房地产定价计算免税临界点(DOC)

《计算免税临界点》：

设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。

于是：

按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；

财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；

允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：

X×5％×（1＋7％＋3％） ＝ 0.055X

计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）

（1.3Y+0.055X）

0.934X ＝ 1.56Y

X ＝ 1.67024Y

即：增值率＝ 20%时，售价为建造成本的1.67024倍;

当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。

所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。

根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：

不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高

1.67024

（免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）

上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米

免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米

1.82014

高收益最低定价＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米

一、开发产品定价技巧：

（一）普通标准住宅避税临界点：

例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。

1、收入总额：2400万；

2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：

（1）取得土地使用权金额：324万

（2）房地产开发成本：1100万

（3）房地产开发费用：（324+1100）×10% = 142.4万

（4）加计20%扣除数：（324+1100）×20% = 284.8万

（5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）= 132万

扣除项目金额合计：

324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万

3、增值额：2400－1983. 2 = 416.8万

4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%

建造成本

5 、应交土地增值税：416.8 × 30% － 0 = 125.04万

6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝

2400－324－1100－100－132－125 ＝ 619万

假设：降价到1975/平方米

增值额＝2370－1981.6 ＝ 388.4万；

增值率＝388.4÷1981.6＝19.6% 小于20%，免缴土地增值税。

获利金额＝2370－324－1100－100－130.4 ＝ 715.6万

多获利＝715.6－619＝96.6万

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计算验证：

（1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万

扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万

增值额＝2378.40－1982.01＝396.39万

增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999%

增值率＜20％，不交土地增值税。

（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：

扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元）

增值额＝2592－1993.76 ＝598.24（万元）

增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%

交土地增值税＝598.24× 30%＝179.47（万元）

销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元, 多获利＝192.0－179.47＝12.53（万元） （二）非普通标准住宅免税临界点的计算

计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）

（1.3Y+0.055X）

X－（1.3Y+0.055X）＝ 0

X ＝ 1.37566Y

当X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值税。

二、土地增值税纳税筹划十大方法：

（一）适度加大建造成本法

[例—1] 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。

提高售价，收回成本

加大扣除额，降低增值率

方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税

不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）

扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%

＝5850＋528＝6378(万元)

增值额＝9600－6378＝3222(万元)

增值率＝3222÷6378＝50.52%

适用税率40%,速算扣除率为5%;

应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%

＝1288.8－318.9＝969.9(万元)

方案2:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。

不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）

扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5.5%

＝7410＋610.5＝8020.5(万元)

增值额＝11100－8020.5＝3079.5(万元)

增值率＝3079.5÷8020.5＝38.40％

应交土地增值税＝3079.5×30%－0＝923.85(万元)

方案2与方案1的差额＝969.9－923.85＝46.05(万元) （二）费用移位法

[例—2] 仍然利用[例—1]的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。

《讨论》：调整公司编制，10％的“房地产开发费用”扣除是否会降低？

不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＋100×2

＝5900（万元）

扣除项目金额＝5900×130%＋11100×5.5%

＝7670＋610.5＝8280.5(万元)

增值额＝11100－8220.5＝2819.5(万元)

增值率＝2819.5÷8280.5＝34.05%

适用税率30%,速算扣除率为0；

应交土地增值税＝2819.5×30%－0＝845.85(万元)

改变公司编制减少土地增值税额＝923.85－845.85

＝78.00(万元)

两种方法降低税负＝ 46.05＋78＝124.05（万元）

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（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税

[例—3] 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4000万元，房地产开发成本9000万元，其中含银行借款费用1000万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积40000平方米，每平方米平均售价6400元，销售总额25600万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。

建造总成本＝4000＋9000＝13000（万元）

不含息建造成本＝13000－1000＝12000（万元）

银行借款费用/建造成本＝1000÷12000＝8.33%＞5％

土地增值税纳税申报表

单位：万

项 目 房地产开发费用 其中：利息 其他房地产开发费用 行次 13 14 15 比例扣除 1200 600 600 据实扣除 1600 1000 600 （1）按照比例扣除法应纳土地增值税：

扣除项目金额＝12000×130%＋25600×5.5%

＝15600＋1408＝17008(万元)

增值额＝25600－17008＝8592(万元)

增值率＝8592÷17008＝50.52%

适用税率40%,速算扣除率为5%;

应交土地增值税＝8592×40%－17008×5%

＝3436.8－850.4＝2586.4(万元)

（2）按照据实扣除法应纳土地增值税：

扣除项目金额＝12000×（1＋20%＋5%）＋1000＋25600×5.5%

＝15000＋1000＋1408＝17408(万元)

增值额＝25600－17408＝8192(万元)

增值率＝8192÷17408＝47.06%

应交土地增值税＝8192×30%－0＝2457.6(万元)

据实扣除法较比例扣除法节税＝2586.4－2457.6＝128.8(万元)

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（四）合作建房筹划法

[例—4] 甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？

（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。

扣除项目金额＝3000＋（8000－3000）×5.5%＝3275（万元）

增值额＝8000－3275＝4725（万元）

增值率＝4725÷3275＝144.27%

适用税率50%，速算扣除率15%；

应纳土地增值税＝4275×50%－3275×15%

＝2137.5－491.25＝1646.25（万元）

（2）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。

甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：

应交营业税＝（5500－3000÷2）×5%＝200(万元)

应缴城市维护建设税＝200×7％＝14（万元）

应缴教育费附加＝200×3％ ＝6（万元）

转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)

会计分录为：

借：投资性房地产—写字楼 5500万

贷：无形资产— 土地 1500万

应交税费— 应交营业税 200万

应交税费－ 应交城建税 14万

应交税费－ 教育费附加 6万

营业外收入 3780万

甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元，总成本7000万元。假设甲公司以8000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：

扣除项目金额＝（5500＋1500）＋（8000－5500）×5.5%

＝7137.5(万元)

增值额＝8000－7137.5＝862.5(万元)

增值率＝862.5÷7137.5＝12.08%

应纳土地增值税＝862.5×30%＝258.75（万元）

减少土地增值税额＝1646.25－258.75＝1387.5(万元)

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（五）股权转让筹划法

[例—5] 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本3000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100 000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，德隆房地产公司准备用10000万元收购这项在建项目。如何转让可以使广源房地产开发公司税费最低？

方案1、广源房地产公司将土地使用权转让给德隆公司，应纳税费：

（1）营业税及附加：10000×5.5%＝550(万元)

（2）土地增值税:

扣除项目金额＝(3000＋2000)×130%＋10000×5.5% ＝6500＋550＝7050(万元)

增值额＝10000－7050＝2950(万元)

增值率＝2950÷7050＝41.84%

应交土地增值税＝2950×30%＝885(万元)

（3）印花税＝10000×0.5‰＝5(万元)

（4）企业所得税:

应纳税所得额＝10000－5000－100－550－885－5＝3460

应纳所得税＝3460×25％＝865(万元)

（5）个人所得税：

假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：

（3460－865)×20％＝519(万元)

（6）应纳税总额＝550＋885＋5＋865＋519

＝2824(万元)

方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。

假设，甲公司资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买加公司全

部股权并负责偿债，计算纳税效果。

（1）营业税：财税[2002]191号规定，股权转让不征收营业税

（2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。

（3）印花税＝10000×0.5‰＝5(万元)

（4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税＝

（7500－3000）×20%＝900（万元）

（5）应纳税总额＝5＋900＝905(万元)

方案2比方案1节省税费＝2824－905＝1919（万元）

转让在建项目与转让股权纳税比较表 单位：万元 转让在建项目纳转让股权纳税额 增（＋）、 税额 减（－） 1.营业税及附加 2.契税 3.土地增值税 4.印花税 5.企业所得税 6.个人所得税 合 计 550 － 885 5 865 519 2824 －550 － － －885 5 －865 900 905 ＋381 －1919 （六）转让在建工程法

[例—6] 七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平方米，取得土地使用权支付的费用3000万元，建造成本10000万元，其中：金融机构借款费用1000万元，开发期间发生期间费用600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价10000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？

方案1、销售毛坯房，建造总成本13000万元，不含息建造成本12000万元，销售收入总额30000万元。

（1）营业税及附加=30000 ×5.5%＝1650(万元)

（2）土地增值税:

扣除项目金额＝12000×130%＋30000×5.5%＝17250(万元)

增值额＝30000－17250＝12750(万元)

增值率＝12750÷17250＝73.91%

适用税率40%，速算扣除率5%；

应交土地增值税＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

＝12750×40%－17250×5%＝4237.5(万元)

（3）印花税=30000 ×0.0005＝15(万元)

（4）企业所得税：

应纳税所得额＝(30000－13000－1650－4237.5－600 － 15)=10497.5（万元）

应交企业所得税＝10497.5×25%＝2624.38(万元) （5）税负总额＝1650＋4237.5＋15＋2624.38＝8526.88

（6）税负率＝8526.88÷30000＝28.42%

方案2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司装修后销售，预计装修费用2000万元，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10800元，销售总额32400万元。总体税费由两个公司来承担。

（一）七星公司的税负:

（1）营业税及附加＝20000×5.5%＝1100(万元)

（2）土地增值税：

扣除项目金额＝12000×130%＋1100＝16700(万元)

增值额＝20000－16700＝3300(万元)

增值率＝3300÷16700＝19.76%

适用税率30%，速算扣除率为0；

应交土地增值税＝增值额×30%-0

＝3300×30%-0＝990(万元)

（3）印花税＝20000 × 0.0005＝10(万元)

（4）企业所得税＝（20000－12000 － 600－1100－990－10）×25% ＝ 5300×25%＝1325（万元）

（5）税负总额＝1100＋990＋10＋1325＝3425（万元）

（二）佳德公司的税负：

（1）契税＝20000 ×3%＝600(万元)

工程成本＝ 20000 ＋2000＋ 600 ＝ 22600

（2）营业税及附加＝（32400 － 20000）×5.5%＝682(万元)

（3）土地增值税：

扣除项目金额＝22600×1.3＋682＝30062(万元)

增值额＝32400－30062＝2338(万元)

增值率＝2338÷30062＝7.78%

应交土地增值税＝2338×30%－0＝701.4(万元)

（4）印花税＝ 32400 ×0.0005 ＝ 16.2(万元)

（5）企业所得税：

应纳税所得额＝324000－22600－2000×10%－682

－701.4－16.2＝8200.4（万元）

应交企业所得税额＝8200.4×25% ＝2050.1(万元)

(6)税负总额＝600＋682＋701.4＋16.2＋2050.1

＝4049.7(万元)

（三）两个公司纳税合计＝3425＋4049.7 ＝7474.7(万元)

方案2比方案1节税＝8526.88－7474.7＝1052.18(万元)

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（七）企业筹建期的巧妙运用

[例—8] 某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5200万元，可售面积20000平方米，以单位均价6700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。

土地增值税的计算：

（1）销售收入总额＝6700×20000＝13400万元

（2）扣除项目金额＝（2800＋5200）×130%＋13400×5.5%

＝10400＋737＝11137(万元)

（3）增值额＝13400－11137＝2263万元

（4）增值率＝2263÷11137＝20.32%

适用税率30%，速算扣除率为0

（5）应交土地增值税＝2263×30%－0＝678.9(万元)

筹划方案：国税发[1995]153号，首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。把开工前的 200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化

土地增值税的计算：

（1）销售收入总额＝6700×20000＝13400万元

（2）扣除项目金额＝（2800＋5200 ＋ 200）×130%

＋13400×5.5%＝10660＋737＝11397(万元)

（3）增值额＝13400－11397＝2003万元

（4）增值率＝2003÷11397＝17.57%

增值率小于20％，免征土地增值税，节税678.9(万元) 。

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（八）增加土地开发成本,降低土地增值税

例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30％的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。

第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：

（1）扣除项目金额=2000＋(5000－2000)×5.5%＝2165（万元）

（2）增值额＝5000－2165＝2835（万元）

（3）增值率＝2835÷2165＝130.95%

适用税率50%，速算扣除率15%；

（4）应交土地增值税＝2835×50%－2165×15%

＝1417.5－324.75＝1092.75（万元）

第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：

（1） 扣除项目金额＝(2000＋1000）×1.3＋

(6100－2000)×5.5%＝3900＋225.5＝4125.5(万元)

（2）增值额＝6100－4125.5＝1974.5（万元）

（3）增值率＝1974.5÷4125.5＝47.86％

适用税率30%，速算扣除率为0；

（4）应交土地增值税＝1974.5×30％＝592.35(万元)

第二方案较第一方案＝1092.75－592.35＝500.40(万元)

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（九）投资时机的最佳选择

例、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为2年，建设投资预计需要13000万元，预计建成后宾馆房产的公允价28800万元。

方案一、宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店

（1）营业税及附加：

（2）契税：28800×4％＝1152（万元）

（3）土地增值税：

酒店的建造总成本＝15000×20％＋13000＝16000（万元）

扣除项目金额＝16000×130％＝20800（万元）

增值额＝28800－20800＝8000（万元）

增值率＝8000÷20800＝38.46％

适用税率30％，速算扣除率0；

应交土地增值税＝8000×30％＝2400（万元）

应交契税与土地增值税＝1152＋2400＝3552（万元）

方案二、以20％的土地使用权作价和13000万元的资金对酒店公司进行投资，由酒店公司

委托景泰房地产公司代建。

（1）营业税及附加：根据财税[2002]191号文件，可以免征。

（2）土地增值税：根据财税[2006]21号文件规定可以免征。

（3）契税＝15000×20％×4％＝120（万元）

节税金额＝3552－120＝3432（万元）

方案三、取得土地使用权时，直接把其中20％的土地办在酒店的户头，还可以节省契税120万元。

方案四、采取企业分立的办法，根据财税[2008]175号文免契税

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（十）土地出让金返还筹划法

企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于“政府补助”的范畴，计入“营业外收入”科目。

土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原因是：

1、企业从政府取得的补贴收入符合税法“收入总额”的立法精神。

2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。

3、尽量减少税法与财务会计制度的差异。 例、A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何做账务处理？

方案一、计入“营业外收入”

借：银行存款 400万

贷：营业外收入 400万

纳税效果分析：

（1）土地使用权支付的金额仍然是2000万元，按照130％计算扣除项目，扣除2000×130％＝2600万元；

（2）营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元。

方案二、把土地出让金返还冲减开发成本，

借：银行存款 400万

贷：开发成本—土地征用及拆迁费 400万

纳税效果分析：

（1）土地使用权支付的金额减少到1600万元，按照130％计算扣除项目，扣除1600×130％＝2080万元；

土地增值税清算时少抵扣增值额＝2600－2080＝520万元

土地增值税率按30％计算，应交说520×30％＝156万元

（2）开发成本减少400万元，企业所得税应纳税所得额增加（400－156）＝244万元。应缴所得税244×25％＝ 61（万元）

应交税费总额＝156 ＋ 61 ＝ 217（万元）

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