广告人必看成都房地产市场回顾及展望

成都房地产市场年度报告

2005-2006

四川中原·市场研究部

中原(中国)地产研究中心

2005-2006成都房地产市场年度报告

1

目 录

1

房地产投资环境.................................................................................................7 1.1

城市概况...........................................................................................................7 1.2

宏观市场分析..................................................................................................11 2

土地市场回顾..................................................................................................18 2.1

土地市场概述..................................................................................................18 2.2

土地供需市场概况............................................................................................18 2.3

商业土地和商务办公用地供应和成交特征..........................................................23 2.4

2005年二类住宅用地供应和成交特征...............................................................27 2.5

土地市场成交走势............................................................................................31 2.6

2005年土地市场供需总体特征.........................................................................34 2.7

土地市场供需热点综述.....................................................................................35 2.8

2006年土地市场发展趋势................................................................................37 3

住宅市场.........................................................................................................38 3.1

供应市场分析..................................................................................................38 3.2

需求市场分析..................................................................................................57 4.

2005年成都商业地产报告................................................................................73 4.1

成都市商业环境分析........................................................................................73 4.2

成都市商业房地产供应市场分析.......................................................................81 4.3

成都市商业房地产市场销售与经营情况分析......................................................90 4.4

成都市商业房地产业态及其特征.......................................................................93 4.5

成都市商业地产预测 (95)

2005-2006成都房地产市场年度报告

2

图 表 目 录

图1.1-1 成都市城区位置图示 (7)

图1.1-2 成都市城市总体规划图 (8)

图1.1-3 成都市轨道交通规划 (9)

图1.2-1 成都市近年GDP 值 (11)

图1.2-2 近年成都市居民消费水平 (12)

图1.2-3 近年成都市金融机构存、贷款余额情况 (13)

图1.2-4 历年房地产开发资金来源合计 (14)

图1.2-5 2000-2005年三产业比重分布图 (15)

图1.2-6 1995-2005年成都市三产增加值 (15)

图2.2-1 2004年与2005年土地市场供给与成交情况（按面积计） (19)

图2.2-2 2004年与2005年土地挂牌、拍卖土地成交比例（按面积计） (19)

图2.2-3 2004年与2005年土地出让规模（按宗数计） (20)

图2.2-4 2004年上半年与2005年上半年土地出让规模（按面积计） (20)

图2.2-5 2004年上半年与2005年上半年土地成交价格比例（按面积计） (21)

图2.2-6 2004年2005年土地成交价格比例（按宗数计） (21)

图2.2-7 成都市2004年和2005年土地市场各类土地成交面积 (22)

图2.2-8 成都市2004年和2005年土地市场企业来源(按面积计) (22)

图2.3-1 成都市2004年和2005年土地市场商业土地成交情况（按面积计） (23)

图2.3-2 成都市2004年和2005年土地市场商业土地成交情况（按宗数计） (23)

图2.3-3 成都市2004年和年2005年商业、商务用地各区成交面积情况 (24)

图2.3-4 成都市2004年和2005年各区商业、商务用地土地成交均价 (24)

图2.3-5 成都市2004年和2005年商业、商务用地各区楼面均价 (25)

图2.3-6 成都市2004年和年2005年商业、商务用地各环域成交面积情况 (26)

图2.3-7 成都市2004年和2005年商业、商务用地各环域土地成交均价 (26)

图2.3-8 成都市2004年和2005年商业、商务用地各环域楼面均价 (27)

图2.4-1 成都市2004年和2005年二类住宅土地供应和成交情况（按面积计） (27)

图2.4-2 成都市2004年和2005年二类住宅土地供应和成交情况（按面积计） (28)

图2.4-3 成都市2004年和年2005年各区二类住宅用地成交面积 (28)

2005-2006成都房地产市场年度报告

3 图2.4-4 成都市2004年和2005年二类住宅用地各区土地成交均价 (29)

图2.4-5 成都市2004年和2005年商业用地各区楼面均价 (29)

图2.4-6 成都市2004年和2005年二类住宅用地各环域土地成交面积 (30)

图2.4-7 成都市2004年和2005年各环域二类住宅用地土地成交均价 (30)

图2.4-8 成都市2004年上半年和2005年上半年各环域住宅用地楼面均价 (31)

图2.5-1 2004年-2005年土地月度成交宗数趋势 (32)

图2.5-2 2004年-2005年土地月度成交面积趋势 (32)

图2.5-3 2004年-2005年土地月度成交均价趋势 (33)

图2.5-4 2004年-2005年土地季度成交均价趋势 (33)

图2.5-5 2004年-2005年土地月度楼面地价均价趋势 (34)

图2.5-6 2004年-2005年土地季度楼面地价均价趋势 (34)

图3.1-1 成都市住宅供应总量 (38)

图3.1-2 成都市2004-2005年各季度住宅供应 (38)

图3.1-3 各区域供应量分布 (39)

图3.1-4 各环域供应量分布 (40)

图3.1-5 2005年各类建筑供应体量 (41)

图3.1-6 各类建筑类型供应量 (41)

图3.1-7 供需比变化图（供给量/需求量） (42)

图3.1-8 成都市住宅供应均价 (42)

图3.1-9 成都市住宅价格走势 (42)

图3.1-10 成都市2004-2005年住宅价格涨幅图 (43)

图3.1-11 各价格段供应量 (44)

图3.1-12 各环域房价图 (45)

图3.1-13 成都市场图 (46)

图3.1-14 成都住宅市场供应 (47)

图3.1-15 城中房价变化 (48)

图3.1-16 城中各建筑类型供应 (48)

图3.1-17 城东住宅供应 (49)

图3.1-18 城东房价变化 (49)

图3.1-19 城东各建筑类型供应 (50)

图3.1-20 城南住宅供应 (51)

2005-2006成都房地产市场年度报告

4 图3.1-21 城南房价变化图 (51)

图3.1-22 城南各建筑类型供应 (52)

图3.1-23 城西住宅供应 (53)

图3.1-24 城西房价变化图 (53)

图3.1-25 城西各建筑类型供应 (54)

图3.1-26 城北住宅供应 (55)

图3.1-27 城北房价变化图 (55)

图3.1-28 城北各建筑类型供应 (56)

图3.2-1 2005年1-11月成都市区购买商品住宅消费者情况 (57)

图3.2-2 购房者年龄构成 (58)

图3.2-3 购房用途对比 (59)

图3.2-4 购买物业的付款方式 (59)

图3.2-5 供需比变化图 (60)

图3.2-6 各区域住宅物业供需比情况 (60)

图3.2-7 各环域供需比情况 (62)

图3.2-8 2005年1-11月各户型面积区间供销情况 (62)

图3.2-9 准备购买的空间类型 (63)

图3.2-10 商品房住宅各价格段需求分析 (64)

图3.2-11 城中1-11月住宅供应量 (66)

图3.2-12 城中1-11月住宅成交价格 (67)

图3.2-13 城东住宅供应量 (67)

图3.2-14 城东1-11月住宅成交价格 (68)

图3.2-15 城南住宅供应量 (68)

图3.2-16 城南1-11月住宅成交价格 (69)

图3.2-17 城西住宅供应量 (70)

图3.2-18 城西1-11月住宅成交价格 (70)

图3.2-19 城北住宅供应量 (71)

图3.2-20 城北1-11月住宅成交价格 (72)

图4.1-1 成都市历年国内生产总值/人均国内生产总值 (73)

图4.1-2 社会消费品零售总额 (74)

图4.1-3 成都金融机构给房地产业提供的资金支持 (75)

2005-2006成都房地产市场年度报告

5 图4.1-4 2000-2005年三产业比重分布图 (76)

图4.1-5 1995-2005年成都市三产增加值 (76)

图4.1-6 成都市历年创汇收入情况 (77)

图4.1-7 位置示意图 (80)

图4.2-1 商业房地产投资情况 (81)

图4.2-2 成都商业地产历年开发状况 (82)

图4.2-3 商业地产供应情况 (82)

图4.2-4 商业规划供应规模 (83)

图4.2-5 推出商业供应规模 (83)

图4.2-6 商业比重分布图 (84)

图4.2-7 各个区域供应情况 (84)

图4.2-8 各区域供应情况分析 (85)

图4.2-9 各环域商业供应情况分析 (86)

图4.2-10 产品供应形态分析 (87)

图4.2-11 商业项目平均售价分布 (87)

图4.2-12 商业物业产品公摊 (88)

图4.2-13 产品经营方式 (89)

图4.3-1 成都市历年商业项目销售情况 (90)

图4.3-2 整体销售情况 (91)

图4.3-3 推出商业物业销售率 (91)

图4.4-1 成都市商业业态构成 (93)

表1.1-1 西部若干中心城市与成都市的优势对比 (11)

表1.2-1 近年成都市金融机构存、贷款余额情况 (12)

表1.2-2 重庆市历年房地产开发资金来源 (13)

表1.2-3 政策影响 (15)

表3.1-1 2005年成都市住宅项目供应分布（数量） (39)

表3.1-2 各区域价格 (45)

表4.1-1 成都市历年国内生产总值/人均国内生产总值 (73)

表4.1-2 2004年全国主要城市宏观经济情况 (74)

表4.1-3 成都金融机构给房地产业提供的资金支持 (75)

2005-2006成都房地产市场年度报告

6 表4.1-4 房地产开发与旅游资源结合 (77)

表4.1-5 相关商业政策列表 (78)

表4.1-6 基本情况对比表 (80)

表4.2-1 商业房地产投资情况 (81)

表4.2-2 各个区域供应情况 (85)

表4.2-3 各区域供应情况分析 (85)

表4.2-4 各环域商业供应情况分析............................................................................86 表4.2-5

各个区域的销售价格对比............................................................................87 表4.3-1

成都市商业项目经营情况............................................................................92 表4.3-2

成都市商业地产类型...................................................................................92 表4.4-1

零售商业业态分布......................................................................................93 表4.4-2

成都市不同区域业态构成............................................................................94 表4.5-1

成都市各区域房地产发展趋势预测 (97)

2005-2006成都房地产市场年度报告 7 1 房地产投资环境

1.1 城市概况

1.1.1 地理特征

成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。

成都平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方 图 1.1-1 成都市城区位置图示 资料来源：成都中原

公里。其中，平原占40.1％，丘陵占27.6％，山区占32.3％。成都市西部以丘陵山地为主，海拔大多在1000～3000米之间；东部主要由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔一般在750米左右。成都平原是我国西南地区最大的平原。

成都市地处川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的传说。成都是我国的历史文化名城，是国务院确定的西南地区科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。国道主干线“五纵七横”中的一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成都处于承东启西，南联北通的枢纽位置，决定了成都在西部大开发中具有重要的战略地位。

2005-2006成都房地产市场年度报告

8 1.1.2 地理区划

成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。下辖10区4市6县：

10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、高新技术产业开发区）；

4市（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；

6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）

1.1.3 城市规划概况

图1.1-2 成都市城市总体规划图

资料来源：成都中原

按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。

按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大

城市向城乡—体化转变。

2005-2006成都房地产市场年度报告 9 ? 交通规划

2005年城区道路建设计划投资10亿元，实际累计完成投资超过12.74亿元（含光华大道），先后完成了五丁桥路口跨线桥、春熙路人行过街天桥的新建工程和一环路府青路立交桥加固改造工程；完成了人民北路、人民中路维护改造及熊猫大道改造工程。

北新干线的规划建设将打破制约城北发展的交通瓶颈，在改善城北交通、商贸、物流的同时，将成为连接主城区与北部新区的机动车快速通道。 北新干线将成为向北发展的一条“主动脉”，将极大带动凤凰山、大丰片区的发展，直接助推北部新城的强势崛起，巨大的土地存量将逐步推向市场，一改目前的楼市格局。

光华大道是连接成都和温江的快速通道，它的建成通车保障了花博会顺利举行，扩大了成都和温江的城市影响力，带动了城市二、三圈层的发展；光华大道沿线经济也在逐渐凸显。 玉带桥及西玉龙街改造工程施工的提前完工恢复了玉带桥及西玉龙片区的双向通行，打破了骡马市的交通瓶颈，对骡马市的复兴有着不可估量的作用。

二环路规划建设11座立交桥和3座下穿隧道，其中3座立交桥（双楠-逸都路口路口立交桥、科华北路路口上跨桥及九三路口下穿隧道）现已实现通车。

成都市已经被批准修建地铁,地铁规划也已新鲜出炉，根据规划，成都市初步计划地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车，2010年7月完成一期工程全线建设，提交国家验收，正式通车。先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。

图 1.1-3 成都市轨道交通规划

资料来源：成都中原

1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府

广场、锦江宾馆、

2005-2006成都房地产市场年度报告 10 小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇。地铁规划的出台对市区地铁沿线的商业地产的重新布点，沿线新开发住宅的规划，以及地铁所连接的近郊房产开发有较为长远的影响。

城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。

? 环境整治

成都市交通规划的沙河整治主体工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。涉及沿河道路贯通、文化旅游工程、综合服务站点建设、绿化建设等八大内容的沙河综合整治二期工程总投资约5.4亿元，总工期为一年，将完成房屋拆迁10.14万平方米；完成支流拦污栅、停车场、配套服务设施以及下河码头、增设公厕、部分公共配套建筑、工业文化展室、建绿等补充完善工程。年内计划完成投资1000万元，目前已完成投资4104万元。

2005年．总面积达2万多亩的5大郊野森林公园全面向市民开放。按照市政府规划，成都将建设六大森林公园和两个大型公园，同时抓紧完成北郊、十陵、两河、熊猫生态、锦江体育等6个城市森林公园建设，总建绿面积将达12平方公里。由于这些公园项目总体规模巨大、分布范围广、开发时段集中，将拉动周边区域地价和房价的升值，同时巨大的土地存量逐步推向市场，必然给下期成都楼市带来巨大冲击，并从根本上改变成都人的居住模式和居住习惯。成都人居环境建设由此进入大公园时代，大公园地产开发热潮也随之全面展开。

1.1.4 发展前景

n 面临机遇

? 可能成为西部开发的领头羊

成都市作为西部地区一个重要的经济中心，有条件成为西部开发的领头羊。

? 外资投入有望快速增长

国家实施西部大开发战略，这对成都市扩大开放和引进外资将是一次难得的机遇。 ? 科教产业发展空间巨大

成都可以利用良好的科技教育基础，促进高新技术产业化及教育产业的发展。

? 产业结构调整速度有望加快

非国有经济得到更多发展机会，对调整所有制结构大有好处。

n 面临考验

2005-2006成都房地产市场年度报告 11 ? 在西部有若干中心城市与成都构成竞争 表 1.1-1 西部若干中心城市与成都市的优势对比

城市

优势 发展目标 重庆

直辖市 “三中心”(科技、商贸、金融)、“两枢纽”(交通、通信)、“一基地”(现代化工业基地) 昆明

旅游业 利用“昆交会”和发展旅游业进一步扩大在国内外的影响 西安

科技实力，历史、文化名城 西部商贸中心、高技术产业基地 兰州 丝绸之路 省市共建兰州商贸中心

资料来源：成都中原

? 成都市支柱产业不明显，拳头产品不突出

目前成都市食品、医药、 机械、电子信息四大支柱产业，其年增加值占国内生产总值的比重低于国际公认的支柱产业起码应达到5%的水平。

? 成都市中心城区综合服务功能不强

由于成都市是大城市带大郊区，城市化总体水平较低，中心城区规模偏小，没有形成较强的中心商务区，制约了成都市综合服

务功能的发挥，将影响成都作为大型中心城市辐射带动区域发展的作用发挥。

1.2 宏观市场分析

1.2.1 成都市经济现状

n 宏观经济

近年来，成都市GDP

和人均GDP 均保持了快速增长势头。成都市国内生产总值年均增长11.30%，比全国高3.65个百分点。2004年全市生产总值比上年增长13.6%，保持了快速的增长势头。

图 1.2-1 成都市近年GDP 值

数据来源：根据成都市统计年鉴数据作2005年全年测 n 居民消费水平

2005-2006成都房地产市场年度报告

12

成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。2004年实现社会消费品零售总额875.28亿元，2005年1-11月实现社会消费品零售总额925.72亿元，同比2004年增加了5.76%。市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。 图 1.2-2 近年成都市居民消费水平

数据来源：成都市统计年鉴

城市居民收入及消费力稳步增长,但增长势头放缓。近几年的成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，成都的整体消费力及购买力的发展良好。 1.2.2 金融环境

n 成都金融机构给房地产业提供了强有力的资金支持

成都市金融机构存、贷款余额保持了持续较快的增长速度，平均增长率均超过17%，为房地产业的发展提供了强有力的资金支持。 表 1.2-1 近年成都市金融机构存、贷款余额情况

指标

金融机构存款余额（亿元）

金融机构贷款余额（亿元）

1999年 1636.7 1283.1 2000年 1890.4 1487.1 2001年 2257.1

1762.0 2002年 2635.6 2181.8 2003年 3240.8 2587.9 2004年 3771.5 2859.9 2005年1-11月 4392.0

2957.0

数据来源：成都市统计年鉴

30060090012001999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005.1-11

30006000900012000社会消费品零售总额（亿元）

城市居民人均可支配收入（元）

2005-2006成都房地产市场年度报告

13

图 1.2-3 近年成都市金融机构存、贷款余额情况 数据来源：成都市统计年鉴

n 国内贷款持续下降，自筹资金呈上升趋势

自2002年开始，国内贷款比重持续下降，2004年较上年下降10.51%，由于目前各种资金大量进入房地产投资，导致开发商的融资渠道更为多样，2004年开发商自筹资金及其他资金呈上升趋势，分别增长14.1%和30.6%，资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者预付款进行开发的程度在加重。 表 1.2-2 重庆市历年房地产开发资金来源

指标 资金来源合计（亿元）

国内贷款（亿元）

国内贷款占所有资金比重（%）

1999年 140.64 27.07 19.25 2000年 188.90 30.78 16.29 2001年 240.89 39.89 16.56 2002年 292.37 63.23 21.63 2003年 383.21 68.24 17.81 2004年

396.50

55.48

13.99

数据来源：成都市统计年鉴

n 外资银行对成都房地产业的发展起到一定的促进作用

成都目前是西部地区拥有外资银行最多的城市，外资银行的进驻，对房地产业融资渠道的拓宽及金融机构市场竞争的进一步规范都将起到比较好的促进作用。 n 人民币升值的利好消息

央行公告，中国于7月21日起正式实行浮动汇率制度；这一制度的实行意味着人民币对美元升值成为不争的事实。首次升值幅度为2%，人民币此次汇率上浮，是国家一篮子汇率进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率将不再盯住单一美元，而形成更富弹性的人民币汇率机制。同时，中国人民银行负责根据国内外经济金融形势，以市场供求为基础，参考篮子货币汇率变动，对人民币汇率进行管理和调节，维护人民币汇率的正常浮动，保持

人民

1500

3000450060001999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005.1-11

金融机构存款余额（亿元）

金融机构贷款余额（亿元）

2005-2006成都房地产市场年度报告 14 币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，促进国际收支基本平衡，维护宏观经济和金融市场的稳定。

人民币升值的利好极大地刺激了海外资金更多地进入，为成都楼市注入更多地开发资金，是外资进入成都房地产业的一大利好。

图 1.2-4 历年房地产开发资金来源合计

数据来源：成都市统计年鉴

n 二次加息仍难以撼动房价

央行从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款利率，5年期以上个人住房贷款比现行优惠利率5.31%提高0.20个百分点。这是央行第二次加息，加息固然加重了贷款炒房者每月的负担，提前还贷现象加重，出现了较多的短线投资和一次性付款坐待升值的投资者。但是对成都楼市而言，加息很难撼动房价，利息的涨幅对于房价上涨所带来的获利可以忽略不计。从长远来看，持续升息的预期和压力，使贷款炒房增加了风险成本，投资者将会放缓投资节奏进而持币观望。

而加息对有真实需求的购房者无疑加重了经济负担，出于还要加息的预期，许多有真正需求的购房者会持币观望，从这个层面上讲可能会影响房价的涨幅。

1.2.3 产业结构

第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速。

高新技术产业得到突出发展，确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。

第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。

第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务

业在第三产业中的比重明显上升。

200

400

600

1999年2000年2001年2002年2003年

2004年

资金来源合

计

国内贷款额

2005-2006成都房地产市场年度报告

15

图 1.2-5 2000-2005年三产业比重分布图

数据来源：根据成都市统计年鉴数据作2005年全年测

图 1.2-6 1995-2005年成都市三产增加值

数据来源：根据成都市统计年鉴数据作2005年全年测

表1.2-3 政策影响

政策名称

颁布日

期

实施日期 发布单位 对房地产市场的影响

《成都市城市房屋拆迁行政强制执行程序规定》 2005.1.12 2005.2.1 成都市人民政

府 规范城市拆迁改造，维护拆迁户合法利益，保证城市建设

顺利进行 《关于进一步加强和改进房 地产开发管理工作的通知》

2005. 3. 8 2005. 3. 8

四川省建设厅

进一步规范行政许可行为，增强市场对房地产开发经营的监管和调控能力，整顿规范市场秩序

《关于进一步加强和改进房地

产开发管理工作的通知》

2005.3.8

2005.3.8 四川省建设厅

进一步规范房地产开发管理，提高依法行政水平，增强市场监管和调控能力，强化房地产开发经营市场诚信制度建设

《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金存款利率的通知》 2005. 3.16 2005. 3.17 中国人民银行 从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期 《 建设部办公厅关于2005.

2005.

中华人民共和购房者的还贷成本将会提高，但是对

200

400 600 800 1000

1200 1400

1995年 1996年1997年 1998年 1999年 2000年2001年 2002年2003年 2004年 2005年

第一产业（亿元） 第二产业（亿元）第三产业（亿元）

0%

20%40%

60%

80%

100%

2000

20012002200320042005第一产业第二产业第三产业

2005-2006成都房地产市场年度报告

16

政策名称

颁布日期 实施日期 发布单位 对房地产市场的影响

住房公积金有关利率政策调整的通知》 3.18

3.18

国建设部办公

厅

市场的影响非常有限

《关于切实稳定住房价格的通知》

2005.3.2

6 2005.3.2

6

国务院办公厅

从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，要求地方政府及相关部门抑制房价格过快上涨，稳定房价，促进房地产市场健康发展。

《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新） 2005.

５.11 2005.６.1

国务院办公厅

对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；禁止“炒地”和转让“期房”。明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费，解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，改善住房供应结构，促进房地产市场健康发展。

《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》

2005.5.3

1 2005.5.3

1 建设部

在进行住宅建造时，使企业科学、合理地利用土地、建材、水等，并积极应用新型和可再生能源

《成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知》

2005.5.3

2005.5.3

成都市房产管

理局

合理引导住房消费，促进成都房地产市场持续健康发展

人民币实行浮动汇率制度

2005.7.2

1 2005.7.2

1

中国人民银行

人民币小幅升值对成都楼市影响不大，但可以刺激更多外资进入，为成都楼市注入更多资金，此番人民币升值是外资进入成都房地产业的一大利好。

《查处土地违法行为立案标准》

2005.9.6 2005.10 省国土资源厅

进一步规范土地市场

《关于“公寓”建设管理的若干规定》 2005.10.

8 2005.11.

1

成都市规划局

根据该政策，住宅必须满足日照、采光等相关规定，但所有的楼房都有背阳一面，不能满足日照标准的房屋不能称为“住宅”，这样会形成大量浪费，不能集约利用土地。但此类住房上存在很大市场，因此该政策在住宅产品中增加“公寓”类型，适应了房地产市场的发展和需要，规范了“公寓”的建设管理行为

《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》

2005.10.

7

—— 四川省国税局

该政策对办理不动产发票的地点及流程都做了详细规定，大大提高了税收的可操作性。另外，政策要求了各地要依法征收，不得以任何理由对税法及相关税收政策进行变通和调整，这意味着地方政府不再有推诿理由。对购买二手房的消费者来说，税收一体化将大大简化二手房交易办理手续，纳税人无需再像以前一样单独到税务机关自行申报交纳，这将促进二手房交易速度。

《成都市建筑节能管理规定》 2005.12.

1 2005.12.

1

成都市政府

此规定将达到推进节能建筑建设、建节约型社会的目的。力争在明年内，实现所有新建、改建和扩建公共、居

2005-2006成都房地产市场年度报告

17

政策名称 颁布日期

实施日期

发布单位 对房地产市场的影响

住建筑达到严格执行建筑节能率50％的设计标准；力争到2010年，达到严格执行建筑节能率65％的地方标准。

《关于进一步规范房地产经纪咨询市场秩序的通知》

《关于加强房地产经纪咨询机构备案管理的通知》

2005.11.

8 2005.11.

8

成都市房管局

此举将规范房地产中介市场秩序，进一步保障了消费者权益。同时也为中介市场提供了一个发展平台，但也加大了中介市场的竞争力度。 《成都市物业管理投诉受理处理指导意见》

2005．11.15 2005.11.15

成都市房管局

该意见将理顺开发商—物管公司—业主这三方的关系，长期以来得不到解决的业主与物管公司的矛盾问题终于有专项部门可以管理。促使开发商在选择物管公司时不得不更加谨慎。 《四川省城市房屋拆迁管理条例》

2005.11.25 2006.3.1 成都市政府

此规定可加强城市对房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，减少房屋当事人与政府或开发商的摩擦拭。 《调整集资建房首次专项维修资金缴存标准的通知》

2005.11.24 2005.12.

1 成都市房管局 ————

《成都市国土资源局关于加强集体建设用地使用管理的意见》 2005.12.

1

2005.12.

1

成都市国土资

源局

加强集体建设用地的管理，因地制宜采取切实有效的方法盘活集体建设用地

资料来源：成都中原

2005年全国房地产市场回顾及展望

18 2 土地市场回顾

2.1 土地市场概述

2.1.1 土地市场管理制度

成都市自从2002年8月土地实行拍卖和挂牌出让以后，成都市土地价格不断上涨，使不少开发商面临着“无米之炊”的尴尬境地。为了杜绝因土地资源日益紧缺而出现的炒地现象，政府出台了土地规划许可证有效期等方式来打压开发商的囤积土地形为，从而缓解土地供应紧张的矛盾。

2005年5月七部委颁发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，强调增加中低价位普通商品房和经济实用住房建设用地的供应量、继续停止别墅用地供应，严格控制高档住房用地供应，加强土地供应管理、土地供应以实现住房供应结构为调整目标，保证中低价位普通商品房和经济实用住房建设用地供应量，提高普通商品住房用地的供应能力，积极引入市场机制，进行土地开发整理，打击”炒买炒卖“土地行为以及进一部落实对闲置土地的清理力度等意见。

2.1.2 土地交易市场化进程开始起动

2002年7月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，标志着成都市土地交易告别了地下交易和暗箱操作的历史，所有经营性用地都将以招投标挂牌拍卖的方式面向市场，土地价格将完全由土地市场决定，这对房地产开发商无疑是严峻的考验。

2.1.3 《成都市土地级别与基准地价》的实施对土地价格和房地产开发的影响巨大

2002年8月12日，成都市政府正式公布了最新的《成都市土地级别与基准地价》，此文件直接波及到了土地出让金的变化，对开发成本也产生了一定的影响，而且新的基准地价势必也会影响到土地的公开拍卖价。

2.1.4 成都市国土资源局行政事业收费、服务性收费标准

2005年5月23日，成都市国土资源局颁布土地成交服务收费标准，以拍卖方式出让、转让国有土地使用权、探矿权和采矿权的收费标准：成交金额（2000万元以下）3.5%；成交金额（2000－5000万元以下）3%；成交金额（5000－10000万元以下）2.5%；成交金额（10000万元以上）2%。

2.2 土地供需市场概况

2.2.1 供应量和成交量

2005年全国房地产市场回顾及展望

19 图2.2-1 2004年与2005年土地市场供给与成交情况（按面积计）

2,000

4,000

6,000

2002年2003年

2004年2005年亩供应量

成交量

资料来源：成都中原 2005年成都市土地市场公开拍卖、挂牌土地80宗，供应量为4308亩，比去年土地供应量下降21%；实际成交61宗，成交量为3840亩，成交量比去年土地下降29%；成交总价约为101.80亿元，平均每亩成交价格约为265万元/亩，比去年土地成交均价上涨89%。05年相比04年土地供给量和成交量都有不同程度的下降，但土地均价大幅上涨。

其中土地一级市场拍卖出让56宗，挂牌出让13宗，供应量为2766亩，占土地供应量的64%，实际成交量为2307亩，占今年成交量的60%；土地二级市场挂牌转让8宗，拍卖转让3宗，供应量为1542亩，实际成交量为1533亩。成都今年的土地二级市场异常火爆，主要受四二零厂地块、紫荆西路2号地块、上沙河铺街202号地块、成华区双庆路地块和电冶厂地块影响较大，这5宗土地占今年土地二级市场成交量的93%。

2.2.2 出让方式

图2.2-2 2004年与2005年土地挂牌、拍卖土地成交比例（按面积计）

资料来源：成都中原

01500300045002004年2005年亩拍卖挂牌拍卖转让挂牌转让

2005年全国房地产市场回顾及展望

20 2005年成都市土地市场在出让土地中公开拍卖的土地面积达2092亩，占今年出让土地总量的54.48%；挂牌出让土地面积为1748亩，占到出让总量的45.52%。而去年拍卖土地占出让土地总量的91.27%，挂牌成交较小。今年较去年拍卖出让土地比重在土地成交量中有大幅下降下降，而以挂牌方式出让的土地比去年同期多1275亩。因土地二级市场挂牌转让对土地供应的影响，四二零厂地块、紫荆西路2号地块、上沙河铺街202号地块、成华区双庆路地块影响较大，致使今年挂牌的土地成交量较大。

2.2.3 地块规模

图2.2-3 2004年与2005年土地出让规模（按宗数计）

30

60

90

图2.2-4 2004年上半年与2005年上半年土地出让规模（按面积计）

1000

2000

3000

4000

5000

2004年

2005年

资料来源：成都中原

从供应土地宗数来看，在2005年公开拍卖和挂牌出让的土地中，宗地面积从1.62—839.81亩不等，平均每宗成交土地面积为62.95亩，其中地块规模在50亩以下的土地占到出让总量（宗数）的66%，20~300范围的地块规模相对去年大幅上涨；而去年，宗地面积范围在

2.63—1811亩，平均每宗成交土地面积为88.94亩。其中地块规模在20亩以下的土地占出

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