建设与房地产法规复习资料

建设与房地产法规

复习材料

第一章 建设工程基本知识 掌握：

建设法规的定义：

建设法规指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律，法规的总称。建设法规是以建设活动为调整对象，从横向看它包括所有建设工程，而不是一般房屋建筑工程，从纵向看它包括工程项目的整个过程，不只是建设的实施阶段发生的社会关系。

建设法规的特征 1.行政隶属性： 授权：国家-法规-授予国家某些管理机关某种权限或具体权利，对工程建设进行监督管理 命令：国家-法规-赋予 主体 某种作为的义务 禁止：国家-法规-赋予 主体 某种不作为的义务

许可：国家-法规-允许 特别主体 法律允许范围内有某种作为的权利 免除：国家-法规-对主体依法应履行的义务在特定情况下予以免除

确认：国家-法规-授权工程建设管理机关依法对有争议的法律事实和法律关系进行认同，

确认其是否存在，是否有效

2.经济性：直接为国家创造财富，增加积累

3.政策适时性：工程法规随着国家工程建设政策的变化而变化 4.技术性：确保安全与质量，大量的技术规范

建设法规的基本原则P3

1.应当确保建设工程质量与安全 2.应当符合国家的建设工程安全标准 3.应当遵守法律、法规原则

4.不得损害社会公共利益和他人的合法权益 5.合法权利受法律保护

建设法规体系的概念：是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架。

熟悉：

建设法规体系的层次

根据《中华人民共和国立法法》的规定，我国建设法规体系由建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章五个层次组成。具体是： 1. 建设法律

指由全国人民代表大会及其常委会制定颁行的属于国务院建设行政主管部门主管业务范围的各项法律，是建设法规体系的核心和基础。如 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《 中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等 2. 建设行政法规

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指由国务院制定颁行的属于建设行政主管部门主管业务范围的各项法规，其效力低于建设法律，在全国范围内有效。行政法规的名称常以“条例”、“办法”、“规定”、“规章”等名称出现。如 《 建设工程勘察设计合同条例 》 、 《 建设工程质量监督管理规定 》 等 3. 建设部门规章

指由国务院建设行政主管部门或其与国务院其他相关部门联合制定颁行的法规 4. 地方性建设法规

指由省、自治区、直辖市人民代表大会及其常委会结合本地区实际情况制定颁行的或经其批准颁行的由下级人大或其常委会制定的，只能在本区域有效的建设方面的法规。地方性建设法规促进了本地区建设业的发展，同时也为国家建设立法提供成功的经验。 5. 地方建设规章

指由省、自治区、直辖市人民政府制定颁行的或经其批准颁行的由其所在城市人民政府制定的建设方面的规章。其中，建设法律的法律效力最高，层次越往下的法规法律效力越低。法律效力低的建设法规不得与比其法律效力高的建设法规相抵触，否则，其相应规定将被视为无效。

第三章 城市与乡镇建设规划法规 掌握：

选址意见书的概念和内容： 选址意见书的概念：建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。

《城市规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地的，在批准或核准前，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 内容：选址意见书的内容一般包括建设项目基本情况和对建设项目选址的意见两部分。 1.建设项目基本情况。包括建设项目的名称、性质、用地与建设规模，供水、能源的需求量、运输方式与运输量，废水、废气、废渣的排放方式和排放量等。 2.建设项目选址意见。包括建设项目建在拟建地址与城市规划布局是否协调；与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划是否衔接与协调；该建设项目对城市环境可能造成的污染，与城市生活居住及公共设施规划、城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划是否协调等。

建设用地规划许可证的概念

城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际情况，向提出申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界线的证件。

建设工程规划许可证的概念

城乡规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件。它也是申请工程开工的必备证件。

熟悉：

城乡规划的概念与类型

城乡规划的概念：从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学、工程学、环境科学、美学等多种学科。从理论上讲，城市规划指预测城市的发

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展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作。 城乡规划的类型P50 1.总体规划：

综合性的城市规划，确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制定城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。还包括选定规划定额指标，制定城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。 内容详见p51-52

总体规划考虑的期限一般为20年，但对城市0年至50年的远景发展进程和方向应作出轮廓性的规划安排。一般还应该有近期建设的五年计划，并要求与国民经济发展五年计划相协调. 2.详细规划

以总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体布置的规划，为建筑设计提供依据，包括控制性详细规划和修建性详细规划 详见p52 内容包括各项用地控制性坐标、建筑密度和高度等控制指标。 3.城市分区规划

以总体规划为依据做出的市内各局部地区的规划，任务包括：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细计划相衔接。

内容详见p52.

城乡规划的编制机构和方法： 城乡规划编制机构：

城乡规划组织编织机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。 资质条件 有法人资格；

有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师； 有规定数量的相关专业技术人员； 有相应的技术装备；

有健全的技术、质量、财务管理制度

并经国务院城乡规划主管部门或者省级人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应资质等级证书。

城乡规划编制方法： 应当符合国家有关标准

县级以上人民政府有关主管部门应当根据编制需要及时提供有关基础资料：勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等

规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公布，组织论证会、听证会等征求专家和公众意见。公告时间不少于30日

组织编制机关应当充分尊重专家和公众意见，在报送审材料中附意见采纳情况及理由 审批机关在审批前应当组织专家和有关部门进行审查。

临时建设管理： 什么是临时建设：

企事业单位或者个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或者设施。

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临时建设用地许可证： 应当办理临时建设工程许可证。期限根据实际情况确定，一般不超过两年

临时建设的处理：必须在使用期限内拆除

违法责任：见p62-64 民事责任：违约、侵权

行政责任：行政处分：内部上下级；行政处罚 刑事责任：犯罪

了解：

城乡规划编制与审批的权限 1.城市规划编制权限 《城市规划法》规定：

? 设市城市的规划必须由该市人民政府负责组织编制 ? 县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人 民政府负责组织编制 2.城市规划的审批权限

《城市规划法》我国的城市规划实行分级审批制。 城市总体规划： 1.直辖市→国务院 2.省会、人口100万以上、国务院指定→省级政府审查后国务院审批→报请上级人民政府审批前，必须先经同级人民代表大会或其常务委员会审查、讨论并获得通过。 3.设市的城市→省级政府审批 城市详细规划：

1.无分区规划的→市人民政府审批 2.有分区规划的

? 重要的市区→市人民政府审批 ? 其他→该市政府规划行政主管部门

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的核发程序 建设用地规划许可证：

核发程序：用地申请——现场踏勘，征求意见——提供设计条件——审查总平面图、核定用地面积——核发建设用地规划许可证 建设工程规划许可证： 程序：领证申请——初步审查——核发规划设计要点通知书——核发设计方案通知书——核发建设工程规划许可证

第四章 建设程序与建设管理法规（重点章节） 掌握：

建设程序的步骤和内容 1.我国基本建设程序，是指基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序，也是我国长期形成的基本建设工作的行政管理程序。见p68图4-1

2.三个时期六项工作。其中三个时期即投资决策时期、建设时期和生产时期。六项工作即编制和报批项目建议书、编制和报批可行性研究报告、编制和报批设计文件、建设准备工作、

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建设实施工作(施工组织和生产准备)、项目施工验收投产经营后评价等

? 编制和报批项目建议书：投资者提出大体轮廓性设想和建议 批准后可以进行详细

的可行性研究工作，并不表明项目非上不可。

? 编制和报批可行性研究报告：可行性研究（由经过资格审定的规划、设计和工程咨

询单位承担）、可行性研究报告的审批（未经审批的项目到此为止）、组建建设单位（大中型和限额以上的项目要组成建设单位，负责组织编制设计文件开始到工程竣工验收交付使用全过程的建设任务。）

? 编制和报批设计文件：技术上和经济上进行全面而详尽的安排，决定性环节。分为

初步设计和施工图设计两个阶段。

? 建设准备工作 列为预备项目、建设准备的内容（三通一平、订货、组织招投标、

选定施工单位）和报批开工报告（进行充分准备、审计证明、3个月以上的施工图纸）

? 建设实施阶段 关键阶段 进度、质量、造价控制。 ? 竣工验收阶段 建设工程的最后一环 ? 后评价阶段

建筑许可概述：建设行政机关根据公民、法人和其他组织的申请经依法审查，通过颁发证、照形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领域特定活动的行为。设立在建设活动的许多环节上的。

申请领取施工许可证的条件：

《建筑法》关于申请领取施工许可证的条件 1.已经办理该建筑工程用地批准手续

2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证

3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 4.已经确定施工企业

5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查 6.有保证工程质量和安全的具体措施

7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理

8.建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不少于工程合同价款50%；超过1年的，到位资金不少于工程合同价款30% 9.法律、行政法规规定的其他条件

施工许可监督管理：

建筑工程施工许可证：不是单纯的权利许可类型，而是属于附义务的权利许可，被许可人除享有被许可的施工权利，还被承担在一定期限内从事施工活动的义务，否则要承担一定的法律责任。

1.开工义务：建设单位应在领取施工许可证之日起三个月内开工。

2.延期需申请：因故不能按期开工的，应在期满前向发证机关说明理由，申请延期。

3.自行废止：既不开工又不申请延期的，或者超过延期次数，时限的施工许可证自行废止。 4.中止与恢复：施工的报告制度中的中止施工是指由于一定事件的出现，使得正在建设中的工程暂时停止施工的一种行为。恢复施工，是在造成中断施工的情况消除后，继续进行施工的行为。

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建筑企业资质分类和分级： 建筑企业资质分为：P86 1.施工总承包：可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。 企业资质分为特级、一级、二级、三级 2.专业承包：可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。

3.劳务分包：可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业

申请与审批： 1.序列中等级申请

（1）施工总承包序列特级和一级企业、专业承包序列一级企业资质经省级建设行政主管部门审核同意后，由国务院建设行政主管部门审批；其中铁道、交通、水利、信息产业、民航等方面的建筑业企业资质，由省级建设行政主管部门商同级有关部门审核同意后，报国务院建设行政主管部门，经国务院有关部门初审同意后，由国务院建设行政主管部门审批。审核部门应当对建筑业企业的资质条件和申请资质提供的资料审查核实。

（2）施工总承包序列和专业承包序列二级及二级以下企业资质，由企业注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批；其中交通、水利、通信等方面的建筑业企业资质，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门征得同级有关部门初审同意后审批。 （3）劳务分包序列企业资质由企业所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审批。建设行政主管部门应当将审批结果在公众媒体上公告。 2.序列中类别申请：

（1）申请施工总承包资质的企业可选择某一类资质作为主项资质，并可选择他类不高于主项资质级别的资质，也可以申请专业承包的资质。

（2）专业承包企业、劳务分包企业可以在本资质序列内申请类别相近的资质。

监督管理

1.实行资质证书制度

建筑企业经审查符合资质条件和资质等级标准，建设行政主管部门应颁布相应的资质等级《建筑企业资质证书》。新设立的建筑企业的资质等级按最低等级核定，并设立一年的暂定期。

由于资质证书属于特定主体的专属身份权，不可转让、出借，并不得涂改伪造。企业因破产、倒闭歇业的，资质证书应予以注销。 2.资质年检制度：

年检的检查内容：是否符合资质等级标准，在质量、安全、市场行为等方面有无违规违法行为。

年检评定结论有以下几种：

合格：资质条件符合资质等级标准，未有10项禁止行为之一的。 基本合格：达资质等级标准80%，未有10项禁止行为之一的。 不合格：未达标准80%，有10项禁止行为之一的。 3.资质等级的晋升、降级和取消

建筑企业连续三年年检合格方可申请晋升上一个资质等级，但如年检不合格，或连续两年基本合格应当降级，达不到最低资质等级标准的取消资质。未经年检的，资质证书自行失效，

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且一年内不得重新申请资质。

熟悉：

建筑工程施工许可证的申领：P80 （具体详见书本） 不需要申请施工许可证的工程类型

1.国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程。省级部门可以根据实际情况调整之后报国务院主管部门备案

2.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 3.抢险救灾工程 4.临时性建筑

5.军用房屋建筑：建筑活动的具体管理办法，由国务院、中央军事委员会依据《建筑法》制定。

从业单位的工商注册登记条件：P84

工商登记是工商行政机关确立从事建设活动的单位特定主体资格。在国外作为对申请人申请事项进行记载的登记行为，不属于严格意义上的行政许可，但在我国行政机关都要对申请事项进行核定审查，故带有一种许可性质，主要是确定有无从事建设生产和经营的活动的权利能力和行为能力，申请人能否成为独立享有权利、承担义务的法人企业。工商登记的重要内容是审查申请人是否具备工商登记的法定条件。 1.有符合国家规定的注册资本。

2.有与建设活动相适应的法定执业资格的专业技术人员。 3.有与建设活动相关的技术装备。

4.法律、行政法规规定的从事建设经营活动应具备的条件和其他条件，如企业名称、组织机构和场所等，这是一般经济组织都应具备的条件。

资质许可的内容：P85

按照《建筑法》第13条实行建设活动的从业单位资质许可的内容包括：

①实行资质许可的对象范围，即建筑施工企业、勘察、设计单位和工程监理单位；②资质许可的法定条件有从业单位的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件；③资质许可的内容，从业单位按资质条件申请资质等级证书，建设行政机关对从业单位按资质条件审查，然后决定是否核发资质等级证书，这是资质许可的核心内容；④资质等级划分的法律效果，从业单位应在所取得资质等级范围内从事建筑活动，承揽与资质等级相适应的业务活动。对从业单位来说，资质等级证书是附义务的权利证书。

了解：

建设程序概念：

建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序。由项目建设过程的客观规律性决定的。

行政许可的概念和分类、原则、期限 行政许可概念：

行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。 行政许可分类：

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1.行为许可和资格许可 2.权利性许可和附义务许可

3.特许、许可、认可、核准和登记 行政许可基本原则： 1.法定原则

2.公开、公平、公正原则 3.便民原则和效率原则 4.行政相对人权利保护原则 5.信赖保护原则 6.不得转让原则

行政许可的期限：P76

行政许可法为遏制行政许可中可能滋生的腐败，规定了作出行政许可决定的标准期限，有利于保护行政许可申请人的合法权益，有利于提高行政效率。

1.行政许可决定的期限：行政许可决定的期限为二十日，至多可以延长十日，统一办理或集中办理，时间不得超过四十五日，至多可以延长十五日，并预先告知延长期限的理由。 2.行政许可证件颁发送达期限为十日（自作出决定之日起）。

第五章 建设发承包与招标投标法规（重点章节） 掌握：

建设工程承发包概念(100)

指建设单位或总承包单位作为发包人将拟建工程的勘察设计、发包代理、施工、安装、监理等工作的全部或一部分，委托给承包人即勘察设计、监理、施工等单位，并按照双方商定条件支付报酬，通过合同方式明确各方当事人权利义务的一种商业交易上的法律行为。

– 由于交易客体的特殊性，交易规则不同于一般商业买卖行为。

– 我国常见的发包范围有勘察设计、监理和施工安装，材料设备采购等。

承发包方式：

建设工程发包方式可以分为一下两大类：P100 1.直接发包

2.招标发包：公开招标；邀请招标；议标 建设工程承包方式：P108 1.全过程总承包 2.设计施工总承包 3.专业总承包 4.平行承发包

招标方式：P116

招标投标将招标分为公开招标邀请招标。

1.公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 2.邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

公开招标，是招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的企业单位参加投标竞争，招标人从中择优中标单位的招标方式。邀请招标，也称选择性招标，由招标人根据供应商、承包资信和业绩，选择一定数目的法人或其他组织（一般不能少于三家），向其发出投标邀请书，邀请他们参加投标竞争。

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两种招标方式的主要区别在于： 1.发布信息的方式不同。公开招标采用公告的形式发布，邀请招标采用投标邀请书的形式发布。

2.选择的范围不同。公开招标因使用招标公告的形式，针对的是一切潜在的对招标项目感兴趣的法人和其他组织，招标人事先不知道投标人的数量；邀请招标针对已经了解的法人或其他组织，而且事先已经知道投标人的数量。 3.竞争的范围不同。由于公开招标使所有符合条件的法人或其他组织都有机会参加投标，竞争的范围较广，竞争性体现得也比较充分，招标人拥有绝对的选择余地，容易获得最佳招标效果；邀请招标中投标人的数目有限，竞争的范围有限，招标人拥有的选择余地相对较小，有可能提高中标的合同价，也有可能中标合同价较低，也有可能将某些在技术上或报价上更有竞争力的供应商或承包尚遗漏。

建筑工程招投标概念(P117)

建筑工程招标，是指招标人就拟建工程发布通知，以法定方式吸收承包单位参加竞争，从中择优选定工程承包方的法律行为。 建设工程招标的原则：

就是建设工程招投标活动所应遵循的原则：公开、公平、公正和诚实信用。

熟悉：

建设工程承包方式

承包方式——承包项目内容为标准

全过程总承包：一般议标方式确定单位，造价高，建设单位基本不参与实际管理任务，只起宏观监督控制作用

设计施工总承包：实施阶段的总承包，设计施工的充分结合，提高效益 专业总承包：设计总承包、施工总承包

平行承发包：多个设计单位，多个施工单位 招标工作量大，合同关系复杂，管理难度大。

建设工程的分包和禁止转包的问题 建设工程分包：P112 国家允许合法分包：

1.建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位 2.除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可

3.施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成 工程总分包的责任分担：

1.建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责 2.分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责

3.总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任 工程总分包的禁止性规定：

1.禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人

2.禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人 3.禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位 4.禁止分包单位将其承包的工程再分包 建设工程禁止转包P114

“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工

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程肢解以后以分包的名义分包转包给他人” 转包的弊端：

1.导致工程款的流失。 2.不可预见的风险增加 3.管理的难度增加。

招标代理机构应具备的条件：P119

申请工程招标代理机构资格的单位应当具备下列条件 （1）是依法设立的中介组织；

（2）与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系； （3）有固定的营业场所和开展工程招标代理业务所需设施及办公条件； （4）有健全的组织机构和内部管理的规章制度；

（5）具备编制招标文件和组织评标的相应专业力量；

（6）具有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。 投标联合体：P120

大型建设工程项目，往往不是一个投标人所能完成的，所以，法律允许几个投标人组成一个联合体，共同参加投标，并对联合体投标的相关问题作出了明确规定。 1.联合体的法律地位。 2.联合体的资格。 3.联合体各方的责任。 4.投标人的意思自治。 投标时间：P120

《招标投标法》规定，投标文件应在招标文件中规定的截止时间前送达投标地点，在截止时间后送达的投标文件，投标人应拒收。因此，以邮寄方式递交投标文件的，投标人应留出足够的邮寄时间，以保证投标文件在截止时间前送达。另外，如发生地点方面的错送、误送，其后果皆由投标人自行承担。

投标人对投标文件的补充、修改、撤回通知，也必须在所规定的投标文件的截止时间前，送达规定地点。

投标文件内容要求：P120 《招标投标法》规定：“投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。”实质性要求和文件，是指招标项目的价格、项目进度计划、技术规范、合同的主要条款等，投标文件必须对之作出响应，不得遗漏、回避，更不能对招标文件进行修改或提出任何附带条件。对于建设工程施工招标，投标文件还应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成工程项目的机械设备等内容。投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的应在投标文件中载明。根据契约自由原则，我国法律也规定，投标文件递交后，投标人可以进行补充、修改或撤回，但必须以书面形式通知招标人。补充、修改的内容也为投标文件的组成部分。 投标人数量的要求：P121 《招标投标法》规定：“投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。”当投标人少于三个时，就会缺乏有效竞争，投标人可能会提高承包条件，损害招标人利益，从而与招标目的相违背，所以必须重新组织招标，这也是国际上的通行做法。 投标人行为的要求：P121 对于投标中各方的行为，《招标投标法》也有明确的要求。 1.保密要求

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2.合理报价（投标人不得以低于成本的价格报价、竞标） 3.诚实信用

招标文件的澄清与补遗:P 124

对于招标文件，投标人可以要求业主给予澄清。澄清的请求必须是书面的，且必须在投标截止期前二十八天（或者业主规定其他时间）提交需澄清的问题，以便留给投标人足够的时间考虑业主的答复。例如，世界银行建议对于需要较长时间编写标书的大型和复杂的工程，截止时间可能需要45~60天。

无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人在收到该澄清文件后，在规定时间内以书面形式给予确认，该答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。

招标文件的补漏也称为招标文件的修改。

招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。

我国《招标投标法》规定，招标公告至投标截止时间至少二十日以上，以保证投标人有足够时间准备投标。如果招标文件需要澄清补遗，必须在投标截止时间之前十五天完成。 开标与标书的澄清：P124~125 开标

开标应在投标人指定代表出席的情况下进行，投标人的代表应签名报到以证明其出席。开标的日期和时间应当和投标截止期一致；如果由于客观条件所限，不能在和投标截止期一致的日期和时间开标，也可以在同一日期内稍微迟一些的时间内开标，在正式开标前，标书一定要保存在安全可靠、有防火设备的房间内。

标有“撤回”字样的信封，应首先开封并宣读；按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人；确定为无效的投标文件，不予送交评审。

开标时，应当场宣读下述重要内容：投标单位或投标人的名称、投标报价、选择报价（如果要求提供）、对标价的折扣、投标书的修改与撤回、是否提供了投标保证金。凡事没有宣读的标价、折扣、选择报价，其标书不能进入下一步的评标。 开标程序：

1.开标由招标人主持；

2.有投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；

3.经确认无误后，由有关工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；

4.招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读；

5.招标人对开标过程进行记录，并存档备查。 标书的澄清

澄清的目的是为了有助于投标书的审查、评定和比较，业主可以要求投标人澄清其标书，包括要求提供单价分析表。但是，有关澄清的要求和投标人的答复，都要以书面或电文的形式发出或作复，在澄清过程中，不应当也不允许提出对投标价或实质性内容进行更改，但对于业主在评标过程中发现的算术错误的修改则属例外。 中标通知书的发出与签订合同：P126 产生中标人的一般方法是：评标委员会依据事先规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会

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提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。 授予合同分两步： 发出中标通知书 1.中标人确定后，招标人将于十五日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交施工招标情况的书面报告。中标通知书应写明业主对承包人按合同施工、完工和维修工程的支付总额即中标合同价格。

2.中标人按要求提交了履约保证金并正确签署了合同协议书后，该中标通知书将形成合同的一部分。

3.我国施工招标文件范本规定，招标人将在发出中标通知书的同时，将中标结果以书面形式通知所有未中标的投标人。 签订合同协议书

招标人与中标人将于中标通知书发出之日起三十日（或者十四日、二十一日）内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面工程施工合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

中标人如不按规定与招标人订立合同，则招标人将废除授表，投标担保予以退还，给投标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目施工，不得将中标项目施工转让（转包）给他人。

了解：

发包管理原则P102

1.订立书面合同明确发包、承包各方权利义务原则

2.承包合同必须全面履行，否则应当承担违约责任原则 3.招标投标活动能够应遵循公开、公正、平等竞争的原则 4.禁止承包发包双方采用不正当竞争手段 5.建设工程的造价应在合同中依法约定并拨付

发包方主体资格与工程发包条件：P104

建设工程的发包主体，通常为建设工程的建设单位，即投资建设该工程的业主。建设单位又分为一般建设单位和房地产开发单位。 发包建设工程的建设单位应具备的条件 1.有法人资格或系依法成立的其他组织； 2.有与建设工程相适应的资金；

3.有与建设工程管理相适应的专业技术人员和管理人员；

不具备上述第3项条件的，应当委托有相应资质等级的建设工程发包代理单位代理发包。 建设工程勘察或设计项目发包应具备的条件 1.有经批准的建设工程立项文件；

2.有建设工程勘察或设计所需要的基础资料； 3.有设计要求的说明书。

建设工程施工项目发包应具备的条件 1.初步设计方案已获得批准； 2.建设工程列入年度建设计划；

3.有满足施工的施工图纸以及有关资料，如果建设工程勘察、设计、施工项目发包给一个承包单位的，符合第2项规定的条件即可。

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建设与房地产法规

超过规定的总投资额或建筑面积的限额标准的工程应采用招标发包方式

政府事业单位、国有企业、国有资产控股企业、集体经济组织投资以及法规规定的其他建设工程，应按城市建设工程招标管理的规定进行招标发包，采用规范的评标方法，并接受建设行政管理部门的监督。保密工程、军事设施工程等特殊工程和限额标准以下的工程，建设单位可以自行选择发包方式，如采用直接发包或议标方式发包，但亦应接受市建管办或区县建设行政管理部门监督。

建设工程代理机构

招标文件的基本要求

投标人应具备的条件：P119

投标人在向招标人提出投标申请时，应附带有关投标资格的资料，以供招标人审查，这些资料应表明自己存在的合法地位、资质等级、技术与装备水平、资金与财务状况、近期经营状况及以前所完成的与招标工程项目有关的业绩。《工程建设施工招标投标管理办法》中规定，投标单位应向招标单位提供以下材料：①企业营业执照和资质证书；②企业简历；③自由资金情况；④全员职工人数（包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等）；⑤近三年承建的主要工程及质量情况；⑥现有主要施工要求，包括在建的和尚未开工的工程一览表。

投标须知的内容

第六章 建设勘察设计法规 熟悉：

工程建设标准种类：

1.按标准的内容分，工程建设标准可分为技术标准、经济标准和管理标准。

2.按适用范围分，工程建设标准可分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。 工程建设行业标准是指在工程建设活动中，在全国某个行业范围内统一的技术要求。如行业专用的质量标准；专用的术语、符号、代号；专用的实验、检验、评定方法等。

工程建设地方标准是指在工程建设活动中，根据当地的气候、地质、资源、环境等条件，在省、自治区、直辖市范围内统一的技术要求。它不得低于相应的国家标准或行业标准。 工程建设企业标准是指工程建设活动中企业内部统一的技术要求，它不得低于国家标准、行业标准和地方标准。

3.按执行效力分，工程建设标准可分为强制性标准和推荐性标准。

强制性标准是指必须执行的标准，如工程建设勘察、规划、施工及验收等通用的综合标准和质量标准等。

推荐性标准是指当事人自愿采用的标准。凡是强制性标准以外的标准皆为推荐性标准。

了解：

建设勘察设计企业的经营管理制度 ? 工程勘察设计企业的经营管理制度 1) 工程勘察设计单位的经营资格

经工商行政管理机关核准登记，领取企业法人营业执照后，方可开展经营活动 2) 工程勘察设计单位收费资格 a. 单位填写申请表，由勘察设计主管部门提出审查意见，报送国家或地方发证机关批准“勘

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建设与房地产法规

察设计收费证书”。 b. 条件：

持有全国规定的发证部门统一印制的“工程勘察/设计证书”

按照国家计委、财政部、劳动人事部设计（1983）1022号文件规定实行了技术经济责任制、经济上独立核算、自负盈亏的勘察设计单位。 不再享有国家事业费的单位

按照国家财政、税务部规定照章纳税的

c. 有勘察设计证书和勘察设计收费证书才能进入市场承接勘察设计业务 d. 工程勘察设计单位的经营范围 e. 工程勘察 f. 工程设计

g. 工程项目建设总承包 h. 岩土工程 i. 工程监理 j. 建设服务 k. 咨询服务 l. 其他兼营业务

? 建设工程设计事务所管理制度

建设部于2000年公布了《建筑工程设计事务所管理办法》。

建设工程设计事务所指由具备一级注册职业资格（或取得高级职称的），在当地有一定知名度的专业设计人员合伙设立，从事建设工程设计或其中某一专业设计业务的设计机构。 法律性质为合伙企业，合伙人对设计事务所的债务承担无限责任和连带责任。名称应与责任形式及从事的专业相符合。 设立与任务承接

设计事务所分为综合类和专业类。由建设厅根据建设部的总量控制要求审批。步骤分为先申报组建方案，再申报资质。 申报组建方案p134

申报资质及资质标准 p135-136 建筑设计事务所 结构设计事务所 机电设计事务所

任务承接：资质许可范围内承接业务，并承责任，异地承接业务需到异地建设部门备案。不得转包，遵守相关法律。

? 外商投资建设工程设计企业管理制度

2002年建设部与对外贸易经济合作部发布了《外商投资建设工程企业管理规定》

指根据中国法律、法规的规定，在我国境内投资设立的外资建设工程设计企业，中外合资经营建设工程设计企业以及中外合作经营建设工程设计企业。

依法设立即为中国企业，在中国境内要依法执业，合法权益与利益依法受到保护。 对外贸易经济合作部负责其设立的管理工作；建设部负责资质管理工作。

第七章 建设监理咨询法规 掌握：

建设工程监理的含义

建筑工程监理是指工程监理单位接受建设单位的委托，在监理合同约定的范围内，根据法律、

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建设与房地产法规

法规、技术规范及工程建设承包合同，对工程建设活动实施的旨在实现工程建设目标的微观监督管理活动。

实行强制监理的建设的工程范围和依据 实行强制监理的建设工程范围

建设部2001年1月17日发布施行的《建设工程监理范围和规模标准规定》下列建设工程必须实行监理

1.国家重点建设项目

2.大中型公用事业工程 总投资额在3000万元以上的下列工程项目； 供水、供电、供气、供热等市政工程项目； 科技、教育、文化等项目； 体育、旅游、商业等项目； 卫生、社会福利等项目；

其他公用事业项目。

3.成片开发建设的住宅小区工程

建筑面积在5万元平方米以上住宅建设工程，5万元平方米以下的，可以实行监理，具体范围和规模标准由各省制定

4.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

1) 使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目； 2) 使用外国政府及其机构贷款资金的项目； 3) 使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。 5.国家规定必须实行监理的其他工程

1) 项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公共安全的基础设施项目； 2) 学校、影剧院、体育场馆项目。 建设监理的依据：P148

按照我国建设监理的有关规定，建设监理的依据是国家工程建设的政策、法律、法规、政府批准的建设计划、规划、设计文件以及依法成立的工程承包合同。这限额依据既是政府加强和完善建设监理工作、行使对建设行为和建筑市场的宏观管理的依据，更是社会监理组织开展业务，对具体工程项目实行微观监理时必须遵循和不可缺少的准则，也是约束业主和监理方关系以及各自行为的规范。 政策

主要是指我国经济发展战略、产业发展规划、固定资产投资计划等。 法律

国家颁布的民法、经济法、行政法等各项法律，是各种经济活动和社会活动所必须遵守的行为规范，建设工程监理也不例外。主要还有与工程建设活动有关的法律，特别是经济法律，如《建筑法》、《城市规划法》、《环境保护法》、《安全生产法》等。 行业行政法规

行业行政法规是监理者和被监理者的行为规范，其涉及的内容包括建设监理的执行组织及监理工程师资格审查方法，监理方的权利义务，监理工作的范围和收费标准等，也是必须遵守的强制性规定。我国各部门制定的有关监理的行业行政法规已经很多，如国务院制定的《建设工程质量管理条例》、建设部制定的《实施工程建设强制性标准监督规定》、铁道部制定的《铁路工程建设监理暂行规定》等。 政府批准的建设计划、规划、设计文件 这既是政府有关部门对工程建设进行审查、控制的结果，是一种许可，也是工程实施的依据。

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建设与房地产法规

合同文件

合同文件是建设监理工作最直接的依据，它是业主和承包商依照有关的行政法规和技术规范的要求，经协商签订的一种契约，具有法律约束力，是建设监理工作具体控制工程投资、质量、进度的主要依据，监理方必须依次对工程进行监督管理。合同文件的内容和格式，许多国家和地区都有各自的范本和标准。在国际工程承包和监理工作中，一般多采用国际咨询工程师联合会和欧洲建筑工程国际联合会共同编制并经各相关专业联合会批准的《土木工程施工合同条件（国际通用）》-FIDIC合同文件。

熟悉：

工程决策阶段和施工阶段监理的内容 ? 工程建设决策阶段监理

投资决策、立项决策、可行性决策 工作内容：

协助委托方选择决策咨询单位，并协助签订咨询合同书； 监督管理决策咨询合同的实施；

对决策咨询意见评估，并提出监理报告

目前主要有政府统管，将来三大决策将由企业决策，政府核准。 ? 工程建设施工阶段监理 1.施工准备阶段

2.施工阶段 p155-157 质量控制 进度控制 造价控制

监理单位的监理的权利和责任：P153 监理单位在建设工程施工现场具有的权利 1.报告权。

2.要求施工单位改正权。

3.要求施工单位停止使用质量不合格材料设备的权利。 4.对隐蔽工程进行验收。

5.撤换不合格人员的建议权、反映权。 监理单位的民事责任

监理单位对建设单位或承接建设工程项目的单位提供的资料和文件，承担保密的责任。监理单位未履行监理义务或监理单位指令错误，给建设单位造成损失的。应承担相应的赔偿责任。监理单位与承接建设工程项目的单位串通，给建设单位造成损失的，应与其承担连带赔偿责任。

了解:

建设工程监理的性质：P146 1.独立公正性 2.科学性 3.服务性

第八章 建设合同管理法规

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建设与房地产法规

掌握：

建设合同全过程管理概念：

建设合同全过程管理，是指对工程合同全过程包括工程合同的准备、订立、履行、变更、违约处理、索赔、争议解决、结束等的管理。

合同订立概念：

合同订立是合法当事人之间通过法定程序和形式签订合同的过程。当事人订立合同要采取要约、承诺方式，包括要约、承诺两个阶段。

要约和承诺： 要约

要约是指希望和他人订立合同的意思表示。即一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。

构成要约必须具备条件:

1.要约必须是特定人所为的意思表示

2.要约必须向相对人发出，对相对人有所选择

3.要约的内容应当具体确定，具备足以使合同成立的条款

4.要约必须具有缔约目的，一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

要约的法律效力是指要约的生效及对要约人、受约人的约束力。 要约的法律效力:

1.对要约人的拘束力：一经生效，在要约的有效期间内，要约人不得擅自撤销要约或者对要约的内容加以限制、变更和扩张。

2.对受约人的拘束力：一经生效，即取得承诺以成立合同的权利。

3.要约的生效时间：要达受要约人时生效。口头形式，受约人了解时生效；书面形式，送达受要约人时生效；数据电文形式，收件人指定特定系统接受数据的，以到达该系统时间为准，未指定特定系统的，以进入收件人任何系统的首次时间为准。

要约邀请又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示，其目的在于邀请对方向自己发出要约。不以订立合同为目的，内容无需具体明确

要约邀请形式:寄送的价日表;扣卖公告;招标公告;招股说明书;商业广告等

要约的撤回是指在要约发生法律效力之前，要约人取消要约的行为。

要约撤回的条件:撤回的通知先于或者与要约同时到达受约人，都能产生撤回的法律效力 要约的撤销是指在要约生效后承诺之前，要约人取消要约，取消要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人，使其丧失法律效力的行为。 不得撤销的情形

1.要约中确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销

2.受约人有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同作了准备工作

要约失效，即要约丧失了法律拘束力，不再对要约人和受约人产生约束。 要约失效的情形:

1.拒绝要约的通知到达要约人

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建设与房地产法规

2.要约人依法撤销要约

3.承诺期限届满，受要约人未作出承诺

4.受要约入对要约的内容作出实质性变更，不构成一项承诺，只能构成新要约。 承诺

承诺是指受约人同意接受要约的全部条件的意思表示，要约经受要约人承诺，表明当事人之间达成协议，合同即告成立。 承诺必须具备条件:

1.承诺必须是受要约人发出，第三人不具备承诺能力。 2.承诺应当在确定的或者合理的期限内到达要约人。期限由要约确定或合理期限。超出期限的承诺为新要约。

3.承诺的内容应当与要约的内容一致 4.承诺的方式必须符合要约的规定。

承诺的方式，是指受约人通过何种形式将承诺的意思送达给要约人。 以通知的方式作出:书面通知；口头通知

根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出

承诺的期限，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达

承诺的生效，是指承诺何时产生法律效力。承诺在承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立

对要约内容实质性变更和非实质性变更的处理： 1.受要约人对要约内容的实质性变更

有关合同的标的、数量、质量、价款和酬金、履行期阻、履行地点和方式、违约责任和争议解决的方法的变更，是对要约内容的实质性变更。实质性变更不能构成承诺，视为新要约 2.承诺对要约内容的非实质性变更

? 承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得

对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准 ? 对非主要条款作出了改变

? 承诺人在同意要约的主要条款的基础上，又添加了一些建议或者表达了一些愿望，如果

在这些建议和意见中并没有提出新的合同成立条件，则认为承诺有效 ? 如果承诺中添加了法律规定的义务，承诺仍然有效

建设合同索赔的概念：

建设合同索赔是指在工程合同履行中，当事人一方由于另一方为履行合同所规定的义务，导致自身遭受损失，或者承担了工程合同规定的额外责任，向另一方提出赔偿要求或者权利主张的行为。

索赔的基本程序:P 203 建设合同索赔的通用程序

建设工程索赔程序一般包括发出索赔意向通知、收集和提供索赔证据、编制和提交索赔报告、评价索赔报告、索赔谈判、解决索赔争端等。

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建设与房地产法规

施工索赔事件的类型： 1.反索赔和施工索赔 2.工期索赔和费用索赔

3.施工合同内索赔和施工合同外索赔

熟悉：

招投标方式下合同签订的过程：P168

建设工程项目采用招标投标方式的，必须符合《招标投标法》及相关法律法规。招标投标方式的合同签订过程由招标、投标、开标、评标、中标及签订等阶段组成。 招标

招标相当于发出要约邀请。招标就是招标人向潜在承包人发布招标信息、希望潜在承包人投标的过程。招标阶段的主要过程包括：①申请招标手续；②刊登招标公告或者发出招标邀请；③如果存在资格预审，则还需对投标人进行资格预审，只有通过资格预审的投标人才可以投标；④发售招标文件。 投标

投标相当于发出要约。投标阶段的主要过程包括：①投标人购买招标文件；②踏勘现场及投标答疑；③投标人编制和准备投标文件；④提交投标文件。 开标

开标是招标投标的一个重要仪式，一般以开标会议形式举行，在投标截止时间的同一时间举行开标仪式，主要过程包括：①投标人检查投标文件的密封情况，经确定无误后，工作人员当众拆封；②检查投标人所提交文件和资料的完整性、文件的签署、投标保证等；③宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；④公证机关对开标过程进行公证。 评标

评标就是对投标人提交的投标文件根据事先确定的评标标准或者中标方法对投标文件进行评审。招标人一般将评标工作委托评标委员会或者评标小组负责，主要过程包括：①组建评标委员会或者评标小组；②初步评审；③投标文件的澄清或者询标；④详细评审；⑤编写评标报告。 确定中标人

确定中标人相当于承诺，就是从众多投标人中根据评标标准确定中标人。确定中标人的主要过程包括：①根据评标报告确定潜在中标人；②与潜在中标人商定合同细节，对潜在中标人进行资格后审；③确定中标人；④发出中标通知书。 签订合同

签订合同就是发包人和中标人根据招标投标结果签订合同。签订合同的主要过程包括：①签订工程合同。自中标通知书发出之日其三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；②办理合同备案。订立书面合同后七日内，中标人将合同送有关政府主管部门办理备案手续。

建设合同的前期风险分析：P169 建设工程项目在建设过程中，建设合同的任何当事人都可能面临大量不确定因素和风险，因此，工程合同当事人特别是发包人和承包人需要全面分析合同签订前的风险，制定相应的风险应对策略。 建设工程风险分类

建设工程风险多，分类方法多。从风险来源的专业性质，可以划分为： 政治风险

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建设与房地产法规

政治风险包括：①战争或内乱；②国有化、没收与征用；③政策与法律法规；④社会风气及治安状况；⑤对外关系、国际信誉等。 自然风险

自然风险包括：①恶劣的气候条件；②台风、地震、海啸、洪水、火山爆发、泥石流等自然灾害；③施工现场的周边地理环境；④施工场地条件和地质条件；⑤其他意外风险，如辐射或毒气泄漏等事故。 技术风险

技术风险包括：①复杂的工程结构，特殊要求的施工设备；②复杂的现场条件，干扰因素多，施工技术难度大；③技术力量、施工力量、装备水平不足产生的风险；④技术设计、施工方案、施工计划、组织措施存在缺陷和漏洞；⑤技术规范要求不合理，或过于苛刻；⑥工程技术变更频繁。 经济风险

经济风险包括：通货膨胀；发包人经济状况恶化，支付能力差；承包人资金供应不足，周转困难；带资承包、实物支付的风险；出具保函风险，包括无理凭保函取款，不及时归还保函等；外汇风险，包括汇率大幅波动、外汇垄断等；贸易保护；税收歧视。 发包人资信风险

发包人的信誉差、故意拖欠工程款；发包人不支付或少支付工程款而滥用权利，施行罚款或扣款；发包人经常改变设计方案、实施方案、打乱工程实施秩序，不支付补偿等；发包人工程师不公正。 承包人管理风险

承包人管理人员配置和选用不合适；施工人员的积极性不足；与发包人及工程师沟通协调能力不足；合同管理混乱；联合承包及分包管理不善。 合同条款风险

工程合同条款不善导致风险包括：合同中明确规定的风险分担不合理；标书或合同条款不合理，或过于苛刻；合同条款不全面、不完整，合同双方的权利和义务关系不明确；合同用词不准确、不严密，容易引起歧义。

建设合同的履约保证担保：P180 投标保证担保 履约保证担保 付款保证担保 保修保证担保 预付款保证担保 分包履约保证担保 差额保证担保 完工保证担保 保留金保证担保 其他保证担保

发包人支付保证担保

建设合同变更的分类：P189

建设合同变更可以分为建设合同条款变更和建设工程内容变更。

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建设与房地产法规

费用索赔管理：P214

根据工程实践，可索赔的费用一般可以包括以下几个方面： 人工费 材料费 设备费 保函手续费 利息 分包费 利润 管理费 另外，施工索赔中不允许索赔一下费用：承包人对索赔事项的发生原因负有责任的有关费用；承包人对索赔事项未采取减轻措施，因而扩大的损失费用；承包人进行索赔工作的准备费用；索赔款在索赔处理期间的利息；工程有关的保险费用。

了解：合同履行的一般原则与规则：P177 合同履行的一般原则 遵守约定

全面履行：全面完整完成义务

适当履行：履约行为和结果与合同约定一致 与诚实信用原则 通知、协助、保密等 规则

? 协议补充规则 ? 解释补充规则

协议一般条款补充和交易习惯补充 ? 法定补充规则

? 合同履行涉及第三人规则

债务人向第三人履行义务，未履行或不适当履行，债务人向债权人承担违约责任 第三人向债权人履行义务，未履行或不适当履行，债务人向债权人承担违约责任 ? 双务合同的履行规则 同时履行

当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。 先履行抗辩权

当事人互负债务，又先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求 不安抗辩权

经营状况严重恶化；转移资产，抽逃资金以逃避债务；丧失 商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 ? 当事人资格变更时的履行原则

债权人变更造成履行困难时，债务人可以中止履行或提存。 合同生效后，不能因为变更而不履行合同义务 ? 提前履行原则

可以拒绝提前履行，但不损害债权人利益除外，债务人承担因此发生的费用 ? 部分履行原则

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建设与房地产法规

同上

第九章 建设安全生产管理法规 掌握：

建设安全生产管理概念:

建设安全生产是指建筑生产过程中要避免人员、财产的损失及对周围环境的破坏。它包括建筑生产过程中施工现场的人身安全，财产设备安全，施工现场及附近的道路、管线和房屋的安全，施工现场和周围环境的保护及工程建成后的使用安全等方面的内容。

熟悉：

工程建设安全的责任制度:P220

1.建设企业要加强安全生产的领导，尊重科学，严格管理，应当逐级建立安全责任制度。 ? 企业经理（厂长）和主管生产的副经理（副厂长）应对本企业的劳动保护和安全生产负

总的责任。

? 企业总工程师（技术负责人）应对本企业劳动保护和安全生产的技术工作负总的责任。 2.专职人员责任制度

企业应根据实际情况，建立安全机构，并按照职工总数配备相应的专职人员，负责安全管理工作和安全监督检查工作。 3.女职工和未成年工的特殊保护

根据女职工的不同生理特点和未成年工的身体发育情况，有必要对其进行特殊保护。

工程安全保障制度及重大事故调查处理制度:P222 ? 工程安全及施工现场安全保障制度 ? 工程安全保障制度

? 工程施工现场的安全保障制度 1.施工现场的安全管理。

2.施工现场周边环境的安全管理。 ? 工程建设重大事故的调查处理制度 ? 工程建设重大事故的概念

1.具备下列条件之一者为一级重大事故：死亡30人以上；直接经济损失300万元以上。 2.具备下列条件之一为二级重大事故：死亡10人以上29人以下；或直接经济损失100万元以上，不满300万元。

3.具备下列条件之一者为三级重大事故：死亡3人以上。9人以下；或重伤20人以上；或直接经济损失30万元以上，不满100万元。

4.具备下列条件之一者为四级重大事故：死亡2人以下；或重伤3人以上，19人以下；或直接经济损失10万元以上，不满30万元。 ? 工程建设重大事故的处理

建设部管理全国工程建设重大事故的处理；省、自治区、直辖市建设行政主管部门管理本辖区内的工程建设重大事故的处理；国务院各有关主管部门管理所属单位的工程建设重大事故的处理。重大事故发生后，事故发生单位必须以最快方式，将事故的简要情况向上级主管部门和事故发生地的市、县级建设行政主管部门及监察、劳动（如有人身伤亡）部门报告；事故发生单位属于国务院部委的，应同时向国务院有关主管部门报告。市、县级建设行政主管部门接到报告后，应当立即向人民政府和省、自治区、直辖市建设行政主管部门报告；省、自治区、直辖市建设行政主管部门接到报告后，应当立即向人民政府和建设部报告。重大事

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建设与房地产法规

故发生后，事故发生单位应当在24小时内写出书面报告，按上述程序逐级上报。同时，事故发生单位和事故发生地的建设行政主管部门，应当严格保护事故现场，采取有效措施抢救人员和财产，防止事故扩大。????

重大事故调查组的职责是：组织技术鉴定；查明事故发生的原因、过程、人员伤亡及财产损失情况；查明事故的性质、责任单位和主要责任者；提出事故处理意见及防止类似事故再次发生所应采取措施的建议；提出对事故责任者的处理建议；写出事故调查报告。 调查组在调查工作结束后十日内，应当将调查报告报送批准组成调查组的人民政府和建设行政主管部门以及调查组其他成员所属部门。????

第十章 建设质量管理法规(重点章节) 掌握：

建设工程质量保修的范围和期限：P237

建设工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用及维护使用者合法权益的原则确定。

2000年1月30日国务院发布的《建设工程质量管理条例》，对最低保修期限作出规定，正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： ? 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的

合理使用年限；

? 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年； ? 供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；

? 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年，其他项目的保修期限由发包发

与承包方约定。

熟悉：建设工程质量管理的概念和具体内容：P225

概念：建筑工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及建设合同中对建筑工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。

具体内容：任何建设工程项目都是由分项工程、分部工程和单位工程所组成，而建设工程项目的建设，则是通过一道道工序来完成，是在工序中创造的。所以建设工程项目质量包括工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量。建设工程项目质量不仅包括活动或过程的结果，还包括活动或过程本身，即包括建设产品的整个生产过程的质量。因此，建设工程项目质量应包括建设工程各个阶段的质量及其相应的工作质量。

建设单位、勘察设计单位、施工单位的质量责任和义务：P229 建设单位的质量责任和义务

建设单位对其承担的建设工程质量负责，不得以任何理由，要求设计单位或者建设施工企业在工程设计或施工作业中，违反法律法规和建设工程质量的要求，降低安全标准，降低工程质量。

建设单位负有以下责任和义务： 1.必须向勘察设计、施工、监理单位提供与工程有关的原始资料，原始资料必须真实，准确，齐全。

2.不得迫使承包方以低于成本价竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或暗示设计、施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量。

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建设与房地产法规

3.应将施工图设计文件报县级以上政府建设主管部门或其他部门审查，未经审查批准的，不得使用。

4.实行监理的工程，应委托具有资质等级的监理单位或有相应资质等级并与施工单位没有隶属关系或利害关系的该工程的设计单位监理。

5.在领取施工许可证或开工报告前，办理工程质量监督手续。

6.应按合同约定，保证材料、构配件和设备，符合设计文件和合同要求。不得明示或暗示施工单位使用不合格材料、构配件和设备。 7.涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，应在施工前委托原设计单位或有相应资质等级的设计单位提出设计方案。没有设计方案的，不得施工。

8.收到建设工程竣工报告后，应组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。经验收合格的，方可交付使用。

9.应严格按规定建立健全建设项目个环节文件资料的档案，在竣工验收后，及时向建设主管部门或其他有关部门移交建设项目档案。

勘察设计单位的质量责任和义务

建设工程勘察设计的质量是施工建设的前提条件，必须符合国家有关建设工程安全标准的要求，建设工程的勘察设计单位必须对其勘察设计的质量负责。 勘察设计单位负有以下责任和义务：

1.必须按工程强制性标准进行勘察设计，并对其质量负责。注册建筑师，注册结构工程师应当在文件上签字，对设计负责。

2.勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。 3.设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。

4.设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。

5.设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。 6.设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。

施工单位的质量责任和义务

施工质量如何直接关系到工程的质量和安全，施工单位对其施工质量负责，其有以下责任和义务：

1.施工单位对建设工程的施工质量负责，施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。 2.总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。 3.施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。 4.施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。

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建设与房地产法规

5.施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构验收。 6.施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并给具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。

7.施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

8.施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

第十三章 房地产管理法规（重点章节） 掌握：

房地产法的立法目的：P296

房地产法的目的是加强对城市房地产的管理、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，促进房地产的健康发展等。

土地使用权出让的含义和特征：P297 含义：

国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征：

? 土地使用权出让是以土地使用权与土地所有权的分离为基础的

? 土地使用权出让是有偿的，以土地使用权受让者支付一定的代价为前提。 ? 土地使用权出让有期限的，土地使用权出让最高年限由国务院规定。 ? 土地使用者享有的权利不及于地下物。 ? 土地使用权因土地灭失而终止。

土地征用的概念和特征：P303

土地征用是指国家为了公共利益的需要依照法律规定对土地实行征用，即对集体所有的土地凭借国家强制力依法取得，然后由政府和法定机构进行开发和建设。通过土地征用，实现了土地所有权由集体向国家的转移和农地向建设用地的转换。 土地征用制度特征：

1.国家建设征用土地的主体必须是国家

2.国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性。 3.国家建设征用土地是国家公共利益的需要 4.国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件 5.国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地

房地产转让的一般条件：P307 ? 房地产交易概述：

房地产交易的含义：对房地产转让、出租和抵押活动的总称，现行制度下，主要指房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权的交换活动 房地产交易的特征：

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房地产交易的标的价格通常会远远高于一般生活消费品的价格；房地产交易标的物具有固定性；房地产交易具有较强的社会性；房地产交易比一般商品交易的程序复杂，应当依法办理房地产权属登记。

? 房地产交易的制度： ? 房地产价格评估制度 ? 房地产成交价申报制度

召开会议，协调，见证、旁站、巡视、平行检查、设备监造等 ? 房地产估价人员资格认证制度 ? 房地产交易的管理机构 依法对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的国家机关和社会组织，主要是国务院建设行政主管部门和土地管理部门。 房地产管理机关 房地产交易所

商品房预售的概念和条件：P310

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付订金或房价款的行为。 商品房预售条件：

商品房预售条件可以保证正常的房地产开发活动，防止炒地皮现象。商品房预售条件包括： 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。商品房的出售，必须涉及房屋所有权及土地使用权同时转让的问题。所以预售商品房时预售人员应当是已经取得土地使用权的人，即已经足额支付土地使用权出让金并领取土地使用权证书的人。 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。预售的商品房必须是合法建筑，即只有经过城市规划及建设行政管理部门批准，发给建设工程规划许可证及施工许可证的工程建筑才可出售。

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。这是以出让方式取得土地使用权的房地产转让的必备条件，目的是为了保证商品房确实存在，防止买空卖空，炒地皮现象。 4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是预售商品房的必经手续，是不动产交易的特有条件。

熟悉：

土地使用权出让的方式：P298 1.协议出让方式 2.招标出让方式 3.拍卖出让方式

土地使用权的终止与续期：P301 终止：

? 使用期届满 ? 国家提前收回 ? 国家强制收回 ? 土地灭失

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建设与房地产法规

使用权终止后，土地使用权及其地上建筑物、附着物的所有权由国家无偿取得，应交回使用证，办理注销登记手续 续期

? 该土地的用途在使用期届满时的城市 规划不相矛盾 ? 使用人有继续使用该块土地的必要 ? 不影响社会公共利益

提前一年申请。重新签订合同，支付土地使用权出让金。

土地使用权划拨的适用对象：P302 1.国家机关用地和军事用地

2.城市基础设施用地和公益事业用地

3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 4.法律、行政法规规定的其他用地

不得转让的房地产类型：P309 下述房地产不得转让：

1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不能转让。司法机关指行使国家审判权、检查权和侦查权的人民法院、检察院、公安机关。行政机关是指法律规定的国家的执法机关，如房产管理部门、土地管理部门、税务机关等。

2.依法收回土地使用权的，不得转让。土地使用权的行使是以土地使用权的存在而存在的，土地使用权被收回了，土地上附着的房屋也就无法转让。

3.共有的房地产，未经过其他共有人书面同意的，不得转让。共有的房地产是属于共有人共同享有的权利，共有人中的任何人，在行使这项权利时，均必须经过另一方的同意；未经过同意，不得转让。为减少纠纷，共有人同意转让共有的房地产时，必须以书面的形式进行。 4.权属有争议的，不得转让。房地产的使用权或者所有权存在争议时，将其进行转让，则会引起新的纠纷，不利于争议的解决。

5.为依法登记领取权属证书的，不得转让。依法取得的土地使用权和房屋的所有权。必须办理登记手续，领取使用权证书或者所有权证书。未领取者，法律不予承认其所享有的权利。因此，不得进行转让。

房地产行政处罚的形式：P317

1.未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款； 2.未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款；

3.以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，没按国务院规定报批，或未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款；

4.没有交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款； 5.未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

了解：

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建设与房地产法规

房地产法调整对象：

房地产的调整对象：按照房地产经济活动的范畴，房地产法的调整对象可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系。按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为一下三类：1.房地产民事关系；2.房地产行政关系；3.房地产经济法律关系。

土地使用权出让合同的内容：P300 1.标的，即出让的土地的使用权。

2.使用期限，即使用人使用土地的年限。 3.价款，即出让金。

4.使用条件，即使用土地的建设规划和设计等。 5.担保方式及违约责任。 6.其他内容。

房地产开发的要求：P306 1.按合同约定开发

2.房地产开发项目的设计与施工必须符合法定标准 3.严格竣工验收

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