未来房地产价格上升还是下降辩论赛房价下降论据

未来房地产价格上升、下降辩论赛论据

㈠阐述我方观点

首先，对能来为我们做评分员的师弟师妹们表示热烈的欢迎和由衷的感谢。其次，有必要自我介绍一下，我叫赵国川，如有不足之处还请大家见谅。下面，就由我作为我组一辩为大家称述我方观点。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我们的房地产业也随之处在蓬勃发展之中，已经成为我国国民经济的支柱型产业之一。在房地产业繁荣发展的大形势之下，房价已经成为人们越来越关注的话题，自2000年以来我国的房屋价格涨幅巨大，几乎每年都以超过5%的涨幅在进行价格的上涨。特别是在2007以后，这种涨价势头是愈演愈烈。而这种价格的上涨速度大大的超过了大多数人的工资水平上涨速度，使得快速上涨的高房价超越了很多普通人的购买能力那么在房价如此之高， 人们对于房屋降价的呼声如此之强烈的大背景下，我们就有理由去推测在未来的20—-30年我国的房屋价格将会有所下降，下面我们从以下几个方面分析一下未来房价下降的原因：。

我方的的观点是未来20到30年后的房价会下降。房价会下降，我方任务原因有5个方面：第一，通过房地产周期理论分析到未来20到30年正处于趋向波谷的下降趋势，房地产价格将会下降

第二，大量投机性需求和房地产商故意捂盘，造成了房地产供应短缺的假象，非常高的房屋空置率，加深房地产市场不平衡使市场崩溃，从而房价大跌。

第三，制度政策规范和完善，住房限购政策引导房价下降 第四，人口结构的变化，老龄化带来各种影响导致房价下跌 第五，经济技术水平发展，建设成本降低，成本降低使房价下降 基于以上种种原因的分析，我们小组一致认为在未来的2030年，我国的房屋价格会下降，我在这里这是笼统的提出我方的观点，接下来会有我组其他成员为大家详细分析，敬请期待。

我方的房价下降观点陈述完毕，谢谢

㈡进入房产周期第三周期，进入下降趋势

政府严厉调控措施陆续出台。投机炒房者开始抛售前期所购商品房。

当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。投机者会由预期房价上涨变为下跌，当投机者预期房价下跌，结合自身所持房产及未来现金支出情况，投机者资金链往往难以支撑，会率先抛售商品房。购房者也预期房价下跌，投机者所抛售的商品房难以出售，会继续降价。房价也就会快速下跌，短时间下跌20%很正常。

实质降价不是指开发商赠送装修、减免物业费、打折等虚的内容，而是指房价直接下降。开发商开始实质降价可能会在投机者抛售房产、房价开始下跌之后1年才会发生。此时，购房者退房、断供等现象会如2008、2009年那样将再次发生。

房价下跌肯定不会从开发商降价开始，因为开发商现存的现金足

够支撑较长时间，再加上开发商支出的现金流并不确定。开发商主要有两项大的支出，支付土地价款和偿还银行贷款。由于地方政府往往无奈任由开发商延迟支付土地价款，也很少会收回土地，并且由于开发商的银行贷款往往可以展期，开发商的支出往往比正常预计的少很多，出现资金链断裂比较困难，至少可以支撑一两年。专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。

房地产行业属于周期性行业，房价上涨之后必然下跌，下跌之后必然上涨。历史经验表明，房地产周期是大周期，时间长达20-30年。房价脱离群众购买力，高房价是不可持续的。房价继续下跌，或在底部徘徊一两年时间才能到达底部，完成房地产下跌周期。

高房价不可持续，造成高房价的房地产体制也就不可持续。房地产体制不可持续的最重要原因是投机购房不可持续，总有一天，投机购房会停止。投机者停止炒房一般由两种情形造成，一种是由于房价过高自住购房者已经不再购房，一种是政府政策调控导致房价预期由上涨转为下跌。

在高房价体制下，叫苦不迭的是低收入阶层，兴高采烈的是投机购房者。真实情况应该相反，低收入阶层其实是受益者，投机购房者总有一天会为此付出代价。投机购房者资金通过房地产体制转为财政收入，财政收入用于地方建设，受益的是所有城市居民，当然也包括中低收入阶层。而出钱的是高收入阶层。一旦房价下跌，住房成为负

资产，投机购房者就会承担损失，可能是其难以承受的。投机者往往会破产。2008年深圳、东莞等城市已经发生过大量炒房者破产事件，未来也将大规模发生。

另外，由于投机者均使用银行按揭贷款炒房，以放大收益，房价飙涨之后的大幅下跌，住房成为负资产时，银行将会面临坏账危险，金融系统风险将加大。这正是美国、欧洲正在发生的金融危机。房地产如果产生巨大泡沫，而后破灭，是任何经济体难以承受的。为金融系统安全考虑，投机者主导的房地产市场应受到限制，甚至是打压。美国房地产泡沫危机，损失的是全世界，因为，提供美国房地产按揭贷款的是全世界；而中国房地产泡沫损失的仅仅是中国，中国动用的只是购房者未来的收入。

如何调控暴涨的房价我们正在实施的大幅提高第二套房首付比例及房贷利率、提高第一套房首付比例及房贷利率、加大政府保障性住房建设等才是有效的调控政策。

房地产还是要在市场化中解决居民永久住房及产权问题，未来可实行“政府租赁房+商品房”的双轨模式。同时，必须提高二套房首付比例至60%以上及二套房房贷利率比基准上浮20%以上。政府租赁房解决大部分城市人口的暂时居住问题，商品房解决城市人口的永久居住问题。本市居民享受廉租房，政府提供财政补贴；本市居民与外来人口可租用公共租赁房，租金低于市场租赁价格，但政府不提供财政补贴。

对于调控房价的政策，专家最推崇的是按揭房贷数量控制，他认

为这是立竿见影的有效措施。大幅提高二套房贷首付比例及房贷利率，是房地产调控的核心政策。这是抑制投机最有效的政策及措施。二套房首付比例至少可提高至50%，60%可作为正常值，即使提高至100%亦无不可。房贷利率方面，至少应该比标准利率上浮20%，上浮50%亦无不可。如此，自然能够降低投机购房需求，让房价回归理性。

日本、美国的历史也说明，只有投机因素才能导致房价飙涨。投机因素导致房价飙涨，总有一天会停止，之后将是漫长的房价下跌期。

㈢大量投机性需求，所致的住房非常高的空置率，使房地产市场流通不了导致市场崩溃

中国660个城市约有6540万套空置房，可供2.6亿人居住，空置率达到惊人的40%。这不但造成社会资源的极大浪费，也给中国经济带来了极大的风险。博客中表示，空置率有两种算法，一种算法是开发商的算法，为没有卖出去的房子，这种空置率称为行业空置率；还有一种算法，是社会算法，即把没有人居住的房子称为空置房，并据此算出空置率。这样测算出的空置率十分惊人，上海、北京和深圳这样的空置率能达到40%，也就是说，有将近一半房子是没人住的。会加深房地产市场的矛盾使市场崩溃。

国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，中国有这么多房子空在那儿没人居住，这些房子在炒家手上，既不出租也不自用

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