金地集团西安公司战略报告初稿4.30

2006-2010年金地（集团）西安公司

战略规划报告（征求意见稿）

西安公司

二○○六年四月

说 明

由于西安公司刚刚成立，人力也较为缺乏，对我们面临的外部环境了解也不够，因此，本报告仅作为战略草案提交给集团，供集团审阅。也希望集团领导和同事多多指导，帮助我们制定一个具有指导意义和操作性强的战略规划。

目 录

第一章 外部环境分析 ............................................................................................................................ 1 1 黄河中上游区域经济发展状况： .................................................................................................. 1 1.1 黄河中上游区域区域经济发展状况 ...................................................................................... 1 1.2 城市群发展目标 ...................................................................................................................... 3 2 黄河中上游区域房地产市场分析 ................................................................................................ 10 2.1 西安市房地产总体情况 ........................................................................................................ 10 2.2 郑州市房地产总体情况 ........................................................................................................ 14 2.3 太原市房地产总体情况 ........................................................................................................ 17 3 竞争对手分析 ................................................................................................................................ 21 3.1 西安市场竞争对手 ................................................................................................................ 21 3.2 郑州市场竞争对手 ................................................................................................................ 23 3.3 太原市场竞争对手 ................................................................................................................ 24 4 外部分析结论 ................................................................................................................................ 25 第二章 西安公司内部分析 .................................................................................................................. 26 1 西安公司现状分析 ........................................................................................................................ 26 1.1 流程建设 ................................................................................................................................ 26 1.2 管理制度建设 ........................................................................................................................ 27 1.3 土地储备 ................................................................................................................................ 27 1.4 人力资源现状 ........................................................................................................................ 27 2 西安公司核心竞争能力分析 ........................................................................................................ 28 3 西安公司SWOT分析 ................................................................................................................... 29 3.1 西安公司优势 ........................................................................................................................ 29 3.2 西安公司劣势 ........................................................................................................................ 30 3.3 西安公司面临的外部机会 .................................................................................................... 30 3.4 西安公司面临的外部威胁 .................................................................................................... 31 第三章 公司使命与战略目标 .............................................................................................................. 32 1 公司使命 ........................................................................................................................................ 32 1.1 公司愿景 ................................................................................................................................ 32 1.2 公司使命 ................................................................................................................................ 32 2 公司5年战略目标 ........................................................................................................................ 32 2.1 西安公司的基本战略目标 .................................................................................................... 32 2.2 战略目标挑战值 .................................................................................................................... 35 2.3 战略路线 ................................................................................................................................ 37 2.4 区域投资布局 ........................................................................................................................ 38 2.5 新战略的思考——子公司融资建议 .................................................................................... 39 第四章 战略支撑体系 .......................................................................................................................... 41 1 开发能力提升计划 ........................................................................................................................ 41 1.1 设计管理部能力提升计划 .................................................................................................... 41

1.2 市场营销部能力提升计划 ......................................................................................................... 42 1.3 成本管理部能力提升计划 .................................................................................................... 45 2 土地拓展能力提升计划 ................................................................................................................ 46 2.1 土地拓展模式思考 ................................................................................................................ 46 2.2 土地拓展能力提升初步构思 ................................................................................................ 47

第一章 外部环境分析

1 黄河中上游区域经济发展状况①：

1.1 黄河中上游区域区域经济发展状况

整体落后于东部沿海地区城市，但发展速度极快

八十年代以来，在改革开发过程中，全国经济尤其是东部地区获得了飞速的发展。然而地区发展差异极大，东中西部发展严重不平衡。由于地理位置以及政策倾斜方面的原因，西北区经济一直处在中国比较靠后的位置。然而近年来，随着西部大开发的宏伟战略实施，各省区经济都得到了极大的发展。

西北区主要城市2005年主要经济指标表

从主要经济发展指标看，各城市指标差距不大，就人均可支配收入来说，乌市、郑州、太原和西安略微领先，银川、西宁和兰州相对落后。

从增长速度上来看，我们选择西安、郑州和太原来比较：

①

本文使用的黄河中上游区域均指陕西、河南省、山西、甘肃、宁夏、青海、新疆七省区

180016001400120010008006004002000

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

2001

西安GDP西安增速

2002

郑州GDP郑州增速

2003太原GDP太原增速

2005

45%

30000

40%35%30%

25000

20000

25%20%15%10%5%

15000

10000

50000%

2001

西安人均GDP西安增速

2002

郑州人均GDP郑州增速

2003太原人均GDP太原增速

2005

12000

10000

8000

6000

16%14%12%10%8%6%4%2%

40000%

2001

西安可支配收入西安增速

2002

郑州可支配收入郑州增速

2003太原可支配收入太原增速

2005

由以上3个图可以发现，西安、郑州和太原生产总值、人均生产总值以及人均可支配收

入增速都很高，基本上都保持在两位数的增速。

1.2 城市群发展目标

黄河中上游区域尚未形成一个统一的类似于珠三角、长三角一样的区域经济市场，也没有形成类似上海、北京这样的区域核心城市。

按照行政区划，黄河中上游区域各省区基本形成了以省会/自治区首府城市为核心的城市群或者经济圈。因此，我们在这里分别阐述西安、郑州、太原按照城市群/经济圈发展的现状与规划，以便我们对区域内的中心城市性质做更进一步的了解

1.2.1 关中城市群

以西安为中心的大关中城市群由十个城市组成，其体系框架分四个层次：第一层次为核心层，即大西安中心城区，在古城北部建设大西安现代中心；第二层次为紧密层，即大西安四大副中心临潼、长安、咸阳、三原；第三层次为中间层，即大西安都市圈三大外围中心城市渭南、铜川、杨凌；第四层次为开放层，即大关中城市群六大周边中心城市宝鸡、彬县（彬州）、黄陵、韩城、华阴（华山）、商洛（商州）。这一体系恰似以西安为中心向外辐射的一组半圆形波浪。除原有的“米”字形交通骨架和关中环线、省内环线外，还应沿四层“波浪”修建半圆形公路交通，使以西安为中心的大关中城市群体系形成“蜘蛛网络”。

目前，西安—咸阳一体化正按照《西安—咸阳实施经济一体化战略规划纲要》实施，“一线两带”（以亚欧大陆桥为轴线，以西安市为轴心，建设关中高新技术产业开发带和关中星火产业开发带）建设正在顺利实施。关中城市群已经初现雏形，在中国社科院2006年发表的城市竞争力蓝皮书中名列中国城市群第13位。

1.2.2 中原城市群

2006年2月，河南省发展计划委员会编制完成了《中原城市群经济隆起带发展战略构想》，并通过国家发改委专家评审和河南省政府审批，在３月２０日中国社会科学院发布的２００６年城市竞争力蓝皮书中，中原城市群在中国15大城市群竞争力排名第7

（1）城市群性质

从空间关系和中部崛起的实际需要来看，中原城市群应该以郑州为中心，在2小时经济圈内包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源、安阳、鹤壁、濮阳、商丘、

周口、驻马店以及山西的晋城、长治和山东菏泽等18个省辖（管）市的城市密集区。但从近期看，中原城市群应先建设以郑州为中心，1个半小时经济圈内的洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖（管）市。下辖14个县级市，34个县城，374个建制镇。土地面积5.87万平方公里，人口3872万，分别占河南全省土地面积和总人口的35.3%和40.3%。

在中西部地区，中原城市群是北京、武汉、济南、西安之间，半径500公里区域内城市群体规模最大、人口最密集、经济实力较强、交通区位优势突出的城市群，是河南省乃至中部地区承接发达国家及我国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。

（2）城市功能定位

根据统筹规划、合理分工、优化资源配置以及强化城市群整体竞争力等原则，各大城市进行了功能定位。

郑州：将发展为中原城市群的中心城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心，区域性金融中心和现代服务业中心，先进制造业和高新技术产业基地。

洛阳：将成为中原城市群的副中心，河南省重要的科研基地，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。

开封：定位是中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群重要的轻纺、食品、

医药和精细化工基地，郑州都市圈的重要功能区。

新乡：将发展为中原城市群的高新技术产业和加工制造业基地，河南省职业培训基地，中国现代农业示范基地，中原城市群北部区域物流中心。

焦作：定位为中原城市群的能源、重化工、汽车零部件制造基地，国际山水旅游城市。 许昌：定位为中原城市群高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地，农业科技示范基地和生态观光区。

平顶山：定位为中国中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、电力装备制造业基地，河南省历史文化和自然旅游基地。

漯河：立足于成为中国食品城，中原城市群轻工业基地，生态农业示范基地，中原城市群南部区域物流中心。

济源：将成为中原城市群能源和原材料为主的加工制造业基地，以历史文化和自然景观为主的旅游城市。

在明确功能定位的基础上，中原城市群将大力实施中心城市带动战略，强化郑州市的中心定位，提升洛阳市的副中心地位，发展壮大其他支点城市，积极发展中小城市和中心城镇。2020年，预期郑州市中心城区人口规模突破500万人，成为全国区域性中心城市，洛阳市中心城区人口规模达到350~400万人；开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河6个城市全部进入特大城市行列；济源、巩义、偃师3市进入大城市行列；中等城市达到17个、小城市22个。

（3）中原城市群发展战略构想与发展目标

中原城市群发展的总体构想是：实施区域性中心城市带动战略，整合区域资源和经济优势，着力构筑中原城市群经济隆起带，率先实现全面建设小康社会的战略目标，带领全省向现代化迈进，成为全省对外开放、东引西进的主要平台，全国重要的制造业基地，区域性商贸金融中心和科教文化中心，中西部综合竞争力较强的开放型经济区。

中原城市群发展的主要目标是：年均经济增长速度达到9.4%，高出全省平均水平0.8个百分点。2015年，人均国内生产总值超过3000美元，提前5年实现全面建设小康社会目标，国内生产总值占全省的比重由2000年的52%提高到60%以上，支撑全省经济在中西部地区崛起。到2020年，人均gdp达到35000元左右。区内总人口达到4600万人，城镇化水平达到60%左右，高出全省平均水平10个百分点。率先在全省基本实现工业化，工业增加值年均增长速度达到9%以上，工业增加值占全省的比重由2000年的56%提高到2015年的62%。三次产业结构比由2000年的15.2：49.4：35.4优化到2020年的5：47：48。

（4）城市体系建设

中原城市群城市体系在大的构架上分为三个层次：第一层次是大郑州都市圈；第二层次以大郑州都市圈为中心，以洛阳、济源、焦作、新乡、开封、许昌、平顶山、漯河等八个中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。从形状上看，以大郑州都市圈为中心，以洛阳、济源、焦作、新乡、开封、许昌、平顶山、漯河等八个中心城市为结点构成的中原城市群紧密联系圈，恰似镶嵌在中原大地上的一颗璀璨的钻石，可形象地称为“钻石”城市群，昭示着中原城市群的美好发展前景。

建设郑州大都市圈，使其成为国家特大型区域性中心城市和中原城市群的核心，是构筑中原城市群经济隆起带的首要任务。到2020年，大郑州都市圈人口规模将达到1000—1200万人，城市人口达到800万人以上，中心市区人口500万人，市区面积500平方公里。在大郑州范围内率先消除二元结构。建设郑东新区，2005年基本形成33平方公里规模，2010年建成150平方公里规模。要增强产业支撑、完善城市功能，着力发展现代服务业，建设全国重要的现代物流中心、富有活力的区域性金融中心、全国重要的区域性科教文化中心。重点发展信息产品制造业、汽车制造业、食品制造业，形成资金技术密集型和劳动密集型产业协调发展的格局，使郑州成为中原城市群现代制造业基地的核心区。加强中心市区基础设施建设，把郑州市建成功能完善、环境优美的现代大都市，实现人与自然的和睦共处、协调发展。

突出重点，构建中原城市群紧密联系圈。以大郑州都市圈为中心，八个中心城市为结点的中原城市群紧密联系圈，是中原城市群率先实现全面建设小康社会战略目标的重要支撑。着力打造郑州—洛阳城市和工业走廊，重点发展洛阳先进制造业基地；其他城市要按照优势互补、发展互动的要求协调发展，形成产业特色鲜明、竞争实力强劲的特大城市、大城市及中等城市。培育和壮大巩义市，形成郑州—洛阳城市和工业走廊的战略支撑点。加快各中心城市的扩张。2020年，洛阳市区人口达到300万人以上，其他中心城市大多数成为100万人以上的特大城市。大力发展卫星城，巩义、偃师市人口均达到50万人以上，辉县、长垣、沁阳、孟州、伊川、禹州、汝州等市和县城人口达到20—50万人，其他县城达到20万人。到2020年，紧密联系圈内将聚集中原城市群区域内90%左右的人口，基本消除二元结构。

紧密联系圈外围，要合理布点，加快撤县建市、撤乡并镇步伐，催生一批小城市和小城镇，充分发挥其在促进城乡物资交流、农业商品基地建设和乡镇经济发展等方面的积极作用。加强基础设施建设，完善小城镇功能，增强小城镇的吸引力，促进人口向小城市、县城聚集。

（5）中原城市群的支撑条件与发展重点

生态问题是中原城市群发展最重要的制约因素。大力整治生态，合理开发利用水资源，有效治理环境污染，改善人居环境，是中原城市群城市扩张、人口集聚和产业发展的首要任务。中原城市群生态建设规划实施两项重大工程和七项重点工程。两项重大工程，即黄河生态治理开发工程和南水北调中线工程。七项重点工程，即巩固、改善豫西山地生态环境；继续实施南太行山绿化工程；实施荒漠化治理工程；加强郑、汴、洛城市防护林带建设；加强对污染严重河道的整治，重点治理伊洛河、沁河、卫河、贾鲁河、沙颖河；加强城市市区河道治理，初步解决城市河道污染，实现河流清畅；加强污水、垃圾处理厂建设，大力发展产业化。通过大规模的生态建设，中原城市群区域内基本实现天蓝水清、大地披绿的目标。

巩固提高现有区位优势，以“郑州都市圈”为中心，构建包括高速公路、高速铁路、城市轻轨、航空在内的现代化综合交通运输体系。一是加快高速公路建设。建成11条高速公路，全面打通东、西、南、北、东南、东北、西南、西北高速出省通道，形成高速公路网络，实现郑州到区域内各中心城市一个半小时到达，紧密联系圈内所有县通高速公路。二是加快铁路建设。配合国家建设高速客运专线铁路，2007年前郑州—西安高速客运专线建成通车，争取北京—武汉高速专线建成；争取适时开工建设郑州至徐州方向的高速客运专线，形成新的高速铁路十字架。适应城市扩张的需要，科学规划高速铁路沿线城市的站舍建设。建成登封铁路二期工程，扩大漯阜铁路运力。三是规划建设中原城市群轻轨交通体系，发展城市轻轨。先期建设郑州城市轻轨，其中，一期建设上街—龙子湖大学城—中牟专线，二期建设市区至新郑机场专线。搞好洛阳市城市轻轨建设规划。四是加快空港建设。按国际空港标准扩建郑州新郑机场，到2020年，年旅客吞吐量达到500万人次以上，形成直飞世界部分主要城市、营运业务范围覆盖中原地区的现代化国际空港。扩建洛阳机场，使之成为国内干线机场，并创造条件，开辟国际航线。

1.2.3 太原经济圈（政府规划中，未进入实施）

就太原及周边城市的实际情况来讲，称其城市群还是很遥远的事情，但构建一个相对独立的城市经济圈却是现实可行的。“大力推进区域经济协调发展，支持太原率先发展，逐步形成太原城市经济圈”。2006年伊始，山西省经济和社会发展第十一个五年规划首次提出要建设太原城市经济圈。

经济圈范围：

根据《山西省城镇体系规划（2003—2020）》规划确定的太原发展策略为：突出发展核心城市，构建太原大都市圈，强化太原与介孝汾、阳泉、忻原城镇组群的整合发展，形成结

构合理的城镇发展网络。由此，太原经济圈应该包含太原市域全部、晋中市的多数县(市、区)，吕梁市、忻州市及阳泉市的少数县(市、区)在内的经济发展区域。

产业布局策略

经济圈产业空间布局调整的基本思路为：依据第三产业与都市型工业集中，新兴工业按园区组织，特色农业按圈层配置的产业布局方式，加快经济圈核心区的步伐，同时大力发展生态农业和农业的产业化经营；紧密圈层依靠资源优势发展资源开发和传统加工业，注重资源的合理利用和生态系统的恢复。

中心区——以第三产业和都市型工业为主的产业密集区。产业特征：资金密集和技术密集型产业，能源消耗少，环境污染小且易于控制，能够吸纳大量的就业人口。

紧密圈层——经济圈中心区相关产业外迁的安置地，以资源密集型、劳动密集型工业和地方特色加工业与城郊农业、生态农业发展为主。依托中心城镇，促进产业集聚，构建各具特色的产业集群。以工业化带动城镇化。

外圈层——依靠当地资源优势大力发展资源加工业、旅游业，并承接经济圈中心区和紧密圈层转移出来的焦化、电力产业。以资源密集型和资金密集型产业为主，依托资源丰富、交通区位优良的中心城市形成产业集群，并承担经济圈“全国能源基地”职能。

交通发展策略

太原经济圈要承担我国经济发展梯度转移中“承东启西”的任务，须强化与东部环渤海经济圈和西部腹地的联系，因而必须加强以青银高速、中卫铁路为骨干的东西向交通走廊的建设。完善核心城市对外辐射的通道，加强核心城市与周边城市的联系和经济影响。

公路——完善经济圈高速公路网络布局：建设太原—晋城高速公路，太原—古交高速公路，太原环城向南拓展，再建设经武宿立交—榆次—太谷—祁县—大运高速的外围高速环线，完善环经济圈中心区高速公路。干线公路建设与改造：提升二级以上公路比例，建设太原—清徐、太原—徐沟、太原—徐沟—东观、太原—阳曲、太原—榆次—太谷、小店—榆次区快速路系统，根据紧密圈层“公交化”发展策略加大路网密度。

铁路——促进区域客运铁路高速化：建设京太高速铁路、中卫铁路。适时建设区域快速客运轨道交通网络。与区域物流和产业布局相协调，完善一般铁路网络：建设经济圈紧密圈层环状货运铁路专线，使山西煤、焦外运绕过经济圈中心区。

航空——提高太原机场的服务能力和水平，增加国际定班航线，建设经济圈其他城市与机场的快速通道，推动机场共享共用。

2 黄河中上游区域房地产市场分析

黄河中上游区域房地产市场总体处在刚刚进入快速发展阶段或者快速发展前夕。区域内产品水平不高，价格水平相比于一线城市也较低；外地实力开发商也刚刚开始进驻，竞争逐渐趋向激烈。

以下针对西安、郑州和太原进行城市房地产市场分析

2.1 西安市房地产总体情况

2.1.1房地产投资情况

9008007006005004003002001000

0.7

0.6

0.50.40.3

0.20.10

2001

房地产开发投资额

房地产开发投资额/固定资产投资额

20022003

固定资产投资额（城镇）房地产开发投资增幅

20042005

由上表可以看出：房地产开发投资额占固定资产投资额的比例基本稳定在四分之一左右，反映投资结构较为合理；从变化趋势来看，自2001年以来，房地产投资额/固定资产投资额大致呈略微上升趋势，显示房地产市场仍处在上升通道；受宏观调控影响，2005年房

地产开发投资额增幅减小，从而该项比值略有下降。随着房地产市场的快速发展，开发商信心持续增长，加大开发力度，预计未来房地产开发投资额持续上升，房地产开发投资额/固定资产投资额将呈上升态势。

2.1.2商品住宅供给分析

180016001400120010008006004002000

2001

商品住宅新开工面积

2002

商品住宅施工面积

商品住宅竣工面积

商品住宅销售面积

2005

1800

0.35

16001400120010008006004002000

0.340.330.32

0.310.30.290.28

200120022003

商品住宅施工面积

20042005

商品住宅新开工面积新开工面积/施工面积

从上表的数据可以看出，自2001年以来，西安市商品住宅新开工面积与施工面积的比值基本上在0.3左右浮动，这表明西安市商品住宅的供应处于非常正常的状态。预计未来市场供给呈稳中趋升态势。

180016001400120010008006004002000

3.503.002.502.00

1.501.000.500.00

20012002

施工面积

2003

竣工面积

2004

2005

从上表的数据可以看出，自2001年以来，西安市商品住宅施工面积与竣工面积的比值基本上在3左右浮动，这表明西安市商品住宅的供应处于非常正常的状态。

2.1.3商品住宅需求分析

5004003002001000

80%70%60%50%40%

30%20%

10%0%

2001200220032004增幅

2005

商品住宅销售面积

3200

30002800

6%

5%4%3%2%1%0%

26002400

20012002商品住宅价格

200320042005

商品住宅价格增幅

由以上两图可以看出，西安商品住宅销售量大幅上涨（2005年受宏观调控影响除外），而住宅销售价格缓慢上升，远小于城镇居民可支配收入增幅。

2.1.4商品住宅供需匹配状况

1800

16001400120010008006004002000

0.50

43.532.52

1.5

1

200120022003

商品住宅销售面积

20042005

商品住宅施工面积施工面积/销售面积

从上表的数据可以看出，施工面积/销售面积指标介于2—3.5之间，这表明如果以2-3.5年的开发周期计算，当年施工的面积在开发期内即可售罄。从这个指标可以看出，西安市场供求处于平衡状态。考虑到一方面西安经济高速发展，居民收入水平不断增加，未来西安居民购买力上升；另一方面老城区人口密度高，城区面积小，扩张压力极大；由于二环内城市环境较差，建筑物多且拥挤，人口密度高，拆迁成本大，目前地产开发主要集中在二环外的四个新城区，这种情况与几年前的武汉相似，未来可能出现销售量爆炸式的增长，售价也大幅度突破的情况，最终带动老城区拆迁改造的加速进行。而从目前供给状况来看，未来大幅增加的可能性较小，我们认为未来极有可能出现供不应求的状况。

2.1.5西安市场分析结论

市场发展较为迅速，供需均衡发展： 住宅供给快速增加的同时需求也在大幅放量，表明西安市场均衡发展

预计未来销售继续放量，房价增速也会有较大的提升：结合我们对西安市场的理解，受到居民收入连续多年大幅上升、当前居住水平低，城内人口密度过高等因素的影响，

预计未来销售将会大幅放量。同时，由于产品水平的不断提高，价格也将得到相应的提高。

2.2 郑州市房地产总体情况

2.2.1房地产投资情况

①

700

600

5004003002001000

0.700.600.50

0.400.300.200.100.00

2001

房地产开发投资额

房地产开发投资额/固定资产投资额

20022003

固定资产投资额（城镇）房地产开发投资增幅

20042005

由上表可以看出：房地产开发投资额占固定资产投资额的比例基本稳定在0.25-0.3之间，反映投资结构较为合理；从变化趋势来看，自2001年以来，房地产开发投资额/固定资产投资额大致呈略微上升趋势，显示房地产市场仍处在上升通道；受宏观调控影响，2005年房地产开发投资额增幅减小，从而该项比值略有下降。随着房地产市场的快速发展，开发商信心持续增长，加大开发力度，预计未来房地产投资额将持续上升，房地产开发投资额/固定资产投资额将呈上升态势。 ①

郑州数据来源于二手资料，西安公司将在下一步工作中进行实地考察

2.1.2商品住宅供给分析

16001400120010008006004002000

2001

商品住宅新开工面积

2002

商品住宅施工面积

2003

商品住宅竣工面积

2004

商品住宅销售面积

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/11gi.html