20061120_土地一级开发的风险及控制@开发模式

风险控制

世联研究模型

土地一级开发的风险及 控制

本报告是严格保密的。

2005.07.15

风险控制

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[简介]: 简介] 此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险， 此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险，并针对规划 立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析， 立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析，提出规避风险的 建议。 建议。

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风险控制

规划立项、 规划立项、土地控制和资金安全是项目过 程中三大关键

规划

立项

征地拆迁

获得土地开 发 建 设

规划通过和获得立项时开发的先 决条件

以安全的资金策略获得并控制土 地是开发的关键因素

能否纳入规划？ 能否获得立项？能够以什么名义 立项？

能否顺利征地拆迁？ 能否获得土地？ 能否获得、控制开发条件理想的 土地？ 能否在征地、受让土地的过程中 保证资金安全？

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风险控制

规划立项阶段的风险环节 风险 思考

规划

规划无法通过

规划中包含什么样的内容能够有助于规划通过？ 可否在规划中加入社会主义新农村的内容？ 如何解决规划审批中验收基本农田调整的问题？

立项

无法获得立项

以什么样的名义申请立项？ 能否与国家近期的重大政治(策)走向相结合， 如：和谐社会建设、社会主义新农村建设； 可否争取在立项阶段即成为河南省社会主义新农 村建设的重点工程？

取“政治势”,在规划和立项环节，树立一面顺应政策的大旗！本报告是严格保密的。

风险控制

控制土地方面的风险环节 风险 思考 如何来协调平衡农民的利益，防止出现意外事件； 是否需要考虑为被征地农民的生活、生产、居住 做出安排(如农民土地入股、根据德业基的优势兴 办产业解决农民就业等); 是自下而上地从德业基—农民的角度入手解决， 还是自上而下地要求荥阳市政府协助解决？

征地拆迁

征地阻力大

获取征地指标

无法获取足够指标或快速 获得足够指标

在无法按照理想速度获得征地指标的情况下，对 土地的控制力不足，应该采取什么样的应对思路？

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风险控制

控制土地方面的风险环节 风险 思考

开发过程中

与政府策略相冲突

假设德业基只开发自己获取的6500亩，政府会不 会有意见？会不会在开发一段时间后，要求德业基 转向开发其他地块？ 本项目开发过程会持续较长时间，政府如果换届 对本项目有没有影响？ 有无必要与地方政府的建设项目相结合，如：建 设荥阳市会议中心、疗养院、养老院

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风险控制

控制土地的一

些策略建议策略 资源控制 说明 控制最好资源 如何在本项目中落实 丁店水库高程182.8米范围内的土地为国有土地，取地条件 成熟，可以快速围绕库岸取地，将水景资源最佳的地段取得； 另外，甚至可以考虑取部分重要的库区水面，根据国土局说 法，库区水面也可以出让。

规划控制

通过与规划设计单位的协调， 与规划设计单位协商沟通，先手拿取市政路周边、主要公共 强化德业基控制重大公共设 设施等价值较高区域的土地。 施、市政道路附近土地的机 会和能力 适当把控开发节奏，保证对 土地的控制能力 与政府的责任与利益进行捆 绑 把控好投资与取地的节奏，注意投资和取地之间的平衡，尽 量拿到投资所做熟区域的土地，“拿一块，做一块”,避免 出现做熟了区域却拿不到地的情形 在土地一级开发过程中，与政府形成股份公司的开发主体架 构，以投资和开发实力为筹码，与政府形成利益捆绑； 树立对社会和地方负责的形象(如通过社会主义新农村建设 等方式),强化与政府的双赢态势。 成立万山开发管理委员会，市长任主任，不涉及理具体业务， 德业基委派副主任，管理具体事务，如征地、土地出让、财 务等等。

开发进程控制

利益捆绑

与政府形成区 域开发的联合 管理组织架构

与政府成立万山开发管理委 员会，德业基控制日常管理 事务

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风险控制

资金安全方面的风险环节 风险 思考

一级开发

征地拆迁资金

如果在未获得指标保证的情况下进行征地，投入 征地资金的安全性无法保证；

二级开发

土地增值收益资金回流

土地增值收益资金直接进入政府财政国土专项基 金，如何与政府分成？ 一级开发中，许多以前用过的模式已经无法运作， “股份公司”模式则有项目正在运作，但是尚无成 功案例；

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The End

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1jpi.html