深圳市罗湖区北斗酒店项目运营可行性研究报告

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北斗酒店项目 运营可行性研究报告

项 目 运 营 部 2010-04-15

目 录

一、项目简介 ....................................................................................... 3

二、项目运营方式选择 ....................................................................... 3

三、项目转让环境研究 ....................................................................... 4

四、项目经营环境研究 ....................................................................... 6

五、项目出让价值评估 ....................................................................... 7

六、项目经营价值评估 ....................................................................... 9

七、项目租赁价值评估 .....................................................................16

八、实施方案与风险分析 .................................................................17

九、综合阐述 .....................................................................................18

北斗酒店项目运营可行性分析报告

一、 项目简介

1.1项目物业属性

本项目物业属性为二手商业营业用房。 1.2地理位置

本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。 1.3项目现状

已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：

一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心；

二层：多功能餐饮娱乐包间；

三层、四层：酒店客房（内有自用办公区） 1.4拟定档次与项目规模

本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房81间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。 1.5项目受让价格

本项目受让价格约为16，000万元。

二、 项目运营方式选择

本项目运营可供选择的方式为：

? 转让

? 委托经营（或自营） ? 整体出租

三、 项目转让环境研究

3.1商业转让政策环境较住宅宽松

2010年，中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期，家庭人均可支配收入不断增长、消费市场日趋活跃，商业地产市场相对宽松的政策环境以及允许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施，为商业营业用房的进一步发展提供了强有力的支撑。

从资本市场的角度看，商业营业用房属于收益性物业，长期具有稳定的现金流收益和增值能力，从目前来看，随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮市场大范围的拓展，为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。 3.2深圳商业新增供给减少，总体需求呈负增长

2009年1-11月，深圳商业营业用房施工面积326.53万平方米，比去年同期下降1.6%；新开工面积58.30万平方米，比去年同期减少11.12%；竣工面积19.74万平方米，同比减少17.2%；销售面积14.14万平方米，同比减少10.12%。 3.3深圳市二手房近期交易量明显回升，商业转让价格大幅上扬后又回落

? 交易量

深圳市二手房市场最近两年波动较大， 2008年，二手房交易量面积为351万平方米，比2007年减少62.3%，成交量大幅下降。但自去年9月开始活跃，2009年以来，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面积达到838万平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超过2007年同期水平。

2009年深圳市二手房交易量变动趋势

万平方米140120100交易面积同比增长80604020035000%0 000P%0%-50%-100%? 转让价格

去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。1月份和2月份，二手房转让价格分别环比下降0.7%和0.4%；3月份，价格环比变化由负转正，环比涨幅在7月份达到最高，为4.2%；9月份以来，二手房价格环比变化幅度趋缓，在1个百分点左右。1-12月，深圳市二手房价格环比累计上涨23.8%，居全国首位。

从分类物业属性来看，去年1-11月，深圳商业营业用房的平均价格为19250元/平方米，比2008年同期上涨58.7%。从季度变化来看，1-3季度平均销售价格，分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分别上涨31.1%、34.3%以及下降6.2%。

深圳市去年二手房转让价格环比指数

环比指数105.0104.0103.0102.0101.0100.099.009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/1109/1209/0909/0809/0709/0609/0509/0409/0309/0209/0108/1208/1108/1008/0908/0808/0708/0608/0508/0408/0308/0208/01数据来源：深圳市国土资源与房产管理局 数据来源：深圳市国土资源与房产管理局

? 区域因素及个别因素修正

表6.2.2 区域及个别因素修正表

比较值 比较因素 本项目 丹枫 区域繁华程度 区域对外交通便利度 因道路通达度 素 区域环境条件 规模 个外部景观 别因附属产业配套 100 100 100 100 100 100 100 100 - 105 105 105 105 100 105 102 105 20 105 105 105 105 100 105 98 98 20 105 102 102 105 100 102 98 98 10 95 100 98 102 100 102 100 100 25 98 98 95 102 100 100 95 98 15 102 102 100 102 100 98 102 98 10 100 102 三九 102 长安 圣廷轩 联城 万事达 105 95 98 99 素 内部装修 星级服务 加权分 综合系数 加权实收房价 本项目评估房价 27.88 25.01 11.80 22.55 13.00 10.29 139.4 74.5 37.8 367 60.4 24.4 30.7 ? 计算过程及实收房价评估结果

各酒店实收房价加权值= P0×K1×K2×（1＋K3） 拟定经营程度下的实收房价= P1+P2+P3+P4+P5+P6

=139.4+74.5+37.8+60.4+24.4+30.7 =367元/间·天

6.3餐饮消费额评估

? 区域及个别因素综合分析

表6.3.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表

比较因素 区域繁华程度 区对外交通便利度 本项目 不繁华 较好 好 一般 大 无 好(拟定) 好(拟定) 私房 繁华 好 好 一般 中 有 好 好 三九 繁华 好 好 一般 中 有 一般 较好 圣廷轩 联城 厚道 不繁华 不繁华 不繁华 一般 一般 一般 中 无 好 好 好 一般 一般 大 无 一般 一般 一般 一般 一般 大 无 较好 较好 域因素 区域环境条件 规模 个别因素 星级服务 外部景观 内部装修 道路通达度 ? 修正系数确定

餐饮业其他系数无需考虑，仅需考虑区域因素及个别因素修正系数，具体内容见表6.3.2。 ? 区域因素及个别因素修正

表6.3.2 区域及个别因素修正表

比较值 比较因素 本项目 丹枫 区域繁华程度 区域对外交通便利度 因道路通达度 素 区域环境条件 规模 个别外部景观 因内部装修 素 服务质量 加权分 综合系数 中晚餐大厅消费额 中晚餐大厅消费额 加权包间消费额 包间评估消费额 - 100 100 100 - - 100 102 105 25 28.45 42.68 100 98 98 25 28.07 16.84 100 98 95 25 19.17 9.59 100 98 98 15 12.88 7.73 100 102 100 10 9.70 7.76 100 100 100 100 105 105 105 98 105 105 105 99 95 100 98 98 98 98 95 100 98 98 100 100 100 102 三九 102 圣廷轩 95 联城 98 厚道 99 85元/人 477.96 336.84 153.36 1100元/间 64.40 67.90 说明：中餐早茶/宵夜均按行业平均25元/人，西餐早/午/晚按行业平均分别为20元/人、40元/人、40元/人，不同项目以上消费水平区别不大，本次不做修正。

6.4年收入测算

本酒店的投资价值通过收益还原法进行测算，先计算出客房及餐饮的总收益，减去其正常的经营费用、专业管理公司的利润和税费等，得出本项目的纯收益，选取适当的还原利率进行还原，测算出本项目的投资价值。

根据本酒店规模，设定本酒店的筹建期为一年，开业一年内不产生利润，在第三年进入正常经营期。

入住率：根据本次周边酒店的平均入住率调查，结合本项目的客房规模不大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，至少在85%以上。

上座率：根据本次周边大型餐饮的平均上座率调查，结合本项目的规模较大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，早茶至少15%，午餐至少50%，晚餐至少在60%，宵夜至少35%；西餐厅早/午/晚均为20%左右。

使用率：根据本次周边大型餐饮的包间使用率调查，结合本项目餐饮规模较大的情况，项目在进入正常运营期后包间午餐使用率率50%，晚餐70%。

表6.4 .1年总收入计算表

项 目 客房 餐饮 总计 说明：餐饮各项收入见表6.4.2

价 格 367元/间·天 数量 使用频率 81间 85% 年收入 9,222,800元 34,194,430元 43,417,230元 表6.4.2餐饮年收入计算表

项 目 早餐 西餐厅 午餐 晚餐 早茶 午餐 中餐厅 晚餐 夜宵 包间 晚餐 1100元/间 合 计 20间 70% 5,621,000元 34,194,430元 85元/人 25元/人 70桌 70桌 20间 70% 35% 50% 15,202,250元 2,235,625元 4,015,000元 消费额 20元/人 40元/人 40元/人 25元/人 85元/人 数量 13桌 13桌 13桌 70桌 70桌 上座率 20% 20% 20% 15% 50% 年收入 75,920元 151,840元 75,920元 958,125元 10,858,750元 午餐 1100元/间 6.5利润测算

? 直接费用：客房及商务配套设施在服务时的直接成本

? 间接费用：房屋及设施折旧、薪金及福利、食材、行政管理、市场推

广、维修保养、其他部分费用、能源费用 ? 其他费用：支付给酒店管理公司费用 ? 税收：营业税、所得税

同项目的总收入一样，各项费用的具体计算较为复杂，根据周边酒店的各项费用水平调查结合行业平均水平确定：餐饮业扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的50%，住宿扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的65%。

表6.5项目总利润计算表

项 目 客房利润 餐饮利润 总利润

6.6资本化率的确定

我们在确定本项目的资本化率时，要考虑的因素有三个： ? 一是现行无风险利率，一般采用国库券利率；

? 二是深圳市资本市场的资金使用利率，如同行拆借利率； ? 三是行业利润率及行业风险。

结合香港的评估案例，对当前国内三个主要因素、本项目投资资金结构进行分析，采用加权平均法，综合确定本项目的资本化率为R=5.5% 6.7项目的经营价值计算

V=C/R ×（1-1/（1+R）^N）

营业收入（年） 9,222,800元 34,194,430元 利 润 率 65% 50% 利 润 600万元 1,710万元 2，310万元

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1mfh.html