规划区垃圾转运系统属“二级转运系统”，即生活垃圾经本规划区小型转运站压缩处理后送入中云台山大型垃圾转运站，经二次转运最终运至徐圩垃圾综合处理利用产业园统一处理；工业垃圾先由企业自行处理，再送入徐圩垃圾综合处理

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利用产业园统一处理。

基层环卫机构：本地区规划1个基层环卫机构，位于C-01-05地块，用地规模为4000平方米。用地内设置办公、生活设施、工人作息场所、清扫机械工具停放、简单维修作业场地等。

垃圾转运站：本地区规划1座垃圾转运站，与基层环卫机构共址，转运量为94吨/日。站内垃圾应在密闭环境中处理，并设有独立的给排水设施接入市政管网，不出现“二次污染”。其建筑风格、色调应与周边建筑和环境协调。

公共厕所：在广场、主要交通干路两侧、车站、公园、市场、大型停车场、体育场（馆）附近及其它公共场所设置公共厕所，本地区共设置22座，其中1座结合垃圾转运站设置。公共厕所尽量采用附属式，居住用地公共厕所每座建筑面积30～60平方米，公共设施用地公共厕所每座建筑面积50～120平方米。独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3米宽绿化隔离带，附属式公共厕所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口。在满足环境及景观要求条件下，可在城市绿地内设置公共厕所。

环卫工人作息场所：本地区规划7个环卫工人作息场所。其中1个结合垃圾转运站设置，其余的尽量结合公共厕所设置，用地规模为100～250平方米。场所内设置有供工人休息、更衣、洗浴和停放小型车量等相关配套设施。

垃圾收集点：按服务半径不超过70米的标准设置生活垃圾收集点，未设垃圾管道的多层住宅每四幢设置一个垃圾收集点，每座占地不小于40平方米。垃圾收集点按《城市生活垃圾分类方法及评价》分类标准分类安置活动垃圾箱(桶)，实行垃圾分门别类地投放。医疗废弃物和其它特种垃圾必须单独存放。垃圾容器要密闭并具有便于识别的标志。

废物箱：在道路的两侧或路口设置废物箱。废物箱应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。废物箱的设置间隔为：商业、金融业街道：50～100米；主干路、次干路、有辅道的快速路：100～200米；支路、有人行道的快速路：200～400米。

九、管线综合

1 规划依据

《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98） 《江苏省控制性详细规划编制导则》

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2 规划原则

1）已建及在建市政管道应尽量维持现状，对不符合规划要求的已设计管道应依照规划做相应调整。

2）道路红线宽度大于60米的城市道路，给水、污水管道宜两侧布置；道路红线宽度大于40米的城市道路，雨水管道宜两侧布置。

3）单侧有用户的城市道路，各专业管线宜靠近用户侧布置。 3 管线综合

本规划工程管线主要分为给水、再生水、雨水、污水、电力、通信、燃气、 热力八个专业的管线。管线综合包括平面管位综合和竖向管位综合。

1）平面管位综合：

给水、电力、供热管道：一般布置于道路东侧或南侧的人行道（绿化带）下； 污水管道：一般布置于道路西侧或北侧的（非）车行道下； 通信、燃气、再生水管道：一般布置于道路西侧或北侧的人行道下； 雨水管道：一般布置于路中（非）车行道下； 2）竖向管位综合

由深至浅的位置宜为：污水、雨水、给水、燃气、通信、 热力、电力。当工程管线在竖向位置发生矛盾时，宜按下述规定处理：压力管线让重力自流管线；可弯曲管线让不宜弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。

工程管线的最小覆土深度： 电力管管顶最小覆土深度0.7米。 电信管管顶最小覆土深度0.7米 。 给水管管顶最小覆土深度1.0米。

雨水管、污水管控制在以上管线下方，交叉时局部调整。

③以上工程管线在道路下面的规划位置宜相对固定，原则上不宜变动，若特殊情况需变动时（例如避让现状管），各专业管线不宜从一侧转到另一侧。

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第六章 综合防灾减灾规划

一、防洪（排涝）工程规划

1、现状

规划区北侧有区域性排洪通道—排淡河。排涝河道有塔山河、墅港河、西墅河等将本地区的雨水纵向划为三个排水分区。

2、规划依据

《连云港市城市总体规划（2008-2030）》 《连云港东部城区排水规划》 《江苏省控制性详细规划编制导则》 3、防洪（排涝）标准

河洪防洪标准：近期达到50年一遇标准，远期达到100年一遇标准；

排涝标准：规划区重现期为20年一遇，小时雨量50毫米左右，雨后1小时不会因河道涨水导致路面、场地积水。

4、防洪规划 1）防洪工程规划

依托区域行洪河道排淡河的堤防，在规划区南侧构筑防洪安全防线，防止客水进入本地区。

2）排涝工程规划

对原有的河道，进行拓宽疏浚；在塔山河、墅港河与排淡河汇合处修建节制闸。 本地区涝水大部分经塔山河、墅港河、西墅河，汇入滨海新城水体后入海。小部分截入北排淡河；

塔山河、墅港河、西墅河采用复式断面（即常水位以下为梯形断面，常水位以上为矩形断面），河底高程取0～-1.0m，河底宽5m，边坡1:4。

河道常水位控制在2.0～3.0m，最底水位1.5m左右。 室外场地标高：不低于3.85米。 5、河道保护

河道两侧应严格控制保护用地，保护带宽度考虑养护管理、边坡稳定、景观建设要求。在城市蓝线内禁止进行下列活动：

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1）违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动； 2）擅自填埋、占用城市蓝线内水域； 3）影响水系安全的爆破、采石、取土； 4）擅自建设各类排污设施；

5）其它对城市水系保护构成破坏的活动。

表6-1：河道蓝线控制表 单位：米

河道名称 河口控制宽度 每侧岸线保护带宽度 保护线外绿化宽度 塔山河 25 10 ≥5 墅港河 25 10 ≥5 西墅河 25 10 ≥5

二、消防工程规划

1、规划依据

《连云港市城市总体规划（2008-2030）》

《城市消防规划建设管理规定》（公消[1989]70号） 《城市消防站建设标准》（建标[1998]207号） 《江苏省控制性详细规划编制导则》 2、消防站规划

规划1个标准型普通消防站，用地4800平方米。消防站应设在便于车辆迅速出动的临街地段，主体建筑距医院、学校、幼儿园、影剧院、商场等容纳人员较多的公共建筑的主要疏散出口不应小于50米，边界距易燃易爆化学危险品不应小于200米。

3、消防给水

近期结合给水系统建设统一的消防供水系统，再生水系统形成后，将再生水纳入消防给水系统，结合给水管网和再生水管网建设消火栓，道路交叉口60米内均应设置消火栓，道路宽度超过40米时，应双侧布置消火栓，消火栓间距不应超过120米。消火栓一般采用地上式。承担消防任务的给水管管径应不小于DN150毫米。

4、消防取水码头

充分利用天然水源，在各组团靠近水面处设置消防取水码头，消防取水码头保护半径

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不超过150米。

5、消防通信

消防站与城市报警服务台至少设一条火警调度专线，与公安、交通管理、医疗救护、供水、供电、供气、通信、环保、气象、地震等部门或联动单位之间至少设1条火警调度专线或数据指令调度通道，与消防重点单位保护之间应设有1条火警调度专线。利用高层建筑建设消防瞭望台，并配备监视和通讯报警设备。

三、人民防空规划

1、规划依据

《连云港市城市总体规划（2008-2030）》 《中华人民共和国人民防空法》 《人民防空工程战术技术要求》

《江苏省城市人民防空工程规划编制办法（试行）》（1999年9月） 《江苏省控制性详细规划编制导则》 2、人防工程规划

1）指挥：本地区人防指挥纳入以规划海滨新区综合防灾指挥中心的人防工程体系，结合民防设施设置街道级防灾指挥所。

2）医疗：结合规划医疗用地，规划一座救护站，建筑有效面积700平方米。 3）专业队：根据《连云港市城市总体规划（2008-2030）》，战时留城人口比例为40%，防空专业队人员按战时扩编至留城人口的2%计，人均掩蔽有效面积3m2

/人，车辆装备掩蔽面积为人员掩蔽面积的1倍考虑，规划范围内需要防空专业队工程总有效面积应达到3003.1平方米。

4）人员掩蔽所：根据《连云港市城市总体规划（2008-2030）》，战时留城人口比例为40%，人员掩蔽所的服务人口为战时留城人口减去各专业队人数，使用面积按留城人员每人1平方米的标准建设人员掩蔽所，总人员掩蔽所面积需2.5万平方米。按服务半径不超过200米，本着“线片成网，连通搞活”的原则，通过人防地下主干道、联络通道等加以连通，使之成片成网，形成战时城市有机防空网络体系。

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说明书

四、防震工程规划

1、设防标准

抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。公安指挥中心属于抗震设防甲类建筑，应当进行专门的地震安全性评价，中小学校等弱势群体集中的公共场所建议进行专门的地震安全性评价，根据评价结果确定抗震设防要求。

2、避灾疏散系统规划

固定避震疏散场所：结合学校用地，规划1座固定避难疏散场所，占地1hm2，并设置人员栖身场所、生活必需品与药品储备库、消防设施、应急通信与广播设施、临时发电与照明设备、医疗等设施。

紧急避震疏散场所：利用城市公园、绿地、学校体育场、停车场和街头广场作为紧急避震疏散场所。服务半径不超过500米，步行10min之内可以到达，每座场地不小于0.1hm2。

疏散通道：救灾干道为242省道、大港路、东方大道和黄海大道。上述通道的有效宽度不宜低于15米，避难疏散通道为黄海大道、平山路、新光路和神泉路。连接紧急避难疏散场所的通道的有效宽度不宜低于4m，连接固定避难疏散场所的通道的有效宽度不宜低于7m。

第七章 规划控制

一、地块划分

1、地块划分原则

规划地块划分主要以街巷或其它道路及河道为界；地块规模按其使用性质或实际的开发需求进行调整。划分基本原则是：以《江苏省控制性详细规划编制导则》中用地分类标准为依据，保持用地性质的完整性和唯一性、并有利于土地出让。具体做法如下：

1）以道路为界划分地块。规划以城市主次干道作为街坊划分的界线。一旦街坊需要整体开发，可对地块进行合并建设。因此，本规划所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

2）根据用地性质分别划分地块。确保每个地块用地性质的单纯性，将不同用地性质地块划分成不同地块。例如，需要独立占地的配套设施，应分别划出单独地块，以保证这些

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配套设施的用地规模和区位的落实。

3）工业用地地块划分根据产业类型划分。规划区内产业类型主要以一般加工制造业为主，该产业类型的最小用地规模约30-40亩，规划地块规模约是产业最小用地规模的6-8倍。

2、地块编码

本次规划按照上述地块划分原则，共分3个片区，8个街坊，总共125个地块，地块编码按由西往东，自北向南的顺序。地块编码采用三级编码方式，由“片区—街坊—地块”代码组成。

二、地块控制

1、控制指标体系

本次规划控制指标体系的构成内容主要包括土地使用和强度容量。

1）土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定，其控制内容包括土地使用性质、用地边界、用地面积等。

2）强度容量控制是为了保证片区良好的环境质量以及充分发挥土地的经济效益，对建设用地所能容纳的建设量和人口聚集量做出的规定，其控制内容为容积率、建筑密度、绿地率等。

规划地块控制指标按控制类型分为规定性指标和指导性指标。规定性指标为在规划管理中必须严格遵循的指标，包括用地面积、用地性质、绿地率、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等；指导性指标为在下一步编制修建性详细规划及建筑设计中参照执行的指标，包括人口容量、建筑色彩、建筑体量等。

用地面积 规划地块划定的面积，在规划管理和开发建设时以实测为准。 用地性质 地块开发必须遵守的土地使用性质，以国标用地分类为准。 规绿地率 地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计。 定容积率 规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。 性地块内建筑物允许建造的最大高度，以建筑室外明沟面或散水坡至主体指建筑限高 最高点垂直距离计。 标 建筑覆盖率 建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。 建筑后退红线距离 建筑相对于规划地块边界后退的距离。 配建车位数 规划地块内规定的停车车位数量，包括机动车车位数和非机动车车位数。 连云港市242省道以东片区控制性详细规划

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出入口方位 规划地块内允许设置出入口的方位、位置和数量。 对规划地块内建筑形体的控制，包括建筑体量之间的均衡协调或增强对指建筑体量 比以提高标志性等。 导对特定规划地块临街建筑外立面连续性的控制要求，以保证地段街景的性临街建筑面宽 形成。 指标 临街建筑垂直视角 对特定规划地块临街建筑高度与街道宽度之间比例的控制要求，以实现良好的空间景观。 人口容量 对居住用地可容纳人口及工业用地提供就业人口进行一定的控制。 规划区地块控制指标详见分图图则。

本片区地块红线等控制坐标采用连云港57城建坐标系，设计标高为黄海高程系。 2、土地使用性质

根据规划的功能定位，确定主要的土地用途，土地使用性质原则上以《江苏省控制性详细规划编制导则》中用地分类标准为依据，以中类为主；对于具有明确使用意图的设施分至小小类。

片区地块的使用性质为主要包括：居住用地、工业用地、仓储用地、道路广场用地、公共设施用地、市政设施用地和绿地等。

3、土地使用相容性

在市场经济条件下城市发展的不定性决定了城市中一些用地性质的不定性。因此，本规划为更好地适应市场需求下城市功能的变化，明确规定地块可兼容用地类型，划定弹性用地范围，根据市场不同需求，灵活选择用地性质，提高规划适应市场需求弹性。当规划确定的用地性质不能实施的情况下，可采用第二用地性质。

1）土地相容原则

（1）在未来城市发展的过程中，涉及到规划用地性质调整的时候，应符合江苏省《城市建设用地适建范围》表中的规定；变更解释文件应附在报批文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。

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表6-1：各类建设用地适建范围表

居其住序用公共设施用地 工业仓储道路用地 用地 广场市政公用设施用地 绿地 他号 建设项目 地用地 用地 R2 C M G E C1 C2 C3 C5 C6 C9 M1 M2 W S U S1 S3 U1 U2 U3 U4 G1 G2 E1 1 低层居住建筑 △ 2 多层居住建筑 △ ○ ○ ○ 3 高层居住建筑 △ ○ ○ ○ 4 单身宿舍 △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 教育设施5 （中、△ 小学、幼托） 商业6 服务△ 设施 文化7 体育△ 居设施 8 住金融小邮电 △ 9 区 社区服务 △ 医疗10 卫生△ 设施 市政11 公用△ 设施 行政12 管理△ 设施 连云港市242省道以东片区控制性详细规划

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13 行政办公设施 ○ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 14 商业设施 ○ ○ △ ○ ○ ○ ○ ○ 15 金融保险设施 ○ ○ △ ○ ○ ○ ○ 16 服务设施 ○ ○ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 17 小商品市场 △ ○ 18 农贸市场 ○ ○ 19 批发交易市场 △ ○ 20 文化娱乐设施 ○ ○ △ ○ ○ ○ 21 体育设施 ○ ○ ○ ○ ○ 22 医疗卫生设施 ○ △ ○ ○ 23 商办综合楼 ○ △ △ ○ ○ ○ 24 商住综合楼 △ ○ 25 普通旅馆 ○ △ 26 旅游宾馆 △ 27 高校、中专 △ 成人教28 育、职业 ○ ○ ○ △ ○ 技校 29 科研设计机构 ○ ○ ○ ○ △ ○ ○ 30 无污染工厂 ○ ○ ○ ○ △ △ ○ 31 轻污染工厂 △ 32 重污染工厂 33 普通仓库 ○ ○ ○ ○ ○ △ △ ○ ○ 34 危险品仓库 △ ○ 35 保税仓库 △ 36 社会停车○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ △ △ △ ○ 33

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场（库） 37 社会加油站 ○ ○ △ △ △ ○ 38 公交停车场 ○ ○ ○ △ △ 39 公交修理厂 ○ ○ ○ △ 40 长途客运站 △ 41 货运公司站场 ○ ○ ○ ○ 42 室外广告牌 △ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 43 污水处理厂 ○ ○ ○ ○ △ 施工维修44 设施及废 △ △ △ 品场 45 其他市政公用设施 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 注：△为适宜建设的项目

○为需要更具具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设置的建设项目 空格为不适宜设置的建设项目

（2）规划中所规定的土地使用性质及用地规模如需作变更时，必须经规划行政主管部门的批准。土地使用性质变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。

（3）若改变规划用地性质，开发建设项目还应满足以下要求： 用地面积与规划面积相当。

性质改变后地块的控制指标，应参照类似用地性质地块进行相应的调整。 不得突破原规划控制的环境容量。

（4）建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建，当其使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经连云港市规划局批准并符合本规划的土地利用相容性规定。

（5）本规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在详细设计时略有修改，但须报经连云港市规划局批准。

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2）在确定具体地块的用地性质兼容性时，在片区发展定位不变的前提下，首先应确保公益性设施和开放空间的用地，该类用地原则上不设第二使用性质。

4、建设使用强度控制

土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。

1）开放强度

基于已批用地的设计条件、国家规范、《江苏省城市规划管理技术规定》、国内外相类

似物业的开发强度、明确规定各地块容积率的上限，考虑到规划的弹性，在保证整体建筑量不变的情况下，地块间可有0.2的上下浮动，确保提供一个合理开发建设规模，使规划区建设经济效益、社会效益、环境效益高度统一。

居住用地：多层住宅建筑容积率≤1.6；小高层、高层住宅建筑容积率1.8-2.0 工业用地：根据《工业项目建设用地控制指标》（2008），集约利用土地，根据工业门类确定工业用地容积率的下限，装备制造业容积率≥0.7，电子信息产业容积率≥1.1

商业金融业用地：主要以市场用地为主，现状、已批用地采用设计条件，规划用地容积率2.0左右。市场内部酒店建筑为标志性建筑≤2.4，

其他公共设施用地：文化娱乐控制在1.5，医疗卫生控制在1.8，以中高层开发为主；中小学等配套服务设施控制在0.8-0.9。局部标志性节点位置可以适当提高，具体参见“地块控制指标一览表”。

防护绿地、公共绿地为限制开发区，不设容积率。 2）建筑高度

低层限高为10米，多层限高为24米，小高层住宅为35米，中高层限高55米，其他高层住宅根据规划建筑空间形态确定；

居住用地：以小高层、高层为主，建筑高度≤55米

工业用地：控制工业区内建筑高度，对工业区内构筑物高度不予限制。工业建筑以低层为主，工业区内配套建筑以多层为主。

市场用地：交易、展示性建筑以多层为主，内部管理办公建筑可为高层，沿大港西路、平山路，形成形象展示，可布置标志性建筑，建筑高度较高≤55米。

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其他公共设施用地：以多层为主 3）建筑密度

密度的控制与建筑高度、用地性质相关，同一性质的用地建筑高度越高、建筑密度应控制越低。

居住用地：多层≤25%，小高层≤23%

工业用地：根据《工业项目建设用地控制指标》（2008），集约利用土地，控制建筑密度下限，建筑密度≥40%

市场用地：密度较大，建筑密度≤45% 4）绿地率

规划区的居住用地绿地率≥35％；商业金融业用地≥25％；市政设施的绿地率≥20％，行政办公、文化娱乐、教育科研、医疗卫生用地一般应≥35％；街头绿地一般应≥85％；生产防护绿地和林地一般应≥95％。工业用地根据《工业项目建设用地控制指标》（2008），控制绿地率上限，绿地率≤15%.

三、六线控制

1、“六线”控制

“六线”是指道路红线、绿地绿线、城市紫线、河道保护蓝线、高压走廊黑线、城市黄线。本次规划主要控制红线、绿线、蓝线、黑线和黄线。

2、道路红线控制 1）定义

红线是指规划中用于界定城市道路、广场用地和对外交通用地的控制线。红线导控的核心是控制道路及重要交通设施用地范围，限定各类道路沿线建（构）筑物的条件。

2）控制要点

控制道路及立交设施用地红线，控制停车场、公交首末站等主要交通设施用地红线，红线内土地不得进行任何与道路功能不相符合的使用。

主、次干道应严格进行控制和建设，支路在建设过程中可依据引进项目的具体情况增减或作线型调整。

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道路应实行统一的建筑后退距离，保障城市道路建设的标准化和规范化，具体按《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）的规定控制

在详细规划和城市设计已或批准的地区，应当按照规划设计的规定退让道路红线。 3、绿地绿线控制 1）定义

绿线是指规划中界定的公共绿地（公园和街头绿地）、生产防护绿地等各类绿地的控制线，控制城市各类园林、绿地的用地范围。

2）控制要点

城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。

因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。 在绿线范围内，如属河道蓝线的范围，应同时满足河道蓝线的控制要点。 4、河道保护蓝线控制 1）定义

蓝线是指用于划定较大面积水域，水系、湿地、水源保护区及其沿岸一定范围陆域地区保护区的控制线。

2）控制要点

河道蓝线规划的编制要素不仅包括河道的河口规划控制线，还应包括河道管理范围和河道安全运行以及河道配套工程的规划控制线。

在城市蓝线内禁止进行下列活动：违反蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其他对水系保护构成破坏的活动。

在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。

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5、高压走廊黑线控制

确定35kV及以上等级的高压线位、高压走廊保护范围，确定控制要求。 6、城市黄线控制 1）定义

黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括城市公共交通设施，城市市政工程设施及其他对城市发展全局有影响的城市基础设施。

2）控制要点

在城市黄线范围内禁止进行下列活动：违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准、改装或拆毁原有城市基础设施；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向连云港市规划行政主管部门申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。

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