珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目可行性研究报告-广州

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珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商

住楼项目

可行性研究报告

(典型案例〃仅供参考)

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目录

第一章 珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目概论.......... 1 一、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目名称及承办单位 ............................................................................................................................... 1

二、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目可行性研究报告委托编制单位 ....................................................................................................... 1

三、可行性研究的目的 ............................................................................... 1 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 ............................................... 2 （一）项目可行性报告编制依据 ............................................................... 2 （二）可行性研究报告编制原则 ............................................................... 2 （三）可行性研究报告编制范围 ............................................................... 4 五、研究的主要过程 ................................................................................... 5 六、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目产品方案及建设规模 ....................................................................................................................... 6

七、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目总投资估算...... 6 八、工艺技术装备方案的选择 ................................................................... 6 九、项目实施进度建议 ............................................................................... 6 十、研究结论 ............................................................................................... 7 十一、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目主要经济技术指标 ....................................................................................................................... 9

项目主要经济技术指标一览表 ................................................................... 9 第二章 珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目产品说明 15 第三章 珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目市场分析预测 ......................................................................................................................... 16

第四章 项目选址科学性分析 ................................................................. 16 一、厂址的选择原则 ................................................................................. 16

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二、厂址选择方案 ..................................................................................... 17 四、选址用地权属性质类别及占地面积 ................................................. 17 五、项目用地利用指标 ............................................................................. 17 项目占地及建筑工程投资一览表 ............................................................. 18 六、项目选址综合评价 ............................................................................. 19 第五章 项目建设内容与建设规模 ......................................................... 20 一、建设内容 ............................................................................................. 20 （一）土建工程 ......................................................................................... 20 （二）设备购臵 ......................................................................................... 20 二、建设规模 ............................................................................................. 21 第六章 原辅材料供应及基本生产条件 ................................................. 21 一、原辅材料供应条件 ............................................................................. 21 （一）主要原辅材料供应 ......................................................................... 21 （二）原辅材料来源 ................................................................................. 21 原辅材料及能源供应情况一览表 ............................................................. 22 二、基本生产条件 ..................................................................................... 23 第七章 工程技术方案 ............................................................................. 24 一、工艺技术方案的选用原则 ................................................................. 24 二、工艺技术方案 ..................................................................................... 25 （一）工艺技术来源及特点 ..................................................................... 25 （二）技术保障措施 ................................................................................. 26 （三）产品生产工艺流程 ......................................................................... 26 珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目生产工艺流程示意简图 ......................................................................................................................... 26

三、设备的选择 ......................................................................................... 27 （一）设备配臵原则 ................................................................................. 27 （二）设备配臵方案 ................................................................................. 28

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主要设备投资明细表 ................................................................................. 28 第八章 环境保护 ..................................................................................... 29 一、环境保护设计依据 ............................................................................. 29 二、污染物的来源 ..................................................................................... 30 （一）珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目建设期污染源 ............................................................................................................................. 31

（二）珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目运营期污染源 ............................................................................................................................. 31

三、污染物的治理 ..................................................................................... 32 （一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 ................................. 32 1、施工期大气环境影响分析和防治对策 ............................................... 32 2、施工期水环境影响分析和防治对策 ................................................... 36 3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 ................................... 37 4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 ............................................... 38 5、施工建议及要求 ................................................................................... 40 施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 ................................. 42 （二）项目营运期环境影响分析及治理措施 ......................................... 43 1、废水的治理 ........................................................................................... 43 办公及生活废水处理流程图 ..................................................................... 43 生活及办公废水治理效果比较一览表 ..................................................... 44 生活及办公废水治理效果一览表 ............................................................. 44 2、固体废弃物的治理措施及排放分析 ................................................... 44 3、噪声治理措施及排放分析 ................................................................... 46 主要噪声源治理情况一览表 ..................................................................... 47 四、环境保护投资分析 ............................................................................. 47 （一）环境保护设施投资 ......................................................................... 47 （二）环境效益分析 ................................................................................. 48

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五、厂区绿化工程 ..................................................................................... 48 六、清洁生产 ............................................................................................. 49 七、环境保护结论 ..................................................................................... 49 施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 ................................. 51 第九章 项目节能分析 ............................................................................. 52 一、项目建设的节能原则 ......................................................................... 52 二、设计依据及用能标准 ......................................................................... 52 （一）节能政策依据 ................................................................................. 52 （二）国家及省、市节能目标 ................................................................. 53 （三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 ..................................... 54 三、项目节能背景分析 ............................................................................. 54 四、项目能源消耗种类和数量分析 ......................................................... 56 （一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 ................................................. 56 1、主要耗能装臵 ....................................................................................... 56 2、主要能耗种类及数量 ........................................................................... 56 项目综合用能测算一览表 ......................................................................... 57 （二）单位产品能耗指标测算 ................................................................. 57 单位能耗估算一览表 ................................................................................. 58 五、项目用能品种选择的可靠性分析 ..................................................... 59 六、工艺设备节能措施 ............................................................................. 59 七、电力节能措施 ..................................................................................... 60 八、节水措施 ............................................................................................. 61 九、项目运营期节能原则 ......................................................................... 61 十、运营期主要节能措施 ......................................................................... 62 十一、能源管理 ......................................................................................... 63 （一）管理组织和制度 ............................................................................. 63 （二）能源计量管理 ................................................................................. 64

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十二、节能建议及效果分析 ..................................................................... 64 （一）节能建议 ......................................................................................... 64 （二）节能效果分析 ................................................................................. 65 第十章 组织机构工作制度和劳动定员 ................................................. 65 一、组织机构 ............................................................................................. 65 二、工作制度 ............................................................................................. 66 三、劳动定员 ............................................................................................. 66 四、人员培训 ............................................................................................. 67 （一）人员技术水平与要求 ..................................................................... 67 （二）培训规划建议 ................................................................................. 67 第十一章 珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目投资估算与资金筹措 ......................................................................................................... 68

一、投资估算依据和说明 ......................................................................... 68 （一）编制依据 ......................................................................................... 68 （二）投资费用分析 ................................................................................. 70 （三）工程建设投资（固定资产）投资 ................................................. 70 1、设备投资估算 ....................................................................................... 70 2、土建投资估算 ....................................................................................... 70 3、其它费用 ............................................................................................... 71 4、工程建设投资（固定资产）投资 ....................................................... 71 固定资产投资估算表 ................................................................................. 71 5、铺底流动资金估算 ............................................................................... 72 铺底流动资金估算一览表 ......................................................................... 72 6、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目总投资估算...... 73 总投资构成分析一览表 ............................................................................. 73 二、资金筹措 ............................................................................................. 74 投资计划与资金筹措表 ............................................................................. 74

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三、珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目资金使用计划 75 资金使用计划与运用表 ............................................................................. 75 第十二章 经济评价 ................................................................................. 76 一、经济评价的依据和范围 ..................................................................... 76 二、基础数据与参数选取 ......................................................................... 76 三、财务效益与费用估算 ......................................................................... 78 （一）销售收入估算 ................................................................................. 78 产品销售收入及税金估算一览表 ............................................................. 78 （二）综合总成本估算 ............................................................................. 78 综合总成本费用估算表 ............................................................................. 79 （三）利润总额估算 ................................................................................. 79 （四）所得税及税后利润 ......................................................................... 80 （五）项目投资收益率测算 ..................................................................... 80 项目综合损益表 ......................................................................................... 81 四、财务分析 ............................................................................................. 81 财务现金流量表（全部投资） ................................................................. 83 财务现金流量表（固定投资） ................................................................. 85 五、不确定性分析 ..................................................................................... 86 盈亏平衡分析表 ......................................................................................... 86 六、敏感性分析 ......................................................................................... 87 单因素敏感性分析表 ................................................................................. 88 第十三章 珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目综合评价 ............................................................................................................................. 89

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第一章 项目概论

一、项目名称及承办单位

1、项目名称：珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目投资建设项目

2、项目建设性质：新建

3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司 4、企业类型：有限责任公司 5、注册资金：500万元人民币 二、项目可行性研究报告委托编制单位 1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司 三、可行性研究的目的

本可行性研究报告对该珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目进行下一步环境评价及工程设计的基础文件。

本可行性研究报告具体论述该珠海市信德横琴口岸服务区

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A03地块商住楼项目的设立在经济上的必要性、合理性、现实性；技术和设备的先进性、适用性、可靠性；财务上的盈利性、合法性；环境影响和劳动卫生保障上的可行性；建设上的可行性以及合理利用能源、提高能源利用效率。为项目法人和备案机关决策、审批提供可靠的依据。

本可行性研究报告提供的数据准确可靠，符合国家有关规定，各项计算科学合理。对项目的建设、生产和经营进行风险分析留有一定的余地。对于不能落实的问题如实反映，并能够提出确实可行的有效解决措施。

四、可行性研究报告编制依据原则和范围 （一）项目可行性报告编制依据

1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划。 2、XX省XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要。 3、《产业结构调整指导目录(2011年本)(2013修正)》。 4、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

5、项目承办单位提供的有关技术基础资料。 6、国家现行有关政策、法规和标准等。 （二）可行性研究报告编制原则

在该珠海市信德横琴口岸服务区A03地块商住楼项目可行性研究中，从节约资源和保护环境的角度出发，遵循“创新、先进、

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