南宁市城市规划管理技术规定2014版

目 录

1 总则 ............................................... 1 2 建设用地规划控制 ................................... 2

2.1 建设用地范围确定 ....................................................................................................................... 2 2.2 建设用地使用性质 ....................................................................................................................... 2 2.3 建设用地使用强度 ....................................................................................................................... 4 2.4 建设用地绿地 ............................................................................................................................... 7 2.5 建设用地公共服务设施配置 ....................................................................................................... 8 2.6 建设用地交通组织 ....................................................................................................................... 9 2.7 建设用地地下空间利用 ............................................................................................................. 10 2.8 建设用地标高确定 ..................................................................................................................... 10 2.9 建设用地更新与改造 ................................................................................................................. 11

3 建筑工程规划控制 .................................. 12

3.1 建筑工程使用性质确定 ............................................................................................................. 12 3.2 建筑间距 ..................................................................................................................................... 12 3.3 建筑退让 ..................................................................................................................................... 15 3.4 建筑空间环境控制 ..................................................................................................................... 19 3.5 建筑设计控制 ............................................................................................................................. 20 3.6 居民私有房屋 ............................................................................................................................. 26

4 规划条件核实 ...................................... 28

4.1 建筑工程规划条件核实 (竣工验收) ....................................................................................... 28 4.2 市政工程规划核实 ..................................................................................................................... 28

附录1 名词解释 ..................................... 29 附录2 计算规则 ..................................... 31 附录3 规划管理数据规范与要求 ....................... 36 附录4 本规定用词说明 ............................... 38 附图 ................................................. 39

1 总则

1.0.1 为加强南宁市城市规划、建设和管理，保证城市规划科学合理地配置城市公共资源，改善人居环境，有效地实现城市规划和管理的标准化、规范化和法制化，制定本规定。

1.0.2 本规定根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《南宁市城乡规划管理若干规定》和《南宁市城市总体规划（2011-2020》以及国家、自治区的有关规范和行业标准，并结合南宁市的实际情况而制定。

1.0.3 与城市规划、城市建设工程（包括地下建筑物、构筑物）和规划管理有关的各项活动，在规划区范围内的，应按本规定执行，在规划区外，行政辖区范围内的，可参照本规定执行。 1.0.4 各项城市规划和建设工程应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划及建设工程设计执行；尚无经批准的上述规划或设计的，应按本规定执行。 1.0.5 在下列情形下，本规定宜进行修订：

1）国家、自治区和市相关法律、法规进行修订； 2）国家和自治区的相关强制性规范进行修订； 3）南宁市城市发展的形势和目标发生重大变化。 1.0.6 本规定的解释权属南宁市规划管理局。

1.0.7 本规定修订版自南宁市人民政府批准之日起施行，旧版同时废止。

2 建设用地规划控制

2.1 建设用地范围确定

2.1.1 建设项目规划用地界限的划定应当符合城乡规划要求、建设项目批准文件、有关技术标准与准则，以按照规划要求确定的建设用地范围成果资料和依成果绘制的规定比例尺地形图为依据，结合建筑区划和征收范围综合确定。

2.1.2 规划用地红线面积包括建设项目可建设用地面积、道路面积、绿地面积、河流水系面积、市政公用设施用地面积、公共服务设施用地面积以及除上述用地面积以外必须实施整体征收或者补偿的用地面积。各部分用地面积应当在建设用地规划许可证中明确。

2.1.3 建设用地使用权面积应当依据规划用地红线面积中的建设项目可建设用地面积依法确定。建设项目可建设用地面积应当满足各类建设项目独立建设的最小用地规模的要求。各类建设项目独立建设的最小用地规模由城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。

2.2 建设用地使用性质

2.2.1 建设用地使用性质分类应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)的规定。 2.2.2 建设用地规划许可应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。控制性详细规划已经对建设用地兼容性作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，可按表2.2.2的建设用地适建范围表执行。

2.2.3 确需改变建设用地使用性质，且超出控制性详细规划和建设用地适建范围的，应当先行依法修改控制性详细规划。

南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）

备注：√允许设置；×不允许设置；○允许或不允许设置，由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。3

2.3 建设用地使用强度

2.3.1 建设用地（包括新建、改建、扩建工程）的建筑密度、容积率控制指标，控制性详细规划已经作出规定的，按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，按表2.3.1的建筑容量控制指标表执行。

2.3.2 表2.3.1适用于单一类型的建筑基地。对混合类型（如住宅办公、商业办公）等的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划分后，按不同类型分类执行；对难以分类执行的建设用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量。 2.3.3 对未列入表2.3.1的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标，不应超过表2.3.1中办公建筑的控制指标，并应按有关国家标准和专业规定执行。高等院校规划用地指标应符合表2.3.3-1规定；幼儿园规划用地指标应符合表2.3.3-2规定；中小学校规划用地指标应符合表2.3.3-3规定；医院设施规划用地指标应符合表2.3.3-4规定。

高等院校用地指标 表2.3.3-1

类型

普通高等院校

高等 学校

（1） 在保证基本功能和安全的前提下，高等学校可通过适当提高容积

率满足高校建筑规模指标要求。

（2） 特殊类型高校（如艺术、体育院校等），应根据现行标准具体研究，

确定其用地及建筑指标。

幼儿园生均用地面积指标表 表2.3.3-2 规模 6班 9班 12班

学生人数（生）

180 270 360

校园生均用地面积a

2

（m/生） 12.71≤a≤15 12.26≤a≤15 11.89≤a≤14

工、农、林、医学院校

59

<50

1.2～1.6

综合、师范、民族院校 语文、财经、政法院校

用地指标（㎡/生）

54

用地面积（h㎡）

>100 50～100

容积率 中心区 0.8～0.9 0.8～1.2

0.6～0.8 中心区外

备注：旧城中心区、旧城区、新城区幼儿园校园生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。

建筑容量控制指标表 表2.3.1

备注：1、新城区、旧城区、旧城中心区划分范围见附图一。表中限值经规划行政主管部门论证后可适当调整，但不宜超过10%。 2、三产及农民回建住宅用地：建筑密度参照商业建筑，容积率≤4.0。

3、建筑容量控制指标中，各用地规模均按“项目地块的边界贴规划道路或道路绿化控制线的长度与其边界周长的比例”（简称“地块贴路率”）≥50%的情况控制；若项

目地块贴路率＜50%，则其用地规模及容量控制指标由规划行政主管部门论证后予以核定。

5

中小学校生均用地面积指标表 表2.3.3-3 学校类别及规模

18班 24班 30班 36班 18班 27班 36班 45班 12班 18班 24班 30班 18班 24班 30班 36班 24班 30班 36班 48班 60班 18班 24班 30班 36班 24班 30班 36班 48班 60班

学生人数（生）

810

1080 1350 1620 840 1260 1680 2100 600 900 1200 1500 900 1200 1500 1800 1200 1500 1800 2400 3000 900 1200 1500 1800 1200 1500 1800 2400 3000

校园生均用地面积a

2

（m/生） 13≤a≤27.2 13≤a≤26.2 13≤a≤25.23 13≤a≤24.2 17≤a≤31.05 17≤a≤30.34 17≤a≤29.7 17≤a≤29.06 17≤a≤36 17≤a≤36 17≤a≤34.8 17≤a≤33.9 17≤a≤34.9 17≤a≤34 17≤a≤33.1 17≤a≤32.2 17≤a≤32.6 17≤a≤31.7 17≤a≤31.4 17≤a≤31.4 17≤a≤31.4 17≤a≤42.9 17≤a≤42 17≤a≤41.1 17≤a≤40.2 17≤a≤42.6 17≤a≤41.7 17≤a≤41.4 17≤a≤41.4 17≤a≤41.4

完全小学

九年制学校

初级中学

完全中学

高级中学

寄宿制完全中学

寄宿制高级中学

备注：旧城中心区、旧城区、新城区中小学校生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。

医院用地指标 表2.3.3-4 用地指标（㎡/床）

类型

旧城中心区 改建

综合医院

建筑指标（㎡/床）旧城 中心区

旧城 中心区外

容积率

旧城中心区 改建：1.2～1.8

旧城 中心区外

旧城 中心区外

新建 80～100

89～109

80～120

原用地面积

新建：1.2～1.6 0.9～1.1

2.3.4 社区卫生服务中心、服务站规划用地指标应符合以下规定：

1 社区卫生服务中心服务人口≤5万人的，用地面积宜为1200-2000平方米，建筑面积≥1400平方米；服务人口＞5万人且≤7万人的，用地面积宜为1500-2500平方米，建筑面积≥1700平方米；服务人口＞7万人的，用地面积宜为1700-2900平方米，建筑面积≥2000平方米。

2 社区卫生服务站服务人口＞0.5万人且≤1万人的，建筑面积≥150平方米，服务人口＞1万人且≤1.5万人的，建筑面积≥300平方米。

2.3.5 严格控制零散用地作为居住用地的开发，面积＜3000平方米的零散用地不宜单独用于居住用地开发。

2.3.6 保障性住房人均居住用地控制指标应为9-15㎡/人 。

2.3.7 工业、仓储用地的容积率、建筑密度应当符合国家、自治区的有关规定。 2.3.8 公园内部用地比例应符合以下规定：

1 公园内部管理、设备用房以及游览、休憩、服务、公用建筑的用地面积之和占公园用地面积的比例应控制在10%以内。

2 滨水带状公园水体与绿地之比宜为1:1。

2.4 建设用地绿地

2.4.1 居住用地的绿地率应符合以下规定：

1 低层住宅区绿地率≥40%，多、高层住宅区绿地率应≥35%，旧城改造项目绿地率≥25%。 2 确因条件限制，绿地率低于规定标准百分之十以内的建设项目，应按《南宁市城市绿化条例》的有关规定缴纳绿化用地面积补偿费。

3 新建居住区集中绿地人均面积应≥1.5m2/人、居住小区应≥1.0m2/人、组团应≥0.5 m2/人，住宅每户人口按3.2人计算。

4 集中绿地宜临城市道路、河道、城市开放空间、用地出入口设置。

5 组团级及以上集中绿地的面积应≥用地面积的9%，并应同时满足以下规定：组团级集中绿地短边长度不小于20米；小区级及以上集中绿地短边长度不小于40米； 6 组团级及以上的集中绿地的水面率宜≥6.5%。

2.4.2 公共管理和公共服务设施用地的绿地率应符合以下规定： 1 医疗卫生、社会福利用地绿地率≥40%。

2 行政办公、文化设施、外事、文物古迹、宗教用地绿地率≥35%。

3 高等院校用地绿地率≥40%，其他教育科研用地绿地率≥35%，独立设置的幼儿园绿地率≥35%，住宅区配建的幼儿园绿地率≥30%。 4 体育场馆用地绿地率≥35%。

2.4.3 商业金融业、服务业、商业性办公用地绿地率≥25%，其中商业综合体项目绿地率≥10%.兼容商业功能的旅馆用地绿地率≥30%。

2.4.4 道路与交通设施用地的绿地率应符合以下规定：

1 交通枢纽用地绿地率≥25%。

2 园林景观路绿地率不得小于40％,红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30％,红线宽度在40~50m的道路绿地率不得小于25％, 红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20％。

3 道路与交通设施用地类的其它用地绿地率≥30%。 4 绿地应包括道路红线相邻的绿化控制带。 2.4.5 工业、仓储用地绿地率≥10%且≤20%。

2.5 建设用地公共服务设施配置

2.5.1 居住用地应当配套建设与街区管理、居住人口规模及住宅建筑面积相适应的市政公用设施和公共服务设施。具体配建类别、指标除另行规定外，应符合现行《城市居住区规划设计规范》的有关规定。

2.5.2 居住用地内公共服务设施宜独立设置。经批准在住宅楼内设置公共服务设施的，不得超批准规模设置商业用房。

2.5.3 居住用地内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量(不含上述市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕，并取得规划验收核实证明。其中，社区居委会用房、物业管理用房、小学、幼儿园、垃圾压缩站、变电站、公共厕所、卫生服务中心、派出所、燃气供应站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，取得规划验收核实证明。公共厕所应沿市政道路路边设置，并对外开放。 2.5.4 居住用地内配套建设的社区居委会用房、物业管理用房应符合下列规定：

1 社区居委会用房：1000户及以下应设一处,建筑面积≥140平方米，户数每增加300~1000户应增加140平方米，＜300户的应增加70平方米，增加的部分可根据服务方便规模适当的原则独立或合并设置。

2 物业管理用房：物业管理用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，且不少于120平方米。增加的部分可根据服务方便规模适当的原则独立或合并设置。物业管理用房中业主大会办公用房所占比例≤15%，且面积≥12平方米。

3 社区居委会及物业管理用房应设在建筑的一、二层，并设有直达室外的出入口；层高≥2.8，＜5.1米，具备基本的水、电、通风、采光等条件且进行普通标准以上的装修。

2.5.5 建设用地配建的停车设施应符合表2.5.5停车位配建指标表的有关规定。建设地下商业时，还需遵守本规定的3.5.20条。

2.5.6 工业仓储用地内行政办公及生活服务设施用地面积占项目净用地面积比例应≤7%。服务设施用房与生产用房在同一栋楼内的，按两者建筑面积的比例折算用地面积。

停车位配建指标表 表2.5.5 性质 住宅 宾馆 办公

分 类 普通住宅

经济适用房、公租房、限价保障房

商业 影剧院

廉租房

四星级及以上宾馆 三星级及以下宾馆

行政办公 商务办公 餐饮娱乐

单体建筑面积≥10000平方米 单体建筑面积＜10000平方米

大型影、剧院 一般影（视）厅 体育场 一类体育馆（≥4000座）

单 位 车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积

车位/100座 车位/100座 车位/100座

车位/100座 车位/100座

2

车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积 车位/100m建筑面积 车位/100m建筑面积

2

车位/100m建筑面积 车位/100学生 车位/100学生 车位/100学生 车位/100学生 车位/高峰日每千旅客车位/高峰日每千旅客

车位/100m建筑面积

车位/100m建筑面积

22

机动车指标 非机动车指标0.7～1.1 0.5 0.5 2 0.3 4 0.6～1.0 0.5 0.5～0.9 0.5 0.6～1.0

1

0.8～1.1 1.0～1.5 2.5 0.6～1.1 3.5 0.5～0.9 4.5 3.0～5.0 7.5 2.0～3.0 10 3.0～4.0 10 4.0～5.0 3.0～4.0 1.0 1.5～2.0 0.6～0.8 1.0～2.0 1.0～1.5 1.0～1.5 1.0～1.5 1.0～1.5 5.0 4.0～5.0 8.0～10.0

0.3 0.3～0.5

12.5 12.5 10 1.5 1 2 1.5 10 10 40 15 10 10 1.5 1.5

体育馆

二类体育馆（＜4000座）

体育练习设施

展览馆、会展中心、会议中心

省级医院 市级以下医院

幼儿园 小学 中学 大、中专院校 火车站 长途汽车站 工业厂房 物流仓储

科技馆、图书馆、文化馆、档案馆、博物馆医院

学校

备注： 1、机动车配建指标旧城区采用中间值，新城区采用上限值，旧城中心区采用下限值。 2、宿舍参照三星级及以下宾馆停车位控制要求配建停车位。

3、城市广场的公共停车场、公园绿地停车场、居住区停车场、公共建筑基地内（含体育建筑、公共停车场库）的无障碍机动车停车位应按《无障碍设计规范》GB50763-2012的规定设置。

4、距公交及轨道交通枢纽500米范围内的项目，其机动车停车位配建指标无法达到的，在满足交通影响评

价的基础上可下浮≤20%。

5、寄宿制学校的配建停车位指标可适当减少。

6、停车位指标不含微型车停车位，母子停车位计为一个停车位。

7、住宅的机械式机动车停车率（机械式机动车停车位占总停车位的比率）≤25%，商业、办公、文化、医疗

类建筑的机械停车率≤20%。

8、表中建筑面积为计算容积率的建筑面积。

9、机动车车位换算系数、机动车、非机动车停车位尺寸按附录2第2.9停车位的规定，不符合规定的为无效停车位。

2.6 建设用地交通组织

2.6.1 建设地块在城市道路上开设机动车出入口的数量应符合以下规定：

1 机动车停车数≤100辆的，设1个出入口，机动车停车数＞100辆的，可设2个出入口。

2 机动车停车数＞100辆的建设用地内宜设置与出入口连通的环形道路。 3 机动车停车场（库）出入口数量按相关规范规定。

2.6.2 建设用地在城市道路上开设机动车出入口的位置应符合以下规定：

1 在地区详细规划或城市设计中，地块出入口不应设置在主干路或次干路上。确需在干路上设置时，不应设置在交叉口展宽段和展宽渐变段范围内，且地块出入口的交通应采取与干路交通同方向形式的管理措施。如受地形条件限制确需在交叉口展宽段和展宽渐变段范围内设置出入口时，应符合如下规定：

1）主干路上距离平面交叉口不应小于80米（从缘石交点处起算）或设在地块离开交叉口的最远端。

2）次干路上距离交叉口不应小于50米或设在地块离开交叉口的最远端。

3）支路上距离与干路相交的平面交叉口不宜小于30米，距离与支路相交的平面交叉口不宜小于20米。

2 建设用地与两条或两条以上道路相接时，机动车出入口应开设在较低等级的道路上，并尽可能远离道路交叉口，道路交叉口转弯弧形道路红线范围内不得开设机动车出入口。

3 相邻建设用地在同一道路上开设的机动车出入口间距（出入口中心间距）≤50米时宜相邻设置。

4 建设用地与设置分车道隔离带的道路相接时，未经批准不可在建设用地机动车出入口对应的隔离带上开口。

2.6.3 建设用地在城市道路上开设机动车出入口的宽度应符合以下规定：

1 单车道出入口宽度≤5米。 2 双车道出入口宽度≤7米。

3 相邻建设用地共用机动车出入口宽度≤12米。 4 特殊情况下车道出入口宽度≤12米。

2.6.4 南宁市城市总体规划所确定的城市规划区范围内，新建、改建和扩建的永久性或临时性建设项目的交通影响评价，启动阈值应符合《南宁市建设项目交通影响评价报告编制规范和技术指南》的规定。

2.6.5 幼儿园、中小学校门口宜设置港湾式停车场，小型机动车停车数宜≥10辆。

2.7 建设用地地下空间利用

2.7.1 建设用地内的地下空间项目，地下部分水平用地范围不得超出地表用地界线，且地下部分边线与用地界线和规划控制线等的退让距离应当符合法律、法规、本规定的要求，但经批准的地下部分出入口、通风口、排水口、通道等除外。

2.7.2 城市规划对地下空间有统建要求的，建设用地内的地下空间范围按规划划定。地下空间分层开发利用的，应当共用出入口、通风口和排水口等设施。

2.7.3 建设用地内须单独计算容积率的地下建筑面积应当符合本规定第3章有关要求。

2.8 建设用地标高确定

2.8.1 建设用地竖向标高应当符合城乡规划确定的控制标高，满足防洪排水要求，与相邻地块及城

市道路、广场、绿地相协调，并且应当有利于建筑布局及空间环境的规划设计。

2.8.2 须控制建筑高度和层数的建设用地（如私房），当所接城市道路在用地的不同方向规划竖向标高相差较大时，建设用地竖向标高应按相邻最低的城市道路规划竖向标高确定。

2.9 建设用地更新与改造

2.9.1 历史街区的更新与改造活动，应按经批准的 《南宁市历史街区保护管理条例》依法严格落实对历史街区、文物保护单位和历史建筑、非物质文化遗产等各类历史文化遗存的保护。 2.9.2 对危破房相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的旧城区和城中村，应结合用地改造打通内部支路，完善城市交通微循环，须重点完善绿地和公共空间、公共服务设施和市政基础设施配套，改善和提升人居环境。

2.9.3 对危破房分布较零散、环境设施标准较低的旧城区和城中村，在不改变原有街区与建筑历史风貌和空间肌理的基础上，可实施零散改造，重点采取修缮排危、完善支路网系统、完善公建配套、立面整饰等方式，提升地区活力，改善居住生活条件。

3 建筑工程规划控制

3.1 建筑工程使用性质确定

3.1.1 建筑工程使用性质应当符合建设用地使用性质、规划条件。对使用性质的表述应当标准、规范、涵义明确。

3.1.2 商店、办公、架空层等建筑工程应按相应建筑设计标准规范明确具体使用性质类型。 3.1.3 综合使用性质建筑工程应按主要规模的使用性质明确具体类型。

3.1.4 出让地块如涉及地下室空间开发利用，应明确地下室空间使用性质，水平投影范围、垂直空间范围、建设规模、公建配套要求、出入口、通风口和排水口的设置要求等内容。地下空间的开发利用中地下停车、设备用房、人防配建不计容积率，地下商业和其他地下功能性用房需单独列出地下建筑面积，并计入地下容积率，具体计算规则由有关行政主管部门规定。

3.2 建筑间距

3.2.1 建筑工程的间距应当根据南宁地区日照、采光、通风特点及消防、防灾、管线埋设和视觉等要求，并结合建筑物的使用性质和布局朝向、建设用地的实际情况、毗邻建筑属性等因素综合确定。 3.2.2 各类工程建筑的间距在满足日照的基础上执行表3.2.2规定，还应当按以下最小间距规定：

1 各类工程建筑最小间距按表3.2.2的基础上乘以系数确定，旧城中心区为0.9，旧城区为1.0，新城区为1.05。旧城区、旧城中心区、新城区的划分应按附图一。

2 民用建筑相邻布置时，被遮挡一侧为居住建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2中住宅建筑的规定；被遮挡一侧为民用非居住建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2中非住宅民用建筑的规定。医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和学校教学楼等民用建筑位于被遮挡一侧的，建筑最小间距应当按照表3.2.2中住宅建筑标准的1.2倍控制。

3 民用建筑与非民用建筑相邻布置时，被遮挡一侧为民用建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2 中住宅建筑的规定；被遮挡一侧为非民用建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2中非住宅民用建筑标准的0.8倍控制。

3.2.3 超高层建筑100米以下部分执行表3.3.1及3.2.2规定，超100米部分每增1米间距递增0.1米。超200米建筑的间距需≥44米。

3.2.4 非平行方位间距，可采用表3.2.4不同方位间距折减系数确定。

表3.2.4 方位 折减值

注：1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。

2、L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。 3、当建筑不平行时，L为最近点间距。

3.2.5 非民用建筑及其他有特殊要求的民用非居住建筑之间的建筑最小间距应当符合消防、环保和工艺要求，并执行国家相关规范。

0°~15°（含）°~30°（含）30°~45°（含）45°~65°（含） >60

表3.2.2

类

别

一、住宅建筑间距

（一）相互平行布置的住宅建筑

①低层、多层、中高层建筑间距

示

意 图

规 定

应符合建筑日照、防火等及以下的要求。

低层、多层建筑L≥1.0Hs； 中高层建筑位于低层、多层、中高层建筑南侧时，以18米为

低层、多层、中高层建筑，当建筑面宽小于30米时，按主间距的0.9倍控制建筑间距，当

备 注

最小间距基数，自高度18米起，建筑面宽大于等于30米时，按每增高1米，间距递增0.5米。主间距的1.0倍控制建筑间距。

1、低层、多层建筑处于高层建筑南侧时，其间距按（一）①

L≥21米

条控制。

2、高层建筑处于低层、多层建筑处于高层建筑南侧时，按（一）③控制。

Hs＜50米，L≥24米； 50米≤Hs＜100米，以24米为最小间距基数，自高度50米起，每增高1米，间距递增0.2米。

高层建筑面宽大于66米时，建筑间距按建筑高度的一半控制，且不小于其最小间距。

②低层、多层、中高层建筑与高层建筑间距

③高层与高层建筑间距

（二）相互垂直布置的住宅建筑

L≥0.8Hs

两栋建筑的相对位置处于东西方位时：低层与低层建筑间距不小于6米；多层与低层、多层住宅建筑间距不小于9米；中高层与低层、多层建筑间距不小于11米，中高层建筑之间的间距不小于13米。当与长向建筑相对的山墙无窗时，间距可适当减小但不能小于6米且满足日照及防火要求。

①低层、多层、中高层建筑间距

类

别

示

意

图

备 注

低层、多层、中高层建筑，当建筑面宽小于30米

L≥0.8Hs

时，按主间距的0.9倍控制建筑间距，当建筑面宽

Hs＜50米，H≥24米； 大于等于30米时，按主50米≤Hs＜100米，以24米为最间距的1.0倍控制建筑间小间距基数，自高度50米起，每距；高层建筑面宽大于增高1米，间距递增0.1米， 66米时，建筑间距按建

筑高度的一半控制，且不

高层与低层建筑间距不小于9米；

小于其最小间距。高层建

高层与多层建筑间距不小于11米；

筑山墙面宽大于16米时

高层与中高层建筑间距不小于13

（山墙连续墙凹凸部位

米；当与长向建筑相对的山墙无窗

进深差小于0.9米），按

时，间距可适当减小但不能小于6

主间距要求控制建筑间

米且满足日照及防火要求。

距。

Hs＜50米，L≥24米；

50米≤Hs＜100米，以24米为最

小间距基数，自高度50米起，每高层建筑山墙面宽大于增高1米，间距递增0.1米。 16米时（山墙连续墙凹

凸部位进深差小于0.9

应根据南面住宅建筑对北面住宅米），按主间距要求控制建筑的影响做日照分析后再予确建筑间距。 定。

规 定

②低层、多层、中高层建筑与高层建筑间距

③高层与高层建筑间距

④相对位置为非 正南北、正东西 向高层建筑间距

（三）相互平行的错位高层住宅建L≥24米 筑间距

当建筑之间的相对位置既不是平行布局，也不是垂直布局时，或建筑形式非条式、板式，

（四）其他情形的属点式不规则建筑时，难以适用以上各款规定，应根据南面建筑对北面建筑的影响，综

合考虑采光、通风、防火、防灾、环境、管线埋设和视觉卫生等要求，做日照分析后再住宅建筑间距

予确定。 住宅建筑的山墙间距须满足消防间距的要求，山墙有居室开窗

的还应考虑视觉卫生和空间环境要求适当加大间距，且须满足如下（五）住宅建筑山

规定：低层、多层山墙间距≥6米；中高层与低层、多层、中高层墙间距

山墙间距≥9米；高层与各种层数住宅建筑山墙间距≥13米。 二、非住宅民用建

筑间距

①高层与高层平

L≥0.3H，且≥24米

行布置的间距

③多层与多层平 行布置的间距 ④低层与低层、多 层、高层平行布

置的间距

②高层与多层平行布置的间距

L≥18米 L≥15米

L≥6米，并符合防火间距

非民用建筑低层指二层以下建筑高度小于10.2米

说明：1、图中：L表示建筑间距；H、Hs分别表示相邻建筑中较高建筑的高度和南侧建筑的高度。

2、当建筑不平行时，L为最近点间距。

3、图中所示意的相对位置均为上北下南向布置。

4、一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层

以上为高层住宅。

图例 低层建筑 低层、多层、中高层建筑

多层建筑 多层、中高层建筑

高层建筑 低层、多、中高层、高层建筑

3.2.6 符合建筑最小间距规定的住宅建筑日照可执行以下标准：

1 新建住宅建筑日照时数原则上不能低于大寒日3小时，确有困难允许大寒日3小时以上的户数不小于总户数的90%，其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时。

2 旧城区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，允许20%的户数的日照时数≤3小时，但不应低于大寒日1小时。

3 旧城中心区改建的项目确有困难允许大寒日3小时以上的户数不小于总户数的70%，低于大寒日1小时的户数不应大于总数的10%，且不应出现大寒日无日照的户型。

4 旧城区和旧城中心区内新建项目不应使相邻已建住宅的日照标准低于大寒日1小时。新城区内新建项目不应使相邻已建住宅的日照标准低于大寒日3小时。相邻已建住宅自身未达到日照标准情况下，新建项目的建设应不再降低或恶化周边现状日照需求建筑的原有日照标准。

5 新建住宅建筑日照时数未达到大寒日3小时的部分户型，应在项目总平面图注明，建设单位应当提供书面承诺在房屋销售时如实告之购房户。

3.3 建筑退让

3.3.1 地上建筑与规划净用地红线之间的退界距离不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且应当符合表3.3.1有关建筑工程最小退界距离的规定。建筑不平行规划净用地红线的，退界距离为建筑最近点间距。

建筑工程最小退界距离规定 表3.3.1

建筑层数

超高层（≥100米）

主要朝向

高层（＜100米）

多层 低层

超高层（≥100米）

次要朝向

高层（＜100米）

多层 低层

居住建筑（米）

15 12 8 6 12 9 6 6

非居住建筑（米）

15 12 9 6 12 9 8 6

备注：1、短长向长度之比＜0.8的建筑平面主朝向：为建筑平面长向或椭圆长轴平行规划净用地红

线，或建筑平面长向或椭圆长轴与规划净用地红线夹角≤30°的朝向。

2、短长向长度之比＜0.8的建筑平面次朝向：为建筑主朝向之外的朝向。

3、短长向长度之比≥0.8的建筑平面主朝向：为建筑平面任一边平行规划净用地红线，或建

筑平面任一边与规划净用地红线夹角≤30°的朝向。

4、短长向长度之比≥0.8的建筑平面次朝向：为建筑主朝向之外的朝向。

5、建筑平面短长向长度之比是指规则平面（长形、方形）轮廊边长之比，或不规则平面（凹、

凸形，梯形等）轮廊两个相互垂直方向长度之比。

6、圆形建筑平面的朝向均为主朝向。

3.3.2 地上建（构）筑物内退道路规划红线距离，应符合表3.3.2的规定。

建筑内退道路规划红线控制表 表3.3.2

备注：1、当与城市绿化带、城市公路、高速路要求后退红线的距离有不一致时，按高限控制。

2、符合第3.5.18条规定的骑楼，其建筑退距可按本规定减少一半。 3、围墙临城市绿化带可不退距。

4、建筑内退城市道路规划红线的距离除应符合表3.3.2规定外，还应符合以道路中心线为界各内退相应建筑间距一半的要求。

5、建筑高度≥150米非居住类的超高层建筑和大型的多层公共建筑（面积≥5万平方米），及大中型影剧院、会议中心、体育场所、交通建筑还应结合交通评估，扩大退让距离。

3.3.3 地上建（构）筑物内退城市绿线的距离应按如下规定：

1 退城市道路绿化带边界的距离，商业建筑和含商业功能的建筑≥10米，其它建（构）筑物≥5米。

2 退城市公共绿地（除城市公园外）边界不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且最小退距≥8米。

3 多层、高层建筑退城市公园边界不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且最小退距≥10米；超高层建筑退城市公园边界不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且最小退距≥20米。

4 地下车库出入口与绿地边界的相交角度为垂直及≥45°时，坡道起坡线向内退城市绿线和城市

公共绿地边界≥10米； 当相交角度为平行及＜45°时退距≥3米。 5 退水系边绿线的距离应符合表3.3.3的规定。

建筑退水系边绿线距离表 表3.3.3

建筑类型 建筑高度＜24米 建筑高度≥24米

地下建筑

6 蓝线范围内，除河道设施及其它必要的市政设施外，均不得新建各种建（构）筑物，原有

建（构）筑物不得扩建、改建，并应结合城市内河整治工程，逐步退出规划控制范围。 7 经论证必须在河道蓝线控制线范围内设置的市政设施（防洪、排涝、截污、水质净化等），其建设规模须满足专业设计规范的相关规定。

3.3.4 地上建（构）筑物不应突出道路交叉口视距三角形的斜边线，道路交叉口视距三角形确定应符合表3.3.4、附录2.10的规定。

道路交叉口视距三角形用地确定表 表3.3.4

道路A红线宽度(m) 道路B红线宽度(m)

12≤L＜20 20≤L＜40

20≤L＜40 12≤L＜20

40≤L＜60

20≤L＜40 40≤L＜60 12≤L＜20 20≤L＜40

L≥60

40≤L＜60 L≥60

备注：道路交叉口视距三角形图示见附录2。

3.3.5 地上建（构）筑物退铁路干线和支线、专用线的轨道中心线，铁路围墙退轨道中心线的距离，应符合表3.3.5的规定。铁路的轨道中心线与建（构）筑物退距之间用地的建设，应经有关行政主管部门批准。

退控制线距离（m）

≥5.0 ≥10.0 ≥3.0

视距三角形A边(m)

25 50 50 50 75 75 75 100 100 100

视距三角形B边(m)

25 25 50 25 50 75 25 50 75 100

12≤L＜20 12≤L＜20

建筑工程退让铁路边轨中线（D）规定 表3.3.5

3.3.6 地上建筑退架空电力线应符合表3.3.6的规定。

建筑工程退让架空电力线导线边线（D）规定 表3.3.6

电压等级

0.１ ～１万伏 ３.５ ～１１万伏 １５.４～３３万伏 ５０万伏

注：在厂矿、城镇等人口密集地区，建筑工程临架空电力线导线边线的退让距离可以略小于上述

规定，但最小不得小于导线边线在最大计算弧垂及最大计算风偏后的水平距离和风偏后距离建筑工程的安全距离之和。

3.3.7 地上建筑及其附属设施（包括机械停车设施、门廊、连廊、阳台、室外楼梯等）的水平投影外缘不应逾越建筑控制线。

3.3.8 下列建筑及其附属设施允许突出建筑控制线，但不应逾越用地红线：

1 距离室外地面净高6米以上，突出深度不超过3米的悬挑雨篷、遮阳板、屋顶挑檐； 2 单个投影面积＜3平方米且高度＜3米的地下室风井，投影面积不大于30平方米且高度不大于0.5米的人防出入口，可突出建筑控制线设置，但退线距离不得小于3米；

3 建设用地的围墙其基础及地上部分均不得逾越用地红线；

4 建筑面积不大于10平方米且建筑高度不大于4米的门卫房建筑及门墙柱，其正投影外缘退红线距离不得小于1米；超过该规模的门卫房建筑及有顶梁的门墙柱需满足地上建筑退线要求。

5 按城市规划要求单独设置的环卫设施，其正投影外缘退红线距离不得小于3米。 3.3.9 地下建筑退用地界线应符合以下规定：

1 地下室外墙面（柱外缘）退线距离不应小于3米。 2 规划允许相邻地块的地下室连通时,连通处可以零退线。

3 地下室或半地下室外墙露出室外地面高度大于1.5米时，按地上建筑退线要求控制。 3.3.10 地下建（构）筑物及附属设施，包括进排风口、集水井、采光井、化粪池等、内退道路红线≥5米；地下车库出入口不平行道路，入口坡道起坡线内退道路红线≥10米；平行道路，入口坡

水平退让（米）

D≥5 D≥10 D≥15 D≥20

道起坡线内退道路红线≥3米。

3.3.11 出入口临城市道路的影剧院（800座）、游乐场、大型商场（≥2万m）等人流、车流密集的地上建筑，其后退道路红线的距离除经批准的详细规划或城市设计有特殊规定外，均应≥15米。 3.3.12 建（构）筑物退城镇、村庄规划区范围外的公路规划红线距离应符合如下规定，公路规划红线与建（构）筑物退距之间用地的建设，应经有关行政主管部门批准。

1 城市快环：退公路规划红线＞50米。

2 城市环城高速路（新外快环）：退公路规划红线外侧＞500米，内侧＞300米。 3 国道：公路规划红线以外各退≥50米。 4 省道：公路规划红线以外各退≥25米。 5 县道：公路规划红线以外各退≥15米。

3.3.13 建（构）筑物退让黄线的距离除另有规定外，不应少于第3.3.2条 的规定。

3.3.14 建筑退让除符合本节的有关规定外，还应当符合道路、消防、人防、环保、卫生、通讯、文物保护、风景名胜区保护和水源保护区保护、防汛、交通安全、安全生产和城市景观等方面的要求。

2

3.4 建筑空间环境控制

3.4.1 建筑公共开放空间应符合以下规定。

1 商店、办公等公共建筑的公共开放空间，与基地地面高差应控制在±6.0米以内（含±6.0米），基地通达建筑公共开放空间的通道的净高、净宽不应小于4米。

2 组团级及以上居住区项目的非沿街高层住宅首层均应设置架空层，架空层内可设部分公共服务配套用房，但用房面积不应超该架空层面积的60%，且该面积应计入容积率。18层及以上的居住建筑宜在中部或5层以上设置架空层或通透空间。

3 沿不大于20米宽城市道路布置的建筑，首层宜设置骑楼。骑楼设置符合本章第五节规定的，退让城市道路红线的距离可减半，骑楼面积可不计入容积率。骑楼基底面积按全面积计算。 3.4.2 建筑高度控制应符合以下规定。

1 在文物保护单位、历史传统街区、自然保护区、重要的生态环境地区和重要的城市景观环境地区，在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等技术作业控制区的新建、改建建筑、必须符合相应保护条例和保护规划的规定，并应符合高度和有关净空保护控制要求。

2 沿城市道路的建筑应形成高低、大小变化，塑造丰富的城市轮廓线，避免出现同一高度的建筑群。

3.4.3 公共建筑面宽宜≤100米，大于100米应经规划部门论证确定；住宅建筑面宽应符合下列规定：

1 建筑高度≤24 米，其最大连续展开面宽的投影≤80 米； 2 24 米＜建筑高度≤60 米，其最大连续展开面宽的投影≤70 米； 3 60米＜建筑高度＜100 米，其最大连续展开面宽的投影≤66米； 4 建筑高度≥100米，其最大连续展开面宽的投影≤60米；

5 不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行，建筑面宽控制示意图见图3.4.3。

6 高层塔式住宅建筑宜独立单元设置，受场地限制高层塔式住宅建筑组合设置时不应大于两个单元。

7 建筑面宽大于本规定的，应经论证确定。

（一）A、B、C为连续建筑，A为建筑最高部分

（二）A≤24米，L≤80米

（三）24＜A≤60米，L≤70米 （四）A＞60米，L≤66米 （五）A＞100米，L≤60米

图3.4.3建筑面宽控制示意图

3.4.4 建筑风貌应符合《南宁市城市风貌分区规划研究和建筑控制导则》的有关规定。 3.4.5 建筑设施一体化应符合南宁市城市管理的有关规定

3.4.6 新建、改建、扩建的以下建(构)筑物应当设置景观照明设施的，必须与主体工程同步设计、同步施工、同步验收和交付使用。项目设计报请批方案，应同时报送夜景灯光设计方案。照明设施宜采用新技术、新工艺、新材料、新光源，应做到高效、安全、耐久，并符合国家有关节能规定的要求。建筑照明应考虑日常模式和节日模式。

1 高度为40米以上的非住宅建（构）筑物和高度为60米以上的住宅建筑（含商住两用建筑）； 2 繁华商业区范围内的主要建（构）筑物；位于城市主要出入口的重要建(构)筑物； 3 具有历史纪念意义的建（构）筑物和城市标志性建（构）筑物； 4 城市照明专项规划确定应当设置景观照明的其它建（构）筑物、设施。 3.4.7 建筑场地设施应符合以下规定。

1 沿城市道路的围墙应设计为通透式，栏杆形式应与周边环境相协调。

2 场地设施设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。

3.5 建筑设计控制

3.5.1 建筑层高

1 建筑层高按结构板间垂直距离计算。

2 大层高的建筑不论层内是否设有隔层，其计容建筑面积应符合附录2计算规则的有关规定。 3 住宅建筑的公共门厅，办公、商业、旅店等建筑的门厅可根据使用功能确定适合的层高。办公、商业、综合建筑中的多功能厅、会议室、影厅、剧场、超市、商场、专卖店、餐饮、娱乐等等空间的层高可根据使用功能的技术经济合理性确定。

4 居住建筑不允许设置层高＜2.2米的杂物房层和架空层。 3.5.2 居住建筑户型套内阳台的设置须符合以下规定：

1 居住建筑每个套型的阳台建筑面积（按阳台结构外缘与外墙外缘围合区域在水平面上的投影的面积）总和不应超过标准层套型总建筑面积的15%。

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