工程部工作手册 - 图文

***** 文件编号：WB/GC-2013 工程部 工作手册 (参考版) 审核： 批准： 日期：二〇一三年七月 1 / 95

工作手册说明

1. 本手册是工程部实施质量管理体系的细则，是公司法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。

2. 手册中文件均在相对稳定的一段时间内有效，其他仅在限定的一定时间内有效的文件，不列入手册。 3. 公司其他部门编制的文件(行政工作手册例外)，凡适用本部门实施的均纳入本手册。

4. 工程部总监应根据需要，对于手册中文件的适用性进行评审，并在适当时进行修订，报审核同意后执行。本手册颁布后，如有公司或工程部发放的新文件，只要属于长期有效的文件，报审核后应适时纳入本手册。

5. 本手册是受控文件，其管理和发放均应按照有关规定执行。

工程部工作手册文件修改控制 编制： 编号 WB/GC-2013 审核： 批准： 时间

页次

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第一章：部门架构及岗位职责 .......................................................................................................... 5

工程部管理架构图 WB/GC-01-01 ................................................................................................................ 5

工程部工作职责WB/GC-01-02 ....................................................................................................................... 7

第二章：管理规定WB/GC-02 ........................................................................................................ 25

变配电房管理规定WB/GC-02-01 ................................................................................................................. 25 空调机房管理规定WB/GC-02-02 ................................................................................................................. 25 电梯机房管理规定WB/GC-02-03 ................................................................................................................. 26 水泵房管理规定WB/GC-02-04 ..................................................................................................................... 27 发电机房管理规定WB/GC-02-05 ................................................................................................................. 27 消防监控中心管理规定WB/GC-02-06 ......................................................................................................... 28 电气设备维修管理规定WB/GC-02-07 ......................................................................................................... 29 安全工作制度WB/GC-02-08 ......................................................................................................................... 29 安全操作制度WB/GC-02-09 ......................................................................................................................... 31 物资管理制度WB/GC-02-10 ......................................................................................................................... 33 设备、仪器、工具管理制度WB/GC-02-11 ................................................................................................. 34 检（维）修管理制度WB/GC-02-12 ............................................................................................................. 35 夜间总值班制度WB/GC-02-13 ..................................................................................................................... 36 发外工程管理制度WB/GC-02-14 ................................................................................................................. 37 设备保养制度WB/GC-02-15 ......................................................................................................................... 37 设备检修制度WB/GC-02-16 ......................................................................................................................... 38 排污水泵管理规定WB/GC-02-17 ................................................................................................................. 39 运行记录与维修记录管理规定WB/GC-02-18 ............................................................................................. 39 工程部员工日常工作礼仪规范WB/GC-02-19 ............................................................................................. 40

第三章工作规程WI/GC-03 .............................................................................................................. 41

供配电设备（设施）运行管理规程WI/GC-03-01 ...................................................................................... 41

供配电设备（设施）操作规程WI/GC-03-02 .............................................................................................. 44 供配电设备（设施）维修保养规程WI/GC-03-03 ...................................................................................... 45 柴油发电机运行管理规程WI/GC-03-04 ...................................................................................................... 46 柴油发电机操作规程WI/GC-03-05 .............................................................................................................. 48 柴油发电机维修保养工作程序WI/GC-03-06 .............................................................................................. 49 机电维修工作规程WI/GC-03-07 .................................................................................................................. 50 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程WI/GC-03-08 .............................................................. 51 二次供水管理规程WI/GC-03-09 .................................................................................................................. 54 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程WI/GC-03-10 .................................................................. 56 电梯操作运行及维护保养管理工作规程WI/GC-03-11 .............................................................................. 59 中控室设备操作运行及维修保养管理规程WI/GC-03-12 .......................................................................... 63 吊船安全守则WI/GC-03-13 .......................................................................................................................... 72 *****(商业)管道煤气安全管理规程WI/GC-03-14 ..................................................................................... 73 *****(商业)非家庭用户管道煤气炉具操作指南WI/GC-03-15 .................................................................. 74 房屋（设施）养护和修缮工作规程WI/GC-03-16 ...................................................................................... 74

第四章 操作流程 .............................................................................................................................. 79

1#变压器投入运行流程WI/GC-04-01 .......................................................................................................... 79

2#变压器投入运行流程WI/GC-04-02 .......................................................................................................... 80

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3#变压器投入运行流程WI/GC-04-03 .......................................................................................................... 81 4#变压器投入运行流程WI/GC-04-04 .......................................................................................................... 82 5#变压器投入运行流程WI/GC-04-05 .......................................................................................................... 83 发电机投入运行流程WI/GC-04-06 .............................................................................................................. 84 *****(商业)二次装修消防申报流程WI/GC-04-07 ..................................................................................... 85 *****(商业)供电故障处理办法WI/GC-04-08 ............................................................................................. 86 停水处理流程WI/GC-04-09 .......................................................................................................................... 87 风灾处理流程WI/GC-04-10 .......................................................................................................................... 88 工程部火警应急流程WI/GC-04-11 .............................................................................................................. 89 *****(商业)日常落单报修流程WI/GC-04-12 ............................................................................................. 90 消防报警联动示意图WI/GC-04-13 .............................................................................................................. 91 *****(商业)客户投诉(工程)处理流程WI/GC-04-14 ................................................................................... 92 *****(商业)工程部招聘流程WI/GC-04-15 ................................................................................................. 93 二次装修审批管理程序（内部）WI/GC-04-16 ........................................................................................... 94 二次装修审批管理程序WI/GC-04-17 .......................................................................................................... 95

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第一章：部门架构及岗位职责

工程部管理架构图 WB/GC-01-01

共80人，另：临工1人

工程总监（1）工程助理（1）强电系统工程师（1）高低压配电领班（1）高压工人（10）强电领班（1）弱电系统工程师（1）弱电领班（1）弱电技工（8）电梯领班（1）电梯技工（8）空调管钳系统工程师（1）空调领班（1）空调技工（10）管钳领班（1）管钳技工（6）装修工程师（1）装修专员（1）装修领班（1）低压维修电工（20）-5 -

装修技工（4）

13年7月1日编制

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工程部工作职责WB/GC-01-02

1.2.1目 的：使本部门管理的设备设施处于良好的运行状态，从而使物业

达到保值、增值的效果

1.2.2适用范围：适用于*****(商业)所有的公共设备设施管理 1.2.3职 责：

1.2.3.1负责本*****(商业)建筑物高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷

系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。

1.2.3.2负责编制本*****(商业)年、月度检修工程计划和工程预算，经副总经

理、总经理批准后组织实施。

1.2.3.3负责制订工程部各项管理制度和技术规程。

1.2.3.4负责制订工程部组织架构，组织工程部全体员工不断学习新技术，提

高管理和操作水平，出色完成本*****(商业)工程管理任务。 1.2.3.5负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。

1.2.3.6负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）

算。

1.2.3.7负责编制本*****(商业)主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技

术，使本*****(商业)各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。

1.2.3.8负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性

地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。

1.2.3.9负责完成总经理、副总经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完

成。

工程部总监岗位职责WB/GC-01-03 职 务：工程部总监 报 告：物业公司总经理 岗位职责：WB/GC-01-03-01

1.3.1负责监管整个“*****(商业)”的工程部运作。

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1.3.2负责制订全面/预防性保养计划及改善工程，保证物业及设备得到良好之

保养，延长其使用寿命。

1.3.3协助物业公司总经理处理一切有关工程之事项。

1.3.4向物业公司总经理建议及提交“*****(商业)”之保养，改善及更改工程

之计划。

1.3.5负责整个工程部的员工监管工作，督促属下各部门员工贯切落实岗位责

任制及遵守员工守则。

1.3.6准备及检讨工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。 1.3.7就业主或租户之投诉及重要维修保养工程作出调查及提交报告。 1.3.8查核承判商交来之单据及报价。 1.3.9监管承判商之工作。

1.3.10 安排及跟进物业接收之工作。

1.3.11出席与发展商、公用事业机构、政府部门及有关“*****(商业)”管理

等的会议。

1.3.12 起草及检讨一切工程合约及判价。 1.3.13 经常巡视整个“*****(商业)”。 1.3.14 审批各小业主之室内装修工程。 1.3.15 负责统筹工程部之各项行政工作。

1.3.16负责制定每年之工程部开支预算，并控制各项工程部开支，以保持在

预算范围内。

1.3.17 完成公司总经理、副总经理临时安排的其他工作。

1.3.18 本总监不在时（指一天以上），应指定系统工程师代理本总监之职权。

强电系统工程师岗位职责WB/GC-01-04 职 务：强电系统工程师 报 告：工程部总监 岗位职责：WB/GC-01-04-01

1.4.1负责*****(商业)之强电、供电系统及其附属系统的运行管理及维修保养。 1.4.2负责工程部强电班的日常行政运作，督导各员工做出最佳的工作表现。 1.4.3负责与供电局等单位及有关承判商之工作联系和协商。 1.4.4负责广场客户有关设备技术方面的问题。

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1.4.5保证所管辖系统及附属设备的安全运行。

1.4.6保证所管辖系统及附属设备经常处于优良的技术状态。

1.4.7负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系

统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

1.4.8负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划及备品、备件计划、

定期报送部门经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准督导下属保证工作质量提高工作效率。

1.4.9切实执行上级指示，认真贯切落实岗位责任制，督促下属员工严格执行

操作规程及遵守员工守则。

1.4.10掌握所管理系统的运行情况及控制状态，定期审阅运行报表，发现误

差和异常应立即校正和分折处理。

1.4.11审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备故障

维修，定期保养及做好零部件更换记录和保养工作表，整理归档、把好技术质量关。

1.4.12掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计

和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监管承判商之工作，把握工作质量与进度能完全符合*****(商业)要求的性能。

1.4.13配合客户服务部和其他部门工作，做到协调一致。负责调查和解答

*****(商业)业户的设备投诉，询问及按情况分配工作。

1.4.14针对下属员工的技术状况和思想状态，编制培训计划，经常对下属员

工进行职业道德、质量意识教育和专业技术知识培训。 1.4.15检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象即时纠正。

1.4.16应有强烈的责任心和事业心，并能在非办公时间内处理有关*****(商业)

的紧急事故。

1.4.17做好月度、年度工作总结。

1.4.18对工程部有关（含与管理公司有关）的各种突发事件及日常事务作出

书面报告。

1.4.19评估、审查、招聘本系统各级员工。 1.4.20完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

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弱电系统工程师岗位职责WB/GC-01-05 职 务：弱电系统工程师 报 告：工程部总监 岗位职责：WB/GC-01-05-01

1.5.1负责*****(商业)之弱电、电梯系统及其附属系统（包括消防系统、保安

监控系统、电讯系统及其他公共系统）的运行管理及维修保养。 1.5.2负责工程部弱电、电梯班的日常行政运作，督导各员工做出最佳的工作

表现。

1.5.3负责与电信局等单位及有关承判商之工作联系和协商。 1.5.4负责广场客户有关设备技术方面的问题。 1.5.5保证所管辖系统及附属设备的安全运行。

1.5.6保证所管辖系统及附属设备经常处于优良的技术状态。

1.5.7负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系

统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

1.5.8负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划及备品、备件计划、

定期报送部门总监审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准督导下属保证工作质量提高工作效率。

1.5.9切实执行上级指示，认真贯切落实岗位责任制，督促下属员工严格执行

操作规程及遵守员工守则。

1.5.10掌握所管理系统的运行情况及控制状态，定期审阅运行报表，发现误

差和异常应立即校正和分折处理。

1.5.11审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备故障

维修，定期保养及做好零部件更换记录和保养工作表，整理归档、把好技术质量关。

1.5.12掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计

和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监管承判商之工作，把握工作质量与进度能完全符合*****(商业)要求的性能。

1.5.13配合客户服务部和其他部门工作，做到协调一致。负责调查和解答

*****(商业)业户的设备投诉，询问及按情况分配工作。

1.5.14针对下属员工的技术状况和思想状态，编制培训计划，经常对下属员

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工进行职业道德、质量意识教育和专业技术知识培训。 1.5.15检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象即时纠正。

1.5.16应有强烈的责任心和事业心，并能在非办公时间内处理有关广场的紧

急事故。

1.5.17做好月度、年度工作总结。

1.5.18对工程部有关（含与管理公司有关）的各种突发事件及日常事务作出

书面报告。

1.5.19评估、审查、招聘本系统各级员工。 1.5.20完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

空调、维修系统工程师岗位职责WB/GC-01-06 职 务：空调维修系统工程师 报 告：工程部总监 岗位职责：WB/GC-01-06-01

1.6.1负责*****(商业)之空调系统，给排水系统及消防水系统诸设备的运行管

理及维修保养。

1.6.2负责工程部空调、维修班的日常行政运作，督促各员工做出最佳的工作

表现。

1.6.3负责与自来水公司、环保等单位及有关保养承判商之工作联系和协商。 1.6.4负责广场客户有关设备技术方面的问题。 1.6.5保证所管辖系统及附属设备的安全运行。

1.6.6保证所管辖系统及附属设备经常处于优良的技术状态。

1.6.7负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系

统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

1.6.8负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划及备品、备件计划、

定期报送部门总监审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准督促下属保证工作质量提高工作效率。

1.6.9切实执行上级指示，认真贯切落实岗位责任制，督促下属员工严格执行

操作规程及遵守员工守则。

1.6.10掌握所管理系统的运行情况及控制状态，定期审阅运行报表，发现误

差和异常应立即校正和分折处理。

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1.6.11审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属作好设备故障

维修，定期保养及做好零部件更换记录和保养工作表，整理归档、把好技术质量关。

1.6.12掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计

和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监管承判商之工作，把握工作质量与进度能完全符合*****(商业)要求的性能。

1.6.13配合客户服务部和其他部门工作，做到协调一致，负责调查和解答

*****(商业)业户的有关设备投诉，询问及按情况分配工作。

1.6.14针对下属员工的技术状况和思想状态，编制培训计划，经常对下属员

工进行职业道德、质量意识教育和专业技术知识培训。 1.6.15检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象即时纠正。

1.6.16应有强烈的责任心和事业心，并能在非办公时间内处理有关*****(商业)

的紧急事故。

1.6.17做好月度、年度工作总结。

1.6.18对工程部有关（含与管理公司有关）的各种突发事件及日常事务作出

书面报告。

1.6.19评估、审查、招聘本系统各级员工。 1.6.20 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

工程主任（装修工程师）岗位职责WB/GC-01-07 职 务：工程主任（装修工程师） 报 告：工程部总监 岗位职责：WB/GC-01-07-01

1.7.1负责工程部日常内务工作。

1.7.2审核业户二次装修方案，对业户之室内二次装修进行监察。 1.7.3协调并管理外协零星工程。

1.7.4协调工程部与管理公司内其他部门之工作安排。 1.7.5负责工程部档案资料整理归档，文件借出。

1.7.6努力完成部门经理交办的各项事务，对管理公司的通知、文件要做到及

时上传下达。

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1.7.7负责按程序处理及跟进客户服务部发来之“工作单”，并将落实情况及

时汇报。

1.7.8协调工程部内各项采购工作。

1.7.9负责并记录工程部内各种工具及材料之收发。

1.7.10协助客户服务部进行业户收楼工作，并跟进业户单元内遗漏工程的进

展。

1.7.11负责与业户代表初步洽谈室内二次装修事宜，并向其代表收集所需图

纸。

1.7.12业户之室内装修申请得到管理公司有关方面批核后，须负责对其工程

进行监察，以防止业户所聘施工队作违反规范的工作，甚至对*****(商业)造成损坏。

1.7.13业户的室内装修工作完成后，须向其收集一切所需之竣工资料，并做

好存档工作。

1.7.14有需要时协助部门总监去联系各有关单位及政府部门，以协调解决有

关业户室内装修问题。 1.7.15做好月度、年度工作总结。

1.7.16对工程部有关（含与管理处有关）的各种突发事件及日常事务作出书

面报告。

1.7.17完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

装修助理岗位职责WB/GC-01-08 职 务：装修助理 报 告：工程主任

岗位职责：WB/GC-01-08-01

1.8.1协助工程主任之日常工作。 1.8.2对业户之室内二次装修进行监察。 1.8.3协调并管理外协零星工程。

1.8.4负责按程序处理及跟进客户服务部发来之“工作单”，并将落实情况及

时汇报。

1.8.5协调工程部内各项采购工作。

1.8.6负责并记录工程部内各种工具及材料之收发。

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1.8.7协助客户服务部进行业户收楼工作，并跟进业户单元内遗漏工程的进展。 1.8.8协助与业户代表初步洽谈室内二次装修事宜，并向其代表收集所需图纸。 1.8.9业户之室内装修申请得到管理公司有关方面批核后，须负责对其工程进

行监察，以防止业户所聘施工队作违反规范的工作，甚至对*****(商业)造成损坏。

1.8.10业户的室内装修工作完成后，须向其收集一切所需之竣工资料，并做

好存档工作。

1.8.11有需要时协助工程总监去联系各有关单位及政府部门，以协调解决有

关业户室内装修问题。 1.8.12做好月度、年度工作总结。

1.8.13对工程部有关（含与管理处有关）的各种突发事件及日常事务作出书

面报告。

1.8.14完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

工程助理岗位职责WB/GC-01-09 职 务：工程助理 报 告：工程部总监 岗位职责：WB/GC-01-09-01

1.9.1负责工程部日常内务和清洁工作。

1.9.2根据部门安排，召集本部人员开会，并做好会议记录及整理工作. 1.9.3负责各种文档的打印、复印等工作。

1.9.4负责工程部各种文档的收发，并做好分类存档工作。 1.9.5负责工程部内部的各种文具、用品的领用和计划。

1.9.6努力完成工程部总监交办的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时

上传下达。

1.9.7熟悉了解本部人员的个人(如:所持专业证、学历)及家庭情况。 1.9.8负责工程部人员的考勤、加班、休假记录并上报。 1.9.9负责（并说话和气、热情、礼貌地）接待来访人员。

1.9.10协助工程主任做好工程图纸资料的收集、整理、填制各种报表和表格。 1.9.11完成上级领导及公司安排的其它工作。

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高、低压配电领班岗位职责WB/GC-01-10 职 位：高、低压配电领班 报 告： 强电系统工程师 岗位职责：WB/GC-01-10-01

1.10.1负责*****(商业)电力系统及其附属设备的安全运行。

1.10.2负责高压配电柜、低压配电柜、变压器、发电机及其控制设备的正常

维护保养及故障检修。

1.10.3保证所管辖设备及附属设备的安全运行。

1.10.4保证整个配电系统、自备发电机、切换电装置等设备始终处于优良的

状态。

1.10.5努力学习技术，熟练地掌握*****(商业)供电方式、运行状态、线路走

向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。 1.10.6负责检查和制定所管辖区域内的防小动物设施的实施。

1.10.7负责与变电站的业务联系，并做好登记，及时向本系统工程师汇报。 1.10.8严格执行工作票制度，对于危害人身、设备安全的不合理指示、指令

有权拒绝执行。

1.10.9负责每班对高压配电柜、变压器、低压配电柜供送电情况的监控、审

阅每日供电设备各项运行参数，做好供电方式及运行情况、日用电负荷情况和交接班记录，发现问题立即解决。

1.10.10定期按计划组织人员进行所管辖发电机及高、低压供电设备的维护保

养。配合供电局对*****(商业)供电设备的维护保养工作，对高压配电装置进行清扫、除尘。

1.10.11应时刻保持冷静头脑，有预演事故的处理规程。在处理事故过程中，

严格按照操作规程及时排除故障，并做好记录，及时向系统工程师汇报。 1.10.12须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.10.13做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

维修电工领班岗位职责WB/GC-01-11 职 位：维修电工领班

报 告：工程部强电系统工程师 岗位职责：WB/GC-01-11-01

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1.11.1负责*****(商业)380V及220V电力线路及设备的安全运行。 1.11.2负责*****(商业)所有设备，包括空调、给排水设备的电气维修。 1.11.3保证所管辖系统设备的正常运行是领班的首要职责。 1.11.4督促下属严格遵守员工守则和各项规章制度。

1.11.5负责对高低压配电柜、变压器、发电机组的维修和故障处理。 1.11.6负责强电系统备品备件每月的清点，发现不足上报补足。

1.11.7组织下属及时、迅速、保质、保量完成*****(商业)日常的报修工作。

完成定期保养计划，并做好记录表格。

1.11.8做好业户、公共地方的用电监督工作，严格执行用电安全操作规程。 1.11.9做好各机房、井道、配电间的卫生保洁工作。 1.11.10须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.11.11做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

弱电工维修领班岗位职责WB/GC-01-12 职 位：弱电工维修领班 报 告：工程部弱电系统工程师 岗位职责：WB/GC-01-12-01

1.12.1负责*****(商业)电信、监控、消防等弱电的维护保养。 1.12.2保证所管辖系统设备的正常运行是领班的首要职责。 1.12.3督促下属严格遵守员工守则和各项规章制度。

1.12.4负责弱电系统备品备件每月的清点，发现不足上报补足。

1.12.5组织下属及时、迅速、保质、保量完成*****(商业)日常的报修工作。完成定

期保养计划，并做好记录表格。

1.12.6做好各机房、井道、配电间的卫生保洁工作。 1.12.7须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.12.8做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

电梯运行领班岗位职责WB/GC-01-13 职 位：电梯运行领班

报 告：工程部弱电系统工程师

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岗位职责：WB/GC-01-13-01

1.13.1负责*****(商业)所有客、货、扶梯的运行管理。 1.13.2负责协助和督导电梯公司的维护，保养及故障处理。 1.13.3保证所管辖系统设备的正常运行是领班的首要职责。 1.13.4督促下属严格遵守员工守则和各项规章制度。

1.13.5组织下属及时、迅速、保质、保量完成*****(商业)日常的报修工作。完成定

期保养计划，并做好记录表格。

1.13.6做好业户、公共地方的用电监督工作，严格执行用电安全操作规程。 1.13.7监督电梯工严格按“电梯困人解救方法”进行救困人操作。 1.13.8做好各机房、井道、配电间的卫生保洁工作。 1.13.9须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.13.10做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

空调工领班岗位职责WB/GC-01-14 职 位：空调工领班 报 告：空调维修系统工程师 岗位职责：WB/GC-01-14-1

1.14.1负责*****(商业)空调系统及其附属水泵、水塔、风柜、风机、盘管等

设备的正常运行管理及维护保养之工作。

1.14.2负责***** (商业)各类新风设备、排风设备及其附属设施的运作维护保

养及排水、电气部分的维护保养。 1.14.3督促下属遵守员工守则和各项规章制度。

1.14.4保证所管辖设备及附属设施的安全运行及处于优良运行技术状态，是

领班的最首要任务，发现问题和误差立即组织人员处理和纠正。 1.14.5监督下属操作人员严格执行本空调系统的操作规程，不要任意改变本

系统的有关规定参数。

1.14.6经常督促下属对本空调系统核心设备的安全运行巡视，审阅每日设备

运行参数报表，与本系统工程师等有关人员一起探讨，从本设备经济、安全的角度出发，吸取和争取新的技术，总结出最佳的经济运行方案，力图为*****(商业)节省能耗。

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1.14.7负责空调系统备品、备件每月的清点，发现不足上报补足。

1.14.8认真执行本系统下达的所辖区域内的空调设备及附属设备的保养计划，

以及所管区域的环境卫生，并做好记录表格。

1.14.9能组织下属及时、迅速、按质、按量完成*****(商业)日常的报修工作

单之工作，此外须完成上级下达的其他工程任务。 1.14.10须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.14.11做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

维修工领班岗位职责WB/GC-01-15 职 位：维修工领班

报 告：空调维修系统工程师 岗位职责：WB/GC-01-15-01

1.15.1负责*****(商业)水泵房生活、消防供水系统、排风、排污、排水系统

及其附属设备机械方面的维护保养。

1.15.2负责*****(商业)卫生间的池盆、马桶洁具和小五金机械的安装和维护。 1.15.3负责*****(商业)公共地方木作等装修工作。 1.15.4督促下属严格遵守员工守则和各项规章制度。

1.15.5熟悉供水方式和生活水管、喷淋管、消防管的走向及其各自所有水掣

的用途和开关情况。

1.15.6保证整个生活供排水系统、消防、喷淋系统及其水泵经常处在优良技

术性能和自动开停状态。

1.15.7督促下属经常巡视各排污管道的畅通情况，有漏及时补漏、有堵塞及

时处理，保证管道通畅。

1.15.8负责水掣、低值消耗品等备品零件的每月清点，发现不足时上报补足。 1.15.9在进行维修或保养时若需停水进行，应做好相应的施工计划，以使对

*****(商业)所带来的负面影响降到最低、最小。

1.15.10认真完成本系统下达的所管辖区域内的定期设备及管道、水制、水池

和附属设备设施的维护保养计划、以及所管区域环境卫生。 1.15.11须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.15.12做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

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装修工领班岗位职责WB/GC-01-16 职 位：装修工领班 报 告：工程主任 岗位职责：WB/GC-01-16-01

1.16.1负责*****(商业) 公共地方的土木、小五金的维修、养护。 1.16.2 协助工程主任做好装修巡查、监管工作。 1.16.3协助并管理外协零星工程。

1.16.4协同维修班组之日常工作。对卫生间的池盆、马桶洁具和小五金机械

的安装和维护。

1.16.5负责*****(商业)公共地方木作等装修工作。 1.16.6督促下属严格遵守员工守则和各项规章制度。

1.16.7在进行维修或保养时应做好相应的施工计划，以使对*****(商业)所带

来的负面影响降到最低、最小。

1.16.8须服从上级调配班组人员，配合其他部门工作。 1.16.9做好工程部总值班的统筹、工作安排等工作。

高、低压配电工岗位职责WB/GC-01-17 职 位：高、低压配电工 报 告：高、低压配电领班 岗位职责：WB/GC-01-17-01

1.17.1负责*****(商业)电力系统及其附属设备的安全运行。

1.17.2负责高压配电柜、低压配电柜、变压器、发电机组及其控制设备的正

常维护保养及故障检修。

1.17.3遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.17.4准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.17.5负责本班组工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行*****(商业)

有关经济运行的规定。

1.17.6努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

护、保养、巡视的内容。

1.17.7接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务，

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并将维修结果回复。

1.17.8除了本班管辖设备的日常维护工作，须完成上级临时下达的工作任务。 1.17.9以完美的道德品貌和优质的服务为广场争取荣誉，树立口碑。 1.17.10发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为广

场多作贡献。

电梯工岗位职责WB/GC-01-18 职 位：电梯工 报 告：电梯工领班 岗位职责：WB/GC-01-18-01

1.18.1负责*****(商业)所有电梯、货梯和扶梯的运行管理。

1.18.2负责*****(商业)所有电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作。 1.18.3遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.18.4准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.18.5负责本班工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行*****(商业)有

关经济运行的规定。

1.18.6努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

护、保养、巡视的内容。

1.18.7接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务、

并将维修结果回复。

1.18.8除了本班管辖设备的日常维护工作，须完成上级临时下达的工作任务。 1.18.9以完美的道德品貌和优质的服务为*****(商业)争取荣誉，树立口碑。 1.18.10发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为

*****(商业)多作贡献。

维修电工岗位职责WB/GC-01-19 职 位：维修电工 报 告：强电工维修领班 岗位职责：WB/GC-01-19-01

1.19.1负责*****(商业)由配电室出线之380V和220V电力线路及附属设备的

安全运行。

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1.19.2负责水泵房、各类送排风机和制冷设备及其附属用电设备的电源供给

及控制设备的电气维修。

1.19.3负责各个单元用电设备动力电源供给的维护保养。 1.19.4负责楼层配电间的安全运行管理。

1.19.5负责***** (商业)公共场所的照明和节日彩灯的安装和编排。 1.19.6遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.19.7准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.19.8负责本班工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行海珠城(商业)

有关经济运行的规定。

1.19.9努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

护、保养、巡视的内容。

1.19.10接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务。 1.19.11除了本班组管辖设备的日常维护工作，须完成上级临时下达的工作任

务。

1.19.12以完美的道德品貌和优质的服务为***** (商业)争取荣誉，树立口碑。 1.19.13发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为广

场***** (商业)多作贡献。

弱电工岗位职责WB/GC-01-20 职 位：弱电工

报 告：弱电工维修领班 岗位职责：WB/GC-01-20-01

1.20.1负责*****(商业)楼宇自控（BA）系统的运行维护、闭路电视监视（CCTV）

系统及消防监控系统、停车场收费系统、巡更系统的运行维修。 1.20.2负责办公用电话、程控电话交换机、电脑网络等设备的运行维修。 1.20.3负责*****(商业)36V以下电源之保养。 1.20.4负责*****(商业)弱电井的保养和卫生。

1.20.5遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.20.6准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.20.7负责本班工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行*****(商业)有

关经济运行的规定。

1.20.8努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

21 / 95

护、保养、巡视的内容。

1.20.9接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务，

并将维修结果回复。

1.20.10除了本班管辖设备的日常维修工作，须完成上级临时下达的工作任务。 1.20.11以完美的道德品貌和优质的服务为*****(商业)争取荣誉，树立口碑。 1.20.12发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为

*****(商业)多作贡献。

空调工岗位职责WB/GC-01-21 职 位：空调工 报 告：空调工领班 岗位职责：WB/GC-01-21-01

1.21.1负责*****(商业)空调系统及其附属水泵、水塔、风柜、风机、盘管等

设备的正常运行管理及维护保养之工作。

1.21.2负责*****(商业)各类新风设备、排风设备及其附属设施的运作维护保

养。

1.21.3遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.21.4准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.21.5负责本班工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行*****(商业)有

关经济运行的规定。

1.21.6努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

护、保养、巡视的内容。

1.21.7接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务，

并将维修结果回复。

1.21.8除了本班管辖设备的日常维护工作，须完成上级临时下达的工作任务。 1.21.9以完美的道德品貌和优质的服务为*****(商业)争取荣誉，树立口碑。 1.21.10发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为

*****(商业)多作贡献。

维修工岗位职责WB/GC-01-22 职 位：维修工 报 告：维修工领班

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岗位职责：WB/GC-01-22-01

1.22.1负责*****(商业)水泵房生活、消防供水系统、排风、排污、排水系统

及其附属设备机械方面的维护保养。

1.22.2负责*****(商业)卫生间的池盆、马桶洁具和小五金机械的安装和维护。 1.22.3 遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.22.4 准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.22.5负责本班工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行*****(商业)有

关经济运行的规定。

1.22.6努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

护、保养、巡视的内容。

1.22.7接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务，

并将维修结果回复。

1.22.8除了本班管辖设备的日常维护工作，须完成上级临时下达的工作任务。 1.22.9 以完美的道德品貌和优质的服务为*****(商业)争取荣誉，树立口碑。 1.22.10发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为

*****(商业)多作贡献。

装修工岗位职责WB/GC-01-23 职 位：装修工 报 告：装修工领班 工作职责：WB/GC-01-23-01

1.23.1负责*****(商业)公共地方的土木、小五金的维修、养护。 1.23.2参与维修班组之日常工作。

1.23.3 遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.23.4准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。 1.23.5负责本班工作范围内的设备运行操作、维护保养，执行*****(商业)有

关经济运行的规定。

1.23.6努力学习、熟悉和掌握本班所管辖设备的各项技术性能和参数以及维

护、保养、巡视的内容。

1.23.7接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务。，

并将维修结果回复。

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1.23.8 除了本班管辖设备的日常维护工作，须完成上级临时下达的工作任务。 1.23.9以完美的道德品貌和优质的服务为*****(商业)争取荣誉，树立口碑。 1.23.10发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为

*****(商业)多作贡献。

含油污水处理操作工岗位职责WB/GC-01-24 职 位：维修班员工 报 告：维修工领班 工作职责：WB/GC-01-24-01

1.24.1负责含油污水处理设备的运行操作。

1.24.2负责含油污水处理设备的维护及室内环境卫生的清扫。 1.24.3遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程。

1.24.4服从领班的其它工作安排，根据需要也可参与维修班的日常工作。 1.24.5服从上级的调配和工作安排，执行*****(商业)有关经济运行的规定。 1.24.6努力学习、熟悉和掌握含油污水处理设备的各项技术性能和参数以及维

修、保养内容。

1.24.7发挥个人的主观能动性、积极开动脑筋,大胆提出合理化建议，为

*****(商业)多作贡献。

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第二章：管理规定WB/GC-02 变配电房管理规定WB/GC-02-01

2.1.1目 的：保证*****(商业)变配电房设备的正常运行。

2.1.2适用范围：适用于*****(商业)高、低压配电房、变压器房的运行管理。 2.1.3职 责：

2.1.3.1高、低压运行值班工负责变配电房设备的运行、维护管理。 2.1.3.2系统工程师负责对上述工作的检查和指导。 2.1.4管理规定：

2.1.4.1变配电房是*****(商业)供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行

值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。

2.1.4.2值班人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 2.1.4.3值班人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开

关及供电线路过负荷运行。

2.1.4.4经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。

2.1.4.5变配电设备的倒闸操作由一名值班员单独进行，其他值班员进行监护。严禁两人

同时操作，以免发生错误。

2.1.4.6供电部门计划性停电，应提前3天报告主管（由主管落实通知客户）。因故需停

某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。

2.1.4.7经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。 2.1.4.8做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。 2.1.4.9值班人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。

空调机房管理规定WB/GC-02-02

2.2.1目 的：保证*****(商业)空调主机的正常运行，将设备故障率减至最小，为业

主及客房提供满意的服务。

2.2.2适用范围：适用于*****(商业)中央空调机组设备的管理。

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2.2.3职 责：由工程部空调班负责*****(商业)中央空调机组的日常运行操作。 2.2.4管理规定：

2.2.4.1空调机房无人时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可非工作人员禁止入内。 2.2.4.2保持机房良好的通风和照明。

2.2.4.3机房不能随意它用，不允许堆放易燃易爆物品。

2.2.4.4机房控制室及机房不准吸烟，严禁烟火，以防意外发生。

2.2.4.5空调主机运行期间操作管理人员必须坚守工作岗位，按时巡查，检查各运行参数，

状态是否正常。如有异常必须及时处理及上报主管，提出合理的建议，并做好记录。 2.2.4.6每周对空调机房打扫一次，主机、水泵及其它设备每月清洁一次。 2.2.4.7做好机房防鼠工作。

2.2.4.8每年对主机、水泵进行一次全面检查保养，保证机组的良好运作。

电梯机房管理规定WB/GC-02-03

2.3.1目 的：保证*****(商业)电梯机房内设备的正常运行 2.3.2适用范围：适用于*****(商业)的电梯机房 2.3.3职 责：

2.3.3.1电梯技工负责电梯机房设备设施的运行维护工作 2.3.3.2系统工程师负责对上述工作的检查和指导 2.3.4管理规定：

2.3.4.1每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得堆

放杂物。

2.3.4.2保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40℃。 2.3.4.3保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。 2.3.4.4做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。

2.3.4.5机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止

小动物进入。

2.3.4.6《电梯困人救援规程》和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。 2.3.4.7按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。

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2.3.4.8按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

水泵房管理规定WB/GC-02-04

2.4.1目 的：保证*****(商业)生活水泵及消防水泵处于良好运行状态，紧急情况时

能马上投入运行。

2.4.2适用范围：适用于*****(商业)变频水泵及消防水泵的管理

2.4.3职 责：由工程部维修班负责*****(商业)生活变频水泵及消防水泵的日常运行

操作与维护保养。 2.4.4管理规定：

2.4.4.1值班人员应按时巡查，检查水泵，管道接头和阀门有无渗漏水。 2.4.4.2按时检查水泵控制柜的指示灯，水泵压力表的指示情况。

2.4.4.3正常情况下变频泵、消防泵、喷淋泵、增压泵的选择开关应置于自动位置。 2.4.4.4消防泵、喷淋泵每月手动和远程遥控运行一次，保证在事故状态下能正常起动。 2.4.4.5每周对水泵打扫一次，水泵电机每月清洁一次并做好泵房的防鼠工作。 2.4.4.6水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理，透气孔应用不锈钢网封好，以

防杂物蚊虫进入水池中。

2.4.4.7按照水泵保养要求，定期对其进行维修保养。

2.4.4.8保证水泵房的通风、照明，应急灯在停电状态下能正常使用。

发电机房管理规定WB/GC-02-05

2.5.1目 的：保证*****(商业)柴油发电机组设备的安全正常运行。 2.5.2适用范围：*****(商业)的柴油发电机机房及柴油发电机组。 2.5.3职 责：

2.5.3.1高低压运行值班工负责发电机的操作和运行维护保养。 2.5.3.2系统工程师负责对上述工作的监督和检查。 2.5.4管理规定：

2.5.4.1发电机房门平时应上锁，钥匙由运行值班人员管理。未经许可，非工作人员不得

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入内。

2.5.4.2运行值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法。发电机运行时，应经常性的

巡视检查。

2.5.4.3平时应经常检查发电机的机油油位、油质，冷却水系统是否正常。柴油箱中的储

备油量应满足发电机组满负荷运行8小时用油量。蓄电池电压不能低于24V。 2.5.4.4发电机每二周空载运行一次，时间为20分钟。平时应将发电机置于自动状态。 2.5.4.5发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送排风机和冷却水系统，

检查发电机各仪表指示是否正常。

2.5.4.6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。

2.5.4.7保持发电机房、储油间和设备的整洁。每周对发电机房、储油间全面清洁一次，

要求地面、设备无积尘、无水渍、油渍，发现漏油漏水现象应及时处理。 2.5.4.8加强防火和消防管理意识，保证发电机房、储油间消防设施完好齐备。

消防监控中心管理规定WB/GC-02-06

2.6.1目 的：保证消防监控中心设备的安全正常运行 2.6.2适用范围：适用于*****(商业)消防监控中心的运行管理 2.6.3职 责：

2.6.3.1监控室值班监控员负责消防监控中心的运行值班。 2.6.3.2工程部弱电技工负责消防监控中心的设备维护保养。

2.6.3.3系统工程师负责对消防监控中心设备的运行、维护保养工作进行检查。 2.6.4管理规范：

2.6.4.1消防控制中心是*****(商业)消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时

运行值班。未经部门经理许可，非工作人员禁止入内。

2.6.4.2值班人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉

消防监控系统和安全注意事项。

2.6.4.3值班人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，

安全操作，保证消防系统的投入运行。

2.6.4.4经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。室温应控制在25℃，并做好防水

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防潮工作。

2.6.4.5保证消防通迅设备的良好使用。

2.6.4.6按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。 2.6.4.7认真做好运行记录，严格执行交接班制度。

电气设备维修管理规定WB/GC-02-07

2.7.1目 的：保证电气设备的维修工作严格按照安全操作规程作业。 2.7.2适用范围：适用于*****(商业)电气设备的维修保养工作 2.7.3职 责：

2.7.3.1工程部人员在进行电气设备维修时，必须严格遵守本规定。 2.7.3.2系统工程师负责对本规定的执行进行监督和检查。 2.7.4管理规定：

2.7.4.1电气维修人员必须持证上岗，严格按照广州地区供电部门制定的操作规程作业。 2.7.4.2要进行维修时维修人员应穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。 2.7.4.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负

责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

2.7.4.4在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。 2.7.4.5维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。若因特殊情况须带电作业时，应

装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。

2.7.4.6维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有

人工作”的标示牌。

2.7.4.7维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工

具、材料和现场所有人员撤离工作现场后，方可送电。

安全工作制度WB/GC-02-08

2.8.1目 的：保证工程部全体员工切实履行岗位职责及安全操作规程，具备良好的职

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业道德规范。

2.8.2适用范围：适用于*****(商业)物管公司工程部全体员工的日常工作。 2.8.3职 责：工程部各级员工根据各自岗位职责落实安全工作。 2.8.4管理规定：

2.8.4.1工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，保证安全

生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本*****(商业)生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作； 2.8.4.2实行谁主管谁负责的安全责任制： 2.8.4.2.1工程部的安全工作由工程部负责；

2.8.4.2.2工程部专业工程师负责分管本系统范围内的安全工作； 2.8.4.2.3班组长负责该班管辖范围的安全工作； 2.8.4.3.严格执行操作规程，严禁违章作业；

2.8.4.4工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物

危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；

2.8.4.5带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示

牌，必要时要拉警示线；

2.8.4.6在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内； 2.8.4.7因工作需要动火时，要办理动火证；

2.8.4.8进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行； 2.8.4.9未经工程部总监或总经理/副总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、

施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；

2.8.4.10各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告

上级领导和安管部，并负责保护现场；

2.8.4.11定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全*****(商

业)性的安全大检查由公司决定；

2.8.4.12不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指

定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管工程师或工程部总监批准。

2.8.4.13班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本*****(商业)工作，

要填写“放行证”，由班组长审查，报专业工程师或工程部总监批准才能放行。

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2.8.4.14易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集

中倒在油桶内，不准倒入沟渠。

2.8.4.15工作不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经安管部门

批准。

2.8.4.16发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排

烟机等消防设施用电。

安全操作制度WB/GC-02-09

2.9.1目 的：保证电气设备运行、操作、维修、保养工作严格按照安全操作规程和安

全操作制度执行。

2.9.2适用范围：*****(商业)电气设备的运行操作、维修保养工作。

2.9.3职 责：高低压配电运行值班人员和维修人员必须严格遵守安全操作制度，保证

安全作业。 2.9.4管理制度：

2.9.4.1电气工作人员必须认真贯彻执行电气安全操作规程和安全操作制度。

2.9.4.2高压电气设备的运行，维护、操作应具备下列的基本安全工具，高压验电器、绝

缘胶手套，绝缘棒和绝缘胶垫或(台)，并且应定期试验合格。 2.9.4.3在高压设备上工作，必须遵守下列各项规定： 2.9.4.3.1填写工作票或(在紧急情况下)口头电话命令； 2.9.4.3.2至少须有两人在一起工作，其中一人为监护人； 2.9.4.3.3应完成保证工作人员安全的技术措施和组织措施； 2.9.4.3.3.1技术措施：

a.断开电源；b.验电；c.装设接地线；d.悬挂标示牌和装设遮栏 2.9.4.3.3.2组织措施：

a.工作票制度；b.工作许可制度；c.工作监护制度；d.工作间断、工作转移和工作终结制

度

2.9.4.4断开电源：

2.9.4.4.1操作人员与带电导体应保持安全距离；

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2.9.4.4.2断开施工设备的电源，禁止在只经断开真空开关的线路(设备)上工作，工作部

份与电源至少有一个明显的断开点；

2.9.4.4.3断开点和工作人员施工地点与邻近带电设备距离少于安全要求时，必须采取绝

缘板隔离的措施；

2.9.4.4.4一经操作即可送电到施工设备的开关和刀闸，应采取防止误合闸的措施； 2.9.4.4.5根据需要拉开操作直流回路及交流回路的保险丝； 2.9.4.5停送电操作顺序： 2.9.4.5.1停电：

a.拉开低压分路开关；b.拉开低压总开关；c.拉开高压真空开关；d.拉开高压隔离开关；

d.挂“在此工作”牌。 2.9.4.5.2送电：

a.拆除接地线，测量绝缘电阻；b.合闸操作与停电顺序相反；c.详细检查触头接触是否安

全可靠。

2.9.4.6验电的安全规定：

2.9.4.6.1高压设备停电后，应在需要装接地线的设备上验电，在确证无电后，应立即接

地线。

2.9.4.6.2在施工的设备上，能看见可能来电的各方向都应有一个以上明显的断路点并在

其两端分别安装接地线。

2.9.4.6.3验电时应先在有电的导体上对验电器进行鉴定。 2.9.4.6.4所有操作应戴绝缘手套和穿绝缘靴进行。 2.9.4.7放电的安全规定：

2.9.4.7.1装接地线前应对电缆线路和电容器测量后，进行放电。

2.9.4.7.2放电可使用接地线或绝缘棒对地进行，但电容器放电则应在两极间进行。 2.9.4.8装、拆接地线的安全规定：

2.9.4.8.1停电设备验明确无电压后应立即装设接地线(或合上接地刀闸)。

2.9.4.8.2装接地线时，必须先装接地端后接导体端，并应接触牢固，拆时顺序相反。 2.9.4.8.3禁止使用不合规格的导线作短路接地和采用缠绕法进行接地或短路。 2.9.4.8.4放电设备与接地线之间不得经过刀闸或熔断器。

2.9.4.8.5 10仟伏及以下的设备，如装设接地线有困难或有危险时，或只从事简单的工作

者，在采取加设绝缘隔板或遮栏后，可不装设接地线。

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2.9.4.8.6装设接地线时，人体和地线与邻近的带电导体必须有足够的距离。 2.9.4.9悬挂标示牌：

2.9.4.9.1“禁止合闸，有人工作”牌，应挂在一经合闸即可送电到施工设备的开关或刀

闸的把手上。

2.9.4.9.2“止步，高压危险!”牌，应挂在施工设备两侧靠近带电设备的固定遮栏上。 2.9.4.9.3“禁止攀登”牌，应挂在有可能攀登的构架或楼梯上。 2.9.4.10工作票制度：

凡在变压器、高压配电设备，复杂的低压配电设备工作，需要停电者必须

填写工作票。经许可后，并见到“在此工作”标示牌，才可开工。工作转移地点或工作终结，同样必须到值班室办理有关手续。

物资管理制度WB/GC-02-10

2.10.1目 的：保证物资材料满足工程部维修需要 2.10.2适用范围：*****(商业)工程部物资采购

2.10.3职 责：根据物资采购制度落实物资采购计划，由工程主任集中编制 2.10.4管理制度： 2.10.4.1物资的计划管理

工程部的物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。 2.10.4.2年度物资计划编制

根据工程部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。在每年十

二月由工程部集中审查后，汇编上报副总经理、总经理批准后下达执行。 2.10.4.3月度物资计划编制

班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：

2.10.4.3.1常用物资材料要制订储备定额,经工程部总监批准后,按额储备,班组每月25日

填报补充定额计划,经工程部集中报行政部采购；

2.10.4.3.2专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经工程部

总监审批并报副总经理、总经理批准后，交行政人事部采购；

2.10.4.4紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由

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班组提出临时申请报告，经专业工程师审批并报工程部总监确认后，交行政部立即执行或由班组执行后补办手续（非常情况）；

2.10.4.5当行政部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配

合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；

2.10.4.6班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由专业工程师或工程部总监批准发

料；

2.10.4.7工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料； 2.10.4.8月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。

设备、仪器、工具管理制度WB/GC-02-11

2.11.1目 的：保证工程部所使用的设备、仪器、工具可保障工程部的正常运作及应

急之需。

2.11.2适用范围：*****(商业)部辖内的设备、仪器、工具

2.11.3职 责：工程部所有员工都必须按管理制度使用工具、仪器 2.11.4管理制度：

2.11.4.1工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐；

2.11.4.2班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工具由班长负

责保管，登记建卡。个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或损坏，应视情节给予赔偿； 2.11.4.3设备、仪器、工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态，

以利工作，计量器具需定期检测；

2.11.4.4设备、仪器、工具由于磨损、老化、超标和报废时，要由班长集中上报工程部

审批，工程部专业工程师鉴定属实可以申请补库；重要设备、仪器要组织有关专业人员鉴定，经工程部总监审核并报副总经理、总经理批准后才能报废；

2.11.4.5如其他班组、部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，

如有遗失，由遗失者赔偿。

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检（维）修管理制度WB/GC-02-12

2.12.1目 的：保证*****(商业)的设备检修工作（包括计划制订、组织实施、应急抢

修、检查验收等）按制度执行。

2.12.2适用范围：适用于*****(商业)所有设备的检修保养工作。

2.12.3职 责：各班组负责各自责任范围内设备的检修工作，系统工程师负责检修计

划的制定，经工程部总监批准后实行，并对检修工作组织实施和验收。 2.12.4管理制度： 2.12.4.1检修作业分工

2.12.4.1.1维修工负责本*****(商业)所有机械设备、容器（含水池）、换热器、蒸发器、

中央空调、风帘机、排风机及其它系统管道、阀门及其支架的检修；负责排水系统及消火栓的检修；

2.12.4.1.2运行值班电工负责变配电所的设备运行、巡查及记录； 2.12.4.1.3中央空调工负责风道、风柜（含新风柜）、盘管风机的检修；

2.12.4.1.4电梯工负责机房、轿厢、底坑以及自动扶梯的梯链转动机构的检修管理。在电

梯公司保修的条件下，负责通过领班向系统工程师报告与专业维修公司或厂家联系，若情况紧急可先行联系专业公司，但事后仍须报告上级。 2.12.4.2年度检修计划的编制。

根据*****(商业)设备运行状况或改进需要，由工程部负责编制年度检修计划（含设备材

料计划、费用计划），每年十二月五日前报副总经理、总经理审批后执行。 2.12.4.3月度检修计划的编制。

专业工程师根据分管范围的设备状况，于每月二十日前编制下月度检修计划（含设备材

料计划和费用计划），报工程部总监批准后执行。 2.12.4.4临时检修工作管理。

临时检修分紧急检修、临时出现的缺陷和用户投诉三种情况：

2.12.4.4.1紧急检修项目，应按先组织抢修，修后补报项目的方法处理； 2.12.4.4.2一般临时缺陷，由巡检人员处理；

2.12.4.4.3用户投诉项目，根据客户服务部通知，半小时内组织处理或与客户约定处理时

间，并将通知单归档备案。

2.12.4.5专业工程师每周应将上周检修情况写出总结，上报工程部总监备查。

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2.12.4.6班组安排检修工作都要填写检修工作票。 2.12.4.7检修质量管理。

2.12.4.7.1工程部检修质量管理实行三级负责制,即自检、班组验收、工程部验收（专业

工程师代表工程部验收）。全体工作人员要认真树立“质量第一”的思想，精心检修，保证质量，一次验收合格； 2.12.4.7.2自检

参加检修的人员，应根据有关检修质量标准执行。如果没有国家统一标准，由工程部拟

订质量标准。检修工作完毕，检修人员应认真进行自检，并签字确认。 2.12.4.7.3班组验收

对于重要缺陷的检修，检修工自检完毕之后，班组应进行检查、验收，并签字确认。 2.12.4.7.4属于重大缺陷或单项工程施工完毕，在自检、班长验收完毕以后，由工程部专

业工程师验收，特大项目由工程部总监组织有关部门和专业人员验收。

夜间总值班制度WB/GC-02-13

2.13.1目 的：保证*****(商业)公共服务系统能保持24小时正常管理和运行，工程

部实行夜间总值班制度。

2.13.2适用范围：*****(商业)工程部夜间总值班人员

2.13.3职 责：夜间总值班代表工程部全权管理本*****(商业)变电站、柴油发电机组、

空调系统、给排水系统、电梯系统、低压电气、机械及停车场系统，保证设备安全运行。 2.13.4管理制度：

2.13.4.1夜间总值班由经验丰富的高压运行电工轮流担任。 2.13.4.2夜间总值班岗位责任：

2.13.4.2.1保证*****(商业)各系统在当值期间的安全运行；

2.13.4.2.2根据*****(商业)营业情况，不断调整各系统的运行方式，力保在安全运行的

前提下节能降耗；

2.13.4.2.3故障/事故发生时，负责指挥事故临时处理，组织当值人员保证各系统安全运

行，并迅速报告工程部总监作进一步处理；

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2.13.4.2.4当值期间，应深入现场，检查设备运行情况及在岗人员的工作质量，发现问题

及时纠正；

2.13.4.2.5认真填写值班记录，记载各系统设备完好情况，发现设备缺陷作好记录，能处

理的，即时处理或做好备注说明。夜间总值班人员应将昨晚B班及本当值中出现的特别情况于上午8:30前将记录交工程部总监审阅。

发外工程管理制度WB/GC-02-14

2.14.1目 的：保证外委工程优质、优价 2.14.2适用范围：*****(商业)外委施工工程

2.14.3职 责：凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包；根据管理制度严格

监管工程发包、施工、验收。 2.14.4管理制度：

2.14.4.1外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考

察并报副总经理、总经理批准后定标；

2.14.4.2外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经副总经理批准后执行； 2.14.4.3外委工程项目的质量监督由工程部专业工程师或总监负责，由专业工程师具体

执行，由专业工程师或总监负责质量验收工作； 2.14.4.4外委工程项目的预（结）算由工程部负责审查；

2.14.4.5外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由

公司负责签约，合同的执行和管理由工程部负责。

设备保养制度WB/GC-02-15

2.15.1目 的：保证*****(商业)设备保养工作的顺利进行。 2.15.2适用范围：*****(商业)的设备保养工作

2.15.3职 责：系统工程师负责制定保养计划，经工程部总监审批后，由维修保养人

员负责实施。 2.15.4保养制度：

2.15.4.1工程部系统工程师负责组织制定设备的保养计划（须具体化、表格化），并经工

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程部总监审批，由维修保养人员负责实施。

2.15.4.2保养中应避免对正常营业及客户的影响，若无法避免应向系统工程师报告，系

统工程师拟出具体方案后向工程部总监申请执行。

2.15.4.3维修保养人员应严格按《保养记录表》中的内容进行保养并记录，发现问题及

时处理，并在记录中注明已修复。

2.15.4.4保养中若发现问题较严重，事故隐患暂时无法排除，应及时向系统工程师报告，

系统工程师拟出解决方案并报工程部总监。

2.15.4.5保养过程中严格遵守各种安全操作规程，带电及高空作业必须有专人监护。停

电检修必须挂牌。

2.15.4.6设备保养完成后需恢复原状并通知有关人员（清扫现场）。 2.15.4.7上述保养工作由工程部系统工程师负责组织实施。

设备检修制度WB/GC-02-16

2.16.1目 的：保证设备检修工作的顺利进行。 2.16.2适用范围：*****(商业)的设备检修工作。 2.16.3职 责：

2.16.3.1领班负责一般检修工作的落实。

2.16.3.2系统工程师负责重要设备检修工作的落实。 2.16.4检修制度：

2.16.4.1公众设施、一般设备、客户服务（有偿、无偿）根据客户服务部派单及优先等

级由维修领班负责落实。

2.16.4.2重要设备或中央系统设备出现故障及发现隐患，领班应及时向系统工程师报告，

系统工程师应及时向总监报告，并提出解决方案，经批准后方可进行（紧急情况除外）。

2.16.4.3若属外委专业公司保养的设备出现故障（自行处理有困难的），由当值人员先报

告领班，领班应及时向系统工程师报告。由系统工程师联系专业公司（紧急情况可先通知专业公司再报告），专业公司人员进场施工应签到，施工完毕填写工作报告交当值人员保管，然后填写离场时间。

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2.16.4.4检修过程中严格遵守安全操作规程，带电及高空作业必须有专人监护。停电检

修必须挂牌。

2.16.4.5检修设备应尽量减少对客户的影响，设备检修完成需通知有关人员并恢复原状

（清扫场地）。

2.16.4.6设备检修工作完成后将检修情况作记录（字迹工整、清楚、用语准确）。 2.16.4.7一般检修工作由领班负责落实，重要设备（或影响正常营业）由系统工程师负

责落实。

排污水泵管理规定WB/GC-02-17

2.17.2.1目 的：保证*****(商业)排污水泵的正常运行

2.17.2.2适用范围：适用于*****(商业)地下室所有集水井内潜污泵的管理

2.17.2.3职 责：由工程部管钳班负责*****(商业)所有潜污泵的日常运行与维护保养 2.17.2.4管理规定：

2.17.2.4.1在水泵初次启动之前或控制电箱维修后，由电工对该系统进行检查，确保电器

运行状态安全可靠。

2.17.2.4.2电器控制装置应防潮，电缆的安放应注意不使其堵在泵的吸入口处。 2.17.2.4.3在泵初次启动或维修后都应检查转动方向，否则会造成叶轮脱落损坏水泵。 2.17.2.4.4定期用软管冲洗泵机壳周围的泥浆、杂物。

2.17.2.4.5在运行中发现水泵震动，水量减少喷射无力时，应立即检查并调整。发生故障

应及时上报，根据指示进行维修或更换水泵，每次故障及维修均应做好记录。 2.17.2.4.6水泵长期使用过程中，不得频繁启动，一般每小时不超过六次为宜。 2.17.2.4.7任何施工单位及个人不得在污水井内取水和清洗灰桶、工具等，不得将杂物、

淤泥等倒入污水井内，违者赔偿200元或以上。

运行记录与维修记录管理规定WB/GC-02-18

2.18.1目 的：规范运行和维修记录的填写与归档工作 2.18.2适用范围：工程部各类运行和维修记录

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2.18.3职 责：

2.18.3.1工作人员在工作中应认真按本规定填写各项记录。 2.18.3.2系统工程师应定期审阅各项记录，如有异常应及时纠正。 2.18.3.3工程助理负责将记录分类归档。 2.18.4管理规定：

2.18.4.1值班人员必须按时，如实地填写各种运行记录及维修记录，并签名确认。 2.18.4.2运行记录及维修记录填写要字迹清楚、端正。要根据表格的要求填写，不得在

记录表中乱写乱画或填写与运行无关的内容。

2.18.4.3设备运行中出现故障或其它异常现象，均应填写在运行记录内，并向系统工程

师报告（处理结果及注意事项亦应详细说明），系统工程师应及时向工程部总监报告。

2.18.4.4运行人员每月底将运行记录及维修记录汇总，检查无误后交工程部系统工程师

审阅后交工程主任整理分类存档。

工程部员工日常工作礼仪规范WB/GC-02-19

2.19.1目 的：使工程部全体员工都具备良好的职业道德规范和行为。 2.19.2适用范围：*****(商业)物业公司工程部全体员工

2.19.3职 责：工程部全体员工都必须在日常工作中落实此规范。 2.19.4礼仪规范：

工程部员工除按照《员工手册》有关“品行”及各种“操作规程”做外，还应根据工程

部工作的专业性、特殊性，注重自身的“职业道德”“服务意识”的培养。其基本操行如下：

2.19.4.1使用对讲机、电话要用适当的音量； 2.19.4.2进入经理室、客户单元要敲门、打招呼；

2.19.4.3与顾客在较小的通道相遇应主动礼让、不与顾客争电梯； 2.19.4.4衣着整洁、不袒胸露怀、不拖鞋跟走路、胸牌挂于规定位置； 2.19.4.5不要在公共场所大声喧哗、粗言秽语；

2.19.4.6进入商铺、一般应先用电话预约，由商铺派人引领进入工作地点，在工作过程

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