201401北京东方博文金融街长安街综合体261P

一力降十会Complex projectThe marketing dissemination research

金融街-长安街综合体项目 营销传播策略汇报客户：金融街控股 提报：东方博文 时间：2014.1

九年前， 我们服务过金融街 九年后， 很荣幸能与贵司再次携手合作 这一意义非凡的项目 博文很珍视这次难得的机会 这是一次全新的挑战

应该说本案是个质素非常优越的项目。

不过制约本案营销推售的几大因素，依然值得探讨——

1、 空置率虽走低， 但竞争激烈不容乐观

北京写字楼市场一直呈现“3+X”发展态势：

CBD、金融街、中关村 ——多中心时代。

尽管政府数据显示写字楼供应严重过剩，北京写字楼空置率已降 至4.4%。但丽泽金融商务区(Lize Financial District)如果按计 划完成建设，总建筑面积将达800万-950万平方米，令北京高级写 字楼库存面积在现有基础上翻一番。 ——资料来源《华尔街 日报金融版》

目前，北京写字楼在售项目61个， 待售项目22个，总计83个。 地产物业类别逐渐由住宅为主渐转为商务、商业属性 写字楼市场立项项目逐年增加

北京写字楼市场严峻，竞争激烈

2、 “CRD”概念不能用

借CRD,借不到势——“CRD” 作为本案区域价值之一，我们很容易首先想到。 但放眼整个北京城市功能区格局：

东有CBD副中心、西南有FBD、北有TBD,南有第二机场落定催生新国门商区......“CRD”概念已非热点，且 作为区域竞品共享，并不能体现本项目价值的唯一性。

这个概念，在行内甚至都被认为实现不了。

3、 金融街品牌固然有影响

但绿地，也不差。

在高端综合体尤其超高层建筑领域 ，“绿地”不仅概念单纯、记忆度

高、数量多，营销攻势的广度到强度，也都不容忽视。

4、

整售与散售。

整售与散售，在传播端并不矛盾。传播端拔形象/市场端高定位必然吸引到更多整售客户， 更能刺激散售客户信心；来者都是客。 有大量散客的现场，对整售是促进。 两者互相挤压、互为助力！

卖的好，所以卖的好。

5、 一个不大不小， 有可能卖掉的商业。

体量的尴尬与业态的不可控性。体量上不大不小的尴尬，与同区万达广场相比， 未来在区域商业中心的争夺上不占优势； 而出售型商业， 未来业态的不可控性对整盘营销显然不利。

6、 公寓的价格 推售及命名问题。

如何才能实现 4万每平米， 甚至更高的溢价空间？

公寓产品命名

(主案名)融寓

公寓产品其它命名示意：

融邸 融都

融馆 融悦

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/16cm.html