天津房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设考试试卷

天津房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列应计算一半建筑面积的是。 A：层高小于2．20m的夹层 B：层高小于2．20m的地下室

C：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 D：房屋之间无上盖的架空通廊 E：执行层的组织协调

2、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。 A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款 B．固定总价合同，采用重大增价条款调整 C．固定总价合同，采用延期增价条款 D．成本加浮动酬金合同

3、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某__万元。 A．75 B．120 C．135 D．150

4、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。 A．2759.4 B．2789.3 C．2843.6 D．2987.6

5、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。 A．0.18 B．0.12 C．3.39 D．5.00

6、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。 A：700 B：600

C：500 D：200

E：工业用地的监测点评估价格

7、工程成本控制的主要对象是主要费用的。 A：变动费用 B：固定费用 C：材料费用 D：人工费用 E：借款合同

8、房地产泡沫形成的促成因素是__。 A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投机需求膨胀 D．金融机构支持

9、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。 A：成本加成定价法 B：价值定价法 C：目标定价法

D：认知价值定价法 E：借款合同

10、商品房预售合同登记备案的申请人应是。 A：购房人

B：房地产开发企业 C：商品房销售代理机构

D：购房人和房地产开发企业 E：执行层的组织协调

11、业主大会议事规则由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同 12、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。 A：适于进行长期投资 B：变现性差

C：易受政策影响

D：存在效益外溢和转移 E：借款合同

13、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。

A：400 B：628 C：656 D：700

E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

15、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。 A：在建工程抵押估价业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务

C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格

16、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。 A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场 D．存量市场

17、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。 A．销售费用 B．销售税费

C．开发利润和销售税费 D．销售费用和销售税费

18、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为__。 A．甲＞乙 B．甲＜乙 C．甲＝乙 D．无法判断

19、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。 A．估价时点和估价对象均为现在 B．估价时点和估价对象均为未来 C．估价时点为现在，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为过去 20、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。 A．28.60%

B．35.00% C．40.00% D．50.00%

21、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入

E：执行层的组织协调

22、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。 A：省级人民政府 B：市、县人民政府

C：市、县人民政府土地管理部门 D：乡镇人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。 A．增加 B．减少 C．不变 D．不确定

24、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。该宗房地产的收益价格为万元。 A：650 B：687 C：585 D：630

E：工业用地的监测点评估价格 25、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C．不毁其双方的利益，做到公平交易 D．把握全过程的信息，掌握全局

E．双方协商一致后的签约阶段

2、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 3、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。 A．前期价格指数 B．定基价格指数 C．长期价格指数 D．环比价格指数

4、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。 A：物业租金必须能抵偿所有投资成本

B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

5、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀 C：更新装修

D：经济发展引起房地产需求增加 E：周围环境改善

6、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。 A．较大 B．较小 C．差距较大 D．大致接近

7、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。 A．国家强制性 B．主体的特定性 C．目的的利他性 D．标的的非自有性

8、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)．决定基准收益率大小的因素主要是。 A：资金来源 B：资金成本 C：项目风险 D：预期利润 E：机会成本

9、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A．102

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