资产评估学培训教案

资产评估师2004年讲座

资产评估学第1讲资产评估总论讲座

(一）资产评估的要紧概念和特点

1.资产评估的概念

指在市场经济条件下，由专业机构人员，依据国家有关规定，依照特定的目的,遵循适用原则，依照法定程序,选择适当的价值类型,运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。

2.评估要素

评估要素包括八个方面的内容：

①评估主体：从事资产评估的机构和人员;

②评估客体：即被评估的资产,它是资产评估的具体对象，也称评估对象。

③评估依据:资产评估工作所遵循的法律、法规等;

④评估目的:资产业务引发经济行为对资产评估结果的要求，或资

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产评估结果的具体用途。它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择;

⑤评估原则:资产评估的行为规范;

⑥评估程序：评估工作从开始预备到最后结束的工作顺序;

⑦评估价值类型:对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性;

⑧评估方法:资产评估所运用的特定技术,是分析和推断资产评估价值的手段和途径;

3.资产评估特点

现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

４.资产评估与会计区不

反映和监督是会计的差不多职能,评估和咨询是资产评估的差不多职能;

前提条件不同：会计活动要紧以历史成本、持续经营为依据,资产评估要紧以市场价值为依据;

目的不同:会计中资产计价反映资产实际价值量,资产评估反映资

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产的效用。

操作者不同:资产计价是本企业财会人员完成,评估是由企业之外的具有评估资格的社会中介机构完成

（二）资产评估的对象

１.资产的含义

是经济主体拥有或操纵的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源，具有以下特征：①必须是经济主体操纵或拥有；

②必须能以货币计量；③必须是能够给经济主体带来经济效益的资源。

资产的分类：①按资产存在形态分类分为有形资产和无形资产;②按资产是否具有综合获利能力分为单项资产，整体资产；③按资产能否独立存在分为可确指的资产和不可确指的资产;④按资产与生产经营过程的关系分为经营性资产和非经营性资产,另外,经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。

2．资产评估的种类

资产评估的分类方法不同得出不同的分类结果。

①按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任能够分

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为：评估、评估复核和评估咨询

②按资产评估面临的条件、资产评估执业过程遵循资产评估准则的程度及对评估披露的要求角度：完全评估和限制评估,完全评估一般是指完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估。限制评估一般是指评估机构及其人员由于评估条件的限制不能按照资产评估准则的要求进行执业,或在同意的前提下，未完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估，评估结果是在受限的条件下得出的。

③按资产评估对象的角度分为：单项资产评估和整体资产评估

２.资产评估的特点

①市场性；②公正性;③专业性;④咨询性：评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。

3.资产评估的功能和作用（２004年教材有变动）

资产评估的功能包括评价治理的功能和鉴证的功能。

治理功能:是国有资产评估在特定历史时期的特定功能,会随着国家在国有资产评估治理体制方面的变化而加强或弱化。

鉴证功能:包括鉴不和举证。鉴不是专家做出的独立推断，举证是

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对推断提供的理论和事实支撑。

（三）资产评估的价值类型、目的

1.资产评估的价值类型

是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，在数量上也存在着较大的差异。资产评估的价值类型的形成,不仅与引起资产评估的特定经济行为,即资产评估特定目的有关,而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着紧密的关系。

资产评估的价值类型分类:

①按估价标准形式表述的价值类型:重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）、清算价值

②按评估假设的角度表述价值类型：接着使用价值、公开市场价值和清算价值

③按资产业务的性质划分的价值类型:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等

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④按评估依据的市场条件划分的价值类型：市场价值类型和非市场价值类型

2.资产的评估目的

资产的评估目的有一般目的和特定目的之分。资产评估的一般目的包含特定目的,而资产评估的特定目的则是一般目的的具体化。

①资产评估的一般目的：资产评估的一般目的或资产评估的差不多目标,是由资产评估的性质及其差不多功能决定的。暂不考虑资产交易或引起资产评估的专门要求,资产评估的一般目的：资产在评估时点的公允价值。

②资产评估的特定目的：资产评估的特定目的来源于资产业务对评估结果用途的具体要求,资产业务包括:资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营，中外合资、合作,企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组等等。

3.资产评估的特定目的在资产评估中的地位作用

资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为(资产业务)所决定的,它对评估结果的性质、价值类型等有重要的阻碍。资产评

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估的特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点,同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础;资产评估的特定目的对资产评估价值类型的选择具有约束性。

在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差不。

资产评估的业务类型是阻碍甚至是决定资产评估结果价值类型的一个重要因素，然而，它决不是决定资产评估结果价值类型的惟一因素。

（四)资产评估假设、原则

１.资产评估的假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。

①交易假设：是最差不多的前提假设。它是假定所有待评资产差不多处在交易过程中,评估师依照待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“制造”了条件,另一方面它明确限定了资产评估的外部环境。

②公开市场假设:它是对资产拟进入的市场条件，以及资产在如此的市场条件下同意何种阻碍的一种假定讲明或限定。其关键是把握和认

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识公开市场的实质和内涵,假定较为完善的、充分竞争的公开市场存在。其他假设差不多上以公开市场假设为差不多参照。

③持续使用假设：是对资产拟进入的市场条件,以及在如此的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或讲明。它分为在用续用、转用续用和移地续用三种情况。在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。

④清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定讲明。在清算假设下，资产的评估值通常要低于在公开市场假设、持续使用假设下的同样资产的评估值。在清算假设下资产评估结果的适用范围是特不有限的。

2．资产评估的原则：

(1）工作原则对评估主体而言,包括：独立性原则、客观性原则、科学性（2）技术原则是对评估业务而言的，包括:供求原则、贡献原则、替代原则、预期收益原则、估价日期原则。

３.评估的差不多方法:市场法、成本法、收益法。

(五)资产评估在中国的进展

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1.中国资产评估行业及进展

１9９1年１1月颁布《国有资产评估治理方法》是资产评估制度差不多形成的重要标志。1９93年12月,中国资产评估协会正式成立,他表明中国资产评估行业已逐步从政府直接治理向行业自律治理过渡。

2001年9月１日，《资产评估准则———无形资产》颁布并实施,它是我国资产评估第一个执业具体准则。

２.中国注册评估师职业法律规范

(1）法律形式的资产评估师职业法律规范

①为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员,在该股票承销期内和期满后6个月内，不得买卖该种股票；

②为上市公司出具审计报告和法律意见书等文件的专业机构和人员,自同意上市公司托付之日起至上述文件公开后５日内，不得买卖该种股票；

③为证券的发行、上市或证券交易活动出具资产评估报告的资产评估机构,就其所应负责的内容弄虚作假的,没收违法所得,并处以违法所

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得1倍以上５倍以下的罚款,并可由有关主管部门责令该机构停业,吊销直接责任人的资格证书。造成损失的,承担连带赔偿责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

④承担资产评估的机构因过失提供有重大遗漏的报告,没收违法所得,并处以违法所得１倍以上５倍以下的罚款,并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

⑤承担资产评估的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上５倍以下的罚款,并可由有关主管部门依法责令该机构停业,吊销直接责任人的资格证书。

⑥保险事故的财产评估人员有意提供虚假的证明文件，为他人欺诈提供条件的,以保险诈骗的共犯论处。

⑦承担资产评估职责的中介组织的人员有意提供虚假证明文件,情节严峻的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金。

⑧承担资产评估职责的中介组织的人员,索取他人财务或非法收受他人财务，犯扰乱市场秩序罪的，处5年以下１０年以上有期徒刑，并

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处罚金。

⑨承担资产评估职责的中介组织的人员,严峻不负责任,出具的证明问家有重大失实,造成严峻后果的，处3年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金。

（2）行政法规和部门规章形式的资产评估师职业法律规范

①资产评估机构作弊或玩忽职守，致使资产评估结果失实的，国有资产治理行政主管部门能够宣布资产评估结果无效,并可依照情节轻重,对该资产评估机构给予以下处罚:警告;停业整顿;吊销国有资产评估资格证书。

②对资产评估机构违法行为的行政处罚种类有：警告；罚款；没收所得;暂停执行部分或者全部业务,暂停执业期限为3～12个月;吊销资产评估资格证书

③对资产评估机构予以警告的行为

④对资产评估机构责令改正并予以警告的行为

资产评估学第２讲资产评估的差不多方法

市场法、收益法讲座

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本讲是资产评估学的第二讲，讲述资产评估学的第二章的资产评估的差不多方法的前两个：市场法、收益法。要紧内容包括：市场法应用的前提条件；参照物差异调整因素;运用市场法评估资产的程序。收益法的差不多涵义、收益法及其适用的前提条件、收益法应用的形式、收益法中各项指标的确定、收益法评估资产的步骤及优缺点。

一、市场法

1．市场法的概念

市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格,通过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法应用的前提条件:

（1)要有一个充分发育活跃的资产市场

(2）可搜集到参照物及其与评估资产可比较的指标、技术参数等资料。

市场法在国际上比较通行，在我国现在市场不专门开放的情况下使用会受到限制。

３．资产及其交易的可比性具体表现

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(1）参照物与评估对象在功能上具有可比性

(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性

(3）参照物成交时刻与评估基准日间隔时刻不能过长,应在一个适度的时刻范围内

4.单项资产应考虑的可比因素:

资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件。

5．运用市场法评估资产的程序：

(1)选择参照物;

(2)在评估对象与参照物之间选择比较因素；

(3)指标对比、量化差异；

（4)在各参照物成交价格的基础上调整差不多量化的对比指标差异；

(5)综合分析确定评估结果;

6.市场法的优缺点

(1)优点:

①评估价更能反映市场现实价格，

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②评估结果易于被各方面理解和同意。

（2）缺点:

①要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据难以应用，

②不适用于专用机械设备和大部分的无形资产,以及受到地区、环境严格限制的一些资产的评估。

7.市场法中的具体评估方法

（1)直接比较法：利用参照物的交易价格及参照物的某一差不多特征直接与评估对象的同一差不多特征进行比较而推断评估对象价值的方法。

评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特征/参照物A特征

优点：直观简洁,便于操作。

缺点:对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

包括：

a.现行市价法

b．市价折扣法:资产评估价值＝参照物成交价格＊（1－价格折扣

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率）

ｃ.功能价值类比法：资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x

d.价格指数法: 资产评估价值＝参照物成交价格*(1+物价变动指数)

e．成新率价格调整法:资产评估价值=参照物成交价格＊(评估对象成新率/参照物成新率)

（２)类比调整法:它是市场法中最差不多的评估方法。该方法对参照物与评估对象之间的可比性要求不高。只要参照物与评估对象在大的方面差不多相同或相似即可。

①市场售价类比法：以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时刻等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。

资产评估价值=参照物售价＋功能差异值+时刻差异值+……+交易情况差异值或资产评估价值=参照物售价*功能差异修正系数+时刻差异修正系数+……+交易情况差异修正系数

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