中国房地产指数系统月报第12期(2010913328222

目 录

1、中国房地产指数阅读与使用说明 (1)

2、百城价格指数报告 (4)

3、中国及主要城市商品房价格指数报告 (7)

全国 (9)

北京 (12)

上海 (15)

广州 (18)

深圳 (21)

天津 (24)

武汉 (27)

重庆 (30)

南京 (33)

杭州 (36)

成都 (39)

苏州 (42)

青岛 (45)

4、中国主要城市二手房销售及租赁价格指数报告 (48)

北京二手房 (48)

上海二手房 (53)

广州二手房 (56)

深圳二手房 (60)

天津二手房 (63)

武汉二手房 (67)

重庆二手房 (69)

南京二手房 (72)

杭州二手房 (74)

成都二手房 (78)

苏州二手房 (81)

编辑委员会：

中国指数研究院 | 中国房地产指数系统月报 | 2010年第12期

? 2010 中国房地产指数系统

中国房地产

指数阅读与使用说明

中国房地产指数系统（China Real Estate Index system, 简称CREIS ）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，该指数系统由城市综合指数、城市住宅指数、特征价格（Hedonic ）指数、写字楼指数、商铺指数、二手房销售及租赁价格指数和别墅价格指数组成。中国房地产指数系统具有以下功能：（1）单个城市指数反映了多种因素的综合影响下，本地房地产市场供求关系的变化；（2）两个或两个以上城市指数比较，既能显示城市房地产平均价格水平的差异和不同城市房地产走势，还能说明各类物业在不同城市的供求状况以及不同城市的房地产发展方向。

此外，自2009年12月起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，目前研究100个城市的住宅价格以及20个城市的办公用房和商业营业用房价格，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。

一、百城价格指数编制规则

1、样本

（1）样本分类：

? 样本分为住宅、办公用房和商业营业用房。其中住宅主要包括普通商品住宅、别墅、经济适用房。

（2）样本选择及其退出：

? 住宅、办公用房和商业营业用房的建筑规模分别不低于3万、2万和1万平方米。北京、上海、广州和深

圳的住宅建筑规模不低于5万平方米。除规模方面要求外，样本项目需已获得政府颁发的销售许可证，当期已售部分不超过95%。当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，则此项目暂时纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。

（3）样本价格：

? 样本价格为项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于

按使用面积进行报价的项目，需对其进行相关换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。为了使价格统计口径一致，需了解在售房源的类型（如多层、小高层和高层等）及其均价。当在售房源类型发生变化时，则对当期价格进行处理，以使价格统计口径一致。

? 价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算。若项目采取赠送面积的优惠方式，将根据主力户型面积和赠送面积计算价格优惠幅度。为了计算方便起见，暂时不考了赠送家电等实物优惠。

? 若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。

（4）样本权重：按样本总建筑面积计算。若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，单个项目的权重不超过3%，小城市不超过5%。如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，如果是由于产品类型发生变化所致，则在计算单个城市价格指数时将其剔除。

2、计算模型

本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，具体如下：

（1）单个城市价格指数

t

ij ij

t j ij

P Q P Q ?=∑∑

其中t j P 代表第j 个城市在第t 期的平价格格，t

ij P 代表第j 个城市第i 个项目在第t 期的价格，ij Q 为该项目调整

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012 后建筑面积。 （2）百城价格指数 通过各城市价格加权得出，权重为该城市此类样本调整后建筑面积之和。 100t j j t j P Q P Q ?=∑∑ 其中100t P 代表第t 期的百城价格，t j P 代表第j 个城市在第t 期的价格，j Q 代表第j 个城市样本项目调整后建筑面积之和。 3、数据采集和复核 （1）采集时间：每月25日-30日 （2）调查区域：城区和郊区（包括近郊和远郊，但不含下辖县和县级市）。 （3）采集方法：通过中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。 （4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，可采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，若有评估价更好）。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关专家的意见）构成先验总体。 本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。 4、发布时间：每月第1个工作日。 二、新房价格指数编制规则 具体标准详见《中国房地产指数系统理论与实践》 1. 计算模型 基期和基点：以2000年12月为基期，当时北京的基点为1000点，其他城市或物业在基期的点位通过当时的均价与北京进行比较得出。 住宅、写字楼、商业营业用房等分物业指数通过拉氏指数理论计算，并通过加权得到城市综合指数。此外，在2005年6月的技术改进中，还针对住宅市场引进了Hedonic 指数（特征价格指数），着力反映在保持产品特质不变的情况下，纯粹的市场供求变化对房价的影响。 住宅、写字楼、商铺、别墅等分物业指数的计算公式如下： t

t-1

i i

'

'

t t-1t-1t-1

i i

P A I I P A =?∑∑

其中，'

t I 和'

t-1I 分别是t 和t-1期的价格指数，P 为物业价格，A：当期建筑面积

城市综合指数由该城市的住宅、写字楼、商铺三类物业的指数加权平均得出，权重分别为0.75、0.15、0.1。 Hedonic 指数借鉴国外相关理论编制，将价格分为基准价格（由常数表示）和特征价格（由自变量和残差表示）。中国房地产指数系统将特征价格从总价格中彻底排除，仅对基准价格进行比较，得到纯粹的只受供求关系影响的价格指数。具体模型如下：

Log(P)Log(X )i i ∑=++αβε

t I e /P t 0=α

即：项目实际价格 = 基准价格 + 受已知特征影响的价格 + 受未知因素影响的价格

t 期指数 = t 期的基准价格 / 基期基值 * 1000

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式中：P：房价（楼盘平均价格）

X：项目地段、环境、结构等特征变量

I：价格指数

P 0：基期基值

ε：受未知因素影响的价格

α：常数

β：特征变量的系数

2. 数据采集和复核

数据采集：数据由中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属机构人员，通过实地调查、电话调查、网络调查等多种方式，收集所在城市的项目报价、规模等信息等。

样本范围：各城市所有在售商品房项目（新房），包括住宅、写字楼、商业营业用房。

样本信息：每个样本共采集销售均价、优惠措施、区域、物业类型、建筑类别、建筑面积、占地面积、总户数、容积率、绿化率、主力户型面积、户均使用率、车位数/户数、装修标准、物业管理费、游泳池、会所、户外运动场所等近30个指标信息。

数据复核：各地人员将其调研数据与当地房管局、各项目实际成交价格等其他来源的数据进行交叉复核。同时，总部分析师通过抽查的方式，对这些数据进行交叉复核和多级复核，以确保样本数据的准确客观。

3. 样本覆盖情况：

同百城价格指数样本覆盖情况

三、 二手房销售和租赁价格指数编制规则

1. 二手房销售价格指数

样本范围：各城市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。 采集方式：按市场实际情况和系统设计标准划分各城市观测区片确定样本点，同时选择该区片信誉好、业务量大的

经纪公司作为提供数据的样本单位。

指数基期：各城市均以北京2004年12月为基期，基期指数1000点。

2. 住宅租赁价格指数

样本范围：各城市住宅，包括公房、普通商品住宅、经济适用房。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌月租金、户型、朝向、装修情况、家具家电配套、总楼层数、

所在楼层、周边配套、付租方式等十几个指标信息。 采集方式：按市场实际情况和系统设计标准划分各城市观测区片确定样本点，同时选择该区片信誉好、业务量大的

经纪公司作为提供数据的样本单位。每月采集超过10000个挂牌样本。

指数基期：各城市均以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。

3. 计算公式

在计算出各项目总规模和平均价格后，二手房销售和租赁价格指数的计算公式与新房价格指数一样，采用拉氏公式得出。

t

t-1

i i

'

't t-1t-1

t-1i i

P A I I P A =?∑∑

其中，'

t I 和'

t-1I 分别是t 和t-1期的价格指数，P 为项目所有样本在当月搜房网的平均挂牌价格，A 为该项目所

有样本的总建筑面积。

4. 样本覆盖情况

二手房指数的样本为当地主要城区成交较为活跃的代表性楼盘。

China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012

“百城价格指数”：11月百城住宅平均价格环比上涨0.82%，十大城市上涨0.41%

2010年12月1日

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。

z百城住宅价格环比涨幅前十城市

11月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。

价格涨幅排名第11-20位的依次是：衡水、南昌、洛阳、保定、新乡、威海、扬州、吉林、包头和湖州。其中衡水涨幅为2.03%，南昌等9个城市涨幅在1.5%-2%之间。

z百城住宅价格环比跌幅前十城市

11月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州，除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。

其他4个价格下跌的城市分别为南京、石家庄、大连和无锡，跌幅皆不足0.1%。

z百城住宅价格前十城市

11月百城住宅价格最高的十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。从区域分布来看，长三角和珠三角分别有5个和2个城市。

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z 十大城市住宅价格涨跌及价格状况

根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：11月十大城市平均价格为15407元/平方米，环比上涨0.41%。具体来看，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市价格均环比上涨，其中武汉涨幅为1.72%，居于首位，成都、重庆介于1%至1.5%之间，广州、上海等6个城市涨幅低于1%。

同比来看，十大城市平均价格上涨34.29%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨43.76%，北京、上海等6个城市涨幅介于30%-40%之间，广州、成都介于20%至30%之间，武汉涨幅为19.44%。

表1：2010年11月十大城市住宅价格指数（按环比涨跌幅排序） 排序 城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格

（元/平方米）

1 武汉 1.72%19.44%7010

2 成都 1.41%26.88%7708

3 重庆 1.01%32.75%6452

4 广州 0.63%27.43%14468

5 上海 0.40%37.24%23333

6 杭州 0.28%43.76%20564

7 深圳 0.21%33.34%24601

8 北京 0.14%38.50%22348

9 天津 0.10%34.24%11662 10 南京 -0.07%36.48%12010

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012 表2：2010年11月百城住宅价格指数（按环比涨跌幅排序） 排序 城市 环比涨跌 样本平均价格(元/平方米) 样本最高价(元/平方米)排序城市 环比涨跌 样本平均价格(元/平方米) 样本最高价(元/平方米)1 淄博 2.50% 45801000051 秦皇岛 0.93% 6414 170002 芜湖 2.23% 58191300052 张家港 0.93% 9413 110003 聊城 2.22% 41491500053 廊坊 0.91% 5986 260004 株洲 2.19% 3397610054 合肥 0.85% 5885 200005 乌鲁木齐 2.13% 47621100055 济南 0.84% 8851 230006 昆明 2.13% 71683000056 连云港 0.82% 4936 150007 赣州 2.10% 4586630057 潍坊 0.78% 3545 70008 青岛 2.07% 93794600058 福州 0.74% 12076 300009 湛江 2.06% 49511000059 绵阳 0.70% 3855 850010 呼和浩特 2.06% 65071890060 镇江 0.69% 6916 1500011 衡水 2.03% 2890410061 苏州 0.67% 11435 4000012 南昌 1.96% 49202500062 宜昌 0.65% 5663 900013 洛阳 1.95% 48271600063 宝鸡 0.64% 3397 500014 保定 1.94% 39551300064 南通 0.64% 7330 2500015 新乡 1.84% 2893460065 吴江 0.63% 8687 1900016 威海 1.84% 46041800066 广州 0.63% 14468 8000017 扬州 1.83% 77263400067 金华 0.58% 7819 2000018 吉林 1.80% 4510720068 马鞍山 0.55% 5144 800019 包头 1.79% 53611500069 营口 0.51% 4259 1000020 湖州 1.77% 85121600070 汕头 0.49% 6982 1200021 长沙 1.73% 56172000071 湘潭 0.43% 3168 400022 武汉 1.72% 70102900072 东莞 0.42% 6638 4100023 太原 1.71% 54822610073 上海 0.40% 23333 16000024 唐山 1.64% 51991300074 杭州 0.28% 20564 6000025 徐州 1.50% 5754600075 长春 0.21% 5921 2400026 成都 1.41% 77083000076 深圳 0.21% 24601 9000027 宿迁 1.39% 3551470077 北京 0.14% 22348 12000028 淮安 1.38% 3878900078 东营 0.13% 4667 650029 台州 1.34% 95802000079 常熟 0.12% 7905 1400030 贵阳 1.33% 47441300080 天津 0.10% 11662 5000031 烟台 1.33% 60161900081 温州 0.08% 15800 4500032 珠海 1.33% 102823200082 海口 0.07% 7108 129000

33 鞍山 1.29% 53881000083 江阴 0.05% 7892 1300034 惠州 1.27% 59511300084 嘉兴 0.03% 8880 1400035 佛山 1.24% 86682300085 绍兴 0.02% 11167 2100036 西宁 1.22% 4430560086 中山 0.02% 5512 2500037 西安 1.15% 68761800087 无锡 -0.05% 8446 2000038 泰州 1.10% 48181030088 大连 -0.05% 11348 3800039 桂林 1.10% 42271200089 石家庄 -0.06% 5693 1300040 泉州 1.08% 67021400090 南京 -0.07% 12010 2400041 菏泽 1.04% 3192390091 德州 -0.09% 4099 1000042 日照 1.04% 53491400092 江门 -0.10% 6695 1550043 沈阳 1.03% 58711800093 厦门 -0.17% 10837 3500044 兰州 1.01% 59451500094 银川 -0.23% 5491 900045 重庆 1.01% 64522800095 南宁 -0.25% 6148 2500046 常州 0.99% 71481800096 北海 -0.26% 5160 680047 三亚 0.98% 190559100097 柳州 -0.27% 4577 1000048 邯郸 0.96% 4375800098 宁波 -0.38% 13936 3000049 郑州 0.94% 63311550099 哈尔滨 -0.41% 7689 2400050 鄂尔多斯 0.93% 578215000100 昆山 -0.57% 9267 30000

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中国及主要城市商品房价格指数报告

CREIS 核心图表

图1：主要城市综合指数

图

2：主要城市住宅指数

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012 表1 住宅总指数与Hedonic 指数 城市 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅指数Hedonic 指数2009-12 2635 1062 2246 1048 1793 771 262982515687219335498255101128841 1766 801 853*******-01 2638 1059 2256 1043 1835 785 267884115967339575488375011143849 1787 796 8674672010-02 2726 1079 2288 1056 1860 799 267782615867219605568444991160840 1805 815 8824752010-03 2831 1065 2361 1082 1869 783 270684316117369855668565061191856 1843 836 8914652010-04 2939 1102 2428 1105 1850 799 2741852165475310065828745231226868 1879 849 9144582010-05 2963 1087 2440 1118 1878 788 2747855166675910085878835341223865 1897 841 9264672010-06 2953 1060 2438 1129 1889 778 2740869166577310135778865451212886 1915 843 9384592010-07 2926 1034 2437 1104 1898 765 2738883164476210135718885481189898 1914 825 9324532010-08 2879 1044 2408 1071 1902 754 2745892163375410165778945591182908 1906 827 9324442010-09 2918 1063 2413 1085 1916 747 2806910163976010255799035661194902 1924 837 9344482010-10 2983 1078 2479 1105 1956 759 2838927163877410295859105781203907 1930 851 9364522010-11 2996 1096 2483 1121 1970 766 2866955165576810525959195861201883 1939 862 938457数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 表2 指数环比变化（与上月比较，单位：%） 城市 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅指数Hedonic 指数2009-12 3.7 2.5 2.0 0.1 1.6 2.1 2.6 1.4 1.6 1.7 2.3 1.7 2.1 1.8 2.0 1.1 2.1 1.8 2.3-1.32010-01 1.8 -0.3 0.5 -0.5 2.3 1.8 1.9 1.9 1.8 1.7 2.6-0.2 1.5-1.8 1.3 1.0 1.2 -0.6 1.6-1.72010-02 1.6 1.9 1.4 1.3 1.4 1.8 -0.04-1.8-0.6-1.60.3 1.50.8-0.4 1.5-1.1 1.0 2.4 1.7 1.72010-03 3.9 -1.3 3.2 2.5 0.5 -2.0 1.1 2.1 1.6 2.1 2.6 1.8 1.4 1.4 2.7 1.9 2.1 2.6 1.0-2.12010-04 3.8 3.5 2.8 2.1 -1.0 2.0 1.3 1.1 2.7 2.3 2.1 2.8 2.1 3.4 2.9 1.4 2.0 1.6 2.6-1.52010-05 0.8 -1.4 0.5 1.2 1.5 -1.4 0.20.40.70.80.20.9 1.0 2.1 -0.2 -0.4 1.0 -0.9 1.3 2.02010-06 -0.3 -2.5 -0.1 1.0 0.6 -1.3 -0.3 1.6-0.1 1.80.5-1.70.3 2.1 -0.9 2.4 0.9 0.2 1.3-1.72010-07 -0.9 -2.5 -0.0 -2.2 0.5 -1.7 -0.1 1.6-1.3-1.40.0-1.00.20.6 -1.9 1.4 -0.1 -2.1 -0.6-1.32010-08 -1.6 1.0 -1.2 -3.0 0.2 -1.4 0.3 1.0-0.7-1.10.3 1.10.7 2.0 -0.6 1.1 -0.4 0.2 0.0-2.02010-09 1.4 1.8 0.2 1.3 0.7 -0.9 2.2 2.00.40.80.90.4 1.0 1.3 1.0-0.7 0.9 1.2 0.20.92010-10 2.2 1.4 2.7 1.8 2.1 1.6 1.1 1.9-0.1 1.80.4 1.00.8 2.1 0.80.6 0.3 1.7 0.20.92010-11 0.4 1.7 0.2 1.5 0.7 0.9 1.0 3.0 1.0-0.8 2.2 1.7 1.0 1.4 -0.2 -2.7 0.5 1.3 0.2 1.1数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 表3 指数同比变化（与上年同月比较，单位：%）

城市 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数住宅指数Hedonic 指数 住宅 指数 Hedonic 指数 住宅指数Hedonic

指数2009-12 17.7 13.3 6.1 12.2 13.9 14.1 17.6 16.712.9 5.010.0 6.2 8.7 2.4 9.9 4.3 11.0 8.9 14.8 3.92010-01 20.4 13.9 6.9 11.1 16.1 14.8 19.5 17.614.7 5.613.0 5.8 10.7 1.8 12.1 6.5 12.4 7.4 17.5 4.72010-02 23.4 15.4 8.0 10.8 18.9 15.3 18.6 13.813.5 4.614.29.5 12.7 2.5 14.7 6.9 13.6 12.1 19.0 4.62010-03 28.5 11.5 11.3 13.3 16.9 10.9 18.3 13.814.39.218.113.915.4 2.0 17.911.2 18.4 17.4 19.6 3.12010-04 33.9 17.5 14 13.9 15.4 10.7 18.1 13.016.38.521.213.918.7 6.5 20.912.4 19.9 20.4 22 2.52010-05 33.9 16.0 14.4 13.7 14.7 6.6 15.3 11.017.08.721.213.519.07.0 19.510.8 19.7 17.0 22.2 3.62010-06 31.9 11.5 13.5 13.2 13.3 2.9 13.0 11.416.011.221.010.317.77.5 17.613.2 19.6 16.0 22.1-0.22010-07 28.2 7.0 13.0 10.6 13.1 0.4 12.7 12.913.59.219.78.4 16.27.7 14.014.0 18.4 12.4 20.3-2.82010-08 22.6 7.0 10.9 6.311.6 0.4 11.6 11.510.27.117.67.1 16.39.2 12.112.8 16.5 11.9 17.5-6.92010-09 21.2 6.4 11.0 6.711.0 1.2 12.5 15.88.6 6.416.27.6 16.212.511.210.4 15.5 10.4 15.0-7.32010-10 20.6 6.0 13.6 7.711.9 1.6 13.2 15.47.210.114.0 6.9 14.616.510.410.3 13.8 10.4 14.0-4.82010-11 17.9 5.8 12.8 7.111.6 1.5 11.8 17.37.38.315.410.213.717.08.6 6.1 12.2 9.5 12.5-5.0

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全国：11个城市住宅指数环比上涨，比上月增加1个

市场综述

2010年11月，12个重点城市有11个城市住宅价格指数环比上涨，除二线城市武汉、青岛、苏州环比涨幅超过1%外，一线城市北京、上海、广州等环比涨幅均不明显，且涨幅比上月略有回落。写字楼和商铺价格指数以上涨为主。 表1：2010年11月全国12城市综合指数及各分物业指数变化表

城市综合指数 住宅指数 Hedonic 指数 写字楼指数 商铺指数

城市 指数 环比变化 指数 环比变化指数 环比变化指数 环比变化 指数

环比变化

北京 3079 ↑0.2% 2996 ↑0.4%1096 ↑1.7%3060 ↑0.3% 3728 ↓1.5%上海 2611 ↓0.04% 2483 ↑0.2%1121 ↑1.4%3341 ↓1.0% 2475 ↑0.4%广州 2227 ↑0.3% 1970 ↑0.7%766 ↑0.9%2010 ↑0.7% 4476 ↓1.2%深圳 3409 ↑0.4% 2866 ↑1.0%955 ↑3.0%4941 ↓1.8% 5179 ↑1.3%天津 1815 ↑0.8% 1655 ↑1.0%768 ↓0.8%1814 ↓2.2% 3013 ↓2.7%武汉 1137 ↑2.2% 1052 ↑2.2%595 ↑1.7%729 ↑0.6% 2387 ↑3.0%重庆 1187 ↑1.2% 919 ↑1.0%586 ↑1.4%1133 ↑0.9% 3273 ↑1.6%南京 1398 ↑0.4% 1201 ↓0.2%883 ↓2.6%2133 ↑1.6% 1771 ↑0.7%杭州 2015 ↑0.4% 1939 ↑0.5%862 ↑1.3%2249 0 2234 ↑0.5%成都 1274 ↑0.8% 938 ↑0.2%457 ↑1.1%1294 ↑2.0% 3761 ↑1.2%苏州 1670 ↑0.9% 1625 ↑1.3%807 ↑2.2%1742 ↓0.8% 1895 ↑0.7%青岛 1398 ↑1.7% 1295 ↑1.8%525 ↑1.4%1862 ↑2.4% 1472 0 注：“城市综合指数”=“住宅指数”×权重+“写字楼指数”×权重+“商铺指数”×权重；“Hedonic 指数”为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。

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11个城市综合指数环比上涨，比上月增加1个 图1：11月12个城市综合指数环比涨跌幅 数据来源：中国房地产指数系统 2010年11月，十二个重点城市中除上海环比微幅下降0.04%外，其余11个城市综合指数均环比上涨，比上月增加1个，其中武汉涨幅最大，环比上涨 2.25%，青岛和重庆环比涨幅超过1%，其余8个城市环比涨幅均不足1%，北京环比涨幅最低，仅为

0.16%。 同比看，7个城市涨幅超过10%，涨幅最高的仍是北京，为14.59%，涨幅比上月回落2.2个百分点；

最低的是天津，同比上涨6.26%。

多数城市住宅价格指数继续上行，武汉环比涨幅最高（2.24%）

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图2：11月12个城市住宅指数环比涨跌幅

-2%

-1%0%

1%2%3%武汉青岛苏州天津重庆深圳广州杭州

北京成都上海南京

数据来源：中国房地产指数系统

2010年11月，12个重点城市有11个城市住宅指数环比增长，比上月增加1个。其中武汉涨幅最高，为2.24%，其次是青岛，环比上涨1.81%，苏州和天津环比涨幅均超过1%。重庆和深圳环比涨幅接近1%。北京、广州、杭州等热点城市住宅指数环比涨幅均不足1%。仅南京住宅指数环比微幅下跌0.17%。

同比来看，北京涨幅仍然最高，为17.91%，涨幅比上月回落2.7个百分点；其次为青岛和重庆，分别上涨14.8%和13.74%；同比涨幅最低的仍是苏州，为6.35%。

城市住宅市场监测

11月多数城市新增供应量环比增长，前11月累计供

应量涨跌参半

图3：9个城市住宅新批准上市面积及累计增速

-100%

0%

100%

200%

北京

上海

深圳

武汉

重庆*

杭州

成都

苏州

南京

环比变化

同比变化

1-11月累计同比

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

注：重庆和成都数据为商品房数据，下同

11月，重点关注的9个城市住宅新批准上市面积有5个城市环比增长，其中北京和武汉环比增长最明显，分别增长1.45倍和1倍。其次是重庆和上海，环比分别增长53%和33.5%。成都、杭州新增供应

量环比降幅超过50%。

同比看，6个城市下降，3个城市增长。仅武汉、北京、重庆分别增长1倍、23.8%和24.6%；上海、深圳等6个城市新增供应量均低于去年同期，杭州降幅最大，达50%。

前11月累计供应涨跌参半，武汉同比增长最高，为106.2%，重庆同比增长12.4%，杭州、成都同比

小幅增长。北京、上海、深圳、苏州同比降幅不超过30%。

11月12个城市住宅成交量多数环比下降，前11月累计成交量多数低于去年同期

图4：11月12个城市住宅销售面积及累计增幅对比-100%

-50%

0%

50%

100%

北京上海广州深圳天津武汉重庆*南京杭州成都苏州青岛

环比变化

同比变化

1-11月累计同比

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

注：北京2010年成交数据为商品住宅，包括期房和现房，而2009年仅包括期房，同比增长率仅供参考。重庆和成都为商品房数据。

11月，监测的12个城市中，仅有天津、武汉、成都三个城市分别环比增长2.5%、26.1%、11.6%。有9个城市成交量环比下降，其中降幅最大的是广州，环比下降66.3%，其次是深圳，环比下降48.8%，

重庆环比增长最少，仅为1.9%。环比下降的城市中，杭州降幅最大，为42.7%，青岛、苏州、重庆环比降

幅接近或超过20%，北京、上海、杭州降幅较小，不足10%。同比来看，仅青岛同比增长19.6%，其

余11个城市成交量均低于去年同期，南京、北京、深圳降幅均超过40%。

从1-11月累计同比看，除青岛小幅增长10.4%外，其余城市均同比下降，杭州、南京、深圳、上海、苏州同比降幅超过40%，武汉和重庆降幅较小，分别为5%和8.1%。

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8个城市可售面积环比涨跌参半，出清周期多数下降

图5：8个城市住宅可售面积和出清周期

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

2010年11月底，8个重点城市中，北京、上海、南京、深圳4个城市可售面积环比增长，武汉、重庆、杭州、青岛4个城市环比下降。以过去半年的平均成交量计算，仅有深圳出清周期增加1个月，武汉保持17个月不变，其余城市均减少，北京比上月减少2个月，上海、重庆、杭州、青岛、南京各减少1个月。

今年1-11月，北京和重庆销供比均为1.1，成都供需平衡，其他城市均低于1。北京和重庆前十月累计销供比均为1.2，武汉、深圳、上海、苏州为0.9，杭州最低，为0.6。

11月，调控步伐仍在继续：月初停止三套住房公积金贷款，月中“限外令”出台，以及央行先后两次上调存款准备金率等等。这些调控政策的叠加效应

加剧了楼市的两极分化。

价格方面，多数城市继续上行，但部分一线城市

价格指数涨幅有所回落。供求方面，多数城市供应量环比增长，前11月累计供应涨跌参半；成交量多数环比下降，杭州降幅最大，超过40%，杭州自新政以来，数月成交表现均不佳，除9月成交面积达50万平米外，其余月份均不足30万平米（除8月为32万平米）。

临近年底岁末，开发商迫于年度销售目标业绩考核的压力，预计推盘速度和力度会加大，部分项目会适时推出优惠折扣以促进销量，因此部分城市新增供应量将会加大。淡季加上调控政策的持续影响，预计成交量仍难以大幅增长，价格方面将保持平稳，降价的可能性不大。

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文：高静

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012 北京：住宅指数环比涨幅回落1.8个百分点，成交量增长3成 综述 11月，北京住宅市场供需两旺，量价齐升。从中房指数走势看，住宅指数环比上涨0.44%，涨幅比上月回落1.8个百分点，写字楼指数环比上涨0.29%，仅商铺指数下跌1.53%；在三大物业指数的影响下，城市综合指数环比小幅上涨0.16%，同比上涨14.6%。 表：2010年11月北京城市综合指数及分物业指数变化表 分类指数名称 指数 环比变化 同比变化 城市综合指数 3079 ↑5 ↑0.16% ↑392 ↑14.59% 住宅指数 2996 ↑13 ↑0.44% ↑455 ↑17.91% Hedonic 指数 1096 ↑18 ↑1.67% ↑60 ↑5.79% 写字楼指数 3060 ↑9 ↑0.29% ↑305 ↑11.07% 商铺指数 3728 ↓58 ↓1.53% ↑53 ↑1.44% 注：本期住宅样本311个，总建筑面积7145万平方米。 数据来源：中国房地产指数系统指数走势 综合指数环比涨幅比上月回落1.6个百分点 图：北京城市综合指数走势 130015001700190021002300250027002900310033002004

02200405200408200411200502200505200508200

511200

602200605200608

20061

1200

702200

705200

708200

711200

802200805200808200811200

902200

905

200

908

20091120100220100520100820

1011

数据来源：中国房地产指数系统 2010年11月，北京城市综合指数仍环比小幅上涨，涨幅为0.16%，涨幅比上月回落1.63个百分点，同比上涨14.6%。写字楼指数环比小幅上涨0.29%，仅商铺指数环比下降1.53%。 住宅指数环比涨幅回落近2个百分点，部分项目价格仍居高不下 图：北京住宅指数走势 1300

1500170019002100230025002700290031002007032007052007072007092007112008012008032008052008072008092008112009012009032009052009072009092009112010012010032010052010072010092

01011

数据来源：中国房地产指数系统 2010年11月，北京住宅指数仍然上行，但环比涨幅比上月大幅回落1.8个百分点；同比上涨17.9%。 2010年11月，从监测的311个住宅样本看，项

目涨多跌少，上涨的占32.5%，下跌的占29.4%，

38.1%的样本楼盘价格保持平稳。本月报价环比上涨的有101个，比上月减少16个，多数项目涨幅在5%-10%之间。富力湾、北京四季世家等项目凭其优越的地理位置、产品的稀缺性等优势，价格小幅上调。有91个项目价格不同程度下调，合生世界村、新华

联国际、京贸国际城等通州区项目价格比前期开盘都

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有小幅程度的下调，一方面是产品结构变化引起，另一方面，主要是针对前期通州地区房价泡沫过于严重的一种理性回调。

图：11月北京住宅样本项目价格环比涨跌幅分布图

数据来源：中国房地产指数系统 表：住宅指数上升贡献前五个项目 序号 项目名称

指数 贡献

总建筑面积(万㎡)

11月报价(元/㎡）

环比涨幅

1 合生·霄云路8号

9.7 70 105000 5.6%2 北京四季世家 7.9 25 102500 13.9%3 丽宫别墅 5.3 70 55000 5.8%4 中海紫御公馆 4.4 40 40000 12.2%5

天润福熙大道

3.3 67 27000 8.0%

表：住宅指数下降贡献前五个项目 序

号 项目名称 指数 贡献

总建筑面积 (万㎡)

11月 报价 (元/㎡)

环比 降幅

1 合生·世界村 -10 61 17500 -27.1%

2 长安8号 -4.1 24 71540 -8.8%3

圣世一品

-3.8 12 67000 -16.3%

4 御金台 -3.3 13 110000 -8.3%

5 保利·西山林语 -3.2 13 40000 -20.0%注：此处报价为考虑折扣后的价格。

数据来源：中国房地产指数系统

本月住宅指数上升贡献最大的仍是合生·霄云路8号（连续两月位居指数上升贡献榜首），贡献9.7个点，价格环比上涨5.6%，主要是优越的地理位置和产品的稀缺性影响，价格不断上调，而本身建筑规模也比较大。其次是四季世家和丽宫别墅，分别贡献7.9点和5.3点，价格分别环比上涨13.9%和5.8%。本月对指数下降贡献前三位的分别是合生世界村、长安8号、圣世一品项目，分别拉低指数10点、4.1点和3.8点。

供应情况

11月住宅新增上市量同比大幅增长，增幅超过7成

图：北京住宅供应面积及其分类

注：2009年数据仅指期房，自2010年1月起包括期房和现房

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360 为搭乘预售资金监管政策的末班车，许多开发商

都抢在12月1日前拿到预售许可证，导致11月新增供给量大大增加。商品住宅新批准上市134.16万平方米，环比增长1.5倍，同比增长23.8%；保障性住宅上市6.34万平方米，环比下降77%，同比也下降53.9%。本月保障性住宅占比为4.51%，比上月大幅下降29.13个百分点。

通过对橡树湾、万科红等新开盘项目的调研发

现，成交主要集中四环-六环之间，价位多在2-3万元之间，自住刚性需求和改善型需求占比相当，开盘当日去化率较上月略有下降，平均去化率在50%左右。部分新开盘项目如万科红、橡树湾、大成郡等开盘去化理想，跻身当月销售排行榜前十位之列，与其合理的定价、优越的地理位置及较高的性价比有关。

成交情况

11月住宅成交量逆势上扬，环比增长30%

图：北京住宅成交面积及其分类

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

注：2009年数据仅指期房，自2010年1月起包括期房和现房

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012 2010年11月，北京共成交住宅（期房+现房）118.94万平方米，环比增长30%，同比下降15.5%，降幅比上月缩小13.1个百分点。本月保障性住宅集中签约，共成交36.66万平方米，环比增长9倍。保障性住宅占住宅总量的30.82%，较上月大幅提高25.65个百分点。商品住宅82.3万平方米，与上月成交量相当，仅环比下降5.1%，商品住宅日均成交221套，比上月减少6套。本月商品住宅成交主要集中在朝阳区，占全市成交总量的21.2%，主要是由于大量保障性住宅集中成交，其次丰台区、石景山区和通州区成交量也较大，占比在10%左右。 总结 11月，北京住宅市场淡季不淡，量价齐升。住宅价格指数继续上行，但环比涨幅回落近2个百分点。从成交均价看，较上月也小幅上涨7.7%。 从供求看，市场呈现供需两旺，新增供应量与成交量均增长，尤其是供应量增幅超过7成，销供比降低至0.61,可售面积虽环比小幅增长1.87%，但由于成交消化速度快，出清周期减少2个月至14个月。 总体看，京城11月楼市一反常态，逆势上扬。进入12月，开发商在年度销售业绩考核的压力下，为尽快回笼资金，不乏会推出各种优惠措施跑量销售，预计成交量将平稳小幅增长，价格短期内下行的可能性不大。 附表：11月北京住宅项目价格跌幅及销售情况排行榜 报价涨幅前十位 销售套数前十位 销售面积前十位 销售金额前十位 序号 项目名称 报价 （元/㎡） 环比 涨幅 项目名称 销售套数项目名称 销售 面积 （万㎡） 项目名称 销售 金额 （万元）1 一瓶 45000 32.5% 融景城 488融景城 4.9 融景城 683202 智地·钻河公馆 34650 27.6% 龙山华府 312龙山华府 3.0 大成郡 640303 尚东庭 22100 22.8% 恒盛波尔多小镇 306恒盛波尔多小镇 2.9 橡树湾 611904 中国铁建绿港 8300 17.6% 首邑溪谷 189大成郡 2.1 龙山华府 420905 富力湾 19800 15.8% 大成郡 178橡树湾 2.0 龙湖颐和原著 391006 北京四季世家 102500 13.9% 鸿坤理想城 146鸿坤理想城 1.3 御汤山 332207 中海紫御公馆 40000 12.2% 橡树湾 143前进花园 1.3 万科红 330208 金碧湖畔 27500 11.1% 前进花园 133金地仰山 1.3 首邑溪谷 271909 天润福熙大道 27000 8.0% 金地仰山 124御汤山 1.3 鸿坤理想城 2670010 西绒线26号 100000 7.4% 万科红 120万科红 1.2 中海紫御公馆 26550

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

中国指数研究院总院

中国房地产指数系统

文：高静

中国指数研究院 | 中国房地产指数系统月报 | 2010年第12期

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上海：住宅指数持续微幅上涨，成交量微幅下降

市场综述

2010年11月，上海住宅成交量在上月回落基础上继续下行，环比降幅为3.23%；截至月底，住宅可售量为629.89万平方米，环比下降5.33%，而出清周期为4个月，比上月降低一个月。价格方面，城市综合指数环比微幅下降0.04%，其中，住宅指数环比上涨0.16%，写字楼指数环比下跌1.01%，商铺指数则环比上涨0.36%。

表：2010年11月上海城市综合指数及各分物业指数变化表

指数值 环比变化

同比变化

城市综合指数 2611 ↓1 ↓0.04% ↑219 ↑9.16% 住宅指数 2483 ↑4 ↑0.16% ↑281 ↑12.76% Hedonic 指数 1121 ↑16 ↑1.45% ↑74 ↑7.07% 写字楼指数 3341 ↓34 ↓1.01% ↑88 ↑2.71% 商铺指数

2475

↑9

↑0.36%

↓46

↓1.82%

备注：本期抽样住宅样本427个，总建筑面积8944万平方米。

数据来源：中国房地产指数系统

价格走势

城市综合指数微幅下降，商铺指数环比上升

图1：上海城市综合指数走势

数据来源：中国房地产指数系统

2010年11月，上海城市综合指数在连续上升之后开始微幅下调1点达到2611点，环比下跌0.04%；同比上升219点，涨幅为9.16%。本月写字楼指数持续下降至3341点，环比跌幅为1.02%，同比上涨2.71%；商铺指数则开始上扬，本月为2475点，环比上扬0.36%，同比下跌1.82%。

住宅指数环比微幅上涨0.16%

图2：上海住宅指数走势

数据来源：中国房地产指数系统

2010年11月，上海住宅指数持续上月上涨趋势，当月指数为2483点，环比上涨0.16%，同比上涨12.76%。

2010年11月，从重点监测的住宅样本项目来看，上涨的占19.7%，下跌的占23.9%，其余56.4%的样本价格保持平稳。本月报价环比上涨的项目有56个，涨幅范围0-20%；对外报价环比下跌的项目有68个，环比跌幅范围0-15%。

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012

表：住宅指数上升贡献前五个项目

序号 项目名称

指数 贡献 总建

筑面

积(万

㎡)

11月

报价

（元/㎡）

环比

涨幅 1 大华锦绣华城 14.1 330 58800 5.4%2 金地格林世界 1.4 100 19000 5.6%3 龙湖郦城 1.4 50 300007.1%4 中远两湾城 0.8 57 29000 3.6%

5

保利叶上海

0.8

52

17550

6.4%

表：住宅指数下降贡献前五个项目 序号 项目名称 指数 贡献 总建筑面积 (万㎡)

11月报价 (元/㎡)环比 降幅 1 仁恒锦绣园 -2.7 72 50350-5.0%2 汤臣湖滨花园 -2.6 15 88000-12.0%3 亲水湾 -2.5 70 22500-10.0%4 MID-TOWN -1.3 90 30000-3.2%5

朱家角新城

-0.9

65

13000

-7.1%

数据来源：中国房地产指数系统

本月住宅指数上升贡献最大的项目是大华锦绣华城，贡献14.1点，是本月唯一一个贡献超过两位数的项目，其报价环比上涨5.4%。本月对拉低指数贡献最大的为仁恒锦绣园，对指数下降贡献2.7个点，环比下跌5.0%；汤臣湖滨花园和亲水湾紧随其后，价格环比降幅分别为12.0%和10.0%，对住宅指数下降贡献分别为2.6点和2.5点。

供应情况

新增商品住宅供应量环比增幅逾三成

图4：上海住宅供应面积走势

50100150200250300200801

200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011

单位：万平方米-100%

-50%0%50%100%150%200%250%300%住宅新增面积同比增长环比增长

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

本月上海新增商品住宅供应量为181.30万平方米，环比增幅为33.53%，同比下降4.53%。从区域分布来看，11月新增供应套数前两位依次是嘉定区

和南汇区，新增上市套数分别为2772套、2491套。

成交情况

住宅成交面积持续回落，环比降幅3.2%

图5：上海住宅成交面积走势

50100150200250300200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011

单位：万平方米

-100%

-50%0%50%100%150%200%住宅成交面积

同比增长

环比增长

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

随着调控政策及其细则的逐渐显现，11月住宅成交面积在上月回落基础上继续下行，商品住宅共成交164.32.万平方米，环比下降3.2%，同比下降27.5%。受益于小户型需求的上升，成交套数则环比增长，共成交15881套，增幅为4.3%，同比则下降22.4%。日均成交套数为529套，环比上升37套。

从区域分布来看，有12个区环比增长，增幅排在前两位的分别是徐汇区和虹口区，增幅分别为180.51%和140.69%，另外长宁和静安，增幅也都超过100%。环比下降的7个区域中，排名前三位分别是奉贤、崇明和松江，降幅分别为54.99%、42.77%和35.10%。

市场总结

2010年11月，上海住宅市场成交量继续下调，环比下降3.23%，同比降幅约三成，但当月交易量依然超过“金九“之前八月份的水平，虽然成交面积环比微幅下调，但受益于中小户型交易量的提升，本月住宅套数则环比上升。供应方面，本月住宅新增供应

量环比增幅超过三成，销供比为0.91。价格方面，本月住宅指数持续上月上涨趋势，环比上涨0.16%。

目前刚性需求观望气氛有所减退，投资需求仍处于抑制状态，预计未来上海楼市交易量回升可能性不

中国指数研究院 | 中国房地产指数系统月报 | 2010年第12期

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大，交易仍以小户型为主；新增供应加大的可能性也不大。

附表：

表：11月上海住宅项目报价涨幅及销售情况排行榜 报价涨幅前十位 销售套数前十位 销售面积前十位 销售金额前十位 项目名称 报价 （元/㎡） 环比涨幅 项目名称 销售 套数 项目名称 销售面积

(㎡) 项目名称 销售金额

（万元）

华润置地橡树湾 50000 19.1% 慧芝湖花园 393慧芝湖花园 37446 慧芝湖花园 127178 招商南桥1号 15000 15.4% 新城悠活城 212金地天御 22965 长宁八八中心 96448 绿地蔷薇九里 17000 13.3% 港城滴水湖馨苑 212长宁八八中心 21920 仁恒怡庭 65733 百汇园 55000 10.0% 绿地富强新苑 204三湘海尚城 20346 金地天御 62559 绿地领海 11000 10.0% 新城金郡园 200绿地富强新苑 20172 尚海湾豪庭 60997 山语原墅 22000 10.0% 汇景名苑 199同盛南桥花园 18922 中信虹港名庭 52046 嘉怡别墅 34000 9.7% 三湘海尚城 195新城悠活城 18857 三湘海尚城 43886 和欣国际花园 25000 8.7% 海上御景苑 190海上御景苑 18807 中环国际公寓 37743 公园大道 16750 8.1% 长宁八八中心 177汇景名苑 18552 新城悠活城 26474 锦华茗园 15100 7.9% 中环国际公寓 176中环国际公寓 18015合生城邦城 25120

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

中国指数研究院华东分院

中国房地产指数系统

文：张晋华

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012 广州：住宅指数涨幅放缓，成交明显回落 市场综述 11月，广州住宅价格指数继续上涨，但涨幅有所放缓，写字楼指数维持升势，但商铺指数小幅下滑，城市综合指数继续上涨。供求方面，受上月限购政策出台影响，本月住宅供需均下降。新批预售面积较上月减少约10万平米，环比降幅达两成；成交量更是显著下滑，签约面积环比下降达68.02%，90%的区域成交量环比降幅在四成以上。 表：2010年11月广州城市综合指数及分物业指数变化表 分类指数名称 指数值 环比变化 同比变化 城市综合指数 2227 ↑7 ↑0.32% ↑166 ↑8.05 % 住宅指数 1970 ↑14 ↑0.72% ↑205 ↑11.61% Hedonic 指数 766 ↑7 ↑0.92% ↑11 ↑1.46% 写字楼指数 2010 ↑14 ↑0.70% ↑70 ↑3.61% 商铺指数 4476 ↓56 ↓1.24% ↑17 ↑0.38% 备注：本期住宅样本162个，总建筑面积2621.40万平方米。 数据来源：中国房地产指数系统指数走势 综合指数涨幅收窄，商铺指数有所回落 图1：广州城市综合指数走势 10001200140016001800200022002400200404200406200408200410200412200502200504200506200508200510200512200602200604200606200608200610200612200702200704200706200708200710200712200802200804200806200808200810200812200902200904200906200908200910200912201002201004201006201008201010数据来源：中国房地产指数系统 2010年11月，广州城市综合指数环比上涨0.32%，涨幅较上月缩小1.1个百分点，同比上涨8.05%。本月写字楼指数环比上涨0.70%，商铺指数环比下降1.24%，同比分别上涨3.61%和0.38%。 涨价项目减少，住宅指数环比上涨0.72% 图2：广州住宅指数走势 1300140015001600170018001900200021002007012007022007032007042007052007062007072007082007092007102007112007122008012008022008032008042008052008062008072008082008092008102008112008122009012009022009032009042009052009062009072009082009092009102009112009122010012010022010032010042010052010062010072010082010092010102

01011

数据来源：中国房地产指数系统 2010年11月，广州住宅价格指数为1970点，环比上涨0.72%，涨幅较上月缩小1.37个百分点，同比涨幅超过10%。住宅指数连续七个月维持上升走势。 2010年11月，从监测的162个样本看，涨价项目较上月减少两成，占37.49%。跌价项目占21.06%，维持上月水平。接近5成在售项目价格不变。本月报价环比上涨的有57个，9个项目涨幅超过10%。其中新天美地花园洋房单位涨价超过15%，目前项目主推三期现楼单位，售价比之前两期有所提升；另外

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2010年第12期

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跌价项目仍有32个，19个项目调整幅度在5%以下，大部分项目降价是由于尾货销售或促销。其中位于海珠区城启天鹅湾，目前仅余5-6套单位，折后价降至18000元/平米左右。

图3：11月广州住宅样本项目价格环比涨跌幅分布图

数据来源：中国房地产指数系统

表：住宅指数上升贡献前五个项目 序号 项目名称 指数 贡献 总建筑面积 (万㎡)

11月 报价 (元/㎡) 环比

涨幅 1 锦绣半岛 3.7 68 12000 9.1%2 汇景新城 3.2 20 29100 11.1%3 豪利花园 3.2 67 7159 13.5%4 中海锦榕湾 2.7 39 22275 6.1%5

南华时代城

2.3

68

12740

5.1%

表：住宅指数下降贡献前五个项目 序号 项目名称 指数贡献 总建筑面积(万㎡)

11月 报价 (元/㎡) 环比 降幅 1 南国奥园 -2.1 75 18000 -2.7%2 奥园领海国际 -1.8 25 6500 -16.7%3 芙蓉半岛 -1.8 160 14500 -1.4%4 城启天鹅湾 -1.7 11 18430 -13.6%5

珠江御景湾

-1.4

13

23000

-8.0%

注：此处报价为考虑折扣后的价格。

数据来源：中国房地产指数系统

本月对指数上涨贡献最大的项目是锦绣半岛，报价从10月的11000元/平米上涨至12000元/平米，环比涨幅为9.1%。该盘目前主推大户型江景单位，部分带装修户型均价达14500元/平米，对本月指数上升贡献3.7点。而对本月指数下降贡献较大的是南国奥园，拉低指数2.1点，主要是该盘在本月全面清货，推出多套一口价单位。

供应情况

10月住宅新增供应面积同比增长约七成

图4：广州住宅供应面积及分类

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

2010年10月，广州十区商品住宅新批预售面积为110.95万平米，环比下降20.52%，同比增长69.54%。

从区域新增情况来看，尽管中心区新盘有所增加，但由于项目规模较少，因而六区新增供应总量不超过20万平米，荔湾以7.26万平米居首；近郊四区中，番禺由于有亚运城、广州雅居乐等大型项目推出，新批量继续一枝独秀，达75.12万平米。而其余三区新批量则较少。总体来讲，10月除黄埔区外，各区

均有新增供应。

从10月新批准上市项目情况来看，中心区入市项目拟售均价在万元璟以上，多个新盘包括珠江园、富业苑、日出观山二期等相继亮相，其中珠江璟园签约均价达6万多，为目前广州成交单价最高项目之一。郊区方面，由于增城和从化两区不受限购政策影响，10月两区供应量占比上升至三成以上，特别是从化近期新货明显增加，包括富力泉天下、德福河畔花园、珠江国际城都推出新组团，使得从化市场再次升温。

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China Real Estate Index System Monthly Report Issue No.201012

成交情况

10月住宅成交面积环比增幅维持一成

图5：广州住宅成交面积及其分类

20

406080100120140160180200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010

单位：万平方米

-100%

-75%-50%-25%0%25%50%75%100%125%150%175%200%商品住宅同比

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

2010年10月，广州十区商品住宅成交53.72万平方米，环比增长14.71%，同比降幅大幅缩小至2.15%。由于10月上市面积仍较大，供需比仍达2.07。从住宅成交区域分布看，天河以13.35万平米交易量居首，其余区域成交面积均低于10万平米。中心区越秀、海珠交易量在新盘带动下显著上扬。

（备注：广州国土局一般在每月中旬正式公布上月的交易数据，因而住宅供应和成交数据分析延后一个月。）

总结

11月，广州住宅价格指数涨速回落，涨价项目明显减少，但仍比跌价项目多，约五成项目售价维持不变，可见新政实施后一个月，广州售价暂未松动。

11月住宅供需均下降，成交量降幅尤为明显，签约面积仅为上月成交总量三分之一。恒大山水城成

交居首，签约234套。从供求对比看，需求仍大于供应，销供比为1.48。

自上月新政实施后，住宅供需明显减少，但从项目报价来看，八成以上项目售价维持平稳或小幅上升，可见目前限购令对楼价影响仍有限。进入12月，住宅供应可能迎来年末小高潮，个别区域成交有可能小幅回升，但总体仍将维持平稳略降的走势。

附表：11月广州住宅项目价格跌幅及销售情况排行榜

报价涨幅前十位

销售套数前十位 销售面积前十位 销售金额前十位 序

号

项目名称 报价 （元/㎡）

环比 涨幅

项目名称

销售套数项目名称 销售 面积 （万㎡） 项目名称 销售 金额 （万元）1 侨建御溪谷 18000 16.1% 恒大山水城 234恒大山水城 22677 可逸家园 38963 2 新天美地花园 6370 15.8% 亚运城 223亚运城 20907 亚运城 26414 3 城市印象花园 6500 14.4% 可逸家园 177可逸家园 17027 恒大山水城 19856 4

豪利花园 7159 13.5% 天马河公馆 142天马河公馆 15433 凯旋新世界 16063 5 恒大山水城 6723 12.9% 金泽豪庭 134碧桂园凤凰城15041 亿泉尚园 15939 6 富力君湖华庭 28000 12.0%

保利西海岸 127金泽豪庭 14175 富力君湖华庭 15743 7 风神公社 6000 11.1% 碧桂园凤凰城127景新花园 12457 保利西海岸 15316 8 汇景新城 29100 11.1% 上城湾畔 124锦绣御景国际11743 碧桂园凤凰城 13284 9 东山领汇 30870 10.2%

好美嘉园 112保利西海岸 11558 中海锦榕湾 12998 10 华南碧桂园

27000 14.8%

锦绣御景国际105

好美嘉园

11520

合景誉山国际

12905

数据来源：CREIS 中指数据、ef7bcc370b4c2e3f57276360

中国指数研究院华南分院

中国房地产指数系统

文：周瑞蓉

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