七大经验助解住房难题

七大经验助解住房难题政府是责任主体

现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是

以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一

种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港

模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港

模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有

不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式

“一条龙”式垄断游戏

由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发

模式基本上借鉴了香港模式

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银

行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点:

地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。

美国模式

敛聚暴利门都没有

通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。

以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。

收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。

新加坡篇

政府干预才有保障

由于政府实施了积极的住宅保障政策，新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家

新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干

预和介入得很深。当然，这也与其是城邦型的地理特征有关。

政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。

实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政

府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

公有住宅的合理配售政策。自1968年以来，新加坡购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。

德国篇

国家控制企业承担

德国采取了住房政策和金融政策相结合，与市场经济相配套的措施，其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企

业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。

房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多，商业银行和私人银行都可以为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织，比如住宅互助储金信贷社；第二类是契约储蓄系统，任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税；第三类是私人建筑协会和公营建筑协会，他们的贷款办法是自定、封闭性的。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2%，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。

购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。

日本篇

特殊的官商关系

在日本的住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，而政府也以低息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设

日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。

重视法律保障。第二次世界大战后，日本住宅短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。为了缓解住宅短缺问题，日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法律法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨。

优惠的住宅政策。日本政府的具体做法是首先以低息贷款促进企业从事民间住宅建设；其次以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置；最后是充分发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。

集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大，大企业与政府关系良好，而政府对大企业的影响力巨大，形成特殊

的官商关系。早在1980年，日本就有200多万家大企业，建造了16万平方米以上的住宅区240多处。此外，日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税、免税的手段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。

英国篇

靠私有化减轻负担

英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，30%的居民租赁住房；其中20%的居民向当地政府租赁公有住房，10%的居民租住私人房屋英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。

1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称为“真实租金政策”。1962年为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了建房社团法，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。但随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担过重的问题。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化，大大减少了政府的负担。

在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府采取了强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法，

解决了这一问题。如开发商新建住房中，必须有50%低价出售，否则政府不批准建设规划；为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权，如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。(杨红旭作者系上海易居房地产研究院所长助理、研究员)

背景

1998年住房改制之后，我国住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。

住宅商品化、市场化的过快与住房保障过于滞后之间的矛盾，反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大。中低收入群体不得不购买超过自己承受能力住房的事实，必然引发各种社会矛盾。

建议篇

七大经验助解住房难题

由于各个国家具体国情的差异，其住房保障制度的特点也有所不同，比如北欧高福利国家政策覆盖面很广，北美国家比较注重利用市场机制，日本、韩国等东亚国家喜欢发动大型企业(多属国企)参与其中等等。笔者从中总结出七大经验，以供读者参考。

★政府是责任主体

西方国家住宅消费保障制度的最大特点在于政府干预的普遍性。市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法，尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度方面起了决定性的作用。

德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

★重视立法

纵观发达国家，无不非常重视住房保障制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。1974年《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府自1950年后，陆续制定实施的《公营住宅法》、《住宅金融公库法》等40多部法律保证了住房保障制度的有效执行。

★政策保障覆盖面大

从整体上看，欧美发达国家和亚洲的新兴经济国家的保障覆盖面较大，这其中又可分为两种类型和两个阶段。两种类型是指，一种是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利国家，几乎涵盖了全国国民，如新加坡有近90%的家庭居于组屋，类似我国房改前的福利化分房制度；另一种是以美国、日本、德国为主的发达国家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群体纳入住宅保障范畴。两个阶段是指，在早期的住宅紧缺阶段，住房保障顾及面很大，基本包括全部国民；在近些年的居住升级阶段，住房保障的顾及面缩小许多，重点转向中低、尤其是低收入家庭。

★金融和财税支持

由于住宅产业属资金密集型产业，住房保障制度的实施离不开有效的金融系统支持。发达国家非常重视政策性金融支持系统的构建，如新加坡的住房公积金制度、日本的金融公库制度、德国的住宅互助储金信贷社、美国联邦抵押贷款协会、瑞典城市抵押银行等。

政府通过适当的财税减免，也能达到支持住房保障的目的。比如针对民营企业开发运营的中低价租售住宅，政府在土地出让费、各种税收上给予大量减免；再如针对中低收入家庭购房，部分国家还会采取个人所得税抵扣等措施。

★公共住房制度

公共住房制度在发达国家的住房保障体系中居于核心地位，只有依赖可以直接控制的公共住房，政府才能切实为中低收入者提供廉租屋和低价房。新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。公共住房完全由政府进行主导，主要由政府投资建设，由政府部门运营管理，针对中低收入家庭的不同情况，以低廉的价格进行租赁或销售(一般前期以租为主)。

★货币化补贴

政府大规模建造公共住房投资巨大，运营中存在管理效率不高的现象，所以近20多年来，发达国家越来越倾向于通过货币化补贴的方式进行住房保障。补贴方式分为租房补贴和购房补贴。比如租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，比如约86%的德国人都可以享有不同额度的购房补贴。

★由租转售

上世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解乃至消失，西方国家政府开始鼓励运用市场机制解决住宅供应。面对大量的公房建设和维护需要进行高额的财政补贴，许多西方国家的福利开支都开始出现紧缩趋势。于是，很多发达国家都出现了公房转售现象。上世纪80年代撒切尔夫人上台后的英国表现尤其明显。

一家之言

打破垄断才和谐

大哲人萨特语：存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土养育下的产物”，它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，对内地房企而言，只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”，首先是因为“近水楼台”效应，在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，“香港经验”轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜；其次，随大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最后，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

但是，自2003年以来，一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个：一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；未来，地产开发最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，但除此以外，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，退让不成只有贱卖。地产狂人如任志强，没钱一样英雄气短，目前正寻求通过

借壳SST幸福，使华远地产上市。

房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前，我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，行业垄断严重，抗风险能力下降。

中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会，增强行业稳定性上讲，美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年，香港为7-8年，美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆，不仅因为它是美国最大的地产商，更因为他专业的苛求，比如其对客户实行真正的终身服务，光是客户细分就达4大类11项，因此企业才能连续52年赢利。

当然，房地产开发模式的转型，仅靠开发商的热情是不够的，政府如何从宏观政策法规方面，创造好的外部环境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保证转型成功，否则极有可能是“强扭的瓜不甜”，或者“淮南为桔，淮北为枳”。(杨红旭)

关于房价的一些思考

各位住建部和政府官员：你们好吗?

本人是一名自由职业者，收入不稳定。就我所居住的县级市目前的高位房价为7500元每平方米左右，二手房高位100万左右，中偏低位60万左右，并供不应求。

为什么我国得房价让老百姓如此不堪重负？？？难道就真的没有解

决之道吗？？？我看未必！！！

首先从土地来说：

国家相关主管部门主动暗中摸底开发公司的土地储备及开发情况，做到土地调控心中有把尺。

根据暗中摸底得第一手资料，核实有无囤积土地及其时间、数量。

如果房价确实属于自主性的住房需求而走高（但应排除投机性的炒房量），再增加土地供应量（至于农村土地到迫不得已时最后可以考虑严格控制少量入市，毕竟民以食为天也是头等大事）。

房产商有无捂盘或者变相捂盘。

从监管制度看：

国家各主管部门主动结合包括但不限于以上情况制定一个全局的抑制房价制度，适时使房价回落，使平民百姓居者有其屋，节省的钱又可以拉动老百姓的其他消费，于国于民均有利。

1.对于囤积土地可以规定开发商从拿到土地（也应规定其一定时间内办完手续）开始3-6个月内开工（可以根据所取得的土地面积制定），同时根据所取得的土地面积规定其完工期限。

2.土地开工报备、所造房子的规模和预计销售时间、房子销售时的价格进行全部网上报备并可供民众网上实时查询、监督（根据当前的网络电脑技术完全可以做到）。对于房产商捂盘或者变相捂盘和自我炒房或者变相炒房的可以制定严格的高昂的处罚，提高其违法成本，使其不敢以身试法。并可以限制其贷款、融资等处罚。

3.对于取得土地延期开工的或者囤积土地的开发商可以没收其土地

并处以高额罚款，必须严刑重典，杀一儆百。我想国家所供土地全部按期开工、完工、上市必能控制并逐步使房价回落到合理价位。

4.购房优惠可以根据房市情况灵活机动的执行。本人倾向于维持优惠利率，毕竟这是一项老百姓唯一享受的政策“红利”。若一定要取消此项优惠，还不如根据市场情况适时、灵活、机动的逐步控制、收紧银行流向开发商的资金，迫使开发商尽量多的造房子、降价卖房子，提高资金的周转率，也可以防止房产商“绑架”国家的金融系统（银行业）。这样可以维持售房的销量。

5.经适房、廉住（租）房等应大开绿灯加大供应量，和官员政绩挂钩。哪级政府（官员）发展不力或明暗设障，严格并加重处罚。请政府摈弃一家私利吧！

6.国家的扶持经济资金应当由银行流向各个实体经济。同时请与房产相关的各收费单位、部门进行一些降低房价成本的措施。

我相信通过更多的管理措施既可以通过市场缓慢降低房价，又维持了房产的适度活跃及成交数量，也照样保持土地的开发进度（只要开发商有一定的利润），带动就业，并不影响经济的发展，而且可以促进

老百姓用购房节省的钱可以拉动更多的消费领域。何乐而不为呢？？？（呵呵呵！当然地方政府与开发商的暴利必然是要少许受损了！！！）

通过以上措施就好比当初国家救房市一样不直接干预房价，使房市市场化，又可以使房地产业健康发展，还可以使更多的平民百姓居者有其屋！！！

请国家的各位领导多多费点神！！！全国的平民百姓谢谢了！！！拜托了！！！

各位，如果赞成的话，顶一个！

一个平民百姓中的一员

附：

政府调控房价的国际经验与启示

关于政府如何调控房价才合理的争论多年来一直没有停止过。2003年我国实行房地产宏观调控后,就有观点认为,是政府“收紧银根、收紧地根”抑制了住房供给,是土地“招拍挂”改革导致了地价快速上涨,并推动房价持续上涨。2008年11月,为应对国际金融危机的挑战,中央出台了一系列稳定和促进房地产业健康发展的政策,全国房地产市场此后不久普遍出现了交易价格止跌、成交量放大的“小阳春”局面。于是又有观点认为,当初的宏观调控就不该搞,至少是过于严厉了。近一个时期,一些大中城市出现了开发商价格合谋、雇人营造虚假热销等操纵市场的现象,于是有人又对新政策提出质疑,担心随着银行信贷的放松,用

不了几年,房地产市场会重新出现过热的局面。

那么,政府到底该如何调控房地产市场才好呢?常言道,他山之石,可以攻玉。世界上一些市场经济国家和地区对房地产业的发展无不进行宏观上的调控和管理,借鉴参考他们的经验,吸取他们在发展中的教训可能是有益的。这里我们有意选择两个比较典型的案例,一是美国,一是德国。

“次贷”危机与房价调控的美国样本

在经济遭受周期性衰退和“9·11”恐怖袭击事件打击后,美联储从2001年初开始13次降息,并一度将利率维持在1%这一自1958年以来的最低点长达一年之久,美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情。截至2005年底,美国住房销售量连续5年创下历史新高,4年时间累计涨幅达到了50.56%,美国房价高涨和全球性的流动性过剩也推动了西方主要发达国家房价的一路飙升。

事实上,自2005年底以来美联储就已经意识到要防止住房市场泡沫化,在截至2007年6月的两年里连续17次提息,美国政府还采取税收调节等措施:一是开征房地产税,税率一般为1%至3%;二是针对房屋购买和出售时的差价,一些州政府专门征收房地产增值税;三是根据个人信用评级实行差别化贷款政策;四是限制投资性房屋的数量。但总体来看,美国政府并没有采取严厉有效的调控措施,而寄希望于通过市场这只无形的手自我调节。

2007年4月,美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司的破产

就暴露了次级抵押债券的风险。同年8月开始,美联储和美国政府采取宏观经济政策对危机进行干预,主要包括:向市场注入数千亿美元的流动性资金,调低基准利率和窗口贴现率,减税刺激经济等。但这些政策并没有完全阻止危机的进一步发展和恶化。次贷危机逐步发展成为金融危机,并向西方发达国家和世界范围蔓延。

2008年8月,美国财政部和美联储被迫接管“两房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破产保护申请,一系列突如其来的“变故”使得美国金融危机迅速向全球蔓延。此后,美国政府采取了一系列积极货币政策,包括联合国际十大金融机构推出平准基金,对AIG施以援手,暂时禁止卖空金融股等。接着,美国政府向国会提交了超过7000亿美元的救市计划,并经过多次反复终获国会通过。进入2009年,新任总统奥巴马一上台就游说国会通过了总额超过8100亿美元的新的经济刺激计划。2009年3月美国政府还通过了2750亿美元房地产刺激计划,包括用750亿救900万“房奴”。

总之,美联储长期执行低利率和过于宽松的货币政策,“两房”的设立和运作,监管的放松和复杂衍生金融工具的创新,推动了房地产市场的过度繁荣,而在意识到房地产泡沫后,过于依赖税收和利率手段,依靠市场自我调节的做法,最终没能阻止房地产泡沫的破灭。总结后一阶段的政府行为,已经从简单的信贷和税收调节转变为深刻的财政和货币政策的全面调整。但直到2009年5月份,美国房地产市场仍在下滑,国际金融危机似乎仍未见底。

房价调控的德国样本

过去十年里,德国房价一直保持较低水平。德国物价水平平均年涨幅2%,而名义房价每年仅上涨1%,实际上自1977年至今的30年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额已经增长了3倍。与德国房价形成明显对比的是,在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍,特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家,房价更是以每年两位数的速度飞涨,十年内已经涨了3倍多。德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策,正是长期保障房价稳定的关键所在。德国的经验是: 第一,并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一,是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价,丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。

第二,特有的“合同储蓄”住房金融模式,以及房贷的固定利率机制,为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同,德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利,合同储蓄大约占到德国房贷总额的一半左右,另外20%家庭

储蓄,仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。

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