物业前期介入工作程序

楼宇承接查验

1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容：

3.1接管验收条件

按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：

注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照；

d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证；

c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书；

f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。

注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

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楼宇承接查验

3.2.3工程技术资料

a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等； b.地质勘察报告；

c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录；

f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书；

j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书；

l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告；

o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序：

3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

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3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的 要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。 3.4楼宇质量与使用功能的检验： 3.4.1检验标准：

参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。 3.4.2质量及功能检验程序： a.楼宇接管前的质量检验：

根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。

①确定物件数量是否符合； ②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，物业服务中心负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于新楼宇,根据检查结果，物业服务中心对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业服务中心接管钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，物业服务中心人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由物业服务中心整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，物业服务中心（小业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经物业服务中心查验证实后，报告发展商派人更换或返修。

e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。

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3.4.3公共配套设备的验收：

a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

d.同楼宇管理相适应的物业服务中心办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。 3.6接管验收记录：

3.6.1楼宇建筑接管验收记录表 3.6.2楼宇给排水接管验收记录表 3.6.3楼宇电气接管验收记录表 3.6.4公用机电设备验收单 3.6.5公用建筑、小型设施验收单 3.6.6室外给排水验收单

3.6.7绿化验收单

3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单

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楼宇接管工程验收程序 一、新楼宇的接收

签署物业管理委托合同 选定主要管理人员 收楼三个月前 进楼掌握情况 印制验收表格 确定验收日期 大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组 实物验收 资 料 移 交 每项、每间、每个查验 产 技 政水 缺陷登记 府电 权 术 验 收供移交钥匙 资 资 合应 格合 缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队 料 料 证 同 缺陷返修 地盘、管理处按单查验 物业管理公司正式进行物业管理 小业主收楼验收 注：对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移交一份给物业管理公司存档。

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