重庆江北区五宝镇市场调研简报 - 图文

重庆?江北区·五宝镇

市场调研简报

二○一一年六月二十七日

第一部分、重庆市简介

一、行政区划

（一）重庆是我国四个直辖市之一，也是我国西部地区最大的综合城市之一，是由一座特大城市（重庆主城区）、两座大城市（万州区、涪陵区）、四座中等城市（黔江区、永川区、江津区、合川区）组成的组团式城市。

（二）重庆市目前共有40个区县，呈“一圈两翼”布局

1、一小时经济圈：主要包括主城九区（渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、大渡口区、九龙坡区、巴南区、渝北区、北碚区），以及永川区、江津区、合川区、双桥区、万盛区、南川区、涪陵区、长寿区、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、綦江县（共23个区县 ）

2、渝东北翼：万州区、开县、云阳县、梁平县、垫江县、忠县 、丰都县、奉节县、巫山县、巫溪县、城口县（共11个区县）

3、渝东南翼：黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县、彭水县（共6个区县） 二、城市面积

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（一）辖区东西长470公里，南北宽450公里，总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国面积最大的城市。 （二）主城建成区面积647.78平方公里。 三、人口

（一）全市常住人口为2884.62万人； （二）“一圈两翼”人口分布：

1、一小时经济圈常住人口为1764.49万人，占全市61.17%； 2、渝东北翼常住人口为836.54万人，占全市29.00%； 3、渝东南翼常住人口为283.59万人，占全市9.83%。 四、地区生产总值及人均GDP

（一）2010年，重庆市地区生产总值7894.24亿人民币，居全国省级行政区第23名；同比增长17.1%，增速居全国第二，仅次于天津（17.4%）。 （二）2010年，重庆市人均GDP 27271元人民币，居全国省级行政区第17名。 五、交通运输

（一）重庆地处我国中部和西部地区的结合部，是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市。

1、重庆拥有成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（中国西部地区第一条高速铁路）等五条电气化铁路干线和达万铁路。另有铁路支线三万铁路（綦江三江至万盛）和万南铁路（万盛至南川）。

2、在建宜万铁路、襄渝铁路复线、兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线、南涪铁路。成渝城际铁路、渝万铁路（城际铁路）、渝黔新线即将动工。渝郑、

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渝昆、渝鲁,重庆-西安客运专线、重庆-长沙客运专线规划中。 （二）2008年11月19日，“畅通重庆”工程启动。

1、建成大西南综合交通枢纽：2012年实现高速公路市内4小时通达，周边省会城市8小时通达；2015年实现铁路周边省会城市4小时通达，长三角、珠三角、东南亚8小时通达。长江黄金水道成为西部内陆出海主通道。江北机场成为国际性空港。

2、建成“半小时主城”：2012年，主城核心区（内环高速以内）任意两点间的平均通行时间控制在半小时以内，主城拓展区（绕城高速与内环高速围合区域）任意一点到核心区的平均通行时间控制在半小时以内。

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第二部分、重庆房地产市场分析

一、住宅市场 （一）市场概述：

1、2011年5月，重庆楼市严控政策仍未放松，信贷方面持续吃紧，供应量、成交量下降明显。

2、从供应上看，2011年5月重庆主城区推出房源9460套，总供应体量约91.7万㎡，环比减少近三成。

（1）在产品类型供应上，高端物业应环比有所增长，超总量三成比例； （2）户型结构供应上，小户型项目供应减少，单配占比仅占总供应的1.1%。 3、从成交量上看，主城区5月商品房成交约1.23万套，成交面积约108万平方米，成交量环比降幅约为26.17%。 （二）供应情况 1、新增批准预售分析 （1）新增批准预售量分析

①重庆市场经历了4月的集中供应后，新增批准预售理性回落。地产市场受调控政策及信贷压力的影响，成交量仍然未有起色，开发商回款压力增大，市场在售各项目也均加快推盘进度，与去年同期市场走势相比，本月批准预售量各项指标均有近1倍的涨幅。

②2011年5月重庆主城区共有83个项目办理预售许可证，新办预售面积168.11万㎡，其中，新办预售住宅面积155.06万㎡，非住宅面积13.05㎡。 各项指标环比涨跌幅度

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指标 批准预售新办预售面住宅面积 非住宅面积 其中：商品住宅面2011 年 5 月 83 168.11 155.06 13.05 148.14 2011 年 4 月 114 247.22 227.73 19.49 213.59 2010 年 5 月 50 84.13 78.78 5.35 78.78 环比涨幅 -27% -32% -32% -33% -31% 同比涨幅 66% 100% 97% 144% 88% 重庆主城区近一年批准预售月度趋势

（2）新增批准预售性质分析

①从2011年5月新办批准预售项目的性质来看，商品住宅新办预售占比88.12%，批准预售面积共计148.14万㎡，非住宅占比达7.76%，经济适用房占比4.12%。

②在新办预售的商品住宅中，普通住宅产品占比达89.5%，仍然为市场新增供应的主导产品。洋房产品的批准预售量有所增大，共有11个项目新办预售，预售面积达11.25万㎡，以渝北区项目为主。

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重庆主城区2011年5月批准预售性质统计

2011年5月商品住宅批准预售物业形态统计

形态 普通住宅 花园洋房 别墅 预售个数 预售面积（万154 132.52 11 11.25 7 4.37 比例 89.5% 7.6% 2.9% （3）新增批准预售区域分析

①2011年5月，大多数区域的批准预售面积环比均有不同幅度的下降。 ②渝北区及南岸区为主要供应区域，除北碚区新增批准预售量较小以外，九龙坡区及北部新区下滑较为明显，其他各区的供应占比无明显变化。

重庆主城区2011年5月批准预售区域统计（单位：万㎡）

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2、新增商品住宅供应情况 （1）新增商品住宅供应整体情况

①2011年5月，市场供应量再度回落。全月主城区新开盘项目（含组团）45个，推出房源9460套，总供应体量约为91.7万㎡。环比供应量减少35.3万㎡，新增供应套数减少3688套；同比供应量有所回升，涨幅约64.3%。 ②从产品供应结构上看，高端物业的供应比例较4月有所增长，占到总数约33%。主要分布于南岸区、渝北区和北部新区。

重庆市主城区近一年商品房供应量月度趋势（单位：万㎡）

（2）新增商品住宅供应户型情况

①小户型项目供应减少，单配占比仅占总供应的1.1%，环比有所减少； ②两房供应比例有所增加，南岸区两房供应套数达1000套以上。 重庆主城区2011年5月各区域住宅户型分布列表

单配 一房 两房 三房 四房及以上 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 南岸区 — — 49 40-44 1197 61-83 943 81-123 70 156-386 巴南区 — — 386 38-56 333 57-84 57 98-102 — —

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区域

北部新区 江北区 渝北区 九龙坡区 沙坪坝区 大渡口区 渝中区 合计 — — — — 491 61-120 570 — — — — 44 65 44 — — 112 44-52 180 61-73 138 — — — — 448 48-96 199 — — 461 38-57 626 62-89 479 — — 31 58 124 62-78 62 101 31-48 495 32-64 622 56-75 192 101 — 1534 — 4065 — 2684 78-212 306 101-216 90-110 179 145-334 82-200 31 170-190 78-144 16 121-166 83-146 48 142-251 87 — — 87-98 — — — 650 —

重庆主城区2011年5月供应户型配比图

（3）新增商品住宅各区域情况

①北区供应量骤减，渝北区和江北区的供应量均不到5万㎡，但北部新区的供应量依旧较大，仅次于南岸区。

②供应量居首位的南岸区推出2259套房源，合计约22万㎡。 ③西区供应量最大的为沙坪坝区，供应量在10万㎡以上。 ④渝中区供应量环比有所回升。

重庆主城区2011年5月各区域商品房供应情况

区域 项目（组团）数 供应面积（万㎡） 套数（套） 北部新区 10 20.8 1415 南岸区 沙坪坝区 渝北区

8 7 5

9

22 13.7 4.6 2259 1614 461

九龙坡区 渝中区 巴南区 江北区 大渡口区 合计 4 3 3 3 2 45 6 9.7 5.6 4.5 4.8 91.7 663 1410 776 267 595 9460

（三）成交情况 1、主城区总体成交概述

（1）受市场观望气氛影响，重庆主城区5月商品房成交量再度回落，成交量处于近一年中仅高于今年2月的较低水平。

（2）从成交量上看，主城区5月的商品房成交量环比有一定幅度下降，商品房成交约1.23万套，成交面积约108万平方米，成交量环比降幅约为26.17%，同比降幅10.09%。

重庆主城区2011年5月商品房成交情况

指标 2011年5月 2011年4月 2010年5月 环比 套 数（套） 12314 15825 13140 -22.19% 建筑面积（万㎡） 108 146 120 -26.17% 成交均价（元/㎡） 7560 7374 4982 2.52%

同比 -6.29% -10.09% 51.75%

重庆市主城区近一年商品房成交量月度趋势图

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重庆市主城区近一年商品房成交价格月度趋势图（单位：元/㎡）

2、各区域成交情况

（1）2011年5月，各大片区成交套数环比均有所减少。

（2）西部片区成交套数减少1465套，环比降幅最大，其次为北部片区。 （3）南部片区成交套数环比减少最小，仅比4月减少了200余套。 重庆主城各区2011年5月商品房成交情况

指标 渝中区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 高新区 北部新区 合计

套数 面积（万㎡） 均价 492 5.70 11781 739 6.91 6104 1575 13.53 9252 839 8.23 7696 1072 11.10 4965 2579 22.89 8346 170 1.87 5976 1228 10.51 7976 952 8.05 5250 472 2.98 7448 2196 15.76 6983 12314 107.52 7560

二、土地市场

（一）市场概述：2011年5月，重庆市主城区土地市场迎来了严控楼市后

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的首度回暖，供应大增。

主城区土地供应及成交对比（2010.5-2011.5）

（二）供应情况 1、房地产相关土地供应

（1）2011年5月供应房地产相关用地 11 宗，面积 119 万㎡， 可建建筑面积 261.68 万㎡，土地预出让均价 399 万元/亩，预出 让楼面地价 2720 元/㎡。

（2）本月供应土地较上月增加 10 宗，由于上月只有一宗土地供应来 自南岸经开区，土地价格达到了 677.37 万元/亩，而本月北碚区、 南岸茶园新区、九龙坡区中梁山组团等非核心组团地块供应占比 较大，因此拉低了本月土地的平均地价，本月供应均价较上月降 低了 278 万元/亩。 主城区房地产相关土地供应面积及宗数（2010.5-2011.5）

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主城区房地产相关土地预出让均价及楼面地价（2010.5-2011.5）

2、工业用地供应

（1）2011年5月供应工业用地 13宗，面积 94.62 万㎡，较4月供应量增加 136%，预出让均价 32 万元/亩。

（2）供应的 13宗工业用地分别来自南岸区、江北区、沙坪坝区和北碚区，土地性质主要为二类工业用地。

（3）此外，供应的一块来自江北区唐家沱组团的地块预出让均价达到了118.09万元/亩，土地性质为一类工业用地兼容普通仓库用地，该价格已接近北碚区房地产相关用地价格。

主城区工业土地供应面积及宗数（2010.5-2011.5）

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（三）成交情况 1、房地产相关土地成交

主城区房地产相关土地成交面积及宗数（2010.5-2011.5）

房地产相关土地成交均价及楼面地价（2010.5-2011.5）

2、工业用地成交

主城区工业用地成交面积及宗数（2010.5-2011.5）

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主城区工业用地成交均价及楼面地价（2010.5-2011.5）

三、小结

（一）2000~2010年，重庆市整体经济以高于全国GDP平均增速水平的速度持续、稳健的发展，固定资产投资、居民人均可支配收入也在不断增加，整体经济环境平稳、健康发展。

（二）从城市价值来看，随着“成渝经济区”、“五大中心城市”、“两江新区”系列概念规划出台，重庆城市价值日益提升，价值空间迅速放大。 （三）从土地市场来看，土地供需市场整体表现不突出，土地供应量不大，供应地块以非主城核心组团地块居多，地块规模较小，加上楼市调控政策频出，知名开发商拿地热情不高，拿地企业以二、三线企业居多。 （四）从供应市场来看，开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持稳步增长的势头；普通住宅类的高层、小高层产品仍将是市场主流。

（五）从需求来看，随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加；另一方面，受国家宏观调控政策延续性的影响和物业税试点等影响，投资需求受到较大抑制。

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（六）从价格来看，“两江新区”成立等系列利好政策也必将标志着重庆在未来两、三年内，房价持续增长成为必然趋势。

第三部分、江北区简介

一、江北区概况

（一）概况：江北区是重庆市主城核心区之一，地处嘉陵江、长江交汇处北岸，呈长条型带状分布，东西长43公里，江岸线103公里，幅员面积221平方公里。

（二）区划：江北辖9个街道（石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱）、3个镇（鱼嘴、复盛、五宝），户籍人口52万，常住人口68万。其中石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道属于江北区的上段，寸滩街道、铁

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山坪街道、郭家沱街道属于江北区的中段，鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇属于江北区的下段。

（三）河流：区境自西向东三面环江。嘉陵江从石马河街道梁沱流入区境，区境段为18.8公里。长江从江北城地区流入区境，区境段51.4公里。洞梁河在唐家沱地区，双溪河在寸滩段13.3公里，御临河在复盛、五宝区境段11.2公里。另有流经本区的溪河4条。各溪河均汇入长江。

（四）区域特征：作为重庆主城核心区的重要组成部分，江北区具有四个典型特征：

1、江北是重庆新兴的商贸中心。区域内拥有商业面积达300万平方米、年商品销售额达600亿元、日均人流量达40万人次的西南地区首条“中国著名商业街”——观音桥商圈；有西部第一、全国一流的观音桥农贸市场；有正在建设的全国第一个内陆保税港区——两路寸滩保税港区;有正在建设中的重庆未来金融中心——江北嘴中央商务区。

2、江北是重庆集约发展的现代制造业基地。区域内有重庆市港城工业园区和重庆鱼复东部新城两个市级工业园区，其中鱼复组团是 “两江新区”、石船工业走廊的重要组成部分和市政府规划的汽车工业基地。

3、江北是重庆重要的交通枢纽。区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车15分钟即可到达重庆江北国际机场。渝怀铁路和渝黔、渝邻、渝涪三条高速公路纵横交错；嘉陵江、黄花园、嘉华、朝天门等多座大桥飞跨南北；有长江上游最大的集装箱深水码头——寸滩港和大型铁水联运综合性物流港口——果园港，轻轨三四六八号线正在加快建设，形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合”和人流、物流、商品

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流、资金流、信息流“五流交汇”的畅达格局，构成了全市及西部最优的口岸优势。

4、江北是重庆重要的宜居新区。江北是一个显山露水的市级山水园林城区，已经建成的鸿恩寺森林公园占地1020亩，是全国规模最大的桂花公园、主城最大的精品公园、主城视野最广的观景公园。建设中的铁山坪森林公园将打造成为重庆主城的山地休闲度假高地。重庆大剧院、重庆科技馆、石子山体育公园、江北文化艺术中心等重大文化科技体育项目的建成投用，将使江北具有更好的人文环境。规划到2012年，建成10个城市公园和100个社区公园，森林覆盖率达到40%，人均公共绿地面积达20平方米以上。 二、规划机遇

（一）按照“1595”总体发展思路，实施“一个全面升级战略”，确立重庆新兴金融中心、重庆新兴商贸中心、重庆最大的物流中心，重庆集约发展的现代制造业基地、总部企业的区域基地“五大功能定位”。

（二）完成江北嘴CBD建设、寸滩保税港区建设、观音桥商圈再提升建设、港城园区建设、东部新城开发建设、北滨路沿线开发建设、铁山坪开发建设、五宝新农村建设及和谐社会建设“九大工程”。

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第四部分、五宝镇区域发展机会

一、五宝镇简介

五宝镇位于重庆市江北区东端，坐落在长江之滨、御临河之畔，背靠明月大山，形成三面环水、一面靠山之势。

全镇幅员面积42.8平方公里，下辖7村105个合作社、1个社区，常住人口13300人。

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二、交通 区位交通、

（二）镇内交通

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