同致行-2015年郑州区域公司管城十里铺项目定位报告116p

谨呈：鑫苑（中国）置业有限公司

郑州管城十里铺项目前期定位报告

2016-2-20

目 录

目 录

ONTENTS

P2 1

2

3

4

5

6

7

8

区域住宅指数——2015年管城区住宅放量，供销比1.44，竞争压力偏大；前10个月区域价格呈现缓慢上涨，但整体均价（8200-8300元/平米）仍处于全市低位水平。

?区域住宅在2015年后放量，供销均有明显上升，前

10个月供应131万㎡，销售量91万㎡，较去年同期分别

上涨97%和108%，实现销售均价8242元/㎡；

? 前10个月区域住宅供销比达到1.44，在城市整体去

库存的需求下，仅有金水、郑东、管城区供应明显大于成

交；但管城销售价格仅次于郑东、金水和惠济区；

?区域住宅存量自15年后明显上涨，截止到2015年10

月底，区域住宅存量为74.7万㎡，仅够区域8个月去化。万㎡

市场研究>>成交指数74.7万㎡P3

区域商务指数——管城区商务类产品库存持续增加，市场需求疲软，价格持续下挫，办公用房供需环境恶化，未来办公物业发展风险较大。

万㎡

?近年来管城区办公市场呈现出持续的供大于求的疲软态势

，尤其以12、13年最为明显，近两年供应有所房款但2015年

前10个月供求比依然达到1.7；

? 2015年前10个月管城区办公用房供应9.5万㎡，销售5.7

万㎡，分别较去年同期上涨7.1%和下降26.5%；销售价格

9035元/㎡，较去年下降6.9%；

? 2015年前10个月办公用房主要成交区域为郑东、高新、

二七和金水区，且均呈现供不应求，办公区库存动作特征明

显，管城区是唯一供大于求的区域；

?随着供应量的不断加大，管城区办公用房竞争愈加激烈，

价格持续下挫，截止到2015年10月份管城区办公用房存量为

49.5万㎡，足够区域8.7年消化。

市场研究>>成交指数

49.5万㎡

P4

区域商业指数——管城区市场商业存量48万㎡，按前三季度平均去化速度则需8.44年，区域商业库存压力较大，商业开发需谨慎。

万㎡

?管城区近两年商业供求比严重失衡，由于大观国贸、民安

尚郡、绿都紫荆华庭、正商华钻等四个项目的商业集中于10月份预售，2015年前10个月管城区商业供求比达到10.12；? 2015年管城区前10个月商业供应量41.93万㎡，销售量

4.14万㎡，较去年同比分别增长938%和增长10.1%，商业销

售价格回落至15676元/㎡，较去年下降17.8%；

? 2015年全市各区域商业用房均不同程度遇冷，其中管城

区、金水区、二七区、高新区均呈现过度放量；

? 截止到2015年10月份，管城区商业存量为48万平米足够

区域8.4年消化。市场研究>>成交指数48万㎡P5

存量规模：

价格地位：

物业指数总结—— 商办高库存、需求疲软、价格水平低、商业风险大

住宅办公商业

全市居中全市偏低全市偏低

有所缓降持续下降快速下降

去化时间：

存量走势：

74.7万㎡49.5万㎡48万㎡

8个月

平稳波动存量过大存量激增

8年零8个月8年零5个月

市场结论：风险相对较小

市场发展平稳

全市成交降温

存量压力较大

价格趋势：

市场研究>>成交指数

持续竞争激烈

市场风险较高

P6

P7区域住宅市场分析

建业富力五龙新城

万科天伦

紫台名门翠园

锦艺四季城

名门橙邦

正商城

永恒理想世界

源升金锣湾

德润黄金海岸

绿都澜湾

永威城

正商华钻

长江一号正商中州城

绿都

紫荆华庭

锦绣山河

亚星金运外滩鑫苑名城

绿地滨湖国际城

鑫苑二七鑫中心

建业泰宏国际城

绿地海珀兰轩

本案奥兰和园民安尚郡东方鼎盛花样城

金地铂悦

全市竞品分布——放眼区域及城市地铁与环线所形成辐射竞争大盘分布，未来百万级大盘云集，规模红海竞争严重。超级大盘发展需要走出差异化道路，规模和品牌不能成为本项目核心竞争价值。

市场竞争

>>竞争格局

管城南区

永威城

绿都澜湾绿都紫荆华庭正商中州城二七新区版块

亚星金运外滩

锦绣山河鑫苑名城绿地滨湖国际城泰宏建业国际城中心城区版块

名门橙邦正商城长江一号

永恒理想世界源升金锣湾东方鼎盛花样城民安尚郡奥兰和园金地铂悦全市重点竞争大盘

建业富力五龙新城

名门翠园万科天伦紫台锦艺四季城

5 公 里

3 公 里

名门翠园

五龙新城

三

环四

环名门橙邦

保利刘庄

升龙金岱李

盛世卧龙城

金科瓦屋李

万科

紫台

P8

所属板块项目名称总建筑面积

首推时间剩余体量（万㎡）月均去化速

度(套)

　预计供应量

（万㎡）2016年预计

供应量

2017年预计

供应量

2018年预计

供应量

管城南区

永威城2152015.09155--　252020绿都澜湾1802015.09173.2164151515绿都紫荆华庭722014.112719915120正商中州城782014.1273.968101212小计429.1　655947

二七新区版块

亚星金运外滩952015.191102101010锦绣山河182.32013.0330103101010鑫苑名城一、二期212015.915--1515--绿地滨湖国际城1602014.086078222020泰宏建业国际城1802013.117582302015小计271　877555

中心城区版块

正商城1502011.128654202020长江一号802013.12252410105永恒理想世界452013.05 1.558 1.500源升金锣湾1002015.0187.338152020民安尚郡122015.117.5457.500小计207.3　545045

区域总计907.4　206184147

全市重点竞争大盘建业五龙新城3502015.11340--303025名门翠园180待售180--302520万科天伦紫台200待售200--303030锦艺四季城290待售290--303025小计1010　120115100全市总计1917.4　326299247

市场供应——南区市场大盘潜在供应量约900万㎡，全市大盘潜在供应约1900万㎡，每年南区供应量约200万㎡。未来势必参与惨烈的竞争，因此需要通过长期定位差异化来规避红海竞争。市场竞争>>竞争格局P9

市场竞争>>产品结构供销结构——南区已推售产品中，80-90㎡三房成为市场绝对主力产品，144㎡以下四房拥有较高溢价空间

，竞争空白，拥有一定的市场机会。户型面积

套数套数占比销售套数销售占比去化比例两室70-80㎡

581 4%4805%83%80-90㎡

2502 19%144316%58%90㎡以上

386 3%1251%32%三房80-90㎡

4305 32%402346%93%90-100㎡

912 7%7759%85%100-110㎡

224 2%1382%62%110-120㎡

896 7%3554%40%120-130㎡

2284 17%96711%42%130-144㎡

1138 8%2543%22%四房130-144㎡258 2%2453%95%

总计13486 880565%P10

典型案例——绿都紫荆华庭供应5529套，已售3398套（另外内部团购1216套），实收均价8095元/㎡，销售周期17个月（含蓄客时间），月均去化199套。89%产品为100平米以下紧凑户型。

户型面积套数套数占

比销售套

数

销售占

比

去化比

例

一室一厅一卫两室一卫70㎡以

下381%381%100%

两室两厅一卫80-85

㎡

99218%64314%65%三室两厅一卫89㎡291553%291563%100%三室两厅一卫100㎡64812%51511%79%

三室两厅两卫130㎡87616%44310%50%三室两厅两卫140㎡601%601%100%总计——5529100%4614100%83.5%项目关键销售节点：

2014年12月13日首次开盘，提前6个月蓄客，推出房源1134套，当天销售750套； 2015年3月28日加推，7天认筹，推出房源354套，当天销售145套

2015年5月16日加推，15天认筹，推出房源427套，当天销售230套

2015年8月8日加推，7天认筹，推出房源272套，当天销售140套

2015年10月17日加推，40天认筹，推出房源184套，当天销售140套

项目产品：

项目在产品设置上，小三房产品为主，整体销售效果非常好，仅130㎡大三房去化较慢

市场竞争>>产品结构

功能型三房为绝对的市场主流需求！P11

典型案例——永威城针对刚需打造功能性产品，70-77㎡两房、86-88㎡三房、142-143㎡是项目明星产品，在位置不占优势且无预售证的情况下取得开盘热销！

市场竞争>>产品结构户型

面积套数套数占比销售套数销售占比去化比例两室两厅一卫

70-77㎡40820%40024%98%两室两厅一卫

80-88㎡23211%1569%67%三室两厅一卫

86-88㎡65231%60336%92%三室两厅一卫

120-127㎡37118%24615%66%三室两厅两卫

135-139㎡28013%1449%51%四室两厅两卫

142-143㎡1336%1207%90%总计——2076100%1669100%80%

备注：已推楼栋为西院2-11#（10栋），东院4#、6#、7#，共计13栋楼西院东院项目销售：

项目于2015年9月25日开始销售，目前仅有三证，但销售非常好，共推出2076套，已销售1669套，月均238套；

价格及优惠：

两房均价8300元/㎡、三房均价8600元/㎡、四房均价9200元/㎡。优惠方式为：①、认筹1万抵两万；②、首付分期交10%-20%，优惠2000元；首付分期交20%-30%，优惠5000元；首付分期交30%-50%，优惠15000元；首付分期交50%-100%，优惠25000元；③、一次性付款优惠40000元。同等功能控制面积，同等面积强化功能，精准对位市场主流刚需需求！P12

典型案例——中州城较周边同类项目拥有更优越的地段，更低的容积率（3.5），更为优质的配套（学校），但整体产品设计品质较差，较市场同类功能的产品面积偏大，导致市场销售情况较差！

市场竞争>>产品结构户型

面积套数套数占比销售套数

销售占比去化比例两室两厅一卫

86-88㎡39234%37455%95%三室两厅一卫

105-106㎡22419%13820%62%三室两厅一卫

111㎡15613%497%31%三室两厅一卫

118-125㎡39234%11817%30%总计——1164100%679100%58%

项目销售：

项目于2014年12月27日开盘，推出1#、2#和5#；后于

2015年9月加推3#，目前为平销，截止到9月底共计推出

1164套，已售679套，实收均价8036元/㎡，月均去化68套项目产品：

项目在产品设置上，三房产品偏多，其中两房最受市场欢迎，

105-106㎡三房次之

价格及优惠：

整体表均价8300元/㎡，有首付分期，优惠方式为3000抵

3%、按揭优惠2%，一次性优惠6%，实收均价为8036元/㎡1235产品面积控制及舒适度较差，产品竞争力不足。P132室2厅1卫建筑面积：86㎡3室2厅1卫建筑面积：106㎡

价格分析——南区项目平均成交价格8200元/㎡，其中永恒理想世界、源升金锣湾、永威城引领区域价格市场，具有一定突破，需重点研究价格与消化速度的关系。备注：统计的为区域内各楼盘2014-2015年成交均价，来自于郑州市房管局备案数据思考：在区域内高价段楼盘的成交均价高出低价段楼盘约1400元/㎡左右，说明区域不同楼盘价差很大，我们需要分析形成价差的内在原因高价段项目——

永恒理想世界

源升金锣湾 永威城中价段项目——

绿都澜湾

绿地滨湖国际城

绿都紫荆华庭

亚星金运外滩

正商城 建业泰宏国际城

低价段项目——

正商中州城

长江一号 锦绣山河市场竞争>>价格分析8200元/㎡

P14

价格分析——高层产品中，两房产品在60-75万左右，90平米以下三房在75-80万左右，90㎡以上三房以120万元为天花板，四房市场较少，一般控制130万元以下。项目产品的总价控制应警惕市场总价天花板的影响。

总价单位：万

3房

2房高层产品总价对比分析图

市场竞争>>价格分析

150

145

140

135

130

125

120

115

110

105

100

95

90

85

80

75

70

65

60

55

50

建业泰宏国际城正商中州

城

4房

源升金锣

湾绿都澜湾滨湖国际城绿都紫荆

华庭

亚星金运外

滩

正商城

永恒理想世

界

永威城长江一号锦绣山河73

|

66

80

|

66

100 | 73

78 | 6775

|

66

75

|

63

81

|

60

72

|

60

88

|

58

82

|

62

90

|

60

130 | 90

106 | 76

116

|

76

103

|

73

121

|

76

118

|

70

124

|

78

121

|

65100

|

75

122

|

99

110

|

85

123

|

112

74

|

58

120

|

75

135

|

130

P15

价格(元/㎡)

月均去化 (套/月)9000

8500

800075009500备注：其中永威城、鑫苑名城为新开盘项目，短时间内集中供应，因而参考性不强.销售分析—— 区域最高月均销售200套，最低月均销售不足50套，大多楼盘集中在50-75套/月。

高消化速度

永恒理想世界永威城紫荆华庭高价格价/速均衡型

该类项目的成功关键点？

市场竞争>>价格分析200100150755025

源升金锣湾绿都澜湾永恒理想世界绿都紫荆华庭

正商城

长江一号正商中州城标杆项目传统项目

P16

容积率档次项目名称容积率规划梯户比层数车位比

高容积率绿都紫荆华庭42T4/2T522/27/30/31/341:1亚星金运外滩42T3/2T4/2T5341:1长江一号42T2/2T418/23/24/251:0.94正商城41T2/2T46/27/28/301:0.8

中高容积率

永威城 3.52T2/2T432/33/341:1.02泰宏建业国际城 3.51T2/2T46/321:1锦绣山河 3.52T4331:1绿都澜湾 3.52T430/33/341:1.51正商中州城 3.492T4281:0.93

低容积率

鑫苑名城 3.292T4341:1绿地海珀兰轩 2.992T2/2T430/32/331:1.3绿地滨湖国际城 2.92T428/321:1

市场竞争>>产品特征

规划分析——容积率在4.0以上的项目普遍设置2T5户产品拉升容积率，项目首对数地块普遍容积率较高，根据实际规划情况设置部分2T5产品，但应尽量规避高梯户比产品。

容积率4以上地块容积率3.5-

4地块

容积率3-

3.49地块

P17

档次

项目名称建筑风格

外立面

精装挑高大堂入户门用材窗户用材窗户玻璃用材供暖方式

底层架

空

精装修

其他

高建标

永威城新中式真石漆(弹性

涂料)√钢制防盗门、

指纹三合一密

码锁断桥彩铝三层中空地暖√—智能投递宝 、可视对讲系统　绿都澜湾新古典涂料√钢制门断桥铝双层地暖 —— —绿地海珀兰

轩

新古典石材、真石

漆

√步阳密码断桥铝合金双层地暖√— —绿地滨湖国

际城新古典石材、真石

漆√品牌

断桥铝合金

三层中空 暖气片√— —鑫苑名城新歌特真石漆√子母门、指纹

密码锁断桥铝合金

双层地暖 ——双大堂设

计　普通建标

长江一号

新古典石材、真石

漆

√指纹密码断桥铝合金双层地暖 ———　永恒理想世

界现代涂料—品牌断桥铝合金双层暖气片　 —√ —泰宏建业国

际城中式涂料√品牌断桥铝合金双层地暖　—— —名门橙邦新中式真石漆√品牌断桥铝合金不定不定———低建标

绿都紫荆华

庭

新中式面砖、涂料√未定断桥铝双层暖气片 —— —正商中州城

Art-deco 真石漆√未定断桥铝双层暖气片 —— —亚星金运外

滩Art-deco 涂料√未定断桥铝双层暖气片 —— —锦绣山河

法式真石漆— 钢制门塑钢双层暖气片 —— —其他区域

代表项目

五龙新城

法式

欧式

√

未定

未定

未定

未定

—

√

—

市场竞争

>>产品特征

建标配置——在市场项目产品建标中，出现项目使用高建标附加打造，建议项目建标可在门、窗等易感知、实用性层面进行重点打造，如：精装挑高大堂、指纹密码锁等；另外高建标不同于精装修，而精装修项目在市场中并未实现明显溢价或速度的提升，因此在项目初期阶段不建议设置精装修产品，而后期可针对优质地块及公寓产品精装修。

永恒理想世界在航海路北侧住宅地块试行精装修产品，比首次开盘价格上涨500-600元/㎡，开盘销售263套，去化48%，不敌首期销售速度； 五龙新城于11月15日首次开盘推出精装修房源，均价9300元/㎡，开盘销售去化702套，去化率62%，较周边非精装修楼盘均价8900元/㎡仅提升400元/㎡，相对周边项目而言，未实现明显溢价。

P18

建标对比项永威项目其他竞品项目入户门断桥彩铝、三层中空玻璃断桥铝合金、双层中空玻璃，较差项目为塑钢门窗门窗钢木复合防盗门并带有指纹密码锁钢制防盗门，使用较差的填充材料锁三合一指纹密码锁普通锁对讲系统第三代视频对讲系统，支持人脸识别与留影备查刷卡或密码输入、可视频语音系统安防系统360度无死角安防监控普通的视频监控给水管上塑管材普通管材排水管

沈阳九日管材，口径160，管材内壁采用螺旋纹络质量轻薄、口径110的排水管地暖管地暖挂暖、暖气片建标材质对比——永威城，作为区域建标标杆型项目其在易感知的基础建标层面多层次提升运用。市场竞争>>产品特征P19

科技附加档次项目名称雾森系统新风系统同层排水直饮水系统电梯一卡通其他高档科技附加配套绿都澜湾√√√√√——

普通科技附加配套

鑫苑名城√√——√————

亚星金运外滩√√√—— —— ——

绿地海珀兰轩√√√—— —— 健康住宅　永威城—— —— √—— √——

锦绣山河√√—— —— —— ——

长江一号—— √—— —— —— 智能家居

无科技附加

绿都紫荆华庭—— —— —— —— —— —— 正商中州城—— —— —— —— —— —— 永恒理想世界—— —— —— —— —— —— 源升金锣湾—— —— —— —— —— —— 绿地滨湖国际城—— —— —— —— —— —— 泰宏建业国际城—— —— —— —— —— ——

市场竞争>>产品特征

科技配套——市场项目的科技附加运用已经较为常见，项目在社区层面的科技附加如：雾森系统、夜间地面投影、单元及园区门禁系统等尽量全面完善，而在品质地块可丰富实用提升性科技附加如：直饮水、新风系统等。

P20

三大人性设计板块设计项设计释义

空间合理化

户外音箱和报时提醒音箱通过手机连接播放音乐，挂钟提供报时提醒

洗手台&垃圾桶结合设计将洗手台和垃圾桶结合设计，并用绿篱围合，美观实用分龄KIDS天地根据不同年龄的儿童设置不同的游戏区域和设施

舒适人居

车行防撞灯车库入口造型夜视灯，防止车辆出入撞到边缘

夜行跑道标识起跑点、跑步距离，并为夜跑者设计夜间导航

绿色智能化无线WIFI无线WIFI覆盖集中景观区域

社商云一键式购物服务

物业云家政、家教、快递、代缴公共事业费等

绿地科技附加及人性设计——绿地海珀兰轩，通过全方位的科技生活细节的运用，打造健康生活主题社区体系。

市场竞争>>产品特征P21

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/0m6l.html