收益法在有租约限制的房地产估价中的应用

收益法在有租约限制的房地产估价中的应用-朱斌

发布: 网站编辑 日期: 2016/4/7 分类: 评估论文 阅读: 32次 查看评论 一、租约限制对房地产价值的影响

为保障承租人的合法权益，我国多项法律、法规对房屋租赁权的行使进行了明确规定和有效保护。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，《物权法》第190条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

法律为保障承租人权益，对所有权人的占有、使用、收益、处置权利作出了相应限制。所以，有租约限制的房地产与无租约限制的房地产，在估价时要做不同的处理。考虑租约的限制对房地产价格的影响，十分必要。

目前租赁商业、办公用房地产非常普遍，城市居民家庭通过租赁解决住房问题的比例也在逐年上升。2015年1月，住房城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出：“推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，通过从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠漂道，发展租赁市场。”可以预见，未来将会有更多的房地产被出租使用。因此可以预见，对有租约限制的房地产进行价值评估的需求，将会越来越旺盛。 二、有租约限制的房地产估价的要求及估价方法的选择

《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收放房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”在房地产交易课税税基的评估中，为避免因存在租约而导致国家税收流失，因此也不考虑租约的影响。《房地产抵押佔价指导意见》第15条明确：“在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。”在司法鉴定评估中，要求“拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素”。因此，在房屋征收评估、房地产税收估价、房地产抵押估价、房地产司法鉴定估价等四项主要房地产估价业务中，除房屋征收评估、房地产税收估价外，房地产抵押估价和房地产司法鉴定估价，需根据估价对象的具体情况和委托人的要求来确定是否考虑租约限制对房地产价值的影响。

《房地产估价基本术语标准》 ( GB/T ：50899-2013)将收益法定义为：“预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。” 《房地产估价规范》 (GB/T 50291-2015)规定，采用收益法

估价时：“有租约限制且评估出租人权益的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入。”可见，房地产收益价值是基于房地产市场参与者对房地产未所能带来的收益预期， ，而房地产租赁情况会直接影响收益预期，因此，收益法可作为评估有租约限制的房地产的首选估价方法。在其他常用的估价方法中，市场法是最直观地体现公开市场价值的一种估价方法，但在《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中并无租约限制修正这一项，在估价实践中搜集可比实例时也较少有带相同租约条件的案例。成本法可用来评估很少发生交易或者没有经济收益的房地产价值，但对评估有租约限制的房地产价值，并没有相关规定，在计算公式和参数中，也没有租约影响因子。可见，单纯地采用市场法和成本法对有有租约限制的房地产进行估价，在技术上均存在一定的缺陷。 笔者认为，在生估价实践当中，除了可以根据估价规范要求直接选用收益法对有租约限制的房地产估价外，还可以运用收益法的相关原理，采用收益法与比较法、成本法相结合的方法求取房地产在有租约限制条件下的市场价值。 三、收益法在有租约限制的房地产估价中的应用 （一）收益法的直接使用

在采用收益法评估有租约限制的房地产市场价值时，合同租金、租赁期限、租金支付方式等三项因素对房地产评估价值的影响最为明显。其中合同租金的高低直接影响房地产租赁收益的大小，租赁期限决定房地产租赁收益期限的长短。租金的支付方式对评估价值的影响主要表现在：如果租金在租赁时已一次性支付或剩余租期内的部分年期租金已支付，则这部分租金在租赁期内不应再计算，出租人在已支付租金的期限内不再享有收益权。

用收益法直接评估有租约限制的房地产市场价值（在租赁期限结束后房地产净收益年均递增隋况下），可采用的公式为：

应用案例1：某办公用房地产剩余收益期为35年，目前出租使用，租赁期限为3年(2015年11日至2018年12月3 1日）。根据租赁合同，经测算，出租人在租赁期内每年的租金净收益分別为800元／平方米、850元／平方米、900元／平方米，金为每年年末支付。目前房地产酬率为7.5%并保持不变，租赁结束后的第四年开始预计客观年净收益为1000元／平方米且年增长比例为3%。在不考虑其他影响因素的情况下，求取估价对象在价值时点2015年1月1日，有租约限制条件下的收益价值单价。 分析：已出租房屋在租赁期间应按合同租金确定租金净收益，租赁期满后按市场租金确定租金净收益。将以上参数代入公式，计算得：

应用案例2：在应用案例1其他条件不变的前提下，租金支付方式为在签定租赁合同时一次性付清全部租金，求取该状态下房地产的收益单价。

分析：由于房地产租金已支付，房地产在租赁期限内(2015年1月1日至2018年12月31日)将不能在产生收益价值，因此在该租约限制条件下，房地产收益价值不包含租赁期内产生的收益。计算结果为：

（二）收益法的间接使用（收益法原理的应用）

在估价实践中，根据房地产估价需多种方法相结合的要求以及估价对象的特点，有时收益法并不是唯一或者最佳的估价方法。例如在房地产市场的租售比不太合理的地区或市场周期内，采用收益法测算的房地产收益价值往往与采用比较法测算的房地产收益价值相差较大；同样在工业用房地产市场，尤其是自建使用的工业用房地产，也不适宜采用收益法直接进行估价。

这种情壳形下，笔者建议采用的技术路线为：首先按照《房地产估价规范》的要求采用适当的方法，求取估价对象在不受租约限制状态下的正常市场价值；然后应用收益法的原理，求取估价对象因租约限制导致的房地产价值损益；最后用正常市场价值减去因租约限制导致的房地产价值损益，求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。 应用案例3：某住宅用房地产，经采用比较法评估在无租约限制状态下市场价值为12000元／平方米。在价值时点，该房地产已出租使用，租赁期限为3年，租金按年支付，年合同租金净收益为 ：400元／平方米。经测算，目前该房地产市场年租金净收益在租约期内为350元／平方米，目前该类型房地产报酬率为7.5%，在不考虑其他影响因素的情况下，求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。

分析：估价对象因有租约限制而导致实际租金收益与市场客观租金收益不同，可以在其正常市场价值的基础上，通过承租人权益价值（承租人可以享有承租人权益价值，即承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金净收益与市场租金净收益的差额的价值，正负均有可能）的调整求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。计算公式为：

应用案例4：某公司自建工业用房地产，经采用成本法评估在无租约限制状态下市场价值为1800元／平方米。在价值时点，该房地产已出租使用，距租赁合同结束期还有5年，租金已在签定租赁合同时一次性付清。经测算，该房地产剩余经济寿命为30年，目前该类型房地产报酬率为7.0%，在不考虑其他影响因素的情况下，求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。

分析：估价对象租金在租赁时一次性支付，可以视为估价对象从价值时点到租赁期结束期间不能另外产生收益。可采用计算公式为：

其中，

式中：r为因租约限制（收益期缩短）的价值减损系数；Y为房地产报酬率；m为从价值时点至租赁合同结束的年限；n为房地产剩余经济寿命年限。 代入公式计算，得：

综上所述，对有租约限制的房地产可以直接采用收益法进行估价，也可以灵活运用收益法的相关原理并结合比较法、成本法等进行估价。具体到评估过程中，估价人员还应剖

析租约限制条件（合间租赁、租赁期限、租金支付方式等）对房地产市场价值的影响机理，才能拟定科学合理的技术路线，科学、高效地完成估价工作。

（作者单位：江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司）

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