福州石膏板生产制造项目商业计划书

福州石膏板生产制造项目

商业计划书

规划设计/投资分析/产业运营

报告摘要

目前石膏板在我国已广泛应用于住宅、办公楼、商店、旅馆和工业厂房等各种建筑物的内隔墙、天花板、墙体覆面板及各种装饰板等。从产品分类上来看，石膏板产品分为纸面石膏板、无纸面石膏板、装饰石膏板、纤维石膏板等品类，其中纸面石膏板为最主要的石膏板产品，产量占比约为80%。

我国石膏板行业发展迅速，2002-2015年产量复合年增速为26%。1978年，我国自主研发的第一条400万m2/年纸面石膏板自动化生产线投产。1983年，北新建材从国外引进的2000万m2/年纸面石膏板自动化生产线投产。之后，伴随我国墙材改革及建筑业发展，石膏板需求日益强劲，产量持续上升。截止2015年10月，国内石膏板产量达29.07亿平米，同比增速3.37%。假设2015年11-12月增速维持，预计2015年全年产量达到了36亿平米左右，2002-2015年，我国石膏板年产量由1.73亿平方米上升至36亿平方米，复合增速达到26%。

该石膏板项目计划总投资4137.81万元，其中：固定资产投资3370.42万元，占项目总投资的81.45%；流动资金767.39万元，占项目总投资的18.55%。

达产年营业收入5235.00万元，净利润852.59万元，达产年纳税总额509.24万元；达产年投资利润率27.47%，投资利税率32.91%，投资回报率20.60%，全部投资回收期6.35年，提供就业职位94个。

福州石膏板生产制造项目商业计划书目录

第一章项目概论

第二章项目建设背景分析

第三章市场研究

第四章项目方案分析

第五章土建方案

第六章运营管理模式

第七章项目风险性分析

第八章 SWOT分析

第九章项目实施进度计划

第十章投资方案计划

第十一章项目盈利能力分析

第十二章总结说明

第一章项目概论

一、项目名称及建设性质

（一）项目名称

福州石膏板生产制造项目

（二）项目建设性质

该项目属于新建项目，依托xxx保税区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以石膏板为核心的综合性产业基地，年产值可达5000.00万元。

二、项目承办单位

xxx有限公司

三、战略合作单位

xxx集团

四、项目建设背景

石膏板行业未来稳定增长：石膏板目前市场空间约30亿平米，预计2020年提高到34亿，2025年提高到41亿平米，CAGR约3.5%。目前我国

石膏板主要用在吊顶领域，隔墙仅占到5%；未来随着装配式建筑房屋渗透

率提高，石膏板隔墙将逐步替代砖泥隔墙，进一步带动石膏板需求。

石膏板作为当前着重发展的新型建材之一，具有重量轻、强度较高、

厚度较薄、加工方便以及隔音绝热和防火等优良性能，广泛应用于各种建

筑物的内隔墙、墙体覆面板、天花板、吸音板、地面基层板和各种装饰板等。石膏板可分为纸面石膏板、装饰石膏板、纤维石膏板、石膏吸音板等，其中以纸面石膏板较为常见。

xxx保税区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观

念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济的竞争力和

经济增长的质量和效益。该项目的建设，通过科学的产业规划和发展

定位可成为xxx保税区示范项目，有利于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管

理方法、经验集聚xxx保税区，进一步巩固xxx保税区招商引资竞争力。

五、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资4137.81万元，其中：固定资产投资3370.42万元，占项目总投资的81.45%；流动资金767.39万元，占项目总投资的18.55%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入5235.00万元，总成本费用4098.22万元，税金及附加68.25万元，利润总额1136.78万元，利税总额

1361.83万元，税后净利润852.59万元，达产年纳税总额509.24万元；达产年投资利润率27.47%，投资利税率32.91%，投资回报率20.60%，全部投资回收期6.35年，提供就业职位94个。

十、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx保

税区及xxx保税区石膏板行业布局和结构调整政策；项目的建设对促

进xxx保税区石膏板产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调

整优化有着积极的推动意义。

2、xxx有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“福州石膏板

生产制造项目”，项目的建设能够有力促进xxx保税区经济发展，为

社会提供就业职位94个，达产年纳税总额509.24万元，可以促进xxx 保税区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的

贡献。

3、项目达产年投资利润率27.47%，投资利税率32.91%，全部投资回报率20.60%，全部投资回收期6.35年，固定资产投资回收期6.35年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、

第二章项目建设背景分析

一、项目承办单位背景分析

（一）公司概况

公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。展望未来，公司将围绕企业发展目标的实现，在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下，围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑，推动体制机制改革和管理及业务模式的创新，加强团队能力建设，提升核心竞争力，努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。

公司研发试验的核心技术团队来自知名的外企，具有丰富的行业经验，公司还聘用多名外籍专家长期担任研发顾问。公司引进世界领先的技术，汇聚跨国高科技人才以确保公司产业的稳定发展和保持长期的竞争优势。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入4077.59万元，同比增长24.96%（814.54万元）。其中，主营业业务石膏板销售收入为3618.99万元，占营业总收入的88.75%。

上年度主要经济指标

根据初步统计测算，公司实现利润总额852.20万元，较去年同期相比增长139.40万元，增长率19.56%；实现净利润639.15万元，较去年同期相比增长116.31万元，增长率22.25%。

上年度主要经济指标

二、石膏板项目背景分析

目前石膏板在我国已广泛应用于住宅、办公楼、商店、旅馆和工业厂房等各种建筑物的内隔墙、天花板、墙体覆面板及各种装饰板等。从产品分类上来看，石膏板产品分为纸面石膏板、无纸面石膏板、装饰石膏板、纤维石膏板等品类，其中纸面石膏板为最主要的石膏板产品，产量占比约为80%。

中国石膏板行业一直稳步发展，全国石膏板产量从2002年的1.73亿平方米增至2014年约35亿平方米产量，增长接近20倍。国内石膏

板市场的扩展与城镇化建设带来的需求密不可分，全国房屋竣工面积从

2002年的3.25亿平方米快速增至2015年10亿平方米，增长近两倍。但从石膏板增速明显快于房屋竣工面积增速的事实来看，石膏板优越特性正在

逐步发掘，石膏板应用领域正在不断拓宽，因此石膏板消费量取得长足发展。同时，国内石膏板的单位竣工面积石膏板用量也呈现稳步提升的态势。

石膏板在国内主要用于吊顶的装修工程中。从产品应用占比来看，我国

石膏板用于吊顶装饰装修占比超过70%，用于隔墙体系只有不足30%，国内

隔墙材料仍以黏土砖等传统材料为主。反观欧美发达国家市场，石膏板主

要用于建筑隔墙领域，占比约80%，用于吊顶装饰装修占比不足20%。对标

欧美，石膏板在隔墙市场的渗透率存在较大提升空间。

石膏板在国内主

要应用于工装，包括商业地产和公共建筑等领域，占比约为75%，而空间更为广阔的住宅领域石膏板应用占比相对较低，仅25%左右。反观欧美发达国家市场，石膏板主要应用于住宅领域，占比约为80%。石膏板在住宅领域的应用仍有较大拓展空间。

同时，从中国地产行业发展的角度来看，国内

房屋竣工经历多年快速发展后，积累的存量房屋规模不断扩大，与此伴随

的是二次装修需求也将不断增加，而石膏板作为更具性价比的环保装修产品，有望在广阔的存量房市场进一步提升石膏板的产品需求。

对比发达

国家，我国目前人均石膏板消费面积仅为美国、加拿大的1/4，英法德的

1/2，居民对于石膏板的使用强度远远低于发达国家水平。随着居民消费观

念升级、国家政策对于石膏板这种新型环保建材的支持，石膏板将会逐步

成为多个应用场景自发性的产品选择，从而带动人均石膏板消费量的提升。

石膏作为石膏板的主要生产原材料之一，具有很强的资源属性。我国天

然石膏资源虽然储量大，但作为优质资源的特级及一级石膏仅占总量的8%。优质石膏资源主要分布于湖北、湖南、广东、山东、山西等地区，部分矿

点已过度开采接近枯竭，因此能够开采并有效利用的优质石膏资源比例更少。在此背景下，对天然石膏资源进行保护性开采，提高电厂脱硫石膏及

化肥厂磷石膏等工业副产石膏再利用比例，已经是世界范围内大势所趋。2008年财政部、国家税务总局联合发布《关于资源综合利用及其他产品增

值税政策的通知》，规定使用脱硫石膏支撑的纸面石膏板等新型墙体材料

享受增值税即征即退50%的政策。

除脱硫石膏和燃料动力，在石膏板成

本构成中，护面纸也是主要原料成本来源。石膏板护面纸是国内近年开发

的新型绿色环保造纸产品，广泛应用于建筑装饰用纸面石膏板的生产制造，主要功能是在生产时覆盖石膏芯体的两面以增加石膏板的强度和韧性，护

面纸可贡献石膏板80%的强度。护面纸的主要原材料是废纸，护面纸成本中占比最大。目前，由于美废等进口废纸性价比相对更高，我国护面纸行业

主要依赖进口美废，而从2017下半年以来，废纸供应开始逐步受到政策限制。2017年8月，环保部公布新的《进口废纸环境保护管理规定》，规定

提高外废进口企业的行业门槛，规定造纸产能大于30万吨的企业方可申请

额度，并且禁止贸易单位代理进口废纸。外废供应收紧导致国内废纸价格

快速上涨。受到原材料价格提升以及造纸行业环保督查趋严双重影响，

2017年以来护面纸价格不断攀升，较2016年同期上涨30%以上。随着外废

供应额度收紧，未来美废价格中枢有望进一步提升，进而推动护面纸价格

中枢相应提升。

国内护面纸行业整体产能不足百万吨，绝大多数市场份

额由强伟纸业、华润纸业、博汇纸业和泰和纸业四家行业龙头占据。废纸

是护面纸的主要成本来源，成本占比超过60%。但是从护面纸整体价格来看，随着高性价比美废的进口限制，石膏板的护面纸成本中枢将会趋势上移。

进而对于不同石膏板厂商面临的成本选择来说，小的石膏板厂商若依赖小

的护面纸厂商，成本提升幅度将高于平均水平，若转而向大纸厂采购，由

于采购量小话语权弱，采购成本也将明显高于北新建材。进而对于北新建

材和中小型石膏板厂商来说，成本的不对称上涨将使得北新建材获得进一

步的成本优势。

全球目前石膏板市场需求在100亿平方米左右，市场规

模700亿元左右。从石膏板行业的普遍发展规律来看，经济高速发展地区

的石膏板需求也将会有较为显著地增长。

三、石膏板项目建设必要性分析

我国石膏板行业发展迅速，2002-2015年产量复合年增速为26%。1978年，我国自主研发的第一条400万m2/年纸面石膏板自动化生产线投产。1983年，北新建材从国外引进的2000万m2/年纸面石膏板自动化生产线投产。之后，伴随我国墙材改革及建筑业发展，石膏板需求日益强劲，产量

持续上升。截止2015年10月，国内石膏板产量达29.07亿平米，同比增

速3.37%。假设2015年11-12月增速维持，预计2015年全年产量达到了

36亿平米左右，2002-2015年，我国石膏板年产量由1.73亿平方米上升至36亿平方米，复合增速达到26%。

房地产新开工到竣工需1.5-2年。分析历史数据发现，房地产新开工面积增速于2010年5月达到高位72.4%后持续下滑至2012年6月的-7.1%，短暂回升后继续下降，于2014年2月达到最低点-27.4%。相应地，房地产竣工面积增速于2012年2月达到高位42.5%后持续下滑至2014年2月的-8.2%，同样短暂回升后继续下降，于2015年8月达到最低点14.6%，各阶段均滞后1.5-2年。

2016年初以来房地产投资加速增长，新开工面积增速由负转正，未来新房装修需求增长可期。16年初以来，房地产投资增速触底反弹持续上升，由接近于0上涨到目前稳定在9%左右。房地产新开工面积增速亦转负为正，增速达10%-20%。根据房地产项目开工至竣工需1.5-2年时间推算，16年初开工的项目即将竣工，增速传导即将实现，因此预计未来2年房地产竣工面积将持续增长，带动石膏板在新房装修方面的需求以10%左右的速度增长。

我国人均石膏板使用量不断提高，但与发达国家仍有差距。2010年至2014年，根据我国石膏板产量及总人口数计算的人均石膏板使用量由1.39平方米/人上升至2.52平方米/人，涨幅为82%。2014年，美国石膏板产量20亿平方米，人均使用量6.27平方米，日本石膏板产量5.27亿平方米，人均使用量4.2平方米，均远高于我国，我国石膏板渗透率仍有巨大提升空间。

我国住宅单位竣工面积石膏板使用量较低，有较大发展空间。2014年，房屋竣工总面积10.75亿平方米，石膏板产量34.4亿平方米，单位竣工面

积石膏板使用量达3.2平米。从消费结构看，我国用于家装的石膏板在总

量中占比约20%，约6.88亿平米，住宅房屋竣工面积8.09亿平方米，因此单位住宅竣工面积石膏板使用量仅为0.85平方米，渗透率极低。工装使用

的石膏板占比80%，计算得单位非住宅竣工面积石膏板使用量10.36平方米。

中国酒店装修周期一般是5-8年，住宅是8-10年。2008年底政府“四

万亿”投资计划刺激房地产市场需求于2009年初启动，2010年开始房地产投资以20%-40%的增速持续增长近4年，带动同期商品房销售面积同比高速增长，2009年全年销售面积较2008年大幅增长44%，存量商品房屋实现快

速积累。随着房屋即将迎来装修周期，存量房二次装修的需求将带来新的

增量。

新型城镇化建设将带来基建投资结构转型，带动新型建材发展。

根据投资蓝皮书称，实践表明我国的城镇化率每增加1%，可拉动当年国内

生产总值1%~2%。2016年我国PPP模式推行以来，PPP城镇化项目数量与投资额也以较快速度增长。参考日韩两国城镇化发展历程，当城镇化率提升

至50%以上，基建投资增速趋于稳定，投资结构将由传统建材向城市配套新型建材转变。目前我国的城镇化率已接近60%，在未来的新型城镇化过程中，以石膏板、防水涂料、给排水管网系统等为代表的新型建材将成为基建投

资结构转型的重要方向。

第三章市场研究

一、石膏板行业分析

石膏板行业未来稳定增长：石膏板目前市场空间约30亿平米，预计2020年提高到34亿，2025年提高到41亿平米，CAGR约3.5%。目前我国

石膏板主要用在吊顶领域，隔墙仅占到5%；未来随着装配式建筑房屋渗透

率提高，石膏板隔墙将逐步替代砖泥隔墙，进一步带动石膏板需求。

二、石膏板市场分析预测

石膏板作为当前着重发展的新型建材之一，具有重量轻、强度较高、

厚度较薄、加工方便以及隔音绝热和防火等优良性能，广泛应用于各种建

筑物的内隔墙、墙体覆面板、天花板、吸音板、地面基层板和各种装饰板等。石膏板可分为纸面石膏板、装饰石膏板、纤维石膏板、石膏吸音板等，其中以纸面石膏板较为常见。

石膏板上游原材料主要包括建筑石膏和护

面纸，其中建筑石膏目前大多以工业副产石膏为原料经回转窑煅烧而成，

成本占比20%左右，护面纸则是以废纸为原料制成，成本占比40%左右。石

膏板下游应用于公装和家装领域，与房地产投资息息相关。

美国石膏板

消费量进入成熟期。1991-2005年美国石膏板出货量从17.1亿平方米增长

到346亿平方米，CAGR高达5.2%，主要靠渗透率提升。2007-2009年因为

金融危机的影响，石膏板行业出货量迅速下滑15%18%/27%，随后几年石膏

板出货量有所恢复，到2018年出货量大致回升到236亿平方米。

2020

年地产竣工提速将改善石膏板需求。在我国石膏板下游需求结构中，公用

建筑装修和住宅装修分别占70%、30%。2016-2017年，由于国内办公楼迎

来竣工小高峰，带动国内石膏板产品维持较快增长。2018年以来，受国内

办公楼竣工面积增速持续走弱影响，石膏板需求承压，预计2020年地产竣

工面积增速将修复，石膏板需求增速将会边际改善。

公装新增需求下滑，更新需求补缺口。2009至2011年，商业营业用房和办公楼投资迎来高速增长，而自2013年以来，受前期增长过快、宏观经济下行以及政府整顿三公

消费等因素影响，商业地产新开工面积开始下滑，竣工面积增速持续下降，2018年全国商业营业用房开工面积、竣工面积同比下降2.0%、11.1%，办

公楼新开工面积、竣工面积同比下降1.5%、3.1%，整体延续下降趋势。综

合来看，商业地产投资高峰期已过，增速持续下降，整体新增公装需求有限，但考虑到商业地产装饰的翻新周期一般为5-8年，2011年至2014年竣工的商业地产将会迎来翻新高峰，预计未来石膏板公装需求以稳为主。

家装需求潜力待挖掘。在市场结构方面，未来随着节能政策的引导和居民

消费习惯的改变，住宅市场将成为石膏板的主要增长点。房屋新开工面积

增速是房屋竣工面积增速的先行指标，但自2016年开始，住宅新开工面积

保持增长，竣工面积却持续下降，2018年住宅新开工面积增速高达19.7%，而竣工面积则同比下滑8.1%，两者持续背离。2018年住宅新开工面积整体

处于高位，2019年住宅竣工面积有望迎来修复窗口，整体新增住宅家装需

求或有所回暖。家装翻新周期一般为10-15年，考虑到家庭住宅存量大，

且二手房交易市场活跃，家装整体翻新潜力亦可挖掘。

绿色建材和装配

式建筑兴起，石膏板隔墙渗透率有望提升。在我国家居装修中，石膏板广

泛应用于吊顶装饰，但于隔墙装饰材料中应用尚少，目前国内的墙体材料

主要使用粘土砖。随着环保要求的不断提高，石膏板在隔墙领域的市场渗

透率存在较大的提升空间。相对于传统建筑材料，石膏板具有环保、防火、隔音、防震、节能及经济等优点，使用石膏板替代粘土砖，有利于保护耕地、节约能源。与此同时，石膏板的生产能够大量消纳燃煤电厂排放的固

体废弃物-工业副产石膏，能在生产过程中实现工业废料100%的回收利用，产生的工业废水经处理后也能够全部用于生产，属于节能环保的绿色产品。

随着装配式建筑发展不断推进，石膏板在家装隔墙领域也有望迎来渗透

率的提升。当前，法国、美国、日本等国的建筑工业化率在70%-80%，而我国建筑工业化率仅有5%。相比于发达国家，我国装配式建筑市占率低，仍

处于起步发展阶段。住建部《“十三五”装配式建筑行动方案》明确，到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进

地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上，2016年该比例仅为4.9%，未来增长空间巨大。

国内石膏板市场的

主要参与者可分为三个梯队。第一梯队为北新建材、可耐福、圣戈班和博

罗等国际知名企业，合计市占率超60%。北新建材年产能位居世界第一，代表生产工艺先进性的单机年产量已可达到5000万平方米，行业领先地位稳固。可耐福、圣戈班和博罗三家国际知名企业在华石膏板合计产能约为4

亿平方米，其在华单机年产量可达3000万平方米。第一梯队企业的生产装备、技术研发、产品质量均为国际水平，为目前我国石膏板市场的主要参与者。第二梯队为单机年产量1000万平方米以下的民营企业，该类企业主要分布于山东临沂、河北晋州及湖南常德等区域，共计逾20家。第三梯队为数量众多的小型民营企业，其产品质量、环保标准等不能达到国家有关标准。

第四章项目方案分析

一、产品规划

（一）产品放方案

项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为石膏板，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年经营纲领是根据人员能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的石膏板产品价格根据市场情况，预计年产值5235.00万元。

（二）营销策略

进入二十一世纪以来，随着我国国民经济的快速持续发展，经济建设提出了走新型工业化发展道路的目标，国家出台并实施了加快经济发展的一系列政策，对于相关行业来说，调整产业结构、提高管理水平、筹措发展资金、参与国际分工，都将起到积极的推动作用，尤其是随着我国国民经济逐渐融入全球经济大循环，各行各业面临市场国际化，相应企业将面对极具技术优势、管理优势、品牌优势的竞争

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