2015-2020年中国城市综合体市场发展现状及市场评估报告

2015-2020年中国城市综合体市场发

展现状及市场评估报告

凯德产业经济研究中心

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行业研究报告的定义

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

? 解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 ? 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 ? 预测并引导行业的未来发展趋势 ? 判断行业投资价值 ? 揭示行业投资风险 ? 为投资者提供依据

2015-2020年中国城市综合体市场发

展现状及市场评估报告

【出版日期】2015年

【交付方式】Email电子版/特快专递

【价 格】纸介版：7000元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元

报告目录：

城市综合体(英文：HOPSCA，即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号， 但是可以都属于城市综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于

5.3 模型的建立

5.3.1 销售价值定位模型构建 5.3.2 单一业态的价值区间

5.3.3 城市综合体整体价值最佳规模及最佳区间的计算 5.4 城市综合体投资价值综合分析体系 5.4.1 指标设计的原则 5.4.2 指标体系的建立 5.4.3 评价模型的建立

5.5 城市综合体项目案例投资价值分析 5.5.1 项目简介 5.5.2 项目产品分析 5.5.3 项目区位分析 5.5.4 项目商圈分析 5.5.5 项目消费能力分析 5.5.6 项目投资价值评价

第六章 中国城市综合体市场投资机会及前景分析 6.1 城市综合体的价值体系 6.1.1 区域价值 6.1.2 商业价值 6.1.3 销售价值 6.1.4 经营价值

6.1.5 资产价值 6.1.6 资本价值

6.2 城市综合体市场的投资机遇 6.2.1 城市化发展方向 6.2.2 投资价值明显 6.2.3 具备天然优势 6.2.4 市场需求旺盛

6.3 二三线城市综合体投资机会分析 6.3.1 二三线城市投资机遇分析 6.3.2 三类城市综合体潜力巨大 6.3.3 不同种类物业投资简析 6.4 县级城市综合体的投资机会分析 6.4.1 商业升级的机遇 6.4.2 具有市场潜力和空间 6.4.3 区域经济作支撑 6.4.4 投资环境相对有利 6.4.5 政府开发意愿强烈 6.4.6 应把握其商业机理 6.5 城市综合体市场的投资前景 6.5.1 投资市场空间分析 6.5.2 一线城市投资前景分析 6.5.3 二三线城市投资前景分析

第七章 城市综合体的投资风险及规避分析 7.1 城市综合体项目的主要风险及规避 7.1.1 项目财务与金融风险及规避 7.1.2 项目规划业态设计风险及规避 7.1.3 市场竞争风险及规避 7.1.4 招商和运营风险及规避 7.1.5 系统风险及规避

7.2 城市综合体项目投资的法律风险管理 7.2.1 政策风险及其管理 7.2.2 资金风险及其管理 7.2.3 施工风险及其管理 7.2.4 营销风险及其管理 7.2.5 运营风险及其管理

7.3 城市综合体运营模式的风险与规避 7.3.1 出售产权模式的风险及规避 7.3.2 整体出租模式的风险及规避 7.3.3 分零租赁模式的风险及规避 7.3.4 混合模式的风险及规避

第八章 城市综合体的风险控制分析 8.1 基础理论概述

8.1.1 城市综合体风险控制的意义 8.1.2 研究内容与方法

8.1.3 城市综合体风险控制的理论基础 8.2 城市综合体风险识别方法分析 8.2.1 专家调查法 8.2.2 故障树分析法 8.2.3 敏感性分析法 8.2.4 情景分析法 8.2.5 核对表法 8.2.6 主要依据

8.3 城市综合体风险评估方法分析 8.3.1 敏感性分析法 8.3.2 项目风险概率估算方法 8.3.3 决策树 8.3.4 专家决策法 8.3.5 层次分析法 8.3.6 对比及选择

8.4 城市综合体风险防范分析 8.4.1 风险防范分类 8.4.2 预防型风险防范策略 8.4.3 非预防型风险应对策略 8.5 城市综合体风险监控分析

8.5.1 风险图表示法 8.5.2 审核检查法 8.5.3 偏差分析法

8.6 项目风险控制案例分析 8.6.1 项目概况

8.6.2 项目风险识别与分析 8.6.3 项目风险控制的措施

第九章 中国城市综合体市场政策背景分析 9.1 2012-2015年中国房地产市场政策分析 9.1.1 宏观调控政策 9.1.2 开发及市场管理政策 9.1.3 土地政策 9.1.4 金融政策

9.2 重点政策对城市综合体市场的影响分析 9.2.1 政策的总体影响形势 9.2.2 调控政策的利好影响 9.2.3 调控政策的不利影响 9.2.4 信贷政策的影响分析 9.3 主要相关政策法规

9.3.1 《中华人民共和国城乡规划法》 9.3.2 《城市用地分类与规划建设用地标准》

9.3.3 《中华人民共和国城市房地产管理法》 9.3.4 《中华人民共和国土地管理法》

图表目录:

图表：2011-2013年七国集团GDP增长率

图表：2011-2013年金砖国家及部分亚洲经济体GDP同比增长率 图表：2013年全球及主要经济体制造业和服务业PMI

图表：2013年全球及主要经济体制造业PMI新订单和出口新订单指数

图表：2010-2014年美国工业生产同比增速 图表：2000-2014年全球经济与贸易增速

图表：2012-2013年国内生产总值增长速度（累计同比） 图表：2013-2014年国内生产总值增长速度（累计同比） 图表：2005-2014年全国粮食产量

图表：2013-2014年规模以上工业增加值增速（月度同比） 图表：2013-2014年固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比） 图表：2013-2014年社会消费品零售总额名义增速（月度同比） 图表：2013-2014年居民消费价格上涨情况（月度同比） 图表：2013-2014年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比） 图表：2006-2014年中国总人口和自然增长率

图表：2011-2012年全国房地产开发企业土地购置面积增速 图表：2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况

图表：2013-2014年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况 图表：2011-2012年全国商品房销售面积及销售额增速 图表：2012年东中西部地区房地产销售情况 图表：2012年全国房地产开发和销售情况

图表：2012-2013年全国商品房销售面积及销售额增速 图表：2013年东中西部地区房地产销售情况 图表：2013年全国房地产开发和销售情况

图表：2013-2014年全国商品房销售面积及销售额增速 图表：2014年东中西部地区房地产销售情况 图表：2014年全国房地产开发和销售情况 图表：2012-2013年一线城市商品住宅成交面积 图表：2012-2013年典型二线城市商品住宅成交面积 图表：2012-2013年典型三四线城市商品住宅成交面积 图表：2013年全国典型热销项目

图表：2010-2013年中国城市住房（一手房）价格288指数 图表：2013年53个重点城市经营性用地成交情况

图表：2013年53个重点城市经营性用地高溢价地块幅数及占比 图表：2012年优质办公楼售价/高端公寓售价 图表：2003-2013年办公楼与商业营业用房销售增速 图表：2003-2013年办公楼与商业营业用房投资增速 图表：2012年重点城市的城市综合体存量分布 图表：2012年重点城市的城市综合体存量排名

图表：2012年重点城市的城市综合体区域属性与物业组合 图表：2012年重点城市的城市综合体存量区域属性（按面积） 图表：2012年已开通轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）

图表：2012年规划建设轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）

图表：重点城市的城市综合体面积增长情况及预测 图表：重点城市的城市综合体数量增长情况及预测 图表：2015年20个重点城市综合体增量预估

图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性（按面积） 图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性与轨道交通情况（按数量）

图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性与物业组合 图表：2012年重点城市的城市综合体市场存量、增量 图表：2012年中国城市综合体体量排行榜 图表：我国商业地产投资盈利模式汇总 图表：上市公司开发城市综合体项目选择模型 图表：廉价EST模型 图表：上海正大广场

图表：面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型 图表：无锡华润万象城

图表：无锡华润万象城项目物业功能定位

图表：3万平方米商业街区业态规划 图表：无锡万象城购物中心业态 图表：二期商业街区4万平方米

图表：上海交通枢纽型城市综合体产品模型 图表：2012年国内房地产贷款余额季度变化情况 图表：2008-2012年国内房地产贷款变化趋势 图表：2010-2012年住房公积金变化情况 图表：2012年全国住房公积金运营情况

图表：2012-2013年房地产开发投资资金来源累计同比增速 图表：2011-2012年房地产开发资金来源增长率 图表：2007-2012年我国房地产信托成立情况

图表：我国房地产基金数量（只）与规模（亿元）发展情况 图表：REITs运作模式 图表：我国城市综合体融资模式 图表：商圈的划定示意图

图表：城市综合体项目价值评估指标体系 图表：徐州世茂广场示意图 图表：徐州世茂广场区位图 图表：徐州地区商圈示意图 图表：项目评价结果 图表：各指标权重及隶属度

图表：诺瑟姆（美国）城市发展“S”型曲线

图表：房地产市场发展规律示意图 图表：商业形态发展阶段 图表：城市吸引力模型结论 图表：城市综合体风险防范分类图 图表：风险应对示意图

图表：“国五条”（国办发〔2013〕17号）细则主要内容

图表：三中全会决定中关于深化户籍、土地、金融等要素改革的内容 图表：公布细则及房价控制目标的省市 图表：2013年下半年各城市政策分化时间表

图表：《意见》（国办发〔2013〕67号）中涉及房地产行业主要内容

图表：不动产统一登记的工作时间表 图表：2014年中央重要文件、会议主要内容 图表：2014年放松限购城市时间表 图表：“央五条”主要内容 图表：“930”新政主要内容 图表：各地信贷政策调整主要内容

图表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表

图表：1998年房改至2014年以来五年期金融机构存贷款利率及住房公积金贷款利率走势

图表：《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容 图表：2014年以来主要省市公积金政策调整

图表：2014年以来主要省市财税政策调整

图表：2011-2014年保障性安居工程建设计划及实际完成情况 图表：2014年支持棚户区改造的主要金融政策

图表：《关于调整城市规模划分标准的通知》城市规模划分标准 图表：2014年不动产统一登记工作加速推进 图表：城乡用地分类中英文对照表 图表：城市建设用地分类中英文对照表 图表：城乡用地分类和代码 图表：城乡用地分类和代码续表 图表：城市建设用地分类和代码 图表：城市建设用地分类和代码续表一 图表：城市建设用地分类和代码续表二 图表：城市建设用地分类和代码续表三

图表：除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人） 图表：人均居住用地面积指标（m2/人） 图表：规划建设用地结构 图表：城乡用地汇总表 图表：城市建设用地平衡表 图表：中国建筑气候区划图

通过《2015-2020年中国城市综合体市场发展现状及市场评估报告》，生产企业及投资机构将充分了解产品市场、原材料供应、销售方式、市场供需、有效客户、潜在客户等详实信息，为研究竞争对

手的市场定位，产品特征、产品定价、营销模式、销售网络和企业发展提供了科学决策依据。

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市场行业报告相关问题解答

1、客户

我司的行业报告主要是客户包括企业、风险投资机构、资金申请评审机构申请资金或融资者、学术讨论等需求。 2、报告内容

我司的行业报告内容充实，报告包括了行业产品定义、行业发展现状（产品产销量、产品生产技术等）、行业发展最新动态以及行业发展趋势预测等。对购买者认识和投资该行业起到初级作用。 3、报告重点倾向

我司的行业报告重点倾向主要包括：行业相关数据、行业企业数据、行业市场相关数据等。报告侧重点略有差异，具体情况看报告结构目录。 4、我们的团队

我们的团队人员组成各高校的知名导师、行业高管的人员和经验丰富的市场调查人员。

我们的团队人员对客户需求定位精准，能抓住项目精华，以合适的文字图表和图形展示项目投资价值。对行业或具体产品的投资特性、市场规模、供求状况、行业竞争状况（结构与主要竞争企业）、发展趋势等进行分析和论证，寻求规律、发展机会、现存问题的解决方案、做大做强的对策等等。

我司研究员在信息、理念、创新思维上具有开拓性给客户服务提高到一个新的层次。 5、报告数据来源

我司报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

城市综合体行业报告特点

城市综合体行业环境：我们的环境分析主要包括国外相关行业发展现状和趋势、行业相关政策法规整理以及国内宏观经济发展现状等。

城市综合体行业结构：我们行业结构分析主要包括产品市场消费需求结构、行业投资主体性质结构以及行业生产主体结构等等。

城市综合体行业市场：我们的行业市场分析对行业产品整个供求状态以数据或文字方式表述、对行业市场现状呈现的特点进行概述，并对行业市场未来发展趋势进行科学预测。

城市综合体行业企业：我们的行业企业分析主要包括行业企业发展历程、企业组织结构、企业相关财务数据和指标、企业竞争优劣势分析等。

城市综合体行业成长性：我们的行业成长性分析主要包括行业所属生命周期的位置，行业投资增长性，行业近几年发展速度情况以及未来市场增长速度等。

我司报告特色：在研究内容上突出全方位特色，报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为投资者和业界人士提供了一幅生动的行业全景图。

公司介绍

北京艾凯德特咨询有限公司是一家专业的调研报告、行业咨询有限责任公司，公司致力于打造中国最大、最专业的调研报告、行业咨询企业。拥有庞大的服务网点，公司高覆盖、高效率的服务获得多家公司和机构的认可。公司将以最专业的精神为您提供安全、经济、专业的服务。

公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、服装纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。经过智研咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。

A. 北京艾凯德特咨询有限公司公司于2009年注册成立，是国内较早开展竞争情报、市场调研、产业研究及专项研究为主的调查研究机构之一，凭借其专业的研究团队，先进的研究技术在此领域一直处于绝对的优势和领先地位：

a) 拥有全国百万家企业基础数据库

b) 全国各地分支网络和严格的调查控制流程，使我们有足够的知识和能力向客户提供高质量服务。

c) 超过200多个研究项目的成功案例

d) 研究领域覆盖能源、化工、机械、汽车、电子、医疗等诸多行业 e) 我们很荣幸的为工商银行、国家开发银行、麦肯锡、通用集团、波士顿咨询、三菱商事、中国农科院、同济大学、三星电子，松下电器、丸红株式会社海尔、美的等国内外知名企业和机构提供过咨询服务

B. 艾凯德特调研（行业研究）说明

a) 行业研究部分智研咨询主要采用行业深度访谈和二手资料研究的方法： b) 通过对厂商、渠道、行业专家，用户进行深入访谈，对相关行业主要情况进行了解，并获得相应销售和市场等方面数据。

c) 二手资料收集，对部分公开信息进行比较，参考用户调研数据，最终获得行业规模的数据。

d) 艾凯德特具有获得一些非公开信息的渠道： e) 政府数据与信息 f) 相关的经济数据 g) 行业公开信息 h) 企业年报、季报

i) 行业资深专家公开发表的观点 j) 精深严密的数理统计分析

我们的服务领域

产业 产业环境 市场区隔 全球概况 产销状况 产业特性 吸引力 发展条件 发展轨迹 产业政策 竞争分析 发展策略

产品 产品定义 占有率 应用市场规模 市场结构 营销通路 供需变化 产品关联 生命周期 竞争者 成本结构 技术 技术现况 技术关联 新产品技术动向 替代技术 专利 标准 零组件 技术层次 技术趋势... 企业 基本数据 发展沿革 大事纪 动大投资 经营概况 竞争优势 经营策略 潜在竞争者

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