碧水苑住宅楼项目建议书申请报告可行性研究报告

碧水苑住宅楼项目建议书申请报告可行性研究报告

碧水苑住宅楼建设项目

可行性研究报告

二〇一一年六月十日

目 录

第一章 总论 ······················································································· 1

1.1 项目名称及承办单位 ······························································ 1 1.2 可行性研究的依据 ·································································· 1 1.3 可行性研究的范围 ·································································· 1 1.4 第二章 2.1 2.2 2.3 第三章 3.1 3.2 3.3 3.4 第四章 4.1 4.2 4.3 4.4 第五章 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

项目概况 ················································································· 1 项目背景及项目建设的必要性 ············································· 6

承建单位基本情况 ·································································· 6 项目提出的背景 ······································································ 7 项目建设的必要性 ································································ 10 市场预测及拟建规模 ·························································· 16

市场预测 ··············································································· 16 市场需求 ············································································· 20 市场供应 ··············································································· 23 产品市场竞争力分析 ···························································· 25 建设条件及厂址 ·································································· 27

自然条件 ··············································································· 27 社会经济发展状况 ································································ 32 原、辅材料及外协外构件供应条件 ····································· 32 基础配套条件 ········································································ 33 建设方案 ············································································· 35

项目组成 ··············································································· 35 拟发展产品及建设规模 ························································ 36 拟建规模 ··············································································· 53 生产技术方案 ········································································ 56 总图布置及运输仓储 ···························································· 59 土建工程 ··············································································· 60 给排水 ··················································································· 62

5.8 采暖通风 ··············································································· 62 5.9 动力及动力管道 ···································································· 63 5.10 供电 ····················································································· 63 第六章 节能 ····················································································· 66

6.1 用能政策法规及设计标准和规范 ········································· 66 6.2 能源种类和数量 ···································································· 66 6.3 节能措施 ··············································································· 67 6.4 能耗指标比较及分析 ···························································· 68 第七章 环保、消防及劳动安全卫生 ··············································· 69

7.1 环保 ······················································································· 69 7.2 消防 ······················································································· 70 7.3 劳动安全卫生 ········································································ 71 第八章 企业组织及劳动定员 ·························································· 73

8.1 企业组织 ··············································································· 73 8.2 劳动定员 ··············································································· 73 第九章 节约用地计划 ······································································ 75 第十章 项目实施进度计划 ······························································ 77

10.1 项目进度计划建议 ······························································ 77 10.2 项目实施进度表 ·································································· 77 10.3 项目达产计划 ······································································ 77 第十一章 投资估算 ········································································· 78

11.1 投资估算依据 ······································································ 78 11.2 建设投资估算 ······································································ 78 11.3 流动资金估算 ······································································ 79 11.4 总投资估算 ·········································································· 79 第十二章 项目融资 ········································································· 80

12.1 资本金筹措 ·········································································· 80 12.2 项目融资的模式选择 ·························································· 80 第十三章 财务评价 ······································································· 81

13.1 财务评价 ············································································· 81 13.2 销售收入及税金估算 ·························································· 81 13.3 产品成本 ············································································· 82 13.4 财务评价指标 ······································································ 82 13.5 不确定性分析 ······································································ 84 13.6 财务评价结论 ······································································ 85

第一章 总 论

1.1 基本情况

(1).项目名称：碧水苑住宅楼建设项目,以下简称本项目 (2).项目性质：新建

(3).建设地址：本项目位于重庆XXXX区ＸＸ滨江景区FD-100-011 (4).项目业主：重庆****有限公司 (5).业主地址：重庆XXXX区ＸＸ大道68号 (6).法人代表：ＸＸＸ (7).建设规模及内容：

总用地面积2000平方米（约3亩），总建筑面积28236平方米，其中住宅建筑面积24815平方米，公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。

(8).项目建设工期：20个月（2010.4—2011.12） (9).总投资:

项目开发建设总投入11714.72万元，其中：开发建设成本费用8143.52万元，运营费用1812.66万元，经营税金及附加857.24万元，经营期利息20.00万元，土地增值税881.30万元。 1.2 业主简介

本项目的业主是重庆****有限公司，该公司成立于2002年8月，由北京中恒讯视科技发展有限公司董事长ＸＸＸ和＿ＸＸ＿长源房地产开发有限公司董事长_XX_合资组建。注册资本金3000万元人民币，建设开发资质为二级。公司组织机构健全，下设总工办、开发部、财

务部、办公室、报建部、预算部等部门，是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。是XXXX区具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一。

1.3 项目经理简介

项目经理（承包人）：朱 * *，男，现年51岁，身份证号码 xxxxxxxxxxxxxxxxx，＿ＸＸ＿市XXXX区人，家住XX市XX区XX路88号8幢8一8。多年以来，朱 * *曾任＿ＸＸ＿城市建设工程有限公司总经理和＿ＸＸ＿市希翼建设工程有限公司、＿ＸＸ＿市希翼建筑劳务有限公司总经理，二级建造师，一直从事民用建筑、公路、桥梁及其他工程项目建设，其工程质量均为合格以上，在＿ＸＸ＿建筑行业内具有一定知名度。

承包人信用状况较好，据调查了解，朱 * *社会信用较好，无银行不良信用记录，无违法、民事、刑事案件记录。 1.4 编制依据及研究范围 1.4.1编制依据

（1）、XXXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （2）、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；；

（3）、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （4）、XXXX区国土房管局文件；

（5）、XXXX区统计局和房地产协会的相关数据资料； （6）、本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等； （7）、《＿ＸＸ＿市建筑安装装饰工程概预算定额》。

（8）、《XXXX区城总体规划》（＿ＸＸ＿府文〔2004〕58号）及＿ＸＸ＿市政府批复（X府[2005]1号）。

（9）、委托方提供的包括区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件原始资料及有关基础性数据等。 1.4.2 研究范围

根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。 1.5 主要技术经济指标

附表1-1 主要技术经济指标表 序号 一 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 项目 主要技术指标 总建设用地面积 居住人数 总建筑面积 住宅建筑面积 商业面积 管理与公共活动用房 底下车库及设备用房 停车泊位 计量单位 ㎡ 人 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 个 数值 2000 794 28236㎡ 24815 1711 855 855 38 备注 约3亩 每户按3.2人计算 100% 全部对外销售 全部对外发售

4.1 4.2 5 6 7 二 1 1.1 1.2 2 3 4 地面 地下 容积率 绿地率 建设工期 主要经济指标 项目开发建设总投入 其中：自筹资金 银行贷款 销售收入 销售税金及附加 利润总额 个 个 ％ 个月 万元 万元 万元 万元 万元 万元 10 28 3.5 35 20 8142.28 2000 6000 12698.15 780.93 2224.18 1.6 简要结论

＿ＸＸ＿滨江公园景区东西贯穿全城，绿化面积达21万平方米，宜雅宜闲，既是一个长达3.7公里的绿化走廊，也是一个集绿化、健身，文娱于一体的休闲公园。是最适宜居住的“天然氧吧”居住地，具有丰富的住居元素。而本项目用地位于公园景区东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。

项目周边已有建成的居民区，是＿ＸＸ＿新县城休闲健身的中心地带。本项目地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临滨江大道，是县城中心区的主要干道，交通条件和出行情况优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，休闲、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。

本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体规划符合城市区域

发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将大幅度提

高入住居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XXXX区的城市形象做出一定贡献；有利于促进体育广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。

第二章 项目建设的背景及必要性

2.1 项目建设背景 2.1.1 ＿ＸＸ＿基本概况

XXXX区位于＿ＸＸ＿市版图中心，东经107°28′03″－108°12′37″，北纬29°33′18″－30°16′25″之间，呈西北—东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。东依石柱土家族自治县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口79.5万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。

＿ＸＸ＿是著名的旅游名城，周属巴国，曾建“巴子别都”，东汉

和帝永元二年（公元90年）建县，以“XX”扬名海内外，被誉为东方“XX之乡”。境内有名山、XX洞两个4A级景区和国家级森林公园双桂山、鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区，2005年全县旅游直接收入8500万元。

＿ＸＸ＿是一个典型的移民大县，四期移民搬迁完成后，＿ＸＸ＿大力加快发展经济和城市建设。 “十一五 ”期间在经济建设方面，国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长，增速均保持在13%以上。2008-2010年间的平均增幅更是达到17.06%，超过GDP同期平均增幅。经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。

在城市建设方面，《XXXX区城总体规划》提出了“一城、二片区、三区域、四组团”的城市规划布局结构。近几年，为加快实施“五个重庆”工程，全力建设宜居＿ＸＸ＿，让＿ＸＸ＿老百姓住得更舒适，生活更方便，环境更优美，城市更具魅力，＿ＸＸ＿将城总体规划“一城、二片区、三区域、四组团”修改完善为 “一城、二片、六组团” 的城市空间布局，按照“东拓、西进、南扩、北优”的城市建设发展思路，以城市升级改造工程为抓手，着力实施“绿化、亮化、净化、美化”四大工程，加快完善城市功能，城市“四化”建设取得了明显成效。

2.1.2XXXX区空间结构规划

为更好地维护和发展＿ＸＸ＿特有的“一城、二片、六组团” 的城市空间布局结构，一个以王家渡组团为中心，向东、西、北三面辐

射的城市格局已经形成。随着名山组团、镇江组团、丁庄溪组团、水天坪组团、龙河东组团的拉开，城市建成区面积由1992年的1.42平方公里发展到了现在的10平方公里，是老县城的10倍，城市人口达到12万人， “一城、二片、六组团”的城市格局初步形成了。

近年来，城市基础建设进行了四个方向的扩展， 1.向东拓展

跨过龙河大桥向东拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为10多平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有港口码头、城市公交车等交通枢纽，区位条件良好，但龙河东区域用地地形以丘陵为主，用地相对较破碎。继续东扩至水天坪工业园区，可依托水天坪工业园区的政策优势，有较强的发展动力，且继续向东用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域东部双路和兴义两大乡镇。

2.向西拓展

跨过斜南溪向西，发展丁庄溪码头、建设中的火车站之间区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5平方公里，西部城镇也由此而生。西部用地条件虽略差于东部，但可拓展用地也较大，同样具有区域辐射能力，能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和重庆主城方向的联系；但跨山发展，城市基础投入相对较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今迎宾（滨江）大道已通，与县城中心连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶

段，未来可依托火车站的发展建成＿ＸＸ＿的宜居中心和物流集散地。

3.向北拓展

跨过正在建设的长江二桥向北，发展名山街道，向东发展镇江化工工业园区之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为5.5平方公里。处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展旅游业和工业，但跨江发展，交通投入较大。尤其是名山风景区以东的地区，由于该地区远离城市中心，且位于原镇江镇的化工工业园区，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。

4.向南拓展

跨过县城四环路，发展四环路以南至原汇南乡场镇沿线。可发展区域的适宜城市建设用地约为2平方公里，直接与县城中心连成一遍。目前，世纪花城基础设施已全面动工，但此区域用地不多，可建成城市未来的后花园。另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约2平方公里，介于县城滨江大道与四环路之间，用地不大，但可美化＿ＸＸ＿城市，提升城市形象，有效拓展城市空间。

因此，在未来5-10年内的＿ＸＸ＿，城市建设将强力带动整个区域的经济发展和城市的提升。 2.1.3本项目提出的理由

为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，促进城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，城市形象得以美化。根据

＿ＸＸ＿的经济发展状况而提出的本项目建设。

本项目地块位于XX市XXXX区XX城滨江大道东段中心位置，距XXXX区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目用地在XXXX区滨江景区东端。项目用地面积12542平方米，东邻恒安江城1号楼，南临滨江大道，西临港口休闲广场，北邻百舸争流的长江港口码头，项目建成后可近距离观看长江风景，视野开阔，观景效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建成后，一方面可满足市民日益增长的物质文化生活需要，另一方面，可提升城市环境风貌，促进城市建设的提档升级。因此，该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。 2.2 项目建设的必要性

2.2.1项目的建设，利于提升城市形象

本项目地块在新县城滨江休闲公园规划范围内，地块位置特殊，一方面紧邻滨江大道，一方面处于长江港口河提之边，根据发展规划，重新科学合理建造具有城市气息的标志性建筑，将使整个地块面貌焕然一新，融入整个新县城的风格之中，会极大提升城市建设形象。 2.2.2可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件

本项目可以改善目前XXXX区城中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的休闲度假生活小区地产产品的市场需求量。为县内外所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。本项目

左右侧是新建休闲、健身、娱乐公园景点，现已绿树成荫连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏江景风光。从而极大提高居民生活质量和居住条件

2.2.3有利于充分利用土地资源

通过项目产品品质的提升，进一步提升XXXX区中心城区的房地产项目档次。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，有利于促进＿ＸＸ＿房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升其原有城市土地的价值。

综上所述，本项目的建设是非常必要的。 2.3项目建设的有利于条件 2.3.1气候条件

XXXX区属丘陵地，呈“四山”夹“三槽”地形，海拨118.5米至2000米，属于中亚热带湿润季风气候，常年气候温和，雨量充沛，四季分明，热量丰富，立体气候较明显。年均气温18.5℃，年均降水量为1123.4毫米，无霜期318天，日照时数1311.8小时。这种气候对房地产开发施工影响是较小且有利的。 2.3.2 生态条件

⑴．XXXX区紧紧围绕建设资源节约型和环境友好型社会目标，以建设国家级生态示范区试点县和创建＿ＸＸ＿市环境保护模范县为载体，多年来开展“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”行动。

加快库周绿化带、水土保持、国土整治、生态家园建设，着力推进库区整治和溪河流域治理。主要污染物总量减排任务达到国家标准。县城城区大气达国家二级标准天数100%。县城集中式饮用水源水质达标率保持在95%以上，乡镇集中式饮用水源水质达标率保持在65%以上。工业废水处理达标率达74.2％，城镇生活污水处理达标率达到59.9%，森林覆盖率达39.09％。

⑵．XXXX区是中国著名旅游城市。近几年来，全县共投资数十亿元建设＿ＸＸ＿名山、X桂山、“XX神宫”、“XX街”、 XX仙境、XX石刻和四坪森林公园，三抚原始林场，龙河风景区、南天湖景区及世界著名的大溶洞“XX玉洞”。名牌景区。以“＿ＸＸ＿名山”为代表的历史人文景观已蜚声海外，堪称一座巧夺天工的生态园林和道教、佛教、宗教文化精品；以绝佳自然条件著称的南天湖旅游度假区正在开发之中，梦幻般的自然风光，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。

⑶．本项目地处XXXX区城中心区域。2010年统计数据显示，新县城中心区城市园林绿地面积达到202万平方米，绿地率达到35.4%，绿化覆盖率达到38.6%，人均公共绿地面积达到11.9平方米。本项目所在地自然资源得天独厚，推窗见绿，出门游园，伸手健身，呈现出一幅“城在林中、水在城中、人在景中”的住宅美景图，环境优美、生活方便、居住舒适、更是无与伦比。

⑷．本项目左右两侧是滨江公园，邻近港口移民广场，与公园内休闲、娱乐、健身景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步＿Ｘ

Ｘ＿最美滨江长廊的美丽风景。

2.3.3 交通条件

⑴. XXXX区位于四川盆地东南边缘，境跨长江两岸，地处长江上游，上距重庆172公里，下游距宜昌476公里,交通十分便捷通畅，从整个重庆的版图上看，＿ＸＸ＿位于腹心地带，临靠涪陵区、垫江、忠县、石柱县、武隆县等四县，交通战略位置显著。根据重庆相关政策，＿ＸＸ＿2012年将融入“四小时重庆”，打破交通瓶颈，加快＿ＸＸ＿的经济发展。目前＿ＸＸ＿渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来＿ＸＸ＿交通(三峡水路航道、高速公路、铁路等)条件将非常优越。

⑵.市内交通主要有公交车和出租车。出租面包车和的士车都很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表5元就可以到达中心城区的任何地方。目前，县政府已规划组建一家公交公司，进一步完善城区公交体系。本项目邻近长江港口，南临滨江大道，陆路、水路交通十分便捷。地处公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。

第三章 项目市场分析

3.1 项目定位 3.1.1项目目标定位

鉴于竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就

必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。

碧水苑项目是目前XXXX区城在滨江大道上的第一高层中、小户型项目，具有标志性。高层观景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天、绿水、观景的人来说，本项目是不错的居家选择。 3.1.2项目业态定位

主要的客户群体为私营企业主、白领职员、以及国内有条件老人易地养老，且思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活，的对象等等。

本项目住房档次定位中等稍偏高档次。消费人群主要为有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力的投资型和提升居家质量型的需求型客户 3.2 项目前景分析

项目周边是一块人口密集，视野开阔，观景遥江效果极佳的土地。用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺的风水宝地。随着＿ＸＸ＿对城市进行提档升级，本地段正逐渐成为＿ＸＸ＿新生的高档住宅区域之一。项目建成后，无论是从天上看，还是从地面望，你都可以领略到这座中高档住宅身在绿地之中。这无疑成为本项目光明市场前景的稳定保障。

3.2.1项目临街商业市场前景分析

项目所在地商业基本上集中在滨江大道沿线。其商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品和批发供农村市场使用的各类商品等，商业面积有一定规模，但档次中偏低。基本饱和了中低消费市场，使得该区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。

本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的健身休闲人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群与很多商业有明显的不同，其所拥有的休闲、旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，保证了本项目日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。

综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。 3.2.2项目住宅前景分析

根据我们的市场调查分析，本项目的不存在销售问题。其理由如下：

⑴. 尽管国家强力调控房地产市场，但＿ＸＸ＿临江和城市中心区的高层观景住宅仍处在热买上升过程，观景高层和临江楼盘的最大优点是视野开阔，因此，景观是本项目的最大卖点。

⑵. 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求心理。

⑶. 据调查发现，有60%的潜在客户人群仍有购房才具投资保值

升值的心理。

⑷. 物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查分析得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在1.00—1.50元左右，占总调查人数的八成。

结合市调市场需求和项目特征，将碧水苑定位为中高档观景性的标志性建筑，建成该区域中高品质的观景高层楼盘是可行的，销售不存在任何问题。

第四章 建设内容与规模

4.1 建设内容

本项目是＿ＸＸ＿滨江长廊上的中高档次宜居工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以中高档次住房建设为主，辅以少量商业门面。 4.2 建设规模

总用地面积2000m2（约3亩）。总建筑面积28236m2（地上建筑面积26525 m2，地下建筑面积1711m2），其中住宅建筑面积24815平方米，小区管理及公共活动用房855平方米，商业面积1711平方米，地下车库及设备用房855平方米。修建小区道路及活动场地1200 m2小区绿化1500 m2。

项目开发建设总投入8142.28万元，其中：自筹资金2000万元，银行贷款 6000万元 。

第五章 项目场址条件

5.1 建设场地现状

拟建地点：位于重庆XXXX区城滨江公园东段中心位置。 场地描述：本项目所在地位于XXXX区城滨江公园东段中心位置，具有丰富的住居元素，是最宜居住的“天然氧吧”居住地。项目建成后可近距离观看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。

该地块总用地面积2000m2（约3亩），地理位置十分优越，北眺长江风景，南临滨江大道，西临港口移民广场，东邻“恒安江城”1号楼。具有很好的交通、供电、给排水、通讯等基本条件，地块周边配套完善、能够满足本项目建设的需要；

地块周边交通便利、居住环境优越，人气氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，场地上无废弃建筑物和其他杂物，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。 5.2 场地建设条件

⑴.地形地貌

本项目建设场地开阔、平坦，施工地带比较安全，能避开可能发生的自然灾害。场地四周无各种污染源及其他易燃易爆物品等，符合国家相关规定，对组织施工有利。

⑵.地质构造

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