水暖分户验收学习资料

关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知

京建质〔2009〕383号

为进一步加强本市住宅工程质量管理，落实《住宅工程质量分户验收管理规定》（京建质［2005］999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下：

（一）建设单位是住宅工程质量分户验收工作（以下简称分户验收）的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。

建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。分户验收工作组成员应包括以下人员：

1、建设单位各专业技术负责人。 2、监理单位各专业监理工程师。

3、施工单位项目技术、质量负责人，项目技术、质量专业人员等。

4、分包单位项目负责人、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）。 5、已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等。 （二）分户验收分为两个阶段进行。

第一阶段，建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。

第二阶段，建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。

（三）在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收工作方案》。

《分户验收工作方案》应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。

（四）施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。施工单位应当建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并应在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。

(五)工程监理单位对分户验收承担监理责任。

工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，预验收合格后总监理工程师方可在施工单位工程竣工报告上签署意见，并对工程进行质量评估，提出工程质量评估报告。

工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

(六)分户验收应依据国家和本市工程质量标准、规范，以及设计文件和施工合同约定，对单位工程每一套住宅和公共部位进行验收。

（七）在分户验收的检查验收过程中，应对涉及到的工程观感质量和使用功能质量作为主要检查验收项目，包括：建筑结构外观及尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚面层质量；防水工程质量；采暖、制冷、通风系统安装质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他规定、标准中要求分户检查的内容。

（八）分户验收工作组在检查验收时应做好以下工作：

1、对于上述检查验收项目，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，并应对验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》的相应位置填写对应的《检验批质量验收记录》表格的编号。

2、对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，并应分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。

3、对于检查验收符合要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。根据实际检查情况，检查标识内容应包括以下内容：住户编号、房间位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果、使用功能质量现场检查结果，以及检查验收结论等内容。

4、检查标识可采取印章、不干胶标贴等形式制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工。其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。

5、对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。

6、对发现的住宅工程观感质量和使用功能质量不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的，分户验收工作组应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成责

任单位进行整改并应对整改情况进行复查，复查情况应经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可。

（九）分户验收合格应符合下列规定：

1、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。 2、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。

3、每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论一致，且《住宅工程质量分户验收检查记录表》齐全。

4、每一套住宅及公共部位工程的观感质量由验收人员通过现场检查，并共同确认为合格。

5、按照本规定要求，对每一套住宅及公共部位检查合格后，已在检查点位上做出了明显检查标识或设立了检查图表。

6、对于工程质量不符合要求的项目，施工单位已整改完毕，且已经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师重新检查验收合格，并形成整改处置记录。

7、建筑物外墙显著部位已镶刻符合要求的工程标牌。

（十）分户验收合格后，应出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

（十一）建设单位、施工单位、监理单位不按本通知要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。

（十二）本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后开始分户验收的，应当按照本通知要求执行；2009年7月1日前已经开始分户验收但是尚未完成分户验收工作的，可以按原规定执行。

北京市建设委员会《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）同时废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》停止使用。 附件：

1.《住宅工程质量分户验收表》

2.《住宅工程质量分户验收检查记录表》 3.《住宅工程质量问题整改处置记录》 4. 检查标识（样本）

住宅工程质量分户验收表（住户套内）

编号：

工程名称 房 号 建设单位 监理单位 施工单位 楼 单元 层 号 验收结论 开工日期 分户验收完成日期 年 月 日 年 月 日 推广名 户 型 序号 验收内容 1 2 3 4 5 6 7 建筑结构外观及尺寸偏差 门窗安装质量 墙面、地面和顶棚面层质量 防水工程质量 采暖、制冷、通风系统安装质量 给水、排水系统安装质量 室内电气工程 安装质量 其他要求分户 检查的内容 8 综合 验收 结论 验收 建设单位 （验收专用章） 施工单位 （验收专用章） 单位（项目）负责人： 年 月 日 监理单位 （验收专用章） 总监理工程师： 年 月 日 单 单位（项目）负责人： 位 年 月 日 注：此表一式两件，一件作为《住宅质量保证书》的附件交给业主，一件由建设单位保存。

住宅工程质量分户验收表（公共部位）

编号：

工程名称 位 置 建设单位 监理单位 施工单位 楼 单元 层 验收结论 开工日期 分户验收完成日期 年 月 日 年 月 日 推广名 部 位 序号 验收内容 1 2 3 4 5 6 7 建筑结构外观及尺寸偏差 门窗安装质量 墙面、地面和顶棚面层质量 防水工程质量 采暖、制冷、通风系统安装质量 给水、排水系统安装质量 室内电气工程 安装质量 其他要求分户 检查的内容 8 综合 验收 结论 验收单 位 建设单位 （验收专用章） 单位（项目）负责人： 年 月 日 施工单位 （验收专用章） 单位（项目）负责人： 年 月 日 监理单位 （验收专用章） 总监理工程师： 年 月 日 注：此表一式两件，一件交给物业单位，一件由建设单位保存。

附件2

住宅工程质量分户验收检查记录表

编号：

工程名称 检查日期 年 月 日 验收部位（房号） □住户套内/□公共部位 楼 单元 层 （号） 建设单位名称 监理单位名称 施工单位名称 序号 验收内容 施工单位检 ： 年 月 日 查评定结果 总包单位项目技术质量负责人（签章）总包单位项目技术质量专业人员（签章）： 年 月 日 监理单位验收结论 专业监理工程师（签章）： 年 月 日 专业监理工程师（签章）： 年 月 日 专业监理工程师（签章）： 年 月 日 物业公司（项目）负责人（签章）： 年 月 日 专业技术人员（签章）： 年 月 日 相应《检验批质量验收记录》表格编号 验收结论 参与验收单位（物业公 专业技术人员（签章）： 年 月 日 司）验收结论 专业技术人员（签章）： 年 月 日 建设单位验收结论 专业技术负责人（签章）： 年 月 日 专业技术负责人（签章）： 年 月 日 专业技术负责人（签章）： 年 月 日 注：1.此表用于两个阶段工程质量分户验收工作。在主体结构工程检查验收时，验收内容仅为建筑结构外观及尺寸偏差项目。 2.此表由建设单位保存。

附件3

住宅工程质量问题整改处置记录

编号：

工程名称 房号/ 位置 楼 单元 层 号 楼 单元 层 发生/发现 日 期 户 型 部 位 质量问题发生部位与原因： 致 （单位）： 由于以下情况的发生，使你单位在 发生 严重□/一般□质量问题，请及时采取措施予以整改。 具体情况： 要求：整改后报我方验收。 签发单位名称： 签发人（签字）： 日期： 年 月 日 质量问题改正措施： 整改限期： 整改责任人（签字）： 整改责任单位（项目）负责人（签字）： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 质量问题整改结果： 回复致 （签发单位）： 根据你方指示，我方已按照上述改正措施完成整改工作并已自检，请予以检查验收。 单位（项目）负责人（签字）： 日期： 年 月 日 质量问题整改结论： 验收单位（签发单位）名称： 验收人（签字）： 日期： 年 月 日 注：此表由下达方填写“质量问题发生部位与原因”和“质量问题整改结论”栏目，由整改方填写“质量问题改正措施”和“质量问题整改结果”栏目，双方各存一份。

附件4

实测实量项目检查标识（样本）

房号/ 位置 楼 单元 层 号 楼 单元 层 允许偏差 检查结果 日 期 检查结论 年 月 日 户 型 部 位 检查项目 检查内容 检查人员（签名/签章）

使用功能检查标识（样本）

房号/ 位置 楼 单元 层 号 楼 单元 层 检验/检测报告编号 日 期 检查结论 年 月 日 户 型 部 位 检查项目 检查内容 检查人员（签名/签章）

观感质量检查标识（样本）

房号/ 位置 楼 单元 层 号 楼 单元 层 规范标准规定 日 期 检查结论 年 月 日 户 型 部 位 检查项目 检查内容 检查人员（签名/签章）

分户验收学习记录

1、2006年10月14日，地点：朝阳区通盛会议中心

与试行版本，好多隐蔽项目不要了，主要体现在观感、实测，06年5月1日后开工的项目用市建委表格（即资料规程中的分户验收表）资料软件于08年升级。06年5月1日以前开工的用朝阳区质检站的表格。

现行分户验收制度也存在一些问题，即不可操作性，分户验收需大量人力物力，纸张、资料填写、实测实量的工作量巨大。还有就是政府职能变革的滞后。 土建部分主讲人：卢锦城

水暖部分主讲人：朝阳质检站的凌工63898312 分户验收的目的就是要把北京市的工程质量搞上去。

2、北京市的工程质量在全国来说，一直处于前两名，鸟巢、水立方工程，胡锦涛主席给予的评价很高。

分户验收--------减少了住宅工程的质量投诉。 分户验收后才能进行竣工验收

共计21张表（含水暖部分）2010年又增加4张表格。

3、建设单位是组织实施分部验收的第一责任人

4、不足之处:施工单位表格填写的一样，表头可机打，其余全部手填写。（已经有工程经协商除了签字可全部机打），竣工验收时，监督站将进行分户验收专项检查，单栋建筑抽查5户，一户不合格，分户验收即为不合格。复查栏应该有问题，经过整改再复查。复查栏全无填写，也就证实了资料及分户验收不真实。 施工单位盖章应为蓝色长方条印章，印章上应有公司名称，如《中建一局五公司新天地项目经理部》《昊海建设有限公司第一项目经理部》。条形章未见实施。 5、观感质量的要求： ①接口 ②坡度 ③管道支架 ④各类阀门的安装 ⑤设备安装、仪表、消火栓 ⑥卫生器具安装 ⑦排水口、清扫口、地漏 ⑧散热器

⑨保温材料的材质、厚度-----各级领导都非常重视，06~07年加强保温材料的抽测管理。制冷机房、空调机房的保温一般做不好。

户型套型内的管井就不用保温（应指的是防结露性质的保温）。 分户验收也检查管道设备井内的各项工程的安装质量。 ⑩管道、支架防腐 以上含在一般项目里

公共部分的分户验收含楼层；地下车库两部分，屋顶水箱间不包括在分户验收

内，明确为底商的不做分户验收。

一般项目实测实量要每组每个检查到，散热器允许偏差是绝对不能超的，土建通风道的项目可以超。如：散热器距墙3cm，给的是允许偏差值是3mm，绝对不能为3mm以上。

散热器必须要做在窗下中心线上，或依据设计尺寸定位。实测实量的数量可灵活掌握。

暖气未调试，甲方要告知小业主，等调试后才能改动室内的采暖设备、管线等。 热量表是否安装，建设单位与施工单位要明确。（有可能是建设单位与小业主） 明装散热器水平支管大于等于1500mm的要加管卡。（应为规格25的角钢托架） 如为分户自主采暖，分户验收前必须安装好壁挂炉。

朝阳质检站凌工明确指出：给排水及采暖工程中塑料管的埋地接头，除地板辐射外不做检查。新天地照图施工即可，如是地板辐射采暖则不得有接头。（与2010年长城杯讲座李永维讲的有矛盾，需结合监理、甲方意见，做样板让甲方、监理确认。）

排水塑料管四米以内做伸缩节，层高不够，可按两层做一个（此条未记清，估计。最好每层设一个伸缩节，否则影响管道伸缩） 中水管道要有暗绿色标识。

答问：雨水管道镀锌钢管是可以焊接的，要做好焊口防腐。（2010长城杯讲座中，消火栓系统的镀锌钢管可焊接，可见此两项均可焊接，需注意） 地漏安装一定要保证50mm水封。

等电位连接按图纸做，要求设计明确需做等电位的部位、需连接的那种管道（范围），不能按图集上的想当然施工。

一、 分户验收前，施工单位出具分户验收方案、验收计划。监理批。（有规定，

且建设单位是组织实施的1号人。）

二、 巨山分户验收时，要实测点位图，还要求贴在户门后。（可据此向设计院

要电子版施工图）

住宅工程强制性条文检查表

工程名称 检查内容 1、厨房应有直接采光，自然通风。 2、厨房应设置洗涤池、炉灶、案台、排油烟机等设施或预留位置。 检查情况 * * 3、利用坡屋顶内空间作为卧室或起居室时，其1/2面积的室内净高不 应低于2.1米。 4、每个梯段的踏步一般不应超过18级，也不应少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高不应小于2米，梯段净高不应小于2.20米。 5、外窗窗台距楼面、地面的净高低于90厘米时，应有防护措施。 6、楼梯梯段净宽不小于1.1米，六层及六层以下住宅，一边设栏杆的梯段净宽不小于1米。 7、楼梯踏步宽度不小于0.26米，高度不大于0.175米。扶手高度不小于0.9米。楼梯水平段栏杆长度大于0.5米时，其扶手高不小于1.05米，栏杆垂直杆件净空不大于0.11米。楼梯井净宽大于0.11米，必须采取防止儿童攀滑措施。 8、阳台、外廊、内天井及上人屋面等凌空处，栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；栏杆净高低层、多层不低于1.05米，中高层、高层不低于1.1米，但不宜超过1.20米；同时栏杆应采用不易攀登的构造；垂直杆件净空不大于0.11米；栏杆离地面或屋面0.10米高度内不应留空。 9、住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采 取设置雨罩等安全措施。 10、住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。 11、卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。并均应有防水、隔声和便于检修的措施。 12、公共建筑与高层、中高层居住建筑入口设台阶时，必须设设轮椅坡道和扶手。 13、建筑地面工程采用的材料应按设计要求和相关规范的规定选用，并应符合国家标准的规定；进场材料应有中文质量合格证明文件、规格、型号及性能检测报告，对重要材料应有复验报告。 14、厕浴间和有防滑要求的建筑地面板块材料应符合设计要求。厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。 15、有防水要求的建筑地面，铺设前必须对立管、套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理；排水坡度应符合设计要求。 16、厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅。 17、建筑装饰装修材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定。 18、建筑装饰装修工程必须进行设计,并出具完整的施工设计文件。建筑装饰装修设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资 * * * * * 质的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全进行核验、确认。 19、建筑装饰装修材料应按设计要求进行防火、防腐和防虫处理。 20、建筑装饰装修施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体、承重结构或主要使用功能。 21、外墙和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固。 22、建筑外门窗的安装必须牢固。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。 23、重型灯具、电扇、及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上。 24、饰面板安装工程的预埋件（或后置埋件）、连接件的数量、规格、位置、连接方法和防腐处理必须符合设计要求。后置埋件的现场拉拔强度必须符合设计要求。饰面板安装必须牢固。 25、饰面砖粘贴必须牢固。 26、隐框、半隐框幕墙所采用的结构粘结材料必须是中性硅酮结构密封胶，其性能必须符合《建筑用硅酮结构密封胶》（GB16776）的规定；硅酮结构密封胶必须在有效期内使用。 27、主体结构与幕墙连接的各种预埋件，其数量、规格、位置和防腐处理必须符合设计要求。 28、幕墙的金属框架与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接及幕墙面板的安装必须符合设计要求，安装必须牢固。 29、民用建筑工程室内用人造木板及饰面人造木板，必须测定游离甲醛含量或游离甲醛放量，且检测报告应符合设计及相关规范要求。 30、I类民用建筑工程必须采用A类无机非金属建筑材料和装修材料。

I类民用建筑工程室内装修，必须采用E1类人造木板及饰面人造木板。 31、民用建筑工程中采用的无机非金属建筑材料和装修材料必须有放射性指标检测报告，并应符合设计及相关规范要求。 32、民用建筑工程室内装修中所采用的水性涂料、水性胶粘剂、水性处理剂必须有总挥发性有机化合物（TVOC）和游离甲醛含量检测报告；溶剂型涂料、溶剂型胶粘剂必须有总挥发性有机化合物、笨、游离甲苯二异氰酸酯（TDI）（聚氨酯类）含量检测报告，并应符合设计及相关规范要求。 建设单位 年 月 日 监理单位 施工单位 设计单位 年 月 日 年 月 日 年 月 日 质量分户验收规范

六 给排水工程质量 1、验收内容： 1）管道渗漏

检查方法及数量：根据安全和功能检验并观察。全数检查。 2）管道坡向

检查方法及数量：水平尺检查。全数检查。 3）地漏水封高度

检查方法及数量：试水观察或检查是否设置存水弯。全数检查。 4）伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置 检查方法及数量：观察。全数检查。

2、验收标准：

1）给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏。 2）管道坡向正确、无倒坡。

3）地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯。

4）伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于4m），高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管。

5）、在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。 八 其它

1、验收内容： 1）烟道设置

检查方法及数量：观察。全数检查。 2）空调孔、板设置

检查方法及数量：观察。全数检查。 2、验收标准：

1）烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求。 2）空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确。

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