养老旅游文化商业地产地现状及未来地发展模式及某人员储备情况

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一、背景

由于国家政治经济等因素，致使房地产经过近十年跨越式的黄金发展时期，并且随着住宅市场宏观政策调控的加剧，房地产业正经历着产业自身调整和洗牌，这一轮轮的调控，伴随着“限购”、“限贷”等打压房地产过度投资的严厉政策，已经让房地产企业得出了结论——属于房地产的疯狂时代结束了。大批具备品牌和资金实力的大房企，纷纷试图布局新型的房地产市场，来寻找新的利益增长点。房地产开发商迫切需要企业转型，并不断尝试寻找新蛋糕。而老龄化社会所产生的养老需求，也使得嗅觉敏锐的开发商从这个引起群体性焦虑的问题中，挖掘到新的商机。

旅游文化、养老、商业地产，无疑成为这一轮行业自身调整的新出路。

这几种形式有其固有的特点，资金需求量大，投资周期长，收益缓慢，所以前期规划、设计、运营管理成为重点。

近两年，旅游地产成为大产企竞相角力的新领域，恒大、万达、佳兆业等纷纷以大手笔，放眼全国，三亚、西双版纳、青岛等旅游城市早已成为旅游地产的战场，而沈阳周边的营口、丹东的旅游、温泉项目亦发展飞速。

自万达在大连、长白山、西双版纳沉淀上百亿资金，布局旅游地产之后，恒大、佳兆业等大房企也纷纷传出进军旅游地产的消息。而世茂、雅居乐、碧桂园等大房地产企业则同样早早的抢占了优厚的旅游资源，作为未来的增长点。

旅游项目的投资收益期一般为15年，而旅游地产2到3年就可以全部收回投资，可谓一本万利。相关的旅游地产产品有分时度假、旅游主题社区、度假村、产权式酒店等，在商业相对饱和的状态下，旅游地产为地产商开辟了新纪元，首创、天鸿都已涉足，万达今年也以“金石天成”登场。

据业内人士分析，大房企布局的游地产大体分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。所谓景区地产，较多的是依托自然资源优势，建造主题地产吸引游客后，进一步开发度假和住宅项目。“旅游地产由于占有了稀缺的自然或者人文景观资源，因而本身具备着更高的资源价值，布局旅游地产将具有更大的获利空间。”。

中坤投资集团董事长黄怒波近期也发表过对于旅游地产的言论，“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”

“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说，做旅游地产，没有“熬”的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了, “要把旅游和地产的关系掌握好并不容易，景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”在其看来，旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大很不容易。

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二、各模块的发展现状及未来的发展趋势

A、养老地产

1）、人口老龄化

中国正在迎来“421家庭”时代：再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位、八位老人。据相关数据统计显示，至 2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，而到2015年，中国老年人口将达2.21亿，占全国总人口的15%。

尽管人口大国的现况并未改变，但中国社会将步入老龄化已既成事实，养老地产的宠大需求也正由此产生。2004年，绿城率先推出综合性养老项目 21城孝贤坊，之后，万科、保利、华润、首创等开发商也争相进入养老地产。而近来险资试水养老地产的行为，更得到了中国保监会的政策支持。人口老龄化 催热养老地产

按照第六次人口普查数据，我国目前60岁以上人口约为1.78亿人。依照国家“十二五”规划：“从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”“每千老人30张床位”，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位(按照国际成熟养老市场经验，60岁以上 老龄人口中约有4－6%会选择到养老机构养老，则床位数的需求会超过1000万张)。

2）成功人士提高生活质量

我国大城市居民，尤其是“都市中坚(或成功人士)”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。这说明人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。

除亚健康群体占人群的高比例之外，2010年的中国人口中已到60岁及以上的人口高达15，989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。全国面临严重的人口老龄化趋势。在这种情形下，健康养生养老地产势必成为下一步的热点和潮流，其间蕴含着广阔的市场空间。

1、8月13日上午，长春市政府与万科集团在南湖宾馆签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，万科集团下一步计划斥资120亿元，在长春市打造100万平方米的中国北方具有典型示范意义的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这次长春市政府与万科集团战略合作协议的成功签订，对于长春市现代服务业加快发展，促进城市建设都将产生深远的影响，也将成为长春发展房地产，改善人居环境的一个新亮点。

2、中国平安另辟投资蹊径，兵分三路进军养老地产。据悉，中国平安内部规划，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

3、宁夏百强企业——上陵集团，审时度势，率先进军养老地产，并成立了“社区敬老、养老基金会”。公司将养生、养老作为项目的核心内涵精心打造，拥有完整、便利的居住及养

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老配套服务。社区内包括幼儿园、小学、中学、菜市场、卫生医疗服务站、老年康复中心、老年大学、文化休闲会所等。

4、富力进军养老地产，50亿惠州打造养生项目。受限购政策影响的富力在过去一年中主打商业住宅组合拳，而今年将延续商业组合的发展方式，同时加大向二三线城市发展的力度。近日，从富力地产获悉，该公司位于广东惠州龙门的养老项目将于近期推出市场，且主打别墅项目，欲在养老市场分一杯羹。

5、号称国内最大休闲健康养老主题园区落户乌镇。乌镇国际健康生态休闲产业园是中国首个国际社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，是2012年浙江省重点建设项目和服务业重大项目。产业园吸取了国际先进的养老经验，探索出“健康医疗+养生养老+休闲度假”模式，引领中国健康养老产业。

B、文化、旅游

自2009年以来，国务院相继提出把旅游和文化产业培育成国民经济战略性支柱产业，以围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产开发广受关注。随着房地产市场调控日趋严厉，尤其是2012年全国两会之后，众多企业意识到房地产行业的发展环境已经发生深度改变，旅游地产开发更是到了白热化阶段。

文化地产其实是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。

国际上知名企业对于中国旅游地产纷纷参与，各地省市政府对于旅游地产亦抱以大力支持。

房企1/3进军旅游地产，投资总额或超万亿。旅游财富网的最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。根据投中集团统计显示，目前国内排名前一百位的大型房企如万科、保利、万达等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。

马来西亚推介会登陆上海，滨城吉隆坡项目受瞩目。8月11日，“魅力马来西亚”大型海外房产推介会在上海虹口三至喜来登开幕，此次推介会由源海投资咨询有限公司和渣打银行联合主办，内容包括了马来西亚著名地产商、马来西亚侨居计划、国际学校以及高端旅游项目等。

河北省旅游研究会规划设计研究院：河北省旅游研究会规划设计研究院与河北九易庄宸工程设计有限公司进行旅游地产战略合作，有助于旅游项目、旅游地产产业化的发展，促进上下游企业之间市场资源、技术产品的优势互补。

1、佳兆业挺进旅游地产 500亿投资东戴河项目。8月4日，在中国国际滨海旅游新区发展趋势高峰论坛上，地产“黑马”佳兆业辽宁区域公司董事长万兵介绍称，位于辽宁绥中环渤海区域的佳兆业东戴河旅游项目，未来将成为北方最大的高端旅游度假复合大盘，佳兆业计划在环渤海经济区投资500亿打造类似于迪拜的国际旅游度假胜地东戴河滨海度假项目，占地11平方公里，开发面积超过1000万平方米。 第一期投资达到20亿元。

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2、2000亿元建旅游项目。记者从烟台市旅游局获悉，目前烟台市共有景区88处，其中星级景区多达47处。在现有景区基础上，今年来，烟台市又新建或在建了一大批有代表性的重点旅游项目，包括大型度假区、旅游购物街区、文化旅游场所、仿宋复古小镇等，总投资高达1959.74亿元。

3、万科拟造全球最大绿色建筑主题公园，下半年开工。北京绿色建筑公园位于北京市房山区，公园致力于打造全球最大的集绿色建筑、研发基地和产业孵化园于一体绿色建筑主题公园。目前，公园已经完成总体规划设计。首批实验性建筑：游客中心、未来建筑实验楼、万科工业化实验楼，也在进入了实质性推进阶段。

4、恒大富力欲争上海旅游项目，火拼云顶集团。万科1.39亿拿下深圳旅游项目地块， 针对此轮国家对房地产行业的调控，地产公司加速扩张旅游地产。

5、万达砸巨资抢滩旅游地产。8月初万达旗下首个旅游地产项目长白山国际度假区一期开业剪彩，该项目圈地21平方公里，其中建设用地11.5平方米公里，投资总额超200亿。此外，万达在武汉圈地投资500亿建文化旅游项目；在大连金石滩圈地投资300亿建旅游项目；在西双版纳景洪市圈地投资150亿建旅游新城。

6、贵州旅游大提速。7月23日，贵州省在北京召开了《贵州生态文化旅游产业发展规划》中期成果研讨会，根据《规划》，贵州将“全省上下一起来办大旅游”，88个县都要推出一个旅游项目，形成国家级重大项目10个、省级重大项目50个、省级重点项目200个，投资总额达到32479亿元。

7、世界的深圳湾，世界级商业体。宝能all city是深圳湾片区体量、规模首屈一指的商业综合体，亦是宝能商业成立后打造的第一个项目。目前，包括华谊兄弟白金影院和华润万家精品超市、H&M、GAP、UNIQLO等300余家国内外知名时尚品牌已敲定入驻。

8、武汉首义广场欢乐城： 主体工程全部完成，预计年底开业。项目由武汉振宇房地产开发有限公司开发建设，总体规划分为南北两大区域。北区总建筑面积约41850㎡，以大冒险乐园和家乐福超市为主，除了十分惊悚的鬼屋外，还有密室逃脱、真人CS等多个板块、相关主题餐厅和纪念品商店。

9、梦工厂计划在上海建主题公园。美国电影巨头梦工厂宣布将在上海建设一个造价32亿美元的主题公园，以扩大其在中国娱乐市场的影响。 这个名为“梦中心”的主题公园位于上海徐汇区，将包含娱乐设施、动漫展、旅馆、商店等功能。

10、武清凯旋王国主题公园开园首月迎客逾15万人次。公园是广东玉圭园集团斥资150亿元人民币投资兴建的，总占地近1300亩。目前开放的项目一期总占地为461亩，以大型户外游艺项目和环球异域杂技大赏为主，包括凯旋广场、激情游乐场、勇闯索马里、穿越无限、奇遇冒险、太空基地和童乐汇共七大主题分区。

11、无锡斥资100亿打造华莱坞 被疑只赚面子不赚钱】计划总投资100亿元、力争3到5年实现年产值200亿元的无锡国家数字电影产业园“华莱坞”，自开园以来就备受关注。在中国电影整体性亏损、国内2000家影视园区倒闭80%的背景下，有人对“华莱坞”技术、价格、可行性等多方面产生质疑。

12、 “旅游航母”难起航。6月13日，国资委和国家旅游局再次当起了“红娘”。国资委与国家旅游局签署合作备忘录，将从8个方面展开合作，从而把4家旅游央企打造成“航母

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企业”。这4家央企是：中国港中旅集团、中国国旅集团、华侨城集团、南光集团。但事隔一月之久，剧情仍无丝毫进展。

13、在上个月举行的2012丽水（上海）旅游推介会上，丽水引来了五个大型旅游项目开发协议，协议总投资达163.3亿元。其中最大的一个项目，计划投资额121亿元，打造集森林生态保护区、观光旅游区、休闲运动区和商务度假区为一体的千峡湖旅游度假区项目。它的投资者，是上海华服投资有限公司、上海美特斯?邦威服饰董事长周成建和鹿鸣谷旅游发展有限公司总裁张幼才。周成建说，投资开发千峡湖景区，除了自己的家乡情结外，更看重丽水当前的旅游发展环境，以及未来中国经济发展的转型时机。

C、商业

随着楼市调控的持续，越来越多的开发商从住宅转向商业，2010年我国商业地产呈爆发式增长，突破历史新高，预计未来3年内，成都市场将有超过200万平方米的购物中心及超过10万平方米的百货商场投放市场。

中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。然而，商业地产并非外界所预期的那么好。据高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。

最近商业地产大爆发，泡沫越来越大。广州金融业一直不是强项，消化得了这这批写字楼么？写字楼也开始大爆发式增长，有些人担心经济衰退是不无道理的。

绿地集团商业地产发展现状及发展规划产品线一览。商业地产产业链：包括商业地产产品线和酒店。其中商业地产产品线包括：超高层（绿地中心系列）、城市综合体（绿地中央广场系列）、购物中心。酒店包括：南京绿地洲际酒店等等。

【华侨城2012上半年度商业地产大事件盘点】华侨城地产作为中国主题地产的开山之祖将;华侨城;品牌经营的有声有色。12年华侨城地产将重点推进武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸、上海苏河湾等五个地产项目，同时，在中原的市场版图扩张开启，欢乐海岸;

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三、人员需求和人才储备状况

目前商业人才短缺主要表现在两大类职位，一类是具有商业项目开发经验的人才，如项目经理、设计工程师、工程总监等；另一类是商业运营管理类人才，如招商经理、运营经理、管理专员等。某商业地产老总甚至告诉记者，“现在商业人才市场处于供需失衡的状态，已经从‘供方市场’变为‘需方市场’。” 相比住宅项目而言，商业、文化旅游、养老地产更加考验开发商的持续运营能力，包括前期的选址、设计、开发以及后期的招商、管理等，这些复杂的商业环节都集中在一个关键点上，那就是负责持续运营的“人”。如此大量的商业项目投放市场，愈发凸显商业人才的重要性。

粥多僧少 求贤若渴

一般情况下，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年。面对目前商业人才领域“粥多僧少”的局面，开发商们普遍表现得求贤若渴，甚至动用猎头招聘。记者从人才市场了解到，从不同行业的人才招聘情况看，今年以来商贸等行业需求增幅较大，所占比例较上年同期均增加了0.5个百分点以上，已连续两个季度稳步上升。而从招聘职位来看，商业项目开发类、运营管理类等方向的职位需求大增。此外，四川新凯庭企业管理有限责任公司总经理伍晓琦还告诉记者，“目前在商业地产领域，做基层工作的人倒是不缺，最缺的是中高端、专业的运营管理类人才。”

1、开发商或猎头公司必须在全国范围内有针对性地对优秀的商业开发与运营人才进行大范围搜寻，仔细地研究其简历与业绩，不要一看在万达打过几年杂就盲目聘用；

2、在优秀高管暂缺的情况下，基层、中层队伍要尽力配备得比较优秀；

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3、通过“人治”永远无法管理好企业，尤其是商业的运营细节较多，因此企业必须建立好各个环节的管理模本系统，例如肯德基，单店虽然不大，但是各个环节的操作运营模本一应俱全；

4、建立全面的内部培养系统，但不是简单地搞些企业内训，或模仿商业管理的学历式教育，这些都是见木不见森的方法，培养人是要通过管理模本贯彻、行动学习等规范人的行为，以及挖掘团队隐性知识来提高人员的绩效。

2012年-2013年地产高端人才走势：

1、高端人才需求激增，流动加大，人才争夺互相挖角现象将十分普遍； 2、拥有行业重组并购经验的高端人才十分紧俏；

3、商业地产、旅游地产、资本运营等板块高端人才需求量暴涨； 4、高端人才薪资大幅度增长，但稳定性明显降低。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/0p7h.html