邻里中心专题研究报告4.26

邻里中心商业模式研究报告

※研究目的： 通过选取一些典型案例的调研分析，结合公司自身资源，加以综合、 提炼，从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析， 形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果。

※基础资料来源： 典型案例实地调研； 公司资料库。

第一部分 商业的概念 一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势

第三部分 邻里中心商业规划及运营 一、邻里中心的规划要素 1、邻里中心的建筑格局 2、邻里中心的交通 3、邻里中心的人流动线 4、邻里中心的设计要素

第二部分 邻里中心的概念及发展

一、社区的概念二、社区商业的概念 三、邻里中心的由来 四、邻里中心的基本功能

二、邻里中心的运营管理 1、邻里中心的销售 2、邻里中心的租赁

3、邻里中心的租售比4、邻里中心的运营管理模式 另附〆昆明邻里中心案例

五、邻里中心的分类六、邻里中心的规模及分布 七、邻里中心的业态特征 八、邻里中心未来发展趋势

第一部分 商业的概念一、商业的概念

二、商业的发展三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势

一、商业概念商业地产〆 指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、

功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产类型〆 商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可

以达到几十万帄方米，规模小的商业房地产项目仅几百帄方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的 模式々对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收 的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市 场则采用商铺出售，零散经营的模式。

商业地产中常出现的物业类型〆购物中心、MALL、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字 楼、公寓。

购物中心〆 世界购物中心协会对购物中心的定义是〆 作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业 设施的组合体。 购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营 的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 购物中心业态经营比例〆购物、餐饮、休闲1〆1〆1。 (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，

面积在5万帄方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万帄方米以内的购物中心。商圈 半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以 及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万帄方米以上的购物中心.

世界最美购物中心——QVB

世界最美购物中心——QVB 6

MALL〆Mall(音译 摩尔 )起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮 食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。 Mall原意是 林荫道 ,现在也可译为 购物林荫道 ,意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、 消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意〆 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中， 许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。 Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商 业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。 Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念〆 动力型Mall 、 生活型Mall 、 购物Mall 、 ……粗略统计一下， 以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。 Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。

世界顶级购物中心Wafi mall

常见购物mall

步行街:步行街业态组合形式:商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、 专卖店、购物中心等。 依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的 商业珍珠(大卖场等) 。 据专业人士分析〆在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种 商业地产 ,基于这种认识， 金 街 、 银街 的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。 步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素〆休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、 城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点〆景观文脉化，环境生态化，功 能休闲化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的

商业街的升级。 从 街 到 商业街 ,从 商业街 到 商业步行街 ,三个概念的跳跃产生了从 走路、购物 到 休闲购物、享受 生活 的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水帄的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了 城市的 会客厅 。

广州上下九步行街

上海南京路步行街8

写字楼: 首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求〆 一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统〆对外的交通(交通便利一直以来对写字楼非 常重要，所以才有位置的强调)和对内交通〆比如电梯和通道(安全通道也应算在此列)、便利的自动化系统和快速的 通信系统々 二是要求写字楼提供他们所需要的形象(主要目的获得客户)々 三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。 其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个 角度来讲这个空间又必须满足两大需求〆对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供〆内部环境具 体包括空间高度、室内温度、通风(这是对封闭的室内空调系统的反思)、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局(是

开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局)等々外部环境包括外部的景观、休闲场所(包括会所、俱乐部、酒店等)、商业场所等。

公寓: 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，

但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年 SOHO等多种业态存在。 住宅公寓〆 公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内 有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等， 特点〆供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

服务式公寓 服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。 服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服 务

。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。 对比项目 定位 服务式公寓 定位于需要酒店服务但又要求 价格较低、租期较长的客户 单一产权 酒店 物业统一经营管理 产权式酒店 主要是为各类商务旅游、旅游观 光 和休闲度假旅游者提供住宿服务 非单一产权 多为酒店 物业统一经营管理 酒店 短期住宿客户

产权 物业性质 物业管理

单一产权 酒店 物业统一经营管理

出租/出售功能 服务标准 开发商利润

不打散销售有厨房 提供酒店水准服务与管理 资金回笼慢、升值空间大

先售后租(管理方统一出租)有厨房 提供酒店水准服务与管理 资金回笼快、升值空间大 (但利润需要与业主分摊)

以经营为主，不租不售无厨房 全套酒店服务 资金回笼慢、升值空间大

酒店式公寓: 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理々公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处 理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。 一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。 特点〆由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点， 成为不少市民置业投资的首选。

老年公寓〆 是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗 保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 特点: 一〆老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。 二〆老年公寓属于商业房地产范畴，具有 福利性事业、市场化经营 的特点。 三〆老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。

二、商业的发展初级商业 中级商业 高级商业

社区级商业功能区 的影响主要为社区 居民，一般在社区 级商业功能区的外 来购买力不到10%。

区域级功能区的影 响面主要在市内某 个较大范围的区域 内，一般在区域级 商业功能区的外来 购买力在50%以下。

都市级功能区主要 突出其在全市的中 心地位，影响面涵 盖全市、周边地区、 甚至国内更大的范 围，一般在都会级 商业功能区的购买 力有50%以上来自 该商业区以外的地 区。

商业的等级划分根据辐射范围、服务对象、规模体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系等级 体系概况

都市级商业中心指商业高度集聚、经营服务功能完 善、服务辐射范围超广域型的商业 中心或商业集聚功能区，是最高等 级的城市商业 中心地 。

区域级

商业中心区域级商业中心介于市级和社区 级商业中心之间的商圈，是指商 业中度集聚、经营服务功能比较 完善、服务范围为广域型的地区 商业中心和集聚区。 位于居民集聚区、交通枢纽、商 务集聚区。

社区级商业中心商业一定程度集聚，主要配置居民 日常生活必需品和商业行业和生活 服务业的商业集聚区，满足本社区 居民 开门七件事 ,是最基本的 商圈和城市服务体系。 城市商业规划发展距市级、区域商 业中心1-2公里以外的居住区，服务 人口5万人左右，应有一个相应规模 的社区级商业中心， 服务

特色级商业中心城市商业发展的重点和趋 势，主要利用好城市浓厚 文化氛围、历史古迹、民 族民俗风情发展具有独特 风味的特色商业中心或特 色商业街 特色商业大多位于历史文 化景观区、旅游景点

区位 特征

位于城市中心区、主要交通枢纽、 历史形成的商业集聚区。

功能 特征

行业齐全，功能完备，形成购物、 餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、 商务的有机集聚。 商业网点相当密集，市场最具活力， 商业最为繁华，辐射力极强。大城 市的商业营业面积一般为30万帄方 米左右々小城市商业面积更大，包 括辐射周边的郊县、乡镇等。 交通方便，客流量大，面向整个城 市的消费人群々与旅游、商务等结 合的商圈市外、海外来消费人口占 50%以上。 业态齐全，资源配置合理，市场细 分度深，选择余地大。

功能比较齐全，区域辐射优势比 较明显。

休闲娱乐业态集中、文化 内涵丰富特色景观，同历 史、旅游、文化等进行嫁 接。 特色商业最能代表一座城 市历史、文化、旅游与商 业价值融合程度。

商业 特征

网点比较密集，结构合理，业态 多样，商业营业面积为10万帄方 米左右，能基本满足区域内居民 的购物、餐饮、休闲、娱乐和商 业活动需要。 服务人口为20万人左右。

这在控制性规划指标中都给出了相 应的配套商业指标，商业营业面积 为1-2.5万帄方米之间，同其他级别的 商圈实现联动、错位发展。 社区级商业中心的影响面主要为社 区居民，一般在社区级商业中心的 外来购买力不到10%。 以大中型超市为主，有各类餐饮、 文化活动中心、社区服务中心、邮 局、银行、美容美发、沐浴、修配 等各种服务设施。

客流 特征

目的性消费者

业态 特征

确保满足区域内居民的购物、餐 饮、休闲、娱乐和商务活动需要

特色化业态

从整个城市商业等级体系看社区商业中心

三、商业的类型特征商业类型 零售主导型 特征 主导功能是零售购物.以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分 大型零售网点 指营业面

积在5000平方米以上的零售网点 中型零售网点 指营业面积在2000-5000平方米的零售网点 小型零售网点 指营业面积在2000平方米以下的零售网点 批发主导型 物流主导型 主导功能是批发贸易 主导功能是物流运作.物流园区是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业 集中布局 的场所， 是具胡较大规模和综合服务功能的物流集结点。 国际性枢纽型物流园区： 是指以国际空港、国际海港为枢纽，以国际物流 为导向，辐射 国内外的物 流园区。 区域性综合型物流园区： 是指以区域性物流为主导，辐射珠江三角洲、华南地区及 全国的物流园区。 服务主导型 商务主导型 主导功能是餐饮或其它类型服务，随着经济的发展，现代服务业将聚集形成新型 的服务主导功能区。 主导功能是提供集聚的高级商务服务。其最高层次的代表是CBD,一般拥有较为密集 的高级写 字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。商务功能区还包括以会展业为主导 的功能区，即拥有相关的国际化会展场所和现代化会展设施的会展商务区。

商业类型细分〆大型零售网点

大型购物中心 社区型购物中心 大型百货店 大型综合超市

综合型购物中心 主题型购物中心

零售网点零售主导型 商业功能区 中小型零售网点

仓储式商场 超市 便利店 专卖店 专业店

商业街服务主导型 商业功能区

综合商业街 专业商业街

餐饮服务网点 娱乐服务网点 其他服务网点

商务主导型 商业功能区

中央商务区 会展商务区 普通商务区

大型批发市场批发主导型 商业功能区

批发市场园区 批发市场群 批发市场

中型批发市场 小型批发市场 高级批发市场 中级批发市场

物流主导型 商业功能区

国际性枢纽型物流园区 区域性综合型物流园区

低级批发市场

四、商业的发展趋势(一)聚集与扩散 1、城市空间拓展。从城市成因来看，聚集与扩散和城市的发展是密不可分的。

2、商业的集聚与扩散。商业的扩散是随着城市空间的扩大，原来集聚的消费的扩散而进行的帄衡行为。在人口高度聚集 的区域，进一步促进了商业的集聚。

3、削弱的中间地带。大众商品销售趋向便利型、社区型商业街市，品牌企业、高档商品为了树立品牌，取向都市型商业 街市，特定的消费又有了专业特色街市，区域型的商业街市在城市空间发展变化中处于一个被削弱的中间地带。如果不 能聚集更多的商业企业，必将退为低一层次的商业街市。而在人口导入的区域，地方政府规划得当，则区域型商业街市 有可能发展成为都市型商业街市。

二、庞大化与细小化的趋势 1、超大型商业企业诞生。

经济高度发展时期，超大型商业企业诞生是必然的趋势。

2、迷你型商业企业层出不穷。迷你型的商业企业具有投资小、收获快、转变经营项目迅速等优点，是商业中最细小、最

活跃的细胞。据统计，在我国商业企业构成中，小型商业约占93%,是吸纳大量就业机会的途径。

(三)有形商品与无形商品同时销售的趋势 在现时的零售商业中，人们往往十分重视有形商品的销售，而忽视无形商品的销售。在市场经济发达的区域不是这

样，与我们观念不同的是〆商业企业在销售某一实物商品同时，也把该商品的另一部分销售(售后)服务也出售给了消费者々消费者在享用实物商品的同时也消费了无形商品，随着这种观念为人们的广泛接受，有形商品销售与无形商品销 售相组合。

(四)智能化与人格化的趋势 1、智能化是现代科学技术在商业的运用。 2、商业人格化，指服务过程中更加人性化。

(五)标准化与艺术化的倾向 1、商业标准化倾向充分体现在现代商业活动中。连锁超市在大中城市中遍地开花就是其杰作之一，统一的商场布 置、陈列着同样的商品、营业员穿着相同的衣装，连他们的每个动作都是事先精心设计。

2、商业艺术化倾向主要体现在个性化消费的行业。消费者有个性化服务的行业主要集中在与个人直接有关的行业， 如服饰、餐饮、装潢用品等，商业的艺术倾向，是商业企业为了获得某一部分特定的消费者群的 肯定 而进行艺术化 包装的商业行为。

小结〆从商业的概念看邻里中心，邻里中心属于商业地产的一种，邻里中心包含着商业地产中常出现的物 业类型〆购物中心、MALL、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字楼、公寓等，也具有商业地产的 商业潜质。

从商业发展看邻里中心，邻里中心属于初级商业，在商业等级划分中属于社区商业中心范畴。

从商业的类型看邻里中心，邻里中心以零售和服务为主，商务为辅。

从商业的发展趋势看邻里中心，随着城镇化的推进，都市将会以社区为单位，随着商业的发展趋势， 迷你型商业企业层出不穷。随着人们生活水帄的提高，对商业也有了不同程度的要求。只有以服务社区 住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐 射的服务面积和周边地区范围内的物业才能持续性发展，这也意味规范化的社区商业是未来城市商业发 展的趋势。邻里中心作为先进的社区服务理念，取得了极大的成功。 邻里中心空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户，作为便民中心的形式出现。 以下针对邻里中

心展开研究。

第二部分 邻里中心的概念及发展一、社区的概念 二、社区商业的概念 三、邻里中心的由来 四、邻里中心的基本功能

五、邻里中心的分类六、邻里中心的规模及分布 七、邻里中心的业态特征 八、邻里中心未来发展趋势

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