某经济适用房建设项目可行性研究分析报告

经济适用住房建设项目

项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书工程咨询公司

可行性研究报告

目 录

第一章 总论 ............................ 错误！未定义书签。

1.1项目名称与承办单位 .............. 错误！未定义书签。 1.2研究工作的依据、内容及范围 ...... 错误！未定义书签。 1.3编制原则 ........................ 错误！未定义书签。 1.4项目概况 ........................ 错误！未定义书签。 1.5技术经济指标 .................... 错误！未定义书签。 1.6结论 ............................ 错误！未定义书签。 第二章 项目背景及建设必要性 ............ 错误！未定义书签。

2.1项目背景 ........................ 错误！未定义书签。 2.2建设的必要性 .................... 错误！未定义书签。 第三章 建设条件 ........................ 错误！未定义书签。

3.1项目区概况 ...................... 错误！未定义书签。 3.2建设地点选择 .................... 错误！未定义书签。 3.3项目建设条件优劣势分析 .......... 错误！未定义书签。 第四章 市场分析与销售方案 .............. 错误！未定义书签。

4.1市场分析 ........................ 错误！未定义书签。 4.2营销策略、方案、模式 ............ 错误！未定义书签。 第五章 建设方案 ........................ 错误！未定义书签。

5.1建设规模和产品方案 .............. 错误！未定义书签。 5.2建设规划和布局 .................. 错误！未定义书签。 5.3运输 ............................ 错误！未定义书签。 5.4建设标准 ........................ 错误！未定义书签。 5.5公用工程 ........................ 错误！未定义书签。 5.6工艺技术方案 .................... 错误！未定义书签。 5.7设备方案 ........................ 错误！未定义书签。 5.8原辅材料 ........................ 错误！未定义书签。 5.9节能减排 ........................ 错误！未定义书签。

第六章 环境影响评价 .................... 错误！未定义书签。

6.1环境影响 ........................ 错误！未定义书签。 6.2环境保护与治理措施 .............. 错误！未定义书签。 6.3评价与审批 ...................... 错误！未定义书签。 第七章 项目组织与管理 .................. 错误！未定义书签。

7.1组织机构与职能划分 .............. 错误！未定义书签。 7.2劳动定员 ........................ 错误！未定义书签。 7.3经营管理措施 .................... 错误！未定义书签。 7.4技术培训 ........................ 错误！未定义书签。 第八章 劳动、安全、卫生与消防 .......... 错误！未定义书签。

8.1编制依据及采用的标准 ............ 错误！未定义书签。 8.2安全卫生防护原则 ................ 错误！未定义书签。 8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 .. 错误！未定义书签。 8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施错误！未定义书签。

8.5消防编制依据及采用的标准 ........ 错误！未定义书签。 8.6消防设计原则 .................... 错误！未定义书签。 8.7火灾隐患分析 .................... 错误！未定义书签。 8.8总平面消防设计 .................. 错误！未定义书签。 8.9消防给水设计 .................... 错误！未定义书签。 8.10建筑防火 ....................... 错误！未定义书签。 8.11火灾检测报警系统 ............... 错误！未定义书签。 8.12预期效果 ....................... 错误！未定义书签。 第九章 项目实施进度 .................... 错误！未定义书签。

9.1实施进度计划 .................... 错误！未定义书签。 9.2项目实施建议 .................... 错误！未定义书签。 第十章 项目招投标方案 .................. 错误！未定义书签。

10.1招标原则 ....................... 错误！未定义书签。

10.2项目招标范围 ................... 错误！未定义书签。 10.3投标、开标、评标和中标程序 ..... 错误！未定义书签。 10.4评标委员会的人员组成和资格要求 . 错误！未定义书签。 第十一章 投资估算和资金筹措 ............ 错误！未定义书签。

11.1投资估算 ....................... 错误！未定义书签。 11.2资金筹措及使用计划 ............. 错误！未定义书签。 第十二章 财务评价 ...................... 错误！未定义书签。

12.1费用与效益估算 ................. 错误！未定义书签。 12.2财务分析 ....................... 错误！未定义书签。 12.3偿债能力分析 ................... 错误！未定义书签。 12.3不确定性分析 ................... 错误！未定义书签。 12.5财务评价结论 ................... 错误！未定义书签。 第十三章 建设合理性分析 ................ 错误！未定义书签。

13.1产业政策符合性分析 ............. 错误！未定义书签。 13.2清洁生产符合性分析 ............. 错误！未定义书签。 13.3规划符合性分析 ................. 错误！未定义书签。 13.4项目建设环保政策符合性分析 ..... 错误！未定义书签。 13.5环境承载性分析 ................. 错误！未定义书签。 13.6结论 ........................... 错误！未定义书签。 第十四章 结论与建议 ................ 错误！未定义书签。

附表 附图

经济适用住房建设项目可行性研究报告 第一章 申报单位及项目概况

一、申报单位概况 1、申报项目

***公司***经济适用住房建设项目可行性研究报告 2、申报单位 申报单位：***公司 公司类型：有限责任公司

经营范围：房地产开发及商品房销售。 3、公司简介

***公司，成立于二000年七月，公司注册资金5000万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工36人，其中工程技术人员33名，高级职称人员2人，中级职称人员20人，初级职称11人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。

二、项目概况 1、项目建设地点

该项目位于***市南三环路***。 2、项目建设规模及目标 2.1建设内容

本项目新建住宅459.00套，共40137.00 平方米，物管卫居及公建740.50平方米，总建筑面积40877.50平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。详见下表1-1。

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 建筑内容一览表

表1-1

序号建筑物、构筑物名称单位数量结构形式11.1建筑物住宅高层M2M2M240137.0040137.00740.50框架框架砖混1.222.12.22.32.42.52.62.72.8物管卫居及其他公建其他自行车车棚地下车库地上车库消防水池、蓄水池化粪池道路硬化绿化室外配套M2M2M2座座M2540.27835.25320.002.002.0010146.0010680.00框架砖混M22.8.1室外供水管网2.8.2室外排水管网2.8.3室外配电工程2.8.4室外供热管网2.8.5煤气管网工程MM2240877.5040877.5040877.5040877.5040877.50M2M2M2 2.2项目目标

因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。

3、经济指标 3.1概况

本项目总投资8603.33万元；其中建设投资8603.33万元，没有流动资金。

资金筹措：企业自有资金3303.33万元；银行贷款5300.00万元，均用于建设投资。

年均利润总额为238.65万元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。

3.2主要经济技术指标

项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 主要经济技术指标一览表

表1-2

序号项目名称单位数量备注1总占地面积M226700.00其中：净用地面积M226700.00 代征道路M22总建筑面积M240877.50建筑物M240877.50 住宅M240137.00 其中：高层M240137.00 物管卫居及其他公建M2740.503拆迁补偿面积M2475.00拆迁户数户12.004户型套中小户型户型1（80M2）套102.00套数比例为户型2（83M2）套153.0077.77%户型3（87M2）套102.00中小户型户型4（102M2）套102.00面积比例为小计套459.0074.08%5容积率1.536建筑密度%8.84%7绿地率@.00%8劳动定员人29.009总投资万元8603.33 其中：贷款5300.00 自有资金3303.3310年均销售收入万元5117.4711年均总成本费用万元4593.53其中：年均可变成本万元2508.57年均固定成本万元2084.9612年均销售税金及附加万元285.3013年均利税总额万元523.9414年均利润万元238.6515年均所得税额万元78.7616年均税后利润万元159.8917财务评价指标投资利税率%6.09%投资利润率%2.77%借款偿还期年2.12年税前税后全部投资内部收益率.44%8.96%税前税后财务净现值万元300.69169.96税前税后全部投资回收期年2.752.78自有资金利润率%7.22%

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 三、研究结论

该项目符合《***市城市总体规划》要求，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。

第二章 政策及市场分析

一、经济适用房政策 1、概述

经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。

经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。

经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

2、宏观政策

经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发?1991?30号文件）中提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 是经济适用房在1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。

经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。

经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。1998年，建设部《关于大力发展经济适

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 用房的若干意见》指出:发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。2004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。

2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：（一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：（一）强化规划调控，改善商品房结构；（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。

2006年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。并规定：自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

2007年8月1日，国务院召开会议，原则上通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困难。要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

3、***市地方政策

“十五”期间，***市出台了一系列房地产法规及部门规章，有《***市住房分配货币化实施办法》、《***市城市房屋拆迁补偿安臵暂行办法》、《***市经济适用住房建设管理办法》、《***市直管公房平房出售办法》、《***市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法》、《***市住宅共用部位、共用设备项维修资金管理办法》等。进入法律程序准备出台的法规、规章有《***市城市房屋拆迁实施细则》、

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 《***市城市危险房屋管理实施细则》、《***市住宅小区物业管理条例（修改）》等。

2004年９月１日起，***市正式实施的《***市经济适用住房建设管理办法》明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。在此基础上，经济适用房坚持保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不得超过３％。为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金、保证金等名义变相收取费用。

2006年***市政府在出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》。该意见指出，“十一五”期间，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房180万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、廉租住房总计要占到130.3万平方米，只有49.7万平方米住房为市场调节的商品房。同时规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，以确保中小套型住房结构比例。

同时，***市政府将从信贷、土地供应、闲臵土地处臵等多方面入手，保证中低价位、中小套型住房供应结构的转变。在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 业，金融部门不予发放贷款，对空臵3年以上的商品房，金融部门不得接受其作为贷款抵押物。同时，对购买自住房且套型建筑面积90平方米以上个人住房按揭贷款比例不得低于30％。在土地供应方面，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，继续停止别墅类房地产开发项目和低密度、大套型住房的土地供应。加大闲臵土地的处臵力度，对超出合同约定动工开发日期满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲臵土地处臵。

二、需求分析

住房需求主要来自下面三类情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。

随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的巨大需求。经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之80后生育高峰期的

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。

2007年1月专门从事房地产市场研究的REICO工作室发表2006年度报告，报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化；REICO工作室认为，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。因此未来15年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。有数据显示，在2006年至2010年期间，受第二次“婴儿潮”的影响，35—45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35—45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010—2020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响，25—35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。

截至2005年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近2000万人，按照人均需求住房面积25平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平方米。

将购房者的家庭月收入分为五组，1999元以下为低收入组，2000—3000元为中低收入组，3001—5000元为中等收入组，5001

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 —8000元为中高收入组，8001元以上为高收入组。对上述分组状况进行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6万元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6万元的中低收入群体占到42.47%，3.6-6万元的中等收入家庭占总数的30.43%。中低收入家庭在社会上占据了绝大多数，其购房需求群体较大，显示出较大的群体作用，对住房需求影响明显，在一定程度上使住房市场产品在数量上向中低端产品靠近，对于普通居民住宅的需求加大。

近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和90平方米以下户型的比例。应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强烈。

三、市场现状 1、房价

近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。其中：新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。

2007年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。1—6月经济适用房投资同比增长34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,2005年以来经济适用房投资持续下降的局面得到改变。

2、住房市场分析 2.1 山西省住房市场

“十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。2001—2005年商品房平均销售价格分别为1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，各年的增幅分别为20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅的销售价格分别为

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅达13.8%，各年的增幅分别为26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商业营业用房销售价格分别为2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅为15.5%，各年的增幅分别为：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。

2006年山西省经济适用房施工面积307.6万平方米，同比增长19.3%，新开工面积185万平方米，同比增长12.8%，竣工面积99.3万平方米，同比增长0.2%。与全国和中部六省相比，山西省经济适用房建设发展缓慢。2006年，山西省经济适用房开发投资总量居全国第16位，居中部六省第4位；增速居全国第20位，居中部六省第5位；占全国经济适用房投资总量的2.44%，占中部六省经济适用房投资总量的14.4%。同时经济适用房的开发投资在各市之间的发展也并不平衡。在全省11个市中，经济适用房开发投资比上年增长有4个市，分别是吕梁市、阳泉市、朔州市、***市；而其他7个市则都有所下降。

2007年第一季度，山西省房地产完成投资17.3亿元，住宅完成投资13.4亿元，其中经济适用房完成投资9378万元，同比增长24.5%，办公楼完成投资3709万元，同比下降63.9%。虽然经济适用房投资只占住宅总投资的7%，但以前仅为2%-3%。这个数据说明，从2006年以来，山西省加快经济适用房建设和棚户区改造、实施安康居住工程、着力改善居民居住条件的宏观调控措施开始产生效果。

目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题突出，主要表现在：一是非住宅商品

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