10年山东及济南地方地产调控政策收集

10年山东及济南地方政府房地产调控政策

目 录

山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知........................................................................................................................................ 2 山东省住宅专项维修资金管理办法 ........................................................................... 7 济南市城乡建设委禁止开发商捂盘惜售收定金 ..................................................... 16 关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知 ................................................. 17 山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见 ......................... 22 济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知 ..... 29 济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则 ..................................................... 35 山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知 ................................................................................................. 46 济南市土地征收管理办法 ......................................................................................... 51 关于解决棚户区改造低收入家庭差价款缴纳问题的意见(试行） ....................... 57 济南市人民政府转发省政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见的通知.................................................................................................................................. 60

山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知

鲁政办发〔2010〕10号

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)及住房和城乡建设部等部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)精神，进一步加快推进我省城市和国有工矿棚户区改造，结合我省实际，经省政府同意，现就有关问题通知如下： 一、充分认识城市和国有工矿棚户区改造的重要意义

(一)城市和国有工矿棚户区改造是保障和改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区简易结构房屋较多，建筑密度较大，房屋使用年限较长，房屋质量较差，使用功能不全，基础设施简陋。棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信。

(二)城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，增强城市承载能力，提升城市品位；有利于优化土地资源配置和集约利用土地，加快推进城镇化进程。

(三)城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展、维护社会和谐稳定的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。 二、总体要求和基本原则

(一)总体要求。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以改善群众居住条件为根本目的，坚持科学规划、政府主导、政

策扶持、市场运作、群众参与，加大力度，协调推进，在前几年工作基础上，再用3年时间基本完成全省集中连片及零星城市和国有工矿棚户区1000万平方米改造任务，从根本上改善10.2万户棚户区群众的居住条件。 (二)基本原则。

1.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定城市和国有工矿棚户区改造的目标任务，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。

2.政府主导，市场运作。城市和国有工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。 3.以人为本，依法拆迁。城市和国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。 4.因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。

5.统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。 三、政策措施

(一)资金筹措政策。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。

1.加大财政支持力度。积极争取中央对城市和国有工矿棚户区改造的支持补助资金。省财政采取以奖代补的方式，对改造力度大、进展情况好的市、县(区)进行奖励，由各设区市人民政府统筹使用，通过奖励、补助等形式用于城市和国

有工矿棚户区改造。省重点建设调控资金要对棚户区改造项目给予重点支持。各级人民政府要切实加大资金投入，从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金，对符合条件的棚户区改造支出项目给予重点支持。有条件的市、县(区)可对城市和国有工矿棚户区改造项目给予贷款贴息。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。

2.加大信贷支持力度。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。有条件的市、县(区)可建立城市和国有工矿棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。 3.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。国有工矿棚户区改造应纳入当地政府统一规划，统一管理。按矿区的法人单位和企业性质，国有独资公司应严格落实省政府要求和有关规定，筹措资金专项用于棚户区改造；国有控股公司应通过股东会决定用于棚户区改造的资金；国有参股公司国有股东应积极做好其他股东工作，落实用于棚户区改造的资金。棚户区居民要合理承担安置住房建设资金。要积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。

(二)税费优惠政策。对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营性收费减半征收。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税，承建棚户区改造项目的开发企业用于廉租住房、经济适用房的建设用地可减免城镇土地使用税。

(三)土地供应政策。城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决

定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。城市棚户区改造要与相邻的零星棚户片区、不配套的低层楼房以及旧厂区统筹规划，采用就近整合或项目捆绑等方式，进行集中连片改造。远离城镇的国有工矿棚户区改造，确需异地改建的，应按照城市总体规划和土地利用总体规划，经充分论证后，可将安置小区调整到城市近郊或小城镇周边地区，并在土地供应计划中优先安排。异地改建中涉及新增建设用地的，应纳入土地利用计划，依法办理农用地转用审批程序；涉及占用耕地的，应依法履行耕地占补平衡义务。 (四)拆迁补偿政策。年度拆迁计划要优先满足城市和国有工矿棚户区改造需要。棚户区改造采取产权调换和货币补偿两种方式，由被拆迁人自愿选择。房屋安置面积超出最低拆迁套型面积或原有面积的，按阶梯型价格购买并拥有完全产权。安置房建设以就近为主；异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。

(五)住房保障政策。各地城市棚户区和工矿棚户区改造项目中要配建一定比例的廉租住房，具体比例由各市、县根据当地实际确定；符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排。 四、组织实施

(一)编制规划计划。各设区市人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划。要依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况，编制棚户区改造规划和年度计划，报省人民政府批准后实施。

(二)依法组织拆迁。各级人民政府要严格执行拆迁政策法规，充分发挥在棚户区拆迁改造中的主导作用，实行阳光拆迁，做到拆迁项目、主体、程序、补偿安置标准合法和拆迁补偿安置资金、安置房源到位，做好拆迁政策的宣传和解释工作，把工作做实、做细，切实防止引发不安定因素。

(三)确保工程质量。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、

新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

(四)强化物业管理。棚户区新建安置小区可采取自助式管理模式，由社区居委会负责组建物业服务机构，实行物业低收费，特困家庭适当减免。要适当增加棚户区新建安置小区公共建筑面积，按照房屋总建筑面积3‰的比例，建设社区服务、物业管理和居民公共活动用房；按照房屋总建筑面积4‰的比例，建设经营用房，公建出租、经营收入用于物业服务。 五、加强领导

(一)健全机制，落实责任。各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导，建立目标责任制度，切实抓紧抓好、抓出成效。各市、县人民政府是城市和国有工矿棚户区改造的责任主体，要明确部门及国有工矿企业的具体责任和措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。住房城乡建设(住房保障和房产管理)部门负责棚户区改造规划、计划的制定，指导棚户区改造工作的组织实施；发展改革部门负责棚户区改造项目立项，配合住房城乡建设(住房保障和房产管理)部门编制审批棚户区改造项目拆迁计划；财政部门要会同有关部门负责制定落实棚户区改造的税收支持政策，参与棚户区改造规划、年度计划、项目实施方案和拆迁补偿安置方案的制定；国土资源部门负责落实土地供应政策；各级金融机构要做好金融服务工作；监察、审计部门负责改造资金使用的监督；公安、民政、税务、电力、通信等部门负责行业指导及本系统相关优惠政策的落实。各部门要密切配合，各负其责，形成合力。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。

(二)强化督查，严格奖惩。各市、县人民政府要加强监督检查，实施全方位监管，及时发现并解决各种问题。每年7月31日和次年1月31日前，省里对各市城市和国有工矿棚户区改造半年工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开发情况进行检查，对工作不落实、措施不到位的市、县，要通报批评，限期整改。

(三)加强宣传，正确引导。要采取多种形式，广泛宣传城市和国有工矿棚户

区改造的重要意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得城市和国有工矿棚户区居民的理解和支持，为城市和国有工矿棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。

山东省人民政府办公厅 二○一○年三月四日 主题词：城乡建设 通知

抄 送：省委各部门，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省法院，省检察院，济南军区，省军区。各民主党派省委。

山东省人民政府办公厅2010年3月4日印发

山东省住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、

照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用 的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 省住房和城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责全省住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

尚未结束房改的单位，其住宅专项维修资金管理工作由所在地的财政部门或者物业主管部门负责；已结束房改的单位及商品住宅的住宅专项维修资金管理工作，统一由当地物业主管部门负责。

县级以上地方人民政府物业主管部门下设的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），具体负责管理商品住宅、已出售公有住房的住宅专项维修资金，保证资金安全、使用便利。

第二章 交存

第六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条 出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

本办法施行前已出售的公有住房，业主可以按照当时房改成本价的2％的比例补交，也可以根据购房面积，按照每年1-3元/平方米向物业服务企业交纳住宅专项维修资金。

第九条 未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的，其住宅专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

维修资金管理机构应当按规定委托所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户，以售房单位设账，按幢设分账，其中，业主交存的，按房屋户门号设分户账。

第十条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

物业服务企业应当在收到住宅专项维修资金之日起30日内，将代收的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十一条 未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。

第十二条 本办法施行前，公有住房售房单位从售房款中提取并交存的住宅专项维修资金，已结束房改的，应当由单位划转至当地维修资金管理机构，实行专户管理，按幢设立明细账目。

第十三条 实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。

业主大会应当在维修资金管理机构委托的所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会应当按照住宅专项维修资金管理办法、会计核算制度，设立业主明细账目管理。

第十四条 业主委员会应当持业主大会决定及书面报告通知并报物业主管部门备案。对于符合移交条件的，维修资金管理机构应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额及有关账目等移交业主委员会。

第十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由设区的市物业主管部门会同财政部门负责制定。

第十六条 商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体补交方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

第十七条 公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。由业主、售房单位按照本办法第八条、第十条第二、三款规定补交。

第十八条 旧住宅区中有车位场地使用费等共有部分收益的，应当主要用于补充住宅专项维修资金。

第十九条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业主管部门的监督。

第二十条 住宅专项维修资金的交存，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房售房单位应当出具省级财政部门统一监制的财政专用票据。由市、县物业主管部门统一向同级财政部门领购，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位向市、县物业主管部门领购。

第三章 使用

第二十一条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十二条 住宅专项维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条 住宅专项维修资金的支出由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

已出售公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已出售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房售房单位应 当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十五条 住宅专项维修资金的使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：

1、维修和更新、改造内容； 2、工程预算； 3、涉及户数；

4、维修和更新、改造组织方式。

没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出计划建议，并在维修资金管理机构指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

（三）物业服务企业或者相关单位、业主委员会应当到物业所在地维修资金管理机构办理维修和更新、改造方案备案，并提交下列材料：

1、维修和更新、改造方案；

2、相关业主或者业主大会书面确认证明； 3、维修和更新、改造方案公示证明； 4、住宅专项维修资金账面余额证明。

（四）维修资金管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金的70％划转至物业服务企业或者相关单位。

（五）物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造方案。 （六）工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织相关业主、业主委员会或者社区居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告；业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

第二十六条 物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。

第二十七条 相关业主、业主委员会或者社区居民委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，费用计入维修和更新、改造成本。

第二十八条 相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。

第二十九条 发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，维修资金管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新、改造的，维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主、公有住房住宅专项维修资金中列支。

第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章 监督管理

第三十一条 维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额； （二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。 第三十二条 住宅专项维修资金应当建立查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意。

除本办法规定的使用范围外，不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、证券、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用： （一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值； （五）罚款收入。

第三十五条 房屋转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。

第三十六条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金结余返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。

第三十八条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十九条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家和省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。从办法施行之日起，统一使用财政专用票据。

第五章 法律责任

第四十条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由物业主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

物业主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级物业主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 公有住房售房单位未按本办法规定交存住宅专项维修资金或者分摊维修和更新、改造费用的，由物业主管部门会同同级财政部门责令限期改正。

第四十二条 开发建设单位未按本办法规定分摊维修和更新、改造费用的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第四十三条 物业主管部门或者财政部门违反本办法规定的，由上一级行政机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法规定的，由物业主管部门责令改正。

第四十四条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》、《山东省财政票据管理办法》的有关规定，严肃处理，并追究法律责任。

第四十五条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十六条 经济适用住房、拆迁安置住房应当按照商品住宅，实行住宅专项维修资金制度。

第四十七条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立专项维修资金制度。

第四十八条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

第四十九条 各地应当根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。

第五十条 本办法自2010年5月1日起施行。1999年5月13日省建委、省财政厅下发的《关于转发建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（鲁建房字[1999]25号）同时废止。

济南市城乡建设委禁止开发商捂盘惜售收定金

今天起，市城乡建设委在全市范围内展开为期一个月的房地产开发企业经营行为检查和在建、在售商品住房项目清理工作，重点检查炒卖房号、任意抬高房价、未取得预售许可收取或变相收取定金、预订款等8种违规行为。市民可拨打市城乡建设委投诉电话66605674、66605612举报。

8种违规经营行为包括：未取得预售许可但以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等行为；未在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，未按申报价格实行明码标价的行为；发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假行为；捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价以及采取还本销售、售后包租的方式预售商品住房的行为；商品房销售过程中，未与买受人在网上实时签订买卖合同的行为；未在销售现场向买受人清晰明示“五证”内容以及销售人员无证上岗的行为；商品房买卖合同的附加条款中存在侵害购房者合法权益的行为；预售商品房所退房源未公开销售，指定或拒绝他人购买的行为。

市城乡建设委表示，对存在违法违规行为的房地产开发企业，将责令其限期整改，记入房地产信用档案，可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，可取消其开发企业资质，并通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

此次检查是市城乡建设委开展2010年房地产开发管理年活动的内容之一。对购房者投诉集中、退房率高以及价格异常的项目，市城乡建设委将重点核查，并将公开处理和曝光一批典型案件。

关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知

鲁国土资发[2010]76号

各市国土资源局：

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）文件精神，严格规范房地产用地管理，切实增强对房地产用地市场的调控力，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：

一、加强住房建设用地供应计划管理

（一）加强住房特别是保障性住房用地供应的计划指导。市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，编制住房特别是保障性住房用地年度供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。市、县房地产用地年度供应计划应报同级政府批准后实施，并于每年3月底前，将本市房地产用地年度供应汇总上报省厅。

（二）强化措施保障住房用地供应计划有效实施。市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地计划落实。城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，及时组织申报，加快征收转用审批。

二、规范住房建设用地供应管理

（三）严格把握商品房用地市场准入关口。全面推行“净地”出让制度，确保土地出让后能够及时交付土地。土地出让成交确认后，应在10日内正式签订国有土地使用权出让合同，出让合同须明确开工、竣工时间，约定的开工时间不得超出合同签订之日起六个月，竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起三年；签订合同之日，应同时交付土地。严格土地竞买人资格审查。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。参加土地竞买者须具备充分的开发建设能力和良好的信誉，国土资源部门可以按不低于评估土地价格的全额向土地竞买人收取竞买申请金，其中竞买保证金应达到20%。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

（四）规范住房用地出让条件管理。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。各地要按照《限制用地项目目录（2006年本增补本）》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积，不得突破规定的规模。住房、商业等不同用途土地能够独立分宗出让的，必须实行分宗出让；确实不能分宗而作为共用宗出让的，应明确各用途面积比例、出让年限等内容。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

（五）严格土地出让合同管理。土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时交纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地，不得退还定金。土地出让成交后不得改变容积率等规划控制指标，确需改变的，收回土地使用权，重新组织供地。

（六）确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合

保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件以及收回收购主体、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。

（七）坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。

三、切实加强对房地产用地开发利用的监管

（八）实施住房用地开发利用申报核验制度。市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，接受申报后，应及时组织对合同约定内容进行检查核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并禁止其至少在一年内参加土地购置活动。

（九）加强土地开发利用动态监测。进一步搞好土地市场动态监测与监管系统运行工作。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各地要充分利用土地市场动态监测与监管系统，对已进入系统的土地供后开发利用情况进行监管，做到网上、实地协调一致开展跟踪监管，以系统录入供地信息为抓手和线索，对供后信息做到应录尽录，及时更新开发利用信息，加强统计分析，并入网上传部门户网站（中国土地市场网页）。各级国土资源部门要对已供土地的开竣工、开发建设进度等土地出让合同及划拨决定书履行情况加强监督检查，及时发现问题，及时整改。

（十）强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。对没有按

约定配建保障性住房的，要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业，要依法查处。查处不落实的，依据《违反土地管理规定行为处分办法》（国土资源部令第15号），追究相关人员责任。

（十一）严格依法处置闲置房地产用地。市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统，加强对房地产项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地；对发现的闲置土地，要实行挂牌督办，限期依法处理。省厅将对企业闲

置土地的情况及时通报省金融监管部门。

（十二）加强房地产用地开发利用诚信管理。市、县国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工等不履行土地出让合同或划拨决定书的，要依法依规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据，并入网上传部房地产用地开发利用诚信体系，国土资源部及省厅将及时向有关部门通报。对用地者违法用地、招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、拖欠土地出让价款、未按合同约定开竣工、闲置土地、囤地炒地等不履行土地出让合同或划拨决定书的，自发现之日起，市、县国土资源管理部门应禁止其在二年内参加土地竞买。

（十三）认真开展房地产突出问题专项整治。市、县国土资源部门要结合《山东省国有建设用地使用权出让合同专项清理工作方案》，按照房地产专项整治工作要求，切实加强对房地产用地突出问题专项检查的组织领导，严格履行职责，进一步健全完善制度，规范供地用地行为。对房地产用地供应和开发利用中的不规范行为，要认真整改；对违法违规用地行为，要依法依纪坚决查处；对瞒案不报、压案不查的，要严肃追究责任，确保专项整治工作取得实效。7月20日前，各市国土资源部门要将本辖区专项整治和处理工作形成书面报告，连同出让合同专项清理报告一并上报省厅。

四、注重做好土地出让信息公开与引导

（十四）公开住房供地计划。各地应及时将住房特别是保障性住房用地供应计划在部门户网站（中国土地市场网页）及当地土地有形市场公开，引导投资者、消费者稳定市场预期、接受社会监督。国土资源部及省厅将公开通报各地供地计划情况。各市应于每年6月30日前和12月31日前，将住房和保障性住房用地

供应计划落实情况汇总报省厅，国土资源部每半年在部门户网站（中国土地市场网页）向社会公布。

（十五）公开土地出让公告。市、县国土资源管理部门必须在部门户网站（中国土地市场网页）发布土地出让公告，出让公告要严格按照国土资源部规定的规范格式，公告拟出让宗地的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限、投标（竞买）保证金、提交申请时间、出让时间等内容。公告不规范的，国土资源部将予以通报批评，限期纠正。

（十六）公开土地出让和划拨结果。市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等，在入网上传国土资源部的同时，在当地土地有形市场及媒体公开。没有公开出让和划拨供地结果的，省厅将通报批评，限期纠正。国土资源部将从土地市场动态监测监管系统中，生成供地结果信息，并向社会发布。

（十七）公开土地开发利用信息。自今年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。对社会关注的典型地块信息，在部门户网站“出让信息”专栏及时公开。各级国土资源管理部门要通过各自门户网站，或召开新闻发布会等形式，定期或不定期向社会公开土地供应和开发利用情况及闲置土地查处信息。

（十八）公开违法违规用地查处结果。实行违法违规用地挂牌督办制度。省厅对重点案件实行挂牌督办，各地要将挂牌督办和社会关注的案件处理结果及时向社会公开。各市要加强对重点案件处理结果落实情况的监督检查，及时公开查处结果，接受社会监督。国土资源部将不定期对重大违法案件挂牌督办，公开查处结果。

各级国土资源管理部门要高度重视，切实重视加强房地产用地管理工作。省厅决定成立加强房地产用地供应和监管工作领导小组，专项负责该项工作及房地产用地专项整治工作。各级要严格落实共同责任，切实加强对房地产用地的供应与监管，按照省厅的统一部署，认真扎实开展房地产用地专项整治工作，确保房地产用地的法规和政策得到有效落实，规范供地用地行为，促进全省地产市场健康平稳发展。

二〇一〇年六月十三日

山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见

鲁政发[2010]57号

各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，

各大企业，各高等院校：

为保持我省房地产市场稳定健康发展、改善人民群众居住条件、促进经济社会又好又快发展，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）精神，结合我省实际，提出如下意见。 一、增加面向城市普通居民的住房供应

（一）加快编制实施住房建设规划。各地要以国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划为依据，深入分析当地居民合理住房需求和供应能力，统筹考虑土地、能源、水资源和环境等综合承载力，科学确定住房供应规模和比例，尽快组织编制2010—2012年住房建设规划。规划要以满足城市居民基本住房需求为出发点，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、保障性住房的建设数量和比例，把各类房源落实到建设项目上，落实到住房用地年度供应计划中，落实到具体地块。编制住房建设规划，由住房城乡建设部门牵头，发展改革、财政、国土资源、规划等部门配合。各地要在7月底前编制完成3年住房建设规划并向上一级政府主管部门备案，同时向社会公布，稳定房地产投资者和消费者的心理预期。要同步配套建立保障性住房与房地产开发项目库，明确每个项目的建设时序、规划要求、住房套型结构比例、保障性住房配建比例等控制性指标，保证住房建设规划有效实施。

（二）进一步优化住房供应结构。在保持住房供求总量基本平衡的同时，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，合理安排经济适用住房建设规模，全面开展公共租赁住房试点工作，扩大廉租住房保障范围。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预售的审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约

处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位，满足不同收入居民的合理居住需求。

（三）组织建设限价商品住房。外来购房者较多、房价收入比偏高的城市，可根据当地实际情况，组织建设限价商品住房。要选择交通便利、配套设施齐全的地块，按照“政府组织协调、企业市场运作”的原则，组织建设限价商品住房，定向供应本地的城市中等偏下收入无住房家庭。限价商品住房的套型要控制在90平方米以下，建设标准、对外销售和供应对象的条件由当地政府制定，住房城乡建设、国土资源、规划、房管等部门要根据各自职责做好相关工作。限价商品住房也可在普通商品住房项目中按一定比例配建。 二、深入推进保障性安居工程建设

各地要进一步完善城市住房保障体系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和经济适用住房，向中低偏下收入家庭及新就业职工、外来务工人员提供公共租赁住房的城市住房保障制度。同时，加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件，使住房保障制度惠及更多的住房困难群体。

（一）抓紧编制保障性住房建设规划。各地要深入分析中低收入居民基本住房需求，抓紧组织编制2010—2012年保障性住房建设规划，明确近3年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和棚户区改造目标及分年度计划，并落实到具体项目和地块。各地的保障性住房建设规划要于2010年7月底前编制完成，并向社会公布。设区城市的保障性住房建设规划报省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅备案。

（二）加快解决城市低收入家庭住房困难。通过新建、改建、政府购置和棚户区改造等方式，增加廉租住房和经济适用住房房源，2010—2012年解决23万户城市低收入家庭的住房困难。扩大廉租住房覆盖范围，尽快实现廉租住房和经济适用住房准入标准并轨，3年新增保障性住房6万户（每年不少于2万户），其中新建、筹集廉租住房3万套，不断提高实物配租在廉租住房保障中所占比重；通过棚户区改造，解决符合廉租住房保障条件的低收入家庭5万户。保持合理的经济适用住房建设规模，3年竣工12万套，每年不少于4万套。

（三）加快推进城市和国有工矿棚户区改造。坚持科学规划、政府主导、政策扶持、市场运作、群众参与，确保用3年时间基本完成1188万平方米、17.29

万户棚户区改造任务。分清轻重缓急，把握工作节奏，优先改造规模大、条件差、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区，逐步解决零星分散的棚户区。对城市棚户区，要与相邻的棚户区、危旧房、旧厂区及城中村统筹安排，采取就近整合、项目捆绑方式集中连片统一改造。对远离城镇的国有工矿棚户区，凡符合国家城乡建设用地增减挂钩政策的，可将其纳入增减挂钩项目区规划，将安置小区调整到城市近郊或小城镇周边地区。

（四）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员（含农民工）等特殊群体阶段性基本居住需求的重要措施。各地要按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房。各级政府要加大投入，设区城市和外来务工人员较多的县（市），2010年内要全面启动公共租赁住房试点。根据供应对象的基本居住需求，公共租赁住房既可是成套住房，也可以是集体宿舍。要引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村、城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府给予相应的优惠政策支持。公共租赁住房实行准入管理，逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出等机制。

（五）加大对保障性安居工程建设的支持力度。要切实落实国家和省确定的土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。廉租住房、经济适用住房、棚户区改造项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费和政府性基金，涉及经济适用住房和廉租住房建设项目安置房用地实行行政划拨，列入省建设投资计划的廉租住房和经济适用住房项目所需新增建设用地的应予以重点支持，切实保证供应；加强成本审核，合理确定经济适用住房基准价格和廉租住房租金标准；廉租住房和经济适用住房的建设、经营、管理，严格执行财政部、国家税务总局有关税收优惠政策。省级财政在安排廉租住房保障奖补资金支持各地廉租住房制度建设的同时，还将对廉租住房中央预算内投资项目给予适当补助。各地要落实保障性安居工程项目建设用地和资金，并及时向社会公布建设计划、建设进度、资金使用等情况。

（六）切实发挥住房公积金对住房保障的促进作用。继续扩大住房公积金制度覆盖范围，重点督促外资企业、民营企业、社会团体为职工缴存住房公积金，力求覆盖所有在职职工。单位和职工住房公积金缴存比例均不得低于5%，并逐

步上调至不高于12%。搞好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，定向用于建设经济适用住房、列入保障性住房规划的棚户区改造安置房、政府投资的公共租赁住房。

三、合理引导住房消费

（一）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要继续支持居民首次贷款购买普通自住房，同时严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，各级住房城乡建设部门要积极提供房屋权属登记等相关信息。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。人民银行、银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。各市人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格执行国家现行政策。 （二）继续实施差别化的住房税收政策。严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

四、切实加强房地产市场监管

（一）加强房地产开发用地管理。国土资源部门要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次

竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。对拖欠土地价款、违反合同约定、存在严重不良行为的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

（二）完善房地产开发经营管理机制。强化过程监控机制，加强商品房预售管理，规划条件、建设条件不落实的，不予核发商品房预售许可证；结合当地实际，合理确定商品房预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可；督导取得预售许可的房地产开发企业，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售；严格执行新建商品房买卖合同网上备案和商品房预售资金监管制度，维护消费者权益。健全终端控制机制，全面实行房地产开发项目综合验收制度，达不到要求的不得交付使用。

（三）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。

（四）提升住房品质和房地产业竞争力。加强对住房工程的质量安全监管，深入开展住宅工程质量通病再治理活动，实行分户验收制度、住宅品质状况表制度和物业质量保修金制度。推广新建住宅全装修，减少资源浪费和污染；推行住宅部品认证制度，推进厨卫、隔墙等住宅部品通用化、标准化、工业化。以大型房地产开发企业为龙头、住宅部品骨干企业为依托、科研单位为技术支撑，提高房地产业转化应用先进适用技术和产品的技术集成水平。选择我省部分实力强、业绩优、信誉好、管理规范、技术先进的房地产开发骨干企业，予以重点培育和扶持，促进其进一步做大做强，提高在全国房地产市场的竞争力。

（五）继续规范房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，组织开展房地产市场秩序专项检查，对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和

处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格土地出让价款的收缴，规范分期缴纳行为，深化合同执行监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。国有资产和金融监管部门要加大对非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营行为的查处力度。价格等有关部门要强化商品住房价格与涉房收费监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。各设区城市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月20日之前报省政府。住房城乡建设部门要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

（六）进一步加强房地产市场监测。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。各级政府要加大资金投入，加快推进房地产市场信息系统建设，由住房城乡建设部门牵头，发展改革、国土资源、规划、财政、税务、公安、价格、金融等部门配合，尽快实现省、市、县三级联网，搭建统一规范、数据共享的信息平台。要依托房地产市场信息系统，加强统计、分析和监测，及时发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，稳定市场预期，引导理性消费。

五、加强对房地产市场调控工作的组织领导

（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，也是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地、各有关部门要充分认识保持房地产市场稳定健康发展的重要意义，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，根据各地实际情况，分类施策，不搞一刀切。当前，房价仍过快上涨的地方，要采取坚决措施予以遏制，努力促进经济社会和谐稳定发展。 （二）落实责任，建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作，实行省级人民政府负总责，市、县（市、区）人民政府抓落实的工作责任制。继续实行省、

市住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，落实各有关部门的职责分工，加强协调配合，把国家和省各项政策落到实处。各级政府要定期分析形势，依据当地情况研究制定相应的政策措施，保障居民住房的正常供应，确保房地产市场稳定健康发展。省住房城乡建设厅、监察厅等部门要加强督查，对相关工作进行检查考核，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

（三）坚持正确的舆论导向，引导理性住房消费。进一步健全房地产市场信息发布机制，增加市场透明度。各有关部门、新闻媒体要客观、公正、全面地做好房地产市场信息披露、市场价格以及走势等的宣传报道，营造公开、公正、透明有序的房地产市场环境；引导居民树立合理、节约的住房消费观念，根据自身居住状况和经济承受能力理性消费，形成有利于房地产市场稳定健康发展的社会氛围。

山东省人民政府

二○一○年六月十六日

济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知

文件号: 济政办发〔2010〕65号

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

《济南市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。

济南市人民政府办公厅 二O一O年五月三十一日

济南市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 第三条 本市市区范围内的商品住宅（含经济适用住房、拆迁安置房）、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第四条 维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

第五条 市住房保障和房产管理局会同市财政局负责指导和监督本市维修资金管理工作。维修资金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房产管理局委托专门的机构（以下简称维修资金管理机构）负责。

第二章 维修资金的交存

第六条 下列物业的业主须按本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 前款第一项所列物业属于出售公有住房的，由售房单位按照本办法的规定交存维修资金。

第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：别墅每平方米20元，未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房产管理局今后可根据实际情况，适时调整交存标准。

本办法实施前，已按《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）交存商品住房维修基金的，其维修基金转为维修资金管理使用；同一幢楼内尚未交存维修基金的商品住宅、非住宅，其购房人仍按照购房款的3%交存首期维修资金。 第八条 出售公有住房的，售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。

本办法实施前，已按市政府办公厅济政办发〔2001〕27号文件及济南市出售公有住房政策提取的售后公房维修基金转为维修资金管理使用。

第九条 商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。公有住房售房单位须在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入售后公有住房维修资金专户。

第十条 未按本办法规定交存维修资金的，房屋产权登记部门不予受理房屋产权登记申请。

第十一条 商品住宅、非住宅业主交存的维修资金余额不足本办法规定的首期交存额30%的，该房屋的业主须及时续交，续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金交存金额。已成立业主大会的，续交工作由业主委员会负责组织实施。尚未成立业主大会的，由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施；没有物业服务企业的，由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。

第十二条 已售公有住房售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的，该楼业主应及时补交，交存标准为20元/平方米。已成立业主大会的，维修资金开户、交存及建立业主分户明细账工作由业主委员会组织实施。尚未成立业主大会的，已售单位自管公房由售房单位组织实施；已售直管公房及已售单位自管公房售房单位已破产的，由区房产管理部门、街道办事处指导居民委员会组织实施。业主补交维修资金工作完成前，该幢房屋的维修资金暂停使用。

第十三条 已办理房屋确权手续但未建立维修资金管理制度的商品住宅项目，须补建维修资金管理制度。具体补建方案由业主大会决定，业主委员会组织实施。

已办理房屋确权手续且已建立维修资金管理制度的商品住宅区域内，尚未交存维修资金的业主须补交，补交手续由业主委员会负责督办。

公有住房售房单位尚未提取或未足额提取维修资金的，须按照出售公有住房时的有关政策规定补交。

第三章 维修资金的管理

第十四条 业主交存的维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。 第十五条 业主大会成立前或业主大会未决定实行业主自主管理的，商品住宅、非住宅业主交存的维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为商品住宅维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立商品住宅维修资金专户。开立的维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十六条 业主大会成立后，业主委员会可在当地街道办事处监督下召开业主大会，按照下列程序和相关规定，讨论决定是否授权业主委员会负责本物业管理区域内业主交存的维修资金的日常管理工作：

（一）在区房产管理部门指导下拟定资金管理、会计核算等制度，明确拟委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源；

（二）公示资金管理制度、会计核算制度、管理经费来源等事项； （三）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

未按规定交存维修资金的业主，须补交后方可参与表决。

第十七条 经业主大会讨论决定，授权业主委员会负责维修资金日常管理的，业主委员会按下列程序申请移交维修资金：

（一）持业主大会决议，在维修资金管理机构委托的银行开立业主大会维修资金专户。

（二）与开户银行、维修资金管理机构、区房产管理部门签订发生危及房屋使用安全等紧急情况，相关责任人未按规定及时实施维修和更新、改造时，同意由区房产管理部门组织代修并从维修资金中支付相应费用的授权协议书。 （三）持维修资金移交申请、业主大会决议、授权协议书、街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明、开户手续及业主交存维修资金票据原件等资料到维修资金管理机构办理业主大会维修资金专户备案和资金移交手续。 维修资金管理机构在收到维修资金移交申请等资料之日起30日内通知业主大会维修资金专户开户银行，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会维修资金专户，同时将有关明细账目移交业主委员会。 第十八条 业主大会维修资金专户应当通过转账支付方式结算，不得支取现金，并接受维修资金管理机构的监督。

第十九条 售后公有住房维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为售后公有住房维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立售后公有住房维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分户账。 公有住房售房单位在售房工作结束后，应按幢建立维修资金明细账目，并将交存的维修资金划转至维修资金管理机构开立的专户。

第二十条 维修资金自存入维修资金专户之日起，按人民银行有关规定计息，利息转作维修资金滚存使用管理。

第二十一条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。

第二十二条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金： （一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章 维修资金的使用

第二十三条 商品住宅、非住宅的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用，由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其分户账中列支。

涉及已售公房的维修和更新、改造费用，首先在售房单位交存的维修资金分户账中列支。使用业主补交的维修资金时，由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其分户账中列支。

第二十四条 相关业主按照下列规定分担维修责任：

（一）属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

（三）属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。 （四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

第二十五条 维修资金使用按以下程序办理：

（一）物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划，经业主委员会同意后（未成立业主大会的，经所在地居民委员会同意），制定维修和更新、改造方案，并在物业区域明显位置公示。

没有聘用物业服务企业的，由相关业主、业主委员会（或居民委员会）委托相关单位或区房产管理部门在各社区设立的房屋维修便民服务站制定维修和更新、改造方案。

（二）维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后，物业服务企业或者相关单位、业主委员会持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续。

（三）维修资金管理机构审核同意后，通知专户管理银行将工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位；业主大会开立维修资金专户的，由业主委员会通知专户开户银行。

（四）工程竣工验收合格后，应签署验收报告，并对工程决算进行审核。

（五）维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付扣除合同约定质保金后的剩余款项；业主大会开立维修资金专户的，由业主委员会通知专户开户银行。

第二十六条 相关业主、业主委员会（或居民委员会）委托相关单位组织实施维修过程中发生的监理、鉴定、造价审核、管理服务等费用计入维修和更新、改造成本。

第二十七条 物业区域发生屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，维修资金使用按以下程序办理：

（一）维修资金移交业主大会自主管理前，物业服务企业或业主、业主委员会委托的相关单位将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案，报维修资金管理机构审核同意后组织维修。

（二）维修资金划转至业主大会维修资金专户后，业主委员会将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案报维修资金管理机构备案后，立即组织维修。

（三）工程竣工验收合格后，物业服务企业、业主委员会或相关业主持工程决算、工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。 第二十八条 对已建立维修资金管理制度的物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况，相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的，经相关部门认定后，由区房产管理部门组织代修，费用从相关业主或售后公有住房维修资金分户账中列支。

第五章 附 则

第二十九条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立专项维修资金管理制度。

用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金管理制度。

第三十条 各县（市）住宅专项维修资金管理，可参照本办法执行。 第三十一条 本办法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印发的

《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）同时废止。

济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则

（2010.8试行） 第一章 总 则

第一条 为进一步规范国有建设用地使用权挂牌出让行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号）等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指由市国土资源局（以下简称出让人）发布挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地的交易条件在指定土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条 在济南市市区内挂牌出让商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，适用本细则。

第四条 挂牌出让国有建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，主动接受相关部门和社会的监督。

第二章 前期工作

第五条 市区内各投资熟化主体提供拟挂牌出让的国有建设用地应当达到相应的出让条件，并向出让人提出挂牌出让申请。

（一）挂牌出让收购、拆迁城市居民用房土地，应当提供以下材料： 1.市政府同意收回（购）国有建设用地使用权的批复;

2.市国土资源局向市政府提出关于收回（购）国有建设用地使用权的请示; 3.市国土资源局关于同意收回（购）国有建设用地使用权的批复; 4.投资熟化主体关于收回（购）国有建设用地使用权的请示或函; 5.国有建设用地使用权收回（购）合同。

（二）挂牌出让新征收土地出让，应当提供以下材料： 1.征地卷宗及征地成本费用明细； 2.土地熟化成本费用明细。

（三）以上两种情况还需提供的其他资料： 1.投资熟化主体关于处置宗地的函；

2.规划部门关于宗地规划条件的复函及附图； 3.出让测量图及成果、土地来源示意图； 4.地籍前置调查成果；

5.处于地质灾害易发区的宗地，须提供地质灾害调查报告。

第三章 出让方案

第六条 出让人根据拟挂牌出让国有建设用地实际条件和土地市场状况，编制出让方案。

第七条 出让人对拟挂牌出让国有建设用地，委托中介机构出具土地面积的测量和出让评估报告。参考评估价格、国家产业政策，结合周边市场销售价格、建安成本、税费、行业平均利润等因素拟定土地出让起始价。

（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地出让起始价原则上不得低于出让评估地价。

保障性住房、棚户区改造、拆迁安置用房等民生项目的出让起始价可参照出让评估地价拟制。

（二）工业用地出让起始价不得低于国土资源部《全国工业用地出让最低地价标准》（国土资发[2006]307号）、山东省国土资源厅《关于调整工业用地出让地价政策有关问题的通知》（鲁国土资源发[2009]103号）的要求。

第八条 竞买保证金的拟定标准，不低于出让起始价的20%。成交时，土地竞得人交纳的保证金转为定金。

第九条 出让方案编制完成后，按以下程序审核报批： （一）市土地储备交易中心初审。

（二）市国土资源局预审，对拟出让宗地名称、宗地位置、土地面积、土地用途、评估备案地价、出让起始价、土地熟化成本、预计政府纯收益、履约保证

金金额、供地方式、供地时间、开竣工时间、特殊事项说明等实施要点进行审核。审核意见形成会议记录入档保存。

（三）市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组审查，通过集体研究确定出让方案的各项内容。领导小组办公室根据审查意见，拟定会议纪要。

（四）市国土资源局根据市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组的审查意见，拟定国有建设用地挂牌出让方案的请示,请示中应包括宗地名称、宗地位置、土地面积、土地用途、评估备案地价、出让起始价、预计政府纯收益、供地方式等内容，报市政府审批。

第十条 土地熟化涉及拆迁居民用房面积较大、拆迁难度大、所需拆迁资金较多、运作周期长的项目，可参照市旧城改造工作领导小组《济南市棚户区改造中经营性用地挂牌出让工作实施意见》（济旧改发［2007］3号），由投资熟化主体提出运作建议，并按照上述程序集体研究确定。

第四章 出让公告

第十一条 出让方案经市政府批准后，出让人编制并发布国有建设用地使用权挂牌出让公告。出让公告应当包括以下内容：

（一）拟挂牌出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；

（二）竞买资格要求以及申请办法；

（三）挂牌时间、地点，挂牌期限、竞价方式等； （四）竞买保证金及缴纳方式；

（五）出让人的名称、地址、联系方式等； （六）其他需要公告的事项。

第十二条 挂牌出让公告至少在挂牌开始日前20日发布，以首次发布的时间为起始日。

挂牌出让公告发布媒体为《大众日报》、《济南日报》、中国土地市场网、市国土资源局网站等。

第十三条 挂牌出让公告期间，公告内容发生变化或有误的，出让人应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。

涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距挂牌活动开始时间不足20日的，挂牌活动顺延。

出让人发布补充公告的，应当书面通知已报名的竞买申请人。

第五章 竞买条件

第十四条 出让人根据拟出让国有建设用地实际条件和相关政策，设定竞买条件。

第十五条 中华人民共和国境内外的法人、其他组织均可申请参加竞买。下列主体限制参加竞买：

（一）自然人；

（二）欠缴土地出让价款的； （三）闲置土地的； （四）囤地炒地的；

（五）履行土地使用权出让合同存在严重违约行为的；

（六）在本市土地招标拍卖挂牌出让中有违规行为的单位及关联单位； （七）法律、法规另有规定的。

第十六条 申请联合竞买的，须提供联合竞投协议。协议须规定联合各方的权利、义务、投资比例，并明确签订《国有建设用地使用权出让合同》时的受让人，但协议约定全部建设用地使用权归联合一方的，不予受理。

联合各方约定共同成立新公司，并申请以新公司名义签订《国有建设用地使用权出让合同》的，签订时须提供工商登记证明，新公司的投资比例应与联合竞投协议约定的投资比例一致。

联合各方须按照约定投资比例各自承担竞买保证金，成交后竞买保证金转为定金。成交后，如联合一方退出，交易终止，竞买保证金不予退还。

单宗出让地块不予分割确定国有建设用地使用人。

第十七条 挂牌出让的土地对用地、行业、规划等有特殊规定的，竞买人应当具备相应的资质。

第十八条 申请参加竞买的，应当按照要求提交竞买申请文件，并缴纳竞买保证金。

第六章 挂牌程序

第十九条 竞买申请人可在发布挂牌出让公告后7日起，到出让人指定的地点领取挂牌出让文件。

第二十条 竞买申请人须于挂牌截止期前两日的17时之前，向出让人提出书面申请。

第二十一条 出让人对挂牌出让公告规定的时间内收到的竞买申请进行资格审查。经审查合格且竞买保证金按期足额缴纳到帐的，方能取得有效竞买资格。

凡具备竞买资格的，出让人应当于挂牌截止期前两日的17时前发给《竞买人资格确认书》，确认其竞买资格。

第二十二条 出让人应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。挂牌时间不得少于10日。

第二十三条 挂牌活动由具备资格的土地招标拍卖挂牌主持人主持，按以下程序进行：

（一）符合条件的竞买人填写报价单报价。

（二）挂牌主持人确认报价，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。 有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

（三）在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，不受理网络、电话等其他方式报价。

挂牌时间截止时，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

（四）挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布成交价格及土地竞得人。

（五）在挂牌截止时，有两个或两个以上竞买人要求继续报价的，挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价，并且通过现场竞价的方式确定土地竞得人。

现场竞价由挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。

现场竞价时挂牌主持人可以根据竞价情况调整增价幅度。

第二十四条 如因发现标的物存在重大瑕疵、外界因素干扰、竞买人恶意竞争造成价格畸高等原因，致使挂牌活动无法顺利进行时，出让人有权中止交易，竞买人报出的价格继续有效。

中止因素消除后，出让人继续组织挂牌活动，并以书面形式通知竞买人。 挂牌中止期间，不接受新的报名、报价。

第二十五条 若因不可抗力、规划条件发生重大变化，中止期间，有竞买人退出竞买、导致中止的因素四个月内无法解除、基准地价调整以及国家法律、法规变化等情况，出让人可终止出让活动，待条件成熟时另行组织出让。

如发生竞买人的利益方、关联方妨（阻）碍其他竞买人行为的，出让人可视情况终止挂牌活动，该竞买人交纳的竞买保证金一年内不予退还并不计利息，且一年内不得参加本市国有建设用地招标拍卖挂牌出让活动。

第七章 成交确认

第二十六条 通过挂牌确定竞得人后，出让人与竞得人应当场签订《成交确认书》。

《成交确认书》应包括出让人和竞得人的名称、出让标的成交时间、地点、价款以及签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

第二十七条 成交后10个工作日内，出让人应当在法定媒体上公布出让结果7日。

第八章 出让合同

第二十八条 成交后10个工作日内，出让人应将拟订的《国有建设用地使用权出让合同》上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后，与土地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间应在成交后10个工作日内；工业用地签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间按本细则第三十条规定填写。

第二十九条 《国有建设用地使用权出让合同》应按照《国有建设用地使用权出让合同使用说明》填写。填写时应注意以下事项：

（一）认真核对宗地基础设施通达的条件；

（二）土地成交价款是否分期，分期的首期缴款额度须达到全部成交价款的50%（含）以上；

（三）若《合同》中涉及改变土地用途的情形，应约定“由市国土资源局有偿收回建设用地使用权”；

（四）供地时间应约定在完纳土地成交价款后，涉及投资熟化主体的可以按照投资熟化主体的来函要求约定；

（五）宗地开竣工时间的约定应符合国土资源部相关规定，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。

第三十条 工业用地（含仓储用地）《国有建设用地使用权出让合同》的签订，执行《山东省人民政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于实行工业用地招标拍卖挂牌出让的意见的通知》(鲁政办发[2007]23号)规定，即土地竞得人持《成交确认书》按照相应的审批权限，分别于成交后6个月、9个月、12个月内完成工业项目立项、规划、环境影响评价等有关报批手续。建设项目立项、规划、环境影响评价等有关报批手续办理完成后10日内，出让人与土地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，并在其中约定土地成交价款的缴纳事宜。

第九章 价款缴纳

第三十一条 商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的，首期应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款的50%，余款原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内缴清。

工业用地应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后60日内缴纳全部土地出让价款。

第三十二条 采取分期支付土地出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，应按照支付第一期土地出让价款时中国人民银行公布的基准贷款利率支付利息。合同约定在6个月内缴纳全部土地出让价款的，按照半年期基准贷款利率计算利息；合同约定超过6个月的，按照一年期基准贷款利率计算利息。

第三十三条 未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定期限缴清土地成交价款的，应按照未交金额的每日1‰结算滞纳金。分期缴款利息及滞纳金均为土地出让价款。

第三十四条 市国土资源局可在《国有建设用地使用权出让合同》约定缴款截止日期前10日内向受让人发催缴函。土地出让价款未完纳前，不予开具《契税缴纳单》。

第三十五条 土地受让人缴纳全部土地成交价款及契税后，方可向其交付土地。市土地储备交易中心承办处室负责按照出让合同中的宗地交付时间和规定的土地条件等约定，拟制并组织投资熟化主体、土地竞得人签订《国有建设用地使用权移交书》，向土地竞得人交付土地。

第十章 其他规定

第三十六条 土地受让人超过《国有建设用地使用权出让合同》约定的缴款期限两个月未缴清的，出让人有权解除《国有建设用地使用权出让合同》；受让人于《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起一年内未缴清土地成交价款的，出让人必须解除《国有建设用地使用权出让合同》。解除出让合同的，出让人不返还受让人定金，并可要求受让人赔偿损失。

由于土地熟化不完善等原因造成无法按时向受让人交付土地，经土地投资熟化主体、受让人、出让人协商，拟终止交易的，出让人负责将终止原因、处置方案上报市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组审查，经批准后，出让人与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同解除协议》。

第三十七条 已挂牌出让的土地确需除改变用途外调整规划指标的，出让人应当根据规划部门出具的重新确定的规划指标文件办理土地出让价款调整手续。建设容积率增加的，应按照市国土资源局有关规定补交土地出让价款；建设容积率减少的，土地出让价款不作调整。属违法超建的项目，应先接受相关行政执法部门的处罚，补交土地出让价款、契税后，市国土资源局与其签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

非因土地使用权人自身原因无法按时开竣工的，土地使用权人提出申请，经市国土资源局审查同意，可以顺延开竣工时间，并签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

第三十八条 因城市规划原因，已出让的国有建设用地使用权需扩大范围的，须经市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组研究同意，增加的用地出让年期应与同一规划中已出让用地的剩余年期基本一致。为保证规划的完整性和可实施性，竞买人申请竞买增加的用地前，应先与同一规划中已出让宗地的使用权人达成联合开发建设协议。

第三十九条 因规划保留，地上建筑物需与土地一并出让的，须先对地上建筑物进行评估，出让时地上建筑物价格由土地竞得人按照评估价格直接支付给原产权人；原产权人协助土地竞得人办理房屋产权登记手续。

第四十条 对于违法建设且未出售、需完善土地出让手续的项目，须经规划确认、相关行政执法部门处罚后，再行编制出让方案。土地出让起始价按照从近、从新、从高原则制定，即按照周边近期成交的同种用途土地的楼面地价从高制定。规划予以保留的地上已投资部分经中介机构审计并经原投资人认可，该部分资金不计入出让底价。竞买人申请竞买时，须按照保留的地上已投资部分审计确认价格交由市国土资源局提存，待成交后，直接支付给原投资人。土地竞得人须自行完善地上物的相关手续。

第四十一条 出让宗地单宗面积不超过20公顷。规划要求统一实施或配套设施共用的多宗地块可以一并出让。

第十一章 出让成本

第四十二条 国有建设用地的出让成本应当包括以下费用： （一）土地征收、收回（购）和拆迁安置补偿费

集体土地征收费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费等，具体标准与结算执行《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）。

国有土地收回（购）费包括土地使用权和地上建（构）筑物补偿费等，具体标准与结算执行《济南市国有土地收购储备办法》（市政府令第230号）。

城市房屋拆迁安置补偿费包括房屋及附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费和奖励费等，具体标准与结算执行《济南市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第223号）。

（二）土地开发费，即与拟出让国有建设用地相关的土地熟化、整理等费用，包括涉及出让土地需进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出。

（三）土地出让业务费，包括土地勘测费、规划策划费、评估费、宗地成本审计费、公告费、代理费、评标费和场地租金等。

（四）相关税费。

第四十三条 土地出让成本由市土地储备交易中心组织申报。土地成交价款缴清前，成本返还应留足保证金数额。

第四十四条 土地出让成本结算按照市政府办公厅《转发市财政局等部门关于规范国有建设用地出让成本结算工作的意见的通知》（济政办字〔2010〕57号）执行。

第十二章 档案管理

第四十五条 土地挂牌出让工作完成后，市土地储备交易中心承办处室负责整理有关材料装订成卷，移交市国土资源局档案室存档。卷宗应按以下内容整理装订：

（一）投资熟化主体关于处置宗地的函；

（二）收购、征地、拆迁相关资料及成本费用明细； （三）规划部门关于宗地规划条件的复函及附图； （四）出让测量图及成果、土地来源示意图； （五）土地出让评估报告；

（六）市国土资源局关于招标拍卖挂牌出让的报审方案；

（七）市国土资源局国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让预审会议纪录； （八）市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组关于招标拍卖挂牌出让审查方案；

（九）市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组会议纪要； （十）市国土资源局关于国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案的请示；

（十一）市政府关于同意国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案的批复；

（十二）挂牌出让公告； （十三）挂牌出让文件； （十四）竞买人报名材料； （十五）报价单、竞价记录； （十六）《成交确认书》；

（十七）《国有建设用地使用权出让合同》； （十八）土地出让价款、契税票据； （十九）应归档的其他材料。

第十三章 附则

第四十六条 本细则由市国土资源局负责解释。 第四十七条 本细则自印发之日起实施。

山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住

房的实施办法的通知 鲁政办发〔2010〕45号

各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

省住房城乡建设厅等部门《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》已经省政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

山东省人民政府办公厅 二○一○年七月二十六日

关于加快发展公共租赁住房的实施办法

省住房城乡建设厅 省发展改革委 省财政厅省国土资源厅 省地税局 人民银行济南分行 山东银监局

（二○一○年七月二十日）

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发〔2010〕57号）及住房城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）精神，加快发展公共租赁住房，妥善解决城市中等偏下收入家庭的住房困难，制定本办法。 一、提高对发展公共租赁住房重要意义的认识

近年来，我省住房建设快速发展，住房保障制度建设积极推进，城市居民住房条件明显改善，低收入家庭住房困难得到缓解。但应当看到，尚有部分城市中等偏下收入家庭既不符合现行住房保障条件，又无力通过市场租赁或购买住房，住房问题仍较为突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。当前，大力发展公共租赁住房，满足城市中等偏下收入家庭及其他困难群体的基本住房需求，对于完善住房保障体系、加大民生保障和改善力度、促进社会和谐稳定，对于调整住

房供应结构、合理引导住房投资和消费、促进房地产市场稳定健康发展具有重要意义。各级、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 二、基本原则

（一）政府组织，社会参与。各市、县在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要采取土地、财税、金融等支持政策，充分发挥市场机制作用，调动各类企业和其他机构投资、经营公共租赁住房的积极性。

（二）因地制宜，分类指导。各市、县要在国家和省统一政策的指导下，根据当地经济发展水平、中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房供应对象和供应规模。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，要加大公共租赁住房建设和筹集力度。

（三）积极试点，稳妥推进。2010年，设区城市要全部开展公共租赁住房试点。在总结试点经验的基础上，完善措施机制，全面深入推进，力争3年内取得明显成效，使中等偏下收入家庭和新就业职工等特殊群体的住房困难逐步得到缓解。

（四）统筹规划，分步实施。各市、县要在尽快摸清公共租赁住房需求底数的基础上，科学制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。 三、建设筹集

（一）公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道建设和筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可相对集中建设。要依据城市总体规划、近期建设规划和产业布局，充分考虑供应对象的就业和生活要求，科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并同步做好小区内外配套设施建设。

（二）外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

（三）住房困难职工较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，优先向本企业符合条件的职工出租，但不得出售。

（四）公共租赁住房主要满足基本居住需求，既可以是成套住房，也可以是集体宿舍。新建的成套公共租赁住房，套型建筑面积严格控制在60平方米以内。

（五）公共租赁住房应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

（六）鼓励机构和个人将符合安全卫生标准的存量住房向政府审定的公共租赁住房对象出租。 四、配租管理

（一）公共租赁住房供应对象主要为城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体。有条件的市、县，可逐步将有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、家庭财产标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地人均可支配收入和人均住房水平，结合城市经济发展水平、住房价格水平合理确定。政府财力较弱、住房解困压力较大的市、县，可以低水平起步，逐步提高。

（二）符合廉租住房、经济适用住房保障条件的家庭和个人，可以申请公共租赁住房；但已享受廉租住房实物配租或已购买经济适用住房的家庭和个人不得申请。符合公共租赁住房供应条件的家庭，可以承租一套公共租赁住房。

（三）公共租赁住房的租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以同时申请廉租住房租赁补贴。

（四）社会机构享受政府支持政策投资建设的公共租赁住房，配租工作由政府住房保障管理部门统一组织；企业自建的公共租赁住房，按照所在市、县公共租赁住房有关规定组织配租，配租情况应当报住房保障管理部门备案。

（五）公共租赁住房出租人（包括公共租赁住房产权人或其委托的运营机构）应当与承租人签订租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3-5年。租赁合

同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。省住房城乡建设部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。 五、租后管理

（一）公共租赁住房承租人应当按照合同约定，按时缴纳租金及其他费用，合理使用公共租赁住房，不得转借、转租、闲置，不得用于从事其他经营活动。对承租人拖欠租金及其他费用的，可以通报所在单位，从其工资收入中直接划扣。

（二）承租人购买、受赠、继承或租赁其他住房的，应当在合同约定的期限内退出承租的公共租赁住房。

（三）租赁合同期满后仍需继续承租公共租赁住房的，应在合同期满前3个月提出申请。经住房保障主管部门复核符合条件的，重新确定配租资格，续签租赁合同。租赁合同期满未提出续租申请，或虽提出申请但经复核不符合条件的，应当在合同约定时限内退出承租的公共租赁住房；暂不能退出的，要提高租金水平。

（四）各市、县应明确公共租赁住房运营机构，或委托专业化的企业或机构，具体负责政府公共租赁住房的运营管理和维修养护，并对公共租赁住房使用情况进行巡查，及时发现和查处违反租赁合同约定的行为。

（五）政府投资建设的公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。 六、政策支持

（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

（二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省财政采取以奖代补的方式给予适当支持。

（三）对公共租赁住房的建设和运营，按照国家有关规定给予税收优惠。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

（四）鼓励金融机构按照人民银行、银监会有关规定发放公共租赁住房中长期贷款。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

（五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质；属于共有的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。 七、监督管理

（一）发展公共租赁住房实行省政府负总责，市、县政府抓落实的责任制。各市、县人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。

（二）各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、税务、规划等有关部门按照各自职责分工，负责做好公共租赁住房规划选址、项目立项、资金筹措、用地和税费优惠政策落实及供应对象收入、资产、住房情况审核等相关工作。省住房城乡建设主管部门要会同有关部门，加强对各地公共租赁住房工作的指导和监督。

（三）市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

（四）各地可根据本办法制订具体实施细则。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓（集体宿舍）等政策，统一按本办法规定进行调整。

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