春晓海滨新城工业园区员工宿舍可研111215

春晓滨海新城工业园区员工宿舍

项目可行性研究

宁波高正工程管理有限公司

二○一一年十一月

编制人员名单

批 准：审 定：参编人员：

目 录

1.0 总论 ............................................................................................................................................... 1

1.1项目简况 ................................................................................................................................ 1 1.2 可行性研究报告的主要内容 ................................................................................................ 4 1.3项目概况 ................................................................................................................................ 4 1.4初步结论和建议..................................................................................................................... 9 2.0项目背景和必要性分析 .............................................................................................................. 11

2.1 项目背景 ............................................................................................................................. 11 2.2 项目必要性分析.................................................................................................................. 12 3.0 项目需求及目标分析 ................................................................................................................. 15

3.1项目需求及目标定位 ........................................................................................................... 15 3.2满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求 ............................................... 16 4.0 项目建设选址 ............................................................................................................................. 17

4.1场址选址原则....................................................................................................................... 17 4.2场址选择依据....................................................................................................................... 17 4.3拟建项目场址....................................................................................................................... 17 4.4项目建设条件....................................................................................................................... 17 4.5法律支持条件....................................................................................................................... 21 4.6场址选择结论....................................................................................................................... 21 5.0 项目建设方案 ............................................................................................................................. 23

5.1指导思想和设计特点 ........................................................................................................... 23 5.2 设计依据及设计要求 .......................................................................................................... 23 5.3总平面布置 .......................................................................................................................... 24 5.4交通组织及停车................................................................................................................... 25 5.5绿化系统 .............................................................................................................................. 25 5.6建筑无障碍 .......................................................................................................................... 26 6.0 节能节水措施 ............................................................................................................................. 27

6.1编制依据 .............................................................................................................................. 27 6.2编制范围 .............................................................................................................................. 28 6.3节能措施 .............................................................................................................................. 28 6.4节水、隔振、防噪及其他技术措施 ................................................................................... 31 7.0 环境影响评价 ............................................................................................................................. 33

7.1 评价依据 ............................................................................................................................. 33 7.2 自然环境现状...................................................................................................................... 34 7.3 项目对环境的影响及防治措施、周边环境对本项目的影响 .......................................... 35 7.4 环境影响评价...................................................................................................................... 41 8.0 劳动安全卫生与消防 ................................................................................................................. 42

8.1 依据及规范 ......................................................................................................................... 42 8.2 危害因素及危害程度分析 .................................................................................................. 42 8.3 安全设施 ............................................................................................................................. 43 8.4 卫生 ..................................................................................................................................... 44 8.5 消防 ..................................................................................................................................... 45 9.0 项目实施方案 ............................................................................................................................. 47

9.1 管理机构的组织和职能 ...................................................................................................... 47 9.2 推行项目管理责任制 .......................................................................................................... 47 9.3项目实施进度安排 ............................................................................................................... 48 9.4施工方案 .............................................................................................................................. 48 9.5总平面布置 .......................................................................................................................... 49 9.6安全管理规定....................................................................................................................... 49 9.7现场临时用水....................................................................................................................... 50 9.8质量保证措施....................................................................................................................... 50 9.9主要消防措施....................................................................................................................... 51 10.0 土地利用及安置方案 ............................................................................................................... 52

10.1项目建设地址及用地方案 ................................................................................................. 52 10.2 土地利用合理性分析 ........................................................................................................ 52 10.3 地质灾害和其他影响分析 ................................................................................................ 53 10.4 居民安置方案.................................................................................................................... 53 11.0 招标专章 ................................................................................................................................... 54

11.1 招标事项 ........................................................................................................................... 54 11.2招标初步计划..................................................................................................................... 55 12.0 投资估算 ................................................................................................................................... 57

12.1 编制依据及范围 ................................................................................................................ 57 12.2 项目投入总资金 ................................................................................................................ 59 12.3 投资估算汇总.................................................................................................................... 59 13.0 资金筹措 ................................................................................................................................... 62

13.1项目资金筹措方案 ............................................................................................................. 62 13.2项目资金使用计划 ............................................................................................................. 62 14.0 项目财务评价 ........................................................................................................................... 63

14.1基础数据和依据................................................................................................................. 63 14.2项目营销策划..................................................................................................................... 63 14.3项目的收入 ........................................................................................................................ 66 14.4总成本费用 ........................................................................................................................ 68 14.5财务评价指标分析 ............................................................................................................. 69 14.6风险分析 ............................................................................................................................ 70 14.7盈亏平衡分析..................................................................................................................... 71 14.8财务评价结论..................................................................................................................... 72 15.0社会及经济影响分析 ................................................................................................................ 74

15.1 项目对社会及经济的影响分析 ........................................................................................ 74 15.2 互适性分析........................................................................................................................ 76 16.0 研究结论及建议 ....................................................................................................................... 78

16.1 结论 ................................................................................................................................... 78 16.2建议 .................................................................................................................................... 79 附件： ................................................................................................................................................ 80

1.0 总论

1.1项目简况

1.1.1项目名称

春晓滨海新城工业园区员工宿舍 1.1.2春晓滨海新城介绍

北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波—舟山港一体化发展的核心区，也是中国大陆版图临海区域的最东端和距离宁波市中心城区最近的滨海生活区域。与省级产业战略平台——宁波梅山国际物流产业集聚区范围一致，涵盖北仑区梅山乡（包含梅山保税港区）、春晓镇、白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方公里。不仅是北仑中心城区的重要组团，更是省市发展海洋经济、建设国际港口城市核心功能区、打造对外开放重要门户的重要平台。依托国家开发程度最高的功能区——梅山保税港区，北仑将用10年时间打造宁波中心城“临海、看海、亲海”的最佳居住之地，打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。这个地方不但倚山靠海，而且还有天然屏障与北部的重工业区隔离。按照浙江省建设港航强省、发展海洋经济和宁波市建设国际都市经济的发展思路，

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《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在要求提升中心城区功能时明确提出“开发建设北仑滨海新城”，《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》更是要求新城在各方面发挥作用：“充分发挥梅山保税港区的引领带动作用和滨海新城的支撑依托作用”、“滨海新城围绕’新都市休闲示范区、国际化生态型新城’的战略定位，建设’休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚’的滨海新城区”。 1.1.3承办单位概况

项目建设单位为宁波滨海新城置业有限公司。注册资本2600万元人民币。其中滨海新城建设投资公司占80%，春晓资产经营管理公司占20%。公司主要从事房地产开发、经营业务。

滨海新城建设投资公司由开发区控股有限公司以货币形式出资，资金来源由区财政局对开发区控股有限公司注资解决。经营范围：负责北仑（春晓）滨海新城基础设施的开发建设、经营管理，实业投资、投资咨询服务等。定位和目标：着眼于实现“三大平台”功能，即资金筹措平台、基本建设平台、投资运行平台，并逐步形成自主的核心竞争产业，扩大公司影响力，拓宽资金筹措来源，加大资产投资力度，实现公司资产保值增值的发展需要；实现开发建设和投资运营两促进的良好态势。

春晓资产经营管理公司是经北仑区市人民政府授权的、专门从事资本运营的国有投资公司，由北仑区政府按照现代企业制度改制重组而成的国有独资公司，对北仑滨海新城重要的国有资产进行经营和管理。

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该项目属滨海新城服务配套项目，由宁波滨海新城置业有限公司负责建设是最合适的。 1.1.4可行性研究编制依据

1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、《投资项目可行性研究指南（试用版）》 ；

3、《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 4、《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5、《春晓镇总体规划（2008—2030年）》 6、《宁波市城市规划管理技术规定》；

7、春晓滨海新城工业园区员工宿舍规划设计条件； 8、春晓滨海新城工业园区员工宿舍勘测定界图； 9、建设项目选址规划管理办法；

10、《宁波市城市总体规划纲要（2001-2020）》； 11.《浙江省建筑安装工程概算指标》（2010版）； 12.《浙江省建设工程其他费用定额》（2010版）； 13.《浙江省建筑工程预算定额》（2010版）； 14.《浙江省建筑工程预算定额》（2010版）； 14.《浙江省建筑安装工程费用定额》（2010版）； 16.、委托方提供的相关基础资料。

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1.2 可行性研究报告的主要内容

1.2.1 工程建设必要性研究

1.2.2 市场预测和建设规模的研究和确定 1.2.3 建设条件的研究 1.2.4 建设方案的研究

1.2.5 项目所需的能源分析和节能措施 1.2.6 土地合理利用的分析 1.2.7 项目的环境影响分析 1.2.8 投资估算和资金筹措

1.2.9 项目的经济效益的评价（借款偿还能力和项目财务生存能力的分析）

1.2.10 项目的社会效益

1.3项目概况

1.3.1拟建地点

本次新建项目春晓滨海新城工业园区员工宿舍基地所处位置为春晓89#产业基地配套地块，地块规划边界：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块，总用地面积 18793平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地；需无偿代建面积为2567平方米的配套公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。该地块周边环境优美，交通便捷。

周边拟建项目情况：位于项目北侧的51#地块为宁波东柯金属制品

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有限公司建设的标准厂房5栋，框架结构，用地面积5.5公顷，建筑面积约24000平方米，该项目主要为金属带材、管材、紧固件、五金件、装饰制品的研发、设计、制造；技术转让、技术咨询。位于项目东侧的61#地块为宁波米驰厨房系统有限公司建设开发的厨具用具及其配件的制造、加工项目，该项目建有4幢6层的建筑，建筑面积约60000平方米。

场地的道路交通现状：项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路——场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜布置宿舍建筑。 1.3.2建设规模和内容

1.3.2.1建设规模

总建筑面积40465平方米，其中地上建筑面积35242平方米、地下建筑面积5223平方米。地下1层，地上11层，项目总投资16317万元。

1.3.2.2建设内容

项目地块布东面以单身宿舍和商业为主，布有2-3层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍，西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍；还需无偿代建面积为2567平方米的配套公园绿地。

1.3.2.3 功能定位及布局

功能定位：项目功能定位为工业社区员工宿舍，服务范围面向万

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亩围塘南侧产业群和镇工业小区。

建筑功能布局：依据地形分成东西两个组团，两个组团之间为中心绿地，起到“外观河景，内拥园景”的效果，本项目还设地下建筑。其中：

1、东组团

东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的。单身宿舍考虑出售给企业白领员工住宿；商业店铺考虑出售给商家进行商业经营，为入住员工提供商业服务。

2、西组团

西组团由6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。考虑出售给企业员工作为住宿用。

3、地下室

地块配置核六级常六级甲类二等人员地下掩蔽所。平时兼做机动车库。机动车出入口部位及电梯门处作战时封堵，人员疏散处设直通室外的楼梯，并就近布置密闭通道、简易洗消间、滤毒室、扩散室、风井等，预留战时干厕与战时水箱的位置，以满足人防的特殊需要。本项目地下建筑面积5223平方米，地下车位86个，满足《关于确定结合民用建筑修建防空地下室比例的通知》（甬政发〔2004〕42号 ）规定“新建10层以上（含10层）或者基础埋置深度3米以上（含3米）的民用建筑，以及人民防空重点城市的居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室”。

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1.3.3 外部配套条件分析

本项目市政配套设施已规划到位，具体如下： 1.3.3.1 供、配电

电源来自变电站，据小区实际情况，设一座10KV开关站、3处变电所，其中公变1间，专变2间。小区开关站，公用变电所，商业变设置地面一层，专用变电所设置在地下一层，所有变电所电源均由10KV开关站引来。

1.3.3.2 给、排水 1、给水

由市政自来水管网提供，从北侧洋沙山西六路和东侧春晓西五路市政给水管网各接一根DN200给水管，并在室外环状布置，供本项目生活及消防用水，供水能力可满足要求。

2、排水

排水采用雨污分流。项目达标污水目前通过市政管网排入现状河流，最终排入东海；雨水经管道汇集后排入市政雨水管网或河道；生活污水经预处理达《污水综合排放标准》（GB8978－1996）标准后就近排入市政污水管道，由污水处理厂集中处理达标后排入北仑附近海域。

1.3.3.3其他

按规范配置市政、消防、环卫、通讯等配套设施，符合相关规范及规定的要求。

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1.3.4项目总投资和效益情况

1.3.4.1 项目总投资

项目总投资：16317万元，全部来源于金融机构贷款。 1.3.4.2 项目效益情况

本项目建成投产后，在3年的经营期（本项目建设期2年、经营期即物业销售期3年）内：

经营收入：17771万元 利润总额：-1400万元

投资回收期：5.01年（含建设期）、即不能在计算期内回收投资，借款不能在计算期内偿还，是一个财务生存能力和偿债能力较差，风险较大的项目。

1.3.4.3 主要技术经济指标详见表1-1。

表1-1 主要技术经济指标

项 目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中 宿舍建筑面积 商业建筑面积 架空层建筑面积（不计容积率） 指标值 18793 40465 35242 28238 5065 1415 524 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 配套用房建筑面积 8

地下建筑面积（不计容积率） 建筑密度 容积率 绿地率 机动车停车位 地下机动车停车位 地上机动车停车位 非机动车停车面积 总投资 固定资产费用 无形资产费用 预备费用 建设期贷款利息 5223 25.5 1.80 30 161 86 75 1224 16317 12141 2848 365 963 m2 % % 辆 辆 辆 辆 万元 万元 万元 万元 万元 1.4初步结论和建议 1.4.1初步结论

1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧，籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义；

2、建设和实施方案成熟可靠，可在预定的时间内完成； 3、项目所需的建设条件具备，协作条件较优； 4、项目的资金来源有保证； 5、项目的社会效益良好。

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综上所述春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目的建设是必要的，春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目在滨海新城管委会直接领导下，在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下，在园区企业和企业员工的支持企盼下，各项工作正在有条不紊地进行，力争将春晓滨海新城工业园区员工宿舍打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。

拟通过本次可行性研究，为下一步项目的建设提供指引。

1.4.2 初步建议

本项目投资16317万元，全部来源于金融机构贷款。

本项目虽是企业投资建设项目，但以公益性为主，提升新城的配套服务水平，旨在为企业及其员工提供高性价比的生活场所和精神家园，为企业提供有效便捷的保障，吸引企业留驻园区，吸引人才为打造更多更强企业打好基础，对建设和谐社会和新城经济长远发展具有深远的意义。

经营期即项目寿命周期中的预期净利润为-1400万元，项目是亏损的。建议：

1、希望政府能在税收方面予以一定程度的减免，可使项目减少亏损，增加对金融机构贷款的还贷能力。本项目的营业税、城市维护建设税和教育费附加总额为977万元，减免后项目预测亏损减少。

2、也希望金融机构在贷款方面给予一定的利率优惠，以使投资项目提高抗风险能力。

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2.0项目背景和必要性分析

2.1 项目背景

宁波市的总体规划，确定了宁波市的城市性质为：国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心，东南沿海重要的港口城市，文化旅游基地和省教育副中心，有江南水乡特色的生态型城市……。

作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市，华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸，宁波市拥有丰富的商业资源，在全国15个副省级城市中经济名列前茅，有较强的消费能力及消费意识，城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三，2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人，在全国城市中都排名第六，具有很强的消费能力。近年来又获多项国家级荣誉：蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市……。

近几年来，是北仑经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，北仑区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。2009年北仑区全年实现地区生产总值446.5亿元；完成财政一般预算收入85.7亿元；完成全社会固定资产投资265.2亿元；城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元。随着春晓滨海新城的定位进一步明确为打造休闲旅游、

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生态环保、宜居宜业、魅力时尚的现代化滨海新城，新城着眼于良好的统筹开发优势，确立“基础先行，项目带动；政府主导，市场运作”的开发策略，以基础设施建设和功能项目开发为抓手，坚持高起点规划、高标准建设、高效能保障，全面提升城市综合承载力。

围绕宁波构筑现代都市的战略目标，立足城市发展现状，北仑将按照“功能错位、组团发展”的要求，进一步优化城市空间布局，全面推进中部城区、滨海新城、西部新城和中央生态休闲区规划建设，着力构建“一区三城”的区域发展格局，各个区块必将呈现出更具活力的发展态势，成为实现“十二五”跨越发展的核心载体。中心城，着力建设核心商务区、九峰休闲区、老城提升区三个重点区块。西部城区，以小港、戚家山街道为主体，实现北仑区与宁波主城区联动、甬江沿岸城市功能联动、镇海与北仑联动。东部滨海新城，借助梅山保税港区发展和春晓开发建设历史机遇，形成滨海特色新城区，滨海新城地位凸显。

随着招商的不断推进，人口的聚集，企业及其员工对生活提出了更现实更迫切的需求。春晓滨海新城工业园区员工宿舍建设是满足企业及其员工生活需求的必由之路。

2.2 项目必要性分析

2.2.1解决工业园区入驻企业后顾之忧的需要

目前滨海新城的发展日新月异，规划建设的“一带二轴三片”空间结构日渐成形，即一带：滨海旅游休闲带，主要以洋沙山风景区为核心，沿着蔚蓝海岸向东西展延的滨海休闲旅游带； 与梅山岛保税港区积极互动的二轴：山海文脉轴线、城镇功能复合轴线；三片：春晓经济技

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术开发区形成东中西梯度有序、功能关联的三大片区。西片区重点吸引具有高新技术趋势和规模化倾向的产业、中片区为城镇综合发展区、东片区发展休闲度假和高端生态住区、科研孵化、会展。目前已有内外资企业陆续入驻工业园区，吉利帝豪轿车项目亦已确定落户园区，人口将快速聚集。

为留住人才、稳定员工，达到企业平稳发展，企业必定想方设法提供合理的后勤保障以此来吸引员工，如果园区不能提供便捷可靠的基础设施配套，企业有可能走入“办社会”的历史老路、背上较重的包袱。

本项目的建设是及时的，是解决入驻企业后顾之忧应采取的必然措施。

2.2.2切合新时期员工（农民工）特点的需要

近几年，企业在招工过程中普遍遇到“民工荒”现象，严重制约了企业的发展，也制约了当地企业的发展。这是由社会发展和新时期民工特点决定的，目前民工主力已转变为“85后”、甚至是“90后”青年，一是他们从来没有种过地，进城打工，很大程度上不是基于生存需求，而是要改变自己的生活，把打工作为寻求进城的机遇和途径。二是这批人都念过书，有文化，比较了解外部世界，知道城乡之间的巨大差别，城市文明对他们有巨大的吸引力。三是他们中的很多人是独生子女，不能够接受城里的不公平待遇。四是已经具有朴素的但有时又有些盲目的平等和民主观念，他们要求和城里人一样平等就业、平等享受公共服务，甚至得到平等的政治权利。总之，他们要求找出平等发展的机会，寻找精神上归宿感，感情留人是很管用的一招，目前宁波

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当地有些企业在逢年过节时包车甚至是买机票送员工回家取得好的效果，就是以情服人的例证。

作为管委会下属具备职能的建设单位开展本项目建设，目的在于为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。

2.2.3集约利用土地、助推高效企业的需要

如果类似本项目不建设，将会造成配套设施不具备，为留住人才，部分企业考虑自行建设部分宿舍，一是建设成本较高，增加企业负担；二是企业自建宿舍功能较为单一，难以满足新时代员工的精神文化需要；三是需要用地，降低了园区土地使用效率。

为集约利用土地、助推高效企业的需要，建设本项目是有必要的。

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3.0 项目需求及目标分析

3.1项目需求及目标定位

根据《春晓镇总体规划（2008—2030年）》，滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人；远期到2030年规划人口10万人。工业园区的进展情况也在同步有序地发展着。

以滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人计，考虑工业园区入驻企业员工1.5万人，大多数员工为本地人、自行解决住宿问题，部分员工通过租赁民房解决住宿需求，还有部分员工需要入住本项目员工宿舍。本项目设计共有宿舍419套，按每套住2-3人，可供838-1257人居住，所以本项目基本能满足近期企业员工住宿要求。

项目结构布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。

本项目考虑建设成滨海新城的主要公共服务配套设施之一，以满足入驻企业员工的住宿、饮食、购物、公共娱乐、文体休闲等需求。

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本项目宿舍优先考虑出售或租赁给新城工业园区入驻企业员工，满足他们生活需要；考虑本项目的商业建筑从事娱乐活动及各种商业活动，满足企业员工及商务人士的商务需求及娱乐需要。

3.2满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求

企业发展需要给予员工以感情上的归属感，春晓滨海新城工业园区员工宿舍为工业园区员工提供必要的生活场所和精神家园。以增进新宁波人感情归属、精神寄托为主旨，为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。

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4.0 项目建设选址

4.1场址选址原则

1、项目选址应符合城市总体规划，宜地点适中、交通便利、城市公用设施完备，并预留适当的发展用地。

2、避免在环境污染区域内，远离易爆易燃物。 3、场地干燥、排水通畅、通风良好。 4.2场址选择依据

1、中华人民共和国规划法有关章节； 2、建设项目选址规划管理办法；

3、宁波市城市总体规划、宁波市分区规划。 4.3拟建项目场址

拟建项目的建设场址为：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块。 4.4项目建设条件

春晓滨海新城位于北仑区的东南部，规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方公里，是中国大陆版图临海区域的最东端。滨海新城北依山东南傍海，自然条件优越，气候温和湿润，四季分明，

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属亚热带海洋性季风气候区。这块区域将依托独特的自然景观和丰富的山海资源，在坚持生态系统保护的前提下，对部分沿山沿海区域进行适当的开发建设，用10年时间打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”， “三片”中春晓镇定性为居住、产业综合片区，该片区将包括滨海休闲旅游度假、北仑南部的先进加工制造业中心、区域性的生产组织与服务的枢纽节点、创意产业、高品质的生态居住、商业等。春晓镇距宁波市中心33公里，连接甬杭铁路线和杭甬高速公路，区位和交通优势明显。 4.4.1地质抗震状况

1、场地简况

项目建设地块中面积18793平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，另在本项目建设过程中无偿代建小区外2567立方米的公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。

2、场地与地基的抗震设计条件

根据《春晓滨海新城工业园区员工宿舍岩土工程勘察报告》和《建筑抗震设计规范》，建筑场地类别为IV类, 场地特征周期0.65S；本地区的抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度0.05g。 4.4.2工程地质条件

宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带，处于丽水-宁波槽凸中的新昌-定海断隆。地表为侏罗纪火山岩系，岩石类型为霏细斑

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岩，流纹斑岩和晶屑凝灰岩，岩石坚硬，干抗压强度为1300～2500Mpa，容许地耐力为300～400Kpa，桩尖极限阻力为400～500Kpa，极限侧摩阻力100～120kpa。

项目地址位于宁绍平原东部，属第四世纪中、晚期河湖积和海积平原地貌，地形平坦。项目地块海拔在3～5m（黄海高程）。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和《地震物抗震设计规范》（GB50011-2001），本区域地震动峰值加速度为0.05g（m/s2）,抗震设计烈度为VI度。

滨海新城东南面为深水岸线，岸壁陡峭，湖滩狭窄，陆域地貌由丘陵和堆积平原组成，丘陵分高丘、低丘，岩性主要为上侏罗统西山组（J3x）酸性—中酸性火山碎屑岩，局部上侏罗统高坞组（J3g），低丘主要分布在高丘位西侧及其外围，岩性主要是上侏罗统高坞组酸性—中性火山碎屑岩。堆积平原分为山前倾斜洪积平原和海积平原，山前倾斜平原主要分布在各坡麓及沟谷出口处，岩性主要为上更新统下段的棕黄、褐黄色含碎砾石粘土，海积平原地势平坦由山麓向海边倾斜，岩性为中更新统上段至全新的灰黄、褐色亚砂土、亚粘土。 4.4.3气候条件

北仑属亚热带季风湿润气候，冬夏季风交替显著、气温适中、四季分明。每年7－9月为台风盛行季节，经统计，多年平均影响热带气旋为2.7次，影响日数为5.5天，严重影响热带气旋0.5次。本地区位于温带，港口和航道水域均无冰冻。降雪一般出现在12月、1月与2月，1月份出现机率最高（0.62）。多年平均降雪日数 11.7天，平均

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日雪量 4.1cm，最大日雪量 17.5cm，最大积雪量 3.0cm。 4.4.4交通运输条件

滨海新城依托宁波，形成了四通八达的水、陆、空立体集疏运网络。

（1）公路：目前已形成市区30分钟交通圈、宁波大市范围内1小时交通圈和辐射全国的公路运输网络。滨海新城区建立了高效、舒适、安全、环保的现代化道路交通系统，形成以快速路、主干路为主骨架，次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网。为了缓解沿海中线作为象山港北岸唯一的一条重要通道的压力，提高东西向疏港交通的能力，在沿海中线的北侧引入象山港疏港高速；同时为了加强北仑区与梅山岛及六横道的交通联系引入六横疏港高速。象山港疏港高速和六横疏港高速设立互通式立交（高接高）；海口路和象山港疏港高速设立互通式立交，作为春晓镇域内联系象山港疏港高速的口子。交通条件非常便利。

（2）铁路：铁路经萧甬复线与全国铁路网相连，可满足客运13对、货运6300万吨的通过能力。

（3）航空：距宁波栎社机场约50公里。宁波栎社机场目前为4E级机场，目前已开辟宁波至北京、上海、广州、沈阳、西安、厦门、南昌、海口、汕头、深圳、长沙、南京、温州、昆明、成都、兰州、珠海、合肥、黄山、桂林、重庆、大连、青岛、武汉、福州、哈尔滨、乌鲁木齐，以及至日本福冈、韩国仁川、泰国曼谷、香港、澳门、台湾高雄等38条国内和国际、地区航线。另外，萧山国际机场、上海浦

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东国际机场和虹桥机场在1.5至3.5小时车程内。

（4）港口：春晓位于我国四大深水中转港之一—宁波港域的中南部，宁波港是中国大陆主要的集装箱、矿石、原油、液体化工中转储存基地，华东地区主要的煤炭、粮食等散杂货中转和储存基地。 4.4.5

春晓园区逐步建设完善集中治污和集中供能系统，实现园区公共设施统一规划、集中建设、共同享用、集成管理和规模化经营，重点引进生态环保型、资源节约型和税源型企业，主导发展新材料、生物医药、精密机械等无污染型清洁工业，尽快成为循环经济示范园区和北仑最具活力的经济增长点之一。 4.5法律支持条件

根据《宁波市城市总体规划纲要（2004-2020）》，北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区。

本项目符合省市二级规划的要求，亦是《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的重要组成部分，受到北仑区的大力支持。 4.6场址选择结论

项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路——场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而

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6.0 节能节水措施

6.1编制依据

根据原国家计划委员会、国务院经济贸易委员会、建设部计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告》节能篇（章）编制及评估的规定。节能设计和实施的依据及规范如下：

1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2001) 2、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005) 3、《民用建筑设计通则》 [GB50352-2005]

3、浙江省标准《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003） 4、浙江省标准《公共建筑节能设计标准》(DB/331038-2007) 5、《民用建筑热工设计规范》[GB50176-93]

6、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》[GB7107－2002] 7、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》建筑、结构、给水排水、暖通空调、动力、电气等各分册

8、《建筑节能施工质量验收规范》(GB50411-2007) 9、《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006) 10、各专业相关的专业规范

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6.2编制范围

本章编制范围包括春晓滨海新城工业园区员工宿舍建成后的正常运行的用水、用电等能源消耗。 6.3节能措施

6.3.1 建筑节能及用电节能计算

公建屋面传热系数；K≤0.70w/(m2.k) 住宅屋面传热系数；K≤1.50w/(m2.k)。

公建外墙（非透明幕墙）平均传热系数：K≤1.0w/(m2.K)。 底面接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数：K≤1.0w/(m2.K)。 地下室外墙（与土壤接触的墙）热阻值：R≥1.2(m2.K)/w。 商铺地面热阻值：R≥1.2(m2.K)/w。 建筑物节能综合指标计算结果： 冬季结果

HDD18 (℃.d) 1677 设计建筑动态分析计算 节能综合指标限值 结果 采暖年耗电量采暖年耗电量(kWh/m2) (kWh/m2) 22.13 30.0 参照建筑动态分析计算结果 采暖年耗电量(kWh/m2) 22.48 夏季结果

CDD26 (℃.d) 136 设计建筑动态分析计算 参照建筑动态分析计算节能综合指标限值 结果 结果 空调年耗电量空调年耗电量空调年耗电量(kWh/m2) (kWh/m2) (kWh/m2) 11.07 23.5 13.72 设计建筑全年耗电量=33.20(kWh/m2)。 全年耗电量指标限定值=53.5(kWh/m2)。

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参照建筑全年耗电量=36.19(kWh/m2)。 6.3.2围护结构热工设计

所有屋顶采用100厚矿(岩)棉板作为保温材料。

商铺外墙保温采用40厚无机保温砂浆，居住建筑外墙保温采用35厚无机保温砂浆。

地下室外墙及地面采用60厚挤塑聚苯乙烯板保温。

底面接触室外空气的架空或外挑楼板采用35厚无机保温砂浆保温。

公建外门窗采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃门窗，高层居住建筑外门窗采用断热铝合金单框低辐射中空玻璃窗，外门以节能门为主。

当居住建筑不符合规定性指标时，按照浙江省节能标准采用对比评定法对本项目的节能进行综合评定后，确定本工程符合国家及省的节能设计要求。

当商铺不符合围护结构热工设计控制指标时，进行权衡判断，该建筑物实际采暖年耗热量以及空调年耗冷量小于全年采暖年耗热量以及空调年耗冷量指标限定值。 6.3.3室内自然通风设计

单身宿舍及商业建筑场所外窗的可开启面积大于窗面积的30%，连廊和展厅幕墙设置通风换气装置，为过渡季节组织室内自然通风创造了有利条件。

玻璃连廊在顶棚下设置可开启的上悬窗，利用热压及时将顶部积

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聚的热量排除室外，改善交通空间的通风效果。 6.3.4空调系统节能设计

1、 空调冷冻水系统采用一级变频泵设计，根据系统压力变化改变水泵电机频率减少水流量，降低水泵功率。

2、空气处理机带新/回风电动阀，根据季节工况比例调节新/回风电动阀的开度。

6.3.5供配电系统节电措施

选用SG10低损耗节能型干式变压器。变配电室设置在负荷中心，减少了低压线路长度，降低了线路损耗。

选用的变压器容量负载率在65％～75％之间，使变压器实际负荷运行在最佳状态，提高了变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。

0.38KV低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。并串联适当参数的电抗器，提高了用电负荷单位的自然功率因数及防止谐波的影响，提高了供电质量。有利于节能。 6.3.6照明设备节电措施

1、按《建筑照明设计规范》GB50034—2004严格控制照明用电指标（详照明篇）。采用光通利用系数较高的照明设计方案。

2、室内顶棚墙面，地面采用浅颜色建材，能更有效地利用光能。 3、室外建筑物立面照明灯分三种情况控制：

（1）重大节日全开； （2）平时节日开大部分； （3）平时开小部分

4、照明电源采用三相四线制供电，使之平衡以减少电压损失。

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5、.照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于0.9。

6、照明控制：宿舍的楼梯间，走廊的照明采用节能自熄开关，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。

7、在满足眩光限制的条件下，选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率不宜低于70％，灯具的反射罩具有较高的反射比。

6.3.7 建筑设备监控系统节能措施

1、采用冷源群控的控制方式，根据末端冷量的实际需要调节冷负荷的供应量，合理控制机组的投入与退出台数。按时间程序和最佳启停控制机组的运行，根据温度与湿度设定值，通过最佳启、停控制功能，计算出机组启、停的最佳时间，以达到在满足空调工艺要求下的节能运行。

2、对空调新风机组的新风和回风阀自动调节，对送风温、湿度进行检测；过滤器两侧压差检测，淤塞报警；根据送、回风湿度自动调节冷水、热水、蒸汽电动调节阀的开启度，以保持所需的温度，满足环境对湿度的要求。同时控制调节精度，实现节能。 6.4节水、隔振、防噪及其他技术措施

1.在高层建筑中实行分区供水；使用变频技术减少电耗；采用内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵扬程。

2.采用太阳能热水系统供宿舍的热水，以减少热水消耗的能源。

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3.选用节水型卫生洁具及配件

1)给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；

2)大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。 3)公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。

4.各需要计量的用水部门均设置水表。

5.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。各用水项目用水量详见下表：

各用水项目用水量汇总表

序号 1 给水 2 项目 商业 宿舍 数量 5400m2 用水定额 6l/ m2·d 2l/ m2·d 不均匀用水时间 备注 最高日 最大时 （计算公式） 系数K值 h m3/d m3/h 1.5 3 12h 24h 8h 31 151 19 201 12 213 181 3.9 18.9 2.3 25.1 1.5 26.6 22.6 按10%计 第4项╳90％计 用水量 838人 180l/人·天 3 未预计水量 4 生活用水合 计 室外道路及5 5638m2 绿化用水 6 用水合计 排水 7 生活污水量 32

7.0 环境影响评价

7.1 评价依据

7.1.1法律法规

1、《中华人民共和国环境保护法》 2、《中华人民共和国环境影响评价法》 3、《中华人民共和国大气污染防治法》 4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 5、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 6、《污水综合排放标准》（GB8978-88）

7、《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令（1998）第253号

8、国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》

9、浙江省人民政府令第166号《浙江省建设项目环境保护管理办法》

7.1.2技术规范

1、《环境影响评价技术导则—总纲》（HJ/T2.1-1993） 2、《环境影响评价技术导则—大气环境》（HJ/T2.2-1993） 3、《环境影响评价技术导则—地面水环境》（HJ/T2.3-1993） 4、《环境影响评价技术导则—声环境》（HJ/T2.4-1995） 5、《浙江省建设项目环境影响评价技术要点（修改版）》，浙江省环保局2005.4

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7.2 自然环境现状

1、地理位置

项目位于北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波—舟山港一体化发展的核心区。北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块。

2、地质、地貌

项目地处北仑区东南、西北丛山连绵，属天台山余脉。主峰太白山为区内最高峰，山脊线与鄞县交界，山带走向朝东，直入峙头洋，为北仑区主山区。另一条自太白山向北走向，越育王岭，至青峙杨公山，濒临蛟门，泛称长山，山高均在海拔600米以下。地震烈度6度。

项目所在地系沿海平原，地形平坦，地势较低。 3、气象、气候特征

北仑区属亚热带季风气候区，面临东海，气候温和湿润，四季分明，无霜期长，雨量充沛，台风、暴雨、冰雹、大雪等灾害性天气时有出现。

四季特征：平均气温稳定在小于10℃为冬季；大于22℃为夏季，界于10-22℃为春、秋季。全区春季82天，夏季88天，秋季64天，冬季132天。年平均气温16.5℃，常年以1月份为最冷月；以7月和8月为最热月。据载，1937年2月13日曾出现-10℃，1921年7月曾

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出现39.4℃。年平均雨量1316.8毫米，雨日150天。年平均有2-3个台风影响，最多年份出现6个。影响台风主要发生在7-9月份，8月为最多，9月和7月次之，严重影响台风多数发生在8月下半月至9月上半月，约占70%。年平均雷暴日30.5天，最多的有44天。梅汛期多年平均出现在6月中旬到7月上旬，平均梅雨量244毫米，梅雨日26天。

北仑区冬季盛行西北风，气候干燥寒冷，极端最低气温-6.6℃，年平均出现一次寒潮天气。

7.3 项目对环境的影响及防治措施、周边环境对本项目的影响

7.3.1施工期对环境与生态影响及防治措施

在建设阶段由于建设施工和装修，不可避免地将对周围环境产生影响。在建筑物建造和装修其期间主要污染因子有：噪声、施工扬尘、建筑固体废弃物、泥浆污水以及油漆废气等。

1、废气

施工期间大气的主要污染因子为粉尘，由于建筑粉尘比重较大，沉降较快，只要加强管理，则影响范围较小，一般仅在本项目的周边地块。

为尽可能减少建筑粉尘对建设项目周边地区的污染程度，应实施标准化施工。首先，要加强施工管理，工地配置滞尘防护网，地面硬化处理；其次是对粉尘发生量较大的部位采用喷水雾法降尘，对运输交通道路及时清扫、洒水。此外，在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥沙运输车辆，必需采用封闭车辆。

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此外在宿舍等室内装修时产生油漆废气和甲醛废气。油漆废气主要含二甲苯和甲苯，建设单位应按国家有关规定，尽可能选用环保型绿色油漆。装修完毕后，建议保持室内通畅，并隔一定时段后再投入使用。

2、废水

废水排放主要来自建筑施工人员的生活污水和施工废水。施工废水主要为泥浆废水，来自浇水泥工段，其冲水量与天气状况有极大的关系，排放量较难估算。主要污染因子为SS。生活污水主要是粪便污水，可用流动公厕集中收集外运。

建设单位应做好建设期的污水处理和排放工作，保证泄洪沟的畅通，以保证乡土植物正常生长，则建设期对环境影响较小。

3、噪声

运输汽车是个流动声源，流动范围较大，除施工场地外，对外环境也将造成污染。本工程建设期间将使运输所经道路两侧的噪声污染加重，同时引起扬尘。

挖掘机、空压机、砼拌和机、振捣器、吊车等设备属固定声源，其影响范围在施工场所200米范围之内。但夜间由于本底噪声低，其影响是不可忽视的，其对周边环境是有影响的。因此，高噪声设备夜间应限制使用。

施工单位务必采用低噪声的施工机械和施工方法，如禁止使用高噪声的柴油冲击桩机、振动打桩机和产生pH值超过9的泥浆水反循环钻孔机等桩机，而应采用低噪声的预应力静压桩或钻孔式灌注桩，可

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