建设用地集约利用的文献综述

中国地质大学（北京）

本科毕业论文文献综述

院（系）：专 业：姓 名：学 号：完成日期：

土地科学技术 土地资源管理

刘恩存 12208117 2012年05月25日

1 国内土地集约利用研究

我国的土地集约利用研究是伴随着土地政策的变化而发展起来的。20世纪80年代，由于我国实行城市土地无偿划拨的供地方式，土地集约利用研究主要集中在农业用地方面，随着土地供应方式的变更和城市发展与耕地保护的矛盾的突出，开始了城市土地集约利用方面的研究。我国城市土地集约利用研究主要集中在城市土地集约利用内涵、评价指标体系、评价方法等方面。

就内涵方面而言：

马克伟(1991)认为，土地集约利用是指在依靠科学技术发展的基础上，在单位面积土地上增加劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。

毕宝德(2001)在《土地经济学》中指出，土地集约利用就是在土地上合理增加物质与劳动投入，以提高土地收益的经营方式。[9]

王静(2008)认为土地节约集约利用的内涵可以从狭义和广义两个方面来理解:狭义的土地集约利用就是增加土地投入以获得最高的土地报酬；广义的土地集约利用指以可持续发展的思想为指导，通过合理布局、优化用地结构、增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益，实现经济、社会和生态、环境效益的最佳。土地集约利用是一个动态过程，并不存在一个绝对的评价标准，土地集约利用的科学内涵，即是通过寻找最优集约度或最佳集约度，使土地利用的经济效益与环境效益、社会效益相统一。 《建设用地节约集约利用评价规程》(2008)中定义：城市建设用地集约利用是以符合有关法规、政策、规划为导向，通过增加土地的物质和劳动投入，不断提高城市土地利用效率和经济效益的一种方式。

就建立评价指标体系而言：

查志强认为城市土地集约利用潜力评价指标体系是一个动态的复合系统，该系统应该比较全面的反应城市土地集约利用的潜力和可持续发展能力。指标体系中应该包括影响城市土地集约利用的主要因素指标，影响城市土地利用程度和效率的指标和反映土地利用效率的指标。[15]

林坚、陈祁晖、晋憬瑶等在分析土地集约利用内涵的基础上，建立了城市土地集约利用评价总体指标体系和功能区土地集约利用评价指标体系。[23]

王业侨认为集约利用评价指标体系的设计要以土地集约利用内涵为基础，以土地可持续利用和社会经济可持续发展为目标，以合理、合法、高效为出发点，指标体系中要包括宏观、中观、微观指标，并且指标体系要满足层次性要求，以便能计算出每一个指标在土地集约 利用中的重要性，达到定性和定量评价的目的。[25] 周伟、王秀兰认为土地集约利用评价指标体系是直接反映土地节约和集约利用目标、内容、程度等不同属性特征的指标按隶属关系和层次关系组成的有序集合。评价指标体系应该具备解释功能、评价功能及预测预报功能，使土地节约和集约利用评价具有动态发展的连续性，并提出了市域内土地包括城市用地和农用地的集约利用评价指标体系。[26]

谢敏等学者提出因地制宜、注重约束条件、效率和发展趋势的评价思路，认为城市土地集约利用评价主要采用比较分析方法，在确定评价标准后进行定性、定量比较分析，取得评价结果。[27]

在评价方法研究方面：

我国20世纪70年代至80年代通过引进国外的土地评价的理论和方法，经过20多年的发展，在众多专家学者的努力和用于实践总结之下，我国的城市土地集约利用评价方法也得到了极大的丰富，主要有多因素综合评价法、模糊综合评价法、极限条件法、理想值修正法、主成分分析法、BP神经网络、RS和GIS技术等。

国内学者在集约利用评价方法的研究主要有以卜几个方面:

就评价的范围而言：

城市土地集约利用评价共分为三个层次：宏观层次是城市土地集约利用总体评价；中观层次是城市功能区集约利用评价；微观层次是城市具体地块的集约利用评价。

就评价的对象而言：

土地节约集约利用评价还有农用地集约利用评价、城市土地集约利用评价、工业用地集约利用评价和农村居民点土地集约利用评价等。

2 国外土地集约利用研究

土地集约利用的概念起源于农业土地集约利用研究，古典经济学家杜尔格、安特生、魏斯特、李嘉图等古典经济学家在研究农业地租时，发现并证明了农地土地利用中的土地报酬递减规律，并把集约利用归结为级差地租产生的原因。

马克思在批判地继承前人的研究成果的基础上，将级差地租分为级差地租I和Ⅱ，并把集约利用定义为：“在经济上，所谓耕地集约化，无非是资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗邻的地块上。”

土地经济学家理查德.T.伊利在《土地经济学原理》一书中把土地集约利用定义为：“对己利用的土地增加劳动力和资本”。[28]

国外早期土地利用相关理论的提出及发展为土地节约集约利用研究奠定了基本的理论基础，主要代表理论有地租理论、土地报酬递减规律理论、区位理论等。

地租理论对土地节约集约利用研究的主要贡献在于其发现了级差地租的存在。级差地租的产生需要三个条件：①土地肥沃程度有差别；②土地位置有差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率有差别。级差地租Ⅰ是由前两个条件产生的，级差地租Ⅱ是由后一个条件产生的，虽然产生的条件不同，但是两者的实质是一样的，都是由产品个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成的。由此可以看出，级差地租Ⅱ是集约化经营的结果，或者说，“与集约化经营方式相适应的地租形式是级差地租Ⅱ”。[33] 杜能的农业区位论将区位与土地利用合理集约度研究联系在一起，提出农业土地利用的合理集约度应按土地区位即距离市场远近配置。 韦伯的工业区位论，以运输成本和劳动力成本为研究视角，讨论了城市中工业用地的选址及布局问题，认为运输成本和劳动力成本的最低点为工业用地的最佳布局点。 20世纪20年代以后，西方国家的工业化、城市化的快速发展，城市土地利用问题凸显，城市土地研究的越发深入，形成了许多城市土地利用理论，主要有美国社会学家伯吉斯于1925年提出的同心圆理论，德国地理学家W·克里斯泰勒于1933年提出的中心地理论，1936年美国社会学家霍伊特提出的扇形理论和1945年美国地理学家哈里斯和乌尔曼的多核心理论。

英国古典经济学家威廉.配蒂提出来的土地报酬递减规律是研究土地集约度的经典理论，他认为：“一开始农用地上农作物产量和劳动等比例增长，在某一阶段上，土地产物增长比例大于投入的增长比例，达到最大值之后，无论怎么样增加劳动投入，农作物产量也不会增加了”。

英国著名经济学家马歇尔把土地报酬递减规律拓展到各行业的土地利用中，他认为:“产量并不随着资本和劳动的增加而增加，投资超过了土地的合理集约度，产量反而递减，追加的收益也会递减。”

国外的土地评价研究最早出现在农用地评价领域，主要是农用地适宜性评价研究，后来逐步从单一的农用地评价走向城市建设用地评价，从适宜性评价走向潜力评价等多种路线。早期的农用地评价主要有：美国农垦局1903年以发展灌溉为目的的土地评价和1936年以水土保持为目的的土地潜力分类，其中1936年土地潜力分类是世界上第一个较为全面的农用

地评价系统，并在上世纪60年代进一步完善，对世界各国产生了重要影响，极大地推进了各国土地资源评价的开展，在加拿大、英国、印度、中国等许多国家得到广泛应用。与此同时开展的评价体系还有以政府征税为目的的美国1933年“斯托利指数分（STR）”和康乃尔评价系统（Cornell system）、法国财政部1934年《农地评价条例》、德国上世纪30年代的土地指数分等。上世纪 70 年代，土地评价逐步与土地利用规划相结合，逐步从原来的一般性评价向专门评价过渡。以 FAO 于 1976 年正式出版的《土地评价纲要》为重要标志，土地评价逐渐走向成熟。之后，在此《纲要》的基础上，又相继出版了《旱地农业土地评价指南》（1984 年）、《林地评价》（1984 年）、《灌溉农业适宜性评价指南》（1985 年）、《牧业土地评价》（1986 年），它们强调土地对某种利用方式的适宜性，重视自然条件、经济条件和社会状况的综合影响，该框架被许多国家接受和采用，是全球范围内土地评价研究广泛开展并走向成熟的重要标志。在此基础上，澳大利亚联邦科学与工业组织、英国土地资源开发中心等研究机构积极开展非农土地评价并与土地利用规划结合，使得土地评价研究有了更深入发展，从原有的农业用地向工业、城镇建设用地扩展。

近代国外土地集约利用的研究更多的聚焦于城市土地，主要体现于城市土地利用过程中。西方学者很早就认识到城市土地利用的重要性，西方学术界对如何集约利用城市土地资源也是一直较为关注的问题。在城市化和工业化发展过程中，随着时间的推移西方国家的城市土地利用日益多样化和复杂化，导致西方社会逐渐改变对城市土地利用追求的目标和研究问题，城市土地集约利用也被不断赋予相应的新的内涵和评价标准，西方国家城市土地集约利用研究也因新理论和方法的不断提出而逐步深入。在西方国家工业化、城市化推进的初期，土地作为重要的生产要素得到了更多的关注。19世纪和20世纪初的地租理论、区位理论等阐述了土地作为生产要素在生产过程中与其他资源最优配置的数量规律。20世纪中期，由于城市用地规模迅速扩大和结构复杂所导致的生态、环境和社会问题凸显，土地的资源属性得到了更多的重视，西方各国广泛开展了土地评价，并与快速发展的信息技术手段相结合，由此奠定了城市土地集约利用研究的强大技术基础，并推动了城市土地利用的科学管理；20世纪后期，可持续发展思想提出，城市土地集约利用作为促进城市可持续发展的重要手段而得到西方社会前所未有的重视。

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