1101华怡苑项目开发运营方案+2

【华怡苑】开发运营方案

一、项目综述 二、项目管理 三、经济分析 四、项目成功标尺及总经理承诺

一、项目综述

项目综述

32

项目规划及设计条件综合指标 用地面积 用地性质 容积率 地块1 21119.9 商住 2.8 10%≤ 地块2 2000 供电设施用地 — — 地块3 4503 商业服务业 2.8 10%≤

1

商业比例

合计

27622.9㎡

本项目地块设计分住宅组团和写字楼组团，写字 规划要求 楼组团作为提升城市景观而打造，容积率适当提 高，住宅组团容积率控制在住宅用地计算的2.8。

项目综述

总图及基本指标—规划总指标计算容积率用地面积(㎡) 25398

总建筑面积(㎡)计算容积率总建筑面积(㎡) 住宅组团计 容建筑面积 (㎡ ) 其中 办公组团计 容建筑面积 (㎡ ) 住宅建筑面积(㎡) 沿街商铺建筑面积(㎡) 配套商业面积(㎡) 银行办公及营业厅面积(㎡) 商务办公面积(㎡)

117997.1492869.57 42236.43 4550 7679.76 6415.45 30696.96 25127.57 13792.43 11179.96 3.66 324 65 688

不计容建筑面积(㎡) 住宅部分地下室(㎡) 地下室 商业办公部分地下室(㎡) 容积率 总户数(户) 地面停车(辆) 停车位 地下车库停车(辆)

项目综述

总图及基本指标—住宅组团住宅组团计算容积率用地面积(㎡) 计容建筑面积(㎡) 住宅建筑面积(㎡) 沿街商铺建筑面积(㎡) 地下车库建筑面积(㎡) 容积率 建筑密度 总户数(户) 16505 46786.43 42236.43 4550 13792.43 2.8 32% 324

其中

项目综述

总图及基本指标—写字楼组团办公组团计算容积率用地面积(㎡) 计容建筑面积(㎡) 集中商业面积(㎡) 8893 46083.14 7679.76

银行办公及营业厅面积(㎡)写字楼面积(㎡)银行部分地下停车库建筑面积(含辅助用房) (㎡) 商业、办公部分地下停车库建筑面积(㎡)

6415.4530696.96 3962.32 7217.64 5.18

容积率

建筑密度

38%

业态及货值分配统计表产品统计总表分业态产品 住宅 住宅底商 写字楼 集中商业 中行营业及办公面积 地下车库 建筑面积( ㎡) 42236.43 4550 30696.96 7679.76 6415.45

项目综述

套数/停车位 324

住宅地下车库写字楼地下车库

13792.4311179.96

394

产品分配统计总表产品分配 住宅 住宅底商 写字楼 集中商业 中行营业及办公部分 停车库

中源供电局 华怡 合计

21025.511840 19370.92 42236.43

2237.68160 2152.32 4550

30696.96— — 30696.96

7679.76— — 7679.76

6415.45— — 6415.45

20834.67

4137.72 24972.39

项目综述

业态及货值分配—价格预计(1)洋房价格预估--- 5500元/㎡

定价方法：市场比较法

项目所在片区目前销售均价在5000元/平方米左右。按市场正常走势考虑，到本项目一年后正式 推出市场价

格涨幅10%左右，则本项目洋房均价初步拟定为5500元/平方米。

(2)商业价格预估---住宅底层街铺20000元/㎡,集中商业三层均价12600元/㎡结合华达新城一期商铺销售价格以及凯旋城商圈商铺二手价格与租金水平，预计项目商业租金 水平在50-100元/月平方米，其中7M层高沿街商业均价在20000元/平方米，集中商业售价一层均价

18000元/平方米，二~三层商铺均价按10000元/平方米核算，三层平均售价约为12600元/㎡。

(3)写字楼价格预估---7500元/㎡目前可比性较强的为在售的中心一号以及已售完在使用的凯旋广场，中心一号目前销售均价在 7000元/平方米，凯旋广场租金水平在50元/月平方米(带装修),综合预估待项目建成可售时期写 字楼产品的销售均价在7500元/平方米。

(4)车位价格预估---100000元/个结合华达新城一期车位售价，本项目车位销售价预计为100000元/个，按35平米/个车位核算，

则车位售价折算为2857元/平方米。。

项目综述

项目销售收入测算产品分配表 住宅 住宅底商 写字楼 集中商业 中行营业及办公部分 停车库 建筑面积 21025.51 2237.68 30696.96 7679.76 6415.45 20834.67 售价(元/㎡) 5500 20000 7500 12600 — 2857 销售额(万元) 11564.03 4475.36 23022.72 9676.50 8100.00 2758.35 销售目标 10985.83 4251.59 20720.45 8708.85 8100.00 1379.18

合计

62000

54145.89

销售目标设定说明： 住宅及住宅底商按销售率95%即达成销售目标，写字楼与集中商业按销售率90%即达成销售目标； 住宅地下室按销售率50%即达成销售目标；

写字楼负一层地下室作为中行租赁不纳入销售目标，负二层地下室作为写字楼配套也不纳入销售目标。

项目销售目标分解

项目综述

2014年销售目标：1.6亿

2016年5月前销售目标：3.81亿

总目标

5.41亿元

项目销售目标分解

项目综述

销售目标分解表2014年 一季度 住宅 临街商铺及写字楼裙楼商业 写字楼 停车位 20 合计(万元) 60 60 15897 14771 8451 6960 20 二季度 60 三季度 60 四季度 8937 一季度 2188 8263 4320 4411 4040 2836 4200 650 7686 1418 3024 885 5327 636 685 1321 590 590 2015年 二季度 三季度 四季度 2016年 一季度 二季度

16037

36235

1911

项目效果图

项目综述

总图规划原则 货值最大化 通过写字楼规划，增加项目容积率 住宅楼栋对临路避让 内街设置，增加临街面

项目综述

加大住宅低商层高，提高商铺使用价值

产品的合理设置 南北通透，避免北厅 户型配比面向首置及首改 写字楼平面分6个产权销售

优化竖向设计，最大节约成本 住宅做一层地下车库，写字楼做两层地下车库 物业用房及公共洗手间的设置

二、项目管理 团队建设 项目

目标管理 工程管控 成本管控 营销管控

2.1团队建设 地产事业线组织架构及人员配置

地产事业部组织架构董事会 直属集团管理

项目管理—团队建设

总经理 刘守和

工程副总经理 (待定)

营销总监(待定)

工 程 管 理 中 心

地产设计部 经理 李智勇

地产营销策划部 经理 尹士亮

地产成本管理部 经理 周新军

地产采购部 经理 伍建贞

地产人力行政部 经理 卓洲

财务中心 总监 (待定)

水 电 设 计 师 1人

建 筑 设 计 师 1人

结 构 设 计 师 1人

设 计 员 / 资 料 员 1人

高 级 策 划 师1 人

销 售 文 经 员 理 1人 1人

客 服 专 员 2人

销 售 代 表8 人

按 揭 办 证 员1 人

土 建 造 价 工 程 师 2人

安 装 造 价 工 程 师 1人

造 价 员 1人

采 购 员 1人

前 期 拓 展 总 监1 人

人 事 行 政 主 管 1人

绩 效 专 员 1人

档 案 员 1人

行 政 主 任1 人

开 发 报 建 经 理 1人

报 建 主 管 1人

财 务 经 理

会 计 员 1人

出 纳 员 1人

收 费 员 1人

平 台 支 持 管 理 中 心

说明：1、事业部总经理1人 2、人力行政部：编制人数8人；实际人数6人，缺编2人(前期拓展总监、绩效专员缺编)。 3、设计部：编制人数5人；实际人数4人，缺编1人(水电设计工程师缺编)。 4、成本管理部：编制人数5人；实际人数3人，缺编2人(土建/安装造价工程师共缺编2人) 。 5、工程部：编制人数10人；实际人数10人。 6、营销策划部：因自组项目销售团队，需调整架构，增加编制。原编制4人，实际人数2人， 现调整为15人，现缺编13人。 7、采购部：编制人数2人；实际人数2人。 合计人数：28人，缺编18人。

项 目 中 心

华达新城项目 赵克川、刘文华

华达新城二期项目 (待定)

其它项目 (待定)

土 建 工 程 师 4人

水 电 工 程 师 2人

园 林 工 程 师 1人

资 料 员 1人

土 建 工 程 师

水 电 工 程 师

资 料 员

制表：

审核：

审核：

批准：

备注：拟建自身营销团队(自主销售),则需按以上人员配置扩充营销队伍。

项目管理—目标管控

2.2项目管理目标 项目管理目标

项目管理目标

项目管理—目标管控

1、开发周期目标 工程目标：“华怡苑”开发项目的动工日期为2013年10月1日，项目房产入伙日期为 2015年 11月1日，总 工期为25个月。 销售目标：首次开盘起算8个月内完成总目标销售额的50%,即28473万元(不含地下车库),开盘后起算 的19个月内完成可售总目标销售的95%,即54100万元(不含部分地下车库)。

2、利润目标 项目销售总额62023万元，总开发成本43072万元，项目的毛利润为18951万元，净利润总额 为17524万元(保底值17500万元)。

3、成

本、费用目标 项目的开发成本33550万元之内(目标成本)。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/06pi.html