2013年最新时政热点：调控趋紧 房价松动：楼市“拐点”之辨再起

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2013年最新时政热点：调控趋紧 房价松动：楼市“拐点”之辨再起

持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。记者近日采访发现，随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延，多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些实力房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。不过，业内人士认为，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。

中国指数研究院9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅最大，分别下跌93.28%和49.62%。

中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大城市上周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。

在成交下滑的同时，价格也出现了松动。据链家地产市场研究中心统计，12月第一周，北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%;北京二手住宅成交均价为28864元/平方米，环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。同时，对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，12月第一周调价案例中，下调的占比为71.9%。同时，新增房源的挂牌均价环比下降2.1%，与9月平均水平接近，挂牌均价呈现见顶趋势。

另据搜房网对北京市场的跟踪统计，11月份，位于昌平区的金融街·金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米，环比下跌3.57%。在同一区域，主力户型为84-96平方米二至三居路劲·世界城销售均价为24500元/平方米，环比跌幅为2.00%。

除了昌平区，朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中，北京城建·世华泊郡项目均价为39000元/平方米，环比跌幅为2.50%;东湖湾项目均价41000元/平方米，环比下跌4.65%;北京华侨城四季项目均价41000元/平方米，环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。

不仅仅是北京，来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米，环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

根据经纬研究中心的统计，广州十区两市11月份新建商品住宅签约套数前20名的楼盘中，碧桂园凤凰城等8个项目签约均价环比下跌。其中，位于番禺的万科欧泊签约均价环比下跌10%，增城的金地公园上城项目均价环比跌幅则达到46%。

记者了解到，出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市。市场机构CRIC研究中心监测发现，早在10月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。

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其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折，同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外，根据CRIC研究中心营销周报显示，万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行TOP10行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。

除了这些城市以外，进入12月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。

CRIC研究中心分析师范宏华告诉记者，房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通过营销力度来表现。在这种情况下，部分企业选择打折促销以达到年末冲量的目的，而另一些企业则相对求稳，放缓销售力度，为来年销售做更充足的准备。

他认为，年末的最后一个月，绝大多数企业仍会选择加快推盘速度，加大折扣力度，以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。

无独有偶，上海易居房地产研究院发布的最新报告指出，上半年为房企资金最宽松时点，三季度略有收紧，预计全年房企资金将由“宽松”回落至“偏松”。一方面资金面中性偏紧。由于通胀高企，货币收紧，房地产信贷也收紧，银行出于风险控制，开始逐步减少对个人住房贷款的支持力度。另一方面，部分核心城市进一步强化调控政策。从严执行住房限购政策等措施将在一定程度上压制需求，影响市场预期。10月至12月，已有十几个一二线城市出台地方新政。

此外，商品房销售金额增幅持续收窄，资金回笼速度放缓。前三季度商品房销售额虽仍保持34%的高位增长，但相比上季末降低9.3个百分点，增速已明显放缓。同时从商品房销售面积同比增幅情况看，自今年1至2月份处于三年来新高后，整体呈现逐步回落趋稳态势。

在销售放缓的同时，房企库存也呈现走高的态势。上海易居房地产研究院发布的《11月份新建商品住宅库存报告》指出，监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7987万平方米，环比增长2.9%，同比增长4.3%。从绝对量看，11月库存量达到了2012年以来的最高水平。

对于后市，中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。

中指院认为，政策层面与供需关系等多方面因素改变，当前全国房价持续上涨的势头已经得到明显遏制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，全国整体房价涨势将继续放缓。 [page]

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城市经济“地产依赖”拐点初现

2013年三季度CLI中国土地市场指数显示，土地供应规模指数快速上升、地产景气指数迅速下滑“速升、速滑”已成大势，我国城市经济以土地供应规模带动增长的“地产依赖”拐点初步出现。

国土资源部法律中心9日对外发布CLI中地指数显示，三季度中地指数环比下滑4点，波动至307点，同比增长14.3%。分指数中，规模指数环比增长17.5%，同比增长23.4%;地产景气指数下滑至496点，环比下降25.1%。

经价格消除后，成分指标中新增人民币信贷增长22.7%，地产股价指数增长21.4%;同时房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%。规模指数继续增长、景气指数逆转下降，显示传统依靠房地产业的发展模式面临转型。

国土部中地指数编制总负责人：房价逐渐稳定

国土资源部CLI中地指数三季度数据显示，我国部分城市实体经济“空心化”趋势开始扭转，依靠房地产业的发展模式面临转型，地产市场出现有利于实体经济的调整节点。CLI中国土地市场指数编制总负责人、国土资源部法律中心主任孙英辉对此进行解读时表示，预计一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少，房价将逐渐稳定。

地产市场正回归正常

孙英辉说，三季度CLI最令人关注的变化是在规模分指数上涨并亮红灯情况下，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%。地产景气分指数下滑，一般发生在当年四季度到次年一季度之间。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出现下滑20%以上，是近年来第一次。这可能是中国经济特别是城市经济发展动力的转折信号，以房地产为主的地产市场动力机制正在消减，以实体经济和产业用地为主的市场亟待发展，表明2009年一季度以来不断膨胀的地产市场逐步回归正常。

房价将逐渐稳定

谈到2013全年土地市场运行情况，孙英辉说，考虑三季度各大城市土地销售情况、各大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控，预测价格分指数将会继续趋稳甚至小幅回落;一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少，房价将逐渐稳定。

应加快推进农地流转

地产市场的变化对农村土地制度改革有何启示?孙英辉表示，从土地来源来看，应加快推进农村集体建设用地流转，允许土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权流转;允许依法取得的农村集体建设用地使用权进行抵押，用于除商品住宅开发外的工商业、旅游业等，提升土地利用效率。(综合北京日报、北京晨报相关报道)

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三四线城市：泡沫未破 拐点初现

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国家统计局11月18日公布信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。虽然70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点，但依然引起了各方的关注。此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。

三四线城市拖了全国楼市的“后腿”

10月份全国房价环比涨幅有所收窄，与三四线城市的房地产市场涨幅趋缓有一定关联。 房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

国家统计局上述数据显示，10月份，三四线城市楼市的变化初步表现出下行趋势。从环比来看，10月份有5个城市房价停止了上涨的步伐，分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%)，南充、牡丹江、郑州与上月持平。5个停止上涨的城市中，温州、秦皇岛、南充、牡丹江都是三四线城市。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点，原因之一就是10月份二三线城市的环比涨幅比9月份有不同程度的收窄。

而房价同比数据的变化进一步表明，三四线城市的房价涨幅收窄势头拖了整体楼市的“后腿”。刘建伟指出，70个大中城市中同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。数据显示，如10月份北京新建商品住宅价格同比上涨21.2%;而三四线城市安庆同比上涨5.5%，大理上涨4.9%。

温州房价则自2011年9月开始，已连续26个月出现了同比下降，3年来房价下跌近20%。记者走访了解到，2010年温州诞生的单价高达3.7万元/平方米的地王，一直面临着贬值、卖不动的风险，其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米，离7万元/平方米的预期目标相差甚远。

一位地产从业人士告诉记者，另一个三四线城市鄂尔多斯(不在国家统计局统计之列)，近年来部分项目的房价出现了崩盘，从每平方米近两万元降至1万元以内，多家开发商在鄂尔多斯被深度套牢，有些项目工地不仅遭遇了停工，还面临着农民工讨要工资的窘境，可以说，温州、鄂尔多斯已经开始了楼市泡沫破灭的过程。

有人认为，四五年内，温州与鄂尔多斯房地产市场很难复苏。 [page]

泡沫未破但拐点初现

当然，大部分三四线城市的房价依然在上涨。

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国家统计局数据显示，包头市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨8.4%;丹东市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨8.5%;除温州外， 69个大中城市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。

即便是10月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市，房价也同比上涨了7.6%，记者走访了解到，位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达23000元/平方米，是秦皇岛市均价7000多元/平方米的2倍以上。

不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛，房价高企。以福建省福鼎市为例，虽然只是个县级市，但记者了解到，不少项目价格已经达1万元/平方米左右，如福鼎新天地广场价格已超过10000元/平方米。另外，湖北省随州市的部分楼盘，如碧桂园等项目价格接近5000元/平方米。

但是，有地产分析人士向记者表示，三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易量和高房价，但是拐点已经初步显示出来了，那就是房价再没有迅速上涨的空间了，仅从房价收入比来看，很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。

以秦皇岛为例，2012年该市城镇居民人均可支配收入为21919元，比上年增长13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有4万多元，而买均价7000多元/平方米的80平方米的一套房子，需要14年，即房价收入比高达14，而合理的房价收入比的取值范围为4~6。

上述地产分析人士表示，拐点并不意味着房价泡沫立即破灭，但很显然，三四线楼市价格上涨的难度，是越来越大了。

任志强：楼市行不行，看人气

对于三四线城市而言，虽然其房价可能会继续高位运行，但无疑风险在不断增大。 克而瑞信息集团研究中心副总经理林波向记者表示，大多三四线城市外出务工人员占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，今年部分城市供应达到峰值，其供求失衡甚至处于临界点，整体供求风险较高，主要表现在，“一是交易量将出现大幅萎缩，二是房价有较大的下滑风险。”

华远地产董事长任志强在接受记者采访时对此表示认同，他认为，“只要人口输出的城市(楼市)就没有戏，只要人口输入的城市就没事，房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行，但是只要城市处于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一个非常好的城市，但是据我了解，人口集中度已经开始下降了，过去是呼呼地往那里去，现在都往苏州或者其他一些城市里去了，我们要看到这点，因为住宅一定是跟人的多少有关的。一个城市(的楼市)是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨，反之就有问题。”

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林波表示，从供求角度来衡量，在经济发展与财富聚集的双方面作用下，行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力，其供求风险也往往更低。反之，三四线城市供求风险更大。

近期，林波和他的团队针对国内楼市风险进行了调查研究，发现我国西部地区形成了一个楼市风险的集中圈，“一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，一类是陇南、庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱缺水地区;还有，西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中，云贵山地临沧、昭通等均存在着一定的风险。”

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/08kt.html