从经济法层面规范我国房地产中介市场

从经济法层面规范我国房地产中介市场

摘要

房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业，它是房地产业发展的必然产物，也是房地产市场走向成熟的重要标志。近年来，我国房地产中介服务业有了迅猛发展，截至2009年底，全国已建立26000多家房地产经纪中介公司，从业人员近65万人，渗透到房地产业的各个方面，大大活跃了市场，加速了流通。但是，由于现有的法律、法规尚不够完善，使得房地产中介行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的领域。主要表现在：房地产中介市场准入的规则不健全、政府部门管理的不统一、房地产中介行政管理职责不明确、与行业自律管理发展方向的偏离、行业声誉差强人意等问题。

本文试图从经济法的层面来规范房地产中介市场，第一部分是绪论，第二部分对房地产中介业的概念进行界定，并简单介绍了房地产中介的特点、作用以及发展状况；第三部分指出房地产中介主要存在的问题；第四部分结合实际分析了加强我国房地产中介业的经济法规制；第五部分是对全文的总结。 关键词：房地产中介，经济法，立法

Abstract

Real estate agency is accompanied by the establishment of market economies and developed an important industry, which is the inevitable result of real estate development real estate market is also an important symbol to mature. In recent years, China's real estate intermediary services has been rapid development, as of the end of 2009, China had established more than 26,000 real estate brokerage intermediary companies, employing nearly 65 million people, to infiltrate all aspects of real estate industry has greatly active in the market speed up the circulation. However, due to existing laws and regulations are still not perfect, makes the real estate agency industry in generating social conflicts and disputes in more areas. Following main features: real estate agency market access rules do not sound management of government departments, non-uniform, the real estate intermediary administrative responsibilities is not clear, and industry self-regulation deviate from the direction of development, industry reputation far from satisfactory and so on.

This article attempts to standardize the level of economic law from the real estate intermediary market, the first part of the Introduction, the second part of the real estate agency industry to define the concept and briefly describes the characteristics of the real estate agency, role and the development situation; third part of the real estate agency said the main problem; fourth part of the combination of the practical analysis of real estate agency industry to strengthen our system of economic laws and regulations; fifth part is the full text of the summary.

Keywords: Real Estate Agency, Economic Law, Legislative

目录

一、绪论 ............................................................................................... 4 二、关于我国房地产中介的基本理论 .............................................. 5 （一）房地产中介的概念 ............................................................. 5 （二）房地产中介的作用 ............................................................. 6 1.促进房地产市场体系的完善 ................................................. 6 2.提高了房地产市场交易的效率 ............................................. 6 3.房地产中介是政府的帮手和企业的助手 ............................. 6 （三）房地产中介的特点 ............................................................. 7 三、我国房地产中介存在的问题 ...................................................... 8 （一）调整房地产中介的高级别法规缺失 ................................. 8 （二）房地产中介的市场准入制度不完善 ................................. 8 （三）房地产中介的社会信用缺失 ........................................... 10 四、加强我国房地产中介业的经济法规制 .................................... 10 （一）完善房地产中介机构的市场准入制度 ............................11 （二）完善房地产中介从业人员的市场准入制度 ....................11 （三）加强房地产中介的消费者权益保护 ............................... 12 （四）房地产中介信用档案的建设 ........................................... 13 结语 ..................................................................................................... 14 参考文献 ............................................................................................. 15

一、绪论

近年来，随着我国市场经济的发展，各种类型的中介不断涌现，成为非常重要的市场主体。当中，又以房地产中介的发展最为活跃，特别是在房地产市场的蓬勃发展的带动下，房地产中介已成为房地产市场中不可缺少的一环。但是由于我国房地产中介起步较晚，行业中存在着不少问题，加上相关法律法规的缺失，造成房地产中介市场混乱，最终影响了其健康发展。

基于上述的原因，我国已有不少学者己开始关注房地产中介问题，并从方方面面提出了一些对策与建议。但纵观这些的理论研究，从法学领域出发的非常少，更鲜有从某一法律部门出发提出相关的对策和建议。虽然在经济法的一些教材里有提到房地产中介地问题，但并不深入。实际上，房地产中介在交易过程中涉及了许多方面的法律关系，既有属于民商法调整的委托代理及合同法律关系，也有涉及政府监管，属于行政法调整的行政法律关系。由此可见，在市场经济条件下运用法律手段调整房地产中介的市场行为是可行且有效地方式。特别是在改革开放，国门打开的条件下，国外的一些大型企业纷纷进入我国市场，日渐激烈的竞争对我国房地产中介既是挑战又是机遇。所以，关于如何运用法律来规范当前的房地产中介市场的探讨具有非常重要的意义。

构建健全与完善的法律制度，不仅能更好的促进房地产中介的健康、有序发展，还对房地产业起到积极的促进作用。同时，作为中介行业中最为活跃的一个部门，其法律制度的完善将对整个中介行业的法律体系构建起到很好的示范的作用。

本文在综合了国内众多学者对房地产中介的研究成果以及美国、香港等国家与地区的立法经验基础上，并经过比较和分析，试图在经济法律部门的范围内提出规范房地产中介的对策。本文主要分为了以下五个部分：第一部分是绪论，第二部分对房地产中介业的概念进行界定，并简单介绍了房地产中介的特点、作用以及发展状况，其中重点讲述的是相关法律法规的产生过程；第三部分指出房地产中介主要存在的三个方面的问题，一是高级别法律法规的缺失；二是市场准如制度不完善；三是欺诈现象普遍造成社会诚信缺失。第四部分首先提出了对房地产中介业纳入经济法调整原因及必要性，然后从相关经济法律制度的出发，即从市场准入制度、消费者权益保护、诚信档案制度三个方面提出规范房地产中介的建议与对策。其中市场准入制度中包括了房地产中介机构的市场准入以及房地产中介从业人员的市场准入；消费者权益保护方面则从服务消费的角

度建议制定一部单行的法规；最后是提出建立房地产中介机构的信用档案制度的具体内容。第五部分是对全文的总结。

二、关于我国房地产中介的基本理论

（一）房地产中介的概念

房地产中介的概念根据该行业的业务范围有广义与狭义之分。研究中则多采用狭义的定义。如吴翔华在其《房地产中介概论》一书中指出房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。又如《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)也采用狭义的定义，规定我国房地产中介业的范围主要包括了房地产咨询、房地产评估和房地产经纪三种形式。目前，我国较多的学者也主要是对房地产中介存在的三种形式进行研究，其中以房地产经纪业为最。

此外，还有学者根据房地产中介的功能与作用进行定义的。如有学者认为房地产中介与社会经济中其他部门的中介一样，是联结房地产与社会(即消费者)，房地产与社会各经济部门之间，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的环节与纽带。该类定义的出发点是通过指出了房地产中介业在社会经济的地位与作用，提出对整个房地产中介业的规制。其不同于前述定义之处在于它没有将房地产中介分门别类，而是侧重于整体上的探讨。

上述两种定义体现了两种不同研究方向。本文以房地产中介的整体为研究对象，但又采用了与上述两种定义不同的研究方法。本文没有分门别类的论述，是因为随着房地产中介的发展，其业务范围不断扩大，逐渐朝着类型齐全的综合性服务方向发展，即一个房地产中介可能同时经营咨询、评估以及经济中的两项或者两项以上的业务，因此对其进行分门别类的研究似乎已不适应当前房地产中介的发展。而第二种定义，本人认为过于笼统，且缺乏明确而具体的研究对象。因此本文将房地产中介具体化为房地产中介机构及其从业人员来展开论述。即房地产中介是指在房地产交易中，从事咨询业务、经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的机构及其从业人员。房地产中介机构即是指

房地产中介公司、企业等其他经营组织形式。而房地产中介的从业人员是指须取得国家颁布的资格执照的房地产从业人员，目前主要是指价格评估师和房地产经纪人。 （二）房地产中介的作用

在现代市场经济社会中，房地产中介作为社会经济中的一个部门，有其重要的作用与存在价值，特别是对房地产交易市场而言，具体说来，其作用主要体现在以下几方面： 1.促进房地产市场体系的完善

近年来，我国的商品房发展迅速，开发商逐渐成为住房供应的主力。但是许多房地产开发公司没有专业的市场调查人员及广告策划和宣传人员。在如何销售房屋方面缺乏专业人士，售楼人员大多是临时雇佣，缺乏应有的素质和专业知识。这就需要房地产中介为其提供市场需求报告，广告策划，楼盘的代理销售及专业的售楼人员等服务。房地产中介是从房地产领域中分离出来，专门从事促进房地产交易流通活动的专业人才及其组织，因此，它是健全房地产市场体系，特别是完善房地产市场价格体系的重要构成。 2.提高了房地产市场交易的效率

房地产市场由于其地区性、多样性、复杂性和专业性。造成房地产信息的分散性、不易获得性和滞后性，由此导致房地产市场运行的相对低效性。通过房地产中介的介入，他们有计划的收集、加工和整理房地产的信息，不仅及时、准确、完整地传播了信息，而且由于房地产从业人员熟悉房地产市场的情况以及相关的专业知识，从而降低了房地产市场的交易成本，提高了房地产市场交易的效率。 3.房地产中介是政府的帮手和企业的助手

在房地产交易市场中，房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间，企业与商品房购买者之间的桥梁和纽带，可以把双方很好地联结起来，传递信息，协调润滑。在市场经济中，政府对房地产市场一般不采用直接管理的形式，这就需要房地产中介为政府提供充足的市场信息，而这些信息是政府部门对房地产进行管理和宏观调控的重要依据。同时，房地产投资开发经营的正确决策也来源于房地产中介提供的正确信息。完整、

准确、及时的信息可以提高决策的正确性和有效性，从而避免的房地产市场的风险或者把风险减少到最小的限度。 （三）房地产中介的特点

房地产中介主要是房地产中介通过提供各种信息和咨询，以特殊的活动方式和方法，为房地产业各种主体提供各种服务，因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大的区别，在市场经济中具有独立的地位。其主要有以下特点:

(l)房地产中介具有服务性。房地产中介业与房地产业不同，它既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产各部门提供服务的一类行业。

(2)房地产中介活动具有非连续性和流动性。房地产中介在为消费者提供服务时，就形成了服务和被服务的关系，但这种关系不是长期的和固定的，只要服务完成，服务关系即告结束。房地产中介还可以同时与其他消费者建立新的服务关系。正是房地产中介活动的这种特点导致了部分房地产中介会忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中为获取佣金而采用欺骗、误导等手段故意损害消费者的利益。

(3)房地产中介服务具有极大的灵活性。该特点是指房地产中介可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制，可以在任何地点、任何时间，为任何主体提供各种各样的服务。同时也给政府的监管带来一定的难度。

(4)房地产中介的有偿性。房地产中介从本质上来说是一种经营活动，它通过为房地产市场提供专业性服务而获取报酬，即行业所说的佣金。房地产中介只有取得报酬，才能在经济上成为独立的行业，才能存在和发展起来。

(5)房地产中介具有独立性。尽管房地产中介与房地产有非常紧密的联系，且表现出对房地产业大的依附性，然而房地产中介是独立的投资和经营主体，且无论是在房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动中，都要求房地产中介保持独立性，不受交易主体、委托方或其他方面的干扰，运用自身的知识、经验和技术，独立的展开中介服务，完成委托任务。

三、我国房地产中介存在的问题

（一）调整房地产中介的高级别法规缺失

我国现行法律法规主要有国家发布的法律和国务院有关部门颁布的部门规章以及地方政府发布的地方性法规。国家发布的法律、法规及规章主要有1995年全国人大通过并颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》(于2007年8月30日进行修改)、国家建设部1996年l月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》(并于2001年8月巧日进行了修改)、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》》、国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商行政管理局下发的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》、建设部颁布的1996年《城市房地产中介管理规定》、国家工商局发布2004年发布的《中华人民共和国经纪人管理办法》以及建设部2006年颁布的《中国房地产经纪执业细则》。地方性法规则有如1996年海市物价局、上海市房屋土地管理局制定了《关于本市房地产中介服务收费的通知》、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》、《关于进一步加强对房地产经纪人管理的通知》、《关于加强房地产经纪人资格管理的通知》等法规；1997年北京市物价局、北京市房屋土地管理局制定了《关于房地产中介服务收费的通知》；广州市2003年开始施行了《广州市房地产中介服务管理条例》；2003年9月5日深圳市政府颁布了((深圳市房地产中介行业规范服务标准》等。

上述可反映出我国法律及高级别法规缺失的问题，主要表现在:1.调整房地产中介业的法律只有1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，且该部法律并不是调整房地产中介业的专门性的法律，只简单列举了房地产中介的设立条件；2.行政法规缺失。除了《中华人民共和国城市房地产管理法》外，就是相关部门以通知、规定、办法、细则等形式发布的部门规章，出现行政法规的断层现象。反观其他国家，以美国为例，美国的中介业非常发达，且形成了较为完备的房地产中介法律体系。美国自1917年起就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中以房地产《州执照法》最严，作用最大。 （二）房地产中介的市场准入制度不完善

近几年来，各地房地产中介机构如雨后春笋般不断涌现，房屋中介门店布满大街小

巷。但在繁华的背后却潜藏着危机。因为，如此多的房地产中介机构迅速冒起不仅是巨大的利益驱使，同时也是由于缺乏严格的市场准入制度，使得房地产中介机构及从业人员的素质参差不齐，引发了业内秩序的混乱，这并不利于该行业的发展。从现有的法律体制来看，房地产中介的市场准入制度可分为两个部分，一是房地产中介机构的市场准入制度，二是房地产中介行从业人员的市场准入制度。

我国目前关于房地产中介机构的市场准入的法规主要有《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》及《经纪人管理办法》。尽管如此，我们还是可以很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常是租用一间房子，并有一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息，其注册资金一般不超过10万(多数为2万)。再者有关部门出台了一些规定，要求开设中介分支机构至少要1张房地产经纪人从业资格证，总部则需要3张或者5张从业资格证，但由于每年房地产经纪人考取合格的并不多，有些人就借他人的房地产经纪人从业资格证去注册成立中介机构，这就有违政府设立房地产经纪人考试的初衷。“如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务。如果设立房地产中介的有关标准过于模糊或标准太低，不仅影响自身发展，也会造成房地产交易市场秩序的混乱，最终损害了消费者的利益。因此，提高房地产中介机构的入行门槛，具体化房地产中介机构市场准入标准是当前发展形势所必须的。

在房地产中介行业从业人员的市场准入方面，主要的法规有1996年建设部的((中华人民共和国房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》以及建设部2006年颁布的《中国房地产经纪执业细则》。而这些法规的内容主要是规定了房地产中介从业人员必须经过国家的统一资格考试，且取得执照方可执业。除此之外并无其他的要求。而现实中，职业资格认证并不严格，假造、借用执照的情形常有发生，导致大量的素质较低执业人员进入市场。相在房地产中介业发展比较成熟的国家，房地产中介的从业人员一般都实行严格的准入制度，除了要取得执照外，还需要具备一定的经验、学历等条件。如美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方能具有获得房地产经纪人执照的资格。还有我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。

“一间房子，一张桌子，一把椅子，一部电话，一个人”的房产中介遍布大街小巷，这样的中介在服务上基本上是“小、散、乱”，整体队伍业务素质自然偏低。只有制定严格的房地产中介市场准入制度才能从源头上规范房地产中介业，才一能从根本上改变房地产中介业秩序混乱的现况。 （三）房地产中介的社会信用缺失

作为服务业，信用是中介的生命线’9，诚实信用、烙守合同、遵纪守法是房地产中介应具备的基本素质。然而一些房地产中介违规经营，恶劣竞争，特别是种类繁多的欺诈行为，严重影响了中介机构的形象，损害了客户的利益，扰乱了房地产市场的正常秩序，遭到社会严厉的遣责。近几年来，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协受理的十大投诉热点之一，有些人甚至向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造社会对房地产中介机构的信任，已成为整个行业发展所面临的严重问题。2。上海市物价局在2005年曾对房地产经营企业的“价格欺诈”行为总结为14种，其中有七条涉及到房地产中介行业，具体为：经营者在标价之外加价或收取未标明的费用；(2)经营者在销售商品房或提供中介服务时，不履行或不完全履行事前的价格承诺；(3)使用欺诈性或误导性语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假房产价格信息广告；(4)自立收费项目或超过浮动幅度收取中介经纪服务费；(5)强制或变相服务并收费:(6)以价格欺诈方式赚取差价；(7)与房地产开发企业串通哄抬价。

房地产中介的欺诈现象是造成当前房地产中介信用缺失最为重要的原因，因为其直接损害了消费者的利益，使消费者对房地产中介失去了信心。因此，应当建立相应的机制监督与规范房地产中介的市场行为，使其健康、有序的发展。

四、加强我国房地产中介业的经济法规制

经济法是国家为了克服市场失灵而制定的调整需要由国家干预的具有全局性和社会公共性的经济关系的法律规范的总称。该定义表明了经济法是国家运用法律对社会经济生活的干预，但它并不调整平等主体之间的、体现意思自治的合同关系。

本文提出对房地产中介机构进行经济法律制度调整是因为当前房地产中介市场次序混乱的根本原因是缺乏有力的政府监管。民法作为私法，虽然也能适用于调整房地产

中介机构与消费者之间的关系，但是它却无法解决房地产中介业发展中的无序状态，尤其在房地产中介业的监管中没有发挥很大的作用。经济法律制度则不同，作为具有全局性和社会公共性的法律制度，能发挥国家经济活动调节中的积极作用，特别是在对市场主体的监管方面，以其特有的制度制约和规范市场主体的经营活动，同时也为市场主体创造了良好的法治环境。

因此，本文分别从房地产中介业的市场准入制度、消费者权益保护制度和诚信制度三方面出发，提出对当前房地产中介存在问题的经济法律对策。 （一）完善房地产中介机构的市场准入制度

首先，构建房地产中介行业的市场准入制度，应当对房地产中介机构设立条件的具体标准实行统一的规定，取代地方性的法规，才能从源头上起到规范房地产中介市场，从而提高其的整体素质及竞争力的作用。但同时，对中介机构设立条件的具体标准不应该采取“一刀切”的方式，而是应该根据不同类型的中介机构的特点来设立相应的具体标准。特别是在房地产中介行业中已有这样的制度存在，即房地产评估机构的一级、二级、三级制度，我们应该借鉴与参考，使其运用到整个房地产中介行业的市场准入制度中。

第二，管理部门的权责应当分明。上文提到我国的规章在房地产中介组织设立的规定不统一、不协调。其原因在于没有高级别的法规明确管理部门的权责。本人认为在完善房地产中介设立条件的基础上，应该取消行业主管部门的备案制度，加强房地产主管部门的监管职能。具体来说就是由工商行政管理部门主管中介行业的资格审查及备案，而房地产主管部门则主要对房地产中介行业在经营活动中的行为进行监管。各部门各施其职，就避免了多层审批，有利于房地产中介机构的发展。 （二）完善房地产中介从业人员的市场准入制度

1.房地产经纪机构高级管理人员必须取得执业资格执照

香港牌照制度的特点之一是无论是以独资经营者、合伙人、管理公司具体业务的董事的身份，还是以地产代理业务经理的身份从事房地产代理工作的人都必须获得地产代理(个人)牌照。换言之，房地产经纪机构的董事或经理都必须具备地产代理(个人)牌照。

董事、经理作为房地产经纪机构的高级管理人员应当具备较高的专业知识和经验是非常必要的，这样才能保证房地产中介机构的有序的运行和持久的发展。而我国仅规定了房地产经纪机构具备一定数量的经纪人，对于高级管理人员是否需要具备执照则没有规定。因此，本人认为应当增设这一规定，从而形成一只自上而下的具有高素质的房地产经纪人队伍。

2.在取得经纪人正式牌照上应当增设更为具体的要求

具体要求包括年龄、学历、专业知识、经验、名声、考试等。这在美国等级制度以及香港牌照制度中有所体现，我国也有学者提出要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。本人认为主要是在专业知识的要求上，《暂行规定》并没有关于专业知识方面的规定，而美国房地产经纪人准入制度中则要求必须修完相关的课程方可取得执业资格。这一规定在保证房地产经纪人专业性方面具有非常重要的作用。因此，应当增设这方面的规定。

3.执业执照不采取终身制

如美国房地产经纪人和销售员执照并不是终身的，持有执照者每4年还需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。也就是说，无论是经纪人还是销售员在积累经验的同时，还需要不断的进修学习，增长专业知识，才能保证持有执照。而我国并不存在这样的制度，经纪人取得执照后，在不违反法律法规的情况下，便是终身持有的。因此，经纪人往往在取得执照后就忽略了专业知识的学习，这也是造成我国房地产经纪人专业水平不高的一个重要原因。而采用这一制度后，即加强了政府部门对房地产经纪人的监管，也提高了经纪人的专业水平。 （三）加强房地产中介的消费者权益保护

消费者权益保护制度是经济法律制度中一项重要的制度，特别是在市场经济体系中，由于信息不对称，消费者的弱势地位受到越来越多的关注，各国都纷纷推出了消费者权益的保护制度，用以调整经营者和消费者的关系。综观各国的消费者权益保护法律制度及相关的理论研究，一般将经营者分为提供产品和提供服务两大类，并根据这两类的特点设立了不同的保护制度。

我国学界对房地产中介业的服务立法的理论研究几乎没有，因此本人在借鉴其他服务领域的立法上，提出若干的看法。本人认为，应当在贯彻《消法》的原则性规定的基

础上，从消费服务的角度出发，以经营者与消费者的权利义务为核心，制定房地产中介法规。

具体构下如下：首先，明确经营者的义务与消费者的权利。房地产中介属于服务行业，它以经营者提供服务，消费者接受服务为主要的经营方式。这与产品消费不同，服务是一种“无形的”商品，因此，应当明确房地产中介服务的消费者权利、经营者义务以及相对应的法律责任。其次，完善房地产中介服务的纠纷解决机制。第一，明确房地产中介服务领域的争端解决机构，加强保护消费者权益的行政执法职能。第二，建立以调解为主，其他方式为辅的争议解决机制，逐步完善小额诉讼的法律程序。法院请求判决时往往很难取得由房地产中介机构控制的各种资料。第三，应当尝试使用“举证责任倒置”的程序来保障消费者的权益。健康的市场经济理应以消费者为本位，面对信息不对称的供求双方，由服务提供商承担举证责任，以证明自己的清白，否则就应承担败诉风险可以切实保护消费者的利益。最后，明确规定房地产中介机构欺诈行为的双倍赔偿制度。

通过以上的介绍、分析和比较，本人对规范房地产中介机构的欺诈行为提出以下两点的建议：一是可以采取概括及列举并举的方式规定房地产中介行业存在的欺诈行为。本文在之前也列举了我国房地产中介行业存在的一些欺诈行为，学界对此的总结也是比较一致的。可见，房地产中介业存在的欺诈行为比较集中，因此采用列举式是可行的，便于司法的适永和操作。二是关于惩罚性赔偿数额的问题，确立房地产中介机构欺诈行为的惩罚性赔偿制度在更好的规范房地产中介业的发展同时，提高了该行业消费者权益保护的意识以及也加强了消费者保护的力度，所以惩罚性赔偿是完善相关立法中非常重要其继续建立的一项制度。 （四）房地产中介信用档案的建设

诚信的缺失是当前阻碍房地产中介业发展的重要因素。因此，有学者指出必须建立起房地产中介业的信用管理制度，科学地设置管理体系机构，制约和惩罚失信行为，能促进房地产中介业的完善和发展。而房地产中介机构信用档案的建设则是建立信用管理制度的重要内容之一。

房地产中介信用档案即房地产中介机构及执(从)业人员信用档案系统将各类房地产中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录通过网上信

用档案系统向社会公示，接受社会监督的系统。房地产信用档案是覆盖房地产中介行业所有机构和执(从)业人员的信用信息管理系统，记录了房地产中介服务机构以及执业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产中介机构的基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，都记录在档案中。房地产中介机构信用档案的建立，可以提高房地产中介业诚实经营的水平，有效打击失信者，净化市场。同时也为消费者在选择中介服务时提供了参考依据，维护了消费者的合法权利。

在建设房地产中介业信用档案中，有一点特别重要，就是要在立法上明确该信用档案的管理机构。而当前有两种选择，一是由政府负责管理和监督;二是是由房地产中介行业协会负责管理和监督。从国际经验上来看，由在开展信用管理与应用研究，提出立法建议和接受委托研究立法，提出有关信用管理法律草案，制定征信行业规划和从业标准以及行业的各种规章制度，协调行业与政府及各方面的关系，促进行业自律发展等各方面都可以起到重要作用。因此，本人认为应当采用由房地产中介行业进行管理的模式。

同时，由于行业协会是由房地产中介行业自己组织成立的，可能会出现弄虚作假，降低了信用档案的可信度的问题。因此必须由政府作为社会的管理者，应该对其进行正确引导，加强监管，共同开发利用中介机构信用档案的市场价值，共同维护良好的企业信用关系秩序。具体来说就是要通过立法在明确赋予行业协会的诚信档案管理职能同时，又要制定统一的标准，规范评价行为，使行业协会做到依法评价。因为评价的好坏是影响房地产中介机构信誉的关键，由政府主导，确定信用档案从产生到评价的一整套标准，特别是在信用评价上，做到对同一信用行为得到相似的评价结果，才能保证了评价行为的公平公正。

房地产中介业的发展需要诚信的支撑，而诚信需要诚信档案来体现。所以房地产中介也应当响应党中央“加快建立企业、中介机构和个人的诚信档案”的号召，建立健全的诚信档案，逐步行程本行业诚信体系，实现房地产中介业在诚信中快速、健康的发展。

结语

房地产中介在房地产交易市场发挥着越来越重要的作用，但由于法律的缺位，以及理论研究较少，使房地产中介存在的许多问题未能得到解决。因此，本文通过借鉴国内外的相关立法经验和法律制度，从经济法律制度中的市场准入制度、消费者权益保护制

度以及房地产中介诚信档案的建设三个方面提出了若干建议。首先在房地产中介的市场准入方面，主要是对房地产机构的市场准入和房地产经纪人的市场准入制度两部分进行论述，其中借鉴了美国、香港和台湾的法律制度，并在次基础上提出了若干具体建议;其次在消费者权益保护制度方面，当前我国有些行业已制定了服务消费方面的法规。本文则提出应当以权利义务为核心，制定房地产中介的行业法规。并从消费者权利、经营者义务以及法律责任，纠纷解决机制和双倍赔偿制度三个方面展开了论述;最后在建设房地产中介信用档案方面，明确了行业协会对信用档案的管理权限以及通过制定法规建立标准来加强对行业协会管理权的监督。

由于实践经验的缺乏，本文在论述中还存在一些不足，如上述一些制度的构想可能过于笼统，在借鉴国外的制度上，面对制度的选择没有表达出明确的观点等。因此，本人将在结合实践经验的基础上，继续深入探讨，以完善本文的研究。

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[18] 岳昉.房地产中介服务诚信体系研究[J].社会科学家,2005,(S1).

[19] 罗鸿铭.促进房地产中介组织健康发展的途径探讨[J].现代财经(天津财经大学学报),2007,(04).

[20] 吴翔华.房地产中介概论[M].化学工业出版社,2006.

[21]Charles F Floyed :Real Estate Principles .Longman Financial Services Publishing，INC，1987.

学,2005,(04).

[12] 宋晓琳,李志平.房地产中介行业发展的战略性思考[J].上海经济研究,2005,(03). [13] 高富平.从立法角度谈经纪人的定义问题[J].经纪人,2001,(07). [14] 喜荣.国外房地产中介行业的现状及特点[J].经纪人,2003,(09). [15] 孙碧燕.建立中介机构诚信档案[J].科技创业月刊,2006,(03).

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[18] 岳昉.房地产中介服务诚信体系研究[J].社会科学家,2005,(S1).

[19] 罗鸿铭.促进房地产中介组织健康发展的途径探讨[J].现代财经(天津财经大学学报),2007,(04).

[20] 吴翔华.房地产中介概论[M].化学工业出版社,2006.

[21]Charles F Floyed :Real Estate Principles .Longman Financial Services Publishing，INC，1987.

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