淮住建发〔2011〕68号 细则及附件 - 图文

淮安市住房和城乡建设局文件

淮住建发?2011?68号

关于印发淮安市市区国有土地上房屋 征收补偿估价技术细则（试行）的通知

清河、清浦区住房和城乡建设局，经济开发区建设房管局，各有关单位：

现将《淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）》印发给你们，希认真贯彻执行。

二○一一年三月二十九日

淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则

（试 行）

第一章 总 则

第一条 宗旨、目的：为贯彻《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，规范国有土地上房屋征收补偿估价的相关事项，合理体现被征收房屋的价值，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。

第二条 适用范围：在本市清河区、清浦区、经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。

第三条 估价机构：负责国有土地上房屋征收估价工作的房地产估价机构（以下简称估价机构），应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产估价资质。

第四条 估价人员：负责国有土地上房屋征收估价工作的专业人员，应当是符合本细则（试行）第三条规定的估价机构中的专职注册房地产估价师。

第五条 估价对象：为征收项目范围内的合法房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条 估价目的：统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第七条 估价时点：为《房屋征收决定》公告之日。

第八条 价值标准：是不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。

第九条 价值构成：为被征收房屋的房地产市场价值，不包含搬迁补偿、临时安臵补偿和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿。

第十条 估价程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.查阅相关资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.参照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写估价报告；6.汇总相关资料，提交估价报告；7.现场咨询答疑，估价材料存档。

第十一条 估价结果表达形式：估价结果通过分户的房地产估价报告反映，货币单位应精确到人民币元。

第十二条 估价结果应用的有效期：自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿工作结束时止。

第二章 房屋性质认定及分类

第十三条 房屋性质认定：依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条的规定，

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房屋性质以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准。但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照营业用房评估，具体按本细则（试行）第十七条的规定执行。

第十四条 房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件六。

第三章 估价方法及应用

第十五条 住宅房屋估价方法：一般住宅房屋应采用市场比较法（基准价格修正方式）评估。一些较为特殊的住宅房屋，在无法适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。一般住宅基准价格修正方式评估的基本公式为：

评估价格V?V0?K

V0为基准价格，即按附件二要求设定的标准样本住宅的市场评估价格；

K 为实体修正综合系数；

第十六条 住宅房屋估价技术路线：基准价格修正方式评估的技术路线为： 1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件二；

2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：

100(Ki2)1001001n基准价格V0 = ?VSi ××××

(Ki1)100(Ki31)(Ki32)ni?1Vsi—可比实例价格，n为可比实例的个数；

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该Ki1—交易情况修正系数。系数取100；

Ki2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情况和评估中的具体情况，参照当地相关价格指数确定；

Ki31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三；

Ki32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；

3.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”的房地产实体状况因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

计算公式为：

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(K'i31) 100K'i31─标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三。

第十七条 “住改非”房屋参照营业用房估价方法：

本细则（试行）第十三条所述 “住改非”房屋参照营业用房评估的方法，共分为三种情况：

1、沿街 “住改非”底层房屋。根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和作为实际营业部分的征收补偿价格；具体权重系数选取及主要街道名称参见附件五。

2、非沿街 “住改非”房屋。其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件五。

3、沿街 “住改非”非底层房屋。增加补偿的具体办法同非沿街 “住改非”房屋。

第十八条 非住宅营业用房估价方法：首选市场比较法进行估价。因实例无法收集等具体原因无法适用市场比较法时，应采用收益法进行估价。收益法估价的细则另行制定。

第十九条 非住宅非营业用房估价方法：首选市场比较法进行估价。因实例无法收集等具体原因无法适用市场比较法时，应采用成本法进行估价。成本法估价的细则另行制定。

评估价格Vi = 标准样本住宅基准价格V0 ×

第四章 其他估价问题处理

第二十条 “地大于房”的估价：对被征收住宅土地使用面积大于房屋建筑面积的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：

1.“地大于房”面积＝合法土地面积－合法房屋建筑面积

2.“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L 当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。

基准地价由评估机构依据市国土部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。

3.“地大于房”土地总价＝Wד地大于房”面积

第二十一条 非住宅房屋划拨土地估价：被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，评估中应将其国有土地使用权出让金的部分予以扣除，该出让金数额为其国有土地使用权市场评估价的40%。

第二十二条 临时建筑和在建工程估价：对未超过批准期限的临时建筑，应采用成本法评估其建筑物残值。对在建工程，应采用成本法进行评估。在建工程的建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准；对在建工程的土地进行评估时，应以政府管理部门批准的用途、参数、规划设计方案等为依据。

第五章 估价报告

第二十三条 出具报告要求：估价机构应按《房地产估价规范》规定的格式，参照本细则（试行）的具体要求出具估价报告。

第二十四条 签名盖章：出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构法人单位公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地

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产估价师和加盖公章的估价机构，应对估价报告的内容和结论负责。

第二十五条 报告装帧：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第六章 估价工作准则

第二十六条 评估委托：被选定的估价机构应与委托单位签订评估委托协议。委托协议中应约定估价操作程序及时间安排等。

第二十七条 估价技术负责人：估价机构应确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人负责最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果承担责任。

第二十八条 现场勘察：估价机构应委派具有征收估价资格的专业人员到估价项目现场进行勘察、调查，并做好记录。现场勘察记录资料应作为征收估价测算和撰写估价报告的基础资料。

第二十九条 估价到户：估价人员到估价项目现场进行勘察、调查时应佩戴由房屋征收部门统一核发的《征收估价上岗证》，并应逐户逐项估价，做到实地勘测准确，估价到户。

第三十条 内部审核评议：估价机构应建立内部审核评议制度，通过开展对估价报告的审查、调整、复核、校对等内部审核评议工作，确保正式提交的估价报告准确无误。

第三十一条 报告提交：估价机构应在估价委托协议约定的时间内，向征收部门提交正式的分户估价报告，并由征收部门将分户估价报告送达被征收人。分户估价报告需经项目估价技术负责人签字认可。

第三十二条 报告解释与答疑：估价机构、估价技术负责人及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。

第七章 估价资料存档

第三十三条 存档内容：估价机构完成并出具估价报告后，应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）进行整理、归档并妥善保管。

1、评估委托协议； 2、征收决定公告；

3、估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料； 4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料； 5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料； 6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料； 7、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料； 8、与项目估价有关的其他资料。

第三十四条 保存期限：估价报告及有关资料一般应保存十年。

第八章 附 则

第三十五条 细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组成部分。 第三十六条 特种业务：房屋征收估价中涉及设备搬迁等特殊专业性技术评估的，估价机构应委托有资格从事该类业务的机构协助估价。

第三十七条 产权调换房屋估价：按照本技术细则（试行）实施。

第三十八条 其他县区：各县，淮阴区、楚州区可按照本技术细则（试行）执行，也可按本技术细则（试行）另行制定。

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附件四

住宅房屋评估中区位因素修正系数（Ki32）表

一、住宅房屋区位因素修正调节系数评分对照表

因素类别 征收 项目 周边 的大 环境 因素项目 内 容 自然环境 交通条件 教育医疗设施 考 察 项 目 自然景观、风向a11 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 公交线路情况a22 所在学区1公里内学校情况a31 医院及医疗机构分布情况a32 建筑小区布局与外形等a51 规划设计 建筑密度、外型等a52 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 物业管理 物业管理情况a61 住宅区配套设施 住宅区内配套设施完备程度a71 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 11 11 12 13 14 12 24 18 9 18 16 15 8 8 10 11 12 10 22 14 7 14 14 12 5 5 8 9 10 8 20 10 5 10 10 9 2 2 6 7 8 6 18 6 3 6 6 6 1 1 3 5 6 4 14 3 1.5 3 3 3 商业配套设施 重要商业配套设施a41 征收 项目 范围 内小 环境 以上评分等级数据的取值，可根据现场勘察的实际情况在每个分值上作±1的浮动。

二、住宅房屋区位因素调节系数评分等级对照表

序因素 号 项目 考察项 目内容 一等 二等 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 离主干道的距离在100-250米之间。 三等 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 离主干道的距离在250-400米之间。 距离重要的公交线路的距离在100- -200米之间，至少有2条公交线路。 四等 附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。 五等 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 离主干道的距离在500米以上。 自然 公认的自然环景观、 境优越地区。 风向 1 自然 环境 空气 污染、 噪音、 水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 靠近污染源或重噪音源。 离主干道的距离在400-500米之间。 离市区 离主干道的距主干道 离在100米以的距离 内。 2 交通 条件 距离公交站距离公交站点点50-100米公交线 50米内，有4内，至少有2路情况 条以上重要公条重要公交交线路。 线路。 距离公交线路的距离在距离公交线200-400米之路的距离在间，至少有1400米以上。 条公交线路。 - 11 -

序因素 号 项目 考察项 目内容 所在学 区1公 里内学 教育 校情况 3 医疗 医院及 设施 医疗机 构分布 情 况 一等 属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 二等 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 三等 四等 五等 属于区级及以上重点中学一般中小学无中学或小（初中）和重学区。 学。 点小学学区。 距市级及以上距市级及以距市级及以距市级及以上距市级及以医院500米以上医院500米上医院1000医院1500米上医院2500内。 －1000米。 米－1500米。 -2500米以上。 米以上。 在800米范围在400-800米内有零散分在800米范围在1000米范范围内市级布的商业网内基本上无围内无商业商业设施较点，基本满足商业网点。 网点。 集中。 生活需求。 建筑散乱、没有布局一般，外布局一般，排任意布臵、外布局，且通行、形整齐，满足列不整齐，外型破旧杂乱、空地利用明显通风、日照等型较整齐。 拥挤。 不合理，外型破健康要求。 旧杂乱。 建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在40%-50%。 50-60%。 60%-65%。 65%以上。 绿地率在30%无公共活动以下，部分绿少量绿化，少无绿化，基本空间，出行通地和绿树，公量的公共活无公共活动道狭窄，小道共活动空间动空间。 空间。 弯曲。 较小。 半封闭物业无物管，无环有物业管理。 无物业管理。 管理。 卫管理。 在住宅区内在住宅区内在住宅区内在住宅区内具备供热、宽具备宽带网、具备宽带网、具备有线电带网、有线电有线电视线有线电视线视线路、上下视线路、燃气路、燃气管路、上下水管水管道和住管道、上下水道、上下水管道和住宅区宅区道路等管道、污水管道、污水管道道路等配套配套设施。 道、消防和小和住宅区道设施。 区道路等配路等配套设套设施。 施。 在400米范围商业 重要商 内有大型的市4 配套 业配套 级商业配套设实施 设 施 施。 建筑 布局、 小区 与外 形等 建筑 密度 绿化率、 室外公 共活动 空间与 绿化景观 物业管 理情况 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 建筑密度40%以下。 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 5 规划 设计 6 物业 管理 住宅 区配 7 套设 施 全封闭物业管理。 在住宅区内具备小区智能化、供热、供冷、宽带网、有线电视配套完 线路、燃气管善程度 道、上下水管道、污水管道、消防和小区道路等配套设施。 三、 住宅房屋基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：

1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定。住宅房屋区位因素调节系数Q＝??aij；其中：f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，

i?1j?17fif7＝1。

2、可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32＝

QS?100。其中：QOQS为可比实例区位因素调节系数，QO为标准样本住宅区位因素调节系数。

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附件五

“住改非”房屋评估的部分资料、系数和标准

一、营业用房主次干道对照表

区 类 主次干道道路名称 淮海路、承德路、北京路、西安路、翔宇大道、大治路、利苑路、漕运路、昌盛路、交通路、银川路、工农路、清河路、勤政路、老繁荣路、爱民路、桑园路、师院路、和平清河区 路、健康路、中经路、建设路、灰场路、学院路、上海路、青年路、韩侯大道、军营西路、丰登路、清江机电路、汇通路、运河西路、圩北路、针织路、公园路、拥军路、八二路、大同路、富北路、飞乐路、南昌路、水渡口大道、飞耀路。 淮海路、承德路、北京路、清浦路、徐家湖路、港口路、新民路、前进路、城西路、西安路、化工路、天津路、东西大街、延安路、花街、解放路、大庆路、人民路、淮三路、清浦区 环城路、石桥路、轮埠路、航运路、明远路、枚皋路、枚乘路、柯山路、金象路、通甫路、清安路、河南路、南港路。 经 济 翔宇大道、珠海路、韩泰路、厦门路、深圳路、海口路、南昌路、苏州路、济南路、天开发区 参路、正大路、机场路。 二、沿街 “住改非”房屋权重系数表

2年 经 营 1-2年 以上- 年 限 4年 营业房 性 质 权 重 住宅房 性 质 权 重 0.1 0.2 4年 以上- 6年 0.3 6年 以上- 8年 0.4 8年 以上- 10年 0.5 10年 以上- 12年 0.6 12年 以上- 14年 0.7 14年 以上- 16年 0.8 16年 以上- 18年 0.9 18年 以上 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 三、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表

经营 年限 1-2年 2年 以上- 4年 4年 以上- 6年 6年 以上- 8年 8年 以上- 10年 10年 以上- 12年 12年 以上- 14年 14年 以上- 16年 16年 以上- 18年 18年 以上 补偿 标准 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 450.00 500.00 （元/㎡） - 13 -

附件六

房屋用途分类表

一、住宅房屋用途分类表

成 套 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布住宅 住 宅 局明确，有独立的厨卫设施等。 房屋 非成套 上述成套住宅以外的住宅房屋。 住 宅 二、非住宅营业用房用途分类表

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大商场类 跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途建 筑 之用。 商铺类 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、建 筑 砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街商务类 钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形建 筑 式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多娱乐类 为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设建 筑 施较复杂。 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生旅馆类 间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、建 筑 规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混餐饮类 合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮建 筑 类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 非 住 宅 营 业 用 房 三、非住宅非营业用房用途分类表

非 营 业 性 用 房 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，工业性 角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配建 筑 式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有办公性 走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。建 筑 室内普通装修。 公共性 以图书馆、博物馆等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢建 筑 混或砖混房屋。 - 14 -

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