关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案(20090426)

关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案

（市房产局 2009年1月）

为切实加强我市住宅区物业管理工作，重新构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理工作体制和机制，优化居住环境，巩固文明城市创建成果，夯实和谐南京建设基础，现根据我市城市管理、物业管理工作实际，制定本试点方案。 一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高全市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐南京建设。 二、组织领导

市政府成立南京市进一步加强住宅区物业管理试点工作领导小组，负责指导各区住宅区物业管理试点工作。陆冰副市长任组长，市房产局陆春林局长任副组长，市建委、市财政局、市规划局、市市政公用局、市市容局、市物价局等相关部门分别派员参加。领导小组下设办公室，负责试点工作的具体组织协调工作，办公室设在市房产局，郭宏定同志任办公室主任。 各试点区、街道办事处应成立相应的组织机构，切实组织开展好试点工作。为便于机构运转，各试点街道办事处设立物业管理办公室，由负责城建、城管的分管主任具体负责，并分别设立物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心（以下简称“两站一中心”）， 负责组织开展各项具体试点工作，并经办物业管理相关业务。 三、工作要求

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立市、区、街道领导下的强化物业管理体制试点网络，根据各自职责，共同做好物业管理体制创新工作。

1、市房产部门具体负责全市物业管理行业的监督、管理、考核工作，研究制定物业管理政策和行业服务标准，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，协助城市管理委员会制定创优达标考核办法，组织实施对各区、各部门推进物业管理工作情况的目标责任考核。

2、各区政府负责辖区内住宅区物业管理工作的领导和组织工作，落实住宅区物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定本区住宅区物业管理相关政策措施。各区房产部门具体负责辖区物业管理行业的监督管理、物业管理工作的业务指导和培训、前期物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、物业管理工作绩效考核。

3、各街道办事处负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，要设立相关机构，明确分管领导，并根据辖区规模和工作量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：

（1）负责所辖住宅区物业管理单位日常工作的指导和监督，依法查处物业管理违法行为，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分。

（2）牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作内容之一，融入社区综合管理。 （4）街道办事处设立物业管理矛盾投诉调解站，应配备面积不少于10平方米的专有固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理中的各类矛盾，将矛盾纠纷及时化解在基层，解决在萌芽状态。物业管理矛盾投诉调解站的日常工作经费由市、区政府统一安排。

（5）街道办事处设立物业应急维修服务站，应根据各街道实际，在辖区内选择1-2个信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内的无物业管理住宅区房屋本体排险和下水管道堵塞不畅及水电故障等突发情况的提供24小时的有偿应急维修。

（6）街道办事处设立街道物业服务中心，应为保本微利企业，主要为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的物业基本服务。物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、下水道疏通、化粪池清理等。

4、市建设、公安、市容、规划、劳动、环保、民政、市政公用、工商、财政、税务、物价、建工、园林、技术监督等各相关部门应按照各自职责分工，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。住宅区物业管理牵涉到千家万户的切身利益，是维护社会稳定的基本要素，要处理好住宅区各类组织和各项工作的关系，在继承、整合的基础上积极创新，充分利用和发挥基层党组织、综合治理、治安联防、城建、环境、信访、民政等基层队伍力量，拓宽住宅区物业管理范围，形成齐抓共管的工作合力。 （二）因地制宜，实行分类管理

各试点区要对在建和已建成住宅区进行一次全面调查摸底，根据本地区实际情况，因地制宜，分类管理，尽快制定推行物业管理的具体实施方案。 1、对已实施市场化物业服务的住宅区

街道办事处要明确职责，协助行业主管部门，承接、参与各项行业管理事务，强化对物业服务企业的监管措施，依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约服务情况实施监督并予以规范；加强对业主大会、业主委员会的指导，帮助规范自治活动，监管自治行为，对业主委员会成立的过程、业主大会续聘选聘物业服务企业的过程加以规范和指导；对业主大会难以召开、业主委员会难以成立的住宅区，可以建立由产权单位、业主代表、社区居委会和派出所组成的住宅区管理委员会来行使业主大会或业主委员会的职能。

2、对不具备市场化运作的老旧住宅区

由街道物业服务中心负责提供有偿服务，满足住宅区的基本要求。通过环境治理、出新改造、资源整合，逐步向市场化过渡，实行住宅区业主大会（住宅区管理委员会）与服务单位之间的合同制管理。

3、对经济适用房住宅区和单位自管房住宅区

经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。街道办事处可按规定配套建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。各试点街道要督促自管房住宅区管理单位切实担负起物业管理责任，定期开展检查考评，及时向管理单位通报情况。 四、保障措施

（一）根据强化物业管理试点工作要求，结合全市整治出新工程，有计划对试点街道内无物业管理的老旧小区开展整治出新工作，改善居住环境，完善基础设施设备，为实施物业管理奠定良好的基础。

（二）实行收费管理是老旧小区进行长效管理的前提，各试点单位要加大宣传力度，通过多种形式宣传物业管理法规，引导业主树立“花钱买服务”的消费理念，协助物业公司收取服务费，提高物业管理费收缴率，同时研究通过司法等多种途径破解部分业主长期不交物业费的难题，形成良好的物业管理氛围。

（三）为补贴旧住宅区由于收费标准低造成的管理经费不足，对考核达标的出新小区，市政府在专项整治经费中预留约10万元补贴管理单位；对其他老旧住宅区，将根据年度考核情况给予适当补贴。 五、考核管理

市政府制定考核办法，对试点区政府和相关部门进行年度考核，严格奖惩兑现，具体考核办法另行制定。 六、总体安排

2009年上半年，组织开展政策研究和试点工作，下半年在试点工作经验的基础上进行全市推广。具体步骤如下：

（一）成立机构（2009年4月初）

市、区分别成立试点工作领导小组，确保人员到位，并在全市选定10个街道作为试点责任单位（名单附后）。

（二）宣传发动（2009年4月1日至4月15日） 1、按照有关要求，在各试点街道设立“两站一中心”。

2、组织媒体进行宣传报道，积极营造开展物业体制创新试点工作的良好氛围。 3、相关试点单位在辖区内通过各种形式进行宣传。 （三）组织培训（4月1日至4月30日）

市房产局牵头组织各试点单位，开展相关业务培训，主要培训内容如下： 1、街道办事处“两站一中心”设立及岗位职责、规章制度、工作程序及要求。 2、业主大会和业主委员会、物业维修资金续筹与使用、物业招投标、物业服务企业资质及相关的法律法规等物业管理行政管理职能。 3、联席会议制度的设立及要求。 （四）试点运行（4月16日至5月31日）

各试点单位根据本《方案》要求，组织推开试点工作，市房产局对试点单位及时进行指导，对试点工作中出现的问题及时汇总并认真研究。 （五）工作总结（6月1日至6月30日）

对全市进一步加强住宅区物业管理试点工作进行考核验收，并在总结经验基础上，进一步完善相关政策，为正式推开物业管理体制创新管理工作提供依据。 附件：

试点街道名单

玄武区锁金村街道 秦淮区秦虹街道 秦淮区夫子庙街道 秦淮区中华门街道 秦淮区红花街道 秦淮区双塘街道 建邺区南湖街道 鼓楼区江东街道

鼓楼区中央门街道 雨花台区铁心桥街道

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