物业工程制度流程（精）

工 程 部 工 作 手 册

部门职责

一、设备设施管理 1、设备运行管理

(1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。 (2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。 (3)负责对设备设施机房的管理。 2、设备维护管理

(1)负责设施设备的维护保养计划的制定。 (2)负责对设施设备的日常保养。 (3)负责对设施设备的日常维修。 (4)负责对设施设备突发故障的抢修。 二、物业接管验收与交付管理 1、物业接管验收

(1)负责对物业实物形态的验收。 (2)负责跟进工程遗留问题整改。

(3)负责设施、设备资料档案的接管验收。 2、物业交付

(1)负责协助业主进行物业验收。 (2)负责协调工程遗留问题整改。 三、维修服务 1、有偿维修服务

(1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。 (2)负责实施维修操作。 (3)负责对有偿服务项目的回访。 2、共有部分的维修 (1)负责实施维修操作。

(2)负责对维修效果、工程质量的回访 、验证。 3、工程遗留问题的处理

(1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。 (2)负责对处理结果回访的回访、验证。 四、内部事务管理

1、安全管理

(1)负责设备设施安全管理。 (2)负责员工作业安全管理。 (3)工作质量管理 (4)负责服务规范的管理。 (5)负责服务技能的管理。 (6)负责维修工程质量管理。 (7)负责员工劳动纪律的管理。 2、培训管理

(1)负责本部门培训计划的制定。 (2)负责入职员工的培训。

(3)负责组织专业基础知识的培训。 3、成本控制

(1)负责提出控制本部门成本的具体方案。 (2)负责执行成本控制方案。 4、业绩考核

(1)负责对本部门员工进行业绩评定。 (2)负责提出考评建议。 5、档案资料管理

(1)负责工程档案资料的分类保管。 (2)负责本部门质量记录的保管。 五、装修管理

1、负责装修方案的审理

(1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。 (2)负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理。 (3)负责向业主提出合理的建议。 2、装修过程的管理

(1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。 (2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制。

岗位说明书 工程部经理岗位说明书

岗位名称 所属部门 工程部经理 岗位编号 直属上级 职责： 一、设备设施管理： 1、负责设备运行管理 2、负责设备维护管理； 3、负责设施设备的维护保养计划的审定 4、负责外委设备的维护维修的跟进 二、物业接管验收与交付管理： 1、负责小区物业的接管验收管理 2、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目） 3、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进 4、协同客户中心共同完成物业交付验收工作 三、维修服务： 1、负责对有偿维修服务的管理 2、负责对公共部分的维修管理 3、负责对维修效果、工程质量的回访 、验证 4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理 四、装修管理： 1、负责装修方案审定工作的监督管理 2、负责装修过程的管理 3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理 五、内部事务管理： 1、负责本部门培训计划的制定 2、负责工程档案资料的分类保管 3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管 任职要求： 1、大专以上学历，中级以上职称，具有2年以上高挡小区部门管理工作经验。 2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟通能力和协调能力。能熟练使用电脑及相关办公软件。 3、优秀者条件可以适当放宽

权限： 一、负责本部门员工工作业绩的考核。 二、对部门员工的招、解聘有建议权。 三、负责本部门成本指标的控制。 四、对公司员工的违纪、违规行为有建议处罚权 五、经公司副总授权，负责分公司全面工作 颁布日期

工程部班长岗位说明书

岗位名称 所属部门 维修班长 岗位编号 直属上级 职责： 一、负责制定维护保养实施计划 二、负责各项维修任务的实施管理 三、负责对维修效果、工程质量的回访 、验证 四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理 五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理 六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理 七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关 八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管 九、负责协助分公司组织专业技能培训及综合素质培训 十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施 十一、负责班组安全作业管理 十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行 十三、完成上级交办的其它工作 十四、负责前期介入工程交接、验收实施管理 十五、负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访 十六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理 十七、负责二次装修方案的把关、审核 十八、负责二次装修日常巡查的组织实施、管理 十九、负责二次装修验收抽查、核实 二十、负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核 任职要求： 1、具有中专以上文化， 2、熟悉小区各项设备的运行、保养。 3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。 权限： 一、有权对本班的员工进行考核 二、有权安排本班员工的日常工作 三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理 四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权 五、对本班员工任免有建议权 颁布日期

礼仪与行为规范

仪容仪表

服装整齐，没有明显污迹、破损。 1. 2. 3. 4. 施工现场

1. 放置施工现场相关标识牌。

进入工地，佩带安全帽。

施工现场整洁有序，避免安全隐患。 不允许袒胸露腹，衣衫不整。

2. 礼貌文明地接待参观和检查人员，提醒参观、检查人员注意安

全，佩带安 全帽等。 3. 正确操作施工工具。

4. 语言文明，不在小区、工地追逐打闹，不用施工现场工具比划、开玩笑等。

5. 与公司各相关施工单位配合良好，及时沟通。

6. 对其他施工监督严格，不讲私情，严格把好质量关。

7. 保证施工图纸、设备说明书等资料的完整无损。 不允许

1.

私自将施工工具拿出现场，私自借用施 工工具。 打架骂人，说话粗鲁。 不注意个人安全，违规操作。 故意怠懈，影响工程进度。 不熟悉施工程序，偷工减料。

擅自进入已售出房屋室内，使用室内物 品、水、电等。

2. 3. 4. 5. 6.

管理制度 配电房管理制度

为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

1、负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟

悉电气设备技术性能和有关安全措施。

2、配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，

做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录 中注明；不能解决的问题及时上报分公司、并通知分包方。 3、配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工

操作，非值班电工禁止操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。 4、 配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。

5、变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。

冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。

6、 须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状

态，诊断系统故障，制定节能措施。

7、 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正

常、电气设备完好后方可送电。

8、配电房内设备及线路变更，要经分公司同意；重大变更，要上报公司

领导批准。

9、配电房室温不可超过40摄氏度。消防设施须定期检查，保持完好、有

效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经分公司许可方可进入。

10、 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设

备、装置完好。

发电机房管理制度

1、 非维修班人员须经分公司同意后，在值班员的陪同下方可进入发电

机房其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。 2、 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。

3、 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进

行充放电。

4、 配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机

运行时，应派专人值班。

5、每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。 6、发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。

7、发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得

操作。

8、机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

9、机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

10、发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致

发电机运行，发生意外伤害。

水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责

使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。 2、 水管员须由持有“健康证”的人员担任。

3、 水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入

水泵房。停水须经分公司批准。

4、 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在

自动位置，所有操作标志简单明确。

5、 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。 6、 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的

消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。

7、泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧

固、调整。

8、 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向

分公司建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 9、 水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥

匙由水管员保管。

10、水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果

交分公司存档。

11、各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定

给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。

12、严禁非火灾情况使用市政消防水。

电梯机房管理制度

1、 电梯机房应配备足够的 灭火设施。

2、 非电梯管理人员未经分公司的批准不得随意进入电梯机房。

3、 电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。

4、 用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。 5、 经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。

6、 机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在－5~40°C范围内，相对湿度≤85%（在25°C）。

7、 厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。 8、 每年依照有关部门规定，主动提出年检。

9、 电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。 10、 发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。

值班管理制度

目的

对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报和责任人。 适用范围

公司工程部员工 管理内容

1、值班人员岗位职责

2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好 《维修值班记录》或专业值班记录。

3、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理 隐患。

4、值班人员接到《派工单》时应及时安排维修。

5、交接班规定 接班人员必须做到：

（1）、查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。 （2）、检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。 （3）、检查设备运行状况。 下列任何情况都不得进行交接班： （1）、上一班运行情况未交代清楚。

（2）、接班人员醉酒而主管未安排其它接班人员。 （3）、主要设备的故障未处理完。 6、 交班人员工作

（1）、在《维修值班记录》上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。 （2）、作好值班室、设备的清洁工作。

（3）、向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。 7、接班人员工作

（1）、认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检

修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。

（2）、检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。 （3）、巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。

8、交班人员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在《维修值班记录》上 签字。

9、各种特殊情况的汇报和知晓人

（1）、下列情况应立即报告工程主管或专业责任人。

（2）、设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。 （3）、运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。 （4）、运行人员短时间暂离岗位。 （5）、加班、换班、补休、病假。 10、下列情况必须报告分公司主任。 （1）、重点设备需进行停机检修。 （2）、系统运行方式改变。

（3）、重要设备的主要零部件更换。 （4）、工程主管病、事、休假。

安全防火制度

目的

加强安全防火意识并规范其行为。 适用范围

物业公司各分公司所辖区域。 管理内容

1、全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。 2、全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行《中华人民共和国消防法》。

3、未经物业工程部主管批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房等工作要地。经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。 4、各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在《定期安全检查》表上如实记录，发现不安全因素及时发出《安全整改意见》责成其进行整改。

5、工程主管在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。 6、各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。

7、重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。

8、维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。 9、在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理《动火申请》后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。

10、任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告主管。

11、所有-物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。

柴油发电机维修保养标准作业规程

目的

规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。 适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。

职责

1、工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查《设备设施年度维保计划》计划执行情况。

2、工程部负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督按《设备设施年度维保计划》执行。

3、维修组负责柴油发电机的日常维修保养。 4、程序要点

（1）、柴油发电机维修保养年度计划的制定。

（2）、每年的12月15日之前，由专业工程师组织柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划填入《设施设备保养记录》并上报公司审批后形成《设备设施年度维保计划》。

（3）、制定柴油发电机维修保养年度计划的原则： （4）、维修保养项目及内容；

（5）、柴油发电机的运行状况（故障隐患）； （6）、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 （7）、柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容： （8）、维修保养项目及内容； （9）、具体实施维修保养的时间； （10）、预计费用； （11）、备品、备件计划。

（12）、柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。 （13）、柴油发电机维修保养

（14）、进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）。 （15）、空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次： （16）、空气滤清器显示器；

（17）、当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； （18）、空气滤清器：

— 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；

— 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不

可太接近滤芯；

— 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干

（注意不能过热）；

— 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，

如发现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯；

— 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。 （19）、蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次： a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；

b) 检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置； c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂

上黄油。

（20）、皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：

a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；

b) 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行

调整。

（21）、散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次；

a) 外部清洁：

— 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方

向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； — 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约

20分钟，然后用热水清洗。 b) 内部除垢:

— 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口； — 向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器； — 如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；

— 除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； — 所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补； — 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。 （22）、润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次： a） 启动柴油发电机，让其运行15分钟；

b）当柴油高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；

c） 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；

d）更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。 （23）、柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。

（24）、充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：

a) 清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；

b) 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；

c) 检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申

请外委维修。

（25）、发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。

（26）、对于柴油发电机的拆机维修或调整应由经理填写《外委维修保养申请单》，经分公司主任同意、公司总经理批准后，由外委单位完成。

（27）、对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设施设备保

养记录》内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机维保员将记录整理交工程部经理

签字存档，长期保存。

给排水设备设施维修保养标准作业规程

目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。 适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。 职责

1、工程部负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。 2、专业工程师负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。

3、工程部维修人员具体负责实施给排水设备设施的维修保养，并详细记录在相关记录表中。

4、分公司负责向有关用户通知停水的情况。 程序要点

1、给排水设备设施维修保养年度计划的制定。

2、每年的12月15日之前，由工程部组织相关人员研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划填入《设施设备保养记录》并上报公司审批并编制形成《设施设备年度维保计划》。

3、制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则： a) 给排水设备设施使用的频度；

b) 给排水设备设施运行状况（故障隐患）； c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 4、给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： a) 维修保养项目及内容； b) 备品、备件计划；

c) 具体实施维修保养的时间； d) 预计费用。

5、水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《设备维保年度计划》进行。

6、水泵机组维修保养。每年的4月、10月份对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

7、电动机维修保养：

a） 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0．5M以上，否则应烘干处理或

修复；

b） 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承； c） 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； d） 清洁电动机外壳；

e） 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 8、水泵维修保养：

a） 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

b）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

c） 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，是机械密封的，应检查或更换机械密封圈。 d）清洁水泵外表；

e） 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。 9、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 10、检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

11、控制柜维修保养。每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

12、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外表，务必使柜内无积尘、无污物。

13、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

14、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。 15、交流接触器维修保养：

a） 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

b） 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触

头应更换；

c） 清洁铁芯上的油污及脏物； d） 检查复位弹簧情况； e） 拧紧所有紧固件。 16、自耦减压启动器维修保养：

a） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理； b） 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。 17、热继电器维修保养：

a） 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

b） 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达

不到要求的应更换。

18、自动空气开关维修保养：

a） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ、否则应烘干处理； b） 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

c） 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现

象；

d） 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻

轻擦试。

19、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

20、信号灯、指示仪表维修保养：

a） 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

b） 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较

大的则应更换同规格同型号的仪表。 1.1.1 远传压力表维修保养：

a） 检查表内是否有积水、如有则应干燥处理；

b） 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； c） 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 21、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

a） 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； b） 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳； c） 对闸阀阀杆加黄油润滑；

d） 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 e） 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； f） 检查止回阀弹簧力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； g） 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油 h） 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； i） 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直；

j） 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 22、液位控制器维修保养：

a） 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； b） 清除压力室内污物，疏通控制水道；

c） 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧； d） 紧固所以螺母。 23、潜水泵或排污泵维修保养

1、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0．25M以上，否则应拆开潜水

泵或排污泵对线圈进行烘干处理。

2、检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

3、检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号规格的轴承。

4、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 5、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

6、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次） 7、检查支持托架是否牢固，否则应加强。 8、检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

9、检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 10、检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）

11、维修人员员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设施设备保养记录》、

内，并于每次维修保养后的3天内由工程部领班整理后交工程部主管签名认可后存档，保存期为长期。

12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，经分公司主任批准后

通知分公司，应由分公司提前24小时通知有关用户。

供配电设施设备维修保养标准作业规程

目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。 适用范围

适用于管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。 职责

1、公司工程部负责审核供配电设备设施维修保养年度计划并检查该计 划的执行情况。

2、工程部负责组织编制供配电设备设施维修保养年度计划并组织、监督、实施年度维保计划。

3、维修人员负责对供配电设备设施进行维修保养。 4、分公司负责向有关用户通知停电的情况。

程序要点

1、供配电设备设施维修保养年度计划的制定

2、每年的１２月１５日前，由专业工程师组织研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划填入《设施设备保养记录》并上报公司审批后形成《设备设施年度维保计划》 3、供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则： a）、供配电设备设施使用的频度；

b）、供配电设备设施运行状况（故障隐患）； c）、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。 4、供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： a）、维修保养项目及内容； b）、备品、备件计划； c）、具体实施维修保养的时间； d）、预计费用。

5、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按供配电设备设施维修保养年度计划进行。

6、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由工程部经理按年度维保计划制定的频次外委供电局实施。外部清洁及部分外部附件的维修保养由值班电工负责，低压配电柜的维修保养由值班电工负责。

7、低压配电柜维修保养：每年的４月、１０月份对辖区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。 8、刀开关维修保养：

a) 检查安装螺栓是否紧固如松驰则拧紧；

b) 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油； c) 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有

应进行调整、修理或更换；

d) 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干

处理，烘干达不到要求的则应更换。

9、熔断器维修保养：

a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

b) 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进

行修整，修整达不到要求的则应更换。

10、交流接触器维修保养：

a) 清除接触器面的污垢，尤其是进线端相间的污垢； b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

c) 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

d) 清洁铁芯表面的油污及脏物； e) 拧紧所有紧固件。

11、自耦减压启动器维修保养：

a) 用500V摇表测表绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理； b) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

12、电容器维修保养：

a) 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好； b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

c) 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧； d) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

13、热继电器维修保养：

a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

14、断路器（自动空气开关）维修保养：

a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ，否则应烘干处理； b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗料，如果灭弧罩破裂，则应更换； c) 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面； e) 各传动机构应注入润滑油；

f) 检查主触头表面有小的金属颗粒里时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

g) 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复； h) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

i) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧； j) 检查接头处有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

15、二次回路维修保养：

a) 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管； b) 接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

16、主回路维修保养：

a) 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌； b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧； c) 母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

17、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设施设备保养记录》内，变配电室电工每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交工程部存档，保存期为长期。

18、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，由经分公司主任批准安排相关部门提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

弱电系统维修标准作业规程

目的

规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。 适用范围

适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。 职责

1、工程部负责检查弱电系统维修工作的实施情况。 2、工程部负责弱电系统维修工作的组织实施。 3、维修人员负责弱电系统的维修工作。 程序要点

1、维修人员进行弱电系统维修时，注意事项。 2、应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

3、应注意安全操作： a)

确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施； b)

确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面忌与金属物件相碰，最好用绝缘板垫起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

4、必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。 5、基本维修方法： 观察法； a) b) c)

有无虚焊、松脱、烧焦的元器件； 有无异常的声音； 观察图象效果。

静态测量法： a) b) c)

短路电阻测量法； 电流测量判断法； 电压测量判断法。

6、电话线维修

检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。 a）检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。 b) 检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。 7、可视对讲机维修

无图像、声音、但开锁正常； a)

调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口的图像信号连接线是否接牢，有则由应重新接好（烫锡焊接）； b)

如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。

通话无声音： a) b)

检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）； 调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风； c)

调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有

问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。

8、闭路监控系统 闭路监视器

a) 某台监视器无图像、无光栅: ? ? ?

检查监视器的220V交流电源是否正常; 监视器上的电源开关是否打开;

上述两步检查后,就进行监视器内部故障维修。

b) 某台监视器上有光栅,且是蓝屏: ?

把此台监视器上的视频输入线换到好监视器上观察是否有图像,如在好监视器上有图像,则说明此监视器的视频输入端到监视器内部有故障,进行机内维修; ? ?

检查从切换器到此监视器之间的视频线是不完好;

检查切换器的输入端是否有视频信号,如有,则是切换器有故障,维修切换器; ? ?

检查从摄像头到切换器之间的视频线是否完好;

检查摄像头的电源是否正常,摄像头上的电源指示灯是否亮,如电源有故障,就维修电源; ?

最后检修摄像头。

矩阵视频切换器

主监视屏上无法进行图像切换操作: a) b) c)

切换器到主监视屏的视频接线是否完好; 对切换器进行重新编程设置; 对切换器进行内部维修。

控制键盘

a) 无法控制某一台智能摄像球。 ?

检查控制键盘的控制信号否传送到智能球上，如智能球上无控制信号，则是控制线路有问题。 ?

如操作杆对智能球上的上下左右的移动，变焦“ZOOM IN”和“ZOOM OUT”、光圈“IRIS OPEN”和“IRIS CLOSE”都无法控制，则智能球的信号接收部位有故障。

? 如上面B中的其中某一项有问题，则在智能球上检查此项的受控部件，对其进行维修。

b) 控制键盘对所有的智能球都无法控制 ? ? ?

检查键盘到切换器之间的连接线是否完好。 编程设置是否正确。 对控制键盘内部进行维修。

9、室内报警部分

a) 某一报警点无法报警 ? ? ? ?

栓查报警点处的报警器（门磁、紧急按钮、红处对射）是否完好。 检查报警点到室内主机的连线是否完好。 检查主机上的接线端子是否接好。 维修主机内的部件。

b) 各报警点都无法报警 ? ? ? ? ?

检查主机有无电源。

检查键盘上是否处于设防状态。

进行（4.9.1 A的前三项方法）各步的检查。 在键盘上重新进行编程设置，看主机是否恢复正常。 对主机部件进行维修。

c) 室内主机报警后无法传出报警信息 ? ? ?

检查室内主机是否接上电话线。

室内电话是不开通了信号，电话线本身有无故障。

键盘是否进行了正确的编程设置。检查主机上的报警传输部份有故障。

10、管理室部份。

管理室内接不到报警信息。 ? ? ? ? ? ?

微机上的管理软件“警讯中心”是否打开。 接收机到微机上的连线是否完好。 接收机上的电话线是否接好。

电话线本身是否有故障，是否开通信号检查。 接收机是否正常。 检查微机上的软件系统。

11、周界系统

控制管理部份。

a) 主机接收不到报警点信息。 ?

参照4.9.2的维修步骤。

b) 计算机上接收不到报警信息。 ? ? ?

检查计算机上的管理软件“警讯中心”是否打开。 报警主机是否有报警信息。

接收机是否接到报警主机的报警信息，如没接到，是故障在报警主机信息输出部份及主机与接收机的连接线上。 ? ?

接收机和接收机与计算机的连接线是否有故障。 接头处计算机上的管理软件出现问题。

探测部份。

某一报警点无法报警。 ?

检查红外对射探测器的外壳是否被灰尘等物挡住使红外光线无法传出与接收。 ? ? ?

检查红外对射探测器的电源是否正确。

检查红外对射探测器到主机的连接线及接头处有无故障。 检查红外对射探测器内部电路。

12、消防自动控制报警系统 报警部分 a) 探头误报警 ? ?

把探头取下，对其进行清洁处理后，再把探头装上，看是否还报警。 换掉此探头。

b) 手动按钮、消火栓按钮误报警 ? ?

此现象多数是由于被人误按后引起报警，对其按钮进行恢复再装上。 换掉此按钮。

c) 区域机出现探头逐个报火警 ?

检查探头总线线路，多数是因探头总线相互间或总线与地之间有局部短路现象。 ? ?

检查总线隔离模块。 检查区域机内部电路。

d) 区域机出现探头逐个报故障

? ? ? ? ?

检查区域机到总线隔离模块的总线是否接好。 检查总线隔离模块到楼层总线的线路是否完好。 检查楼层总线是否有正常的电阻值。 换掉总线隔离模块。 检查区域机内部电路。

e) 区域机上的报警信息反馈不到消防中心 ?

检查消防中心控制主机上是否联接上了该区域机，如联接上了，则检查控制主机的设置是否正确。 ? ? ?

重新进行区域机与主机的联接，联接方法是将区域机关机后再开机。 检查控制主机与区域机的还将有接总线是否正常。 检查控制主机、区域机上的联网接口是否损坏。

联动部分

a) 讯响器、消防广播、风机、排烟阀在区域机报警后不动作 ? ? ? ?

检查区域机是否设置在联动状态下（设置成部分自动或全部自动都可以）。 检查联动控制模块是否完好。 检查联动控制线路是否正常。 检查区域机内部的联动控制电路。

b) 电梯、消防泵、喷淋泵、防火卷帘门在区域机报警后不动作。 ? ?

检查区域机是否设置在全部自动工作状态下。

同4.12.2.A的后三项类似。注意：其中防火卷帘门必须是在被设置的联动探头报警 后才能动作。

13、维修工工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用

干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

14、向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事

项，如住户有满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。

15、一切正常后请住户在《维修单》上签名确认。

16、维修员回到工程部后，应及时填写好《维修单》（内容包括：维修内容、所用主

要材料、施工时间等），最后签上维修员的姓名以备查询。

17、工程部做好《维修单》的登记工作。

工程部员工培训管理标准作业规程

目的

规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。 适用范围

适用于物业管理公司工程部员工的培训。 职责

1、工程部经理负责监督及抽查本分公司员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。

2、工程部经理负责提出年度员工培训计划，并负责具体组织实施。 3、工程部专业工程师负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。 程序要点

员工培训计划的制定

1、工程部经理于每年的年底前依据出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。员工培训计划的内容应包括以下各方面： a) b) c) d) e)

不违反国家的有关法律、法规； 有明确的培训内容； 有考核的标准； 有具体的培训时间； 有培训费用的预算。

2、专业基础知识培训

3、专业基础知识培训由工程部专业工程师具体负责。每月不少于一次。 4、专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于90分钟。 5、培训内容：

— 电工类：

— 电工作业安全规程； — 电梯类：

— 电梯结构原理及安装维修； — 电梯的应急处理方法。 — 电梯实用技术。

— 给排水类：如给排水设备设施使用及维修保养技术；

— 弱电类：如电子技术基础，楼宇自控的原理；消防联动控制的原理；家用

电器的维修技术。

— 柴油机类：如柴油发电机使用及维修、保养技术； — 工程部与其他部门工作中的协调技巧； — 文明用语； — 仪表仪容； — 礼貌礼节； — 服务意识； — 服务技能； — 服务要求。 6、培训形式为集中授课。 7、考试方式：

— 试卷考试； — 课堂问答。 8、物业管理知识培训

9、物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。

10、物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。 11、培训内容：

物业管理法律、法规。其中：《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》为工程部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容； 12、培训形式：

a） 公司集中授课； b） 讨论。 13、考试方式：

a） 试卷考试； b） 课堂问答。 14、培训内容：

a） 操作安全； b） 日常生活安全。 15、培训形式为集中授课形式。 16、考试方式为课堂问答。

17、思想及文化方面的培训

18、思想及文化方面的培训由工程部主管具体负责。

19、思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。 20、培训内容：

a） 思想品德； b） 行为准则； c ) 语言表达能力。 21、培训形式：

a） 集中授课； b） 讨论。

22、考试方式为课堂问答。

23、特种培训。对于工程部的特殊工种（电梯、值班电工等）应按计划报请公司批准后，选送员工外培、或请专业人士来公司授课。

24、每次培训后，应由工程部主管将培训时间、培训内容、培训效果情况填入《培训记录表》。作为员工培训档案长期保存。

25、培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为1年；。

避雷系统保养

目的

保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证大厦的安全。 保养周期

每年至少保养一次。 内容：

1、检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R<1Ω。 2 、检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。 3 、检查避雷线过变形缝处是否损坏。 4、检查网格有无损坏、变形、锈蚀。

5、检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）。

6、检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈蚀，即打磨并刷银粉，若锈蚀严重，

请更换。

7、检查断线卡螺栓是否松动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板，最后上紧螺栓。

低压配电柜的保养

目的

确保低压配电柜的正常、安全运行。 范围

低压配电柜每年总体检查、保养。 职责

1、全面认真地检修配电柜内的全部设备。 2、以最少的停电时间完成检修。 3、内容及步骤：

a）、检修前必须经得公司总经理的批准。

b）、检修前一天应告知客户服务中心通知业主停电时间。

c）、检修时应从变压器低压侧开始。配电柜断电后，清洁柜中灰尘，检查母线及引下线连接是否良好，接头点有无发热变色，检查电缆头、接线桩头是否牢固可靠，检查接地线有无锈蚀，接线桩头是否紧固。所有二次回路接线连接可靠，绝缘符合要求。

d）、检查抽屉式开关时，抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠。检查抽屉柜上的自动空气开关操作机构是否到位，接线螺丝是否紧固。清除接触器触头表面及四周的污物，检查接触器触头接触是否完好，如触头接触不良，必要时可稍微修锉触头表面，如触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3）即应更换触头。电源指示仪表、指示灯完好。

e）、检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用10mm以上的一根导线逐个把电容器对地进行放电后，外观检查壳体良好，无渗漏油现象，若电容器外壳膨胀，应及时处理，更换放电装置、控制电路的接线螺丝及接地装置。合闸后进行指示部分及自动补偿部分的调试。

f）、受电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头接触是否良好，必要时修锉触头表面，检查内

2

部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形和脱落。 4、变电柜的检修：

a）、操作前应按下列步骤进行：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，并在开关柜把手上挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，然后用10mm2以上导线短接母排并挂接地线，紧固母排螺丝。

b）、检修操作步骤：母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组接线端子连接的可靠性。

c）、送电前的检查测试：拆除所有接地线、短接线，检查工作现场是否遗留工具，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器高压侧断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧受电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。 5、注意事项：

1、检修过程中必须设专人监护。 2、工作前必须验电。

3、检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并操作。 4、检修中应详细了解哪些线路是双线供电。

5、检修母排时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。

对讲、报警系统的保养

目的

保障系统良好运行，便于来访客人与住户联系、访问及住户报警求援。 职责

1、工程部维修人员负责保养。

2、维修班、安保队员或客户服务中心负责接受住户对讲故障的登记及解答住户使用方法的询问。 范围

系统内主机、线路、楼层解码器、住户室内分机等。 内容

1、办公室可根据住户的故障登记，当天通知专人进行检查维修。

2、保养人每半年检查访客对讲主机及值班室管理主机、楼层解码器等各部件工作

是否正常，测试机箱电源电压是否符合设计要求，紧固所有端子连线。 3、清扫箱内外积尘，检查引出线路是否固定可靠。

4、保养后，维修班逐个单元核对，确保系统畅通，住户满意。 注意事项

1、非指定维修保养人员不得拨动解码器的编码开关。 2、非指定维修保养人员不得动主机箱开盖检测箱内任何元件。 3、清洁工清洁墙壁时，注意防止水进入访客主机箱内。

风机的保养

目的

确保风机手动、自动的正常运转。 内容

1、电机的维修、保养。 2、风机、风阀的维修保养。 3、电气回路的维修、保养。 步骤

1、断开主电源，挂上“禁止合闸”标志牌，检查电机接地线是否良好。 2、紧固各部分螺丝及联轴。

3、检测电动机的绝缘电阻是否符合规定，检查主回路触点。若触头严重烧蚀(触

头点磨损至原厚度的1／3)，应更换触头。

4、调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。 5、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

6、清洁电机及风轮、过滤器及机壳内部。对于油漆脱落处应补刷。 7、向转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性。 8、检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志清晰。

9、手动开机检查指示灯及电压、电流表工作是否正常，风机各部件运转有无异

声，三相电流值是否平衡。

10、全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。 11、连续三次开停机，检查各点遥控是否正确可靠。

12、试运转二小时，观测电机轴承温度、电机温度升高是否正常。确保风机运

转正常。每半年进行一次定期保养，每月由消防管理人员开机操作检查一次并作记录。

干式变压器的保养

目的

确保检修后变压器的正常运行。 内容

1、干式变压器的维修、保养。 2、电气回路的维修、保养。 范围

1、处于运行或停运的变压器每年例行保养一次。 2、待投运的变压器在投运前预先保养一次。 步骤

1、投入备用变压器，断开检修的变压器低压侧断路器，取下控制电源的操作保险，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。

2、断开检修变压器高压侧的断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电后，锁住高压柜，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。

3、干式变压器的保养，首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫片、瓷套管有无破裂、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。 4、检查母线接触面是否保持清洁，接触面应除去氧化层并涂以电力复合脂。 5、检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，腐蚀严重的应更换。

6、紧固引线端子、销子、接地螺丝、连线母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈、螺丝，直至接触良好。

7、清洁变压器周围及配件上的灰尘，检查消防设施及通风系统是否良好。 8、断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关节栉，用2500V摇表测定绝缘电阻。并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%，若不合格应及时上报处理。

9、再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。 10、检查变压室及变压器有无遗留工具，撤离现场。

11、接上低压侧断路器控制电源操作保险，重新挂上“禁止合闸”标志牌，防止向变压器反送电。

12、断开高压侧接地开关，再次检查变压器现场及低压侧的控制线，无误后，合上变压器高压侧断路器，让变压器试运行取下高压侧标志牌。

13、详细做好保养试运行记录。 安全注意事项

1、摇测绝缘电阻必须两人进行。

2、在未对变压器进行充放电前，严禁触摸。

3、防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。 4、保养人应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行操作。 5、严禁误合闸。

水泵定期保养规程

目的

确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 适用范围

物业公司所管理范围内的水泵。 管理内容

1、生活水泵每月进行一次一般性检查保养，记录在《设施设备保养记录》上，每半年进行一次全面保养，记录在《设施设备保养记录》上。

2、消防水泵和喷淋水泵每两月进行一次试运行，运行时间10—15分钟，消防泵起动时在管网顶部测试消火栓出口喷水射程达6M以上。每半年进行一次全面保养，记录在《设施设备保养记录》上。

3、生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在《设施设备保养记录》上。 4、保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养，记录在《设施设备保养记录》上。 泵体的保养

1、检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

2、补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。 3、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 4、联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

5、生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 电机的保养

1、电机的保养每月进行，记录在《设施设备保养记录》上。 2、外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

3、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻应不低于0.5兆欧。

4、接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 相关阀门、管道及附件的保养

1、相关阀门、管道及附件的保养，记录在《设施设备保养记录》上。 2、各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 3、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 4、压力表指示准确，表盘清晰。

5、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 6、点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。 控制柜的保养

1、控制柜的保养，记录在《设施设备保养记录》上。

2、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 3、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完发好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 4、清洁控制柜内外灰尘。

5、合上总电源，检查电源指示应正常。

保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

防盗监视系统的保养

目的

保证小区防盗监视系统的正常工作，使每台监视器的图像清晰。 适用范围

本公司所管理的小区防盗监视系统。 职责

1、由工程部实施具体的维修及保养工作。 2、由工程主管进行监督和技术指导。 维修内容

1、监视器图像不清晰，首先调节监视器上的各旋钮；如果还不清晰，则检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像

头或镜头是否损坏。

2、监视器没有图像，首先检查摄像头是否通电；如果通电还不正常，则检查视频连线有无断裂；如果还不正常，检查摄像头是否损坏。

3、控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输出，若无控制电压 输出则确定是控制器损坏，应更换或修理控制器；如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压，如云台输入端有控制电压输入，则检查云台输入插件，如插件损坏，则更换插件；如插件正常，则云台损坏，需更换或修理云台。 保养

每月一次实施保养工作并作记录，确保系统正常工作。 室外摄像系统

1、每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；校调镜头焦距，确保图像清晰。

2、检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转动的部分的润滑情况。 3、由于室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要。凡是铁件部分要定期刷防锈漆；避雷针要定期刷导电油漆（银粉）。 室内摄像系统

1、每月检查防尘罩，并清理干净；清洁镜头及冷却风扇；校调镜头焦距。 2、检查支撑杆的固定与防腐。

3、监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。

柴油发电机组保养规程

目的

规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机 良好运行。 适用范围

公司所管小区内的柴油发电机备用电源。 管理内容

1、制定柴油发电机保养年度计划

2、每年的12月15日之前，由工程主管组织维修班长和专业责任人一起研究、制定《设备保养年度计划》并上报公司审批。

3、制定计划的原则

——柴油发电机使用频率

——柴油发电机的运行状况（故障隐患） ——合理时间（避开节假日、特殊活动日等） 4、计划包括的内容

——维修保养项目及内容 ——具体实施维修保养的时间 ——预计费用 ——备品、备件计划

5、柴油发电机外附件的维修保养，由维修人员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按《设备保养年度计划》进行。 柴油发电机维修保养

1、进行保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序，不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（应用扭力扳手）。

2、空气滤清器的保养周期为每运行50小时进行一次，半年累计不足50小时时，每半年保养一次。

——空气滤清器显示器：

当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； ——空气滤清器： a） b）

松开铁环，拆下储尘器滤芯，由上至下小心清洁滤芯。

滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯。

c）

如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电吹风吹干（注意不能过热）。

d）

清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。

3、蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次，半年累计不足50小时时，每半年保养一次。

a） b）

每周检查蓄电池充电是否足够，否则应充电。

检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置。

c）

检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。

4、润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次，年累计不足200小时时，每年保养一次。 5、机油的更换

a） b）

启动柴油发电机，让其运行15分钟；

柴油发电机高热时，从油底壳螺排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油；

c）

拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；

d）

更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），加新的与机内型号相同的机油。

6、柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。

7、发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。

8、对于柴油发电机的拆除维修或调整应由工程主管填写《设备（机具）外委维修申请单》，经批准后，由外委单位完成。

9、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经分公司主任口头批准后，先组织解决而后作好《设施设备保养记录》并上报公司。

10、对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范的记录在《设施设备保养记录》内，长期保存。

消防设施管理规定

目的

为了确保小区业主生命财产安全，保证消防设备随时处于正常状态，提高人员管 理意识和安全责任感。 适用范围

物业公司所管理项目配置的所有消防设施设备。 管理内容

1、火灾自动报警系统

——每双月在定期安全检查时对火灾自动报警系统主机面板、报警钮及车库防火

卷闸门作联动功能试验。

——每半年检查喷头是否漏水、锈坏、玻璃球中有色液体是否变色、减少，如有

异常，立即更换。如发现玻璃被其他物质污染，立即清洁保持灵敏度。 ——每半年检查一次所有报警阀，要求打开警铃校验旋塞，30秒内应发出铃声报

警。同时应提前通知客户中心，由客户中心告知业主此为消防例行检查。

2、消火栓（安保部配合共同进行） ——室内消火栓

每双月检查消火栓是否锈蚀、有无渗漏、转动机构是否灵活。 ——室外消火栓

每双月对室外消火栓进行放水检查，对润滑部份擦洗加油。

3、水泵接合器

水泵接合器每半年保养一次，检查转动机构是否锈死和密封、送排风系统是否老化。

工程部工作标准

序号 检查项目 检查标准 不合格项目重点描述 反之 控制器、制动器 接触器、继电器触点是否烧熔痕迹，是否可靠、灵活 内、外门开闭 内、外门开启，动作时停止平稳性、平层差检查 反之 报警电话 一 电梯 开关按钮显示屏 检查线路是否完好，接线紧固、通话正常 反之 安全触板及开关、轿箱内外显示器、厅门按钮及显示是否正常 反之 工作记录 运行、保养、维修记录是否规范、完整 反之 机房清洁 井道底坑无积水，设备、设施清洁、卫生 反之

曳引电机系统 油镜、油杯、油位检查加油，运行状况正常 线圈测试、吹扫，接线部位接地装置，接触部位采取腐蚀处理，接地阻值在4欧以内 用10MM以上导线对电容逐个对地放电，然后检查接触器是否正常，电容器有无胀肚，漏油积尘 母线接头无变形和放电痕迹，绝缘无损坏，总空开主触点无烧熔痕迹，机械合闸、分闸正常 运行记录、保养记录、维修记录规范、完整 反之 变压器 无功功率补偿器（电容柜） 二 配电房 高低压成套 控制柜 工作记录 反之 反之 反之 反之 清洁卫生 水泵、电动机水封、轴承 阀门 机房内设备、设施清洁卫生 电机绝缘测试，阻值不低于0.5M欧，水泵无异响、振动、发热、无渗漏、滴水 止回阀动作正常可靠，开关灵活，转动部位注油，丝杆涂黄油 反之 反之 反之 三 水泵房 贮水池、水箱 贮水池、水箱定期消毒、清洗，水质检测（定期作余氯含量检测） 管道及支架无锈蚀，除锈、补漆，管道保持干净、整洁、焊接、丝接、胶粘接点良好无泄漏 运行记录、保养记录、维修记录规范、完整、有审核人签字 反之 管道 反之 工作记录 反之 清洁卫生 机房内设备、设施清洁卫生 反之 检查发电机机油油位，冷却水水位，储备油量，带负荷运行8小机油、水位、油料时以上；发动电机组无漏油、漏水、漏烟、漏气现象，操作面板储备、发动机机组 仪表指示正常，调整风扇皮带用手指下压2—5cm为正常 发电机 蓄电瓶 检查电压是否正常、电解液位正常，比重液至极板下线2cm左右，比重1.2g 运行记录，保养记录，维修记录规范、完整，有审核人签字 反之 反之 四 工作记录 反之 清洁卫生 机房内设备、设施清洁卫生 反之 灯饰工程 灯具完好，安装整齐、美观，开关、接触器配置合理 反之 五 强弱配电间 线路整齐，设施完好，室内卫生干净 反之 单元门 拉手、锁、闭门器完好，门、开关灵活 反之

商业门面 灯箱、招牌、空调 消火栓 整齐、美观、干净、安装合理 反之 设施齐备、完好、无锈蚀、干净 反之 园区建筑外立面 干净、整洁、完好 反之 排水管道 沟道无堵塞、地漏，井盖及阀门完好 年度一次清堵、排污，定期（每月）对化粪池进行维护、养护、检查，发现异常现象应及时采取相应措施处理，工作记录完整 反之 化粪池 反之 （室内）装饰装修工程 严格按流程执行，如实填好装修过程控制相关记录 反之

供配电设备设施安全操作标准作业规程

目的

规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。 适用范围

使用于本公司所管小区区内供配电设备设施的操作。 职责

1、工程部班长/主管负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业规程》的执行

情况。

2、值班电工负责供配电设备设施的操作。 程序要点

1、操作高压设备设施时，必须带绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操

作杆。

2、操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套避免正向面对操作设备。 3、带电工作，紧急情况下须带电作业时，需具备如下条件：

a）、有监护人。 b）、工作场地空间足够。

c）、所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）。 d）、工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。

4、自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再恢复供电。

不允许强行供电，必要时允许试送电一次。

5、电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电

阻。

6、变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。 供配电设备设施操作

1、配电变压器停电的操作要领 a）、拉开各低压出线开关。 b）、拉开各低压总开关。

c）、拉开配电变压器高压侧开关。 2、自发电停电的操作要领： a）、拉开发电机配电柜总开关。

b）、（按下发电机停止按钮）关掉发电机控制电源。 3、配电变压器送电的操作要领： a）、合上配电变压器高压侧开关。 b）、合上低压总开关。 c）、合上各低压出线开关。 4、自发电送电的操作要领：

a）、合上发电机控制电源（及按下发电机启动按钮）。 b）、合上发电机配电柜总开关。 6、在配电变压器上工作前，操作要领如下： a）、拉开高、低压两侧电源。 b）、验电，确认无电。

c）、两侧分别挂三相短路接地线。

d）、搞安全护栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。 4.2.6在配电柜开关上工作前，操作要领如下： a）、拉开开关、有明显的开路点。

b）、验电，确认无电。 c）、挂三相短路接地线。

d）、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）。 e）、挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。 f）、站在绝缘垫上工作，尽量单手工作。

电梯困人救援作业文件

目的

规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客的安全和电梯的安全运行。 适用范围

适用于物管公司辖区内电梯困人的救援工作。 职责

1、工程部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。 2、维修人员负责电梯困人后的救援工作。 程序要点

1、当发生电梯困人事故时，维修人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不予惊慌，静心等待救援人员的救援；被困人员不可将身体任何部位拉伸出轿厢外。如果轿厢处于半开闭状态，维修人员应设法将轿厢完全关闭。 2、根据指层灯、PC显示，打开厅门观察判断轿厢所在位置。 3、轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。 4、拉下电梯电源开关。

5、用专用厅门钥匙开启轿厢门。 6、在轿顶用人力开启轿厢门。 7、协助乘客离开轿厢。 8、重新关好厅门。

9、轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的求援方法。 10、进入机房切断电源。 11、打开手动装置罩盖。

12、救援人员手持手动装置手柄，慢慢地移动轿厢，并同时观察平层指示灯，一

旦平层指示灯一亮，说明轿厢已接近平层，这时就可以进行施救了。为了避免发生危险，轿厢移动时，切记动作不要太大，速度不要太快。当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按4.3条款进行。

水池、水箱的清洗规程

目的

保证二次供水清洁卫生，符合标准。 适用范围

物业管理公司所辖项目。 管理内容

1、水池及屋顶水箱一年至少清洗2次，若遇特殊需要可增加清洗次数，清洗时间安排由工程部视情况列出保养计划。

2、清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好蓄水准备。

3、清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作。 4、水池、水箱清洗程序(由物管公司委托具有相关资质的专业公司实施) a)

关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。 b)

泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。 c) d) e) f)

燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池，水箱中的空气新鲜。 装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。 清洗和检修人员进入池内工作。

清洗人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍，维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修。 g)

完毕后排尽水池中的污水，清除污迹，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。各种设施正常后，注入水，取水样到市卫生防疫检测站化验取证。

安全注意事项

——使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。 ——人员上、下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。 ——未经试验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。 ——消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。

一般情况下，清洗程序按相关的规定进行，特殊情况下则应拟定水池、水箱清洗方案，经工程主管批准后执行。如清洗工作外包给专业公司进行，应按本文件内容提醒对方注意安全，由工程部员工作好本文件所规定的记录。

电梯困人救人记录

被困人姓名 被困时间 解救时间 被困人身体情况 救援人 救援方式

设施设备保养记录

年 月 日 设备名称： 设备编号： 保养级别、周期： 责任人： 保养内容：

安装地点： 保养人： 审核人： 设备名称： 保养级别、周期： 责任人： 保养内容： 保养人： 设备编号： 安装地点： 审核人：

设施设备保养检查记录

单位： 设备名称： 安装地点： 保养内容： 保养人签名： 年 月 日 检查内容： 设备编号： 保养周期： 责任人： 检查人签名： 年 月 日 备注：

报废设备、器件清单

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