房地产基本制度与政策房地产中介服务管理制度与

第八章房地产中介服务管理制度与政策

【本章历年考试情况】

■本章分值一般在6分左右

【本章主要内容】

第一节房地产中介服务行业管理概述

第二节房地产估价机构管理

第三节房地产估价师执业资格制度

第四节房地产经纪人员职业资格制度

第五节房地产中介服务行业信用档案

第六节住房置业担保管理

第七节房地产中介服务行业自律

第一节房地产中介服务行业管理概述

1.房地产中介服务的概念及特点◆

■概念

◇是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动

■分类

◇房地产咨询

◇房地产估价

◇房地产经纪（注意不是经济）－是通俗意义上的中介

■特点

◇人员特定－具有执业资格或职业资格

◇委托服务－接受当事人的委托

◇服务有偿－收取报酬、佣金

2.房地产中介服务行业管理内容◆（对人、对机构、对业务三方面的管理内容）

2.1 人员的资格管理

■房地产咨询人员－学历＋职称

■房地产估价人员－房地产估价师执业资格一种

■房地产经纪人员－房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种2.2 机构管理（两方面）

■市场准入（设立房地产中介机构的条件）

◇有自己的名称－有名

◇有固定的服务场所－有场所

◇有规定数量的财产和经费－有钱

◇有足够数量的专业人员－有人

■资质管理

◇工商部门－办理营业执照

◇房地产行政主管部门－领取营业执照事一个月内办理备案，办理资质

2.3 业务管理（三方面）

■承办业务管理

◇委托业务只能与中介机构签订合同，个人不能承揽义务

◇中介服务人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应回避

■行为管理

◇权利与义务

△中介服务人员有查阅资料与现场的权利

△中介服务人员有为委托人保密的义务

△中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿

◇中介服务人员不当行为的责任（记四类情况）*

△一般的处理是停止房地产中介业务，或吊销资质，处以1万－3万的罚款

△承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金（未收财物）△中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金

△严重不负责任，出具有证明文件有重在失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金

■财务管理

◇房地产中介服务实行有偿服务

◇房地产中介服务收费实行明码标价制度

◇中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票

【2007年真题】

◆由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。（）

提示：参见教材P173

『正确答案』错

『答案解析』由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员进行追偿

【2006年真题】

◆《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（），并处罚金。

A.三年以下有期徒刑或者拘役

B.五年以下有期徒刑或者拘役

C.五年以下有期徒刑或者管制

D.五年以上，十年以下有期徒刑

提示：参见教材P174

『正确答案』B

『答案解析』D是收取了财物的处罚。

3.房地产中介服务收费■

■分类

◇房地产咨询收费

△口头咨询费－双方协商议定

△书面咨询费－最高不超过标的额的0.5%

◇房地产估价收费

△采用差额定率分档累进计收

◇房地产经纪收费

△房屋租赁代理收费－无论租期长短，按半月至一月租金标准协商议定△房屋买卖代理收费－成交价格的0.5%－3%

■相关规定

◇以上为国家制定的最高收费标准，各地省级价格部门可制定当地收费标准◇经济特区收费标准可适当提高，但不能超过上述标准的30%

【重点】记三个估价收费标准

■以房产为主的房地产估价标准（房地合一）

■宗地地价评估收费标准（单纯土地）

■基准地价评估收费标准

【重要考点】估价费的收取

【2009年真题】

◆某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为

2 400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（）万元。

提示：参见教材P175

『正确答案』C

『答案解析』非经济特区，评估标准无须上浮。还要特别注意是房产为主的评估，还是地的评估。

复习时的作法：估价收费＝100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%+400×0.08%＝4.57（万元）

考试时的作法：4.25+400×0.0008＝4.25+0.32＝4.57（万元）

而且评估价在2000万元亿时，评估费用为4.25万元，评估价在5000万元时，评估费用为6.65万元。所以可以直接排除AB两个选项。

【2009年真题】

◆房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）

提示：参见教材P175

『正确答案』对

【2008年真题】

◆某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。

提示：参见教材P175

『正确答案』B

『答案解析』非经济特区，不需要上浮。复习时的作法

估价收费＝100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%+3000×0.08%+1200×0.04%＝7.13（万元）

考试的时作法：6.65+1200×0.0004＝6.65+0.48＝7.13（万元）

而且评估价在1亿时，评估费用为8.25万元，低于1亿时，评估费一定低于8.25万元，所以可直接排除CD两项。评估价为2000万元时，评估费用已经为4.25万元了，所以A也可以排除。

【2006年真题】

◆根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（）

提示：参见教材P175

『正确答案』错

『答案解析』无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收

第二节房地产估价机构管理

1.行政许可的基本内容■

■概念

◇是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为

■特点

◇强制力

◇公定力

◇确定力

■可以设立行政许可的法规

◇法律

◇行政法规

◇国务发布的决定

◇地方性法规

◇临时性的行政许可（省级政府）－实施满一年需要继续实施的应制定地方性法规■地方性法规不得设立的内容

◇地方级不得设定应当由国家制定的行政许可

◇不得设定企业或其他组织设立登记及前置性行政许可

◇不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营活动，不得限制其他地区的商品进入本地市场

【2006年真题】

◆房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（）

提示：参见教材P177

『正确答案』√

『答案解析』房地产估价行业是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。

【2007年真题】

◆房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。（）

提示：参见教材P177

『正确答案』√

2.房地产估价机构的概念及组织形式■

■概念

◇是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构■组织形式－自然人出资，房地产估价师个人发起设立

◇合伙制－2名以上专职房地产估价师合伙发起设立，对机构的债务承担无限连带责任

◇有限责任制－3名以上专职房地产估价师出资发起，估价机构以其全部财产承担债务

3.房地产估价机构资质等级■

■资质分级

◇一级

◇二级

◇三级（新设立机构为三级资质，设1年的暂定期）

■各资质等级的通用标准（七要求）

◇机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样

◇法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师

◇股份及出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份合计不低于60%

◇经营场所要求：有固定的经营服务场所

◇制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全

◇估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格

◇行为要求：申请核定资质等级之日前3年内无禁止行为（只需要记两个特殊的）△擅自设立分支机构

△未经委托人书面同意，擅自转让受托业务

■一、二、三级资质的要求

4.房地产估价机构资质核准程序■

4.1 估价机构资质核准应当提交的材料

■资质等级申请表

■原资质证书

■营业执照

■出资证明

■法定代表人或合伙人的任职文件

■专职注册房地产估价师证明

■固定经营场所证明

■工商部门备案的公司章程及管理制度

■随机抽取三年内的一份估价报告

4.2 一级资质核准的程序

■向机构工商注册地的省级建设行政主管部门提出申请■省级部门20日内审查完毕，并将初审意见报至住建部■住建部在20日作出决定

4.3 二、三级资质核准的程序

■向机构注册地的市级建设行政主管部门提出申请

■省级部门作出行政许可，10日内报住建部备案

4.4 资质证书及有效期

■资质证书分正本和副本，具有同等法律效力

■资质证书遗失，应在公众媒体上声明作废后，申请补办

■资质有效期为3年

■暂定资质有效期为1年

■工商执照注销后资质失效

4.5 资质核准延续程序

■申请资质延续应在有效期届满30日前提出延续申请

■准予延续的，有效期延续3年

■未获核准延续的，在届满前可申请相应资质，逾期再申请的，按新设立机构对待■在资质有效期内没有问题的机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年

4.6 资质核准内容变更

■先申请工商变更，然后在30日内办理资质变更

4.7 资质撤回、注销（常识即可理解）

5.房地产估价机构监管■

5.1 估价机构的业务范围

■房地产估价机构在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制

■一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

■二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项）■三级资质估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务（除三项）

■暂定期内的三级资质估价机构，可以从事除了公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的估价业务（除五项）

【2009年真题】

◆三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（）

提示：参见教材P182

『正确答案』对

『答案解析』有三项业务不能从事。

【2007年真题】

◆《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。

A.城市房屋拆迁

B.课税

C.企业清算

D.司法鉴定

提示：参见教材P182

『正确答案』C

『答案解析』二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项）

5.2 估价机构的分支机构监管

■一级资质可以设立分支机构，二、三级不得设立分支机构，也不得设立办事处、联络点等

■一级设立分支机构的条件（五条件）

◇名称：房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司

◇分支机构负责人：应当是注册后从事估价工作3年以上并无不良记录的专职估价师

◇在分支机构所在地有3名以上专职估价师

◇有固定的经营服务场所

◇估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全

■相关规定

◇注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中

【2008年真题】

◆在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）

提示：参见教材P182

『正确答案』错

『答案解析』注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中。

【2008年真题】

◆房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）等。

A.房地产估价机构具有一、二级资质

B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D.有固定的经营服务场所

E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

提示：参见教材P182

『正确答案』CDE

『答案解析』A必须具有一级资质；B分支机构负责人应当是注册后从事估价工作3年以上并无不良记录的专职估价师。

5.3 估价机构合并、分设

■合并

◇合并后存续或者新设立的估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件

■分立

◇只能由分立后的一方机构承继原估价机构资质，且应当符合估价机构资质等级条件

◇其他各方按新设立的估价机构申请资质

5.4 估价机构业务监管

■业务承揽

◇估价机构与委托人或业务相对人有利害关系应回避

◇业务由估价机构统一接受委托，统一收取费用

◇分支机构应以总公司的名义承揽业务

◇估价机构与委托人签订书面委托合同

◇估价师不得以个人名义承揽估价业务

■异地执业

◇在异地完成估价业务后，房地产估价机构向业务发生地县级以上建设主管部门留存估价报告备查

■业务转让

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