电影院综合项目申请立项可行性研究报告

**区**电影城建设项目

可行性研究报告

**区**影视传媒有限责任公司

二0一0年十一月

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目 录

1 总论 ...................................................................................................... 1 1.1 项目概况 ....................................................................................... 1 1.2 编制依据 ....................................................................................... 2 1.3 研究范围 ....................................................................................... 2 1.4 结论 ............................................................................................... 3 2 项目背景及建设的必要性 .................................................................... 5 2.1 项目背景 ....................................................................................... 5 2.2 项目建设的必要性 ....................................................................... 7 3 建设地址和建设内容 .......................................................................... 14 3.1 建设地址 ..................................................................................... 14 3.2 建设条件 ..................................................................................... 14 3.3 建设内容 ..................................................................................... 16 4 建设规模与建设方案 .......................................................................... 17 4.1 设计依据 ..................................................................................... 17 4.2 设计构想及主要原则 ................................................................. 17 4.3 功能区设计 ................................................................................. 21 4.4电影院装修设计 .......................................................................... 21 5 消防设计 .............................................................................................. 22 5.1 建筑消防 ..................................................................................... 22 5.2 结构防火 ..................................................................................... 22 5.3 给排水消防 ................................................................................. 22

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5.4 电气消防 ..................................................................................... 24 5.5 暖通消防 ..................................................................................... 24 6 节能设计 .............................................................................................. 27 6.1 设计依据 ..................................................................................... 27 6.2 建筑节能 ..................................................................................... 28 6.3 给排水节能 ................................................................................. 28 6.4 电气节能 ..................................................................................... 29 6.5 暖通节能 ..................................................................................... 29 6.6 节能等级 ..................................................................................... 30 7 环境保护 .............................................................................................. 31 7.1 执行标准 ..................................................................................... 31 7.2 主要污染源及污染物防治措施 ................................................. 31 7.3 项目施工阶段的环保措施 ......................................................... 32 7.3 项目投入使用后的环保措施 ..................................................... 33 7.4 环境监测 ..................................................................................... 34 7.5 环境影响评价 ............................................................................. 35 8 项目建设进度及管理机构 .................................................................. 36 8.1 项目工期及实施进度 ................................................................. 36 8.2 项目管理机构 ............................................................................. 36 8.3 项目建设各方关系 ..................................................................... 37 8.4 工程招投标方案 ......................................................................... 38 9 社会影响评价 ...................................................................................... 40

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9.1 项目对本地区社会的影响分析 ................................................. 40 9.2 项目对本地区经济社会的互适性分析 ..................................... 40 9.3 地区文化状况对项目的适应程度 ............................................. 41 9.4 社会效益评价结论 ..................................................................... 41 10 投资估算与资金筹措 ........................................................................ 43 10.1 投资估算 ................................................................................... 43 10.2 投资估算说明 ........................................................................... 43 10.3 估算结果 ................................................................................... 45 10.4 资金筹措 ................................................................................... 46 11 项目运行财务分析 ............................................................................ 47 11.1 项目运行财务分析的主要依据............................................... 47 11.2 总成本估算（不含税成本） ................................................... 47 11.3 销售收入、销售利润、税金及附加（详见附表5） ........... 49 11.4不确定性分析 ............................................................................ 50 11.5 财务评价结论 ........................................................................... 51 12 结论及建议 ........................................................................................ 52 12.1 研究结论 ................................................................................... 52 12.2 建议 ........................................................................................... 52 13 附表 .................................................................................................... 54 附表1：**区**电影城工程费用估算表 ........................................... 54 附表2：**区**电影城项目折旧摊销费 ........................................... 55 附表3：**区**电影城项目投资现金流量表 ................................... 57

III

附表4：**区**电影城项目总成本分析表 ....................................... 60 附表5：**区**电影城项目营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 ................................................................................................. 62

IV

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1 总论

1.1 项目概况

（1）项目名称: *********电影城 （2）项目性质：新建

（3）项目地点: **区新城开发区域

（4）项目业主: **区**影视传媒有限责任公司 （5）主要建设内容及规模：

********电影城，是一个集多厅电影放映、餐饮商贸、娱乐休闲为一体的综合性文化服务设施。总体建设规模在1.5万平方米左右，为地上5层建筑。1至2层以快餐美食、商铺用房为主；3至4层以电影厅为主，计划建设一个2K 3D立体声数字电影厅、5个1.3K 豪华数字电影小厅，总座位数达到700个左右；5层为娱乐、休闲、商务办公区域。

（6）项目总投资及资金筹措

本项目总投资3058.83元，其中：工程费用2812万元，工程建设其他费用118.26万元，预备费78.57万元，流动资金50万元。

本项目投资资金全由业主自筹。 （7）项目建设周期

本项目建设期为1年（即2011年5月—2012年5月）。

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1.2 编制依据

《关于加强公共文化服务体系建设的若干意见》（中办发[2007]21号

《中华人民共和国城乡规划法》

《电影院星级评定要求(试行)》 广发影字[2002]838号 《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》 GY/T183-2002 《数字立体声电影院的技术标准》 JGJ 58-2008 电影院建筑设计规范及条文说明 文化体制改革试点中支持文化产业发展的实施办法渝办发〔2004〕106号

《中共**市**区委关于推动文化大发展大繁荣的决定》**委发〔2009〕36号

《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 《建设项目经济评论方法与参数》（第三版）; 《投资项目可行性研究指南》； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国环境保护法》；

本项目适用的国家和地方的有关法律、法规、标准、规范； 项目业主提供的相关资料。 1.3 研究范围

通过对本项目建设背景及必要性、建设条件等进行研究，提出项目的建设方案。通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进

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行分析和评价，提出结论性的意见。 1.4 结论

本项目的建设符合国家相关政策和规划，是响应建设**新城区号召的需要，是发展**经济及文化事业的需要。因此，项目的建设是必要的。

从总体上讲，本项目征地规模符合项目建设的需要，建设技术不复杂，方案合理，资金来源有保障，项目所在地社会经济发展及交通、水、电、通讯等基础设施良好，均可保证项目的建设。项目建设方案、技术、社会评价均可行，建议有关部门尽快批准实施。

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2 项目背景及建设的必要性

2.1 项目背景

2.1.1 **市**区情况介绍

2009年，**奋力抓好止滑促增，努力扩大内外开放，强力推进“五区建设”，致力打造“五个**”，着力改善民计民生，加强政府自身建设。全区综合实力显著增强，产业发展显著提速，城乡面貌显著改观，人民生活显著改善。实现地区生产总值114.7亿元，比上年增长16.3%。实现财政总收入13.05亿元、增长23.8%，其中地方财政收入9.46亿元、增长39.2%，“双保双增”目标任务圆满实现。按常住人口计算，人均GDP达到3370美元。

**发展潜力巨大，与先进发达地区相比，**在市场潜力、资源禀赋、土地供应、人力条件、环境容量等方面具有明显优势。在“一小时经济圈”中，面积居第3位、人口居第19位、人均GDP居14位，正在成为投资、创业、居家的“强力磁场”，逐步成为产业基地、旅游胜地、开放高地、宜居福地。一批有实力的大公司相继入驻**，目前落地项目未来3年将形成300亿元以上的投资额度。近年来，**区加强五区建设。特色工业园区：完成龙岩组团基础设施建设首期8.5亿元建设任务，引进企业20个，签约资金30亿元；全区完成工业投资45亿元，工业增加值增长22%。万元GDP能耗下降4.5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降2%和3.4%；宜居城市新区：

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完成投资12亿元，新城区骨架路网基本形成，扩大城区规模1平方公里；生态旅游景区：金佛山西坡“五一”对外开园；力争神龙峡景区年内开园；推进黎香湖、山王坪旅游开发。全区完成开发建设投资3亿元，旅游人数达到160万人次，综合收入达到6亿元；生态农业示范区：完成投资1亿元，初步发挥经济、生态、示范功能；全区粮食总产量稳定在32万吨以上；农业增加值增长8%；统筹城乡试验区：加大城乡统筹发展力度，在解决“三类农民”问题上取得更大进展，积极支持、扶持返乡农民工创业；培训农民1万人次，新转移农村剩余劳动力4000人，农民工参加养老保险新增3000人。

**区是**市重点开发的中心城市，作为**市重点旅游城市和国家重点能源基地，城市人口85万，近年来**区经济发展很宽，居民收入有了很大的增长。作为一个快速发展，向现代化都市迈进的中等发达城市，对高档次的文化消费需求也非常迫切。建设一个高品位、多功能、现代化的电影城，不仅能满足市民提高文化消费档次的需求，也是城市发展的需要，因而具有广阔的发展空间和明显的市场优势。

1.特色突出，行业竟争力强。由于历史原因，**区文化娱乐设施落后，特别缺乏高档次、高品位的文化娱乐服务场所。**影城是目前**区唯一的电影院及院线影院。

2.区位优越，市场基础好。位于**城区的商业、文化、教育中心地带，周边人群文化素质和经济收入较高，该地也是**区新城开发建设的重点地区。广东电影投资商、北京中影星美院线人员等先后

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来**考察电影市场，对**区位优势及**电影市场前景非常看好。**电影城将在**区新城开发区域进行新建，目标为现代五星级电影城及高品位娱乐餐饮商贸场所。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 电影产业链发展的需要

电影院处于电影产业链的终端，是电影产品取得最终利润的环节，不但具备了相当的创利能力，同时还直接影响到投入到整个产业中资本增殖的幅度和状况。改革中作为中间环节、最先被推到市场前沿，领略竞争的残酷性的省、市级发行放映公司，已经深刻地认识到：谁拥有影院，谁就赢得了竞争的主动和优势；拥有了放映业，就会拥有电影业的巨大利润。

因此，电影业的发展离不开电影院的建设。 2.2.2 人均可支配收入逐年上升，带动电影产业发展

国家统计局调查结果显示，中国城镇居民人均可支配收入近年来一直呈逐年上升趋势。虽然受经济危机影响，增长速度较往年有所放缓，但是 2009 年全年城镇居民家庭人均可支配收入依然达到 17175元，比 2008 年增长了 8.8%。城市居民人均可支配收入的稳步提高，将继续带动中国电影产业的快速发展。 2.2.3 国家对电影文化建设的要求

党中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确指出要繁荣农村文化事业，并指明在农村基层增强先进文化的凝聚力、解放和发展文化生产力、提高文化公共服务能力的工作

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方向。

2009 年 7 月 22 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《文化产业振兴规划》，标志着把文化产业发展作为一个战略性产业提升到了国家战略的层面。规划指出，我国要发展重点文化产业，培育骨干文化企业，并加大对文化产业的金融支持。在此政策影响下，华谊兄弟传媒集团 10 月在创业板成功上市，跨出了中国电影企业在内地上市的第一步。

国务院出台《关于促进关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，电影产业成为国家战略产业。

2010 年 1 月，国务院办公厅发布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，要求大力推动我国电影产业跨越式发展，实现由电影大国向电影强国的历史性转变，第一次明确把电影产业提高到了战略产业的高度。《指导意见》为中国电影产业提出了 2015 年底的七大目标和具体十大措施，可看做中国电影产业的 “五年计划”。

电影作为文化的一种传播途径，应该得到重视。中国国内的电影院行业大多是由大剧院发展而来，在大剧院转向现代化电影院行业的过程，大型城市走在前列，实现了成功的转型，而大量的二三线城市，逐渐出现了无电影可看的状况。这种状况即是我国电影院行业的问题，也是电影院行业发展的有利条件：①文化建设和城市规划的要求限制了影院占地随便挪做他用，这笔资产理论上和政策上还会留存在电影行业内部；②文化系统普遍缺乏建设资金，影院在某些地区成为文化部门的包袱，扩大再生产能力低，城市影院的

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改造和提高亟须资金投入，为进入放映行业提供了机会；③外资进入放映业还未全面对外开放，使我们有一定的时间和空间；④电影行业属于特殊行业，系统相对封闭，经营影院需要专业知识和技术，这一专业壁垒，有效地防止了其他产业的渗透和控制；⑤与投资制片业相比，投资放映业的成本低、风险小，有机会分享黄金地段的有偿土地使用权，对于规模大、资金雄厚的房地产业、商业以及境外放映集团等的合作，具有相当大的吸引力；⑥有组织地进入放映业，是国有经济产业内部的资产重组，可有效地防止产业资本的流失，规避商业和投资风险，会得到有关政府部门的支持。 2.2.4 **市电影文化发展的需求

2009 年，中国电影院线票房营收分布情况可以看出，排名前十位的院线票房营收占中国电影院线票房总营收的 70.00%。排名前 26位的院线票房营收为 59.49 亿元人民币，占总票房营收的 95.86%，中国电影院线票房的集中度相对较高。

**在中国电影院线票房的贡献率仅占3%，远远低于北京、上海、广州等城市，积极发展**的电影院市场，对**的电影业发展有着重要意义。

表2-1 2009 年中国主要城市影院规模分布情况

影院数量城市名称 （单位：家） 北京市 上海市 75 80 （%） 4.45% 4.74% 长春市 宁波市 全国占比城市名称 （单位：家） 8 17 （%） 0.47% 1.01% 影院数量全国占比 9

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深圳市 广州市 成都市 杭州市 **市 南京市 西安市 沈阳市 大连市 苏州市 哈尔滨市 长沙市 郑州市 昆明市 佛山市 31 29 35 22 26 28 17 19 11 16 9 9 11 15 25 1.84% 1.72% 2.07% 1.30% 1.54% 1.67% 1.01% 1.13% 0.65% 0.95% 0.53% 0.53% 0.65% 0.89% 1.48% 福州市 温州市 厦门市 南昌市 无锡市 青岛市 济南市 南宁市 东莞市 常州市 合肥市 贵阳市 中山市 太原市 11 8 13 7 12 14 9 9 18 8 5 5 10 8 0.65% 0.47% 0.77% 0.41% 0.71% 0.83% 0.53% 0.53% 1.07% 0.47% 0.30% 0.30% 0.59% 0.47%

表2-2 2009 年中国主要城市票房营收分布情况

票房营收（单场次 城市名称 位：万元人民币） 北京市 上海市

人次 全国占比（%） （单位：万次） （单位：万人） 81432 65262 16.23% 13.00% 10

57 42 2155 1812 **区**电影城建设项目可行性研究报告

深圳市 广州市 成都市 杭州市 **市 南京市 西安市 沈阳市 大连市 苏州市 哈尔滨市 长沙市 郑州市 昆明市 佛山市 长春市 宁波市 福州市 温州市 厦门市 南昌市 无锡市

33133 32812 27387 18233 17152 15573 11511 11125 10784 9888 9358 9358 8634 8167 7992 7768 7737 7117 6027 5888 5775 5650 6.60% 6.54% 5.46% 3.63% 3.42% 3.10% 2.29% 2.22% 2.15% 1.97% 1.86% 1.86% 1.72% 1.63% 1.59% 1.55% 1.54% 1.42% 1.20% 1.17% 1.15% 1.13% 11

19 22 35 20 16 11 13 14 12 9 9 8 13 10 8 6 7 4 5 4 6 8 848 825 977 558 572 588 378 420 438 319 346 347 329 309 299 273 264 217 153 199 210 179 **区**电影城建设项目可行性研究报告

青岛市 济南市 南宁市 东莞市 常州市 合肥市 贵阳市 中山市 太原市 海口市 呼和浩特市 惠州市 绍兴市 银川市 兰州市 扬州市 泉州市 南通市 江门市 5608 5566 5336 4865 4863 4589 4075 4000 3508 3499 2763 2603 2443 2427 2404 2220 2199 2145 2031 1.12% 1.11% 1.06% 0.97% 0.97% 0.91% 0.81% 0.80% 0.70% 0.70% 0.55% 0.52% 0.49% 0.48% 0.48% 0.44% 0.44% 0.43% 0.40% 10 5 6 5 3 5 3 5 4 6 5 4 2 3 2 3 3 3 2 201 215 197 160 194 140 122 147 120 149 93 99 81 96 83 75 75 87 81

2.2.4 **区电影文化发展的需要

新中国成立以来，特别是**设区以来，**区文化工作以邓小平理

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论、“三个代表”重要思想为指导，树立和落实科学发展观，紧紧围绕市委、市政府建设文化大市的总体战略目标，奋力推进中国特色的社会主义先进文化建设，全市文化体育新闻出版（版权）工作呈现出蓬勃发展的良好态势。

**区作为**市的一个区，目前在**区中心没有现代化的电影院，无法满足广大市民的文化需求。在**区投资建设现代化电影院有着广阔的市场。

本项目业主在**区修建现代化五星级电影城，给**区人民增加了文化娱乐场所，发展了**区电影文化事业，是**区电影文化发展的需要。

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3 建设地址和建设内容

3.1 建设地址

本项目建设地址位于**市**区新城开发区，毗邻渝湘高速公路，至**市**区、**区的高速公路目前正在建设之中。建地位于省道S303及**区主干道金佛大道交接处。环境及交通条件优越，基础设施配套完善。 3.2 建设条件 3.2.1 自然条件

（1）地形及气候

**境内多山，地形以山为主，地势呈东南向西北倾斜。以雷石公路为界，以南属大娄山脉褶皱地带，呈中山地貌；以北系川东平行岭谷区，呈台地低山地貌；沿线为低山漕坝地带。**最高海拔2251米，最低海拔340米，城区海拔550米，垂直气候明显。属于亚热带湿润季风气候区，年平均气温16.6℃，年平均日照1273小时，年平均降水量1185毫米，无霜期为305天。

（3）工程地质

项目场地地基岩土自上而下依次为：素填土、黄褐色，松散，层厚0.2-4.0m不等，工程地质条件差；粉质粘土，灰黑、灰、黄褐色，局部为淤泥质粉质粘土，软塑状态，工程地质条件很差；粉质粘土，黄褐色，层厚0.3-5.5m, 工程地质条件较差; 粉质粘土，黄褐色，局

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