2008年大连房地产市场分析报告

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2007-2008大连房地产全面分析

买房，要有大局观，无论是自住还是投资，都要看其未来的发展前景，理性考虑其是否具有升值潜力。除了政府部门的宏观调控政策之外，当地市政、城市规划等部门在近期以及未来几年的\大动作\也是楼盘升值潜力的风向标，城市发展的总趋向往往代表了楼市今后的发展空间。

地段升值潜力

软件园、英特尔、南关岭、普兰店、长兴岛

在不同的地方区域，有不同的行业口岸，并拥有数量相当的与行业密切相关的群体，其中有很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成“行业位置”。在大连，高新园区及其周边就有这样的“行业位置”。与高新园区这一高知地段颇为相似的是英特尔周边，9月随着英特尔的正式入驻，其周边楼盘也开始火热起来，“行业位置”现身在即。

目前在大连颇具发展前景的地段南关岭绝对可以算上，按规划，以后的南关岭将成为大连又一个主要的交通枢纽，因为南关岭火车站的落成，这里必然会随之发展，城市配套也将愈加完善。新火车站的建设，必将带动南关岭和泉水一带的经济快速发展，同时，也会使这一地区的房屋价格迅速上涨。

同在周边区域的普兰店和长兴岛都被认定是未来一片大好的区域。随着大连城市的西拓北进，普兰店的城市功能一点点在变化，尤其是亚洲最大的木材加工工业生态园区——太平工业园区的兴建以及蓬勃发展，普兰店越来越多的与外界接触，也越来越吸引着各地的产业工人。而长兴岛这座过去不为人所熟知的岛屿，也因国电电力计划建设的两台30万千瓦机组的热电厂和河南天瑞集团投资的260万吨大型水泥厂等吸引着国内外投资者关注的目光。

城区拓展潜力

西山、旅顺、机场新区、金州

2006年初，大连市“十一五”规划重点工程、国家4A级城市森林公园——大连西郊森林公园的规划工程的启动、红旗镇政府对西山一带配套公园等设施投资投入的加大，以西山水库一带为核心向西延伸的这一区域的房地产开发的热度

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直线上升。2007年初，8块挂牌的地块中有7块就分布在西山水库一带。如此大的放量证明此后西山区域也将成为大规模居住区，但是已至8000/m 2元的价格，标志着该区域项目中高档次的定位。

城市的拓展为大连周边的新城区的角色转换提供了机会，旅顺房地产市场发展的脚步最为迅速。旅顺老城区是大家所熟知的旅顺住区，但随着城区的规划与发展，龙河周围、五一路沿线、水师营、塔河湾、郭水路、大学城等区域都陆续加入住区的队伍。城区拓展的脚步不断加快，旅顺开发区在短短的几年时间内，已经开发了美林西岸、中庚·香海小镇、一品山水、铭熙水岸、麓岛兰湾等十余个楼盘。老铁山、世界和平公园、月亮湾，每一处景致都为这里的潜力增添了砝码。旅顺的商业设施、娱乐休闲场所随着地产市场的壮大增多，居住环境的改善使旅顺在发展中精彩尽现。旅南公交的开通，使得旅顺的居住优势再度体现。

在大连，机场新区以其总用地约14.22平方公里的大体量赢得越来越多购房者的关注。该区域规划建设：张前路东北地区——公共设施区，张前路西北地区——产业区，靠南侧山体地区——居住区及生态旅游区。按此规划，未来区内有居住、商业、办公、休闲娱乐、医疗卫生等综合配套功能。金州老城也在“十一五”期间确定了“要按照建设大连新市区的要求，实施城市化战略，加快城乡一体化进程，显著提高城市化质量，构建起大连现代化新市区的基本框架，把金州建成一个‘山海相依、景观优美、生态宜居、高效创新、精致现代、多元和谐’的现代化生态新城区”的总体规划。

产品稀缺潜力

城市中心、原生美景、绝版产品、特色建筑

土地作为一种不可再生的资源，稀缺性决定了其不菲的价值，而根基于土地之上的物业，就显得更加价值连城。在大连，中山区和西岗区一直是大连传统的住宅密集地区。比起新兴的居住区域，老大连人对于解放路沿线和北京街附近都有着挥之不去的浓浓乡情，都想在这里住上一住。这里有便捷的交通、成熟的居住氛围、完善的生活配套，更有着城市发展的点滴痕迹。

当环境宜居越来越受到人们认同的时候，大连市内以及周边区域的那些自然环境得天独厚的楼盘就体现出了其与众不同的价值。星海湾及位于塔河湾的蓝湾

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和西城故事便是这样楼盘的典型代表，他们所处自然环境决定了它们的不可复制性，推开窗，满眼所见都是其独一无二的环境。这样的楼盘，其升值潜力不会随着销售期的结束而终止，它会像收藏品一样，经久不衰，在未来无限的时间内，它都是人们所追捧的珍藏的产品。

在别墅土地严格控制的大背景下，媒体、社会总是用“物以稀为贵”来评价日益稀少的别墅产品。目前，大连市场上的溪之谷、蓝湾、东方·优山美地、壹品漫谷、大华·御庭等项目拥有在售或待售别墅产品，琥珀湾、万隆·托斯卡纳等纯别墅项目更是屈指可数。

对于小区的绿化和建筑风格的塑造已经成为不少知名开发商进行产品规划和设计的重要内容，尤其对于多层大户型和别墅项目来说，更以其卓越的绿化绿和充满特色的建筑风格赢得购房者的关注。如今，更有一大批欧美风格和地中海风格的建筑不断涌现并在短时间内迅速走红，成为楼市的抢手产品，如从地中海风格演变而来的以溪之谷、唯美品格、大众·开世嘉年等一系列楼盘为代表的西班牙风格，以及具有南加州风情的加州洋房、第五郡，具有意大利风情的卡纳意乡等等，这些项目的推出很大程度上让大连楼市产品的形态更加丰富并更具特色。（记者边琦）

交通改善带来便捷潜力

除了价格之外，交通是购房人首当其冲要考虑的关键词，它是购房人入住后每天都要面对的实际问题。购房者在购房前最好考察好楼盘周围的交通网络是否发达、交通设施是否完善、交通通过能力与其他居住地的比较等。很多楼盘能在众多佼佼者中脱颖而出，便是因为拥有了交通便捷的优势。

一般来讲，因交通而走红的楼盘会满足两种不同的人群的需要。无车族，买房时对交通便捷要求要更高一些，他们会考虑坐车是否方便，家到车站和车站到单位、学校的距离是否合理；交通是否通畅，不管是坐公交车还是打车，交通如果不通畅，每天在堵车上浪费过多时间，是得不偿失的；离工作的地方距离是否合适，路途上的时间和金钱要在自己可以接受的范围之内，否则就要放弃过多的休闲时间。而另一种有车族或者是购房后买车族，他们在市中心上班，却想在城市周边或者城区以外居住环境比较好的区域购房。这种情况下，购房人对项目的

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交通资源尤为关注，距离市中心的远近并不是最重要的，重要的是车程，以及项目周边的路网密度。

目前，大连市内的交通普遍都比较便捷，市场上的很多楼盘的交通优势主要还体现在未来的交通潜力上，轻轨二期的开通，地铁的建设以及旅顺南路公交的开通都为这些楼盘的走红起到了助燃的作用。

城市拓展带来繁华潜力

近几年，随着我国经济持续快速增长和城市产业结构不断调整深化，城市建设得以飞速发展。像大连这样发展比较快速的二线城市中心用地开发建设、改造挖掘的空间已明显不足，而城区外围良好的环境资源和低廉的地价，对开发商极具吸引力。

突破原有城市总体规划所确定的城市规模，向外不断发展蔓延正是大连目前所处的状态。“西拓北进”的步伐正如火如荼地进行着，种种喜人的成果已经是历历在目，大连的房地产业也因为城市拓展的利好政策而获得了大展拳脚的机会。目前，那些新居住区的价位较市中心区域要低一些，但是交通、医疗、教育、购物、休闲等生活的配套几乎已经与市中心持平，而新居住区周边的自然环境又往往要优于中心区域，另外，政府的一些新的城市规划还将惠及这些区域，使得这样的新居住区聚集了更多的人气。没有达到最好、最高，就意味着这些区域将具有巨大的发展潜力，成为城市新的市中心也是大有可能，相当多的投资者已经都把资金注入到了这些新居住区。近两年，已经有很多滨城百姓和外地购房者逐渐地向城市的北部、西部以及周边区域“移民”。据悉，近两年，北部甘井子区的放量排在大连各个区域的首位，8、9月份，甘井子区的成交量也几乎占大连整个成交量的2/3，位居榜首。供需两旺的市场注定了这些新居住区红火的前景。

产品绝版带来稀缺潜力

很多开发商在宣传时，都称自己的项目为“绝版”，如此一来，“绝版”的东西多了，购房者也就不以为然了，认为这样的“绝版”只是哗众取宠，但事实上，真正的“绝版”产品是存在的。它们或者傲驻城市中心，集现代都市文明资源万千宠爱于一身，享受舒适、便捷生活；或大隐于市，看“落霞与孤鹜齐飞”，

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赏“秋水共长天一色”；又或者是政策下仅存的宠儿，独享着城市中只此几座的尊贵，这样的“绝版”，我们又怎能不把它视为“稀有”，视为“上品”。

诚然，不能仅仅因其稀有，就把这样的产品视为珍藏，在这种“绝版”产品中，也只有高性价比的楼盘，才能引得财富的青睐。性价比的高低应该从多方面去衡量，项目价格、项目位置、综合品质、设施配套条件、户型环境和物业管理等多个标准。目前，大连市场上的这些稀缺产品的各种因素普遍都能达到高要求，而且这些楼盘都会拥有至少一个区别于其他项目的独特之处，以此来吸引那些经济能力比较强的群体。现在消费者购房心理更趋理智，对户型、外观设计、园林规划等住宅的品质要求也越来越高，相对而言，精致、合理、简洁和实用的特色将成为主流购房群体客户的需求。

品牌开发带来保值潜力

大连的房地产市场发展到现在，正经历着从量变到质变的过程，进入了品牌竞争阶段。品牌已经成为房地产企业最重要的无形资产，是房地产企业核心竞争力的重要组成影响。事实证明，品牌产品受到市场的关注度远大于非品牌产品，在竞争中也处于有利地位。品牌的建设需要企业付出更多的时间、更大的努力，但是，品牌一旦树立起来，企业抵抗市场风险的能力将得到大大提高，有利于企业的长远发展，在竞争中走得更远。

品牌往往给予市场更多的潜在的价值，通过提高这些价值，能够得到市场给与的更多利润回报。而品牌也能够给消费者提供一些产品之外的物质价值和精神价值。只有产品的品质、配套、环境、创新、发展等方方面面在市场上长期得到信任，品牌才能够逐渐形成，人们拥有内心所认可的品牌时，会在无形中产生一种居住的愉悦感。其实，只要企业为购房者提供了超越产品本身的潜在价值，百姓是愿意多付出适当金钱的，因为他们总认为这种适当的付出，在将来会得到更多的回报，事实也是如此。品牌超越了产品本身的价值，再加上购房者对品牌清晰、丰富的联想，那么，品牌不仅能够获得原有的价值，还能畅销以及长销。这就是品牌所带来的保值、升值的潜力。

红盘红理由2：因环境不俗而红

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买房子除了要考察楼盘的质量外，小区的内在和周边环境也十分重要，良好的居住环境无疑会给人们的生活和工作带来更多的利好。这里所说的环境不仅包括自然资源，还包括人文环境、配套环境等。

海天一色吸引人

星海、旅顺海岸、金州海岸

大连依山傍海，不少人在购房时把海景作为选择条件，尤其以外来购房者居多。在前不久刚刚结束的第25届哈尔滨商品房展销会上，大连周边的海景楼盘大受欢迎，尤以旅顺的美林西岸、金州的金海人家和泛星海区的宏都·筑景为最。

星海广场以及泛星海区域的楼盘热销也是最好的明证。从购房比例来看有些项目的外地购房者已经超过半数。而旅顺、金州也开始成为楼市海景楼盘的新一代代表，正得到越来越多的本地和外地购房者的青睐。此外，除了海景楼盘，山水楼盘也正以其独特的优势成为楼市的一大亮点，如以万科假日风景为代表的西山区域的山水项目，凌水湖附近的柏林·水郡等项目，都有不同凡响的楼市表现。

风情社区吸引人

西班牙、南加州、意大利风格

对于小区的绿化和建筑风格的塑造已经成为不少知名开发商进行产品规划和设计的重要内容，尤其对于多层大户型和别墅项目来说，更以其卓越的绿化和充满特色的建筑风格赢得购房者的关注。

今年，一大批欧美风格和地中海风格的建筑不断涌现并在短时间内迅速走红，成为楼市的抢手产品，如从地中海风格演变而来的以万科·溪之谷、唯美品格、大众·开世嘉年等一系列楼盘为代表的西班牙风格，以及具有南加州风情的加州洋房、第五郡等等，这些项目的推出很大程度上让大连楼市产品的形态更加丰富并更具特色。不少项目都聘请了知名的景观设计公司，在规划设计上能充分考虑到项目自身的特点与周围环境的和谐共存，使得整个园区在发挥自然优势的基础上更显露出本身的特点。

轻松生活吸引人

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几大商圈、休闲中心、风景名胜

在大连的绝大多数区域，生活无疑都是轻松便利的。大连传统的青泥洼商圈中，大商、新玛特、秋林、太平洋百货、胜利广场长盛不衰；新兴的西安路商圈，在原来的基础上形成了以罗斯福商城和福佳新天地购物广场的全新购物模式；开发区、旅顺等新城区中的安盛购物广场、世达购物广场等商业中心崛起，无疑为与城市居住空间相配套的购物、休闲环境设施的进一步的发展和完善提供了坚实基础。

除了购物环境的成熟，餐饮和娱乐等城市配套也得到了空前的发展。总投资约2.5亿欧元，德国在中国最大旅游项目——大连莱茵海岸度假村于日前正式开工，届时，集海滨休闲、度假、餐饮、海上运动为一体的大型旅游区域将呈现在人们面前，此外，大连今年还将陆续启动15个大型滨海旅游项目，如此一来，大连的旅游休闲资源配套将得以空前丰富。（记者郭晓艳）

近山临水创造宜居环境

智者乐水，从海景房、水景房到山景房，楼市景观产品呈现出空前多样化特点。

市内区域从东海码头和港口区域开始，沿途经棒棰岛、老虎滩、付家庄、星海广场的滨海路沿线，从泛星海区到小平岛、旅顺的沿海区域，一系列以海景为卖点楼盘表现出了非凡的吸引力。如在夏季房展会上倍受关注的小户型产品海派·优座，拥有4公里绵长海岸线无限海景的运达·嘉洲阳光，拥有绝版山海景观的高尚精品项目金广·东海岸，以及以大连明珠、半岛听涛、壹品星海·新座为代表的海景名盘如今都已经成为楼市炙手可热的项目。如今这些项目中绝大多数的价格在今年年初都出现了大幅度的增长。西山板块也凭借独特的山水优势成为如今楼市的焦点，以万科·假日风景、水畔香谷、长鹭·晶品缘林、水映·西山等为代表的一系列项目在如今也轻松超过每平方米7000元，个别项目甚至已经突破万元，如此价格在甘井子区域中除了亿达正在推出的几个大项目外已经很难有谁可出其右。

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同时，旅顺、开发区、金州等周边区域的海景、山景楼盘也在近期表现出了强劲的后市效应，不少项目都较年初有四成到五成的涨幅，相对其他项目而言，山海的优势显然不言而喻。

特色景观创造惬意环境

大连是一个非常适合人居的城市，不单纯是因为城市优越的自然景观和气候条件，还因为大连的城市民居建筑目前已经处于国内一流的领先地位。不仅建筑质量品质卓越，在小区的整体设计和景观规划等方面更是考虑到了人性化理念，舒适度的概念已经渗透到了每一个精品项目中来。

大连有许多自然生态与建筑和谐共生的项目，有具有澳洲园林风情的海富经典，也有充满南加州风格的加州洋房和加州墅，有充满园林气质的长鹭·晶品枫林，也有西班牙风情的唯美品格、开世嘉年等等，更有特别的自然景观资源让项目焕发神采，如旅顺老铁山国家森林公园附近的紫庐生态园、塔河湾公园旁的蓝湾、龙王塘区域的原生墅；开发区小孤山区域内的引入意大利美丽风景和生活理念的绿洲半岛·北岸以及临近童牛岭、泊石湾和东山风景区的深蓝半英里等。

随着一系列的以景观特色见长的新盘不断推出，同类产品的竞争也开始变的激烈起来，那些真正意义上的生态项目也由此脱颖而出，如知名品牌亿达的蓝湾、鲁能的东方·优山美地以及家园建设集团开发的卡纳意乡等，这些项目正是凭借其非凡的景观和生态优势成为名副其实的楼市“红盘”。

四通八达创造顺畅环境

目前大连楼市在售楼盘中，以交通便利吸引购房者的项目不在少数，即使位置相对偏远的楼盘，由于交通条件的改善而使得项目同样受到人们广泛关注。

如哈大铁路和新火车站建设的启动，作为新哈大干线的终点，南关岭车站必将成为大连市最大的交通枢纽中心，因此也导致该区域楼盘一度成为市场中备受瞩目的焦点。

而旅顺方向的公交线路开通，不仅大大方便了沿路居民的日常出行、职工通勤和市内百姓的旅游需求，同时也很大程度上拉动了旅顺的房地产市场的发展和繁荣，从今年春季房展会开始，旅顺的项目以其优越的性价比得到购房者的高度

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关注，尤其8月初大连到旅顺方向的公交线路开通，不仅让旅顺和大连的距离大大缩短，更为旅顺区域的楼盘增值提供了有力依托，从不断刷新的成交纪录和如今每平方米从3000元到4000~5000元不断攀升的房价，让人们看到旅顺未来的楼市的强大增长动力。

如果说，当周边区域的楼盘凭借交通的便捷而开始蹿红的时候，市内区域以交通优势见长的项目其增长空间又将拥有怎样可观的前景，如此，就完全可以理解为什么人们把每平方米1.2万元以上的项目如同买秋菜一样抢购的行为，似乎也并不是疯狂之举。

繁华热闹创造便利环境

人们生活需要便利，也需要简单，因为这样可以大大节约生活的成本。当一个项目拥有完备的生活配套设施的时候，想让其不被关注都不可能。无论是市内四区还是周边区域，任何繁华商业区域内的项目都是人们追逐的目标，从火车站、青泥洼区域的大连中心·裕景、香榭里街区，到商业氛围浓郁的前城国际商业街、锦华·银座，从开发区商业区的恒泽·天城到金州繁华商圈的碧鸿·海悦园，都依托自身强大的配套设施成为人们的置业首选。

如今，当城市土地的稀缺性不断考验人们的耐性和购买欲望的时候，楼市的节拍已经让人们不得不调整自己的心态和计划。当一涨再涨的楼市价格似乎让人们不得不放弃对弈，对高质量便利生活空间的追求，对未来楼市长线投资的谋划，必然导致人们对成熟商圈内诸多项目激烈的争夺。从嘉和花样年华一期、二期的热销到如今三期项目的火爆，从幸福e家·福源、大华·御庭、远洋风景的开盘旺市到旅顺HI空间，甘井子泰华·府邸的备受关注，人们对娱乐、购物、休闲、医疗、教育等生活配套的要求已经提高到了一个新的高度。这些作为人们生活中不可缺少的重要内容不仅可以有效的提升人们的生活质量，更将为日后的房产增值提供原动力。

因性价比高而红

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当便宜的房子早已不再，顺势而上似乎是我们唯一的选择，只不过，现在要做的不是去选哪个房子更便宜，而是如何在众多从前看起来差不多的房子中淘出几个性价比更高或者依然具备一定升值潜力的“好”房子。

地段带来的高性价比

泉水、星海湾、金州五一路、开发区小孤山

对于泉水，在很多人眼中，比便利、成熟的城市配套更美好的是这里楼盘的价位，5000元/平方米比大连现在市内四区的住宅均价每平方米至少低1000块，于是，这里也成为越来越多中等收入购房者最后的圆梦之地。

星海湾在全市的位置越来越重要。有人说这里的房子贵，其实这里也许是大连楼盘保值性最好的区域，以大连明珠为例，15000元/平方米左右的价格中还包括每平方米3000元的精装修费用，这样的价格与甘井子区一些已经或者将要过万的房子相比显然更具价值潜力。

金州五一路两侧将是目前大连未来升值潜力最大的区域之一，这里不仅相比开发区有更大的价格优势，而且轻轨的开通让这里的交通更加便利，再加上原本该区域就地处金州和开发区的交界处距离开发区金马路仅十分钟车程，势必会吸引大批开发区的购房者在这里置业。从规划角度看，五一路两侧均为可拆迁的民房，极好规划，目前该区域内的中央商务区已经全面开工建设。在区域定位上，未来的金州五一路中央商务区不仅是金州的经济中心，还将是大连乃至东北地区的一个强有力的文化、时尚中心。目前，该区域内的在售楼盘有生辉第一城、松源·翰林壹品等。

全球IT行业领袖英特尔落户开发区，无疑给开发区的未来带来了巨大的想象空间。而小孤山占据了开发区最后一段稀缺的海滨资源，必将受到购房者的追捧。

品牌带来的高性价比

本土品牌逐渐被认可，外来品牌名声早在外

大连像万达、亿达、新型、乾豪、安达这样的大品牌通过其已开发的产品不断改善着城市的居住环境，向人们传递其逐渐提升品牌知名度、美誉度，从而增

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强市场竞争力。它所塑造的企业形象以及产品的品牌一旦在人们心中扎根，就会得到人们长久的信任和认可。购买这样的项目，无论价格高低，人们总会感觉到一种心理上的踏实。大连优越的自然环境和经济环境一直吸引着无数外地的地产品牌。一个有实力的企业能够具备长久的可持续发展能力，善于制定长远的发展战略，将触角伸向大连，也彰显了他们的实力。万科、远洋、鲁能、沿海、华润、大华这样大的地产品牌在大连逐渐增加，凭借其响当当的企业品牌，其产品毫无疑问会受到人们的青睐。

大连还有很多本土和外地的大品牌强强联合，结合本土品牌了解市场、外地品牌实力雄厚的优势，打造高品质楼盘。万科和乐百年、乾豪和远洋的合作就是很好的证明，这也是大连楼市未来的开发方式之一。

新兴居住区 价格相对较低

放眼大连，与动辄8000、10000元/平方米的“普遍”房价相比，5000元/平方米早已经成为市内四区最后的价格底线，在这样的价格前提下，泉水、南关岭、老甘井子也顺理成章地成为工薪阶层买房圆梦的最后区域。从2004年起，新型、金广等大开发商的规模开发为泉水带来了翻天覆地的变化，区域配套迅速成熟，以华南沃尔玛为代表的商业设施保证了人们的日常生活便利，20高等重点中、小学的进入让周边的教育水准得到大幅提高。如果说距离曾经是购房者对泉水区域望而却步的主要原因，轻轨的开通则让人们彻底打消了最后的顾虑。龙畔金泉、幸福里、美域盛景等楼盘目前的销售态势已经证明价格优势的说服力。

“农转非”让南关岭成为城市的一部分，火车站的迁移则预示着这里将成为大连未来的人流汇聚地，众多有投资眼光的购房人早已经在这里买房置地，目前5000~6000元/平方米的价格依然具有极高的投资空间，而从居住的角度看，房价的上涨带来了产品品质与科技含量的大幅提高，低价格并不意味着低品质，而由于土地的充裕，这里集中了大连所剩不多的多层建筑，居住的舒适度得到了最大程度的保证。

核心居住区 保值能力更强

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所谓“一分钱，一分货”，高端项目一直以来向人们传递的信息就是稀缺性、高品质及强大的升值潜力，尤其是随着人们对日后居住细节的日益注重，高端产品的保姆式物业服务也是促使其受到市场青睐的主要原因。

目前大连市场上的高端物业多集中在市内四区的核心区域，地段依然是高端物业最基本的身份象征，如以贸易、商务、金融为核心的人民路CBD；以传统高尚居住为主的南山；以未来金融中心和海景为主要卖点的星海湾区域；当然还有以商业配套为根本支撑的青泥洼、西安路。由于与其他区域项目相比，无论在生活配套、交通便利性，还是景观资源与未来发展潜力，这些地段都具备绝对的先天优势，因此，寸土寸金也就在所难免，随之而来还有极强的保值、增值能力。以星海湾的星海人家为例，在占据了星海的区域便利与万达的品牌之利后，该项目从2003年面市以来，二手房市场的价格一涨再涨，目前的市场价格已经从最初的3000多元/平方米上涨到1万多元/平方米，涨幅十分惊人。另外，从世界范围的地产泡沫破裂后的情况来看，受冲击最小的永远是占据城市核心资源的高端物业，因此，无论以居住还是长期投资为最终目的，高端项目都是最理想的选择。

周边新城区 投资潜力很大

大连城市的扩张与市内四区土地的稀缺性为新城区的未来房价留下了巨大的想象空间。一时间，开发区、金州、旅顺无一不是房价大涨。可即便是这样，与市内四区的房价脚步相比，这些新城区的步子还是慢了许多，尤其是金州和旅顺，3000～4000元/平方米的楼盘依然不少，以旅顺开发区为例，一些拥有世界和平公园无敌海景的项目售价才3000多元/平方米，虽然目前该区域内生活配套的匮乏与交通不畅的问题仍然存在，但旅顺近一二年的迅猛发展势头已经让我们看到了该区域大变化前的端倪，尤其是随着东北其他区域如哈尔滨、长春、沈阳等地房价的飞涨，旅顺的自然环境优势和价位优势更加明显，势必会吸引更多的东北购房者来这里定居，目前，该区域内楼盘都保持着极高的销售率，升值潜力依然具备。

与旅顺相比，开发区的优势则是大批外资企业的涌入和英特入驻产生的世界性影响，作为新城区中最主要的人流汇聚地，尤其是外资高管和产业技术型工人的密集地，该区域的住宅需求将更加旺盛。金州的发展与金州自身的城市升级密

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切相关，另外，紧邻开发区的位置优势使得其区域内房价的优势更加明显，仅仅是开发区未来的购买增长已经可以给金州房价的上涨埋下伏笔。

因地段独特而红

因地段独特而红

从特定意义上来讲，地段的好坏，决定项目开发的成功与否。同时，地段的不同也会直接影响居者的日常生活甚至是生活品质。正因地段的举足轻重，许多楼盘才会因占据了独特的地段而红，甚至红得发紫。

先天成熟优势 CBD、市内次级中心

在大连，以中山广场为圆心，中山广场到友好广场、民主广场、三八广场为半径，所圈成的区域，作为城市的功能核心，顺理成章成为大连的CBD。众所周知，CBD区域是商务中心区而不仅是商业中心区，所以在这里，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中。这里密布着大连几大购物中心，麦凯乐、连洋百货、新世界百货、友谊商场、胜利购物广场等等；再有就是，休闲娱乐产业发达，居住于此绝对能感受到，归家于静谧，出门见繁华。

在CBD及类似的市内交通便捷的成熟区域内，楼盘热销已经成为毋庸置疑的事实，且其中不少项目价格上的后涨趋势依然劲力十足，如火车站青泥洼商圈、三八广场区域、五一广场区域、西安路解放广场区域等等，海派·优座、嘉和·花样年华、幸福e家等项目一经推出就出现了被购房者热切追捧的场面，正在酝酿开盘的远洋风景、颐和香榭也是处于众多目光的热切期盼中。

后天成长优势

旅南公交、轻轨二期、地铁

交通的不便曾阻碍了大连市区居民和旅顺当地居民的进一步融合，也成为房地产行业发展一个不可小视的弊端。2007年8月1日，在两个地区居民的热切关注中，旅南公交正式开通。交通的改善为旅顺诸多楼盘，尤其是旅顺南路上的项目的销售带来了立竿见影的效果。据悉，位于旅顺长江路与迎春路交会处的大

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众·开世嘉年在开盘当天，就迎来了很多就职于软件园和高新园区的年轻购房者，对于他们来说，园区附近的项目都是“天价”，而旅顺的房价还在能力范围之内，且新开通了公交，从园区到项目也就半个小时左右，缩短了距离就等于增加了时间和财富。

轻轨二期将一直通到金州，这会为金州区域的发展创造一笔很可观的财富，而金州楼市也必将借力而行。金州和开发区一直以来就是往来最频繁的“近邻”，开发区中心区域逼平市内的房价让很多在开发区工作的外地人望尘莫及，他们不得不将目标锁定金州。目前，金州城区中心楼盘的均价已经直奔5000元，随着轻轨二期的开通在即，金州区域房价再拔新高已经是势在必行。

大连公共交通建设的另一件大事就是“地铁”，有望明年正式启动。届时，大连规划中的南关岭火车站至星海、西山水库至东港区、青泥洼桥至老虎滩这3条地铁线路将基本覆盖主要交通线路。这一举措会惠及各沿线周边楼盘的业主，它将为那些大连近两年发展起来的居住区域带来出行的便捷。

此外，东北快速路、西部大通道、延伸后的人民路等道路周边地段也都因为交通的便捷性而升值。（记者白炎）

恋土情结 传统地段

恋土情结 传统地段 ——北京街、解放路沿线

“狐死首丘”，表示对故土的想念。狐已如此，奈何人哉。将范围缩小，在一座城市里，也存在“故土”，比如自己成长的地方，在那里，有自己最美好的回忆，有童年的玩伴，有熟悉的街道??而对于一座有些历史的城市，“故土”的概念又不同，它指的可能是城市成长的地方。在那里，留有城市发展的点滴与痕迹。那里，也就是整座城市的根脉所在。

在大连，中山区和西岗区一直是大连传统的住宅密集地区。比起新兴的居住区域，老大连人对于解放路沿线和北京街附近都有着挥之不去的浓浓乡情，都想在这里住上一住。这里有便捷的交通、成熟的居住氛围、完善的生活配套，更有着城市发展的点滴痕迹。

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解放路横贯青泥洼商业区及南部老虎滩滨海区，沿线聚集着大连最早的居住群体和大量的传统商业形态，是大连传统高尚居住区，由于这里是传统居住区，土地供量不足，因此沿线但凡有楼盘问世都会引起购房者追捧。

北京街离人民广场、五一广场都不远，这个生活配套相对成熟的区域附近也少有新盘涌现，所以在以其为圆心的辐射范围内，亦是“恋土情结”情归之处。

中心转移 新城地段

中心转移 新城地段 ——机场新区、金州、开发区

在大连，原来大家都喜欢住在老住区，一方面是习惯那里的环境，另一方面起决定作用的是那里的交通、商业、教育、娱乐等配套齐全，有居住氛围。

如今住在新城，似乎已经成为一种潮流，因为在这里日常生活所需的各项配套和设施一项也不缺。而且首要原因可能都是价格，毕竟大连老住区的房价有些高。除此之外，市政府将一些工业搬到了城市周边区域，这样一来居住在新住区也减少了每天上下班的时间和奔波。

在大连，机场新区以其总用地约14.22平方公里的大体量赢得越来越多购房者的关注。该区域规划建设：张前路东北地区——公共设施区，张前路西北地区——产业区，靠南侧山体地区——居住区及生态旅游区。未来区内有居住、商业、办公、休闲娱乐、医疗卫生等综合配套功能。

金州老城也在“十一五”期间确定了“要按照建设大连新市区的要求，实施城市化战略，加快城乡一体化进程，显著提高城市化质量，构建起大连现代化新市区的基本框架，把金州建成一个”山海相依、景观优美、生态宜居、高效创新、精致现代、多元和谐“的现代化生态新城区”的总体规划。

行业带动 高知地段

行业带动 高知地段 ——软件园、英特尔

在不同的地方区域，有不同的行业口岸，并拥有数量相当的与行业密切相关的群体，其中有很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成“行

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业位置”。比如，某一地段集中了较密集的写字楼，其附近的住宅则势必畅销。在大连，高新园区及其周边就有这样的“行业位置”。

高新园区从建立之初就被好多开发商看好，而近两年好的消息越来越多：腾飞园区主体工程接近尾声，东软国际软件园破土动工，七贤岭产业化基地全面升级改造，“动漫走廊”建设快速推进，香港瑞安投资，全球最大投资基金管理公司富达落户??与产业推进顺势而动的是与现代化产业园区相配套的生活、商务、休闲空间的建设规划和生态规划。安达圣岛地产开发建设的小平岛项目的配套设施蓝堡俱乐部就为整个区域提供了很好的休闲娱乐场所，而像壹品漫谷、东方圣荷西等项目亦提高了该区域的居住条件。

不难预计，“工作在绿色硅谷，生活在青山碧海”并非只是一句口号。昨日的由家村，今日的软件园，正是明天旅顺南路即将复制的奇迹。

与高新园区这一高知地段颇为相似的是英特尔周边，9月随着英特尔的正式入驻，其周边的楼盘也开始热火起来，“行业位置”现身在即。

环境特色 宜居地段

环境特色 宜居地段 ——旅顺、星海、中南路沿线

环境，原来一提到楼盘的环境，大家就会想到别墅，好像只有别墅才有足够的空间打造让业主舒心的环境；而现如今几乎所有的楼盘都会把自己打扮的漂漂亮亮，在“环境”上大做文章。但在看了多少有些“阿谀奉承”的景观后，还是觉得与生俱来的最好。于是，在选择环境好的楼盘时，大家不约而同的把目光集中在山水相映的美丽住所。

星海湾一带的楼盘就一直以其山海资源而吸引购房者，最近很是走红的宏都·筑景也不例外，浑然天成的地貌特点被开发商与规划有机地结合，还保留了项目原址上的千株原生树木，营造出小区的7大组团，形成一个高低错落、生动有致的生态居所。

其实大连的中南路一直被认为是宜居乐土，大家喜欢平日里在喧闹的城市中心忙碌，下班后可以回到静谧的家中，放下一天的疲惫，呼吸一下大自然奉上的清新。可是近来此处少有新盘涌现，这多多少少扫了购房者的兴。不过，交通越

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来越便利的今天人们有了别的选择——旅顺，因为好多购房者都说，“现在的交通，从市中心到甘井子和到旅顺用的时间差不了太多，那还是选个环境好的。”而借着天然的瑰丽环境，旅顺的楼盘都打出了宜居牌，尤其是世界和平公园周边、月亮湾畔的房子更是以如醉的环境闪耀在如今的大连楼市。

因资源优越而红

除了为改善居住而购房，不可否认的是，还有许多人是为子女教育、更好成长而购房。这时，拥有良好教育、人文资源的楼盘就显现出突出的魅力，教育资源已经成了部分楼盘点石成金的魔杖。

中青年购房以孩子为主

一位业内人士在接受记者采访时表示，一个项目的热销与其浓郁的教育环境有着直接的关系。目前，三四十岁的购房者普遍对于教育配套设施的要求非常高，除了价格之外，他们多数会将教育配套排在自然环境、生活配套之上，即使该区域距离他们上班的地方远一些，他们也会以孩子为重。另外，很多投资者也看清了它的升值潜力，专门挑选这样的项目进行投资。此类项目与学区房还存在很大不同，它一般没有明显的旺销期，但是只要工程质量不存在问题、销售方式没有偏差，基本也不会存在滞销的现象。

目前，很多项目都是处于相对繁华的区域之内，周边的各种生活配套设施都非常齐全，教育资源尤其丰富，像远洋风景、托斯卡纳、观山·满庭芳、香洲心城、南石·源居这类项目周围的学校一般能达到四到五个，甚至更多，幼儿园、小学、中学、高中等各种教育资源都能得到共享。

学校沿线楼价水涨船高

依托大学校园发展起来的一种区域性经济已经发展成一定的规模，大学园区的落户带动了房地产业在当地的发展，如新建的旅顺大学城周围的大众·开世嘉年、君悦天下、西城故事以及一品山水、中庚·香海小镇、美林西岸、铭熙水岸等住宅项目纷纷打起“临近知名学府”的招牌，人文环境已经具备，再加之旅顺得天独厚的自然环境，着实吸引了不少本地和外地的购房群体。

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毋庸置疑，学校周围的文化氛围自然要好于其他地区，一般的学校都有图书馆、体育场，周边还有书店等等配套设施，从小就在浓浓的书香气息中耳濡目染，这对于孩子的成长来说，有着很大的辅助作用。如果楼盘周边的教育配套多一些，相应的商业配套较之其他地段也会发达很多，特别是幼儿园、小学、中学、大学一体化，其周边住宅项目的生活配套设施会更加完善，另外，该区域的交通也一定是四通八达，位于其中的楼盘的升值潜力自然不用多说，即使是将来转为二手房也必定是买方必争的房源。

地产联姻教育前景无限

当房地产市场为其产品不断地添加了会所、交通、商业等配套之后，现在越来越多的房地产消费者要求发展商添加学校，另一方面，这也是开发商之间的竞争需要。很多地产项目会采取投资学校硬件、向社会招聘经营的方式完成社区的教育配套，目前此类学校在大连以幼儿园居多，也有一些开发商在小区内建立自己的中小学校，这样，不仅可以解决小区适龄儿童的入学问题，还完善了物业的配套和服务，增加了楼盘的附加值，使所开发产品更具有竞争力。

这种地产与教育的联姻顺应了企业在楼盘经营中的品牌性需求，以往的楼盘宣传中，卖点往往只是一个概念，销售结束了，概念也会被人遗忘。而这种因为教育的长久性和动态发展性，使得楼盘与教育双剑合璧，相映生辉，这样，人们才会长久的将其品牌牢记心中。（记者边琦）

教育配套提升楼盘价值

“百万买宅，千万买邻”，从古至今，人们对于居住环境的要求从来没有降低过。如今，人们对于居住环境的要求比起古人来说是有过之而无不及。学校作为教书育人之地，以其浓郁的学术气息吸引了很多购房者，尤其是所谓的名校，更是受到众人的追捧，名校学区内的房子即使单价过万，家长也愿意为孩子享受到更好的师资力量而付出代价，在所不惜。

现在，大连市场上的很多楼盘周围都聚集着四、五所学校，它们甚至已经发展到把学校安在家门口，以此来吸引为交通烦恼的家庭来解决孩子入学的问题。即使很多孩子并不是在这些学校上学，但是其周边的环境也是父母所向往的，在

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他们的内心中，中国传统的“近朱者赤，近墨者黑”的思想挥之不去，自然地，这种包围在学校之中的楼盘就备受中青年购房者的欢迎。目前市场上，教育配套促进成交量的形式也是有目共睹的。

另外，这种教育情节同样也可以延展到各式各样与教育接壤的住宅楼盘上，博物馆、植物园、动物园、纪念碑、主题公园等等公共设施旁的楼盘也是市民心中的首选。不但空气好、绿化佳，出门即可耳濡目染，这无疑是孩子感受大自然和接受历史、人文教育的绝佳胜地。

学府经济蕴藏巨大潜力

近两年，环绕大连楼市一圈，只要是和“学府”、“书香门第”沾上边的楼盘都会在众人的瞩目下卖得名利双收。大连的学府热，一直穿行于楼市之间，今年，随着大连交通大学、大连外国语学院、大连医科大学相继搬迁旅顺新校园，一股“学府”楼盘风又再次刮起。

据了解，在如今的学府置业潮之中，一部分是出于为子女教育考虑购买住宅，一部分是借助学府的消费群体购买或租赁商铺，此外，还存在着一支“学院派”置业大军。这部分人群以毕业生和在校教师为主。学府楼盘最鲜明的特点是其天时、地利、人和的稀缺性。旅顺大学城对应着千亩校园和上万名在校师生，大学城周边楼盘的买房人群中，很大一部分拥有大学本科以上的学历，他们中有附近高等院校的教授、讲师、专家学者，也有大学毕业后迅速成长的IT人士，还有少量希望子女受到高等教育的外来经商者??他们共同的特点是个人事业取得了较大成功，属于中产知识阶层，或者是曾经学习生活在这样的儒雅书香氛围中，十分眷恋校园生活，希望子女也能在这样的环境中受到熏陶。因此，当这些楼盘主打学府社区的概念后，会深受这些名校学生的青睐。

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2007年长春市房地产市场

年度分析报告

目录

一、总体经济态势

二、解读2007地产新政

三、土地市场分析

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四、房地产市场分析

五、各大行政区域市场分析

六、长春市2007年房地产市场总结

七、长春市2008房地产市场预测

第一部分 长春市总体经济态势

一、GDP总量与增长速度

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25002000150010005000GDP(亿元)同比增长(%)2002年1150132003年133814.22004年153513.5GDP(亿元)2005年167512.52006年1934.1141311501934.114.2153513.51338167512.514202073.517.31816141210864202007年2073.517.3同比增长(%)

数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)

一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强

长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。

城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。

二、固定资产投资占GDP比重

250020001500100050002002年GDP(亿元)2003年2004年2005年同比增长(%)2006年2007年13235.21150133824.721.614.2389.61535167546.12073.51934.14213502042112.5950.11417.3504030201001846013.5固定资产投资(亿元)固定资产投资增长(%)

数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)

同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受

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政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。

同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。

三、居民消费能力

150001000050000可支配收入(元)可支配收入增长(%)14.679051135813.61272012161412108642012.61000012.389002003年790514.62004年890012.62005年1000012.32006年1135813.62007年1272012可支配收入(元)可支配收入增长(%)

数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007)

2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。 同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。

四、三大产业比例变化

100?`@ %0.82003年第一所占产业比例112004年10.72005年12.82006年

41.140.742.541.847.148.346.845.4第二所占产业比例第三所占产业比例 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)

第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主

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导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。

第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结：

长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。

第二部分 2007年房地产新政

一、金融政策： ? 六次加息：

87.576.565.507.3.1807.5.1907.7.2107.8.2207.9.1507.12.216.576.36.847.027.297.47一年期贷款利息(%)

2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。

贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。

贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷）

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? 十次提高存款准备金率：

201510501.152.254.165.156.58.159.2510.2511.2612.25

9.51010.51111.51212.51313.514.5存款准备金率(%) 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。

? 提高第二套房贷首付比例：

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。

（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）

二、税收政策： ? 土地增值税：

自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。

土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。

三、土地政策： ? 物权法：

①住房满70年后，使用权自动续期。②小区车位、车库应首先满足业主需要。③露台出让不得损害他人利益。④会所依约定确立权属。⑤小区绿地由业主共有。⑥物业服务用房由业主共有

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物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。

? 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

①“土地分期拿证”叫停②土地开发期限不得超过三年③单宗土地出让规模受控制④实行净地出让⑤土地闲置费按20%

“土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。

土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。

《规定》的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。 小结：

2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。

第三部分 长春市土地市场分析

一、历年土地出让情况

800700600500400300200100075874498366251223142520807060504030201002003年2004年2005年2006年2007年土地供应(万平方米)成交价款(亿元)

资料来源：新文化报

2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造

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导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。

二、土地出让均价

1200100080060040020002002年2003年2004年土地出让均价(元)2005年2006年800900800800980

资料来源：房地产报

从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。

三、人均居住面积

30252015105022.3223.8524.6225.32272003年2004年2005年人均居住面积(平方米)2006年2007年预计

资料来源：房地产报

长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。

四、2007开发商拿地情况

34.265.8本地开发商外地开发商《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789

随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。

资料来源：房地产报

第三部分、房地产市场分析

一、房地产投资及施工面积：

2502001501005002003年2004年2005年2006年2007年(1-9月份)77.790.4140106.6198.7房地产投资(亿元)

706050403020100655433162004年5027.5152003年34.41892005年2006年2007年预计房地产投资增长幅度(%)房地产施工面积增长幅度(%)

数据来源：搜房网及其他网站新闻

从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。

二、商品住宅均价：

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3500300025002000150010005000222524098.22503295017.82015105.43.92005年2006年2007年(1-9月份)同比增长(%)502004年商品住宅均价(元／平方米)

资料来源：房地产报

201512.612.38.25.43.913.617.815.210502004年2005年价格增长幅度(%)2006年2007年(1-9月份)可支配收入增长幅度(%)

资料来源：房地产报

04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：①棚户区改造带来硬性需求②长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题③上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善④部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群⑤居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）

由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。

三、住宅预售量、销售量

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2007年各1-9月份情况90807060504030201001月2月3月4月5月6月7月8月9月2.521.510.50预售量(万平方米)销售量(万平方米)预售、销售比

06、07年预售、销售比21.510.502006年2007年(1-9月份)预售销售比1.60.9

从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。

四、累计可售商品房户型比例

100?`@ %0T.9184月90平方米以下(%)44.515.96月90-144平方米(%)49.415.17月49.6148月27.239.635.536.4144平方米以上(%)

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由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。

五、各行政区域住宅均价：

500040003000200010000楼盘均价(元／平方米)出让面积(万平方米)净月区二道区绿园区高新区宽城区南关区25001373200115.93300210.253500226.43000137.81400075.6250200150100500楼盘均价(元／平方米)出让面积(万平方米)

资料来源： 房地产报

从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。

从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。

第五部分、各大区域房地产分析： 总体规划思路

根据《长春市城市总体规划(2004-2020)》，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。

“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。 “三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。 “多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。

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布局基本要点

疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。

一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 ? 产品类型分布：

南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。

? 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：

600000500000400000300000200000100000050000023000010000267004900020007000012100奥莱公碧波康万晟现宝迪克鼎盛国国际社中央公汇景新寓桥代城公馆际区馆城20001210050000023000070000宝迪克公馆鼎盛国际占地面积(平方米)100002670049000奥莱公寓国际社区碧波康桥中央公馆万晟现代城汇景新城

中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 ? 中心城区楼盘均价：

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80007000600050004000200041004300500041000奥莱公碧波康万晟现宝迪克鼎盛国国际社中央公汇景新寓楼盘均价5000桥4100代城4300公馆5000际7000区未知馆未知城4100 中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 ? 面积区间：

鼎盛国际汇景新城万晟现代城金鼎名城碧波康桥0碧波康桥最大面积(平方米)最小面积(平方米)21980.6楼盘均价10011040200金鼎名城300万晟现代城6439400汇景新城330110500鼎盛国际16942

万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120㎡的中小户型仍占总体的86%，130㎡以上的大户型仅有52套。

位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100㎡的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 ? 未来走向：

2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。

南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形

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象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。

二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： ? 产品类型分布：

绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。

? 楼盘规模较大，多为社区型产品

400000300000200000100000204000百旺郦城金色欧城博众新城力旺康景新奥蓝城33000014000015200025000014000015200033000025000020400占地面积(平方米)占地面积(平方米)

绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 ? 绿园去楼盘均价：

500040003000200010000百旺郦城金色欧城博众新城新奥蓝城楼盘均价力旺康景漂HOME蓝调倾城4200280030004300340035003500 绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 ? 面积区间：

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新奥蓝城力旺康景蓝调倾城博众新城百旺郦城0最大面积(平方米)最小面积(平方米)50百旺郦城1204010015019012520025030013742350新奥蓝城15688博众新城蓝调倾城15049力旺康景最小面积(平方米)最大面积(平方米)

从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250㎡之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 ? 未来走向：

绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。

三、宽城区市场分析 ? 产品类型分布：

宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 ? 大盘时代

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7000006000005000004000003000002000001000000占地面积(平方米)青年城420000光明城640000天郎国际520000美景天城415900澳城庄园450000占地面积(平方米)

从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 ? 楼盘均价：

4000345030002500250026003200200010000中东首座证大光明城五月花苑美景天成包豪斯社区楼盘均价(元/平方米)

宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 ? 未来走向：

宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。

近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。

宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。

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四、二道区(含经开区)市场分析： ? 产品类型：

随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。 ? 中等规模为主：

45000040000035000030000025000020000015000010000050000042000014790025000东城名郡亚泰樱花苑东方之珠占地面积(平方米)5250062900中央一品阳光华尔兹

二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。 ? 楼盘均价：

4400420040003800360034003200东城名郡亚泰樱花苑东方之珠中央一品阳光华尔兹35803900365042003810楼盘均价(元／平方米)

二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 ? 面积区间：

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阳光华尔兹中央一品东方之珠樱花苑东城左岸0最大面积(平方米)最小面积(平方米)674750100樱花苑13265150东方之珠14464200中央一品13899250阳光华尔兹14069东城左岸

二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200㎡左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 ? 未来走势：

二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。

五、净月开发区市场分析： ? 产品类型：

净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。 ? 楼盘规模：

120000010000008000006000004000002000000占地规模(平方米)弗郎明歌260000御翠园920000中信城1100000华业玫瑰谷3200002600003200001700009200001100000爱丁堡170000占地规模(平方米)

净月开发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万平方米。

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该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。 ? 楼盘均价：

20000150001000050000爱丁堡临河湾启明花园莱茵东郡森林华墅蕴城别墅楼盘均价(元／平方米)56003100260010000150008800

净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高） ? 未来走势：

从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。

三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。

三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。

第六部分、2007年长春房地产市场总结

一、土地市场：

1、出让面积有所减少，交易异常活跃：

2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。 2、外地企业大举圈地：

截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作

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用。

大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。

二、房地产市场： 1、政策频出、市场平稳：

06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。 2、价格上涨速度依然不减：

随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。 3、小户型体量加大：

随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。

4、郊区楼盘开始火热：

07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米，距离市中心车程不足一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。

第七部分、2008年长春房地产市场预测

一、供应、需求均有所降低，市场竞争开始加剧：

“分期拿证叫停”改变了房地产的开发模式，资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府计划2008年出让进千万平方米的土地，但因资金周转问题，预计成交量不会很大。

2007年年末，上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向，房价不跌的理论被击碎。同时，06、07房地产市场的持续火暴也消化了大量的市场需求。因此，2008年需求会有所降低。 一线城市房价下跌加大开发商的生存难度，一部分中小开发商为躲避危机会积极拓展二三线市场，2008年仍然将会有外地开发商进入长春，市场竞争开始加剧。

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二、房价上涨幅度开始回落，房价与本年持平：

根据上面第三部分的分析，2007年长春房地产市场已开始向供过于求转变，但由于棚户区改造产生的硬性需求，各大楼盘均保持着良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的执行、一线城市房价下跌对居民心理产生冲击等一系列不利条件将延缓房价上涨幅度。

同时，土地价格的不断上扬、分期拿证的停止会大大加大开发成本，有实力的开发商将力挺房价，07年大幅上涨的形势将不会重演。

三、政策对市场的影响日益显现：

长春是三线城市，对政策的认识和执行需要一定的时间，2008年政策效应将开始不断显现。

? 06年开始颁布的70/90政策加大了小户型楼盘的体量，预计08年小户

型会得到集中放量，市场开始供过于求，大户型楼盘略显紧俏。 ? 近期有消息说政府准备用税收的手段调节房地产市场，准备开始征收物

业税。预计这一税收将在2008年对高档住宅或商业地产施行。 ? 信贷缩紧，08年仍会加息。政府调整地产市场实则调整中国经济，目前

经济略有过热，未防止通过膨胀，政府仍会加息及提高存款准备金率以缓解过热经济。已购房者负担不断加大、开发商需重新拓展融资渠道。

四、投资型客户大幅减少、二手房价格降低：

? 投资减少：“第二套房”政策的颁布，对投资者的影响很大，而房租没

有和房价一样飞涨，投资者的利润不断缩减，大大降低了投资者的购房积极性。2008年投资型客户将大幅减少。

? 二手房价格降低：2007年长春房价飞涨，平均每月上涨幅度达100元/

平方米。受“房价不跌”想法的引导，众多居民涌入购房大军。2008年随着需求满足及政策影响，买房投资赚钱的空间越来越小。投资者为降低损失必会降低价格大量出售。2008年二手房价格必降。

五、铁北和西南板块热度将有所上升：

? 南部新城是长春城市副中心所在地，是未来几年长春经济的主要增长

极。一号项目绿地新里公馆日前已奠基启动，预计2008年南部新城将有大量土地出让。

? 高新和绿园有大量住宅用地，保利轻轨地块已经开始启动，中海西水地

块2008年也将启动，楼盘整体品质将得到较大提升。

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? 宽城区属于后开发区域，楼盘价格较低。同时鲁辉也将对八里堡地块进

行整体改造。外加青年城、证大光明城两个大盘，预计08年宽城可能成为长春房地产市场的热点。

六、郊区楼盘地位突显：

2008年长春开始进行四环路的建设，11月份完工。伴随城市扩容，城市建设将不断完善，预计08年四环路沿线将有大量土地出让。

郊区楼盘地价低、辐射性强的特点也将大大吸引众多开发商投资建设。（如位于静月和双阳之间的楼盘除吸引当地客群以外也会吸引净月、双阳的客源，也会吸引一部分长春市的客源）。预计2008年郊区楼盘将在市场中异军突起。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/16iw.html