西郊百联

西郊百联调研报告一、项目位于怎样的区域？

西郊百联位于长宁区新泾镇，那么， 新泾镇是如何形成的？ 新泾镇给人以怎样的印象？ 我们从几个方面给出说法

项目与产业发展关联从上页图中可以看出， 东临——虹桥开发区，古北居住区 北向——苏州河、普陀区 南向——闵行区 西乡——闵行区

简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担 长宁人口腹地作用

脉络

原始映像——城乡结合带、工业居住配套长宁区新泾镇镇域面积 11.89 平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一 现有常住人口 12 万，其中 8 万户籍人口、4 万流动人口；

工业扩散效应

举建工业(50年代)

城乡结合处

开辟工业区

北新泾工业区

自发居住配套要求

新泾居住配套聚集区

机遇——虹桥开发区 上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占 地面积 65 公顷。

1979 年开始规划，1983 年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。辟有驻沪领馆区。九十年代被评为上海十大新夜 景、新景观。

产业发展要求

开放经济(80年代)

对外经济区要求

贴近机场

紧接市中心

交通便利

虹桥机场周边

城乡结合处

高架、高速

发展——古北居住区 为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住 要求的居住聚集区——这就是古北的由来。 古北新区属于其配套生活设施，总占地面积 136 公顷，规划建筑面积约 240

多万平方米。于 1995 年建成。古北成为了众多境外人士的首选居住地。

规模性配套需求

虹桥产业先行(90年代)

境外人士入境

居住配套要求

市场空缺

古北规划 外销房制度 房产价值低估 97年金融危机后 社区加速形成

矛盾——私密性 随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当 时没有显现的矛盾开始突出。 古北变得方便了，却大大影响了私密性。这使得古北社区对境外人士的吸引

力降低。古北居民面对一轮分流。

分流显现

品牌效益突出(90年代后期) 境内富商 境外人士

规划缺陷

人口加速导入

私密性被破坏底层店铺繁荣带来 的嘈杂； 楼与楼之间的道路 也逐渐演变成了城市的 主干道

客源分流

分流——浦东碧云社区、新泾街道 在这样的背景下，古北的一些欧美人士开始自发性的迁移，方向是浦东。

新泾别墅区原有古北社区吸引力弱化 浦东方向 欧美企业迅猛发展(90年代后期) 大规模空地 长宁腹地

保持原有的交通便利 金桥、张江、陆家嘴产业发展 机场、产业

区联动强

碧云社区形成

绕经国宾馆、景色佳

心理认知程度高

非欧美人士的传统归属 新泾镇别墅区

新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区

那么哪些人住在新泾镇内？

人口 总人口——增长迅速 在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的 核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。 1991 年至 1998 年 9 月为例，其人口总数在七年间增加了 3.36 倍。

人口结构——极其多元化 作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊 性，其居住形态呈现多元化态势。 这里既有文化素质普遍较低，在城市中只能从事简单、不稳定、临时性、无 保障和非熟练工种的低收入工作的进城农民工居住的棚屋区和简屋，也有从事高 新技术产业和现代服务业的私营企业主、高级管理人员等精英阶层居住的高雅别 致、价格不菲的别墅区、“高尚”社区。 此外，城市近郊作为城市最为主要的居住建设基地，还是中档商品房、动拆 迁房、被征地农民安置房等的主要分布地。 因此，新泾呈现多种社区并置的态势。不仅有老城区、农民房区、外来民工 聚居区，而且有高档别墅区、外国人住宅区等居住形态。 新泾在向城市化发展的过程中，市政动迁人口大量导入，其中绝大部分是传 统企业下岗、失业和协保人员；农村征地撤队的大量闲置劳力也云集其中。城乡 双重困难群体，加上不断增长的青年待业人员，总数几乎占到该镇常住人口的十 分之一。

根据第五次人口普查从文化结构上看新泾人口

上述数据说明虽然新泾地区人口导入较快，后续人口升级优势明显，但相对 于其较大的底数，总体文化素质仍保持较低水准。

在这样的结构下，新泾地区呈现明显的梯度过渡状态，以本案 2.0 公里范围内为例做大概区分，可以看出明显趋势。

商业 从长宁整体上看由于处于市中心与外部郊县接轨出，近年人口导入速度过

快，相应的人均商业面积处于一定的滞后局面。

从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平 均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。

从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾 地区，这种商业空缺量尤为突出。

二、项目介绍1、基本数据 项目位于仙霞路、哈密路交界处。

开发商相关 上海百联集团。

建筑面积及投资

上海百联西郊购物中心，占地面积为3.4万平方米，建筑面积达10.9万平方米，营业面积为6万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投 资为6

亿元人民币。

开业时间 2004 年 12 月开业。

建筑形态及口碑 以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服

务的社区购物休闲中心

2、项目定位整体原始定位及后续调研印证 上海西部新的商业和公共活动中心

客户脸孔

在西郊百联 2.0 公里辐射圈内几乎包括了所有的新泾居住区的居民(大约 十万人左右),在 3.0 公里的辐射圈内可以到达古北路，囊括古北社区的一半面 积。

班车分析基本数据 班车共有 4 条线路，每条线路有 6 班，

100

3、建筑物分析原始建筑思路 采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店， 中间依靠中小型零售业态连接。 从上海最老的 SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯 以一条步行街行形式的商业布局。 因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行 街。来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿 上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。

充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体具有高潮点和聚集点。营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。

立面设计 立面设计将每个面都作为主立面来设计。采用强烈的色彩对比，不同材 质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个 地区的停留聚集点。 同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量 感给城市街道带来的压抑感。

空间变化与融合 将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的 穿插，建筑体量的进退使整个空间充满活力与气氛。

室内各种业态的商店均与中心开敞广场以不同形式产生空间上的联系，使得整个空间形成了商业街道的空间感觉，空间的流通使整个成为室内外 i 融合的整体。 同时室外景观空间设计是层次化与复合化的。从道路转角的广场，沿着 台阶与购物中心广场联系起来。室外步行街上的植栽与中心广场中的树林、 水景、建筑、弧形走廊的结合，形成空间层次丰富，步移景异的景观空间。 整个空间的丰富多样性成为城市空间的一个部分，与当地居民的生活融 为一体。顾客在沿环型走廊逛街时，两边商店和空间的大小变化，大大增加 了顾客逛商店的趣味性。

广告西郊百联商场已营业 4 年左右，完全渡过了初始的强势媒体期，目前媒 体广告主要体现在维持性上。

建筑风格

虽然号称是开放性广场，其百货氛围仍然浓重。

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