住宅生活小区改造工程项目可行性研究报告

住宅生活小区改造工程项目可行性研究报告

住宅生活小区改造工程项目

可行性研究报告

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住宅生活小区改造工程项目可行性研究报告

目录

1总论………………………………………………………… 7

1.1 项目概况 1.2承办单位概况 1.3 项目拟建地点

1.4 可行性研究报告编制单位概况

1.5 编制依据、原则、编制工作概况和研究范围 1.6 建设规模 1.7研究结论

2 项目建设的背景与必要性………………………………..11

2.1、项目背景 2.2、项目建设的必要性 2.3、项目发展概况

3市场预测与建设规模………………………………………16

3.1、市场预测 3.2、建设规模

4 场址、建设条件…………………………………………..21

4.1、建设场址 4.2、建设条件

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5土地综合利用……………………………………………24

5.1 土地利用依据 5.2 土地利用原则 5.3 项目选址情况 5.4土地综合利用情况 5.5 用地规模及土地使用参数

6工程技术方案…………………………………………….25

6.1、总平面布局与功能划分 6.2、建筑设计 6.3、结构设计

6.4、给水、消防、排水、雨水设计 6.5、暖通设计 6.6、强电设计 6.7、弱电设计

7 环保、绿化与节能………………………………………39

7.1、设计依据

7.2、施工期间环境影响因素 7.3、项目建成后对周围环境的影响 7.4、园林绿化

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7.5、节能

8消防……………………………………………………….42

8.1 设计依据 8.2 消防给水 8.3 火灾自动报警系统 8.4自动喷淋灭火系统

9物业管理………………………………………………….44

9.1、物管理的内容和目标 9.2、机构设臵与定员 9.3、物业公司经费来源

10项目实施计划和招标方案………………………………46

10.1项目建设周期规划 10.2实施进度安排 10.3招标方案

11投资估算与资金筹措……………………………………48

11.1、编制依据

11.2、编制办法及各项费用的确定 11.3、投资估算及投资其构成 11.4、项目资金筹措与来源

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12 财务评价………………………………………………49

12.1、总收入估算 12.2、销售成本 12.3、税金计算 12.4、财务评价指标 12.5、不确定性分析

13 社会评价………………………………………………53 13.1项目现状 13.2社会效益

14 评价结论……………………………………………..54 附表及框图等（共12张） 附件：

1、**市发改委“项目建议书”批复 2、**市规划局“规划设计条件”。 3、环评报告(另册) 4、安评报告

5、房地产开发公司开发资质证明 6、开发公司企业法人营业执照复印件 7、编制可研报告委托书

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8、项目区域位臵图 9、项目总平面布臵图

10、土地、拆迁、农民工工资支付文件 11、自有资金资信证明、银行贷款承诺文件 12、水、暖、电等资源供给承诺文件

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1、项目名称： 生活小区改造工程 1.1.2承办单位： 房地产开发有限公司 法定代表人：

注册资金：1000万元人民币

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地址： 电话：

1.2承办单位简介

**市**房地产开发有限公司是以房地产为龙头、以高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员80多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。

公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。

**房地产以“人为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。

公司积极响应政府号召，投身**市的城市建设和改造，投资开

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发的5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。

**房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。

本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，**市**房地产开发有限公司与**市常山房地产开发有限公司达成协议，由**市**房地产开发有限公司对**生活小区进行整体改造。

1.3、项目拟建地点

本项目拟建地点位于**市中山路以北，广安街西。 1.4可行性研究报告编制单位概况： 编制单位： 咨询证书编号： 法人代表：

法定地址： 大街45号 电话：

1.5 编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围 1.5.1 编制依据

（1）市政【1996】63号“关于加快旧城改造的实施意见”

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（2）**市2010年总体规划

（3）**市发改委关于市**房地产开发有限公司**生活区改造项目建议书的批复,市计投(2003)352号文

（4）**市规划局2003年7月28日《规划条件通知书》。 （5）**市规划局2005年3月4日批准的《总平面规划图》 （6） 国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 （7） 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 （8） 项目场址地形图及有关其它基础数据资料。 （9） 建设单位委托书 1.5.2 编制原则

（1）依据**市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。

（2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。 （3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。

1.5.3可行性研究报告编制工作概况

受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。

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1.5.4 可行性研究报告的研究范围

依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布臵、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算

1.6 建设规模

1.6.1 建设总用地： 128000m2 1.6.2 总建筑面积： 518799 m2

其中：地上建筑面积：428799m2，地下90000 m2

总居住户数2750户 总居住人口9625人 1.7研究结论 经计算，本项目：

估算总投资10.94亿元人民币 总收入14.468亿元人民币 投资利润率为（税后）17.06% 投资利税率为（税后）33.16% 财务内部收益率（税后）17.75% 财务净现值（Ic=15%，税后）2255万元 投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年）

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房寿终正寝，在解决衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面积约20㎡，据资料显示，在上世纪90年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国60㎡、英国38㎡、法国37㎡、日本31㎡。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30㎡之前，人均国内生产总值在800至3000美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为60亿㎡，其中提高居住水平、改善居住条件需20亿㎡；城市化进程加快，城镇人口增加约需30亿㎡；自然折旧，更新住房约需10亿㎡。随着居民经济收入的进一步提高以及各种启动房地产市场的配套政策和措施(如：商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二、三级市场的启动等)的实施，将进一步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、规划设

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计、物业管理、形象包装、生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有顺应这一市场变化趋势，才能赢得市场。

⑵、我市房地产市场发展趋势

A、从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大、环境优美、户型合理、配套完善、功能齐全、物业管理水平高的小区项目均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。

B、随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二、三级市场的启动，商业银行抵押货款 逐年增加以及公积金货款的实施等， 因对原有住房地段、户型、环境面积、配套条件等不满，需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成，进而促进商品房一级市场的活跃；随着我市城市化步伐的加快，户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构成我市房地产市场的主体。

C、今年我市商品房价格与去年同期上涨约2.5%，亦说明我市房地产市场较为活跃。

⑶、市场定位

由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质、中高价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星

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级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对**旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。项目的商品住宅主要面向市区卖旧买新臵换型购房群体及新入市、新组建家庭。

⑷、市场机会点分析

A、**房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作空间和赢取竞争优势的机会。

B、目前规模较大、环境优美、配套完善的住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用的市场机会点。

C、小高层、高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又一市场机会点。

3.1.2商务楼部分

随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展的局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如 雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增长。**市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓解这一矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬件设施，项目市场前景非常广阔。

另一方面，随着世界经济一体化步伐的加快，我国对外开放的

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尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务 中介机构、商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前景。

项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市CBD的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势十分明显。

本项目以写字办公为主，相应配臵：商务、会议、餐饮、康乐健身、会展、接待、生活服务等多种功能，可为住商提供全面、周到的服务内容。使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。

综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独特的区位优势，合理的价位，一流的物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。

3.2 建设规模

总用地面积 12.8ha 总建筑面积 518799平方米 其中：地上： 428799平方米

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地下： 90000平方米 总建筑面积中：

A.住宅建筑面积 67700平方米 B.公建建筑面积 13400平方米 C.地下车库 35000平方米 D.商务建筑面积 347699平方米 住宅总户数 2750户 居住总人口 9625人

第四章 建设场址与建设条件

4.1建设场址 4.1.1场地概况

项目场址位于青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。场址现为**生活小区，该小区始建于上世纪五十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约7.3万平方米，居住户数为2424户，另有其它配套设施约2.8万平方米，需拆迁。场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活

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