物业管理法规讲义

物业管理法规讲义（余龙）

第一章 物业管理法概述

第一节：物业与物业管理

一、物业概念及法律属性 （一）概念：是指已建成并可投入使用的各类建筑物及其配套的设施、设备，及建筑物所在的土地、相关场地、庭院等

（二）物业的法律属性：物权的多种权利集合体（房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权等）

二、物业管理 （一）物业管理特征及概念 1.概念：建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套设施和场地

进行维修，养护及管理，维护相关区域的秩序活动（前期物业管理、后期物业管理）

2.特征 （1）管理机构专业化

（2）管理内容社会性、多样性 （3）管理规范性 （4）管理的市场化

（二）物业管理的类型 1.物业管理主体不同可分为 （1）委托型物业管理

（2）自住型物业管理

2.物业管理对象不同可分 （1）居住物业管理

（2）商业物业管理 （3）特种物业管理

3.运作方式、目标不同可分 （1）服务型物业管理

（2）租赁型物业管理

（三）传统房屋管理与市场化物业管理的区别 1.管理体制不同 （1）传统房管 为行政性、福利型管理

（2）市场化物管 是企业经营型管理

2.管理机制内容不同 （1）传统房管 为行政行为、是非营利性的

（2）市场化物管 是物管企业实行的企业化经营、专业化管理

3.主体之间的关系不同 （1）传统房管 是管理与被管理的关系

（2）市场化物管与业主之间是平等民事主体，是聘用关系

4.管理产权对象不同 （1）传统房管 产权单一

（2）市场化物管 是多元化产权格局

（四）物业管理的基本内容 （1）主体

1.基本业务 （2）设备设施 （3）环卫

（4）绿化 （5）保安 （6）消防 （7）车辆道路 （8）公众代办 （1）日常生活类

2.经营业务 （2）商业服务类

（3）文化、教育、体育类 （4）金融服务类 （5）经纪中介类 （6）社会福利类

第二节：物业管理法

一、物业管理法（一）概念和其调整对象 1.概念：广义的物业管理法指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范总称

概念和渊源 狭义的物业管理法是立法机构颁布的有关物业管理方面的规范性文件

2.调整对象：（1）政府在物业管理中的行政关系 A主管部门与企业、产权人、业主委员会关系

a政府制定法规条例

b国务院行政主管部门负责监察管理 c县级主管部门负责本区监察管理工作 d指导成立业委会及备案工作

e审查物业管理企业资格、颁发资质证书 f协调业委会与居委会关系

g处理物业管理活动中的投诉 B政府与建设单位的关系 a报建时，应提供物业管理资料

b规划设计申报时应提供物业管理公司对项目规划意见 c按规定一次性划拨物业管理专项维修资金，否则不予验收，发放房产证

（2）物业管理企业在物业管理中的协作关系 A与建设单位的关系

B与业主委员会的关系

（二）物业管理法渊源 1.宪法：立法的基本依据，指导思想，重要组成部分，具最高法律效力

2.法律：是由最高权力机关全国人大及常务委员会根据宪法颁布的法规性文件，其效力仅次于宪法.《民法通则》《公

司法》《合同法》《价格法》《消费者权益保护法》《城市房地产管理法》

3.行政法规：是由国家最高行政机关依据宪法和法律颁布的规范性文件，其效力仅次于宪法和法律，由主管部门制定

实施细则 （98.07.20《城市房地产经营开发条例》03.06.08《物业管理法规》）

4.部门规章：是由国务院部、委、办、署在权限范围内发布的规范性命令、指示、规章.与物业管理相关的法规多由建

设部发布

5.地方性法规：是由省、自治区或直辖市或人大常委会特授权的人大代表大会及常务委员会制定和发布的，在不与宪

法、法律、行政法规抵触的情况下有效 （04.08.19《上海市住宅物业管理规定》）

二、中国物业管理立法概况 （一）物业管理立法的产生和发展 1.94年3月，建市部《城市新建住宅小区管理办法》颁布，共19条，为中国第一部物业管

理行政法规

2.03年9月1日，国务院《物业管理条例》共7章70条 3.03年11月13日，发改委、建设部《物业服务费管理办法》 4.04年4月5日，建设部《物业管理资质管理办法》

（二）物业管理法立法的主要内容 1.确立物业管理体制和模式

2.确立建筑物区分所有权制（专有部分的所有权、共有部分的使用权、成员权等） 3.确立物业管理中主体与相互间的法律关系 4.确立的业管理纠纷的法律制度

（三）《物业管理条例》的立法原则和基本制度 1.基本原则 （1）物业管理权与财产权相对应原则

（2）维护全体业主合法权益原则 （3）现实性与前瞻性有机结合原则 （4）从实际出发、实事求是的原则

2.基本制度 （1）业主大会制度

（2）业主公约制度 （3）物业招投标制度 （4）承接验收制度

（5）物业管理企业资质管理制度 （6）从业人员资格制度 （7）住宅专项维修基金制度

三、物业管理立法的重要意义 （一）物业管理法是我国城市改革和发展的内在要求

（二）物业管理法是规范物业管理活动，维护物业管理市场秩序，促房地产业健康发展重要保证 （三）物业管理法维护业主和物业管理企业合法权益，改善居住环境的重要保证

第三节 外国和中国香港的物业管理法介绍和借鉴

一、外国和香港物业管理法介绍 （一）法国 1.1804年《法国民法典》第664条规定建筑物区分所有权（最早）

2.1938年《有关区分各层阶级不动产共有之法律》

3.1965年《法国住宅分层所有权立法》是现代各国物业管理中最具代表的一部法律

（二）美国 1.1961年《国家住宅法》，1962年美联邦住宅局制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》供各州立法参考.

2.美国对物业管理从业人员要求甚严（必须大学毕业五年工作经验）；可自由设立公司，但监管机制非常完善

（三）日本： 1962年4月4日《有关建筑物区分所有权之法律》（公寓法），并于1979年、1983年两次修订，为物业管理

法之基本法律.其缺点是缺乏灵活，不利于团体自治功能的发挥

（四）新加坡 1.政府部门对物业管理制定了详细的规章制度，不管是物管公司还是居民，都必须依法依章办事.

2.法律充分保障了房屋拥有者的权力，同时也明确各项义务

（五）香港：1993年5月8日政府颁布《建筑物管理条例》为香港物业管理提供了完善的法律构架.该条例增加了业主对大

厦门的参与及决策权，同时也对业主权利进行限制

二、外国和香港物业管理法借鉴 （一）立法模式 1.民法模式：意大利、瑞士为代表

2.住宅法模式：英国、加拿大、新西兰、澳大利亚等为代表（英美法系） 3.建筑物区分所有权模式：德国、日本、法国为代表（大陆法系、民法法系） 4.物业管理法模式：香港、台湾为代表（本书采用第四种）

（二）借鉴（略）

第二章 物业管理法律关系

第一节：物业管理法律关系概述

一、物业管理法系的概念和意义 （一）法律关系 1.含义：法律上的权利义务关系

2.三要素 （1）主体：政府、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会

（2）内容：权利、义务

（3）客体：物、行为（作为、不作为及智力活动成果）

3.引起法律关系的因素：法律事实 （1）行为

（2）事件

（二）物业管理法律关系：是法律关系的一种，是指物业管理法规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系 （三）物业管理法律关系的特征 1.主体的多样性

2.业主意志的多元化 3.多重法律关系交错的统一体

第二节：物业管理法律关系的主体（略）

第三节：物业管理法律关系的客体（略）

第四节：物业管理法律关系的内容

一、业主的权利和义务 （一）权利 1.业主权利 （1）按合同约定、接受服务

（2）提议召开业主大会、提出建议（成员权）

（3）提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议 （4）参加业主大会、行使投票权 （5）选举权、被选举权 （6）监督业委会工作 （7）监督物管企业履行合同

（8）对公共部位、设施等享有知情权和监督权 （9）监督专项维修基金的管理和使用 （10）法律规定的其他权利

2.业主大会职责 （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则

（2）选举更换业委会成员并监督其工作 （3）选聘、解聘物业管理企业

（4）决定专项维修基金的使用及续筹方案，并监督 （5）制定、修改物业管理区域内关于管理方面规章制度 （6）法律或业主大会议事规则规定的其它职责

3.业主委员会职责 （1）召集业主大会、报告物业管理实施情况

（2）代表业主与物管企业签订物业服务合同

（3）了解业主建议和意见，监督和协助物管企业履行合同. （4）监督业主公约的实施 （5）业主大会赋予的其他职责

（二）业主的义务 1.遵守业主公约、大会议事规则

2.遵守小区管理规章制度

3.执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定 4.按规缴纳专项维修基金 5.按时缴纳物业服务费用 6.法律、法规规定的其它义务

二、物业管理企业的权利和义务 （一）权利 1.制定物管公约、住户手册、员工手册等规章制度.

2.可将专项服务业委托给专业性服务企业 3.可采用包干制或酬金制约定物业服务费用

4.对违反法律法规的行为，应当制止并及时向行政部门报告 5.要求业委会协助管理

（二）义务 1.以服务宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一

2.遵守法律法规，严格履行合同

3.受房地产行政主管部门及工商、公安等行政管理部门及当地人民政府的管理、监督 4.组织和协助有关部门提供社区生活服务、开展社区活动

第三章 物业权属法律制度

第一节：物业权属的概念

一、物业权属 （一）概念：是指房屋的所有权、土地的使用权

二、物权与物业权属 （一）物权：是指人对物直接支配利用，并排除他人干扰的权利

（二）物权特征 1.物权为绝对权

2.客体是物 3.支配权 4.具有排他性 5.具有优先效力

6.物权的设定采取法定主义（登记、公示）

（三）物权的种类 1.自物权（所有权） （1）占有权

（2）使用权 （3）收益权 （4）处分权

2.他物权 （1）用益物权 A 占有

使用 收益 B 地役权

永佃权

地上权 典权

（2）担保物权 抵押物权

质押物权 留置权

3.类物权（占有权）

（四）物权和物业权属 1.物权与物业权属的关系是种属关系

2.物业权属涉及物权中的多项内容，基本涵盖了不动产物权制度的主要内容

第二节：房屋所有权内容

一、房屋所有权是指权利人对特定房屋享有占有、使用处分，并排他人干扰和妨害的权利 二、房屋所有权内容 1.独立的房屋所有权

2.建筑物区分所有权 （1）共有人权利 使用权

收益权

共有部分单纯修缮权 共有部分受侵害时请偿权

（2）共有人的权力 按原用途使用共有部分

分担共有费用和负担义务

第三节：物业相邻权

一、相邻权：是所有权的延伸，基于不动产而产生，即相互毗邻的物业使用人为了更好地行使权利，彼此给予对方一定的权利和接受一定限制的关系 二、特征 （一）相邻权发生于两个以上的所有人或使用人之间

（二）物业相互毗邻 （三）相邻权的客体是利益

三、相邻权的内容 （一）相邻使用关系

（二）相邻排水关系 （三）相邻土地通行关系 （四）相邻防险关系 （五）相邻环境保护关系 （六）相邻通风采光关系

四、相邻权的保护 （一）停止侵害

（二）排除妨碍 （三）消除危险 （四）赔偿损失

第四节：物业权属登记制度

一、概述 （一）是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记、并依法确认房屋产权的归属关系的行为

（二）我国《城市土地管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 （三）房地产权属登记具有的功能 1.产权确认功能

2.公示功能 3.管理功能

二、物业权属登记种类 （一）总登记 1.登记机关：县级以上地方人民政府

2.包括所有的房屋

3.登记目的：为建立健全的物业管理制度

（二）初始登记：用于新建房屋

（三）变更登记：翻建、扩建、改建，同一权利一改名等 （四）转移登记：买卖、交换、赠与

（五）注销登记：房屋灭失、土地使用期满、他项权利终止 （六）预售合同登记备案：为防止一物数卖

三、物业权属登记效力：登记是物业权属存在及变动的必备条件.国家土地管理局《土地登记规则》第25条规定：不经变更登记的土地使用权、房屋所有权和

他项权利的设定，均属无效。

四、物业权属登记及内容： （一）《城市房地产管理法》第60条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方

人民政府房产管理部门申请登记，经县级以上人民政府房产管理部门核实，颁发房屋所有权证书. （二）登记程序： 1.申请

2.受理 3.登记备案

（三）登记事项 1.所有权人（权利人）

2.共有人及所占份额 3.房屋位置及状况

4.与产权或产权人有关的其他必须记载的事项 5.契税纪要

6.使用土地面积及土地使用证号 7.他项权利

第四章业主自治机构

第一节：业主自治机构概述

一、概念：在一定的物业管理区域内，物业所有人为对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身利益及物业整体利益而组成的自治性组织.应具有民主性、

自治性、公益性.

二、机构设置：采用二重机构设置的方式 三、设立原则： 1.接受政府指导和监督

2.两权分离、间接管理原则 3.以公共利益为目的的原则 4.服务性、无偿性原则 5.各级机构设置权责明确原则 6.各位业主地位平等原则

第二节：业主

一、概念：指房屋的所有权人，只有办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主 二、业主权利 （一）按合同约定、接受服务

（二）提议召开业主大会、提出建议（成员权）

（三）提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议 （四）参加业主大会、行使投票权 （五）选举权、被选举权 （六）监督业委会工作 （七）监督物管企业履行合同

（八）对公共部位、设施等享有知情权和监督权 （九）监督专项维修基金的管理和使用 （十）法律规定的其他权利

三、业主义务 （一）遵守业主公约、大会议事规则

（二）遵守小区管理规章制度

（三）执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定 （四）按规缴纳专项维修基金 （五）按时缴纳物业服务费用 （六）法律、法规规定的其它义务

四、业主权利和义务在实践中应注意的问题 （一）不可以未住未享受服务而拒绝缴纳管理费

（二）行使的管理权利非直接性

（三）房地产商可为业主，同样承担业主义务和权利

第三节：业主大会和业主委员会

一、业主大会 （一）概念：由全体业主或业主代表组长成，管理、维护物业的自治机构

（二）管理区域 1.它是指一个由业主委员会管理的范围，应该是一个原设计构成的自然街坊或封闭小区

2.县级以上人发政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围

（三）业主大会的召开 1.应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会

2.首次业主大会的召开 （1）条件 A广东省物业管理条例中规定，物业交付使用的面积达到50%以上，或者

已交付使用的建筑面积达到30%不足50%、且使用超过一年的 B上海市住宅物业管理规定，物业交付用面积达50%以上，或者首套房 屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会

（2）筹备工作：应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事

处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责大会筹备工作.筹备组人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告

（3）第一次业主大会程序 A第一次业主大会召开应当有过半数以上投票权的业主

出席

B业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同 意才能通过.

3.业主大会的例会及临时会议的召开 （1）业主大会的召开 A 20%的以上业主提议

B发生重大事故或者紧急事件需及时处理 C 业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况

（2）业主大会的决议 A可分为一般决议、重大决议

B 业主大会的决定、必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过

C业会大会的制定和修改业主公约、议事规则， 选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案，必须经全体业主所持投票2/3以上通过（多选）

（3）业主大会的职责 A制度修改业主公约

B选举更换业委会会员、并监督业委会工作 C选聘、解聘物管企业

D决定专项维修资金使用、续筹方案、监督实施 E制定、修改物业管理管理公共部位等方面的规章制度

F法律、法规或业主大会议事规定的其他职责

二、业主委员会 （一）概念和性质 1.概念：业主委员会是指经业主大会选举并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法

权益的组织，是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行驶业主自治管理权的执行机构.

2.业主委员会的特点 （1）应由业主大会（业主代表大会）选举产生

（2）活动范围应该是进行物业的业主自治管理 （3）业主委员会应代表和维护全体业主合法权益 （4）应经房地产行政部门登记

3.性质 （1）业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格

（2）业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，但必须接受业主大会或业主代表大会同意提诉讼

之决议，未经业主大会或业主代表大会决议就直接提起诉讼的，为非法行为. 在民事诉讼中属于我国《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”一类.

（二）业主委员会的成立 1.原则 （1）一个区域应当成立一个业主委员会

（2）应由物管区域内的业主民主选举产生 （3）业主委员会应由业主组成 （4）业委会应经过行政登记

2.业委会委员的产生 （1）业委会委员不得少于5人、每届任期2年，可连选连任。应在选举产生日起三天内

召开首次业主委员会，推选主任1名，副主任1-2名

（2）业委会委员应符合的条件 A具有完全民事行为能力（多选题）

B遵纪守法

C遵守业主大会议事规则、业主公约、履行业主义务 D热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具社会公信力 E有一定组强能力 F具有必要的工作时间

3.业委会换届与变更 （1）换届：业主委员会任期届满2个月前，应召开业主大会进行业主委员会的换届选举，

逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

（2）变更： A 委员会20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业

主大会作出决定。

B 业主委员会委员资格终止： a因物业转让、灭失等因不再是业主的

b无故缺席业委会会议连续3次以上的 c因疾病原因丧失履行职责能力的 d有犯罪行为的（多选题） e书面提出辞呈的 f拒不履行业主义务的

g其他原因不宜担任业主委员会委会的

（三）业主委员会会议：业主委员会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经过半数委员同意。 （四）业主委员会章程：作为规范业主委员会的组强和活动的基本规则，具有重要的法律意义，它的制定 1.根据法律

2.根据法规 3.依据业主公约

第四节：业主公约

一、概念：业主公约是全体业主就物业管理区域内的全体业主就建筑和的管理、使用、维护与所有关系等方面所达成的书面形式的自治规则；是业主团体最高

自治规范和根本性自治规则，其作用和地位相当于“宪法”。业主委员会章程、各种具体的管理制度等自治规范均应以业主公约为指南。

二、业主公约的订立、修改、生效：是全体业主的合意基础上形成的共同意思，其制定与修改须经全体区分所有权人参与，经全体业主所持投票权3/2以上通过

第五章 物业管理企业

第一节：物业管理企业的产生与发展

一、物业管理企业的生产与发展 （一）物管企业的发展经历了：从计划经济下单位房管科到物管企业，从独立的物管公司到物管集团公司的过程

（二）作为房地产开发企业的附属子企业或部门，其管理模式的优点是：把物业开发中的问题反馈给开发企业，良好的服务促进售房、开发企业增加利润

（三）趋势：趋于独立、成为具有独立法人资格、自主经营的物管企业。物管公司是物管企业的一种，是我国物管企业中的主要模式

二、物管企业的概念、特征、作用 （一）概念：是指具备相应资质、并按法定程序成立，依照物管服务合同、对房屋和配套设施、场地进行维修养护、管理、

维护小区内环境卫生和秩序的独立企业法人。

（二）特征 1.物业管理专业性

2.物业管理多样性和社会性 3.赢利性 4.依据单一性

（三）作用 1.有利于改善环境

2.有利于增加物业使用效益 3.承担了社会管理的部分职责 4.有利于房地产经济体制改革、发展

三、物管企业的类型 1.按所有制类型 （1）国有

（2）集体 （3）私营

2.按投资方式与投资者责任形式不同 （1）独资

（2）合伙 （3）公司

3.按资本来源不同 （1）内资（包含国有、集体、个人独资、合伙、公司等）

（2）外资（包含：中外合资、外商独资）

4.按企业组织形式 （1）传统（又称古典物管企业，包含：独资、合伙）

（2）现代（包含：物管有限责任公司、物管股份有限责任公司）

四、物管企业的设立 （一）物管企业的设立条件 1.依法成立

2.有符合企业登记的管理要求的注册资本 3.有企业名称和固定的经营管理场所 4.有管理机构及管理专业技术人员

（二）物管公司的设立条件 1.股东（发起人）符合法定人数 （1）有限责任公司由2个以上、50个以下股东出资

（2）股份有限责任公司由5人以上为发起人，半数发起人在中国境内有

住所；国有企业改建股份有限公司的，发起人可少于5人，应采取募集设立方式.

2.股东出资达到法定注册资本最低限额 （1）股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元.

（2）最低资质的物管企业的注册资本为50万元.

3.股东共同制定的章程

4.公司的名称和组织机构 （1）股东会：公司权力机构

（2）董事会：执行机构 （3）监事会：监督机构

5.有固定的生产经营场所和生产经营条件

（三）物管企业（公司）的注册登记 1.营业前必须到工商行政主管部门进行注册登记 （1）国家工商局

（2）省、自治区、直辖市工商行政管理局负责

本辖区内公司登记

（3）市、县工商行政管理局负责本辖内前两项

所列公司以外的某地公司的登记

2．企业设立登记应提交的条件

五、物管企业的业务范围 1.基本业务

2.专项业务

3.经营业务（A日常生活类；B商品服务类；C文化、教育、体育类；D经纪代理中介服务）

第二节：物业管理企业的资质管理

3、物业修缮纠纷

（四）物企的侵权行为（如业主拖欠管理费而被停水电等行为，造成业主人身或财产损失，业主可要求物企赔偿） （五）因第三人行为

第二节：物业管理纠纷投诉

一、物管纠纷投诉：是佛业主、业委会、使用人因与物企发生纠纷而向房产行政主管部门反映情况并希望或要求得到解决的行为。 二、物管纠纷投诉的特点 （一）它是一种纠纷解决途径

（二）投诉是当事人的权利

（三）物管纠纷投诉具有一定的行政性

三、物管纠纷投诉的当事人 （一）常见的投诉人：业主、使用人、业委会或者物企。

（二）投诉受理部门是：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

四、物管纠纷投诉程序 （一）投诉：向当地房地产行政主管部门，投诉方式：书面、口头。

（二）受理 （三）处理

第三节：物业管理民事纠纷的解决方式 一、物管民事纠纷的解决方式 （一）协商

（二）调解

（三）仲裁 1、物管纠纷仲裁具有三个要素： （１）以当事人自愿协商为基础

（２）必须要有仲裁条款或仲裁协议

（３）仲裁机构作出的裁决对纠纷各方当事人具有约束力

2、物管民事纠纷仲裁的特点 （１）自愿性

（２）灵活性

（３）快捷性：实行一裁终局制 （４）保密性

（５）强制性：当事方不执行仲裁判决的，另一方可向法院申请强制执行

3、仲裁协议： （1）含义：是指各方当事人自愿将他们之间发生的或可能发生的纠纷提交仲裁解决的协议。

仲裁协议是仲裁解决的前提条件，没有仲裁协议，就不存在有效的仲裁

1请求仲裁的意思 （２）仲裁协议包括的内容 ○2仲裁事项 ○

3选定仲裁委员会 ○（３）若当事之间存在仲裁协议的，排除法院对该纠纷的司法管辖权，当呈人只能把纠纷提交给仲裁机构，不能向人民法院提起诉讼，人民法院也无权受理订有仲裁协议的物业管理纠纷。

4、物管纠纷仲裁程序 （１）向选定的仲裁委员会提交申请

（2）仲裁委员会在五日内决定是否立案

（3）立案后，将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人及被申请人 （4）被申请人答辩，双方按名册选定仲裁员 （5）开庭：庭审调查质证，辩论、提议调解。 （6）制作调解书或调解不成时制作裁决书 （7）当事人向人民法院申请执行。

（四）民事诉讼 1、物管纠纷民事诉讼的特征 （１）具有公权性

（２）具有强制性 （３）具有程序性

2、基本原则 （1）诉讼地位平等原则

（２）法院调解原则：根据自愿性和合法原则进行 （３）辩论原则

（４）处分原则：当事人有权在规定范围内自由处置自己的民事权利和民事诉讼权利

3、物管纠纷民事诉讼基本制度 （１）合议制度

（２）公开制度 （３）回避制度 （４）两审终审制度

4、物管纠纷民事诉讼管辖： （1）民事诉讼的级别管辖：我国人民法院有四级：基层法院、中级人民法

院、高级人民法院、最高人民法院 （2）地域管辖。

5、物管纠纷民事诉讼程序 （１）当事人一审起诉

（２）法院受理，审查7日内决定是否立案，立案后将副本送达被告 （３）被告在15内提交答辩 （４）开庭前准备。

（5）开庭：调查，辩论、调解。 （6）制作调解书或判决书

（7）送达判决文书。如当事人在收到后15内不提出上诉，一审判决生效。 （８）不服一审判决的当事人，15日内向上一级法院提起上诉 （9）上诉案件的审理

（10）上诉案件的调解或判决。此为终审判决。 （11）执行。可申请强制执行。

（12）申诉。对已生效的判决书不服时可向有权的法院提起申诉。

二、物管行政纠纷的解决 （一）物管行政复议 1、含义：是指物企、业主、业委会或使用人认为物管行政主管部门的行政行为侵犯其合法权益，依法向上级

行政机关早请，由受理的行政机关对具体行政行为进行审查作出处理决定的活动。

2、物管行政复议的特点 （1）物管行政复议是行政行为

（２）是以物管行政争议为处理对象 （3）是由物管行政相对人提起申请的行为 （４）是一种行政司法行为。

3、行政复议原则 （１）合法原则：针对具体行政行为的合法性

（２）公正原则 （３）公开原则 （４）及时原则 （５）便民原则

4、行政复议管辖：可由上级物管行政主管机关管辖，可由原物管行政主管机关所在地的人民政府管辖。 5、行政复议程序 （１）申请（口头或书面）

（２）受理：在五日内进行形式审查，决定是否受理 （３）审理 （４）决定

（５）执行

（二）物管行政诉讼 1、含义：是指物企、业主、业委会或使用人认为物管行政主管部门的行政行为侵犯其合法权益，依法定程序

向人民法院提起诉讼，人民法院对具体行政行为进行审查并作出裁决的活动。

2、行政诉讼特征： （１）由人民法院受理审查

（２）只限于就行政机关的具体行政行为的的合法性作出争议 （3）原则上为开庭审理

3、行政诉讼原则与民事诉讼的关系

1行政诉讼是从民事诉讼中分理出来的， （１）相同处： ○

2都是在人民法院主持下进行， ○

3许多司法原则和制度相同：公开原则、回避制度、两审终审制等 ○

1案件性质不同 （２）不同处： ○

2适用的实体法不同： 民事诉讼适用民法； ○

行政诉讼适用行政法

3诉讼权利不同： 民事诉讼中，地位对等。 ○

行政诉讼中，地位不对等，行政部门不可以提起反诉。

4是否适用调解不同： 民事纠纷可能过调解结案， ○

行政诉讼不可通过调解结案

5当事人的举证责任不同： 民事诉讼中原告负有举证义务； ○

行政诉讼中被告负有举证义务。

4、行政诉讼管辖： （１）分普通地域管辖与特殊地域管辖。

（２）如因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地的法院管辖。

第四节：物业管理纠纷处理原则

一、合法原则 （一）依据《民法通则》《城市房地产管理法》《物业管理条例》及相关法律规定，合法处理纠纷

（二）尊重当事人意思自治原则 （三）自愿和合法的调解原则

四、收取原则 1、必要合理原则

2、计划使用原则 3、民主管理原则 4、服务第一原则 5、成本核算原则

第三节：物业服务费及其支出构成 一、种类 （一）公共性服务费

（二）公众代办性质的服务费 （三）专项服务费 （四）特约服务费 （五）装修保证金 （六）专项维收基金

二、费用支出构成 （一）人工费

（二）公共设施备日常运行、维修及保养 （三）绿化管理费 （四）清洁卫生费 （五）保安费 （六）办公费

（七）物管单位固定资产折旧费 （八）法定税费 （九）保险费及其他费用

第四节：物业服务费的收费方式及定价原则

一、收费方式： （一）包干制：业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物企享有或承担的计费方式

（二）酬金制：在预收的物业服务费资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物企，其余全部用于物业服务合同的约定的支出，结余

或不足由业主享承担的计费方式。

二、定价原则与价格形式 （一）定价原则： 1、合理、公正

2、协商、公开原则 3、稳定、灵活原则

（二）价格形式： 1、政府定价

2、政府指导价 3、市场调节价 4、业主定价

第五节：物业服务费用的收缴

一、收费通知送达：按月及时送达、并由业主签收 二、加强立法、追讨拖欠费用 （一）一般性追讨

（二）针对性追讨

（三）区别性追讨（针对业主主观态度）

第八章：物业交易法律制度

第一节：物业交易概述

一、物业交易的概念和形式 （一）含义：是指以物业为标的而进行的转让、抵押、租赁等各种民事行为

（二）交易形式：物业交易形式有转让、抵押、租赁、信托、典当等。

二、物业交易特征及原则 （一）特征： 1、标的物区位固定

2、标的物具有连动性（房屋所有权与土地使用权） 3、标的额大、专有性强

4、土地使用权出让行为所设定的权利和义务在物业交易中具有承接性

（二）原则 1、及时登记

2、房地一体

3、交易价格由国家实施管理

4、土地使用权出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移

第二节：物业转让

一、物业转让的概念和特征 （一）含义：指业主通过买卖、赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为

（二）特征： 1、物业转让的主体是业主

2、转让的客体是房屋所有权、土地使用权 3、物业转让把房屋所有权及相应权利转移给受让方 4、物业转让是要式行为、买卖双方签订书面协议

二、物业转让的形式： （一）买卖

（二）赠与

（三）其他合法形式 1、物业交换

2、物业继承

3、以物业作价入股与他人成立企业法人，物业权属发生变更的 4、因企业被收购、兼并或合并，物业权属随之转移的 5、以物业抵债的

三、物业转让合法有效的要件：

（一）物业转让主体具有合法资格 1、自然人 （1）必须具有民事权利能力，完全民事行为能力

（2）无民事行为能力人或限制民事行为能力人作为物业转让主体时，应由其法定代理人代为从事转让行为

2、非自然人作为转让主体时的特别要求：

（1）公有房屋买卖、出让人应是国家授权的权利机关，且经国有资产管理部门批准同意

（2）单位所有的房屋出卖人必须是集体组织即产权人

（3）机关、部队、社团等单位因特殊需要购买城市私有房屋时，必经具级以上人民政府同意。

（二）转让的物业符合法律要求 1、禁止转让 （1）以出让方式取得土地使用权不符合法定条件的。

（2）以划拔方式取得土地使用权的，转让时须报有批准权的人民政府审批。否则不得转让 （3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制物业权利的 （4）共有物业、未经其他共有人书面同意的 （5）未依法登记领导权属证书的物业

2、限制转让 （1）共有人出卖物业的，在同等条件下，共有人有优先购买权

（2）物业所有人出售租出物业的，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权

（三）物业转让要符合法律规定

（四）意思表示真实

（五）不违反政策、法律、社会公共利益 四、物业转让合同（了解） 五、物业转让程序（了解）

第三节：物业抵押

一、概念和法律特征 （一）含义：是抵押人以其合法的物业以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

（二）物业抵押法律特征： 1、具有从属性（其因担保债而设立）

2、具有价值性 （1）抵押权人注重是物业的交换价值，而不是物业的使用价值

（2）物业抵押期间内抵押人不转移物业的占有

3、具有不可分性（物业抵押与担保债权不可分离） 4、具有物上代位性

5、标的具有复杂性（房屋抵押标的是物，土地抵押标的是权利） 6、是要式抵押 （1）应当签订书面抵押合同

（2）物业抵押的要式性表现在物业抵押要办理登记 （3）房地产抵押为强制登记抵押

7、物业抵押有时间限

二、物业抵押权的设定 （一）物业抵押权的设定：物业抵押人为债务人或第三人，物业抵押权人为债权人

（二）抵押的物业：抵押人必须押有对被抵押物业的所有权或使用权。

不得抵押的物业有： 1、权属有争议的

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的物业，但其用于公益设施以外的物业除外 3、列入文物或有重要纪念意义的建筑物

4、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的物业 5、其他依法不得抵押的物业

（三）物业抵押设定的形式要件 1、抵押人与抵押权人必须签订书面的抵押合同

2、办理物业抵押登记手续：抵押登记手续是物业抵押的生效要件，合同自登记日起生效。

1主债权○2利息○3迟延利息○4违约金○5损害赔偿金○6实现抵押权的费用 三、物业抵押的效力 （一）对内效力 1、担保债权的范围：○

2、抵押物业的范围 （1）物业本身

（2）附属物 （3）从权利 （4）孳息

（5）物业抵押合同签订后，新增房屋不属于抵押物

（二）对外效力 1、物业抵押对用益物权的影响 （1）在物业抵押之前，已存在用益物权的，用益物权可对抗抵押权

（2）在物业抵押之后设定用益物权的，则用益物权不得对抗抵押权

2、物业抵押与其他抵押权的关系 （1）同一物业上可设立数个抵押权

（2）自愿登记的：已登记的抵押权优先于未登记的 （3）均未登记的：抵押设立在先的抵押权优先于设立在后的 （4）都进行登记的：登记在先的抵押权优先于登记在后的 （5）同时（同一天）登记的：具同等效力，按担保债的比例受偿。

3、物业抵押与物业租赁的关系 （1）抵押权人对物业行使抵押权后：在租赁期内，承租人仍对物业享有承租权。

（2）物业抵押设定在物业租赁之前的：抵押权的效力及于物业租赁关系；抵押权人

行使抵押权时，租赁关系即应解除。

（3）抵押人将抵押的物业出租时，应将已抵押的情况告诉承租人，若未履行告知义

务，则因解除租赁合同造成的损失由抵押人承担

4、约定抵押权与法定抵押权的关系：法定抵押权的效力应优先于约定抵押权的效力。

（三）有关公权利对物业抵押的影响 1、若抵押人违反行政法规而受到处罚，抵押权不应因抵押人的行政处罚而受到影响。

2、因未能履行物业的行政义务而导致对物业的行政强制，物业抵押权不得对抗。

3、因抵押人未清偿其他债务，抵押的物业被司法机关依法采取强制措施的，不影响物业抵押权的效力。

四、物业的抵押人与抵押权人的权利义务 （一）物业抵押人的权利义务

1、权利 （1）占有、使用、收益、处分物业的权利：抵押人行使权利必须以不影响抵押权为前提，抵押

人转让物业时须征得抵押权人的同意，同时抵押人还就告知受让人转让物已经抵押的情况 否则买卖无效。

（2）在同一物业上设定数个抵押权的权利

2、义务 （1）保护物业的完整

（2）保证物业抵押权的实现

（二）物业抵押权的人权利义务

1、权利 （1）排除妨害

（2）物业代位权：可抵押人怠于行使自己权利的，抵押权人有权直接向第三人或保险公司索赔 （3）追偿权

（4）优先受偿权：一是优先的其他普通债权人受偿，二是优先于后设定抵押权的其他债权人受偿 （5）处分抵押权的权利

2、义务 （1）不得干涉抵押人正当行使对物业的占有、使用、收益、处分权

（2）在债务清偿后，抵押权人负有尽快解除物业抵押的义务

（3）抵押实现后，抵押权有负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务

五、物业抵押权的实现 （一）实现的条件 1、含义：是指债务人不能清偿到期债务时，物业抵押权人行使其抵押权，以拍卖或其他合法方式将抵押的物业

变价以满足其债权得到优先受偿。

2、物业抵押权的实现以债务人不履行债务为必要条件 （1）债务人拒绝履行、不能履行、逾期履行、不完全履行 （2）抵押人死亡；

或被宣告死亡无人代为履行到期债务的；

或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的 （3）抵押人被依法宣告解散或者破产的 （4）抵押人违反规定擅自处分物业的 （5）抵务合同约定的其他情况

（二）实现方式有三种：折价、变卖、拍卖

六、物业抵押权的消灭 （一）因债务履行而消灭

（二）因物业抵押权的实现而消灭 （三）因抵押的物业灭失且无替代物而消灭 （四）因物业归抵押权人而消灭

第四节：物业租赁

一、物业租赁的概念及特征 （一）概念：物业所有将物业出租给承租人居住或使用，由承租人向出租人支付租金的行为

（二）特征 1、出租人必须是物业所有人

2、承租人不取得物业的所有权

3、在出租的物业上同时存在两个权利主体：出租人、承租人 4、物业租赁有期限限制（最高不得超过20年）

二、物业租赁关系的成立 （一）出租的物业符合法律规定，下列不得出租 1、未依法取得房屋所有权证的

2、司法机关依法裁定、决定查封、等限制房地产权利的 3、未取得共有人同意的 4、权属有争议的 5、不符合安全标准的 6、属违法建筑的 7、未经抵押权人同意的

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 9、依法公告为拆迁范围内的物业 10、有关法律、法规规定出租的其他情形

（二）物业出租人与承租人签订书面合同 （三）物业租赁合同的主要内容

（四）物业租赁的登记备案：我国物业租赁实行登记备案制度。租赁合同是诺成性合同。

三、出租人与承租人的权利义务 （一）出租人权利义务 1、权利 （1）收取租金

（2）对使用情况进行监督 （3）法定解约权

（4）期满收回原物业的权利

2、义务 （1）按约交付物业，租赁期内不得改变约定用途

（2）修缮物业的义务 （3）权利瑕疵担保义务 （4）纳税义务

（二）承租人的权利义务 1、权利 （1）在租赁期内占有、使用并取得合法权益

（2）优先购买权 （3）优先承租权

（4）催告出租人修缮物业的权利

2、义务 （1）依约缴纳租金

（2）依约使用物业 （3）保管物业

（4）未经出租人同意不得转租 （4）租赁终止后返还物业

四、物业的转租 （一）转租条件 1、物来租赁合同期内

2、必须经出租人同意：若未经同意，出租人可依约解除合同

（二）物业转租的效力 1、经出租人同意的物业转租，承租人与出租人之间合同继续有效。

2、物业转租合同生效后，承租人享有并承担转租合同规定的出租人权利义务。

3、物业转租期间内，原物业租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止

五、物业租赁合同的解除 （一）合同解除的情形 1、出租人单方解除 （1）承租人擅自转租

（2）承租人擅自转让、转借、擅自调换使用 （3）承租人擅自拆改结构、改变用途 （4）承租人用物业进行违法活动的 （5）承租人故意损坏物业的 （6）租赁合同不明确或不约定期限的 （7）拖欠租金达六个月以上的 （8）法律或租赁合同规定的其他情形

2、承租人单方解除物业租赁合同的 （1）因不可归责于承租人的事由，不能实现物业租赁合同的目的。

（2）租赁物业危及承租人的安全或健康的 （3）租赁合同不明确或不约定期限的 （4）法律或租赁合同规定的其他情形

（二）物业租赁合同解除的实施 1、应通知双方，合同自通知到达对方时解除

2、若双方当事人就租赁合同解除有异议，可要求人民法院或经济仲裁机构解除物业租赁合同

第九章：物业质量管理法律制度

第一节：物业的质量监督制度

一、政府的质量监督 （一）建筑工程质量的优劣，不仅关系到工程建设双方当事人的质量效益，也涉及社会公共安全。

（二）1990年，建设部发布了《建筑工程质是监督管理规定》明确规定建筑工程质量监督管理规定》，明确规定建筑工程质量监督是指由

政府授权的专门机构对建设工程质是实施的监督

（三）其主要依据是国家颁布的有关法律、法规，技术标准及设计文件。

（四）政府质量监督制度的主要内容包括： 1、担任监督站的站长、监督员须具备相应的资质条件。

2、实施质量监督的内容 （1）开工前的监督

（2）施工过程中的监督 （3）竣工核验

3、实施质量监督的程序 （1）建设单位开工前一个月应到监督站办理监督手续

（2）监督站确定该工程的监督员，并提出监督计划 （3）具体实施质量监督工作

（五）政府质量监督与工程监理的区别 1、性质不同 （1）政府质量监督具有强制性和广泛性

（2）建筑工程监理具有自愿性和限定性。

2、工作对象不同 （1）政府质量监督对象包括施工单位和个人

（2）建筑工程监理对象是施工企业

3、监督内容不同 （1）政府监督是对整个施工过程实行以抽查为主要方式的监督

（2）建筑工程监理是依据委找对施工合过程进行现场监督

二、群众质量监督 （一）《建筑法》第63条规定：任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、

控告、投诉。

（二）它所涉及的行为主体包括两方面： 1、同工程质量事故及缺陷无利害的第三人享有检举权

2、工程质量事故及缺陷所侵害的当事人的控告的投诉权。可向建设行政主管部门进行，也可向工商监察等部门进行。

第二节：建筑工程质量责任制度

一、建筑工程质量的落实，是政府质量监督的重要内容，也是督促从事工程建设活动各方当事人加强质量管理的重要环节。

二、据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律、法规，建设单位、施工企业、勘察设计单位，以及建筑材料、建筑构配件和设备的生产厂家都应承担相

应的质量责任。

三、建设单位的质量责任和义务 （一）开工前的责任和义务：施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

（二）在选择勘察、设计施工单位方面的责任和义务：建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。 （三）在工程监理方面的责任和义务，下列工程必须实行监理： 1、国家重点建设工程

2、大中型公用事业工程 3、成片开发建设的住宅小区工程

4、利用外国政府或国际组强贷款、援助资金的工程 5、国家规定的必须实行监理的其他工程

（四）在建筑材料、建设构配件和设备使用方面的责任和义务：招标 （五）在竣工验收与档案管理方面的责任和义务

（六）建筑主体和承重结构变动的装修工程的责任和义务：使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构

四、勘察设计单位的质量责任和义务 （一）禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。

（二）除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂供应商

五、建筑施工企业的质量责任和义务 （一）总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量总承包

单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

（二）违法转包的行为如下： 1、总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的

2、建筑工程总承包合同中未约定，又未给建设单位许可的 3、将建筑工程主体结构施工分包的 4、分包单位将其承包的工程再次分包的

六、工程监理单位的质量责任和义务 （一）工程监理单位不得转让工程监理业务

（二）工程监理单位应当根据建设单位的委托客观公正地执行监理任务

七、建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任和义务：产品质量应当符合下列要求 1、不存在危及人身财产安全的不合理危险

2、具备产品应当具备的使用性能。

3、符合在产品或其包装上注明采用的产品标准。

第三节：物业的竣工验收制度

一、物业竣工验收的规定 （一）工程项目的竣工验收是建设投资成果转入生产或者使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。

（二）未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（三）交付的竣工验收工程，应当符合以下条件 1、必须符合规定的质量标准

2、有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书

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