新派公寓：长租公寓“闯关”样本 - 图文

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新派公寓：长租公寓“闯关”样本

作者：文青

来源：《中国房地产·市场版》2015年第04期

打磨了一年半之后，新派公寓创始人王戈宏不得不加快速度。他所在的长租公寓市场，突然被“雷军领衔投资YOU+青年公寓”的消息抢了互联网头条。关于小米模式颠覆房地产的猜想扑面而来：长租公寓，会是下一个站在风口上的猪吗？

王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人。2010年，这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者，结束了在美国多年的工作和研究生涯，寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金（REITs）模式带回中国居住市场，为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。

2011年底，离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌。一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场，并在最近两年引来PE注资，如君联资本和经纬中国投注的优客逸家，险峰华兴和联创策源投资的上海寓见，以及华平注资的魔方公寓。 在王戈宏看来，这批参与者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上，而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分。由他缔造的新派公寓，正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本。 资金：REITs模式的本土变体

王戈宏是REITs的信徒。多年的研究中，他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙。连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找不到合适的物业，除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外，市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素。

REITs （Real Estate Investment Trusts），即房地产信托投资基金，通过金融手段把流动性较低的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。这一模式二战之后发祥于美国，以聚少成多的方式，解决小额投资者投资房地产的问题，此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域。

根据美国的法律规定，REITs必须拿出90%的利润作为分红回馈投资者，因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠，同时，REITs向民间资本敞开大门，大量涌入的个人投资资金，不仅能够提升公司的资金状况，而且让股东结构变得更为多元。

王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市，母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理与塑造。在这种“一轻一重”的双主体运营模式下，轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管

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