保利地产财务分析

宁 波 大 红 鹰 学 院

财 务 分 析 报 告

报告名称：保利地产股份有限公司财务分析报告 分 院： 经济与管理学院 班 级： 姓 名： 学 号：

二○一四 年 三 月

一、保利地产公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。

保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 二、行业分析

宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。其一：房地产企业数量多，规模小。其二：房地产企业开发能力低，规模经济差。其三：房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。 最后：房地产企业信用差，不重视品牌的创立。而在房地产行业中，保利地产作为一家有着15年品牌经营的央企地产企业，在2007中国、房地产品牌价值研究报告中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，较上一年的19.62亿元增长133%，成为“2007中国房地产央企领先品牌”。保利地产十五年来坚定不移的诚信之路，不仅仅是业内企业、机关眼中“诚信”的代名词，更是得到了广大业主的认可，在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以上。正是有了这样的品牌价值和品牌意识，才有了保利地产今天所取得的成绩，同时也给每个人以信心，保利地产未来的发展将更为可观。 三、战略分析 （一）竞争战略分析 1.公司产品特色

保利集团以：“四型创意仓库”、“上海田子坊”、“798工厂”作为他的特色创意产业园区策划方案为代表，体现了房地产开发的新趋势以及现代人更为注重房地产以创意设计为新的观念。

2．低成本策略

所谓成本优势，更多的是说保利基于规模效应下的费用控制，即在一个城市多项目的同时运作有利于费用的节约，当然也不排除在早先的低价成本拿地。保利集团通过低价开盘的方式，使房产能够快速转让。同时，保利采取多渠道融资，低成本扩张的方式，进行多渠道的融资，降低成本进行房地产开发和扩张。发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。大量储备土地，拉长战线。土地与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。保利坚持丰富自己的业务，使业务多元化，在最大程度上吸引客户。另一方面，这么做又可以平衡风险，增加企业长期流动资金 3．差异化分析

鲜明的品牌主张——“和谐生活，自然舒适”。简单的八个字，极具亲和力和沟通性，有效地达成了良好的市场区隔，成为保利地产集团开发理念、产品特色和VI识别等一以贯之的核心理念和价值观。

保利地产在15年和谐品牌之路中，谨记了这样一条原则：“诚信！诚信！还是诚信”。作为一家地产企业，保利地产从不拖欠工程款、税款、地价、银行还贷款；政府的规章制度、房屋管理部门的批示要求、设计规划部门的指导性意见总是在保利得到第一时间的执行，从没有推迟交楼的现象，并多次被评为业的诚信企业而备受好评。在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以上。 （二）SWOT分析 SWOT分析 S(优势) W(劣势) 1.公司最大的竞争优势在于其资源优1.公司在2011年购入约1000万平方米势。由于公司的控股股东保利集团源于的土地储备，土地成本较高，这使其应总参装备部，其在全国各主要城市和地对市场调整时的销售价格弹性较小。 区都具有丰富的资源，包括土地、资金2.经营风格偏激进。 和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。 2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城

市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 3.公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4.良好的执行力将保证公司高速发展。 O(机会) T(威胁) 1.保利地产基本完成了全国化布局，开保利集团将深圳等地的地产业务注入始进入收获期，市场占有率将迅速提升。 保利香港（119，HK），与保利地产产生2.二、三线城市化进程提速。

四、会计分析

（一）资产负债表分析 1、水平分析法

表4.1 资产负债表水平分析表 报告期 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 应收股利 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产： 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 3,545,764,026.72 7,038,840,353.40 2,477,630,766.49 18,488,958.62 31,407,816.22 1,385,602,725.31 3,349,567,715.28 17,678,063,008.80 2014/12/31 2,331,813,449.76 7,736,887,404.08 2013/12/31 变动情况 变动额 变动（%） -81,859,545.66 -526,527,583.20 510,490,467.33 -42.2 -90.73 -22.35 3109.62 69.34 -31.02 25.89 45.25 -4.03 -3.93 17.08 0 905.25 40.31 27.71 竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。 40,069,512,626.00 33,752,969,830.80 -2,995,046,799.00 22,565,616,676.99 19,275,863,743.91 267,192,101,934.69 239,907,295,955.86 20,247,937,162.00 350,858,011,961.76 303,008,054,884.41 -3,880,146,627.00 40,069,512,626.00 33,752,969,830.80 13,274,847,074.00 3,382,082,942.90 4,714,890,472.13 1,985,039,517.32 14,535,584.92 27,485,719.48 797,422,692.06 2,990,977,868.00 -27,681,583.73 -4,028,798.94 965,343.22 10,833.32 25,819,160.06 14,907,631,368.59 10,931,799,436.11 2,986,062,821.00 365,765,643,330.35 313,939,854,320.52 16,260,909,895.00

流动负债： 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 96,397,774.43 119,463,155.59 228,905,375.03 124,633,442.34 55,170,317.97 4,812,626.00 77,387,893.39 44,950,851.41 5,304,259.19 281,171,559.15 -143,490,411.00 14.15 0.48 46.14 -36.11 -100.00 121.26 -50.52 49.33 -2.72 -2.72 39.86 0 0.95 35.63 36.94 6.3 27.71 113,301,490,370.56 107,167,841,700.08 -7,422,362,073.58 -6,218,525,196.99 25,411,752,181.00 19,624,724,743.00 18,084,473,460.00 一年内到期的非流187,313,493,217.54 166,634,556,840.12 -3,241,813,740.00 动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 非流动负债合计 负债合计 所有者权益： 实收资本（或股本） 6,916,930,399.42 资本公积 减：盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 1,714,475,367.27 7,030,420,966.22 10,729,745,027.00 10,963,716,587.11 1,100,917,160.02 90,494,984,084.52 75,101,300,578.37 15,107,983,872.00 2,989,548,695.82 -185,094,740.00 -185,094,740.00 0 101,881,633.16 289,215,382.77 946,923,746.23 284,893,358,385.82 244,786,678,393.28 7,137,994,391.00 14,922,889,132.41 42,048,427,771.05 32,560,241,225.29 19,462,747,374.25 17,390,306,563.82 80,872,284,944.53 69,153,175,927.24 1,338,020,762.00 负债及所有者权益365,765,643,330.35 313,939,854,320.52 16,260,909,895.00 总计 （1）资产分析

该公司总资产本期增加16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%，说明保利房地产本年资产规模保持稳定增长幅度，并且增长程度比较可观。进一步分析可以发现： ① 总额分析

流动资产本期增加13,274,847,074.00元，增长幅度为25.89%。其中，增长幅度最大的项目是应收股利，2014年比2013年增长了510,490,467.33，增长幅度为3109.62%。非流动资产本期增加了2,986,062,821.00元，增长幅度为40.31%。在非流动资本中增长幅度最大的项目是递延所得税资产，2014年比2013年增长了25,819,160.06，增长幅度为905.25%。流动资产和非流动资产两者的合计使总资产增加了16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%。说明总资产的增加主要是由流动资产和非流动资产的增加合力引起的。 ② 差异较大的项目

如上所述，在流动资产中差异最大的一项是应收股利，2014年比2013年增长了510,490,467.33元，足足上升了3109.62%，原因是2014年保利集团与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加，而房地产开发项目是需要一段时间的，这导致了应收福利的增加。在非流动资产中，差异最大的就是递延所得税资产，2014年比2013年增长了25,819,160.06元，增长幅度为905.25%，分析其原因是因为2014年保利自用、自营物业投入使用增加，房地产项目较多

所致。上述分析说明了本期总资产的增长主要体现在应收股利和递延所得税资产的增长上。由此可以看出保利集团不断开发新项目，并且为了更好的发展在做努力。

（2）权益分析 ①总额分析

该公司权益总额较上年同期增加16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%，说明该公司本期权益总额变动幅度在增大。负债本期增加14,922,889,132.41元，增长幅度为49.33%，说明本期负债总额有较大幅度的增长，其中流动负债同比增长了15,107,983,872.00，增长幅度为49.33%；非流动负债减少了-185,094,740.00，减少的幅度为-2.72%；所有者权益2014年比2013年增长了1,338,020,762.00，增长的比例是6.3%。 ②差异较大的项目

在流动负债中，我们可以看到差异最大的项目是其他应付款，2014年比2013年增长了18,084,473,460.00， 增长幅度为121.26%，其原因是2014年房地产预提成本、费用及应付工程款增加；在非流动负债中，长期借款减少了-185,094,740.00，减少的比例是-2.72%，其原因是经营规模的适当减小，减少了资金的需求。在所有者权益中，差异并不是太大，但是差异比较大的项目是未分配利润，增长了946,923,746.23，增长幅度为36.94%，可想而知，保利地产本年的工作还是做的不错的，创造的利润比上年在一定程度上增长了一些。 ③ 合理化分析

综合以上分析，保利集团2014年的企业资产，负债和所有者权益之间的配比还是相对合理的，企业的经营实力和规模都比较稳定。而且企业不断在尝试新的开发项目以及新领域，这可以从未分配利润上能看出。但是要注意的是企业的长期借款问题，以免偿债的压力给企业造成无以弥补的损失，所以建议保利集团在不断开拓业务的同时要时刻关注自身的负债问题。 2、资产负债表结构分析

表4.2 资产负债表结构分析表 报告期 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 应收股利 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产： 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 无形资产 3,545,764,026.72 7,038,840,353.40 2,477,630,766.49 18,488,958.62 3,349,567,715.28 2014/12/31 2,331,813,449.76 2013/12/31 2014年（%） 2013年（%） 变动情况（%） 5.47% 0.01% 2.44% 0.70% 65.99% 11.51% 86.13% 0.00% 12.81% 0.88% 0.13% 0.01% 12.10% 0.15% 4.01% 0.03% 49.77% 21.32% 87.38% 0.00% 11.26% 1.17% 0.17% 0.01% -6.62% -0.14% -1.57% -2.30% 16.22% -9.80% -1.25% 0.00% 1.55% -116.12% -0.04% 0.00% 40,069,512,626.00 33,752,969,830.80 22,565,616,676.99 19,275,863,743.91 17,678,063,008.80 7,736,887,404.08 267,192,101,934.69 239,907,295,955.86 350,858,011,961.76 303,008,054,884.41 40,069,512,626.00 33,752,969,830.80 3,382,082,942.90 4,714,890,472.13 1,985,039,517.32 14,535,584.92

长期待摊费用 递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债： 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 非流动负债合计 负债合计 所有者权益： 资本公积 减：盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 负债及所有者权益总计 31,407,816.22 1,385,602,725.31 27,485,719.48 797,422,692.06 0.00% 0.04% 13.87% 100.00% 0.83% 12.57% 0.02% -0.66% 0.00% 44.04% 4.24% 61.03% 8.85% 8.85% 69.88% 9.53% 14.44% 1.47% 4.68% 30.12% 100.00% 0.00% 0.00% 12.62% 100.00% 0.93% 15.97% 0.02% -1.33% 0.24% 25.42% 10.93% 52.20% 11.62% 11.62% 63.81% 12.17% 18.27% 1.38% 4.37% 36.19% 100.00% 0.00% 0.03% 1.25% 0.00% 0.00% -0.10% -3.41% 0.00% 0.66% -24.00% 18.62% -1088.76% 8.83% 0.00% -2.77% -2.77% 6.07% 0.00% -2.64% -3.83% 0.09% 0.32% -6.07% 0.00% 14,907,631,368.59 10,931,799,436.11 365,765,643,330.35 313,939,854,320.52 96,397,774.43 119,463,155.59 228,905,375.03 124,633,442.34 55,170,317.97 4,812,626.00 113,301,490,370.56 107,167,841,700.08 -7,422,362,073.58 -6,218,525,196.99 25,411,752,181.00 19,624,724,743.00 187,313,493,217.54 166,634,556,840.12 90,494,984,084.52 75,101,300,578.37 7,030,420,966.22 2,989,548,695.82 284,893,358,385.82 244,786,678,393.28 10,729,745,027.00 7,137,994,391.00 1,714,475,367.27 1,100,917,160.02 实收资本（或股本） 6,916,930,399.42 10,963,716,587.11 42,048,427,771.05 32,560,241,225.29 19,462,747,374.25 17,390,306,563.82 80,872,284,944.53 69,153,175,927.24 365,765,643,330.35 313,939,854,320.52 （1）资产分析 ①资产结构

从静态角度观察资产结构，我们可以发现，该公司本期流动资产占总资产的比重为86.13%；非流动资产总计为10,392,910,413.10，占总资产的比重为13.87%。根据该公司的资本结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。从动态方面分析，本期该公司流动资产比重比之2013年下降了1.25%，而非流动资产比重比之上升了1.25%，结合各资产项目的结构变化情况来看，说明保利集团的资产结构相对比较稳定。 ②特殊项目

在流动资产中，比例最大的是其他应收款，其次是存货，比例分别为65.99%和11.51%，说明了保利的经济实力还是不错的，其他项目的比例不大，与2013年也并无多大变化。在非流动资产中，占得比重最大的是长期股权投资，所占比例达到了12.81%，作为一家主要经营房地产的企业，长期股权投资占大比例也属正常值。 （1）权益分析 ① 权益结构

从静态分析，在2014年，负债的总计是52,365,744,899.95元，占权益的比重是69.88%。其中流动负债的金额是45,734,127,804.95元，占权益的比重是61.03%；非流动负债的金额是6,631,617,095.00元，占权益的比重8.85%，很明显可以看到流动负债占权益的比重要远大于非流动负债，这说明保利集团长期的偿债风险不大。所有者权益总计为22,569,586,027.92，所占权益比重是30.12%，我们可以看出负债的比重要比所有者权益的比重大很多，由此我们可以得出保利集团2014年的经营实力有所下降，企业面临的偿债风险比较大，财务风险较大。

从动态分析，该公司所有者权益比重比2013年下降了6.07%，负债比重上升了6.07%，其中流动负债的比重比上年上升了8.83%，而非流动负债的比重则下降了2.77%，除了一年内到期的非流动负债比重下降1088.76%以及应付利息比重下降了24.00%外，其他各项目变动幅度不大，表明该公司在2014年的偿债压力稍有增加，而所有者权益比重的下降说明了保利地产本期的盈利能力有所下降。

② 特殊项目

在流动负债中，除了预收账款和其他应付款之外的项目的比例都很小，其他应付款的比重占得大说明企业在短期内的偿债压力相对较大；在非流动负债中，长期借款的比重占权益的8.85%，说明企业有长期偿债风险，但是不大；在所有者权益中，归属于母公司资本公积金的比重是最大的，其所占的比例是14.44%。

（3）整体结构分析

该公司2014年流动资产占比重86.13%大于流动负债所占比重61.03%，流动资产：流动负债=1:1.41，如上所述，保利集团2014年有一定的长期偿债风险，但是保利集团足以用流动资产来偿还债务，资产负债表整体结构属于稳健结构。（4）固流比例分析（2014年）

该公司本期固定资产占比重0.13%，流动资产占比重86.13 %，固流比例为 1：662.54，固定资产占流动资产的比例较小，说明企业资产的流动性很强，资产风险低。

（二）利润表分析

1、水平分析

表4.3 利润水平分析表 报告期 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 投资收益 2014/12/31 109,056,497,066.48 74,122,573,304.93 11,147,738,612.05 2,401,924,852.47 1,722,757,392.85 1,271,224,134.26 562,538,228.05 1,152,793,610.86 2013/12/31 增减额 增减（%） 34.03% 42.49% 17.26% 33.40% 28.88% 10.47% -15.41% 54.38% 92,355,524,195.85 23,449,767,485.58 62,655,215,219.51 18,683,133,420.05 9,522,127,698.60 2,185,176,436.97 1,575,818,588.79 985,531,951.77 59,882,558.32 635,052,586.69 1,401,860,691.86 549,565,577.92 353,114,464.14 93,438,530.75 -10,911,592.00 223,683,613.72

其中:对联营企业和合营企业的投资权益 二、营业利润 营业外收入 减:营业外支出 其中:非流动资产处置净损失 三、利润总额 减:所得税 四、净利润 690,059,062.14 631,751,353.83 231,540,542.41 57.85% 18,980,534,152.73 166,683,258.52 115,394,340.49 1,192,174.26 19,031,823,070.76 4,800,461,725.57 14,231,361,345.19 16,006,824,328.58 2,613,250,006.58 182,283,960.89 87,411,760.92 158,318.88 -7,160,584.54 36,519,853.50 57,544.11 19.51% -3.78% 71.76% 57.10% 19.08% 19.24% 18.90% 27.36% -27.47% 16,101,696,528.55 2,579,569,568.54 4,237,234,223.24 683,705,538.59 11,864,462,305.31 1,885,864,029.95 10,747,161,554.27 2,308,927,995.89 1,117,300,751.04 -423,063,965.94 归属于母公司所有12,200,315,103.96 者的净利润 少数股东损益 2,031,046,241.23 （1）净利润分析 保利集团2014年实现净利润11,864,462,305.31，比上年增长了1,885,864,029.95元，增长率为18.90%，增长幅度成上升趋势。其中，归属于母公司股东的净利润比上年增长了2,308,927,995.89，增长率为27.36%；归属于少数股东的综合收益总额比上年减少了423,063,965.94元，其下降率为27.47%。从水平分析表看，公司净利润的增长主要是利润总额比上年增长了19.08%引起的，由于所得税费用比上年增长了19.24%，二者相抵，导致净利润增加了，说明保利集团在2014年的盈利状态还是不错的。 （2）利润总额分析

在2014年，保利集团的利润总额增长了2,579,569,568.54元，增长率为19.08%，主要原因是营业利润的增长，2014年营业利润较上期增长2,613,250,006.58元，增长率为19.51%。而本年营业外支出也比上年增长了71.76%，抵消了一部分营业利润增长所带来的利润总额的增加。综合作用的影响导致利润总额增加了，说明了公司的营业利润还是处在上升状态。 （3）营业利润分析

在2014年，保利集团的营业利润同比增长了2,613,250,006.58元，增长率为19.51%。分析得出本期营业利润的增加主要是资产减值损失的减少和投资净收益的增加所致。资产减值损失较上年减少了10,911,592.00元，增长率为15.41%，投资净收益相比之上年增加了223,683,613.72元，增长率为54.38%。主要原因是在这个竞争激烈的市场里，保利集团开拓新的市场，加入了旅游行业的房地产开发项目有，使得销售渠道大大增加。各项综合影响导致营业利润增长了3.26%。

（4）其他项目分析

保利集团本年销售费用增加了549,565,577.92元，比2013年同期增长33.40%，说明企业正在加大销售费用投入，体现在广告宣传力度上，扩大了销售渠道，提高了产品销量。

除上述利润表三个关键指标分析外，基本每股收益和稀释每股收益相比上年也有较大幅度的增长，基本每股收益和稀释每股收益都比上年增长了0.33元，增长率为27.97%。这使得最终的综合收益总额比之上年增长了1,884,398,215.71元，增长18.88个百分点。

2、利润结构分析

表4.4 利润结构分析表 报告期 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：投资收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额 减：所得税费用 四、净利润 其中：归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 2014年 100.00% 67.84% 10.31% 2.38% 1.71% 1.07% 0.06% 0.69% 0.68% 17.33% 0.20% 0.09% 0.00% 17.43% 4.59% 12.85% 11.64% 1.21% 2013年 100.00% 63.81% 11.78% 2.39% 1.77% 1.29% 0.10% 0.60% 0.58% 19.44% 0.27% 0.07% 0.00% 19.62% 5.16% 14.48% 12.25% 2.24% 变动情况 0.00% 4.03% -1.47% -0.01% -0.07% -0.23% -0.04% 0.09% 0.10% -2.11% -0.08% 0.02% 0.00% -2.19% -0.57% -1.64% -0.61% -1.03% 从上面两张表可以看出保利集团本年各项财务成果的构成情况。其中，营业利润占营业收入的比重为17.33%，减少了2.11%；本年度利润总额的构成为17.43%，较去年的19.62%下降了2.19%；本年度净利润的构成为12.85%，较去年减少了1.64%。可见，从利润的构成情况上看，保利集团今年的盈利能力比去年有所下降。保利集团各项财务财务成果结构变化的原因，从营业利润结构上看，主要是由于销售费用的减少导致的，说明销售费用的减少是降低营业利润构成的更本原因。另外，营业外支的增加，财务费用和资产减值损失的下降，对营业利润、利润总额和净利润的结构带来一些不利影响。 （三）现金流量表分析 1、水平分析

表4.5 现金流量水平分析表 报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额 增减（%）

0.40.350.30.250.20.150.10.0502012年2013年2014年706050403020100

存货周转率(次)总资产周转率(次)流动资产周转率(次)应收账款周转率(次)固定资产周转率(次) 通过以上图表，我们可知该公司近年来的营运能力中应收账款周转率、固定资产周转率呈现下降的趋势，分别由2012年的46.91、59.45下降到2014年的38.39、48.88，总资产周转率、流动资产周转率呈现先上升后下降的趋势，可见该公司的营运能力整体有所下降，这个要值得注意，该公司要加强经营管理，改善财务效率，提高信用条件，拓展货款回收！ 2、营运能力同行业分析

项 目 应收账款周转率(次) 存货周转率(次) 固定资产周转率(次) 总资产周转率(次) 流动资产周转率(次) 0.450.40.350.30.250.20.150.10.050保利地产金地集团招商地产保利地产 38.39 0.29 48.88 0.32 0.33 金地集团 2,962.70 0.42 155.96 0.37 0.42 招商地产 597.69 0.30 22.34 0.30 0.33 3500300025002000150010005000存货周转率(次)总资产周转率(次)流动资产周转率(次)应收账款周转率(次)固定资产周转率(次)

通过以上图表，我们可知该公司在应收账款周转率比招商地产、金地集团相差很大，存货周转率低于两者之间，固定资产周转率介于招商地产、金地集团之间，进而导致总资产周转率也介于金地集团、招商地产之间，因此，保利地产的营运能力在同行业公司里面属于中等以下的水平。 （三）企业偿债能力分析 1、偿债能力趋势分析

项 目 流动比率 速动比率 现金比率 资产负债率 产权比率 2012年 1.73 0.38 23.26 78.19 358.38 2013年 1.82 0.38 20.26 77.97 349.57 2014年 1.87 0.45 21.39 77.89 343.52 21.81.61.41.210.80.60.40.202012年2013年2014年400350300250200150100500

流动比率速动比率现金比率资产负债率产权比率通过以上图表，我们可以知道该公司短期偿债能力指标中的流动比率、速动比率呈现逐年上升的趋势，现金比率呈现先下降后上升的趋势，可见该公司的短期偿债能力正在上升。在该公司长期偿债能力指标中资产负债率有所下降，表明该公司的长期偿债能力有所下降，但是，因为对于公司来说，资产负债率在50%左右是合理的，因此，该公司的资产负债率还是处于偏高的水平，产权比率有所下降，表明该公司通过自身的资金来收购公司的资本，提高该公司的产权比率，但是降低了公司的融资能力。 2、偿债能力同行业分析

项 目 流动比率 速动比率 现金比率 资产负债率 产权比率 保利地产 1.87 0.45 21.39 77.89 343.52 金地集团 1.94 0.55 30.62 67.50 190.84 招商地产 1.75 0.49 28.69 71.16 239.52 2.521.510.50保利地产金地集团招商地产400350300250200150100500

流动比率速动比率现金比率资产负债率产权比率通过以上图表分析，我们可知该公司短期偿债能力指标中，流动比率、速动比率远远低于保利地产以及招商地产之间，可见该公司的短期偿债能力方面还是处于同行业较差的水平，尤其是现金比率！

在长期偿债能力指标中，资产负债率、产权比率都是处于行业最高的水平，表明该公司的长期偿债能力在同行业来说还是较差的，有进一步提升的空间。 （四）企业发展能力分析 1、发展能力趋势分析

项 目 主营业务收入增长率(%) 净利润增长率(%) 净资产增长率(%) 总资产增长率(%) 2012年 46.5 35.45 30.23 28.79 2013年 34.03 18.9 26.24 24.99 2014年 18.08 19.95 16.95 16.51

504540353025201510502012年2013年2014年主营业务收入增长率(%)净利润增长率(%)净资产增长率(%)总资产增长率(%)

通过以上图表分析，我们可知该公司的发展能力近年来出现下降的趋势，尤其是2014年降低幅度很大，再通过该公司的加强管理，在2014年的发展能力要进一步提升。

2、发展能力同行业分析

项 目 主营业务收入增长率(%) 净利润增长率(%) 净资产增长率(%) 总资产增长率(%) 35302520151050保利地产金地集团招商地产主营业务收入增长率(%)净利润增长率(%)净资产增长率(%)总资产增长率(%)保利地产 18.08 19.95 16.95 16.51 金地集团 31.00 10.06 6.53 0.60 招商地产 33.21 0.03 12.41 13.17

通过以上图表分析，我们可知该公司与同行业的两家公司相比，除了主营业务收入增长率比金地集团以及招商地产差一点之外，净利润增长率、净资产增长率以及总资产增长率都比金地集团以及招商地产要好很多，可见其发展能力处于同行业较好的水平。

（五）杜邦综合分析

保利地产公司2013年—2014年有关财务比率表 主要指标 净资产收益率/% 销售净利率/% 资产周转率/% 权益乘数 2013年 20.76 11.64 0.33 4.54 2014年 19.87 11.19 0.32 4.52 分析2014同2013年净资产收益率的变化情况及原因。2014年的净资产收益率比2013年降低了0.89，三个分指标对总指标的影响通过因素替代法分析如下：

（1）2014年的销售净利率与2013年相比，降低了0.45个百分点，这种不利的变化对净资产收益率的影响为：（-0.45）x0.33x4.54=-0.67(个百分点）。 （2）2014年资产周转率比2013年减低了0.01个百分点，这种变化对净资产收益率的影响为11.19x(-0.01)x4.54=-0.51(个百分点）。公司资产周转率的降低导致净资产收益率降低了0.51个百分点，这意味着公司资产管理效果降低，资产流动速度下降，从而降低了公司的净资产收益率。

（3）2014年权益乘数比2013年降低了0.02个百分点，这种变化对净资产收益率的影响为11.19x0.32x（-0.02）=-0.07(个百分点）。公司权益乘数的提高导致净资产收益率下降0.07个百分点，这意味着公司提高了负债规模，负债规模变大导致公司的净资产收益下降了0.07个百分点。

上述三个指标对公司净资产收益率的总影响，我们可知资产周转率的下降对公司净资产收益率带来的负面影响很大。 六、结论及建议

从保利地产近三年的财务报表分析，我们可知该公司的总资产呈现逐年增长的趋势，资产大幅度增长的主要原因是，保利公司开发了新的项目，添加了旅游地产。当然也就意味着该公司流动资产以及非流动资产都在大幅度增长。在总资产上升的同时，负债也在逐年上升，并且该公司各个阶段的利润情况不好，近年来有一定幅度的下降。当然在现金流量方面，该公司表现的比较正常，主要来自于经营现金流量，能够满足公司经营所需的现金，但是也存在以下几个问题： 1.问题分析

（1）保利地产的短期偿债能力中的流动比率、速动比率、现金比率逐年有显著提高，但是在长期偿债能力方面，资产负债率有所偏高，保障投资者利益有所减弱，降低公司的融资能力，产权比率有所上升呈现先上升后下降的趋势，表明该

公司通过自身的资金来收购公司的资本，降低该公司的产权比率。与同行业相互比较发现，该公司的长期偿债能力在同行业来说还是很好的，但是偏离正常的水平50%左右，可见公司在偿债能力处理方面都很好比较到位，能够保障投资者的利益又但是也容易造成资金使用效率低下。

（2）在盈利能力方面，该公司近三年的盈利能力各指标中除了主营业务收益率之外都呈现大幅度下降的趋势，该公司的盈利能力不是很好，要转变思路拓展销售渠道。

（3）该公司近年来营运能力指标除了固定资产周转率之外其他指标都呈现下降的趋势，可见该公司的营运能力在2014年有所下降，影响到公司的经营，因此，该公司一定要加强经营管理！

（4）该公司的发展能力近年来出现不利的局面，有所下降，同时与同行业公司比较起来，也处于中间水平，尤其是是净利润增长率方面有所下降，所以，要拓展公司的销售渠道，多增加公司的投资途径，提高公司的利润水平。

（5）保利集团的企业资产，负债和所有者权益之间的配比还是相对合理的，企业的经营实力和规模都比较稳定。而且企业不断在尝试新的开发项目以及新领域，这可以从未分配利润上能看出。但是要注意的是企业的长期借款问题，以免偿债的压力给企业造成无以弥补的损失，所以建议保利集团在不断开拓业务的同时要时刻关注自身的负债问题。

（6）从利润的构成情况上看，保利集团今年的盈利能力比去年有所下降。保利集团各项财务财务成果结构变化的原因，从营业利润结构上看，主要是由于销售费用的增加导致的。另外，营业外支的增加，财务费用和资产减值损失的下降，对营业利润、利润总额和净利润的结构带来一些不利影响。 2.改进意见

（1）根据公司的特定条件，调整市场定位，走市场细分化的道路。应当根据自身的条件，重新进行市场定位，在追求经营有特色的同时，实现经营成本的最小化。以进一步增强公司的竞争力，扭转以前年度度因为经营不善的局面，实现向管理要效益。

（2）公司需要大量筹措外部资金，是为了弥补内部积累相对于企业扩张需要地不足；更多地利用负债，是因为负债融资既能为企业带来财务杠杆效应，又能防止净资产收益率的稀释。因此建议公司应根据整体发展战略规划制定相应的财务战略规划，以公司治理结构、周期性影响因素为制度基础，在不同的时期，根据不同的资本结构合理安排融资结构与融资渠道的组合，加强公司财务控制，通过信用政策管理、成本管理、投资管理等一系列管理措施，降低有形和无形成本，以提高资产的使用效率。

（3）对各项成本支出要严格控制。企业应该对成本进行预算，挖掘企业的潜能，对各项支出应该最大可能的细化，具体分配下去要求，采取激励机制，超出各项预算的应该进行现金惩罚，对在预算内完成任务的应该进行现金奖励。

（4）公司一是要继续优化业务结构，提高差异化竞争的能力，二是要继续转变增长方式，进一步提高经营质量和经营水平，三是要适时调整经营策略，增强应变能力。公司一是要加强市场调研，掌握主要原材料价格的变动规律，并适时调整经营策略；二是强化内控，加强对客户和供应商的风险排查。

（5）公司一是要贯彻研发项目管理要求，特别加强技术研发的前期预先研究，加强前期市场调研，进行充分、慎重可行性论证；二是要建立有吸引力和竞争力的长效激励机制，稳定吸引优秀人才。加大创新力度，在对宏观形势、行业发展、

公司战略深入研究的基础上，积极推动房地产金融、养老地产、精装修、概念地产(旅游、文化、电商等)等各项业务的创新发展，高度重视和关注移动互联对房地产行业的影响，同时稳步推进海外拓展战略，激发公司增长潜力。

（6）公司将坚持以发展为主题，以经济效益为中心，坚持规模经营，坚持快速周转，稳中求进，持续提高品质，不断开拓创新，努力提升管理，在“品质、创新、管理三轮驱动”下，促进企业升级，提高持续发展能力。继续坚持等量拓展的原则，以完善和深耕一二线主流城市为重点，适度拓展有宏观发展战略支持、经济基础良好、位于经济圈与城市带中的三四线城市;在不断强化标准化应用的基础上，加大集团采购力度，加强工程质量管控，以客户为中心升级全过程配套服务，多方位打造公司的产品竞争力，持续提升开发效益;

附表：

1、资产负债表（2013-2014年）

资产负债表 (单位：人民币元) 科目 货币资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 其他应收款 应收关联公司款 应收利息 应收股利 存货 其中:消耗性生物资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 25,720,679.77 22,579,456,096.69 14,907,631,368.59 365,765,643,330.35 3,257,400,000.00 10,342,507.30 31,407,816.22 1,385,602,725.31 10,931,799,436.11 313,939,854,320.52 1,370,000,000.00 18,670,703,415.17 18,488,958.62 10,342,507.30 27,485,719.48 797,422,692.06 3,545,764,026.72 7,038,840,353.40 2,477,630,766.49 350,858,011,961.76 399,554,214.53 267,192,101,934.69 3,150,000.00 3,349,567,715.28 22,565,616,676.99 17,678,063,008.80 2013-12-31 40,069,512,626.00 3,224,500.00 2,331,813,449.76 19,275,863,743.91 7,736,887,404.08 239,907,295,955.86 303,008,054,884.41 3,382,082,942.90 4,714,890,472.13 1,985,039,517.32 14,535,584.92 2014-12-31 33,752,969,830.80

预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 应付关联公司款 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 减:库存股 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 非正常经营项目收益调整 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者(或股东权益)合计 113,301,490,370.56 96,397,774.43 -7,422,362,073.58 119,463,155.59 228,905,375.03 29,715,269,658.05 25,411,752,181.00 187,313,493,217.54 90,494,984,084.52 7,030,420,966.22 107,167,841,700.08 124,633,442.34 -6,218,525,196.99 55,170,317.97 4,812,626.00 25,835,195,792.55 19,624,724,743.00 166,634,556,840.12 75,101,300,578.37 2,989,548,695.82 54,460,117.54 97,579,865,168.28 284,893,358,385.82 10,729,745,027.00 6,916,930,399.42 1,714,475,367.27 42,048,427,771.05 19,462,747,374.25 61,272,278.97 78,152,121,553.16 244,786,678,393.28 7,137,994,391.00 10,963,716,587.11 1,100,917,160.02 32,560,241,225.29 17,390,306,563.82 80,872,284,944.53 365,765,643,330.35 69,153,175,927.24 313,939,854,320.52

2、利润表（2013-2014年） 利润表 (单位：人民币元)

科目 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 堪探费用 财务费用 资产减值损失 加:公允价值变动净收益 投资收益 其中:对联营企业和合营企业的投资权益 影响营业利润的其他科目 二、营业利润 加:补贴收入 营业外收入 减:营业外支出 其中:非流动资产处置净损失 加:影响利润总额的其他科目 三、利润总额 减:所得税 加:影响净利润的其他科目 四、净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 2013年度 109,056,497,066.48 74,122,573,304.93 11,147,738,612.05 2,401,924,852.47 1,722,757,392.85 1,271,224,134.26 562,538,228.05 1,152,793,610.86 690,059,062.14 18,980,534,152.73 166,683,258.52 115,394,340.49 1,192,174.26 19,031,823,070.76 4,800,461,725.57 14,231,361,345.19 12,200,315,103.96 2,031,046,241.23 2014年度 92,355,524,195.85 62,655,215,219.51 9,522,127,698.60 2,185,176,436.97 1,575,818,588.79 985,531,951.77 59,882,558.32 635,052,586.69 631,751,353.83 16,006,824,328.58 182,283,960.89 87,411,760.92 158,318.88 16,101,696,528.55 4,237,234,223.24 11,864,462,305.31 10,747,161,554.27 1,117,300,751.04

3、现金流量表（2013-2014年）

现金流量表 (单位：人民币元) 科目 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 吸收投资收到的现金 920,673,997.53 80,502,350.24 3,617,725,735.00 356,984,066.75 34,275,528.22 4,089,487,680.21 -3,168,813,682.68 3,955,658,354.36 2,433,673,321.90 -2,225,850,078.96 4,512,020,052.00 10,607,179,267.83 122,450,013,019.43 90,456,104,177.13 2,521,807,284.00 17,895,847,188.25 22,034,620,935.05 132,908,379,584.43 -10,458,366,565.00 444,000,000.00 474,373,670.89 2,300,326.64 2013年度 111,842,833,751.60 2014年度 108,813,710,317.04 15,461,547,458.14 124,275,257,775.18 98,055,416,580.85 1,995,195,904.90 17,598,785,316.49 16,379,966,750.93 134,029,364,553.17 -9,754,106,777.99 120,000,000.00 87,301,232.86 522,010.08 207,823,242.94 101,873,897.47 1,629,000,000.00 702,799,424.43

取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿还利息支付的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金的影响 四(2)、其他原因对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 63,576,658,092.90 71,574,386,363.26 40,018,547,148.75 11,521,329,868.41 143,399,173.88 51,683,276,191.04 19,891,110,172.22 -24,234,575.11 6,239,695,349.43 33,112,173,949.23 39,351,869,298.66 60,680,580,000.00 68,205,785,481.55 46,713,665,086.15 8,841,862,603.64 144,311,752.51 55,699,839,442.30 12,505,946,039.25 6,149,987.12 532,139,169.42 32,580,034,779.81 33,112,173,949.23

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