中国房地产的挑战之未富先老——人口篇

中国房地产的挑战之未富先老

——人口篇

文：张水权，一名非自由职业者

导读：

房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。本篇文章就是从人口数量和结构的角度，谈谈对中国经济和中国房地产的影响。

摘要：

1.从人口结构分析，中国人口危机开始爆发——2014年总抚养比止跌回升，2014年20-

64岁劳动力达到峰值后开始负增长，2015年中国中位年龄达到38岁超过美国；日本、欧洲、美国都是在总抚养比拐点和劳动力拐点前夕出现经济危机。

1

2.中国将快速进入严重的老龄化社会：中国的劳动力/老人在2010年降至7.5，将在2021年降至4.8。从日本、美国、台湾、韩国的情况观察来看，当劳动力/老人低于7.5，经济从8%以上的高速增长逐渐转为4%左右的中速增长，当劳动力/老人低于4.8，经济增长将进一步减速。

3.中国年轻人断崖式下跌，将导致经济颓势：中国是世界很少有的未富裕低生育率的国家，目前这些国家的经济发展普遍低迷。世界历史上，凡是达到中国当前年龄结构的地区，全都进入低速增长甚至停止增长。

4.现有的发达经济体，在其跨越中等收入陷阱的时期，都比当前中国年轻很多。

5.中国历史上的人口周期和经济周期具有较强的同步性。人口高峰时期，经济通常高速发展，人口低谷时期，经济通常陷入低迷。

6.未来中国的出生人口再也没有高峰，反倒会出现一个比一个低的低谷。2016年的中国还处于进入人口低谷的转折点，真正年轻人口断崖式下滑还在未来几年。

7.落后地区、三四线城市，将会面临比全国平均水平更糟糕的年轻人口断崖式减少，这可能导致各类消费增速的急速下滑，甚至进入负增长。因此，现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期，更加残酷的挑战还在未来。

2

8.中国目前的人口年龄结构和20年前的日本比较类似，并将在未来20年达到如今日本的老龄化程度。

9.中国从制度安排、财力准备，面对快速到来的老龄社会，均未做好准备。

10.中国老龄化社会的到来已对经济造成冲击。

11.中国的城镇化对房地产拉动作用越趋放缓。

12.家庭小型化对房地产的拉动作用非常有限。

13.来为中国住宅开工的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。

14.后房地产时代：总量放缓，区域结构分化，人继续往大都市迁移。

15.2030年，80后，你准备好了吗?

正文：

1.中国人口概况

2015年末，中国大陆总人口136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点。总人口性别比为105.06(以女性为100)，出生人口性别比为115.88。从年龄构成看，16周岁以上至60周岁以下(不含60周岁)的劳动年龄人口91583万人，比上年末减少371万人，占总人口的

3

比重为67.0%，60周岁及以上人口21242万人，占总人口的1 5.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%。从城乡结构看，城镇常住人口74916万人，比上年末增加18 05万人，乡村常住人口61866万人，减少1095万人，城镇人口占总人口比重为54.77%。全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口(即人户分离人口)2.98亿人，比上年末增加944万人，其中流动人口为2.53亿人，比上年末增加800万人。年末全国就业人员77253万人，比上年末增加276万人，其中城镇就业人员393 10万人，比上年末增加1070万人。

表：中国各年龄人口占比表

年龄0-56-2425-5455+占比 4.16%24.49%45.28%26.07%国家统计局公布1999-

2001年出生5307万人，公布2005-

2007年小学招生5137万人，二者接近；但是2010年全国人口普查显示，9-

11岁人口只有4264万，2013年初中在校人数只有4440万。易富贤认为：国家统计局公布的出生人数有20%水分，而死亡未销户口导致死亡人口比统计局公布的要多，因此人口总数将比国家统计局公布的要少。

1950-

1980年，中国人口与世界同步增长，占世界比例稳定在22%

4

。自实行计划生育以来，中国人口占全球比例下降到2014年的19%。根据2010年全国人口普查显示，0-

14岁人口占全球的12%，而印度占全球的21%。

中国面临两大难题：生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少。中国的15-49岁总育龄妇女人数和20-

29岁黄金年龄育龄妇女人数（目前2/3的孩子是该年龄群妇女生育），均在2012年开始负增长，15-

49岁总育龄妇女人数从2011年3.83亿减少到2030年的2.93亿，20-

29岁黄金年龄育龄妇女人数从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。

2.2014年中国总抚养比不跌反升

本文中将20-

64岁人口视作“劳动力”，将65岁及以上认为“老人”，将0-

19岁认为“儿童”。总抚养比=（老人+儿童）/劳动力，儿童抚养比=儿童/劳动力，老年抚养比=老人/劳动力。

图：中国抚养比的变化

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6儿童抚养比是人口投资，老年抚养比是还债。儿童抚养比增高不会阻碍经济增长，而是会通过拉动内需而推动经济增长。比如美国在二战后出现婴儿潮。尤其是儿童抚养比高峰还会通过补充劳动力，减缓老年抚养比的上升，为后续几十年的经济增长增加了活力，这就导致了美国的经济比日本和欧洲更有活力。日本在1996年、美国在2007年、发达国家（整体）在2010年总抚养比止跌回升，都出现经济危机。

可见，中国通过计划生育降低儿童抚养比从而暂时性降低总抚养比，并非人口红利，而是人口高利贷。在老年抚养比的推动下，中国的总抚养比在2014年达到低谷后开始回升，以为这经济增速将继续放缓。中国近期的经济问题的核心是总抚养比太低（儿童抚养比太低），内需不足

7；远期经济问题的核心是总抚养比太高（老年抚养比太高），劳动力不足和老龄化。

3.20-64岁劳动力与经济发展的关系

劳动力是驱动经济增长的引擎。日本、欧洲20-

64岁人口在1998年、2010年达到顶峰后负增长，都是在拐点前夕就出现经济危机。台湾、韩国分别在2015年、2019年达到拐点，此后韩国的劳动力变化曲线几乎与台湾重合。印度、美国的20-

64岁人口要到2055年、2090年才达到顶峰。

图：20-64岁劳动力相对于顶峰（%

）

事实上，劳动力负增长后，由于经济减速和结构性失衡，失业率会更高、劳动参与率会更低。比如根据世界银行的数据，日本的总失业率、15-

24岁青年失业率分别从190-

1995年平均的2.5%、4.7%增加到1999-

2012年平均的4.6%、8.8%；劳动参与率从1995年的64%下降到2012年的59%。德国20-

64岁人口在1995年达到顶峰后开始负增长，总失业率、青年失业率也分别从1991-

1993年平均的6.7%、6.4%增加到1996-

2012年平均的8.4%、10.3%。

中国20-

64岁劳动力数量在2014年达到顶峰，自2015年开始负增长，失业率（尤其是青年失业率）也很可能将增高。中国的劳动参与率不但难以提升，而是在不断下降，从1990年79%下降到2012年的71%；今后可能还将沿着发达国家的老路继续下降，2012年发到国家平均只有61%。与日本、德国还不同，中国的总抚养比非常低，有庞大的“过剩”劳动力。因此中国一方面劳动力严重短缺，另一方面失业率还将上升、劳动参与率也将下降（隐性失业），“用工荒”和“就业难”将长期并存，“保就业”将是中国今后长期的政治任务。

8

9图：日本、台湾、韩国的20-

64岁劳动力/65+岁老人与GDP

增长率的比较

根据上图，我们可以得到一些观察结果：当劳动力/老人高于7.5，经济可保持8%以上的高速增长；当劳动力/老人低于7.5，经济将转为4%左右的中速增长；当劳动力/老人低于4.8，经济增长将进一步减速。其中的经济逻辑尚需进一步研究。

图：中、日、美、印的20-64岁劳动力/65+岁老人

10中国的劳动力/老人在2010降至7.5，相当于美国1947年、日本1975年、台湾1996年、韩国2003年的水平，从人口结构看，中国经济将从8%以上的经济高速增长逐渐转向中速增长，事实上中国的经济增长率也已经从2011年的9.3%降到2012年7.8%、2013年7.7%。中国的劳动力/老人在2021年降至4.8，相当于日本1992年、台湾2017年、韩国2017年、美国2006年的水平，经济增长率可能将进一步下降。2035年中国的劳动力/老人将降低到2.5，开始低于美国，经济活力也将低于美国。当然，人口结构与经济增长的关系非常复杂，但大致可以判断，在今后几十年中国经济不断减速应该是“新常态”。另外，中国在2010年是7.5个劳动力抚养1个老人，养老已经开始出现问题了，随着劳动力/

11老人不断降低，养老压力日益严峻，养老金短缺恐是“新常态”。

4.中国中位年龄在2015年达到38岁

中位年龄是将全体人口年龄按年龄大小排列，位于中点的那个人的年龄。中位年龄从另一个角度反映了劳动力的年龄结构。

图：中位年龄的国际比较

说明：台湾、日本的预测只到2060年，韩国的中位年龄曲线几乎与台湾重合。

一个经济体中年轻人越多，该经济的创新活力就越强，所以中位年龄实际上反映了一个经济的创新活力，影响

着经济的技术进步率，从而影响了经济的潜在增长率。中国2008年的中位年龄为35岁，2015年提高到38岁超过美国。

5.中国将快速进入严重的老龄化社会

表：中日人口结构变化表

项目

日本中国相差（年

）

总抚养比止跌回升1996201418

20-64岁劳动力峰值1998201517劳动力/老人降至7.51975201035劳动力/老人降至4.81992202129

中位年龄达到40岁1996202226总人口峰值2010202313日本是世界上老龄化最严重的国家之一，其65岁以上的人口已达到日本所有人口的1/4，仅次于摩纳哥，居世界第二位。过去20度年里，日本经济长期低迷、国内需求不振、物价保持稳定，人口开始陷入负增长。

日本人口危机大致比中国早爆发23年左右。中国2013年类似于日本1990年。根据国际货币基金的数据，日本在1 992年后，储蓄率和投资率下降，而国债占GDP比例却快速提升，可用工作储蓄、退休花费来理解。

图：2016年中国和1995年日本的年龄结构对比图

12

再过20年，中国的年龄结构就会和当前的日本类似（如下图所示）。届时，最后一个高峰时期的人口将会达到45-50岁，而目前50岁左右的高峰人口将大规模进入70岁，成为退休的主力军，为养老带来极其沉重的压力。图：2016

年的中日年龄结构对比图

13

14

6.年轻人断崖式下降所导致的经济颓势

中国是世界上少有的未富裕低生育率国家。全球千人出生率低于14的国家和地区共有82个，只有21个还不属于高收入国家（人均GDP 不高于12276美元）。

表：全球未富裕的低生育率国家列表分类国家

人均GDP （美元，2015年）每千人出生数（2014年）GDP 增速（单位：%，2015年）格鲁吉亚

3,72012.932亚美尼亚

3,54713.92 2.5摩尔多瓦

1,74012.21-1俄罗斯

8,44711.87-3.9白俄罗斯

6,58310.86-3.6前苏联乌克兰

2,1099.41-11波黑

4,0308.89 2.1塞尔维亚

5,1029.130.5克罗地亚

11,5519.490.8黑山

6,37310.59 3.2前南斯拉夫马其顿4,86711.64 3.2

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阿尔巴尼亚4,20012.73 2.7罗马尼亚8,8079.27 3.4匈牙利12,0219.263前东欧集团

保加利亚6,5828.92 1.7圣卢西亚8,41013.94 1.8圣文森特和格林纳丁斯

6,95913.85 2.1毛里求斯9,18713.46 3.2迷你

岛国

古巴6,8489.9 1.3中国

8,28012.17 6.9亚洲

泰国5,426

11.26

2.5发展中国家平均

4.3全球平均 3.5平均发达国家平均

2.4

从上表可以观察得到，除中国外，所有未富裕低生育率国家都没有达到发展中国家和全球平均增速，甚至其中还有60%的国家还不如发达国家的平均增速。对于一个国家而言，如果其年轻人口出现了急剧减少，那么该国的劳动力供给在短时间内也会大幅下滑，从消费层面来看，年轻人结婚、购房、购车等需求也会大幅度降低，各类大宗消费品的增速会快速下滑，甚至进入低增长、零增长、甚至负增长。

表：日本1990年到2007年各类消费变化情况1990年2007年汽车销量770万辆

500万户均年支出食品

103万日元

90万日元

鱼类47.3千克37.9千克

牛肉10.8千克 6.8千克

牛奶113升91升

水果120.5千克88.8千克

啤酒55.4升33.2升

清酒13.5升8.9升

西服11.7万日元 6.5万日元

交通84万日元73万日元

衣柜千人新购86个千人新购40个

电视千人新购100台千人新购103台

钢琴千人新购4台千人新购1台

数据来源：日本统计年鉴

当前中国和20年前的日本人口年龄结构类似，人口高峰拐点刚过，年轻人口即将开始进入断崖式下跌。重要消费品的增速下滑，部分商品开始进入负增长：手机销量增长3%；汽车销量增长4.7%；彩电销量增长2.8%；冰箱销量下降2%；空调销量下降5.4%；啤酒销量下降1.8%。

7.历史上跨越中等收入陷阱的国家年龄结构均年轻

图：日韩跨越中等收入陷阱时的人口年龄结构

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17图：欧美发达国家跨越中等收入陷阱时的人口年龄结

构

8.中国的人口周期与经济周期相关系数较高图：中国人口出生数量和中国GDP 增速对比图

上图中，人口出生图向右平移了20年，代表出生人口平均在约20年后进入劳动力市场，并逐步开始准备结婚、买房、买车、添置家电等大宗消费。

第一次人口高峰：建国后第一个人口出生高峰出现在三年困难时期后，直到70年代中期为止，平均每年出生250 0万人，最高峰在1970年达到2800余万。这一高峰时期的人口在80年代中期至90年代中期进入20岁。在这10年里，除8 9-

90年外，其余年份中国经济均保持高速增长，且出现了较高的通货膨胀。90年代初期出现了股疯和第一次炒房热。

第一次人口低谷：1970年的2800万出生人口顶点之后，中国的出生人数开始逐年下滑，1980年降到1800万，十年间出生人口下降了约40%，直到1982年才回到每年2000万以上。这一低谷时期的人口大约在90年代中期到21世纪头

几年进入20岁。从1995年开始，中国经济结束高速通胀，

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第一次地产泡沫破灭，特别是亚洲金融危机后，大宗商品价格回落，煤炭钢铁过剩，出现大规模下岗潮，银行坏账问题显现，经济走入通缩，物价长期稳定。

第二次人口高峰：80年代中期开始，中国迎来了第二次人口高峰，他们是60后第一次高峰人口的后代。这一时期中国平均每年出生约2300万人，最高点是1990年的2600万。这一时期出生的人口在21世纪的头10年进入20岁，而这也开启了中国经济新一轮的高速增长。从2003年开始，中国经济走出了90年代末开始的通缩，CPI逐年上升，从大宗商品到住房价格，再到肉菜蛋价格，都出现了大幅度的增长，钢铁、煤炭、石油价格飙升，经济高速增长，银行坏账率下降到历史最低，中国的经济总量达到世界第二位。

第二次人口断崖式下跌：1990年的2600万人口出生顶峰后，中国的出生人数又开始快速下滑，1992年后便一直低于2000万，直到1999年降低到1150万的最低谷。这一时期的出生人口最早在2012年开始进入20岁。也正是从2012年开始，中国经济告别了9%以上的高速增长。大宗商品价格开始由盛转衰，CPI也告别了高增速，全国除了少数城市外，大部分地区房价横盘甚至开始下降。

下跌上半场刚结束：现在是2016年初，今年将有1600余万年轻人满20岁，较6年前下降了约40%。这一数字再过4

19

年还将下降30%。也就是说，由年轻人断崖式下降所导致的经济低迷周期，目前刚完成上半场，还有更严峻的下半场等待着我们。

永无止境的下跌：目前中国的总和生育率不到1.5，也就是说2对夫妇平均生育不到3个小孩。如果未来的总和生育率继续保持在1.5，那么等90后开始生育的时候，中国的出生人口将会只有90后的约75%。如前面所说，90后是中国人口断崖式下跌的一代，那么等未来几年，他们的生育高峰到来之时，中国的出生人口将会出现更严重的断崖式下降，在约10年后，降低到每年只有8-

900万左右出生人口的创纪录低点。

综上所述，60后人口高峰带来了85-

95年经济的高速发展。而75后人口低谷，则使得中国经济在90年代末-

21世纪初经历低迷。此后80后人口高峰再次将中国经济带出迷茫，走向新的高峰。但是，80后人口高峰之后，又是9 0后人口的断崖式下跌，由此伴随着的，是2012年后中国经济进入新一轮低谷，并可能会在未来3-

4年达到谷底。和此前的谷底有所不同，中国再也没有迎来新的出生人口高峰，相反，则是一个比一个低的人口出生低谷。再也不会有新的人口高峰来帮助中国经济走出低迷。

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9.三线以下城市将面临更为严峻的挑战

根据2010年部分省市第六次人口普查相比2000年第五次人口普查0-

14岁人口的变化情况，红色为低于全国平均水平。

表：部分省市0-14岁人口减少情况

地区省市五普（2000

年）六普（2010

年）

减少比例

重庆666万460万31%

西南

贵州1063万860万19%

甘肃678万491万27%

西北

陕西882万546万38%

吉林507万315万38%

东北

辽宁739万493万33%

山西836万603万28%

华北

河北1519万1203万21%

湖北1357万796万41%

华中

河南2363万1976万16%

广西1149万997万13%

华南

广东2055万1666万19%

浙江829万730万12%

华东

上海201万201万0%

全国 2.85亿 2.22亿22%

由上表可以看出，较发达的地区，由于有大量年轻人涌入并定居生子，0-

14岁人口减少的比例相对较少。而不发达地区，由于大量年轻人流失到沿海发达地区，0-

14岁人口减少比例相对较大。特别是对于那些人口流失多

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/15vl.html