萧县祖楼镇工业品批发市场项目可行性研究报告

目录

第一章 总 论 ...................................... 3

一、项目概述 ........................................................................... 3 二、项目单位简介 .................................................................. 4 三、项目主要技术经济指标四、项目年能耗五、结论与建议第二章 一、项目的可行性二、项目的必要性第三章 一、项目区概况二、社会经济条件三、项目所在镇基本情况第四章 一、项目整体素质分析二、物业类型分析三、综合评价二、商铺建筑设计三、道路工程设计四、供电工程设计五、给水排水第六章 一、营销策略二、营销方式三、

.................................................. 5 ....................................................................... 5 ....................................................................... 5 项目的可行性和必要性 ......................... 7

.................................................................. 7 .................................................................. 7 项目区城市概况与经济水平分析 ................ 10

..................................................................... 10 ................................................................ 13 .................................................... 15 项目销售市场情况分析 ....................... 18

........................................................ 18 ................................................................ 19 ......................................................................... 20 ................................................................ 24 ................................................................ 25 ................................................................ 27 ......................................................................... 29 营销策略及方案 ............................. 32 ......................................................................... 32 ......................................................................... 33 销售节奏与策略 .......................................................... 35

第七章 环境保护与水土保持 ......................... 38

一、环境保护 ......................................................................... 38 二、水土保持 ......................................................................... 39 第八章 节能 ....................................... 42 一、设计依据 ......................................................................... 42 二、节能 ................................................................................. 42 第九章 劳动安全卫生及消防........................... 45 一、劳动安全 ......................................................................... 45 二、消防 ................................................................................. 46 第十章 项目管理与实施进度度安排 .................... 47 一、项目管理 ......................................................................... 47 二、项目监理 ......................................................................... 47 第十一章 投资估算及资金筹措 ........................ 50 一、估算依据 ......................................................................... 50 二、估算说明 ......................................................................... 50 三、投资估算 ......................................................................... 50 四、资金筹措方案 ................................................................ 50 第十二章 项目招投标 ............................... 51

一、工程招标 ......................................................................... 51 二、招标基本情况表 ............................................................ 53 第十三章 项目财务分析 ........................... 54

一、销售收入估算 ................................................................ 54 二、总成本及费用估算 ........................................................ 54 三、销售利润估算 ................................................................ 54 第十四章 项目效益分析 ............................. 56

一、经济效益分析 ................................................................ 56 二、社会效益分析 ................................................................ 56

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目概述

（一）项目名称：萧县祖楼镇工业品批发市场 （二）承办单位：安徽端恒建设项目管理有限公司 （三）建设地点：萧县祖楼镇政府南、57路西 （四）项目性质：新建 （五）项目法人代表：吴征兵 （六）项目负责人：刘振宇

（七）项目建设规模：总占地面积19998平方米（30亩）。总建筑面积：17600平方米，其中：住宅8800平方米，商业8800平方米。项目总投资1500万元。

（八）项目建设期：12个月（2012.4——20134）。 （九）可研编制单位：

（十）可行性研究报告编制依据及范围 1、编制依据

（1）《萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划》

（2）《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》

（3）《萧县城区开发总体规划》 （4）《萧县土地利用总体规划》

（5）宿州市定额站《宿州定额信息》2011年第四季度 （6）《民用建筑设计规范》；

（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准； （8）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；

3

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

（9）萧县土地利用总体规划；

（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。

2、编制范围

本项目可研报告的研究范围包括： （1）项目提出的背景及建设的必要性 （2）项目选址与建设环境条件 （3）项目建设规模与主要建设内容 （4）项目总体布局方案 （5）工程技术方案

（6）环境保护、安全卫生、消防和节能 （7）项目运营和实施计划 （8）投资估算与资金筹措 （9）效益分析 （10）项目结论与建议 二、项目单位简介

安徽端恒建设项目管理有限公司是2006年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为3000万元人民币，开发资质为一级资质。公司只要经营范围有：许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：项目管理、物业管理，建筑工程装饰、装修，园林绿化。分公司下设有工程部、营销部、财务部和综合部。

安徽端恒建设项目管理有限公司的经营宗旨是：认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进萧县经济又好又快发展。分公司现有在册职工24人，其中：中级职称14人，初级职称8人，公司主要负责人多年从事建筑设计、工程施工、经营管

4

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

理和市场营销，有丰富的经验。公司总全权代理负责人刘振宇先生，工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。

三、项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号 一 指标名称 建设规模 建筑面积 其中：住宅 配套公建 商业用房 住宅套数 商业套数 总占地面积 可规划用地面积 建筑容积率 绿化率 建筑密度 项目总投资 投资利润率 投资利税率 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 套 套 平方米 平方米 % % 万元 % % 数量 17600 8800 8800 240 240 19998 19998 1.14 15 44 2258 25.4 141.5 １ 2 3 4 5 6 7 8 二 三 四 四、项目年能耗

该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水15.10万吨、耗电19.44万度、耗汽4.72万吨。

五、结论与建议

通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、本项目建设符合祖楼镇城镇总体规划和祖楼镇城镇控制性详细规划。

2、本项目位于萧县祖楼镇政府南、57路西，距311国道不足600米，北邻镇政府，东靠57路（祖楼-淮北），地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。

3、本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生

5

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不

4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。

5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。

根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：

1、经营管理风险规避

A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。

B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。

C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。

3、建设管理措施

A、整合企业资源，提高操作水平。

B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。

D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

6

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第二章 项目的可行性和必要性

一、项目的可行性

（一）镇政府对工业品批发市场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。

（二）本项目的开发商安徽端恒建设项目管理有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。

（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合城镇发展方向，有着很好的发展前途。

（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。

（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应工业品批发市场的建设发展。

（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十三章将得到充分的论证。

二、项目的必要性

（一） 提高城镇商业竞争力，助推祖楼镇商贸中心的形成与发展

祖楼镇镇位于萧县西南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工

7

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

程切实推进。项目的开发对于祖楼镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。

该工业品批发市场项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动祖楼镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城镇新商圈，彻底解决骑路逢集的历史遗留问题，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，突破原有的商业格局，有利于增强城镇的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。

同时，祖楼镇工业品批发市场通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的祖楼镇新商业中心，成为祖楼镇乃至萧县西南部地区商贸发展的创新制高点。

（二） 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，祖楼镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。

祖楼镇工业品批发市场的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，对于构建和谐社会，加快农村小康社会建设步伐，具有很大的推动和促进作用。

（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义

8

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，祖楼镇工业品批发市场的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。

（四）依据城镇升级改造政策，深化提高祖楼镇商贸业的升级发展

商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前祖楼镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。

9

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第三章 项目区城市概况与经济水平分析

一、项目区概况 （一）行政区划

本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100—300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。

（二）地理位置

萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。

（三）自然条件

项目建 设地点 10

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

年扩张近3倍；五年来新增长规模企业6家，打破了2006年我镇规模企业为零的记录；粮食生产在战胜自然灾害的情况下，保持了年年丰收，2011年总产达到34539.7吨，比2006年增产20%；农民人均纯收入2011年完成6148元，比2010年增长22.3%；财政收入完成335万元，比2006年增长560%。经济运行呈现出速度加快、质量提高、结构优化、后劲增长的良好态势。

萧县祖楼镇在“小城镇，大战略”方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。

萧县祖楼镇党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、城镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。 投入不断加大。该镇实施了“美化、亮化、绿化”三大工程，先后投资1000多万元，硬化城镇主干道5条，总面积2100平方米；改造背街小巷１0余条，总面积1700平方米；修砌下水道1500米；各单位绿化面积3500多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。强化对镇东农贸市场、中心商贸市场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。目前，进镇经商的经营户有1000余户，河南、淮北等地10余家经营户落户于此。

城镇管理进一步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定

16

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

点摆放、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位不断提升。

小城镇功能进一步优化。该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，极大地促进了全镇经济的发展。

目前，这个镇镇区新拓展面积达1.1平方公里，新增各类专业市场4个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近2亿

17

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第四章 项目销售市场情况分析

一、项目整体素质分析 （一）项目优势

1、项目区位极佳，市场认可度较高。

2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。 3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。

4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。

（二）项目劣势： 1、投资较大。

2、 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险

（三）机会分析：

1、祖楼镇工业品批发市场中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。

2、本项目由安徽端恒建设项目管理有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。

3、祖楼镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。 萧县祖楼镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。

18

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

二、物业类型分析 （一）商业

本项目地处萧县祖楼镇镇南57路西侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。

从交通情况看：祖楼镇工业品批发市场，西临57路，北距311国道600米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。

从消费群体看，目前祖楼镇工业品批发市场已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、建材等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。

从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。 综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了工业品批发市场设施的需求，具有良好的市场前景。

（二）一街区安排

本项目一街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以建材批发销售为主;街北商铺60间，以布匹、轻纺、服装、鞋帽、床上用品批发销售为主

（三）二街区安排

本项目二街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以五金、家电批发销售为主;街北商铺60间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主

街区西段安排三层建筑3500平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。

（四）本项目运作需注意的问题：

1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度

19

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。

2、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。

3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。

4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。

5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。

三、综合评价

结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，祖楼工业品批发市场项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。

20

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第五章 建筑方案

一、总体规划

（一）规划依据

1、中华人民共和国城市规划法； 2、安徽省《城市规划法》实施办法； 3、国家建设部颁布的《城市规划编制办法》； 4、《工程建设强制性标准条文》（城乡规划部分）； 5、国家、省有关城市规划的法律、法规、规范。 （二）设计理念 1、与自然和谐共存

规划的指导思想既非人本主义，也非自然主义，而应促进生态建设成为人类文化和谐共存的整体环境，通过对自然生态系统，半自然生态系统，人工生态系统的优化组织来创造人与生物共存的自然化状态。

2、充分利用现状，因地制宜规划

利用现状地形与形状，与周围城市道路相协调，科学合理，分期实施的原则，适度超前，弹性灵活的规划原则。

3、功能明确，布局合理

规划功能区明确，布局合理，尽量符合市场的功能布局，满足人流、物流、车流的需求，环境安静优美，创造浓郁的市场文化气氛。

（三）基本原则

21

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

1、前瞻性原则：规划时，本着满足现在、着眼将来，近期与远期发展相结合，适当超前规划的原则进行设计。

2、地域性原则。规划时，以湘中文化为底蕴，融入**地方特色元素，创造具有地方特色的建筑物。

3、“以人为本，环境至上”原则。即坚持以人为本原则，注意满足不同阶层人群多层次需求，尤其突出市场特色与环境的有机结合。

4、“经济性”原则。规划中力求经济效益，社会效益与环境效益相结合。

（四）规划结构及功能分区 考虑到规划地块呈长方形状，且地块三面均是城市支路，从市场性质来讲，祖楼镇工业品批发市场，服务人口达数万人，因此，市场一旦建成，将带来大量的人流与物流，随着人们生活水平的提高，私家车越来越普及，作为市场，停车亦成为影响市场环境与效益的重要原因，因此，在本次规划中，停车作为一个重点来布置。总体看，长方形地块西面也就是57路，与城市其它道路的衔接最顺畅，毫无疑问，57路路是祖楼镇工业品批发市场大市场最主要的对外联系通道，人流、车流、物流的主要出入通道，基于此，我们在进行此次规划时，将市场主要出入口，放在临57路一侧，也就是市场的西面作为主要出入口。由于地块呈长方形状，且三面临城市支路，为发挥土地的最大效益，达到理想效果，规划时，我们将临街用地均规划为商业门面，进深11米，层数基本为2.5层，各围合建筑物按照有关规范，留足市场通道与消防通道，这样，规划地块便成了一个围合形状，另外，作为市场，还应当提供一个宽敞、舒适的交易场所，因此，在规划时，

22

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

我们在围合建筑内各向用地中间偏移15米作地块内机动车道，地块中间则规划为交易大棚，以满足市场及居民需求。

本项目一街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以建材批发销售为主;街北商铺60间，以布匹、轻纺、服装、鞋帽、床上用品批发销售为主

本项目二街区,街面寛15米，长200米，二面安排商铺，一层为商业门面，二层为商户住宿。街南商铺60间，以五金、家电批发销售为主;街北商铺60间，以种子、化肥、农药、农膜批发销售为主

街区西段安排三层建筑3500平方米大型超市一个，引进上海联华超市入住。

市场共规划有4个机动车出入口，8个人行出入口，其中，主入口9米宽，8个人行出入口为各3米寛。祖楼镇工业品批发市场建筑风格采用现代建筑风格，面砖采用米黄色面砖贴墙，主要色彩与周围安置小区相协调。

由于是市场规划，所以在绿化配置上考虑较少，绿化率较低，主要绿化就是沿规划地块三面城市支路种植行道树，市场内道路种植人行道树，交叉口处布置绿化，从而在市场周围形成绿线，以调节人们心里。

竖向规划上考虑与城市道路排水相衔接，主要排水方向为南向，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一个排水管涵经过，规划用地排水可利用此排水管涵，场地规划标高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。

23

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

二、商铺建筑设计

沿街设商铺，3.5左右开间，进深约11米，设2.5层，一层作商铺，沿街开门，二层以上作生活用房，每个开间内每层各设一卫生间，便于出租户使用方便，外墙涂料。

1、 结构

（1）采用的主要规范

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006年版 《混凝土结构设计规范》（GB50010-20025） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001） 《砌体结构设计规范》（GB50003-2001） （2） 结构设计基本数据 （1） 基本风压：0.30KN/ m2，基本雪压：0.30KN/ m2，n=50年，地震动峰值加速度为0.05g，地基动反应谱特征周期为0.35S。

（2） 结构基本要求

建筑结构的安全等级为二级，结构设计使用年限50年，建筑物抗震设防烈度为6度。

2、 结构造型

（1）市场交易大棚采用钢架结构。

（2） 商业住宅、临街商铺采用砖混结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。

（3）垃圾站、公厕、配电房采用砖混结构，砼现浇屋面板。

24

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

三、道路工程设计

（一）工程范围

两条大街每条寛15米，长200米，总路面面积6000平方米。 （二）平面线形设计

道路平面设计按城市规划红线进行，线形标准按照《城市道路设计规范》（CTJ37—90）中的设计速度为50km/h城市主干道路标准执行。

（三）纵断面设计

大街道路为东西走向，根据《城市道路设计规范》，为满足道路排水的需要，道路最小纵坡不宜小于 0.3%。在按照规划控制标高的前提下，综合考虑以上控制因素，本次道路纵断面设计标高基本与现状自然地面标高接近。道路最小纵坡0.5%，最大纵坡0.75%，最小坡长310m，最大坡长600m。凸形竖曲线半径为20000m。

（四）路基填料选择

据勘察所有路段表层出现的杂填土、耕土均不能做为天然路基，应予以挖除或对厚度大的地段进行必要的地基处理。该场地黄土状粉土和粉质粘土层是整个路段主要的组成地层，黄土状粉土具有I～Ⅲ级湿陷性。根据工程需要可采用原土翻夯碾压加灰土垫层处理措施可为路基使用。

（五）路面

柔性路面行车舒适，摊铺快速，施工方便，工期可安排较短；且便于今后地下管线的二次埋设，局部开挖、修补比较方便，有利抗震、

25

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

抢险、救灾。

刚性路面优点是使用寿命较长，而抗性好，初期养护维修少。缺点是要求地下管线尽可能一次到位。路面折裂损坏维修复杂，施工期及维修期都长。另外，刚性路面板缝多，行车舒适性较差，行车噪音大。

拟建道路两侧是以商业、居住和第三产业协调发展的现代化区域，为减少噪声污染，减少扬尘，保持良好的城市生态环境，创造优越的工作、生活条件，同时考虑地块开发与管线埋设在时间上存在不同步的情况，推荐采用柔性路面。

考虑拟建道路等级，确定路面结构面层采用三层式结构，基层采用半刚性基层，并设置垫层。其路面结构如下：

（1）

3cm中粒式沥青混凝土 5cm粗粒式沥青混凝土 30cm二灰碎石 22cm二灰土 （2）非机动车道 3cm中粒式沥青砼 4cm粗粒式沥青砼 20cm二灰石 15cm二灰土 （3）人行道

26

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

5cmC30混凝砖 2cm M10水泥砂浆 5cm C20细粒式水泥混凝土 15cm二灰土

四、供电工程设计

（一）设计依据

1、有关专业和有关职能部门提供的资料； 2、国家现行有关电气设计规程、规范。 3、负荷等级

本工程除消防用电为二级负荷外，其它用电负荷无特殊要求，属三级负荷。

（二）供电电源

场址电源状况较好，距项目区2km处已有110kv集中变电站，市场双电源可分别从上两个变电站架空引来，两路均为100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，能满足整个小区用电需求。

本工程10kV电源引自上一级110kV变电站，主供电源电压10kV，小区主配电压380/220V。

（三）配电

低压配电系统满足工艺、计量、维修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。

在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火

27

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

灾。消防负荷在末端一级配电箱处设置双电源自动切换。

消防应急照明应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间＞30min，或采用自发光材料做出口指示和疏散指示灯。

室内照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果和节能能源的目的，灯具和光源尽量采用节能产品。 配线电力电缆采用ZR－YJV、YJV型电力电缆，控制电缆采用ZR－KVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。

开关、插座、插座箱、配电箱均暗装于墙上。底边距地面分别为1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路设漏电保护。

（四）户外供电及照明

户外电缆采用YJV－0.6/1KV型电缆沿电缆敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。

路灯照明采用高压钢灯路灯，且由装于变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。

（五）弱电

设户用弱电箱，电话、有线电视、宽带网入户。规划区设电信机房，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。

主干线24孔，以敷设有线电视、中国联通、网通等管线。

28

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

五、给水排水

（一） 设计依据

1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）； 2、《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）； 3、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）； 4、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）； 5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）； （二）水源

本工程水源采用镇自来水厂提供的城镇自来水，规划从镇供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。

（三）用水量

居民生活用水量定额为250升/人.日，时变化系数K=2.0，则最高日生活用水量为3052.5m3/日，最高日最高时用水量为Qh=24.0L/s。

根据规划市场中公建设施的数量，规划确定公建用水量按生活用水量的15%计，则Q=458 m3/日，最高日最高时用水量为3.6L/S。

规划市场未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计，Q=351 m3/日。

综上所述，得出祖楼工业品批发市场总用水量，最高日用水量为3861.5 m3/日。

（四） 供水系统 1、给水系统

采用镇自来水厂提供的城镇自来水管网上引入给水管，接入处分

29

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

别设水表止回阀。室外给水系统管网呈环状布置，室外生活、消防共用一套管网，管径DN200，所有建筑物室内生活给水系统用水就近从室外给水管接入。

2、消防给水系统

依据《建筑设计防火规范》，住宅不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。室外消防用水量标准为：室外消火栓15L/S。

镇自来水管网在市场附近为环状, 本工程从黄泥路市政自来水管上接入两根DN150mm的给水管进入，呈环状布置。外接管点自来水水压为0.30Mpa，能满足本工程室外低压消防给水所需水量、水压，故本设计不另设消防加压及储水设施，由市政给水管网直接供给消防水量，并由城镇消防车解决消防给水水压。

按《建筑设计防火规范》要求，在环状给水管上每隔60米左右设置一具室外地上式消火栓SS100，按规范在商铺内布置室内消火栓，距离不大于30m，保证有2股充实水柱同时到达任何地方。

3、管材

室外给水管道采用球墨铸铁管，T型橡胶圈接口；室内生活给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用内外壁热镀锌钢管，法兰或卡箍连接。

（五）排水系统 1、排水体制

排水采用雨污分流排放体制，粪便污水经化粪池处理后通过污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水处理站统一处理。

沿东西方向设污水主管道，污水经化粪池处理后排入黄泥路污水

30

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

管道，最终排入城镇下水管道。

2、生活排水量

市场及商业住宅的生活污废水排放量按生活综合用水的70%计，则最高日3503m3/日。

3、雨水排放量

雨水量计算： Q=ψq F 其中：Ψ－－径流系数 Q――雨水流量（L/S） q――设计暴雨强度（L/s·ha） F――汇水面积（ha） 市场暴雨强度公式为： q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(L/s.ha) 式中：t—降雨历时(min) p—设计重现期(a)， P=1年 4、 管材

室外雨污排水管采用大口径双壁波纹塑料排水管，承插连接。

31

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第六章 营销策略及方案

一、营销策略

（一）价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。 由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。

这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。

这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。

2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立该批发市场高端形象。

3、宣传推广策略： （1）卖场营销

在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个

32

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。

（2）活动(事件) 招商及营销

本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。

（3）组合口碑招商及营销

所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。

二、营销方式 （一）商业地产

商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前萧县商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。

经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。

值得注意的是，目前萧县大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可

33

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。

与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2012年的萧县重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。

该项目，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发挥安徽端恒建设项目管理有限公司经营管理优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把省外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到该工业品批发市场，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。

（二）商住地产

该项目的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往

34

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式——在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。

三、 销售节奏与策略 （一） 整体策略

营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。

1、售楼处选址：

售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

①该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。 ②人员流动量大，易扩大知名度。 ③交通动线发达，方便客户咨询。 2、本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

①本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后

35

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

期的开发意义极其重大。

②中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，淮海商贸城销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。

第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。

① 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。 ② 在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

（二）付款方式策略

1、付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。

（三）媒体策略

以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使工业品市场在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。

（四）促销策略

36

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

1、直销

直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业等。

直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。 2、其他促销手段

包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。

37

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

第七章 环境保护与水土保持

一、环境保护 （一）主要污染源

该工业品批发市场项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。

（二） 环境保护执行标准

《大气污染物综合排放标准》 (GB16297一1996) 《环境空气质量标准》 (GB3095-1996) 《污水综合排放标准》 (GB8978-1996) 《社会生活噪音排放标准》 (GB22337-2008) 《建筑施工场界噪音限值》 (GB12523-1990) （三）环境保护措施 1、废弃物

建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。

2、废水

生活废水经化粪池处理后排入市政管网。 3、废气

针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型

38

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。

4、扬尘

项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。

5、噪声

施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。

6、生活垃圾

工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。

7、弃土及建筑废弃物

施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。

二、水土保持

本工程是一项工程量大，投资多、牵涉面广，土方填挖量大的工程。由于动土面积大、工期较长、地表植被的破坏，使土地大部分处于裸露状态，施工过程中，如遇降雨特别是暴雨，将造成水土流失。因此，凡项目区内因施工破坏的地表植被以及可能因堆放弃土、弃石导致的水土流失均将采取水土保持措施。

39

萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告

（一）水土流失防治方案 1、目的

在建设过程中对可能造成的水土流失提出相应的预防对策和治理措施，把不利影响减少到最低限度，在进行工程建设的同时，使生态环境得到有效保护和改善。

2、政策依据

（1）《中华人民共和国水土保持法》； （2）《中华人民共和国环境保护法》； （3）《中华人民共和国水土保持实施条例》；

（4） 中华人民共和国水利部（第5号令）《开发建设项目水土保持方案编制审批规定》；

（5） 皖水利水电保字[1995]第3号《关于开发建设项目水土保持方案管理办法》。 3、技术规范、标准

国家标准：《水土保持综合治理技术规范》，水土保持工程防洪标准达到建设工程的防洪标准。

4、指导思想、原则

本方案编制的指导思想是：以改善生态环境为主题，以控制水土流失为目标，全面治理，重点防护，治管并重。

本方案编制应遵循以下原则：

（1） 工程措施和生物措施相结合的原则； （2） 治理和开发利用相结合的原则；

（3） 生态效益和经济效益相结合的原则，做到经济、合理、有

40

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/0hx6.html