棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

棚户区拆迁安置房建设项目

可行性研究报告

word格式,下载后您可任意修改编辑！）

（此文档为

1

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目概述

㈠项目名称：某某市保障性用房棚户区拆迁安置用房

建设项目

㈡项目法人：某某市国家安居工程开发建设中心 ㈢主管部门：某某市人民政府 ㈣法人代表：江某某 ㈤项目选址：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 小区名称 清流人家 同乐苑 飞翔转盘 创业北苑 龙蟠小区 扬子路 创业中苑 西涧路 定远路 地址 清流东路与上海路交叉口南侧 同乐路与金陵路交叉口西北侧 丰乐大道与清流西路交叉口西北侧 创业路与京沪铁路之间，清流路北侧 丰乐大道与全椒路之间 淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧 创业南路与京沪铁路之间，清流南侧 西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧 定远路与明光路交叉口北侧 详见附图。

2

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

㈥建设内容与规模：

小区名称 小区用地面积（亩） 120.0 75.4 42.0 69.0 240.0 329.0 162.0 213.0 72.0 1322.4 棚户区改 造安置房占 地面积（亩） 107.0 67.4 37.7 61.6 214.5 292.9 145.1 189.6 64.3 1180.1 小区总建筑面积拆迁安置房 （平米） ㎡ 155800 121600 96800 92400 447000 527500 318300 329000 181000 2269400 128400 103140 84420 76460 376800 427750 273470 266100 150900 1887440 棚户区拆迁安置房 商铺 ㎡ 10541.0 5635.6 2422.3 5977.6 22795.7 41840.3 11644.6 26699.0 10714.8 138270.8 合计 ㎡ 138941.0 108775.6 86842.3 82437.6 399595.7 469590.3 285114.6 292799.0 161614.8 2025710.8 清流人家 同乐苑 “飞翔”转盘 创业北苑 龙蟠 扬子路 创业中苑 西涧路 定远路 合 计 注：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分

1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 ㎡（棚户区拆迁安置房：1887440㎡；商铺138271㎡）90㎡以上户型540288 ㎡，占项目总建筑面积的26.67%

2、项目还将建水、电、路等其它公用和辅助工程。 ㈦投资估算及资金筹措：

1、投资估算：项目估算总投资426691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。投资估算表如下：

3

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

单位：万元

小区名称 总投资 工程基本费 工程其它费 基本预备费 1447.6 969.0 847.8 937.5 2778.8 4149.3 2015.5 2450.3 1175.5 16771.4 建设期利息 1542.0 1097.7 914.7 1006.2 3698.2 5016.7 2600.5 3266.9 1548.5 20691.4 清流 同乐 飞翔 创北 龙蟠 扬子 中苑 西涧 定远 合计 31942.3 22684.7 18717.8 20694.2 75946.3 103844.5 53774.2 66974.9 32112.6 426691.4 26636.2 18969.8 15820.4 17156.2 64363.3 87887.9 45668.5 59041.2 27504.4 363047.9 2316.4 1648.2 1135.0 1594.2 5106.0 6790.7 3489.7 2216.4 1884.1 26180.7 2、资金筹措： 序号 资金来源 1 省财政出资 2 市财政出资 3 土地出让金 4 拆迁户自拿资金 5 银行贷款 合计 ㈧建设性质：新建

金额（万元） 25192 35620 23913.4 25286 316680 42669.4 ㈨建设工期：20个月（2010年5月-2011年12月） ㈩项目建设主要技术经济指标

4

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

项目建设主要技术经济指标简表

序号 1 2 3 3 4 5 其中 项目名称 项目建设总投资 长期借款 建设期利息 借款偿还期 项目总用地面积 总建筑面积 拆迁安置房 商铺 计量 单位 亿元 亿元 设计 预算 42.67 31.67 序号 7 8 项目名称 楼层 日照系数 绿地率 计量 单位 层 ≥ % % 万元 % 年 % 设计 预算 6～18 1.25 36.6 17.2 8682.8 11 7.2 5 万元 20705.8 9 年 亩 ㎡ ㎡ ㎡ 10 10 资本金利润率 财务净现值 内部收益率 1180.1 11 2025711 13 投资回收期1887440 14 （含建设期） 138271 15 总投资收益率 二、编制依据及研究范围 ㈠编制依据

1、某某市发展和改革委员会文件（发改投资[2009]500、501、521、526、522、523、524、528、531号）

2、《某某市城市总体规划》（2008-2020）

3、国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》（2002.1）

4、《项目决策分析与评价》（计划出版社2008年版） 5、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 6、《经济适用住房管理办法》； 7、《住宅小区物业管理条例》；

8、《经济适用住房价格管理实施办法》；

9、某某市环境保护局《建设项目环境影响报告表》

5

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

10、某某市国土资源局《建设项目选址意见书》 11、某某市规划局《建设工程规划许可证》 12、项目建设相关的有关信息资料

13、建设单位关于编制项目《可行性研究报告》的（委托书） ㈡研究范围

1、项目建设的背景和必要性； 2、建设条件及场址方案； 3、建设内容和规模； 4、工程技术方案； 5、项目实施进度计划； 6、投资估算与资金筹措； 7、项目效益综合分析； 8、结论和建议。 三、建设单位概况 ㈠项目法人简介

某某市国家安居工程开发建设中心成立于1997年，当时隶属于建委，2008年9月市房产局成立，调整至某某市房地产管理局，主要从事某某市保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。有专业技术人员15人，其中高职3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。

6

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

1997年，全国70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行5000万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约15万平方米）建设。截至2005年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城1800多户中低收入家庭住房困难问题，对全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了一定的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。2005年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地200余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设6.5万平方米，810套，完成投资约9000万元。

2008年上年，市委、市政府决定启动“大滁城”建设的战略布置，拉开了滁城建设的新序幕。市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。目前，负责建设的龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等14个拆迁安置小区均已开工建设，总建筑面积99.74万平方米，概算总投资约17.61亿元。其中以BT方式投资建设的76.95万平方米，概算投资13.4亿元，以招标方式建设的22.79万平方米 ，投资4.2亿元。

安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程2.7万平方米（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多

7

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

户居民将喜迁新居。三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。此外，还承建了某某军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。

龙蟠小区、西涧花园中配套建设的876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。创业苑小区配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月开工建设。2009年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。

某某市国家安居工程开发建设中心现有职工21人，经历12年的磨砺，形成了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为某某房地产开发市场的一支主力军。

时代和机遇造就了某某市国家安居工程开发建设中心，“把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目标和宗旨，住房保障是中心永恒的主题，市国家安居工程开发建设中心将创造某某房地产开发市场明天的辉煌。

㈡法人代表简介

江某某，某某市国家安居工程开发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于1968年12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。籍贯安徽省肥东县。 1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。1993年8月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作，1994年底调动工作

8

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

到某某市节水办公室，从事全市节水管理，任节水办公室副主任。

1995年11月由于工作需要，调至市建委计划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。1998年，同时兼任某某市城市基础设施开发建设有限公司办公室主任。2005年10月，根据市建委组织安排，任某某市国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。2008年9月某某市国家安居工程开发建设中心划归某某市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。

四、可行性研究结论

1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，解决棚户区居民拆迁的安置问题。

2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价2005元，处于同行业小区建设投资的中间水平；90平方米以上户型不超过总建筑面积的30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过10%；土地征地费为总投资的：3.4%。项目工程布置合理，工程建筑系数已达25～32%以上，绿地率为36.6%以上(详见附图)

综上所述,市大滁城棚户区拆迁安置房项目建设是非常必要的,非常及时的。项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。项目的经济效益和社会效益是显著的。工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性。

9

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

第二章 项目建设的背景和必要性

一、项目建设的背景

1、中央多项文件提出支持棚户区改造,加强保障性住房建设。

中央经济工作会议提出：着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。2010年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。

2010年中央一号文件提出：推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把

10

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

根据《安徽省地震裂度区划图》，某某地区抗震设防裂度为6度。鉴于汶川大地震，建议生命线工程按7度以上设防。

4、水文

流经某某市区的清流河，位于项目东部边缘，为长江流域滁河的最大支流，流域面积为1265km，总长约93km，流经滁河汇入长江。在市区附近的清流河上游建有城西水库和沙河集水库，城西水库总库容为8520万m，沙河集水库总库容为18490万m，沙河集水库高于城西水库约10m。两库之间有明渠连通。

㈡社会经济条件

某某市位于安徽省东部，地理坐标为北纬31°51′～33°13′、东经117°09′～119°13′之间，亦称“皖东”，地理位置优越，交通方便快捷。某某市域北依淮河、南邻长江，地处长江三角洲西部边缘，东北与扬州交界，东南与南京接壤，西南与合肥毗邻，西北与蚌埠相望。京沪铁路和拟建中的京沪高速铁路经滁城设站，合宁高速公路和蚌宁高速公路近城而过；滁城市区距省会合肥市高速公路里程为120公里，距南京市一级公路（拟建）里程50公里。属“南京都市圈”核心城市之一。

滁城是皖东政治、经济、文化中心，城市总体规划定位为：滁城市区是以机械、电子、轻工等为主导产业的现代化新型工贸及旅游城市。根据安徽省城镇体系规划，滁城市区在城镇等级序列上属省内区域中心城市，现已纳入皖江城市带，在省内经济发展中具有重要作用，是全省城镇体系中的中坚和骨干。

16

3

3

2

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

某某市2009年国民经济指标表

全市 指标名称 一、地区生产总值 其中：一产增加值 二产增加值 三产增加值 二、三次产业比 三、工业增加值 其中：规模以上工业增加值 四、全社会固定资产投资 其中：50万元以上投资 其中：城镇投资 农村投资 房地产开发投资 五、财政总收入 其中：地方财政收入 六、社会消费品零售额 七、CPI 八、进出口总额 其中：出口总额 进口总额 九、城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 单位 绝对量 增幅(％) 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 — 万美元 万美元 万美元 元 元 576.O0 135.OO 262.O0 179.00 228.O0 198.75 525 506.8 410 30.4 66.37 68.32 37．O7 183.62 13.61 6.OO 19.O5 11.34 19.88 24.1 45.4 46.4 52.3 -O．9 43.1 22.9 29.4 18.9 0.1 23.4：45.5：31.1 68793 5361l 15182 13368 5026 -2 -7.7 25.4 9.1 10.6 2010年经济社会发展预期目标：生产总值增长13.5%以上、争取15%，财政收入增长18%以上、争取20%，全社会固定资产投资增长30%以上、争取40%，社会消费品零售总额增长19%，

17

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

外贸进出口总额增长12%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长12%和10%，城镇登记失业率控制在4.4%以内，人口自然增长率控制在6.5％。以内，单位生产总值能耗降低4.3%，主要污染物排放量减少4%。

上述表明，某某市和大滁城经济、社会的快速发展，为某某市棚户区改造打下了坚实的基础。

㈢企业 SWOT 分析

1、经济优、劣势分析：从上述项目法人简介看出，资金上有政府财政支撑。近年来，企业连续财务盈余，企业自有资金较为充足，企业有较强的利用“经济杠杆”能力，项目融资条件好。从外部条件看，项目建设符合政策法规，不存在外部风险。

2、符合“科学发展”的技术条件：企业技术力量较为雄厚，企业技术人才占全员职工的80%以上。

3、企业管理规范，信誉很好。（详见简介） （四）基础设施条件

1、交通运输。项目建设在某某市市中心及周边，项目区域交通运输十分便捷。

2、供水。市自来水公司附属两个水厂，以城西湖水库为水源，日供水能力为17万吨，本市目前日需求量为13万吨，项目区供水市政需联通主水管网。

3、供电。项目区内附近均有变电站，电力供应充足，工程供配电条件优越。

18

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

二、项目选址

㈠项目选址的原则和技术要求

1、符合国家、地区和城乡规划的要求。 2、安全原则，防洪、防震、防地质灾害。 3、节约项目用地。

4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。

5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。 6、交通和运输便捷。

7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。 ㈡项目地址方案

项目拆迁安置房小区地址简表

序号 小区简称 清流人家 同乐苑东区 飞翔转盘 创业北苑 龙蟠小区 扬子路 创业中苑 西涧路 定远路 小区详细地址 清流东路与上海路交叉口南侧 同乐路与金陵路交叉口西北侧 丰乐大道与清流西路交叉口西北侧 创业路与京沪铁路之间，清流路北侧 丰乐大道与全椒路之间 淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧 创业南路与京沪铁路之间，清流南侧 西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧 定远路与明光路交叉口北侧 1 2 3 4 5 6 7 8 9

19

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

㈢各小区交通和大型公建配套情况简述

本期棚户区、拆迁安置房建设的地址在大滁城的中心城区范围（详见附图），所以各小区均邻近交通要道，教育、卫生、文化、电讯、饮食服务业等一应俱全，有的直接在市政务新区，处于市政治、文化、体育中心。又因为某某是新兴发展的旅游工贸型城市，许多大中专乃至小学文化、体育设施均为新建，服务业为当今中小城市的中上等水平，其他商贸业更是日新月异。

20

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

第四章 市场需求分析

一、经济、社会发展的需求简析

“十二五”时期是某某市实施东向发展战略、实现跨越式发展的关键时期。综合考虑各方面因素，“十二五”时期某某市总体发展目标仍将为两位数以上，经济、社会发展目标都要有工业化和城镇化来支撑，尤其是城市基础设施和安居住房（含拆迁安置小区）一类工程更为迫切。

江山市长在今年“两会”报告中关于2010年的建设任务中提出，要“突出城市新家园，在增强承载力上取得新突破”城镇化是社会发展的必然趋势，是助推工业化的强大动力。要抓住国家加快小城镇建设的机遇，大力实施同城化战略，内抓“131”组团之间的城镇化、外促与南京市的同城化、下促各县市区内部的城镇化，做好同城、山水、绿化“三篇文章”，建设宜居、宜业、宜游的城市新家园。“大滁城建设要初见成效。区域经济竞争直接表现为中心城市的竞争，要舞好大滁城建设这个龙头，带动全市城镇化加快推进。今年大滁城建设“131”组团争取完成投资150亿元；中心城市力争完成“五个一百”：即拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。

21

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

二、大滁城住房市场需求概况

依据《某某市城市总体规划》（2008—2020）到“十二五”，大滁城发展成为60万人口、60平方公里的城市；到2020年，建成以滁城为主体，以来安、全椒为两翼，以周边卫星镇为支撑的“大某某”，城市总人口120万人（其中滁城80万人，来安、全椒各20万人），城市总面积120平方公里。到2020年，其中中心城市滁城人口净增60万人，按户均人口4人，每户一套住房，将需要15 万套住房，相当于1500万㎡左右。未来10年年均需建住房150万㎡，才能满足滁城住房供需平衡的需要。这还不包括拆迁安置专项用房。但目前全市区全部房地产企业的年产出住房也只有2.0万套左右，更谈不上小区配套的文、教、卫等公用设施。因此住房供求缺口较大，远不能满足市场的需求。

三、小区拆迁安置需求情况

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

党和国家各级政府十分关心棚户区的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程”--是指直接以成本价向城镇居

22

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

民中低收入家庭出售的住房，主要是指经适用房和廉租房，优先出售和租给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。而拆迁户应得到更加优惠的初偿还。

规划的需要不言而喻，大滁城规划起点高，要求严，不仅节约土地资源，同时也使市政资源发挥最大效益。

四、市场需求的发展基础

某某市经济的快速发展，为居民购房奠定了较为坚实的物质基础。

一是经济发展基础具备。改革开放以来，某某市经济快速发展。2009年，全市实现生产总值576亿元，比上年增长13.61%，超年度计划，超全省平均增长水平；财政收入60.32亿元，增长22.9%，超年度计划7.9个百分点，超全省平均增幅4个百分点；社会消费品零售总额183.62亿元，增长18.8%，超年度计划2.8个百分点，超全省平均增幅0.1个百分点。主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。城镇居民人均可支配收入达13368元，增长9.1%。农民收入突破5000元大关，达到5026元，增长10.6%，超出全省平均水平400元以上。

二是产业发展基础。某某市工业已初步形成了以机械、家电、食品、纺织、化工、建材为主体的工业体系，全市现有工业企业3千多家，其中大中型企业100多家，规模以上工业企业370个，

23

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

著名的企业有扬子集团公司、博西华制冷有限公司、康佳电子、全柴动力集团、某某烟厂、天大集团、皖华人造板公司、太阳能集团公司等，工业经济规模和实力居安徽省前列。

三是大滁城建设对人口容纳的环境扩大。如上所述，大滁城的建设，使拆迁安置房和安居住房建设有了较好的发展基础。不仅是建设场地，基础设施条件也逐渐完善。

五、地方保障性住房建设和经营有关政策及政策导向 ㈠征地拆迁优惠政策

1、用地优惠价格：保障性住房某某市地方政府采用优惠价，每亩连同国税即土地增值税，其他土地使有费，每亩10～12万元征收。本项目小区按11万元/亩列入投资估算。

2、拆迁费用：本期保障性住房有土地的拆迁事宜，全由政府安排专业拆迁公司拆迁，其拆迁费不列入保障性住房投资。（详见本项目投资估算。）同时，小区拆迁后多出的用地，由保障性住房业主出售后收入用来建设保障性住房。

3、征地拆迁费占项目总投资比例控制在15%以下。本项目不负责拆迁费用，征地费用只控制在项目总投资的3%以内。（详见有关估算表格）

㈡住房价格优惠政策

1、经济适用房属“有计划的商品经济”产物，其销售价控制在成本价左右，为了经营的“可持续性”，也可能略高于成本价。优先出售给低收入家庭，教师和离退休职工。

24

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

2、棚户区改造拆迁安置户每户交纳安置房款占每套房款的5%。

3、廉租房可视使节情况可适当延长廉租时间，也可在一定租用时间后，廉价出售给租用者。

㈢小区保障性住房户型设计控制政策

1、90平方米以上房型所占面积控制在总建筑面积的30%以下。

2、商业性投资项目如商铺等投资占总投资的比例控制在10%以下。

3、廉租房住房套型建筑面积控制在50㎡以内；经济实用房住房套型建筑面积控制在60㎡左右。

㈣项目融资政策

1、一是地方政府直接给于财政补贴；二是积极争取上级政府给予财政专项支持。

2、二是以地方财政为后盾，采取信贷融资方式为项目建 设融资。项目资本金达到总融资量的22%，符合国家关于政府公益性投资行为项目融资对资本金比例的规范要求。

3、三是动员棚户区住房户积极配合征地拆迁，同时向棚 户区拆迁住房户收取一定比例的住房“保障金”，以尽棚户区住房户的保障性住房建设义务。

25

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

第五章 棚户区和旧住宅改造方案

一、改造依据

《中华人民共和国城乡规划法》(2007.10.28)

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（建保[2009]295号）

《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002年版 《安徽省城市房屋拆迁管理办法》 《某某市城市总体规划（2008-2020）》

《某某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》 《某某市城市房屋拆迁管理办法》

《某某市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》 《某某市村民住宅管理试行办法》 二、指导思想

以科学发展观和构建和谐社会重要思想为指导，以解决棚户区改造中拆迁户居住问题、改善居住质量为核心，坚持政府投入、整合资源、分类指导。建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求

三、改造原则

26

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

1、立足某某市发展的总体目标和规划布局，根据国家建设安置房的特点及发展趋势，实事求是，量力而行，总体规划的原则。

2、注重结合地方实际，以规划为指导，近期需求和远期预测为基础，与某某市居民安置发展相协调。

3、科学配置，功能配套。设施建设着眼于完善综合服务功能，满足群众住房需求和改善住房条件。同时，通过项目的成功建设，发挥示范、指导和辐射作用。

4、厉行节约，严格管理。最大限度地整合和利用现有资源。建立和落实项目责任制，加强建设项目的全程管理、监督和评估；尽可能地减少管理费用，提高投入产出效益。

四、改造目标

在市政府的宏观调控下，将配套设施不全、居住环境差的旧住宅区逐步建设成设计合理、配套设施齐全、环境优美、管理有序的居住小区。

五、市场调研与预测

某某市计划2010年，中心城市力争完成拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。棚户区及旧住宅区大多都位于城市老城区，就医、上学、交通便利，区位优势、地理优势、环境优势甚佳，

27

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

适合不同层次人员居住和商业经营。根据目前某某市的房价水平和开发用地挂牌拍卖价，棚户区及旧住宅改造项目的土地价格基本上都在200万元/亩，商品房价格均价应该达到4000元/平方米以上。

2010年3月“大滁城”建设拆迁再动员大会上决定，今年“大滁城”建设的拆迁量在去年122万㎡的基础上，将再达100万㎡，其中老城区3个地块将率先启动，预计3年内我市将完成对老城区棚户区的改造。今年“大滁城”拆迁面积目标确定为百万平米，其中已经确定了6个地块，分别为老城区3个地块、清流河整治、城南4条道路拆迁和清流东路安置点。率先启动的老城区3个地块拆迁面积约22万㎡，涉及拆迁居民1680户，企业12家。其第一地块为原某某水泥厂汇龙电子对面，拆迁面积12万㎡，目的为即将投入建设的滁城第二条南北交通大通道——西涧路做准备；第二块为市体育场南边，拆迁面积6万㎡，目的是打通环城水系，为即将建设的南湖三、四期做好前期工作；第三块为南谯北路与明光路交叉口原琅琊旅社周边地块，包括现在的北大荒女人世界商场周边，拆迁面积4万㎡。预计老城区3个地块将在4月中旬前完成登记、丈量、认证、房屋评估等工作，动迁工作5月底结束。另外3个地块拆迁面积约8万㎡，其中，清流河整治2万㎡，城南4条道路1万㎡，清流东路安置点5万㎡左右。预计，拆迁工作将在4月完成。据悉，这些地块拆迁完成后，某某市适时对明光路2#、5#、9#地块（老水泥厂）、凤凰西

28

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

路、党校、康佳地块进行拆迁，面积约40万㎡。其余地块的拆迁计划正在制定中。

被拆迁居民和农民数量大幅增加。然而某某市现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。

六、改造安置方案

根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求。本次棚户区及旧住宅区规划采用就地安置和异地安置相结合，分别安置至统一规划的9个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公园绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。

项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 ㎡。其中：棚户区拆迁安置房：1887440㎡；商铺138271㎡。安置17839户，安置人口为59550人。项目容积率在1.78（清流人家）—3.23（定远路）范围内控制， 住宅层数原则上以高层或小高层为主，适当建设一部分中高层住宅。绿地率一律控制在30%以上；户型中小户型为主，部分户型建设为90平方米以上户型（540288 ㎡，约占总建筑面积的26.67%）

根据某某市总体规划及实际现状，以尊重居民意愿为前提，采用就地还原为主的原则。各小区配套且配套商业和服务性设施。对于一些被置换出的地块。按照某某市总体规划腾出的土地作为城市绿地，建设为市民活动的公共场所，并配置市民健身和休闲设施。

29

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

2010年某某市棚户区改造项目安置房面积及技术指标分析表

序号 1 2 2.1 2.2 3 5 6 7 9 10 分项名称 棚户区改造 用地面积 总建筑面积 拆迁安置房 商铺 总容积率 总建筑密度 总绿化率 日照系数 棚户区改造 安置户数 棚户区改造 安置人口 单位 清流人家 亩 ㎡ ㎡ ㎡ — % % — 户 人 107.0 同乐苑 67.4 飞翔转盘 创业北苑 37.7 61.6 龙蟠 214.5 扬子路 292.9 创业中苑 145.1 西涧路 189.6 定远路 64.3 合计 1180.1 138941.0 108775.6 86842.3 82437.6 399595.7 469590.3 285114.6 292799.0 161614.8 2025710.9 128400 10541 1.78 18.2 35 >1.3 1204 3853 103140 5635.6 2.15 30 35 >1.3 909 2952 84420 2422.3 3.06 31.9 30.9 >1.25 736 3050 76460 5977.6 1.92 20 30 >1.25 661 2052 376800 427750 273470 266100 150900 1887440 22795.7 41840.3 11644.6 26699.0 10714.8 138270.9 2.3 18.3 33.2 >1.3 3612 11556 2.2 19.6 42.7 >1.3 4191 13412 2.46 28.9 30.9 >1.25 2367 8070 2.3 21 40 >1.3 3241 11392 3.23 27 36 >1.3 918 3213 — — — — 17839 59550

30

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 七、拆迁情况

此次共拆迁9个棚户区及旧住宅区，拆迁面积为767414.4平方米，拆迁户数5020户，人口为12011人。

棚户区拆迁情况调查统计表

占地面积 拆迁编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 合计 名称 清流人家 同乐苑 飞翔转盘 创业北苑 (M2) 71333.7 44933.6 25133.5 41066.9 亩 107 67.4 37.7 61.6 214.5 292.9 145.1 189.6 64.3 拆迁面积(M2) 46366.7 68830.2 103226.2 74098.6 40218.8 267082.1 16122.2 106816.9 44652.8 767414.4 拆迁户数 383 572 658 634 308 1025 148 801 491 5020 拆迁人数 1150 1725 1975 1902 938 0 443 2403 1474 12011 龙蟠 143000.7 扬子路 195267.6 创业中苑 96733.8 西涧路 126400.6 定远路 42866.9 786737.3 1180.1

31

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 第六章 项目建设内容和规模

一、编制依据

1、某某市发展和改革委员会文件（发改投资[2009]500、501、521、526、522、523、524、528、531号）

2、《某某市城市总体规划》（2008—2020年）

3、某某市环境保护局《建设项目环境影响报告表》（分小区） 4、某某市国土资源局《建设项目选址意见书》（分小区） 5、某某市规划局《建设用地规划许可证》（分小区） 二、建设内容和规模

小区名称 小区用地面积（亩） 120.0 75.4 42.0 69.0 240.0 329.0 162.0 213.0 72.0 1322.4 棚户区改 造安置房占 地面积（亩） 107.0 67.4 37.7 61.6 214.5 292.9 145.1 189.6 64.3 1180.1 小区总建筑面积拆迁安置房 （平米） ㎡ 155800 121600 96800 92400 447000 527500 318300 329000 181000 2269400 128400 103140 84420 76460 376800 427750 273470 266100 150900 1887440 棚户区拆迁安置房部分 商铺 ㎡ 10541.0 5635.6 2422.3 5977.6 22795.7 41840.3 11644.6 26699.0 10714.8 138270.8 合计 ㎡ 138941.0 108775.6 86842.3 82437.6 399595.7 469590.3 285114.6 292799.0 161614.8 2025710.8 清流人家 同乐苑 “飞翔”转盘 创业北苑 龙蟠 扬子路 创业中苑 西涧路 定远路 合 计 注：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分

1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 ㎡；以及水、电、路等公用和辅助工程。

2、项目建成棚户区拆迁安置房：1887440㎡；商铺138271㎡。（其中：90㎡以上户型540288 ㎡，占项目总建筑面积的26.67%）

32

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 第七章 工程技术方案

一、设计依据

《建筑抗震防范分类标准》50223-2004 《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版） 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版） 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002 《人民防空地下室设计规范》（GB50038—2005） 《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 《民用建筑闭路电视系统工程技术规范》GB5098-94 二、工程方案选择的基本要求

1、按照经济、适用、安全、美观的要求。确定项目的工程内容、建筑面积和建筑结构。

2、适应已选定的场址。在已选定的场地（线路方向）的范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上、地下管网的位置。

3、符合工程标准规范要求。建筑物、构筑物的基础，结构和所采用的建筑材料，应符合政府部门或者专门机构发布的技术标准规范要求，确保工程质量。

三、总图布置方案 （一）总平面布置

33

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 1、总平面布置原则和技术要求：

本工程以现代化的住宅理念设计，建筑以普通住宅为主，商业用房为辅。

（1）小区内交通运输便捷。合理设置小区内停车场，避免人流物流交叉，使小内外交通配合协调。

（2）结合场地地形、地质、地貌等条件，因地制宜并尽可能做到紧凑合理布置，节约用地。

（3）建（构）筑物的布置符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下工程管线的敷设、绿化布置以及施工的要求。

2、总平面布置方案： （1）平面布局

该项目工程总平面面积为1180.1亩，各个小区在高度上层次分明，功能上布局合理（详见附图）

（2）住宅间距和日照

住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求,一般应≥1.25。

（二）竖向布置：

1、保证土方工程量最小，并尽量使填挖量达到或接近平衡。 2、确保建筑物和场地不受洪水淹没，应使项目区建（构）筑物地坪标高最低处高于最高水位0.5米以上。

3、该项目位于琅琊山东侧，场地竖向有较大的高差，应加挡土

34

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 墙及护坡处理。

4、保证小区内交通方便，防火间距要满足最小防火间距要求。 （三）管线综合布置：

综合管线要做到“七通一平”，同时设计、同时施工，避免乱挖乱砌。主要任务是使小区管线之间以及管线与建筑物、道路及环卫、绿化设施之间在平面和竖向上相互协调，既满足施工、检修、安全等要求，又贯彻节约用地原则。

给水管、排水管、煤气管、电力电缆、电讯电缆采用地下埋设，埋设深度应大于各种管线的最小覆土深度，一般覆土深度不小于0.7米。地下管线之间及地下管线与建筑物、绿带之间应保持最小的水平净距（见下表）。

地下管线最小水平净距表 单位：米

序号 管线名称 1 3.0 3.0 3.0 1.0 1.0 2 3.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 3 排水管 4 煤气管 5 电力 电缆 6 电信 电缆 7 道路 边石 建筑物 给水管 1 建筑物基础边缘 2 给水管 3 排水管 4 煤气管 5 电力电缆 6 电信电缆 7 道路边牙石 3.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 3.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 （四）绿化布置：

安置小区注重讲究人文环境，小区的绿化率为36.6%。 1、以植物造景为主，以人为本，设计力求体现时代气息。绿化设计遵循安全性、美观性、生态防护性、经济实用性的原则。

35

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 2、园区道路绿化应以乔木为主，乔木、灌木、地被植物相结合，不得裸露土壤。

3、道路绿化应符合行车视线和行车净空要求。

4、绿化树木与市政公用设施的相互位置应统筹安排，并应保证树木有需要的立地条件与生长空间。

5、绿化不应遮挡路灯照明，当树木枝叶遮挡路灯照明时，应合理修剪。

6、在距交通信号灯及交通标志牌等交通安全设施的停车视距范围内，不应有树木枝叶遮挡。

7、绿化设计采用道路两侧布置行道树和分隔带种植灌木和草坪，行道树树种建议采用香樟、金合欢或广玉兰，干径大于8cm，间距6-8米，主干高度大于3.5米以上，双侧对称布置，交叉口影响行车视线的地段不栽植。

四、户型和单体设计方案 1、户型设计方案

各户型平面布局合理、功能分区明确、动静分离，能够满足业主生活需求。

所有的住宅设计从原则上把握住平面设计的“三大一小一多”，即客厅、厨房、卫生间面积大，除保证主卧大面积外，其余卧房面积相对小些，储藏空间多，每户均设有明卫及朝南阳台。住宅室内空间，将客厅、餐厅、厨房整合，将卧室、卫生间又集中为一个区域，从而使户内动静分区明确。各厅室及厨卫均有良好的通风采光条件，厨房及卫生间均设排烟（气）竖井。楼梯间由上人检修孔出

36

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 屋面。顶部跃层户型还特别设置了家庭起居室及卫生间。合理的功能划分，提高住宅的舒适性和生活质量。

各单元底层入口均设计独立门厅，楼宇可视对讲系统，人性化的设计，使主宾都能从中感受到必要的关爱，远红外监控系统，保证24小时监控及保安巡逻，提供了安全保障。

该项目力求在尊重传统与地方文化的前提下，体现当代理念，创作出具有传统文化底蕴的，同时又充满现代感的住宅群体形象。

2、建筑单体设计 （1）套型多样

结合现代住宅的特点，结合居民的居住水准及生活需求，在规划中提供形式各异的多种套型，适应不同需要。

（2）创造良好的居住环境

为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在12m左右，起居室、卧室、厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。

（3）合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。

起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。

37

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 厨房设计模块化，为成套厨房家具进入厨房提供条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质(玻璃隔断等)隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。

卫生间尽可能做到自然采光与通风，洗脸盆设在前室；管道集中，节约投资。

卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。

把就餐从起居室内分离出来，使用更为方便。

每户设有朝南的阳台，适当增加进深，并考虑花盆的安全搁置，以利于垂直绿化，美化环境。北向结合厨房设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。

4、注重良好的综合经济效益设计力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益。

5、太阳能设计要求：

太阳能热水器应安置在阳光充足处并放平，用8号铁丝或膨胀螺丝或水泥与屋顶连接牢固，支架下应垫硬物。

排气口严禁堵塞。应先装三通，三通上口只能接排气管。三通下口接溢流管。

前后支架用桶托及拉筋连接后（不锈钢方管支架有不锈钢连接片以便收紧）。将水箱放置在桶托上，注意水箱真空管孔与支架底托盒对应，并将ABS塑料托装入底托盒孔内，将装饰防尘胶圈带水套在真空管上，在真空管外封口处涂抹洗洁精作润滑剂，带水插入水

38

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 箱内孔内。真空管全部插入后，将水箱角度微调正。然后将螺丝紧固，并将真空管底部回插到对应的ABS托内即可。

进出水管连接管件时，不漏水即可，不要大力拧进出水管。 连接上下水管，尽量选用专用复合管或胶联管，以减少热量损失：管道要用保温材料保温，将上下水管固定在支架工建筑物上。

五、结构设计要求 1、方案设计依据

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版） 《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008） 《建筑地基基础设计规范》(GB50007—2002) 《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001） 《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2002）

《建筑结构荷载规范》(GB50009—2001)（2006年版） 《房屋建筑制图统一标准》（GB T50001—2001) 《建筑结构制图标准》(GB T50105—2001) 2、设计条件

抗震等级：抗震设防烈度为6度 主要设计使用荷载： 楼面活荷载 2.0KN/㎡ 屋面活荷载 0.5 KN/㎡ 标准风压 0.35 KN/㎡ 标准雪压 0.35 KN/㎡

39

滁州市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告 商业用房 4.0 KN/㎡ 3、自然条件

抗震设计参数：根据《中国地震区划图》（1990）的划分，某某位于地震设防烈度6度区，按6度设防。基本风压０.35kN/ ㎡,基本雪压为0.35kN/ ㎡。

设计载荷取值： 屋面活载荷：

不上人屋面 0.5 KN/㎡ 上人屋面 2.0 KN/㎡ 楼面活载荷：

门厅、走廊、楼梯 2.5 KN/㎡ 卫生间、盥洗室 2.5 KN/㎡ 其它房间 2.0 KN/㎡ 阳台 2.5 KN/㎡ 物业办公 3.0 KN/㎡ 4、结构体系

本工程建筑结构安全等级为二级，建筑物分类为丙类。 六、给排水 1、设计规范：

《建筑给排水设计规范》（GBJ50015-2003） 《室外给水设计规范》（GBJ50013-2006） 《室外排水设计规范》（GBJ50014-2006）

40

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1jrr.html