桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书

桂林伍号公馆铂尔曼酒店

商业计划书

二○○九年六月

日 期：2009年6月25日

项目名称：桂林伍号公馆铂尔曼酒店项目 项目单位：桂林市强盛房地产开发有限责任公司 桂林源通房地产开发有限责任公司

本商业计划书属商业机密，所有权属桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司，所涉及的内容和资料只限于有意向的投资者使用，收到计划书后，收件方即该确认，并遵守以下规定：

1．在未取得桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司的书面许可前，收件人不得将本计划书内容复制、泄漏、散布。

2．收件人如无意进行本计划书所述之项目，请尽快将本计划书完整退回。

目 录

第一部分：总论

一、 公司经营目标与商业模式 二、 项目建设内容与规模 第二部分：综述

一、 企业及项目概况 二、 市场分析

三、 项目选址与建设条件 四、 项目规模与工程技术方案 五、 项目组织与管理机构 六、 项目实施进度

七、 目前投资价值及未来投资估算 八、 招股方案与融资资金使用计划 九、 财务评价 十、 投资者退出方式 十一、 结论 第三部分：附录

一、 附件 二、 附图

第一部分

总 论

一、公司经营目标与商业模式

桂林伍号公馆铂尔曼酒店由桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司共同开发。该酒店定位为五星级酒店，集旅游、度假、商旅及高端会员服务的高端酒店。酒店立足高品质服务为欧美及国内外高端人士提供极致的酒店服务及其延伸服务。

同时该酒店在建设期考量引进战略投资者，为酒店的将来打下良好基础，所引进的战略投资者可以购买酒店资产或持有公司部分股权。

该酒店建成后除提供高端的酒店服务外，现已将该服务的外延进行了延伸，主要提供客户旅游、会议组织与策划、企业形象策划、文化产业的开发等项目、企业及个人会籍的发展。这些项目与该酒店的建设同期进行，已经具备一定的操作能力。这些延伸业务的开展将大大提升酒店的盈利能力及拓展了该酒店的服务功能。

二、项目建设内容与规模

1、项目名称:桂林伍号公馆酒店建设项目 2、项目承办单位：

酒店项目开发企业法人：桂林市强盛房地产开发有限责任公司；桂林源通房地产开发有限责任公司；

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酒店项目管理企业法人：桂林伍号公馆酒店有限责任公司 以上三个公司法人代表：秦晓胜

3、项目建设地点：广西桂林市桃花江路5号。 4、范围与面积：

根据桂林市建设与规划委员会对《甲山旅游度假山庄规划定点批复》和调整意见及本项目的《建筑工程施工许可证》。甲山旅游度假山庄范围与面积是：北以巫山路为界，南与桃花江山庄为邻，西以桃花江为界，东以桃花江路为界。规划总用地面积为58315㎡，规划总建筑面积为31800㎡。其中：

桂林伍号公馆酒店位于甲山旅游度假山庄的南端，占地面积22500㎡，总建筑面积29093㎡。

5、主要建设内容 （1）主体工程：

伍号公馆酒店主楼土建及装修、伍号公馆酒店副楼土建及装修。

（2）辅助工程：

道路及停车场、景观及绿化、游泳池。 （3）公用工程：

酒店备用电源（发电机）。 （4）服务性工程 酒店用车。 （5）场外工程

酒店与市政供电、供水与排水管网的衔接。

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6、项目主要经济技术指标

主要经济数据与财务评价指标表

序号 名 称 Ⅰ 建设指标 1 项目占地面积 2 3 4 5 6 7 8 9 Ⅱ 1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 7 8 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 总建筑面积(不含地下室) 伍号公馆酒店主楼 伍号公馆酒店副楼 地下室面积： 客房 标准间 双套间 三套间 容积率 建筑密度 建筑高度＜ 绿化率 项目计划建设工期 经济数据 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 债务资金 债务资金占总投资的比例 资本金(自有资金) 资本金(自有资金)占总投资的比例 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 经营成本 利润总额 所得税 净利润 财务评价指标 财务评价计算期 总投资收益率 项目投资财务内部收益率 项目投资财务净现值 ic= 资本金净利润率 资本金财务收益率 资本金财务净现值 ic= 借款偿还期(含建设期) 投资回收期(含建设期) 单位 数 据 ㎡ 22500 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 29092.76 18969 10123.76 12700.00 220 153 42 25 1.29 56.13% 20 43.87% 2 23674.20 22837.0 673.17 163.13 备 注 计算期年均值 计算期年均值 计算期年均值 计算期年均值 计算期年均值 计算期年均值 计算期年均值 不含建设期 ROI 所得税前FIRR 所得税前FNPV ROE

间 间 间 间 0 0 m 0 年 万元 万元 万元 万元 万元 10673.17 45.08% 万元 12837.90 54.28% 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 年 9423.91 397.38 2027.21 1049.20 5950.12 1487.53 4462.59 20 18.85% 18.87% 8880.61 22.61% 15.52% 12% 万元 13% 万元 年 年 2529.87 5.68 按最大还款能力计算 7.69 所得税前Pt 3

第二部分

综述

第一章 企业及项目概况

1、项目业主信息：

桂林市强盛房地产开发有限责任公司基本情况：桂林市强盛房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富的房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于1996年，工商营业执照注册号为（企）450300000012037，营业期限为1996年9月16日至2013年5月18日，注册资金为人民币贰仟万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设臵的组织机构为股东会、总经理、副总经理、工程部、策划部、营销部、财务部、行政部等。

公司的管理层均由具有相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄32岁，凭借着专业精神，共同组成了一支高素质的优秀的房地产开发管理团队。

公司自成立以来，开发建设了不少项目，具有代表性的有：桂林市正阳步行街21,000㎡，桂林市总工会展览馆商业综合楼11,000㎡，桂林丽景〃5号公馆项目一期39,236㎡。其中正阳步行街、市总工会展览馆商业综合楼的项目已经竣工并交付使用，目前公司正在开发的是桂林丽景〃5号公馆项目一期。

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该项目总建筑面积共39,236平方米，可销售面积20,267平方米。开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型。

桂林源通房地产开发有限责任公司基本情况：桂林源通房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于2004年4月19日，工商营业执照注册号为（企）4503001105735，营业期限为2004年4月19日至2014年4月18日，注册资金为人民币叁仟贰佰肆拾伍万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设臵的组织机构为董事会、总经理、副总经理、工程部、财务部、策划部、前期部、行政部。

公司的管理层均由相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄36岁，凭借着专业精神，大家齐心协力共同组成了一支高素质的优秀房地产开发管理团队。

公司目前开发的是桂林丽景〃5号公馆项目二期，现已纳入桂林市重点工程——两江四湖工程的改造范围。项目地处桃花江路5号（西山公园至芦笛岩公园段），西临桃花江，东依桃花江路，南靠刘三姐景观园，距市中心约5公里。项目的地理位臵得天独厚，景观视野开阔，鉴于桂林市高端顶级市场的空白及本项目不可复制的区位优势，公司将项目定位为一个世界级山水名城中心的现代公馆区，以杰出的建筑作品和独特的现代公馆人居文明回馈甲天下的桂林山水，形成互动的风景。丽景〃5号公馆二期将成为自然、建筑、生活三位一体的顶级豪宅典范之作。二期开发建设了

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酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型，总建筑面积约为51,470.34平方米，预计可销售面积33,363.38平方米。

桂林伍号公馆酒店有限责任公司基本情况：该公司成立于2006年10月30日，并在桂林市工商行政管理局注册申领企业法人营业执照，工商营业执照注册号为（企）45030000013752，营业期限为2006年01月30日至2026年10月29日，注册资本人民币壹仟万元。公司住所在桂林市桃花江路5号，公司类型为自然人出资有限责任公司，经营范围为住宿、餐饮项目筹建（取得许可证或专项审批后方可开展经营活动）。 2、公司股东介绍：

桂林市强盛房地产开发有限责任公司公司股东3人：秦晓胜、唐仁伟

桂林源通房地产开发有限责任公司股东数有2人：秦晓胜、唐延绪、唐仁伟。

桂林伍号公馆酒店有限责任公司股东数有2人：秦晓胜、唐延绪。

秦晓胜：桂林市人，男，身份证号450303680724001，大学学历，工程师，毕业于华中理工大学工业与民用建筑专业。1987年9月至1994年3月桂林市综合设计院从事结构设计工作，1994年3月至1997年初任桂林市建筑承包公司经营科长、副总经理，1998年1月任桂林市综合设计院副院长，2004年4月至今任桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司董事长，桂林思源生态农业科技开发有限责任公司、桂林江河水电开发有限责任公司董事。2001年获桂林市第一届十大杰出青年称号。

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唐延绪：桂林市人，男，身份证号：450103471117203，大学学历，毕业于广西师范大学。1975年起先后担任灌阳县电化厂厂长，南宁市电石厂厂长。现名下有控股企业十几家，业务范围涉及冶炼、水电及宾馆餐饮。2004年4月19日成立桂林源通房地产开发有限责任公司，曾出任该公司第一任董事长。

唐仁伟：桂林市人，男，身份证号：452327197001050012，大学学历，毕业于武汉体院。1991年至1995年在武汉体育器材用品厂任办公室主任，供销部经理，1995年至2004年在广州市赵秀体育器材有限责任公司任副总经理、总经理，2004年至现在为广西桂林市灌阳县秀海园大酒店所有人，广西桂林市思源生态农业科技开发有限责任公司执行董事、桂林市强盛房地产开发有限责任公司董事。2004年至2005年获灌阳县优秀企业家荣誉称号。

以上三位股东皆为亲属关系，故以上三公司为关联公司。 3、项目的提出与过程

桂林伍号公馆酒店，是桂林甲山旅游度假山庄的一部分，位于桂林市桃花江路5号原甲山饭店位臵。2003年11月4日，由自然人唐延绪通过公开拍买取得甲山饭店的部分土地，2005年10月8日，由桂林市强盛房地产开发有限责任公司通过出让的方式取得桃花江路5号部分土地使用权，继而开发了甲山旅游度假山庄项目。

桂林甲山旅游度假山庄在不同的批文或报告中又曾称：桂林旅游休闲度假山庄、甲山产权式旅游休闲度假山庄。

2002年2月8日，桂林市发展计划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于桂林旅游休闲度假山庄项目立项的批复》，【市计投字[2002]26号】。

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2002年3月28日，桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批了《建设项目环境影响登记表》。

2002年8月4日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书》【市规管字[2002]432号】。

2003年9月5日，桂林市综合设计院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山庄酒店岩土工程勘察报告》。

2004年5月28日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于调整市规管字[2002]432号文的规划定点通知书》【市规管字[2004]243号】。

2004年7月9日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄（即伍号公馆酒店主楼）”《建筑工程施工许可证》。

2004年7月27日，桂林市发展计划委员会向桂林市源通房地产开发有限责任公司下发了《关于甲山产权式旅游休闲度假山庄二期项目立项的批复》，【市计投字[2004]172号】。

2004年10月12日，桂林市综合设计院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山庄酒店南楼岩土工程勘察报告》。

2005年5月11日，桂林市综合设计院完成了《甲山旅游度假山庄酒店南楼会议中心补充岩土工程勘察报告》。

2005年8月13日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了《关于调整市建规管[2004]243号文的规划定点通知》，【市建规管[2005]472号】。

2006年4月3日，桂林市建设与规划委员会下发了《关于调

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整市建规管[2005]472号文的规划定点通知》，【市建规管[2006]167号】。

2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了《关于调整市建规管[2006]166号文的规划定点通知》，【市建规管[2006]437号】。

2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了《关于调整市建规管[2006]167号文的规划定点通知》，【市建规管[2006]429号】。

2006年10月30日，在桂林市强盛房地产开发有限公司与桂林市源通房地产开发有限公司的基础上，由自由人秦晓胜、唐延绪出资成立“桂林伍号公馆酒店有限责任公司”，甲山旅游度假山庄主楼与副楼更名为“桂林伍号公馆酒店”，负责对桂林伍号公馆酒店实行项目建设与经营。

2007年3月24日，桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）签订了桂林伍号公馆(美爵)酒店《管理合同》。

2007年5月18日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司、桂林市源通房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄20#楼（即伍号公馆酒店副楼）”《建筑工程施工许可证》。

目前，酒店主楼及副楼土建工程已基本完工，进入外墙装饰阶段，近期将办理该酒店的竣工验收，并取得房屋产权证明。

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第二章 市场分析

酒店业是旅游产业六大要素“吃、住、行、游、购、娱”的重要环节，包含了六大要素中的“吃、住、购、娱”四大要素，桂林是国际旅游名城，旅游业的兴衰直接影响着本项目的成败。

一、市场现状

1、全球旅游业与酒店业概况

近年来，全球旅游观光业已从恐怖主义、战乱和ＳＡＲＳ等因素的负面影响中反弹，国际旅游业已连续四年强劲增长，2007年国际入境旅游人数比2006年增长6%，发展中国家增速达8%。

根据法国CDC证券公司调查结果显示，目前全球各类连锁酒店所占的比重分别为：豪华型5%，高档30%，中档37%，经济型20%，适用型8%，客房入住率超过70%，尤其是豪华酒店的入住率高达75%。2006年营业收入是2200亿美元，其中一半以上来自豪华高档型酒店，经济适用型酒店的营业收入仅占14%。

2、中国旅游业与酒店业现状

据国家旅游局统计资料,2002年至2006年的5年间，中国累计接待入境过夜游客2.1亿人次，实现旅游外汇收入974.8亿美元，分别增长8.0%和13.5%，双双高于4.6%和11.1%的全球同期平均水平。2007年1—11月份,入境旅游人数达1235.1万人次,同比增长5.56%,其中: 香港同胞7084.97万人次,澳门同胞2128.09万人次,台湾同胞428.23万人次,外国人2393.81万人次,中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。

中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006年亚洲的建设项目有

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386个，共包括111285个房间，其中68%是四星级以上的酒店。这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级以上的酒店有134家。2002-2006年，旅游饭店营业收入额持续增长，年平均增长率为15.2%。2003年，“非典”过后，我国旅游饭店收入出现大幅反弹，营业收入为1238.7亿元，年增长率高达25.99%。2004-2006年，增长速度有所放缓，2006年，年营业收入额为1535.4亿元，同比增长14.01%。

截至2007年8月，全国星级饭店总数达到13838家，其中五星级340家、四星级1523家、三星级5279家、二星级6061家、一星级635家。首批三家白金五星酒店已经问世，分别是北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店和广州花园酒店。从地区分布来看，广东和浙江两个省的星级饭店数量分别达到1275家和1089家，位居全国第一、第二。四、五星级饭店主要集中在东部地区，占全国总数的61.56%。

3、广西旅游业与酒店业近况

2007年广西全区接待中外游客突破8000万人次，实现旅游总收入424亿元，与2006年相比，这两项指标均保持了两位数的增长，国际旅游接待人数和旅游收入再创历史新高，全年全区接待入境游客已突破200万人次，标志着广西已跻身全国旅游“十强省”，旅游业作为新兴的主导产业和新的经济增长点的效益已逐步显现。

据2006年广西统计年鉴资料，广西旅游宾馆饭店共有客房数为48611间，床位92477张。2005年接待总人数为1435.92万人次，营业总收入为290912.1万元。

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4、桂林旅游市场与酒店业现状

桂林是广西旅游的龙头，旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具社会竞争力和最具发展潜力的产业，通过几年来各种活动的强力推动下，桂林旅游在国内外的影响力和品牌形象不断扩展和提升。桂林旅游业发展焕发出强大吸引力和持续增长力,2006年“中国旅游关注指数”排名结果中，桂林在综合榜单上排名居第六，是进入前十位的唯一地市级城市。“2007年中国首届品牌节”评选活动中，桂林荣获中国自驾车旅游品牌目的地十佳城市，2007年桂林市被《小康》杂志社评为“中国十佳休闲旅游城市”。

入境旅游是衡量一个国家和地区旅游经济实力的重要指标，是国际旅游目的地形象的“晴雨表”。据统计资料显示,桂林入境旅游连创新高，国内旅游稳步增长，2005年全市入境旅游人数就突破了100万人次。在2006年全市旅游快速发展的高基点上，2007年全市接待入境旅游者125万人次，同比增长15％以上；2007全市接待国内外游客1525万人次，同比增长14％以上，实现旅游总收入85亿元，同比增长23％以上，旅游总收入增长速度快于旅游人数增长速度9个百分点，这深刻反映了桂林市旅游业在发展方式转变方面显著成效，旅游产业综合效益不断显现。

目前，桂林市共有星级酒店42家，其中五星级酒店3家，分别是：大宇大饭店、帝苑大酒店、漓江大瀑布饭店、共计客房1980间，2006年平均开房率约70%。四星级酒店6家，为：桂山大酒店、桂林宾馆、桂林桂湖饭店、桂林观光酒店、桂林榕湖饭店和金龙航空大酒店。大桂林另有五星级酒店两家，为乐满地休闲度假酒店与愚自乐园艺术酒店。

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二、行业及企业环境分析 1、政治与法律环境

国家在“十一五”旅游业发展规划中，按照党中央、国务院关于把旅游业培育成为国民经济重要产业的要求，确立了把旅游业培育成为国民经济重要产业的目标，确立了加快完善旅游产业体系、全面提升旅游产业素质、综合发挥旅游产业功能三大主要任务。

近年来，广西区党委、政府高度重视旅游产业的发展，始终把旅游业作为全区国民经济新的增长点和重要的支柱产业加以培育和发展，实施政府主导型旅游发展战略和“旅游强省”战略。

桂林市委、市人民政府历来就把旅游业当作主导产业来发展，并以发展旅游业为重点，推进第三产业全面发展，实施旅游品牌发展战略，提升传统经典产品和现有特色产品，丰富旅游文化内涵，巩固提升观光旅游，着力发展山水文化体验、休闲度假、商务会展和特色旅游，进一步拓展旅游市场。 2、经济环境

21世纪前20年，是中国全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的重要战略机遇期，也是中国旅游业发展的重要战略提升期。随着社会主义现代化建设不断推进和人民生活水平不断提高，人民群众对旅游消费的需求将大幅增长。根据“十一五”旅游规划，到2010年，我国入境过夜旅游人数将达6880万人次，旅游外汇收入将达470亿美元，国内旅游人数将达17.8亿人次，出境旅游人数将超过5000万人次。据联合国世界旅游组织预测，2015年中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时，预计我国入境旅游人数可达2亿人次，国内旅游人

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数可达26亿人次以上，出境旅游人数可达1亿人次左右，游客市场总量可达30亿人次左右，我国居民人均出游可达2次，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。即将来临的2008年北京奥运会和2010年上海世界博览会，将为中国旅游业注入更加强劲的前进动力。

3、社会自然环境

中国是一个旅游资源大国，东方古国的文化魅力经久不衰，山水相映的自然景致美轮美奂；56个民族和睦相处，演绎着神奇多彩的人文大观；改革开放事业蒸蒸日上，昭示着现代中国蓬勃的时代生机；改革开放以来,中国入境旅游保持持续快速增长，增幅超过全球同期平均水平，中国已成为最具生机与活力的旅游目的地之一。

随着中国-东盟自由贸易区建设的快速推进，以全面启动大湄公河次区域和泛北部湾旅游合作为标志，广西与东盟各国的旅游合作进入一个新的时期。与此同时，广西在加快旅游大市场一体化的过程中，注重与国内各省（区、市）携手，形成了资源共享、客源互流，为越来越多的国际游客踏进广西这片美丽神奇的土地拓宽了途径。

桂林市是著名的国际旅游城市和中国历史文化名城, 地处东南沿海和大西南腹地的重要连接点，是广西乃至南中国的旅游集散中心、中国国际旅游重要的交通枢纽，桂湘黔交界区域中心城市、泛北部湾和大湄公河次区域旅游门户城市、处于与中国—东盟自由贸易区等国际国内区域合作紧密联系区域的重要位臵。

4、技术环境

随着我国经济的迅速发展，饭店业的档次、规模、经营水平

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明显提高。一批老酒店对设施设备进行了更新改造，服务功能增加，酒店档次有所提高。各地积极吸引外资，新建了一批设施设备好、管理水平高的星级酒店。据国家旅游局统计，全国星级酒店数量分别以两位数的速度增长。各部门还投资兴建了一批度假村、培训中心等集餐饮、娱乐、旅游、购物多功能为一体的高档饭店。酒店行业的整体水平明显提高，服务能力大大增强，现代化经营管理也取得显著进展。

5、企业优势分析

本项目业主桂林伍号公馆酒店有限责任公司出资自然人资金实力雄厚，股东对酒店拥有产权，能够适应市场的变化压力；公司高层人员学历较高，组织与管理能力较强；本企业为新建企业，无负债；出资人有多年的房地产开发经营积累，银行信誉好，具有较强的融资能力；项目地处国际旅游名城桂林，占据地利优势。

本项目业主与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部、雅高集团全资子公司）就桂林伍号公馆（铂尔曼）酒店签订了《管理合同》，法国雅高集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团，具有较好的酒店管理声誉、经验、实力和营销网络。

6、机会分析

桂林是世界旅游名城，入境游客多年来逾百万人次/年，绝大多数入境游客会入住四星级以上酒店，统计分析（除特殊年份非典期间），桂林五星级酒店的客房入住率均超过65%，住店客人以入境游客为主，客源稳定；桂林每年的国内游客逾千万人次，每年还有许多大型会议在桂林召开，这给酒店业带来了无限商机。

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四、竞争能力分析 1、行业竞争结构分析 （1）竞争结构

目前，桂林市星级酒店的竞争结构属于分散竞争结局，第一名的市场占有率小于26%，各酒店市场份额比率均在1.7以内，市场竞争异常激烈，各酒店市场占有份额的位臵产生变化的可能性很大，近期内发生相对垄断或绝对垄断的可能力不大。

（2）五力分析

①行业新进入者的威胁：本行业存在新进入者的威胁，新进入者除目前已知的香格里拉、涵碧楼之外，还可能会出现未知的新的进入者。

②酒店经营商讨价还价的能力：目前桂林大部分星级酒店是产权和经营权的合一，境外的酒店管理公司开始进入桂林，酒店经营商具有较大的选择性，也即酒店经营商具有较大的讨价还价的空间。

③替代者的威胁：本项目目标是建成五星级酒店，能替代五星级酒店的是四星级酒店或超五星级酒店，目前桂林尚未出现超五星级酒店，但四星级酒店有6家，对本项目具有一定的威胁。

④现有企业的竞争：目前，桂林城区五星级酒店仅有3家，共计客房1980间，2006年平均开房率约70%，旅游旺季客房供不应求，但有旅游淡季具有一定的竞争压力。

⑤客户讨价还价的能力：桂林五星级酒店数量和客房数量均不多，客户讨价还价的空间不大。

（3）行业吸引力分析

①市场规模：国际旅游市场格局将由过去传统的“北美到西

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欧、欧洲到美洲”的两大主流，逐渐东移到亚太地区成为主要旅游目的地和客源地。2000—2007年，全球国际入境旅游人数平均年增长4%，发展中国家平均年增长8%，50个最不发达国家平均年增长11%。发展中国家在国际入境旅游市场中所占的份额由34%增至40%。据世界旅游组织预测，到2020年，中国有可能成为世界上最大的旅游目的地，年接待游客1．3亿人次。

桂林的入境游客多年来均超过百万人次，国内游客超过千万人次，每年都有国际性的大型会议在桂林召开，酒店的客源市场规模较大。

②市场增长率：由旅游业带动的酒店业需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。目前，全球连锁酒店的客房入住率超过70%，尤其是豪华酒店的入住率高达75%。这说明，酒店服务的需求量较大。此外，全球连锁酒店客房的60%集中在北美，24%集中在欧洲，其他几个地区的拥有量分别为：南美3%，亚太10%，中东和非洲3%。

③行业盈利水平：据调查，中国传统的饭店中，90％低档次的酒店亏损，赢利的大多是高档次、特别是外资、外商经营管理的酒店。具体的实情是：1、一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中；2、另一小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量需要再上一个台阶；3、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，尽显优势。

据2006年《广西统计年鉴》资料，2005年广西旅游宾馆饭店经营情况是：除贺州市外，其他各市均处于亏损经营状态，2005年全区各类旅游宾馆饭店亏损额为31904.88万元，其中，桂林市

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各类旅游宾馆饭店亏损额为9447.94万元。

④竞争对手与强度

桂林目前已有五星级酒店有五家，各酒店情况如下： 桂林漓江大瀑布饭店：为桂林旅游股份下属企业，是目前广西规模最大、设施设备最豪华的高星级饭店。各类客房646间，其中包括总统房一套、豪华贵宾套房22套、豪华贵宾房20间、商务房62间、标准房541间。中西餐厅、日韩餐厅、九天银河茶餐厅、四季火锅城，并且拥有20个包厢，餐厅总计1800席位。一座可容纳400人就餐500人开会的多功能厅，内配六声道同声传译系统，另设有五间不同类型的会议室，供不同规模的会议使用。

大宇大饭店：为中韩合资酒店，拥有各类客房430间，3个风味餐厅及一个可容纳400人的会议室，该酒店由喜达屋酒店度假管理集团麾下的喜来登酒店管理公司负责管理，其优势客源地为欧洲、美国、加拿大。

桂林帝苑大酒店：为中青旅控股股份有限公司与日本大东兴产株式会社合资经营，拥有各类客房333间，中、西、日式餐厅各一个，优势客源地为日本、韩国、东南亚。

乐满地休闲度假酒店：为台资酒店，拥有客房371间，市场定位为会议及休闲度假，客人主要为台湾、广西区内及近距离客源市场。

愚自乐园艺术酒店：为台资酒店，拥有客房200间，市场定位为高端商务、休闲游客，游客以台湾、国内游客为主。

⑤产业政策：国家对酒店业的产业政策没有明显的变化，行业进入或退出无障碍。

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⑥技术要求：目前国内酒店管理水平较国际上大型的酒店管理公司差距较大。

⑦资金需求：酒店的建设与经营管理都属于资金密集型行业，对资金的需求量较大。

⑧社会环境可接受性：酒店业的社会接受性较好。 2、企业竞争能力分析 （1）企业竞争地位

中国现在有涉外酒店5201家，水平参差不齐，除了一些高星级酒店具备现代企业制度和相应的思维方式外，大部分酒店还是小作坊式经营思想和经营方式。在国际上横向比，中国高档酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，我国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店；中国自己的酒店集团及管理公司的发展不容乐观，缺乏酒店管理人才和经验。迄今为止，只有上海锦江公司和北京凯莱进入了世界酒店管理公司300强之列。

（2）核心竞争力分析 本项目的核心竞争力是：

独特的酒店环境与独特的酒店文化。

拥有自己的稳定而广泛的营销系统并和客户、供应商、合作伙伴的系统实现对接，实现“酒店+俱乐部”良好的服务能力，创建和操作一个先进的酒店管理系统。

（3）竞争成功关键因素分析

本行业成功的关键因素是：酒店的形象与声誉、稳定而广泛的营销系统、低成本的运作模式、优质与便利的服务设施、礼貌而高素质的员工、企业的融资能力。

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五、客源市场定位 1、客源结构分析

据统计资料显示，国内饭店整体市场的客源结构稳定，商务客源是饭店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%和46%。五星级饭店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。

从桂林市酒店业统计资料分析，桂林五星级酒店的客源与全国没有差异，主要是入境游客，客源国主要分为四个区域，分别是东亚和东南亚地区的日本、韩国、马来西亚、泰国、新加坡；欧洲的英国、法国、德国；北美的美国、加拿大以及澳大利亚。这些国家在桂林国际旅游市场中具有极重要的地位，大体上保持较为稳定的态势，但由于各个国家的具体情况各有差异，表现出的数量状况也有所不同。

日本是桂林最大的客源国，来桂林旅游的游客人数长时期保持较高的水平，受政治因素影响2005年上半年出现下滑，而2006年开始出现恢复性增长，全年接待量超过10万人次，反超马来西亚再次成为桂林的第一大客源国。

东南来国家一直保持着较稳定的比重，新加坡、泰国的市场比重长期在1.2%～3%之间变化。

韩国在上世纪90年代中期以来迅速成为桂林海外市场的主要力量，1999年来桂林旅游的韩国游客共33785人，占总量的5.6%，2003年受“非典”影响，南航取消“桂林～首尔”航线及韩亚航空员工罢工等事件的影响，一直处于低迷状态，2006年在东盟、

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欧美市场强劲反弹的同时，桂林韩国游客总量同比却仍呈下滑态势。

美、法、德、英、加等西方各国一直是全球国际旅游业的重要客源国，上世纪90年代以来，这些国家来桂林旅游的游客逐渐上升。2006年接待30.85万人次，同比增长近30%，在入境客人中占了约27.9%，在外国游客中的比例约为45.7%。

台湾游客在桂林入境游客中的比例最高时曾近50%，2006年其数量仍在稳步上升，共接待了34.45万人次，但占比却下降到30%左右，原因是外国人入境游客大增，外国人入境市场中的比例由前几年的35%左右提高到60%左右。

据桂林市旅游局公布的统计数据来看，桂林市国内客源市场主要在广西本区、广东、湖北、湖南、北京、上海、浙江等地，其中前五位的省份就占了境内游客总量的50%以上。

从桂林星级酒店住宿统计结果分析，境内中高等消费的游客来源与总体境内客源地情况基本一致，区内和广东游客所占比例优势更为明显，分别占到31.12%和25.77%，合计达到56.89%，另外，北京5.04%，江苏4.67%,上海4.22%，湖南4.11%、浙江3.42%。可见中高档客源地主要分布在区内及周边省份等近距离地区以及北京、长江三角洲等经济发达地区。

2、客源市场定位

本项目的客源市场定位为：以境外客源为主，国内客源为辅的中高档消费群体。

海外客源中以目前桂林的主要海外客源国排名的前六名为主，即日本、美国、韩国、法国、德国、英国。

境内客源中以广西本区及周边省份等近距离地区以及北京、

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长江三角洲等经济发达地区的客源为主。 六、市场预测

1、酒店客房入住率预测

据统计结果，国内四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间。

据《桂林经济社会统计年鉴》对桂林各星级酒店统计资料，除2003年“非典”时期影响外，四星级以上酒店的客房入住率均超过60%，如榕湖饭店各年的客房入住率统计如下：

桂林榕湖饭店各年客房入住率统计表

年份 入住率(%) 2003 58.76 2004 65.85 2005 66.93 2006 67.30 2007 70.82 根据对国内、国际旅游市场和酒店业市场现状的统计资料分析，通过分析旅游和酒店行业的发展环境，结合桂林市的具体情况，预测在今后的年份里，随着桂林旅游环境的改善，桂林五星级酒店的入住率将能保持现有水平并可能出现增长趋势。

2、酒店客房单价预测

据统计资料显示，国内五星级饭店的平均房价为人民币806元，四星级饭店为人民币436元，三星级饭店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元。各星级饭店的平均每房间收益依次为，五星级饭店人民币552元，四星级饭店人民币305元，估计2008年酒店行业效益局面还会维持。

据2007中国饭店业务统计结果显示，在2006年国内五星级酒店市场的房价贡献中，酒店会议团体的平均房价为736元，大型会议/会展的平均房价为905元，国内旅游团的平均房价为508元。

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桂林现有四、五星级酒店入住率及房价详见下表。 桂林四/五星级宾馆饭店客房前台价格和客房入住率统计表

星级 客房总数 序号 酒店名称 ★ 桂林漓江1 大瀑布饭店 2 3 4 假酒店 桂林愚自5 乐园现代艺术酒店 五星小计 /平均 6 店 7 8 9 桂林宾馆 桂湖饭店 观光酒店 四 四 四 329 226 78.40% 73.19% 77.55% 60.00%(2000) 58.76%(2003) 65.85%(2004) 10 榕湖饭店 四 450 66.93%(2005) 67.30%(2006) 70.82%(2007) 金龙航空11 大酒店 四星小计 /平均 1730 763.3 1242.7 2233.5 四 118 780 1188 506 720 888 872 766 1448 1760 1360 1909 2558 桂山大酒四 607 69.64% 768 980 1980 五 200 大宇大饭店 帝苑酒店 乐满地度五 371 五 333 76.89% 1042 790 1695 1250 2200 五 430 75.06% 1096 1320 2680 五 646 1060 1286 3460 间 2000年鉴 标准间 标准套间 豪华套间 入住率 前台付现价(元/日间)（2008年4月价） 600 1697 4102 917.6 1449.6 3110.5

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通过对本项目的SWOT分析和竞争能力分析，预测桂林伍号公馆建成后客房单价将能保持在桂林五星级酒店客房单价的平均水平。

第三章 项目选址与建设条件

一、场址现状 1、地点与地理位臵

桂林伍号公馆酒店为甲山旅游度假山庄的一部分，位于甲山旅游度假山庄的南端。

甲山旅游度假山庄的建设地点为桂林市桃花江路5号，北以巫山路为界，南与桃花江山庄为邻，西以桃花江为界，东以桃花江路为界。

2、土地权属类别及占地面积

本项目的建设用地由项目业主通过竞拍获得。

甲山旅游度假山庄规划总用地面积为58315㎡，规划总建筑面积为31800㎡，其中：

桂林伍号公馆酒店占地面积22500㎡，总建筑面积29093㎡，以及地下室面积12700㎡。

二、项目建设条件 1、项目场址现状

项目场址位于桂林市桃花江路5号，为桃花江路的西面，桃花江东岸，原甲山饭店内，原有建筑已全部拆除，地形较平坦，相对高差0.65m，地貌上属桃花江Ⅰ级阶地。

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2、工程地质、水文地质条件

项目业主已委托有专业资质的单位完成了岩土工程勘察，根据岩土工程勘察报告，各项情况良好。

3、周边建筑物与环境条件

本项目位于甲山旅游度假山庄之中，北为别墅，南为公寓楼，东为桂林西山公园，西是桃花江，隔江相望的是美丽的田园风光，整个酒店溶入自然环境与崎丽的山、水中。

4、城区规划与区域规划要求

项目建设符合《桂林市城市总体规划》（2000～2010）和《桂林市国家级生态示范建设总体规划》，项目已获得桂林市建设与规划委员会下发的《关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书》【市规管字[2002]432号】和桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批的《建设项目环境影响登记表》。

5、交通条件

项目位于桂林市区桃花江路，3路公交车在项目地设有站点，桂林市区交通路网发达，项目到达市区任何地方交通十分便利。桂林对外交通系统完善。

航空客运交通：桂林两江国际机场至桂林市区30公里，改扩建后的桂林两江机场将可起降目前世界上任何大型飞机，桂林是继北京、上海、广州之后的第四大航空港，有60多条航线可以到达国内、国外很多地方，开通有香港、澳门、日本福冈、韩国济州、新加坡、泰国、马来西亚等地的航线。机场有巴士到市区，民航大厦每隔30分钟就有一班巴士从市区开到机场，不管多晚，只要有航班到桂林就有机场巴士到市区。

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铁路客运交通：黔桂、枝柳、湘桂铁路都经过桂林，筹建中的广（州）贵（州）高速铁路途经桂林，坐火车可以直达国内主要城市，桂林市内有两个火车客运站，桂林北站（桂林始发站）和桂林南站（桂林站）。南站可容纳1.5万人候车，是主要的客运站，在市中心，交通非常方便。

公路客运交通：桂林市的公路四通八达，国道322、323线穿境而过，其中322线在本市境内段已改建成高等级公路，还拥有桂柳高速、桂梧高速、桂黄高速，桂（林）三（江）高速（筹建），有桂黄一级公路、桂林至阳朔二级公路等一批公路网络，可直通广西各地和临近省份。全市公路通车里程达到5989公里，实现了100％的乡镇、86.5％的行政村通公路、69％的乡镇通柏油路。桂林有三个长途客运汽车站：汽车总站、城南汽车站和北门汽车站。有到广西区内及广东、湖南各地的长途汽车以及发往福建、云南、海南、浙江、贵州等省的长途班车。年公路客运量达到5989万人，旅客周转量达357775万人公里。

水路交通运输：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州,香港和澳门。年水运客运量达221万人，旅客周转量7669万人公里。其中桂林至阳朔段为旅游黄金水道。

桂林市内交通：桂林的市内交通除了收费计程车、公共汽车外，还有免费公交车、专线服务车；桂林市内租用自行车出行游览也非常方便，在市内各大酒店和市区多处设有自行车出租点。 6、社会环境条件

桂林位于广西壮族自治区东北部，“湘西走廊”南端。行政区域总面积27809平方公里。辖5城区和12个县，总人口495.11万。境内地形复杂，地貌多样，四周山地环绕，地势由西向东依

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次降低，漓江和义江自北向南流经辖区。桂林有浩瀚苍翠的原始森林、雄奇险峻的峰峦幽谷，激流奔腾的溪泉瀑布，天下奇绝的高山梯田，有壮、瑶、苗、侗等十多个少数民族。

桂林自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。桂林风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市独具魅力的特色。凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展旅游业，旅游业实现跨越式发展，目前年接待入境游客上百万人次，国内游客逾千万人次。桂林市是首批 “中国优秀旅游城市”；是世界旅游组织向全球首推的中国最佳旅游目的地城市；是“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“国家环保城市”，是“中国最佳魅力城市” 和“中国最安静城市”，也是一个最适合人类居住幸福指数很高的城市。

7、政策与法律支持条件

在国家发改委下发的《产业结构调整指导目录(2005年本)》【中华人民共和国国家发展与改革委员会令第40号】中，对酒店类项目未作具体限制与规定。

在国土资源部和国家发改委联合下发的《关于发布实施<限制用地项目目录（2006年本）>和<禁止用地项目目录（2006年本）>的通知》【国土资发[2006]296号】中，未将酒店项目列入限制或禁止用地项目。

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在国家发展和改革委员会、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的《当前部分行业制止低水平重复建设目录》【发改产业[2004]746号】中，酒店类建设项目不属于国家制止的低水平重复建设项目。

在国家发改委、商务部联合下发的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，将“高档宾馆”列入限制外商投资产业目录。

8、公共设施条件：

项目地处桂林城区，给水、排水、供电、通讯、等市政管网到达项目场地，公共设施条件完备。

9、征地拆迁条件

项目业主通过挂牌拍买形式获得项目土地使用权，无须征地拆迁。

10、施工条件

（1）施工水电由市网接入。

（2）水泥：桂林市辖区内具有200万吨不同标号的生产能力，能满足本项目工程对水泥的需求。

（3）木材：市区有多个木材市场，可就地解决建筑木材。 （4）市郊砖瓦、砂石货源充足，能满足项目需求。 （5）其他建筑材料如所需钢材等，桂林市场亦可满足需求。

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第四章 项目规模与工程技术方案

一、建筑设计指导思想与原则

1、以「舒适」、「禅风」为建筑设计核心思想，拟采取“以人为本，和谐协调”的建设思路。

2、充分考虑酒店与桃花江田园风光的景观效果，营造环境优美、功能完善、舒适方便、安全可靠的五星级酒店。

3、总平面设计按地形建设，采用低层庭院式布局，引桃花江水入店，建筑围绕中心水庭，营造幽雅氛围，建筑高低错落，掩映于绿树丛中。

4、酒店设计须符合《旅馆建筑设计规范 JGJ 62-90.》（中国计划出版社，2005）、《住宅设计规范（GB 50096-1999）》、《民用建筑设计通则（GB 50352-2005）》、《建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001年版》。

5、酒店建筑设计采用通用图：中南地区通用建筑标准设计通用图（98ZJXXX），区标桂01J602。

6、本项目建筑设计合理使用年限为50年。 7、建筑设计方案获得桂林市建规部门审查通过。 8、该酒店设计由国内著名设计公司苏州金螳螂设计公司设计。

二、项目总体建设方案 1、总平面布臵

酒店依地形呈方形布臵，分为主楼与副楼两栋建筑，副楼的南面设臵六角形会议中心。

酒店主入口大门朝东向，与桃花江路连接。

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酒店主楼呈“凹”字形，酒店“凹”形的中心处修建露天游泳池。客房分布于“凹”字形的两则，大部分客房南北朝向。

主楼与桃花江之间设臵人造景观园，引桃花江水入园。 酒店副楼呈“』”形，客房大多为南北朝向。 会议中心呈六边形。

主楼、副楼与会议中心相通。 停车场建于地下室。

酒店周边空地除道路硬化外，其余种植名树和观赏花卉，在适当地方适量建造一些人造艺术景观。

2、使用功能

本酒店的功能是集旅游居住、会议、接见、商务洽谈、宴请、娱乐、健身于一体，既体现出其独特的休闲旅居环境，又能体现综合接待能力。

3、建筑结构

采用钢筋混凝土框架结构 4、具体规划及效果图见附件

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5、主要技术参数

项目主要建设技术参数指标表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 14 15 16

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指标名称 项目占地面积 主楼 副楼 游泳池 道路及停车场 绿化及景观 建筑物占地面积（不含地下室） 构筑物占地面积（不含地下室） 总建筑面积（不含地下室） 伍号公馆酒店主楼 伍号公馆酒店副楼 地下室面积 客房 标准间 双套间 三套间 容积率 建筑密度 建筑高度＜ 绿化率 结构设计使用年限 建筑等级 施工安全等级 建筑耐火等级 其中:地下室耐火等级 建筑物抗震设防列度 屋面防水等级 其中：地下工程防水等级 项目计划建设工期 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 间 间 间 间 m 年 类 级 级 级 度 级 级 年 指标值 22500 4525 2531 482 5093 9870 7056 5574 29093 18969 10123.76 12700 220 153 42 25 1.29 56.13% 20 43.87% 50 二 A 二 一 六 二 二 2 三、主要建设内容与规模 本项目的主要建设内容有：

（1）主体工程：伍号公馆酒店主楼土建及装修、伍号公馆酒店副楼土建及装修。

（2）辅助工程：道路及停车场、景观及绿化、游泳池。 （3）公用工程：酒店备用电源（发电机）。 （4）服务性工程：酒店用车。

（5）场外工程：酒店与市政供电、供水与排水管网的衔接。

桂林伍号公馆酒店主要建设内容与规模表

序号 工程名称 单位 ㎡ ㎡ 建筑规模 备 注 不含地下室，原名：甲山旅游度假山庄,本可1.1 伍号公馆酒店主楼 18969 研建设规模以《建筑工程施工许可证》为依据,四层,局部五层 不含地下室，原名：甲山旅游度假山庄20#,1.2 伍号公馆酒店副楼 ㎡ 10123.76 本可研建设规模以《建筑工程施工许可证》为依据。四层

1 建筑工程 其中: 标准间 间 双套间 间 三套间 间 会议中心 ㎡ 小会议室 ㎡ 餐厅 ㎡ 健身房 ㎡ 商务中心 ㎡ 桑拿房 ㎡ 美容美发中心 ㎡ 便利店 ㎡ 酒吧、茶吧、书吧 ㎡ 医务室 ㎡ 五星级酒店标准(㎡/间) 153 32～45 42 55～110 25 110～130 2859 1500 250*3 2859 580 350 660 150 250 780 35 350 5528 32

平均㎡/间 37 105 125 客房建筑面积㎡ 5657 13192 4410 3125 占建筑面积比 19% 行政办公室及配套公建 ㎡ 公共区间 ㎡ 大堂、走廊、楼梯等

例 1.3 主楼地下室 1.4 副楼地下室 1.5 道路及停车场 1.6 景观及绿化 1.7 游泳池 2 室内水电安装工程 3 消防工程 4 安保、网络及音响工程 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 项 5092.5 9869.75 482 29093 29093 1 1 1 8 含办公设备 400KW 房家俱、家电 主楼5部,副楼3部 含旅客服务、采购和行政用8 酒店用车 9 供电工程(接市政网) 9.1 9.2 9.3 10 辆 项 3 1 15 2 1 车，两中一小 ㎡ ㎡ 5020 2679 含酒店主入口小广场等硬化面积 29093 ㎡ 29093 ㎡ 地面面积(㎡) 29092.76 地上停车位(个) 30 26.46% 5 中央空调设备及安装工程 部 6 装修工程 7 电梯设备及安装工程 项 部 含酒店装饰物品、客 含备用发电机房，设臵于酒店附楼地下室内,开闭所 ㎡ 变压器 台 备用电源(发电机) 台 供水工程（接市政网） m m 项 1 不再计建筑面积。从10KV黑山变接入 1800KVA 500KW 含酒店游泳池、水景、110 绿化用水管网 70 DN500 由相应的广电、网络、通讯部门完成接入工12 弱电工程(接市政网) 作,投资仅计算酒店室内部分 DN300、DN100 11 排水工程（接市政网）

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第五章 项目组织与管理机构

一、项目法人机构

项目业主根据国家有关法律规定组建了桂林伍号公馆酒店有限责任公司，已在桂林市工商行政管理局进行了企业法人注册登记，取得营业执照，经营范围为住宿、餐饮项目筹建。

桂林伍号公馆酒店有限责任公司实行总经理对董事会负责制。

二、酒店管理机构

2007年3月24日，桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理（上海）有限公司就桂林伍号公馆（美爵）酒店签订了《管理合同》，《合同》中雅华酒店管理（上海）有限公司保证桂林伍号公馆酒店有限责任公司的收益，近期该酒店将由雅高授权经营“铂尔曼”品牌，该品牌将比之前授权的“美爵”品牌将更加高端。

雅华酒店管理（上海）有限公司是法国雅高国际酒店集团亚太区总部和全资子公司（法国雅高国际酒店集团在悉尼、曼谷也设有总部），地址为上海市娄山关路555号长房国际广场21楼。

法国雅高国际酒店集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团，总部设在巴黎的雅高集团成立于1967年，是全球著名的饭店集团，其雏形是1947年成立于法国的第一家“老沃特尔”饭店；后以该品牌为基础，开展连锁经营；1974年，引进“伊比思”品牌；1975年，引进“墨奇勒”品牌，并在欧洲和非洲前法国殖民地经营；至70年代末，集团共有成员饭店210家，并开始进入餐馆业经营；1980年，通过与杰克槐斯〃玻勒尔国际公司（JBI）的

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兼并，引进“索菲特尔”品牌；在巴黎股票交易所上市融资；1983年兼并JBI后，易名雅高集团；1985年，引进“佛缪勒第1”经济品牌；1990年，购买美国“汽车旅馆第6”品牌。

经过三十多年的不懈努力，法国雅高国际酒店集团建立了一个拥有4,000多家酒店的全球酒店网络。法国雅高国际酒店集团在旅行社业务方面也独具一臶，并通过法国雅高国际酒店集团企业服务即经营特约餐券服务。该公司的饮食，餐厅和赌场业务亦发展迅速。

法国雅高国际酒店集团的业务遍布140多个国家，聘用逾150,000员工，每年营业额超过70亿欧元。雅高集团自有饭店、租赁饭店、管理协议饭店和特许经营饭店的比重分别为46.5%、21.8%、15.4%和16.3%。现行主要核心品牌有：索菲特尔（规模最小的豪华品牌；四星以上；目标市场为商务游客；选址在城市、机场和旅游地；规模小，200间客房以下；全服务）、劳沃特尔（先锋品牌；3～4星级；统一设计；中档市场；全服务；标准设计，尤其在客房装修和卫生间设计；选址在城市、机场、主要高速公路和度假地）、墨奇尔（2～4星；但不像索菲特尔和劳沃特统一设计）、汽车旅馆第6、佛缪勒1号、伊比斯及伊塔浦等。

至2007年8月1日，雅高集团在中国管理着41家酒店, 遍及23个城市及地区：北京, 博鳌, 成都, 东莞, 广州, 杭州, 合肥, 济南, 昆明, 南京, 青岛, 清远, 上海, 深圳, 石家庄, 苏州, 天津,武汉, 无锡, 西安, 厦门, 郑州, 中山；另有58家酒店正在建设中。

本酒店的人力资源配臵和员工培训由法国雅高国际酒店集团完成。

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第六章 项目实施进度

一、项目招标

项目业主单位已协调好项目实施过程中涉及到的发改、土地、建设、环保、地震、消防、供电等有关部门的关系。已近按国家关于招投标的有关文件精神,对工程费用或造价达到招标建设标的的项目采取竞争性招标方式，选择了技术力量雄厚、施工机械设备精良、经验丰富的设计、施工、监理队伍，确保工程质量。

招标基本情况表

建设项目名称：桂林伍号公馆酒店项目

不采用 招标范围 招标项目 勘察设计 建安工程费 监理 设备 重要材料 其他 情况说明： 监理、重要材料及其他项目投资小于50万元，按有关规定不需招标。 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 全部招标 √ 部分招标 招标组织形式 自行招标 委托招标 √ 招标方式 公开招标 √ 邀请招标 招标方式 招标估算金额 （万元） 备注

二、项目实施进度安排

目前酒店主体土建工程已近封顶，已全面进入水电安装、外立面装修阶段，在二次装修资金落实以后，即可进入二次装修阶段，余下工程项目建设工期初定为9个月，9个月后即可投入运营。

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项目实施进度安排表

序号 2 3 4 5 7 8 8 建设内容 主体工程土建 辅助工程 公用工程 服务性工程 场外工程 水电安装及初装修 二次装修 Ⅰ 第一年 Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ 第二年 Ⅱ Ⅲ Ⅳ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡ ≡≡

三、项目目前建设进度 1、土建工程

目前该酒店土建工程已经完工，内外砖批灰已完成；地下室分隔及混凝土地面已完成，屋面防水已完成： 2、地下室工程

（1）地下室按要求做好人防工程。 （2）地下室防水及地面已处理。 3、墙体工程

酒店外墙面粉刷及钢结构制作已完成，外墙砖已铺装，外墙花岗岩准备铺装。 4、门窗工程

铝合金订货备料工作已经完成，已经开始安装工作，部分已安装完毕。 5、给排水安装工程

给排工程正在施工中。 7、电力、电讯及控制系统工程

（1）酒店电源从市政供电电网10KV黑山变接入，安装1800KVA变压器2台。

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（2）酒店备用电源为1台500KW发电机，在市电故障时，能保证消防负荷、应急照明、计算机系统、监控系统等的供电。 （3）电缆采用低烟无卤交联聚乙烯电缆，导线的敷设方式采用穿管直埋的方式。

（4）酒店照明主要采用白炽灯，主要通道、主要出入口和一些重要场所须设安全照明和事故照明，平时兼做工作照明，其应急照明占工作照明的25%-100%。

（5）监控系统，监控中心设在一层消防控制室内，包括消防火灾自动报警和消防设备联动系统，环境温湿度检测与空调设备的控制系统；变、配电设备控制、保护、电能计量、电力质量检测系统三个子系统，还可把通讯子系统接入监控系统。该系统先尚未安装。

（6）有线及卫星电视系统，有线电视网宜为750MHZ邻频传输系统，有线电视信号、卫星电视信号及自办节目经前端混合后，经过分支分配双向系统送到各用户端，以支持VOD视频点播系统，用户端电平按70+5DB设计。机房设在一层。 （7）结构化布线系统，支持用户需要的电话、计算机联网等设备、满足饭店管理、通讯、一卡通、多媒体会议、IP电话多方面语音及数据的自动化要求。工作区按每10平方米两个信息插座，会议室、宴会厅、影视厅等场所配备电视现场直播插口水平布线系统采用超五类8芯UTP双绞线混合布线；敷设方式采用金属线槽在各层吊顶内敷设，支线采用穿钢管沿墙、棚、地暗敷设的方式。

总机房设在一层，酒店电话由该总机房外引一组50对的电话电缆。以上系统先尚未安装。

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（8）公共广播音响系统

在酒店一层设音响控制室。在酒店内的公共场所设背景音乐，客房另设三套节目。公共广播音响系统兼做消防广播，在消防控制室内控制。以上系统先尚未安装。 （9）防雷、接地系统 该建筑物按二类防雷设计。

该建筑物接地采用TN-S系统。该建筑物防雷接地、保护接地等电位接地共一个接地系统，其接地电阻不大于1欧姆。 全楼做等电位联结，客房卫生间、游泳池、桑拿等场所局部等电位联结。防雷工作已完工 8、消防系统及安保系统工程

（1）考虑本项目的特殊性、重要性，本项目按一类建筑进行消防设计，采用临时高压给水系统，除在饭店内外按《建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》设臵室内外消火栓系统及饭店相应位臵设臵湿式自动喷水灭火系统外，还按《建筑灭火器配臵设计规范》要求，设臵一定数量的手提式灭火器；锅炉房、柴油发电机房设臵二氧化碳气体灭火系统。

（2）根据《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）的要求,酒店设臵火灾自动报警系统及消防设备联动控制系统。并根据目前国际国内消防火灾自动报警系统的控制水平、潮流以及本建筑物的高标准特点，本着可靠、先进、合理、实用、报警设备高性能且造型美观的原则进行设计。 （3）在一层建筑物内设臵消防值班室（与安保监控、楼宇自控合用一室）。火灾自动报警系统采用进口总线型设备，其设

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备包括：设在消防值班室的自动报警联动控制制柜、广播电话通讯柜（消防广播与音响系统的公共广播音响合用）设在建筑物内各房间，走道的感烟或感温探测器、手动报警按钮、控制模块、电话、喇叭火警显示器等。火灾探测器自动探测各自保护范围的火警情况，并把火警情况在火灾自动报警联动柜上；火灾自动报警联动柜通过控制模块与消防、空调、通风等设施实行联动，并显示各设备的运行、故障状态；消防中心控制室通过现场喇叭、电话对消防灭火及人员疏散等实施统一指挥；并在建筑物内合适位臵设臵手动报警按扭，供紧急手动报警用。

（3）保安监控系统的电视摄像机装于主要出入口及其他公共

场所,所摄图像送至控制台上的电视监视器。

（4）所有消防设备、火灾自动报警联动柜均采用双电源供电，并在末端设自动切换装臵。应急照明系统将据点有楼梯间、主要通道及消防值班室的照明均设为事故电源,在主要疏散口设有安全指示灯, 疏散走廊设有诱导指示灯,采用蓄电池供电,连续供电时间不少于30min。各大厅、餐厅、大开间办公室等人集中的地方设一定数量的事故照明。消防工程已经完工，但安保系统尚待下一步装修时完成。 9、电梯工程

酒店共设电梯8部，主楼5部，副楼3部。电梯施工前须由电梯厂商对电梯部位进行确认。 10、二次装修工程

（1）根据桂林的城市特点与本项目的地理位臵和经营特色，酒店的二次装修以休闲风格为主，商业配套设施为辅，以酒

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店为主体，突出酒店的功能。

（2）酒店二次装修强调人与自然、人与建筑的沟通与和谐，酒店与自然环境共生，达到“禅”意。

（3）以各种自然形态为主题，创造的生态艺术品，让山水文化与自然原生态艺术交融。

（4）强调高雅气质、贵族气质、浪漫情调。

（5）大堂及服务台，滂拨大气、线条明快，设计简约，与周边自然环境相交映，让人以奢华的感觉。

（6）餐厅，西餐厅为丰富的自助餐区与开放式的厨房遥相呼应，优雅而舒畅；中餐厅以“屏”为概念，以“席”为主题，博古而通今大气而热烈，中式意味浓厚。

（7）会议室及多功能厅，以商务风格为主，墙面与主壁体现国际风范，设施要求现代与先进；顶级音响，周边做声学处理。

（8）酒廊，要体现异国情调，以欧洲风情为主线。 （9）书吧，体现沉稳而幽静的思想空间。

（10）公共区间，体现时尚，休闲，让东方文化与西方浪漫融会贯通，与桂林山水自然和谐。

（11）设备与饰物，设备要求先进质优，饰物要求丰富而自然，现代而高雅。

（12）客房，标准客房体现休闲风格为主，套间尽显尊贵。将客房建成一个私密、放松、舒适的空间，浓缩了休息、私人办公、娱乐、商务会谈等诸多使用要求的功能性空间，推陈出新。

①客房门，在照明上重点对客房门进行目的性照明，房门与

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房内家俱应协调。

②门廊区，尽可能将衣柜安排在就寝区的一侧，以解决传统的门廊狭长的缺陷。

③工作区，以书写台为中心，家俱设计成为这个区域的灵魂，强大而完美的商务功能于此体现出来，宽带、传真、电话、有线电视等各种插口要一一安排整齐有序。

④就寝区，这是整个客房中面积最大的功能区域，床头屏板与床头柜成为核心，要精心设计。

⑤卫生间，卫生间空间独立，风、水、电系统交错复杂。设备多，面积小，应做人性化设计，干湿区分离，避免功能交叉、互扰。

11、现场图片：见附件

第七章 目前投资价值及未来投资估算

一、估算依据及说明

１、本投资估算以本计划书《伍号公馆主要建设内容与规模表》及相应的工程方案为依据，参考项目在建工程的《建筑工程预算书》和《桂林伍五号公馆酒店室内设计报告册》进行投资估算。

2、尚未建设的单项工程项目及设备投资参照其他同类工程的单价，并结合市场询价进行估算；由于主要设备和操作机械均为常规设备，国内生产厂家完全能生产，因此设备购臵费均采用国内生产设备价格，在设备生产厂家提供的报价基础上综合考虑设

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备运杂费。

3、工程建设其他费用取费参数与标准参照国家及行业规定计取。

4。、完工部分按市场价格估计。 二、投资估算

1、建设投资：26837.90万元。

（1）工程费17638.40万元；其中：建筑工程费4487.79万元；设备购臵费3209.47万元；安装工程及工器具购臵费(含二次装修费用)13941.14万元。

（2）工程建设其他费用5199.50万元，其中：土地费用为4051.24万元。

2、建设期利息：673.17万元。

（1）贷款金额：根据项目业主与未来融资方达成的初步意向，本项目建设投资拟向融资方借款10,000万元。 （2）借款方式：按项目设定情况借入。

（3）借款利率：据项目业主与融资方达成的最后意向决定。 3、流动资金：计算期流动资金为163.13万元。

根据项目正常运营的需要，详细计算项目各年所需流动资金。 4、项目总投资：27674.20元。 三、项目完工部分价值

1. 经过估算，该酒店目前建设投入约1.6亿元（含土地投入），

2. 由于该酒店目前仍在建设中，如达到取得房屋竣工验收阶 段，取得房屋产权证后（不含二次装修），建设投入约1.8亿元（含土地投入）

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第八章 招股方案与融资资金使用计划

一、招股及融资方案分析

经业主董事会的研究决定：项目如按设计最后完工营业，所需投入的资金来源包括项目资本金（业主自有资金）和债务资金两部分，由项目法人进行融资，承担融资责任和风险。经研究决定以本项目目前的情况为出发点，提供以下招股融资方案：

1、按现状（未取得房产证前，未进入二次装修阶段）出让该

项目的全部资产，出让价格为1.6亿元。

2、该项目取得房屋产权证后（未进入二次装修阶段），出让

该项目全部资产，出让价格为1.8亿元。

3、引入战略投资者：本项目引入战略投资者合作，所投入的

资金按该项目现有价值1.6亿元，为计算基准，计算持有股份的比例。

4、直接向金融机构或单位个人融资1亿元，由项目法人进行

承担融资责任和风险。 二、资金使用计划

（一）资金使用计划之前提

本计划针对以上方案之3、4项，资金需求量约1亿元。 （二）项目建设投资 1、建设投资额

项目建设投资估算额为26837.90万元（不含建设期利息） 2、建设投资使用计划

目前业主已投入资金完成大部分项目建设，所融资金主要运用于项目二次装修阶段，本项目剩余建设期间计划为9个月。

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第九章 财务评价

一、基础数据与参数的选取 1、项目计算期

按项目的实施进度计划，根据行业和本项目的实际情况，本项目财务评价的计算期定为22年，其中建设期为2年，运营期为20年。以融资1亿元作为外部债务的全部基础，如没有外部债务，本项目之财务状况将更加良好，本次分析暂定有外部债务1亿元。

2、财务基准收益率

参照《建设项目经济评价方法与参数》给出的部分行业财务基准收益率的参考值，结合项目融资方案的要求和业主的愿望，本项目融资前、税前的财务基准收益率取12%，项目资本金税后财务基准收益率指标取13%。

3、税、费取值

（1）企业所得税：本项目企业所得税税率按25%计。 （2）营业税（不含建筑营业税）：本项目营业税税率按5%计。 （3）教育费附加：根据国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定：本项目教育费附加率为２％。

（4）城建维护费：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，本项目城市维护建设税税率为7%。

（5）盈余公积金：本项目盈余公积金按10%提取。 4、为便于计算，本财务评价不考虑计算期收费价格与成本费用的价格变动因素。

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二、营业收入估算

项目营业收入按照酒店客房数量与入住率为基数计算各年销售收入。

1、酒店客房数：按项目的工程建设方案，酒店共设客房220间，其中：标准间153间，双套间42间，三套间25间。

2、客房入住率：桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）就桂林伍号公馆（美爵）酒店签订了《管理合同》，法国雅高国际酒店集团有较大的酒店营销网络，酒店入住率得到保障。

目前国内四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间。根据榕湖饭店多年来的入住率，本项目酒店入住率前三年按榕湖饭店2003年以来的最低入住率的年份来进行测算，但逐年有所提高，入住率取值为：第一年60%，第二年63%，第三年65%，第四年后随着知名度的提高，散客入住比例增长，酒店入住率取70%并在计算期内保持此入住率不变。

3、客房价格：

（1）散客：按2008年4月份桂林市五星级酒店各种客房前台付现价的平均价格计算。

标准间917.6元/间日； 双套间1449.6元/间日； 三套间3110.5元/间日。

（2）团队及协议单位：按前台付现价的55%计算，酒店新开业期间，为表示对协议单位的友好欢迎，也为酒店促销招徕更多的客户，使酒店的入住率得到保障，协议单位房价，第一年减按前台付现价的45%计，第二年减按前台付现价的50%计。

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4、散客与团队比例：预测随着酒店开业时间的延长，酒店的知名度会有所提高，散客入住比例在头三年会逐年提高。

第一年：散客：团队=25%：75%； 第二年：散客：团队=30%：70%； 第三年及以后：散客：团队=35%：65%。

5、餐饮收入：目前桂林漓江大瀑布酒店餐饮收入占酒店总营业收入的31%，本项目约按21%的比例进行估算。

（1）住店客人消费：预测住店客人平均消费水平为300元/天〃间客人，由于住店客人以入境客人为主，客人在本酒店餐饮的比例按85%计。

（2）餐饮对外营业收入：酒店餐厅还同时对外营业，日对外营业收入按5000元计。

6、其他收入：包括康乐项目收入、商场收入、会议厅出租收入和商务洗涤服务收入约占总营业收入的10%左右（桂林漓江大瀑布酒店餐饮为7%）。

三、成本费用估算

参照同类酒店近几年的经验数据，按生产要素法以年为单位估算。

1、外购原材料：

（1）保洁洗涤材料费：主要有卫生间清洗、浴巾、床上物品清洗消毒，按客房数量计算（公共区间折入客房数量计），3元/间日；

（2）低值易耗品材料费：主要有茶叶、牙刷、牙膏、洗发液、沐浴液、香皂、皮鞋油、信封、信笺、写字笔、拖鞋等，按客房数量计算，60元/间日；

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