中海成本控制的四大重点

（一）土地成本管理 土地成本（约占项目总成本的20-80%左右均有可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。 （二）设计费用管理 设计费用（约占项目总成本的1%左右），主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。 对于设计费用，主要从以下几方面进行控制： （1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容； （4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 （5）对设计费用进行限额控制。 设计费限额参考值 建筑类型 档次 设计费限额 （元/㎡） 备注 超高档次项目设计费可上浮10% 中档项目设计费可下浮10% 超高档次项目设计费可上浮10% 中档项目设计费可下浮10% 超高档次项目设计费可上浮10% 多层 中高档/高档 60~73 小高层/高层 中高档/高档 65~80 联排别墅 独栋别墅 高档 高档/超高档 90~110 120~130 设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。 控制设计的意义

一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。 设计阶段的成本管控

房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。

成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。

（一）初步设计阶段的工程成本控制

多种设计方案经济性比较。

设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。 具体操作方法大体的思路是：

规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。

（二）开展限额设计，有效控制工程成本

中海地产限额设计标准： （1）项目档次界定

超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。 高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。 中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。

低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。 别墅项目：以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。 2）推行限量与限额设计 1、结构设计 1.1 设计管理部门应该严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中列入各主项指标限量 1.2 对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，还应尽可能的降低地下室顶班的覆土厚度，顶板覆土以1米为宜 1.3 屋面造型造价影响建安成本较为明显，在设计上应注意简洁；对于16层以下的建筑，屋面尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面的比例。 2、外立面门窗设计 2.1 2.2 采用专项评审办法，严格控制开窗面积 注意控制窗积比，非别墅物业类地上物业的窗积比（外立面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.3以内，以0.25~0.28为宜 2.3 单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过350元/㎡，高档非别墅（多层/小高层/高层/超高层）外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过200元/㎡，中档非别墅外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过140元/㎡ 3、外立面装饰设计 3.1 中档及以下项目不宜选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙 3.2 高档别墅外立面造价（不包括抹灰底层及保温层）摊至地上建筑面积应控制在350元 /㎡以内；高档非别墅类物业应控制在160元/㎡；中档物业应控制在110元/㎡内 3.3 若项目成本利润低于15%，则应考虑降低一个档次选用材料 4、公共部位精装修 4.1 带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖，楼梯扶手应以简单的钢制材料为主，不得使用木质装饰性扶手 4.2 大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以满铺石材，高档项目地面不宜选用石材，即使选用石材用量应控制在20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛光砖，地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖，地面不得使用石材。 大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上项目控制在3000~4000元/㎡，中档项目应控制在2500元/㎡以下，且单个大堂装饰造价不得超过20万元。低档项目应控制在1500元/㎡以下，且单个大堂装饰造价不得超过10万元.对于高档及以下项目，大堂装饰造价摊至地上建筑面积宜控制在25元/㎡以下。 4.3 电梯厅装饰：超高档次项目地面可以采用进口石材，墙可选用高档次抛光砖。高档次项目地面可以使用少量进口石材，但石材总量不得超过50%，墙面可以选用较高档次抛光砖。中档项目地面不得使用进口石材，使用国产石材总量不得超过20%，墙面不得选用大规格高档次抛光砖，（尺寸宜小于400mm×400mm）。低档项目地面不得使用石材，抛光砖的规格不得超过400mm×400mm，墙面不得使用抛光砖。 高档项目电梯厅装饰造价摊至地上建筑面积应控制在80元/㎡以内，中档项目应控制在50~60元/㎡ 4.4 5、电梯选型 5.1 若项目成本利润低于15%则应考虑降低一个档次选用材料 超高档次项目可以选用原装进口电梯，高档及以下项目只准选用集中采购品牌电梯 5.2 在电梯装饰标准上，高档项目层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套，中档及以下项目层门只准选用喷漆钢板材质 5.3 5.4 电梯附件功能上，实用性不强，使用频率不高的功能不宜选配 在运行速度上，要求实事求是，不得故意选用更高速度等级的梯型 6、安防功能及其他附件功能 6.1 安防功能应强调实用性，不得为迎合厂商和市场的愿望而增加华而不实但造价昂贵的嘘头功能。对非别墅类物业高档次项目安防造价应控制在3000元/户以下，中档项目应控制在1500元/户以下。 6.2 直饮水、地暖、锅炉、热水器、太阳能、户内智能控制系统等，应把握好尺度，注意功能的实用性和经济性，不可盲目的与其他楼盘攀比。 7、室外工程设计 7.1 应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。 7.2 限额指标 物业类型 档次 超高 别墅 高 中 超高 非别墅 高 中 低 8、精装修工程 精装修工程必须先行制定物料配置清单，并经内部充分讨论确定后执行，切一味追求奢华。对于高档非别墅物业，其室内精装修单方造价（以室内装饰面积计算，不含空调系统）应控制在1500元/㎡以下，中档应控制在700~800元/㎡ 二、工程成本科目介绍 前期工程 基础工程 建安成本 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程（自来水、采暖、高低压、天然气） 室外工程 （2） 建安成本经验数据集控制要点 按照总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型建安成本造价一般在1700~2100元/㎡左右（毛胚），别墅类型普遍在2300元/㎡以上。 1. 前期工程 按空地面积 单方造价限额（元/㎡） 500 400 300 650 400 300~400 300 按项目总建筑面积 单方造价限额（元/㎡） 750 600 450 180 120 80~120 80

价格水平：按建筑面积计算，单方造价大约20-50元/㎡。与设计环节无关，与项目的占地面积有关，与总建筑面积的关联不大，场地的现状直接决定成本水平。前期工程主要注意两项，一是场地平整土石方工程，另一个是围墙。 2. 基础工程

以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。以建筑基底计算的桩基基础，其造价为600~800元/㎡。 2.1 地基处理：完全与场地的地址条件有关。

2.2 桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价的主要原因。 3. 地下室

地下室工程的造价一般是2200~3000元/㎡，影响地下室的主要因素： 3.1 地下室面积 3.2 地下室的层数

3.3 设计的经济性：目前的水平是钢筋140~200Kg/㎡，砼是1.0m3/㎡左右； 3.4 顶板覆土 3.5 基坑支护 3.6 土方工程

3.7 地下室的装饰标准 3.8 人防工程 3.9 防水工程

地下室哪些部位在设计上做法可以优化？ A．方柱比圆柱经济

B. 墙面在用涂料时可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料。 C． 天花不要抹灰只做涂料

D. 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上将节省相当的费用； E. 地下室的机电工程

a．做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费； b．对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法）这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；

c．合理设置水泵房、消防控制中心位置，以最适合的位置以减少各种管路长度； d．合理选用各管材。 4．地面以上建筑

以住宅的单层造价为例，目前一般是1650~1850元/㎡（不含室内装饰） 4.1 建筑工程：目前的水平，钢筋45~60Kg/㎡，砼0.35~0.45m3/㎡，目前钢筋的施工单价4.0元/Kg，每节约5Kg的钢筋，就可以节约成本约20元/㎡，C30砼的价格为350元/m3，每节约0.1m3/㎡砼的用量，就可以省成本35元/㎡（同时模板的含量也会节省）

4.2 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般为20~30元/㎡（仅为厨卫与屋面） 4.3 入户门：目前来讲均价一般在2000~3000元/户，高档点可能一樘门的锁就1500元/樘。

4.4 门窗：窗积比约为0.25~0.3，北方一般为0.25左右，目前普通型材，粉末喷涂、双玻、较好的五金件，门窗的平均单价为350元/㎡，断桥隔热的大约500元/㎡，塑钢门窗（双玻）大约在350~400元/㎡；

4.5 保温工程：每平米建筑面积的造价大约80~100元/㎡；

4.6 外立面装饰：一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称之为“墙积比”，普遍的数字是1-1.3；而是装饰的档次，就是用料。

4.7 栏杆：常规来讲栏杆的每延长米造价在300~450元/㎡范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积为30~40元/㎡；

4.8 大堂装饰：中海地产限额设计的档次标准是3500、2500、1500元/㎡，此项的单方造价受层数的影响较大，但一般摊至地上建筑面积为10~20元/㎡，最高不超过25元/㎡；

4.9 公共部位精装修：摊至总建筑面积造价水平在50~60元/㎡，以公共部位的面积来计，造价水平约980元/㎡

4.10 机电：合计成本约为200元/㎡以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统； 4.11 直饮水：目前的造价水平是每户1000~1500元不等，分摊到建筑面积相当于10元/㎡；

4.12 安防工程：造价有相当的弹性，主要表现在功能上；

4.13 电梯：目前对于100米高层住宅来说，单体的单方造价50元/㎡左右基本正常；

4.14 泛光照明：成本较小，但浪费严重。

5、公共配套设施：标准是学校约1600元/㎡全包，会所3500~4000元/㎡（含建造与装修）

6、配套工程：具备弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2000元/KVA左右。

a. 高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要； b．电缆的设计； c．发电机房的位置

7、景观工程：目前室外景观工程的造价水平一般控制在每平米建筑面积（地上可售）100~120元/㎡，以空地面积计，整个室外工程的造价水平是400~500元/㎡。

如何控制景观工程的造价：软得多，硬的少；普通的多，名贵的少；控制水景。

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