土地估价案例与报告

土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

2．企业或个人委托 3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价、企业或个人委托。

(二)土地估价业务受理及应注意的问题 1．明确双方权利与义务 2．合理安排时间及人员 3．保证估价质量

4．适当提供相关附加(增值)业务 5．注意适应相关行业的要求(如审计) 6．注意适应国际规范

(三)签订土地估价委托协议的重要性

称。

2．评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。

3．评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明。

4．评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。

5．评估时间：出具评估报告书的时间。 6．报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。 7．评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。 8．合同有效期： 9．违约责任：

10．双方的权利、义务： 11．争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。

12．签合同的时间、地点、人物及印章。 (五)土地估价的业务范围： 1．土地使用权出让评估； 2．土地使用权转让评估；

3．土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估； 4．土地使用权或其他土地权利的抵押评估； 5．土地收益权质押评估；

6．确定相关税费涉及的土地评估；

7．以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估；

8．为企业改制进行的土地评估；

9．为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估；

10．为金融不良资产转让而进行的土地评估； 11．法律诉讼涉及的土地评估； 12．城镇基准地价评估；

13．城市地价动态监测； 14．农用地分等定级与估价；

15．征地区片综合地价及统一年产值测算； 16．其他经济或整个行为涉及的土地评估。

一、土地估价分析

(一)分析确定土地估价技术思路的原则 1．土地估价目的与适用原则

2．估价对象状况与估价方法适用性分析 3．估价资料与估价方法可行性分析

（1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。

(2)运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。包括:租赁价格、经营收入资料；出租率或空臵率、运营费用资料；收益率及风险程度资料，等等。

（3）运用成本法估价的资料是类似不动产的成本资料。包括：土地重新取得价格资料；建筑物的建造成本资料；开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料，等等。

（4）运用剩余法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。包括类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析，等等。

（5）运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料。

4．估价技术思路确定

初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。

5．多种方法相结合 6．考虑现有资料情况 (二)土地估价目的的判断

(三)土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响

1．市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；

2．抵押、担保目的类，要根据保守原则确定； 3．税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；

4．政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

(四)土地估价目的对估价过程处理的影响 不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。 (五)土地权利资料的分析要领 1．合法性：

(1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。

(2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。 (3)审核证载土地使用年限是否合法。 (六)土地估价的影响因素分析内容与方法 1．分析内容

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 2．分析方法

土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。

(七)土地估价的假设和限制条件分析 说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和——些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。

(八)土地估价适用原则的分析 1．替代原则

(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；

(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；

(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

2，预期收益原则

商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。 3．最有效使用原则

最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

4．报酬递增、递减原则 边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。

5．需求与供需原则

由于土地具有地理位臵的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。 6．竞争和超额利润原则 土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。 7．贡献原则

贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。 8．变动原则

土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 9．协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。

二、估价方法选择

(一)各种土地估价方法选择的原则和综合运用

1．市场比较法

市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 2．收益还原法

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。 3．剩余法

剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价； (1)待开发土地的估价；

(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；

(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 4．成本逼近法

成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。 5．路线价估价法

路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行

估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。

(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳； (2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；

(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；

(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。

(二)土地市场分析的内容及方法 1．土地市场分析的内容

土地市场分析的内容主要有：

(1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。 (2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。 (3)土地市场成交价格信息。 (4)房屋租赁价格信息。 2．土地市场分析的方法

对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。

土地估价报告撰写

一、概述

(一)土地估价报告书的作用 1．履行土地估价委托合同； 2．描述估价对象； 3．记述估价过程； 4．反映估价成果。

(二)土地估价报告书的使用

1．委托方按估价目的使用的要求及承担的责任；

2．用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查；

3．用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任；

4．用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。

(三)土地估价报告的归档和档案管理

1．评估的档案是指在评估工作过程中所收集和形成的与评估业务相关的各种文字、图表、声象等记录。每个评估业务，不论项目大小，都要单独编号，及时立卷归档。

2．评估机构的档案，应实行专人专管，并建立管理制度。做到： (1)按项目立卷，一个项目一个编号(该编号建议与估价报告的编号对应)，不涂改，不挪用。 (2)移交、借阅均办理登记手续。 (3)资料归档真实、齐全，不缺不漏。

(4)建立索引，方便查阅。档案索引的内容应与估价报告的信息一致。

(5)安全、保密、防腐、防潮、防火、防损、防盗。

(6)实行机构负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。

3．评估项目结束后，由经办估价师或经办人员将在评估过程中收集的相关资料汇总、装订成册后，移交档案管理员。需移交的资料包括以下内容： (1)档案目录；

(2)土地估价的结果报告、技术报告正本各1份；

(3)评估现场查勘记录；

(4)内部作业有关的三级审批的记录，三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批；

(5)评估对象照片(或图片资料)； (6)评估对象权属依据等基础资料； (7)评估过程中选用的案例依据； (8)委托合同或有关委托函件；

(9)委托方提供的有关资料及调查收集的有关资料；

(10)外聘专家所提供的资料； (11)其他有关资料； (12)电脑中的位臵。

4．档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查。检查的内容包括：

(1)报告是否已经三级审批； (2)目录与内容是否相符，所编页码有无错漏； (3)评估人员有否签名； 二、土地估价报告书的编写 (一)土地估价报告书的形式 1．文字式

按照一定的格式要求，将估价对象的情况主要用文字表达的报告书格式，可根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。 2，表格式

指固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。 (二)土地估价报告书的构成 1，土地估价报告

由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件构成。 2，土地估价技术报告

由封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件构成。 (三)土地估价报告书的格式

“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式。 (四)土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求

1，土地估价报告内容及规范格式要求如下： [一]封面

封面内容和格式如下： 土地估价报告 [封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样]

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]

土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第XX号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文

正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题]

一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字

式封面]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]

四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月XX日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其它内容)价格]

七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价]

八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]

九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日 第二部分估价对象界定 [分标题]

一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说

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